BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 9/13 Verkündet am: 25. Oktober 2013 Lesniak Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhan dlung vom 25. Oktober 2013 durch die Vorsitzende Richterin Dr. St resemann, die Richter Dr. Lemke und Dr. Roth und die Richterinnen Dr. Brückner und Weinland für Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil des 7. Zivilsenats des Kammerg e- richts vom 11. Dez ember 2012 wird auf Kosten der Beklagten z u- rückgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Mit notarieller Urkunde vom 14. September 2006 machte der Kläger der Beklagten ein A ngebot zum Kauf eine r Eigentumswohnung in einem mit einem Prospekt beworbenen de nkmalgeschützten Anwesen für Die Bekla g- te nahm das Angebot mit notariell beurkundeter Erklärung vom 22. September 2006 an. D er Vertrags ab schluss war durch die von der Bekla g- ten mit dem Vertrieb beauftragte V . GmbH herbeigeführt worden , mit der der Kläger am 13. September 2006 einen schriftlichen Vermittlungsvertrag über die Wohnung geschlossen hatte . D a rin wurde er darauf hingewiesen , dass die Vermittlerin ihr Honorar (Innenprovision) ausschließlich von der Verkäuferin erhält. Grundlage des Vermittlungsgesprächs war eine 1 - 3 - Verwaltungskosten, der Steuervorteile und der Mieteinnahmen der monatliche Aufwand des Klägers bei einem zu 100% fremd finanzierten Erwerb der Wo h- nung darg estellt wurde. Ein en Hinweis darauf, dass die der Berechnung z u- grunde gelegte besondere steuerliche Förderung der Sanierungsmaßnahmen für das Objekt spätestens in zwölf Jahren ausläuft, hatte der Mitarbeiter der V . GmbH nicht gegeben . B is zur Abgabe de s notariellen Kaufangebots war die Beklagte gegenüber dem Kläger nicht in Erscheinung getreten. Das Landgericht hat die auf Rückabwicklung des Kaufvertrages gericht e- te Klage abgewiesen. Das Kammergericht hat die Beklagte zur Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Rückübertragung der Wohnung verurteilt und festgestellt, dass s ie zum Ausgleich des w eiteren im Zusammenhang mit dem Erwerb der Wohnung stehenden Vermögensschadens verpflichtet ist. Mit der von dem Kammergericht zugelassenen Revision will die Beklagte die Wi e- derherstellung des erstinstanzlichen Urteils erreichen. Der Kläger beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels. Entscheidungsgründe: I. Nach Ansicht des Berufungsgerichts ist zwischen den Parteien ein Ber a- tungsvertrag zustande ge kommen. Das Handeln des Mitarbeiters der V . GmbH sei der Beklagten zuzurechnen. Indem sie die se mit der Führung der wesentlichen Vertragsverhandlungen betraut habe, habe sie sie stillschweigend zum Abschluss eines Beratungsvertrages bevollmächtigt. Dass de r Mitarbeiter der V . GmbH dem Kläger mehrere konkrete Objekte zur Auswahl angeb o- 2 3 - 4 - ten habe, sei weder dargetan noch ersichtlich. Es sei ausschließlich um die Wohnung in dem denkmalgeschützten Anwesen gegangen. Daraus ha be der Kläger den Schluss ziehen können, dass der Berater im Namen und Auftrag der Beklagten handel e. Dieser habe den Kläger nicht ausreichend beraten. Die von ihm erstellte , auf das erste Vermietungsjahr beschränkte Ankaufsberec h- nung habe den Anschein erweckt, dass sich an der Belastung des Klägers in den Folgejahren nichts Wesentliches ändern werde. Pflichtwidrig nicht aufg e- zeigt worden sei dem Kläger das Risiko, das mit dem Wegfall der Steuervorteile nach zwölf Jahren sowie dem Ablauf der Zinsbindungsfrist auf ihn zukomme. II. Die Revision ist unbegründet. Zu Recht bejaht das Berufungsgericht e i- nen Schadensersatzanspruch des Klägers gegen die Beklagte wegen schul d- hafter Verletzung ihrer Pflichten aus einem Beratungsvertrag gemäß § 280 Abs. 1 BGB. 1. Nach der Rechtsprechung des Se nats kommt zwischen dem Verkä u- fer und dem Käufer ein Beratungsvertrag zustande, wenn der Verkäufer im