BUNDESGERICHTSHOFIM NAMEN DES VOLKESURTEILV ZR 92/03Verkündet am: 30. Januar 2004K a n i k,Justizamtsinspektorinals Urkundsbeamtinder Geschäftsstellein dem RechtsstreitNachschlagewerk:jaBGHZ:neinBGHR: ja BGB §§ 157 Ge, 242 BbIst bei dem Verkauf einer noch zu vermessenden Grundstücksfläche der Kaufge-genstand in der notariellen Urkunde sowohl durch eine bestimmte Grenzziehung ineinem maßstabsgerechten Plan als auch durch eine als ungefähr bezeichnete Flä-chenmaßangabe bestimmt, kommt die Anpassung oder Auflösung des Vertrags nachden Grundsätzen vom Fehlen der Geschäftsgrundlage in Betracht, wenn die Partei-en bei Vertragsschluß übereinstimmend davon ausgingen, daß die Größe der zeich-nerisch dargestellten Fläche in etwa der bezifferten Flächengröße entspricht unddas Ergebnis der Vermessung davon wesentlich abweicht (Ergänzung zu Senat, Urt.v. 13. Juni 1980, V ZR 119/79, WM 1980, 1013).BGH, Urt. v. 30. Januar 2004 - V ZR 92/03 - OLG BrandenburgLG Cottbus - 2 - - 3 -Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlungvom 30. Januar 2004 durch die Richter Tropf, Prof. Dr. Krüger, Dr. Lemke,Dr. Gaier und Dr. Schmidt-Räntschfür Recht erkannt:Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 5. Zivilsenatsdes Brandenburgischen Oberlandesgerichts vom 20. Februar2003 aufgehoben.Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auchüber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-richt zurückverwiesen.Von Rechts wegenTatbestand: Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 25. August 1992 erwarb derKläger von der Beklagten eine noch zu vermessende Teilfläche von "ge-schätzten" 4.000 qm eines 37.536 qm großen Grundstücks für "vorläufig"150.000 DM. Die Fläche ist in einem Lageplan, welcher der Vertragsurkundebeigefügt ist, mit den Buchstaben A bis H bezeichnet. Die Vermessung solltevon beiden Parteien gemeinsam veranlaßt werden. Bei einer Abweichung derGröße der vermessenen Fläche von der geschätzten Größe sollte der Kauf-preis entsprechend angepaßt werden. Der Kläger unterwarf sich wegen einerZahlungsverpflichtung von 150.000 DM zuzüglich Zinsen der sofortigenZwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen. - 4 -Nach der Vermessung entstand ein Grundstück von 5.606 qm. Das ent-sprechende Grenzprotokoll wurde von dem Kläger unterzeichnet.Der Kläger zahlte den Kaufpreis nicht. Die Beklagte leitete Zwangsvoll-streckungsmaßnahmen ein.Der Kläger meint, der Kaufvertrag sei unwirksam, weil die verkaufte Teil-fläche nicht hinreichend bestimmt sei. Seiner Vollstreckungsabwehrklage hatdas Landgericht lediglich hinsichtlich des 150.000 DM übersteigenden Kauf-preisteils stattgegeben. Auf die Berufung des Klägers hat das Oberlandesge-richt die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Kaufvertragsurkunde insge-samt für unzulässig erklärt.Mit der von dem Senat zugelassenen Revision erstrebt die Beklagte dieWiederherstellung des landgerichtlichen Urteils. Der Kläger beantragt die Zu-rückweisung des Rechtsmittels.Entscheidungsgründe: I.Das Berufungsgericht meint, die Bezeichnung der Teilfläche in demKaufvertrag genüge nicht den Anforderungen an die hinreichende Bestimmtheitdes Kaufgegenstands. Die tatsächliche Größe und die Lage der Fläche ließensich nach den Einzeichnungen in dem Lageplan nicht zweifelsfrei ermitteln. - 5 -Aus dem Vorbringen der Parteien ergebe sich nicht, daß sie sich dieses Um-stands bewußt und deshalb einig gewesen seien, daß die konkreten Grenzenerst