BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 92/11 Verkündet am: 13. Juni 2012 Ring , Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 549 Abs. 3 Zum Begriff des Studentenwohnheims im Sinne des § 549 Abs. 3 BGB. BGH, Urteil vom 13. Juni 2012 - VIII ZR 92/11 - LG Heidelberg AG Heidelberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 18. April 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Dr. Milger, Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Die Revision des Klägers gegen das Urteil der 5. Zivilkammer des Landgerichts Heidelberg vom 25. Februar 2011 wird zurückgewi e- sen. Der K läger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger (ursprünglich O . S. , nach dessen Tod seine Erben) nimmt den Beklagten auf Räumung eines möblierten Wohnheimzimmers in A n- spruch. Die Parteien streiten darüber, ob es sich dabei um Wohnraum in einem Studenten wohn heim im Sinne des § 549 Abs. 3 BGB handelt und deshalb der soziale Kündigungsschutz (§ 573 BGB) keine Anwendung findet. Das Anwesen des Klägers, in dem der Beklagte seit dem 1. März 2004 ein Zim mer bewohnt, verfügt über 67 Zimmer, von denen mindestens vier nicht an Studenten vermietet sind. Die Baugenehmigung wurde 1972 für ein Stude n- tenwohnheim erteilt. 63 Zimmer wurden aus Landesmitteln zur Förderung von Studentenwohnheimen öffentlich gefördert ; die Preisbindung ist inzwischen en t- fallen. Die vermieteten Zimmer sind etwa 12 qm groß. Küche, Sanitäranlagen 1 2 - 3 - und Waschräume sind als Gemeinschaftsräume ausgeführt. Die gegenwärtige monatliche Teilinklusivmiete des Beklagten beträgt 190 Die mit den Mietern abgeschlossenen Verträge sind regelmäßig auf ein Jahr befristet und verlängern sich jeweils um ein Semester, wenn nicht drei M o- nate vor Semesterende eine Kündigung erfolgt. Viele Mieter bleiben nur ein bis zwei Semester in dem Wohnheim des Klägers , einige - wie der Beklagte - auch viele Jahre. Am 27. Dezember 2008 kündigte der Kläger dem Beklagten schrif t- lich unter Hinweis auf " Hetzereien und Reibereien gegenüber uns und Dritten " zum 31. März 2009. Das Amtsgericht hat den Beklagten antragsgemäß zur Räumung und Herausgabe verurteilt. Die dagegen gerichtete Berufung des Beklagten ist e r- folgreich gewesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision e r- strebt der Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Heidelberg, WuM 2011, 167) hat zur Begrü n- dung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt: Dem Kläger stehe mangels wirksamer Kündigung kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe des möblie rten Zimmers zu. Die Vorschrift des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB, wonach der Vermieter die Gründe für ein berechti g- tes Interesse in dem Kündigungsschreiben anzugeben hat, sei vorliegend a n- 3 4 5 6 7 - 4 - wendbar, da die Voraussetzungen des § 549 Abs. 3 BGB zum Vorliegen eines Studentenwohnheims nicht erfüllt seien. Dass sich sein Zimmer in einem als " Studentenwohnheim " bezeichneten Gebäude befinde, dessen Errichtung als solches öffentlich gefördert gewesen sei und das die typische Aufteilung eines Wohnheims aufweise und überw i e- gend von Studenten bewohnt werde, genüge nicht, um das Tatbestandsmer k- mal des Studentenwohnheims im Sinne des § 549 Abs. 3 BGB zu erfüllen. Es komme vielmehr entscheidend darauf an, ob Wohnraum in einem hierfür bestimmten und geeigneten Gebäude an Stud enten auf der Grundlage eines institutionalisierten sozialen Förderkonzepts vermietet werde. Die Wo h- nungsnot der Studenten solle nach dem Willen des Gesetzgebers gerade dadurch gelindert werden, dass durch einen planmäßigen zügigen Bewohne r- wechsel eine mög lichst gleichmäßige Versorgung der Studentenschaft mit Wohnheimplätzen verwirklicht werde. Dieses Förderkonzept