BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 9/12 Verkündet am: 16. November 2012 Weschenfelder Justiz hauptsekretärin als Urkundsbeamt in der Geschäftsste l le in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja WEG § 5 Abs. 4 Satz 1 i.V.m. WEG § 10 Abs. 2 Satz 2, Abs. 3 Eine in der Teilungserklärung getroffene Regelung, wonach Balkone, die zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind, auf dessen Kosten instandzusetzen und instandzuhalten sind, ist nicht einschr änkend dahin auszulegen, dass hiervon Kosten ausgenommen sind, die die im Gemeinschaftseigentum stehenden Balkonteile betreffen. BGH, Urteil vom 16. November 2012 - V ZR 9/12 - LG Koblenz AG Idar - Oberstein 2 Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 16. November 2012 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die Richter Prof. Dr. Schmidt - Räntsch und Dr. Roth sowie die Richterinnen Dr. Brückner und Weinland für Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil der 2. Zivilkammer des Land - g e richts Koblenz vom 13. Dezember 2011 wird auf Kosten des Beklagten zu 1 z u rückgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien bilden die im Rubrum näher bezeichnete Wohnungseige n- tümergemeinschaft. Einige der Eigentumswohnu ngen verfügen über Balkone . In der Teilungserklärung heißt es in § 5 .2. : Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnu ngseigentümer bestimmt sind (z.B. Balkone, Terrassen, Veranden, Einstellplätze) , sind von ihm auf seine Kosten instandzusetzen und i n- standzuha l 1 3 Auf der Eigentümerversammlung vom 10. März 2010 beschlossen die Wohnungseigentüme r zu dem Tagesordnungspu nkt (TOP) 4 , dass die Kosten der Rechnung der F a . M . vom 23. November 2009 anteilsmäßig auf sämtl i- che Eigentümer umgelegt , und zu TOP 8, dass die (anstehenden) Kosten für die Sanierung der Balkone der Beklagten zu 1 und 2 von der Gemeinschaft überno mmen werden. Die Rechnung der Fa. M . betrifft eine sog. Urs a- chenanalyse, in der von einer schadhaften Balkon - und Fugenabdichtung sowie von einem größtenteils losen und starke Rissbildung en aufweisenden Fliese n- belag die Rede ist. Die gegen die Besch lüsse zu TOP 4 und 8 erhobene Anfechtungsklage ist in beiden Vorinstanzen erfolgreich gewesen. Mit der zugelassenen Rev i sion möchte der Beklagte zu 1 die Abweisung der Klage erreichen. Die Klägerin b e- antragt die Z u rückweisung des Rechtsmittels. Entscheidu ngsgründe: I. Das Berufungsgericht ist der Auffassung , die gefassten Beschlüsse entsprächen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, weil sie gegen § 5.2. der Te i- lungserklärung verstießen . Die Regelung sei nächstliegend dahin auszulegen, d ass Eigent ü mer von Wo hnungen, die mit einem Balkon ausgestattet seien, für sämtliche diesbezüglich entstehende n Instandsetzungs - und Instandhaltung s- kosten au f kommen müssten. Der Wortlaut enthalte keine Einschränkung und biete keine Anhaltspunkte für eine irgendwie geartete - i m Übrigen auch nur zu Abgrenzungsschwierigkeiten führende - Unterscheidung . Damit seien die Ko s- ten für die Isolierung und die Abdichtung sanschlüsse von den betroffenen 2 3 4 4 Wohnung s eigentümern zu tragen . Sie dürften nicht auf sämtliche Mitglieder der Wohnungse i gentümergemeinschaft umgelegt werden. II. Diese Erwägungen halten einer revisionsrechtlichen Überprüfung stand. 