später bestimmt werden sollten. Auch gebe es in dem Vertrag keine An-haltspunkte dafür, daß die Parteien den Umfang der von der Beklagten ge-schuldeten Leistung bewußt offen gelassen und insoweit die Bestimmung ihroder einem Dritten überlassen hätten. Eine nachträgliche Vereinbarung überden konkreten Vertragsgegenstand hätten die Parteien nicht getroffen. DerUnterschrift des Klägers unter dem Grenzprotokoll komme für die Entscheidungkeine rechtliche Bedeutung zu.Das hält einer revisionsrechtichen Nachprüfung nicht stand.II.1. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist der Kaufvertragnicht unwirksam; die verkaufte Grundstücksteilfläche ist hinreichend bestimmt.a) Zutreffend ist allerdings der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts,daß nach der Rechtsprechung des Senats ein Vertrag über den Verkauf einernoch zu vermessenden Teilfläche wirksam ist, wenn die Vertragsparteien Ei-nigkeit über die Größe, die Lage und den Zuschnitt der Fläche entsprechendeiner zeichnerischen - nicht notwendig maßstabsgerechten - Darstellung ineinem der notariellen Kaufvertragsurkunde beigefügten Plan und über diespätere Konkretisierung der Fläche durch eine genaue Grenzziehung erzielthaben und dieser Wille in der Urkunde seinen Niederschlag gefunden hat(BGHZ 150, 334, 339 f.). - 6 -b) Jedoch meint es zu Unrecht, daß die Größe und Lage der verkauftenTeilfläche in dem Kaufvertrag nicht ausreichend gekennzeichnet ist. Zwar ha-ben die Parteien nichts zu dem Maßstab des Lageplans, der dem Kaufvertragals Anlage beigefügt ist, vorgetragen; aber aus den in dem Lageplan eingetra-genen Maßen läßt sich der Maßstab ermitteln. Da revisionsrechtlich zu Gun-sten der Beklagten von einem maßstabsgerechten Plan auszugehen ist, kanndie Lage der Punkte A bis H anhand der Markierung des von den Parteien ge-wollten Grenzverlaufs in dem in der mündlichen Verhandlung vor dem Senatvorgelegten Plan (vgl. Abschrift der Kaufurkunde), ihrer Entfernung zueinanderund ihres Abstands zu den eingezeichneten Gebäuden bestimmt werden. Da-mit und mit dem orangefarben eingezeichneten Grenzverlauf haben die Partei-en den Vertragsgegenstand hinreichend beschrieben. Auch waren sie sich, wiedie Bestimmung über die gemeinsam zu veranlassende Vermessung zeigt,darüber einig, daß die genaue Grenzziehung entsprechend der zeichnerischenDarstellung später erfolgen sollte. Eine Vollmacht zur Anerkennung des amtli-chen Meßergebnisses hatten sie den Angestellten des beurkundenden Notarserteilt (unten 2 b).c) Für ein von dem Berufungsgericht angesprochenes Leistungsbestim-mungsrecht (§§ 315, 317 BGB) ist danach kein Raum.2. Damit ist allerdings noch nicht gesagt, daß die Zwangsvollstreckungder Beklagten aus der Vertragsurkunde zulässig ist.a) Der Kläger hat mit seiner Rücktrittserklärung zu erkennen gegeben,daß er sich von dem Vertrag lösen will. Zwar begründet der Umstand, daß die - 7 -Beklagte dem Kläger kein Wegerecht verschafft hat, kein Rücktrittsrecht fürihn. Nach Ziff. 7.3 des Vertrags ist die Beklagte lediglich verpflichtet, den Klä-ger bei der Einräumung eines Wegerechts nach besten Kräften zu unterstüt-zen. Daß sie das nicht getan hat, behauptet der Kläger zwar in der Berufungs-instanz; Beweis dafür hat er jedoch nicht angetreten. Aber der Rücktritt könnteunter dem Gesichtspunkt des Fehlens der Geschäftsgrundlage zur Auflösungdes Vertrags führen.b) Die Annahme, daß dann, wenn bei dem Verkauf einer noch nicht ver-messenen Grundstücksfläche