müsse sich mit hinreichender Deutlichkeit aus Rechtsnormen (z.B. § 2 Abs. 2 Studentenwerk s- gesetz i.V.m. der jeweiligen Satzung des Studentenwerk s), entsprechender Selbstbindung (Stiftungs - oder Vereinssatzung, Gesellschaftsvertrag) oder einer konstanten tatsächlichen Übung ergeben. Hieran fehle es beim Wohnheim des Klägers. Der Ausschluss des Kü n- digungsschutzes rechtfertige sich gerade aus dem Rotationssystem, das den sozialen Mieterschutz der Bewohner hinter die nicht minder wichtige soziale Gleichbehandlung aller potenziellen Bewohner zurücktreten lasse. Vorliegend fehle es vor allem, möge es auch zu einem häufigen Mieterwechsel kommen, am Rot ationsprinzip. Die Rotation müsse nach abstrakt - generellen Kriterien vom Träger gefordert und gehandhabt werden. Dies sei beim Wohnheim des 8 9 10 - 5 - Klägers nicht ersichtlich. Letztlich liege es bei den Studenten, ob sie nur kur z- zeitig im Hause des Klägers verblieb en oder dort längere Zeit wohnten. II. Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Das Berufungsgericht hat die Kündigung vom 27. Dezember 2008 zu Recht für unwirksam gehalten. Denn das Anw esen, in dem sich das an den B e- klagten vermietete Zimmer befindet, ist nicht als Studentenwohnheim im Sinne des § 549 Abs. 3 BGB zu qualifizieren; eine Kündigung ist deshalb nur möglich, wenn der Vermieter ein - hier vom Kläger nicht dargelegtes - berechti gtes Int e- resse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (§ 573 Abs. 1 BGB). 1. Gemäß § 549 Abs. 3 BGB gilt die Kündigungsschutzvorschrift des § 573 BGB nicht für Wohnraum in einem Studentenwohnheim. Bei derartigem Wohnraum kann der Vermieter das Mie tverhältnis mithin durch eine ordentliche Kündigung beenden, ohne dass es auf ein berechtigtes Interesse (§ 573 Abs. 1 BGB) des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses ankommt. 2. Das Gesetz führt nicht näher aus, unter welchen Voraussetzung en ein Wohngebäude als Studentenwohnheim im Sinne dieser Vorschrift anzusehen ist. Überwiegend wird angenommen, dass der Begriff des Studentenwohnheims restriktiv auszulegen ist, weil studentische Mieter im Vergleich zu anderen Mi e- tern nicht weniger schutz bedürftig seien (Sieweke, WuM 2009, 86, 88; vgl. auch Schmidt - Futterer/ Blank, Mietrecht, 10. Aufl., § 549 BGB Rn. 34; Bamberger/ Roth/Ehlert, BGB, 2. Aufl., § 549 Rn. 23). 11 12 13 14 - 6 - a) Uneinigkeit besteht allerdings hinsichtlich der Frage, welche Kriterien zur E inschränkung heranzuziehen sind. Vielfach wird eine Eignung und " Widmung " des Gebäudes als Stude n- tenwohnheim gefordert (LG Konstanz, WuM 1995, 539; AG München, WuM 1992, 133; Bamberger/Roth/Ehlert, aaO; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. XI 385; Weitemeyer in Emmerich/Sonnenschein, Miete, 10. Aufl., § 549 Rn. 26; Schmidt - Futterer/Blank, aaO). Teilweise wird daneben auf einen im Vergleich zur ortsüblichen Miete günstigeren Mietzins abgestellt (LG Konstanz, aaO; AG München, aaO; Sieweke, aaO; Stern el, aaO; Bamberger/Roth/Ehlert, aaO; Erman/Lützenkirchen, BGB, 13. Aufl., § 549 Rn. 8; aA Soergel/ Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 549 Rn. 10). Andere Stimmen gehen davon aus, dass ein Studentenwohnheim jede n- falls nicht vorliegt, wenn der Vermieter mit G ewinnerzielungsabsicht handelt (Schmidt - Futterer/Blank, aaO Rn. 34 f.; Weitemeyer in Emmerich/Sonnen - schein, aaO; Palandt/Weidenkaff, BGB, 71. Aufl., § 549 Rn. 20; Feldhahn/ Schmid in Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, 7. Aufl., § 549 Rn. 8; Bambe r- ger/Roth/Ehl ert, aaO; Herrlein/Kandelhard/Both, Mietrecht, 3. Aufl., § 550 BGB Rn. 25; vgl. auch OLG Bremen, NJW - RR 1989, 266; AG Freiburg, WuM 1987, 128; AG München, aaO; aA MünchKommBGB/Bieber, 6. Aufl., § 549 Rn. 30; Soergel/Heintzmann, aaO). Teilweise