Z u- ge eingehender Vertragsverhandlungen, insbesondere auf Befragen, einen ausdrücklichen Rat erteilt; gleiches gilt, wenn der Verkäufer dem Käufer als Erge bnis der Verhandlungen ein Berechnungsbeispiel über Kosten und finanz i- elle Vorteile des Erwerbs vorlegt, welches der Herbeiführung des Geschäftsa b- schlusses dienen soll (siehe nur Urteil vom 1. März 2013 V ZR 279/11, NJW 2013, 1873, 1874 mwN). Diese Vo raussetzungen liegen hier vor. Dem Kläger wurde als Instr u- ment zur Vermittlung des auf Steuerersparnis angelegten Immobilienkaufs eine 4 5 6 - 5 - Berechnung über seinen monatlichen finanziellen Aufwand bei einem zu 100% fremdfinanzierten Erwerb der Wohnung erstellt. Damit hat die Beklagte über ihre Rolle als Verkäuferin hinaus eine eigenständige, von dem beabsichtigten Kaufvertrag losgelöste Beratung übernommen. Zur Eingehung dieser Verpflic h- tung ist sie zwar nicht selbst in Kontakt mit dem Kläger getreten; vielmehr e r- folgte dies durch einen Mitarbeiter der V . GmbH. Dieser hat die Beklagte bei Abschluss des Beratungsvertrags aber wirksam vertreten, § 164 Abs. 1, § 167 BGB. a) Stellt sich bei der Vermittlung des Kaufvertrags die Aufgabe der Ber a- tung des Kaufin teressenten und ist sie von dem Verkäufer einem Makler oder sonstigen Vermittler überlassen worden, kann sich dessen stillschweigende Bevollmächtigung zum Abschluss des Beratungsvertrags zwischen Verkäufer und Käufer aus den Umständen ergeben (§ 167 BGB). Dabei sind für die A n- nahme einer stillschweigenden Bevollmächtigung und an die Kundgabe des Willens, die Beratung für den Verkäufer zu übernehmen und auszuführen (§ 164 BGB), keine zu strengen Anforderungen zu stellen, wenn der Käufer dem Vermittler seiner seits keinen Maklerauftrag erteilt. Es reicht dann aus, dass die individuelle Beratung des Kaufinteressenten eine wesentliche Vorau s- setzung für den erfolgreichen Abschluss der Verkaufsbemühungen war (Senat, Urteil vom 14. März 2003 - V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812 f.; Urteil vom 13. Oktober 2006 - V ZR 66 /06, NJW 2007, 1874, 1875 ). Entgegen der Auffassung der Revision hin dern unmittelbare Rechtsb e- ziehungen zwischen dem Vermittler und dem Kaufinteressenten nicht die A n- nahme eines kraft konkludent ertei lter Vollmacht zustande gekommenen Ber a- tungsvertrags mit dem Verkäufer. Es kommt stets in Betracht, dass ein Makler oder Anlagevermittler bei der Vertragsanbahnung ohne äußeren Einschnitt in 7 8 - 6 - seinem Auftreten auch für den Verkäufer, also in doppelter Fu nktion tätig wird und daher eine Haftung aus beiden Rechtsverhältnissen entstehen kann. Im Hinblick auf eine Haftung des Verkäufers machen Rechtsbeziehungen zw i- schen dem Kaufinteressenten und dem Vermittler lediglich nähere Feststellu n- gen dazu erforderlich , ob die auf das Objekt des Verkäufers bezogene - Ber a- tung des Interessenten dessen Kaufentschluss fördern sollte, ob der Vermittler dabei (auch) namens des Verkäufers handeln konnte und gehandelt hat und ob der Kaufentschluss (auch) auf der Beratung in Vertretung des Verkäufers b e- ruhte. Ausreichend für die Annahme einer konkludenten Bevollmächtigung des Vermittlers zum Abschluss eines Beratungsvertrages ist die Feststellung, dass der Verkäufer den Vermittler mit dem Vertrieb der Immobilie beauftragt hat und dabei wusste oder jedenfalls nicht ausschließen konnte, dass dieser gegenüber Interessenten die finanziellen Vorteile eines Kaufs herausstellen würde. Von Letzterem ist stets auszugehen, wenn sich bereits nach dem Vertriebskonzept des Verkäufers die Au fgabe stellt, den Kaufinteressenten über die finanziellen Vorteile eines Erwerbs der angebotenen Immobilie zu beraten. Dass die Ber a- tung nach den Umständen (auch) im Namen des Verkäufers erfolgt ist, kann sich beispielsweise daraus ergeben, dass der Berate r in den verwendeten Prospekten als