der Kaufgegenstand in der notariellen Urkundesowohl durch eine bestimmte Grenzziehung in einem maßstabsgerechten Planals auch durch eine als ungefähr bezeichnete Flächenmaßangabe bestimmtwird, in der Regel der objektive Inhalt der Verkäufer- und der Käufererklärungdahin geht, daß bei Differenzen zwischen der angegebenen bezifferten und derder angegebenen Grenzziehung entsprechenden umgrenzten Flächengrößedie Bezifferung ohne Bedeutung und die Umgrenzung allein maßgeblich ist(Senat, Urt. v. 13. Juni 1980, V ZR 119/79, WM 1980, 1013), hat Bedeutung fürdie Ermittlung des Vertragsinhalts. Sie führt jedoch nicht dazu, daß sich dieParteien in allen Fällen einer Abweichung zwischen der bezifferten und derzeichnerisch dargestellten Flächengröße an dem (unveränderten) Vertrag fest-halten lassen müssen. Ergibt sich aus ihm, daß sie übereinstimmend von einerbestimmten Größe der in dem Plan eingezeichneten Fläche ausgehen und nureine prozentual bezifferte Abweichung nach der Vermessung tolerieren wollen,dann haben sie diese Flächengröße zur beiderseitigen Geschäftsgrundlagegemacht. So ist es hier. In Ziff. 8.1 haben die Parteien zwei Notariatsange-stellte bevollmächtigt, nach Vorliegen des amtlichen Vermessungsergebnissesdieses bis zu einer maximalen Abweichung von 5 % als vertragsgemäß anzu- - 8 -erkennen. Wie das Berufungsgericht zutreffend feststellt, wurde diese Voll-macht zwar zum Vollzug des Vertrags im Grundbuch erteilt. Aber darin er-schöpft sich ihre Bedeutung nicht. Hinsichtlich des Vertragsinhalts spiegelt siewider, welche Flächengröße die Beklagte verkaufen und der Kläger kaufenwollte. Die Beschränkung der Vollmacht hat zur Folge, daß die Parteien beieiner größeren Abweichung selbst zusammenwirken und weitere Erklärungenabgeben müssen, um den Kaufvertrag zu vollziehen. Das zeigt, daß ihre ge-meinsame Geschäftsgrundlage eine Größe der verkauften Teilfläche von4.000 qm plus/minus 5 % war. Ergibt die entsprechend der zeichnerischenDarstellung erfolgte Vermessung eine größere Abweichung, fehlt es an derGeschäftsgrundlage. Der Vertrag ist entweder anzupassen oder - aufgrund derRücktrittserklärung des Klägers - aufzulösen.3. Die dafür erforderlichen Feststellungen muß das Berufungsgerichtnachholen. Es muß aufklären, wie groß die zeichnerisch dargestellte Flächetatsächlich ist. Falls sie der herausgemessenen Flächengröße (5.606 qm) ent-spricht, haben sich die Parteien über einen für ihre Willensbildung wesentli-chen Umstand geirrt. In einem solchen Fall sind die Grundsätze über das Feh-len der Geschäftsgrundlage anwendbar (BGH, Urt. v. 13. November 1975,III ZR 106/72, NJW 1976, 565, 566). Bleibt die Flächengröße hingegen inner-halb der Vorstellung der Parteien, hat die Rücktrittserklärung des Klägers keinerechtlichen Folgen. Für diesen Fall weist der Senat darauf hin, daß sämtlicheVoraussetzungen für die Fälligkeit des Kaufpreises erfüllt sind. Entgegen derAuffassung des Klägers wurde die Teilungsgenehmigung nach § 19 BauGBvom 4. Oktober 1994 weder unter einer Bedingung noch vorläufig erteilt. Sieenthält lediglich rechtliche Hinweise auf die zusätzliche Notwendigkeit einerTeilungsgenehmigung nach § 8 BbgBO. - 9 - - 10 -4. Nach alledem ist das Berufungsurteil aufzuheben und die Sache zurneuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuver-weisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).Tropf Krüger Lemke Gaier Schmidt-Räntsch
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