1. D as Berufungsgericht beanstandet die angefochtenen Beschlüsse zu Recht. Diese verstoßen gegen § 5.2. der Teilungserklärung. a) Zutreff end geht das Berufungsgericht davon aus, dass bei der Ausl e- gung einer Teilungserklärung maßgebend auf de n Wortlaut und den Sinn abz u- stellen ist , wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegend ergibt; Umstände außerhalb der Eintragung dürfe n nur herang e zogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weit e res erkennbar sind ( vgl. nur Senat, Beschluss vom 7. Oktober 2004 V ZB 22/04, NJW 2004, 3413 mwN; ebenso für Beschlüsse Senat, Beschluss vom 10 . September 1998 - V ZB 11/98, BGHZ 139, 288, 291 f.; vgl. auch Urteil vom 18. Juni 2010 - V ZR 193/09, NJW 2010, 2801 Rn. 1). b) Die auf dieser Grundlage vorgenommene, ausführlich und überze u- gend begründete Auslegung macht sich der Senat zu Eigen. Insb esondere hebt das Berufungsgericht zu Recht hervor , dass die Überbürdung der gesamten Kos tenlast schon nach de r sprachlichen Fassung von § 5.2. der Teilungserkl ä- rung daran anknüpft, dass durch den jeweiligen Wohn ungseigentümer bestimmt ist, die übrigen Wo h- nungseigentümer mithin von de r Nutzung ausgeschlossen sind. s seldorf, NJW - RR 1998, 515 f., 5 6 7 8 9 5 OLG Schl eswig, ZMR 2006, 963 f.) beruft, ist der Teilungserkl ä rung auch unter Berücksichtigung von Sinn und Zweck, wie er sich bei nächstliegendem Ve r- ständnis einem unbefangenen Betrachter erschließt, keine Ei n schränkung zu entnehmen . D anach ist nicht ersichtlich, dass die das Gemeinschaftseige n tum betreffende n Sanierungskosten nicht von dem jeweiligen Wohnungseige n tümer getragen werden sollen (gegen eine solche Einschränkung auch BayObLG, ZMR 1999, 56, 58 f.; OLG Brau n schweig, ZMR 2006, 395, 396). E s ist zwar rich tig, dass den Eintritt von Feuchtigkeit verhi n dernde Maßnahmen auch der Erhaltung des gesamten Gebäudes zugutekommen (können). Nur knüpft die Regelung hieran nicht an. In Übereinstimmung mit dem klaren und eindeutigen Wortlaut, dem insbesondere keine Diffe renzierung zwischen Sonder - und G e- meinschaftseigentum zu entnehmen ist, besteht der Sinn der Regelung vie l- mehr darin, dass die übrigen - von der Nutzung der Balkone ausgeschloss e- nen - Wohnungseigentümer deshalb von der Verpflichtung zur I n standhaltung und Instandsetzung aller Balkonteile b e freit sein sollten, weil diese Lasten bei einer Bauweise ohne Balkone nicht angefallen wären. E i ne solche Regelung zu treffen, liegt im privatautonomen Gestaltungsspielraum der Wohnungseigent ü- mer bzw. des teilenden Eigent ümers. Das Wohnungseigentum s recht lässt den Wohnungseigentümern weitgehend freie Hand, wie sie ihr Verhältnis untere i- nander ordnen wollen (Senat, Urteil vom 13. Oktober 2006 - V ZR 289/05, WM 2006, 2374, 2376 mwN). 2. Ob der in dem Verstoß gegen § 5.2 d er Teilungserklärung liegende Rechtsfehler nur zur Anfechtbarkeit der Beschlüsse führt oder zu deren Nichti g- keit wegen fehlender Beschlusskompetenz zur erstmaligen Begrü n dung einer Kostenlast der Gemeinschaft (vgl. Senat, Urteil vom 1. Juni 2012 - V ZR 225 /11, NJW 2012, 2578, 2579), bedarf hier keiner Klärung, weil der Rechtsfe h- ler innerhalb der Ausschlussfristen nach § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG geltend g e- macht worden ist ( dazu und zur Frage der Tenorierung Senat, Urteil vom 10 6 2. Oktober 2009 - V ZR 235/08, BGHZ 1 82, 307, 314 ff.; vgl. auch Urteil vom 20. Mai 2011 - V ZR 175/10, NJW - RR 2011, 1232). III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Stresemann Schmidt - Räntsch Roth Brückner Weinland Vorinstanzen: AG Idar - Oberstein, Entsch eidung vom 09.05.2011 - 300 C 10/10 WEG - LG Koblenz, Entscheidung vom 13.12.2011 - 2 S 31/11 - 11
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