Vertriebspartner des Verkäufers genannt ist, dass er von dem Verkäufer zur Verfügung gestellte Berechnungsbeispiele verwendet oder dass der Verkäufer auf einen Kontakt mit dem Kaufinteressenten verzichtet und es dem mit dem Vertrieb beauftragten Berater überlässt, die Vertragsverhandlu n- gen bis zur Abschlussreife zu führen (Senat, Urteil vom 1. März 2013 V ZR 279/11, NJW 2013, 1873, 1874). b) Danach ist die Auffassung des Berufungsgerichts nicht zu beansta n- den , dass a uch dann, wenn man von dem Bestehen eines eigenständigen B e- 9 - 7 - ratungsvertrages zwischen dem Kläger und der V . GmbH ausginge, ein Beratungsvertrag mit der Beklagten zustande gekom men ist . Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts bot die Beklagt e die Wohnung in dem denkmalgeschützten Anwesen dem Kläger nicht zur Eige n- nutzung an , sondern als vermietete Immobilie zum Zwecke der Vermögensbi l- dung und Steuerersparnis. Damit stellte sich bei der Vermittlung des Kaufve r- trages insbesondere die Aufgabe, d em Kaufinteressenten die steuerlichen Vo r- teile des Kaufs darzustellen. Indem sie die V . GmbH auf dieser Grundlage mit dem Vertrieb der Wohnungen beauftragte, bevollmächtigte die Beklagte diese konkludent, im Rahmen der Verkaufsverhandlungen eine solc he Ber a- tung vorzunehmen (§ 167 BGB) . Ebenso tragen die Feststellungen des Berufungsgerichts dessen A n- nahme, dass die V . GmbH die Beratung im Namen der Beklagten vorg e- nommen hat (§ 164 Abs. 1 Satz 2 BGB). Danach ist die Beklagte gegenüber dem Kläge r bis zur Abgabe des notariellen Kaufangebots nie in Erscheinung getreten und hat die Führung der gesamten Vertragsverhandlungen der V . GmbH überlassen. Auf dieser Grundlage nimmt das Berufungsgericht recht s- fehlerfrei an, der Kläger habe hier aus den Schlus s ziehen dürfen, dass der Fachberater der V . GmbH (auch) im Namen der Beklagten gehandelt hat. D ie in diesem Zusammenhang geäußerte Auffassung des Berufungsgerichts, dass hier die Umstände ein Handeln im Namen der Beklagten auch deshalb besonders nah elegten , weil es bei dem Beratungsgespräch ausschließlich um den Erwerb der von der Beklagten angebotenen Wohnung ging , ist rechtlich nicht zu beanstanden. Entgegen der Auffassung der Revision steht der A n- nahme einer Beratung (jedenfalls auch) im Namen der Beklagten nicht entg e- gen, dass eine Mitarbeiterin der V . GmbH bei dem Erstkontakt dem Kläger 10 11 - 8 - das Vermittlungsunternehmen vorgestellt, mit ihm über Steuersparpotentiale und die Möglichkeit eines Vermögensaufbaus gesprochen und ihn zur Einre i- chung von E inkommensunterlagen und Steuererklärungen aufgefordert hat. Ebenso ist es ohne Bedeutung, dass der Fachberater in dem sich anschließe n- den Beratungsgespräch für die Erstellung des Berechnungsbeispiels Briefp a- pier mit dem Firmenlogo der V . GmbH verwende t hat. Dies mag ein Indiz dafür sein, dass die V . GmbH auch im eigenen Namen eine Beratung des Klägers vorgenommen und mit ihm einen eigenständigen Beratungsvertrag g e- schlossen hat. Ein solcher Vertragsschluss hindert aber nicht die Annahme e i- nes auch im Namen der Verkäufer in geschlossenen Beratungsvertrages. 2. Der Mitarbeiter der V . GmbH hat den Kläger schuldhaft falsch b e- raten. Das muss die Beklagte gemäß § 278 BGB gegen sich gelten lassen. a) Rechtsfehlerfrei und von der Revision nicht beanstandet bejaht das Berufungsgericht einen Beratungsfehler. Der Beratungsvertrag verpflichtet den Verkäufer zu richtiger und vol l- ständiger Information über die tatsächlichen Umstände, die für den Kaufen t- schluss des Interessenten von wesentlicher Be deutung sind oder sein können. Bei einer Immobilie, die wie hier zu Anlagezwecken erworben wird, sind dies vor allem die Aufwendungen, die der Interessent erbringen muss, um das O b- jekt erwerben und halten zu können. Die Ermittlung des monatlichen Eigen au f- wands bildet das Kernstück der Beratung; sie soll den Käufer von der Möglic h- keit überzeugen, mit seinen finanziellen Mitteln das Objekt erwerben und halten zu können (Senat, Urteil vom 13. Oktober 2006 V ZR 66/06, NJW 2007, 1874, 1876; Urteil vom 31. Oktober 2003 V ZR 423/02, BGHZ 156, 371, 377). 12 13 14 - 9 - Rechtsfehlerfrei bejaht das Berufungsgericht eine unzureichende Info r- mation des Klägers bei dem Beratungsgespräch. Das Berechnungsbeispiel des Beraters bei der Ermittlung der für den Kläger entstehenden monatlichen B e- la s tung bei einem Erwerb der Immobilie beschränkte sich allein auf das erste Vermietungsjahr. Gerade weil die steuerliche Förderung des Sanierungsobjekts einen besonderen Anreiz zum Erwerb der angebotenen Wohnung darstellte, hätte der Berater den Kläger darauf hinweisen müssen, dass der seiner B e- rechnung zugrunde gelegte Steuervorteil im Hinblick auf die Sanierungsma ß- nahmen spätestens nach zwölf Jahren vollständig wegfällt und die Belastung sich damit vorhersehbar um den Betrag erhöhen wird. D ie von dem Berater vorgenommene Ermittlung der finanziellen Belastung des Käufers verfehlt ihren Zweck, wenn sie angesichts eines absehbaren Wegfalls der steuerlichen Fö r- derung ein nur punktuelles Bild der Situation bei Kaufabschluss liefert (vgl. S e- nat, U rteil vom 31. Oktober 2003 V ZR 423/02, BGHZ 156, 371, 377). Hinzu kommt , dass hier der Erwerber worauf das Berufungsgericht zu Recht hi n- weist bei der von dem Berater im Berechnungsbeispiel zugrunde gelegten Zinsbelastung im Zeitpunkt des Wegfalls de r Steu ervorteile und des Ablauf s der Zinsbindungsfrist keinen wesentlichen Beitrag zur Tilgung der Kredite für die zu 100% fremdfinanzierte Eigentumswohnung geleistet hat . Rechtsfehlerfrei nimmt das Berufungsgericht an, dass für den Berater damit erkennbar war, dass durch sein e verkürz te , auf ein Jahr beschränk te Berechnung bei dem Kl ä- ger ein falscher Eindruck über die auf ihn zukommenden Belastungen entst e- hen musste. b) D ie Verletzung der Beratungspflicht hat der Mitarbeiter der V . GmbH zu vertreten. D ie hierfür bestehende Vermutung (§ 280 Abs. 1 Satz 2 BGB) ist von der Beklagten nicht entkräftet worden. Die Beklagte muss sich das 15 16 - 10 - Verschulden des Mitarbeiters der V . GmbH gemäß § 278 BGB zurechnen lassen. c) Zu Recht und von der Revision unbeans tandet nimmt das Berufung s- ge richt an , dass die Kausalität des Beratungsfehlers für den Kaufentschluss vermutet wird. Zwar greift diese Vermutung nur ein, wenn es für den anderen Teil vernünftigerweise nur eine bestimmte Möglichkeit der Reaktion auf die Au f- klärung gibt und die Möglichkeit eines Entscheidungskonflikts ausscheidet (S e- nat, Urteil vom 1. März 2013 V ZR 279/11, NJW 2013, 1873, 1875). Für die Möglichkeit eines solchen Konflikts fehlt jedoch jeder Anhaltspunkt. Angesichts der Feststellung des Ber ufungsgerichts, dass weder das Einkommen des Kl ä- gers und seiner Ehefrau noch die von ihnen jährlich zu entrichtenden Steuern den Erwerb einer zu 100% fremdfinanzierten Eigentumswohnung zum Preis ass der Kläger bei sachg e- rechter Beratung von einem Erwerb der Wohnung Abstand genommen hät te . 3. Den durch die Falschberatung entstandenen Schaden muss die B e- klagte zu 1 dem Kläger ersetzen. Er ist so zu stellen, wie er stünde, wenn er den Kaufvertrag nicht a bgeschlossen hätte (Senat, Urteil vom 1. März 2013 V ZR 279/11, NJW 2013, 1873, 1875). Die von dem Berufungsgericht vorg e- nommene Schadensberechnung lässt keine Rechtsfehler erkennen und wird von der Revision auch nicht beanstandet. 17 18 - 11 - III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Stresemann Lemke Roth Brückner Weinland Vorinstanzen: LG Berlin, Entscheidung vom 23.12.2011 - 13 O 366/09 - KG Berlin, Entscheidung vom 11.12.2012 - 7 U 10/12 - 19
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