wird zudem o der alternativ darauf abg e- stellt , ob die Vergabepraxis des Vermieters darauf ausgerich tet ist , eine Vielzahl von Studenten mit Wohnraum zu versorgen (LG Konstanz, aaO; Sternel, aaO; Soergel/Heintzmann, aaO; vgl. auch Erman/Lützenkirchen, aaO; aA Münc h- KommB GB/Bieber, aaO). b) Der Senat folgt der vom Berufungsgericht vertretenen Auffassung. Aus der Entstehungsgeschichte des § 549 Abs. 3 BGB ergibt sich, dass der G e- 15 16 17 18 - 7 - setzgeber die Einschränkung im Bereich des sozialen Mieterschutzes nur vor dem Hintergrund de s als höher gewichteten Ziels für gerechtfertigt gehalten hat, möglichst vielen Studierenden das Wohnen in einem Studentenwohnheim zu ermöglichen und dabei alle Bewerber gleich zu behandeln; diese Zielrichtung muss sich, wie das Berufungsgericht richtig ge sehen hat, in einem entspr e- chenden Belegungskonzept niederschlagen. aa) Die Vorschrift geht zurück auf die Regelung in § 564b Abs. 7 Nr. 3 BGB aF, die durch das Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen vom 20. Dezember 1982 (BGBl. I S. 1912) ei ngeführt wurde. Hintergrund der Novellierung war, dass es den Trägern von Studentenwohnheimen nicht mehr lösbare rechtliche Schwierigkeiten bereitete, die Mietverträge mit den Studenten zeitlich zu begrenzen und so eine möglichst große Zahl von Bewerbern i n den Genuss eines günstigen Wohnheimplatzes zu bringen (sog. Rotationsprinzip). Die Fluktuation der Belegung wurde jedoch vom Gesetzgeber im Hinblick auf den zu geringen Bestand an Wohnheimplätzen aus Gründen der Gleichbehan d- lung als notwendig angesehen ( BT - Drucks. 9/2079, S. 11). bb) Der vom Gesetzgeber gewollte zügige Bewohnerwechsel bei gleicher Behandlung der Interessenten kann nur erreicht werden, wenn der Vermieter in dem Wohnheim ein Belegungskonzept praktiziert, das an studentischen Bela n- gen aus gerichtet ist und im Interesse der Versorgung vieler Studenten mit Wohnheimplätzen eine Rotation nach abstrakt - generellen Kriterien praktiziert. Die Dauer des Mietverhältnisses muss dazu im Regelfall zeitlich begrenzt sein und darf nicht den Zufälligkeiten der studentischen Lebensplanung oder dem eigenen freien Belieben des Vermieters überlassen bleiben. § 549 Abs. 3 BGB dient nicht dazu, dem Vermieter eine im Einzelfall gewollte Vertragsbeendigung mit ihm nicht genehmen Mietern zu ermöglichen. Die für Stud entenheime vo r- gesehene Ausnahme vom sozialen Kündigungsschutz dient allein dem sozialen 19 20 - 8 - Zweck, eine Fluktuation zu ermöglichen und den frei werdenden Wohnraum wiederum anderen Studenten unter Wahrung des Gleichbehandlungsgrundsa t- zes zur Verfügung zu stelle n. Das der Rotation zugrundeliegende, die Gleichbehandlung aller Bewe r- ber wahrende Konzept des Vermieters muss sich dabei - worauf das Ber u- fungsgericht ebenfalls zu Recht abstellt - mit hinreichender Deutlichkeit aus Rechtsnormen, entsprechender Selbstb indung oder jedenfalls einer konstanten tatsächlichen Übung ergeben. cc) Die Höhe der Miete allein ist hingegen - anders als die Revision meint - kein hinreichendes Kriterium, auch wenn Zimmer in Studentenwoh n- heimen in der Regel deutlich günstiger sind als vergleichbarer anderweitiger Wohnraum (vgl. Martinek, NZM 2004, 6, 10). Abgesehen davon, dass die Fr a- ge, ob Wohnraum " preiswert " ist oder nicht, schwer zu beurteilen ist, kann allein mittels einer günstigen Miete die vom Gesetzgeber gewollte Fluktuati on nicht erreicht werden. Vielmehr verhält es sich so, dass bei einer besonders günst i- gen Miete die Studenten möglichst lange in dem Wohnheim verbleiben werden und so andere Interessenten gerade keine Möglichkeit haben, in den Genuss eines Wohnheimplatzes zu kommen. Umgekehrt steht nicht jeder erzielte G e- winn der Einstufung eines Anwesens als Studentenwohnheim entgegen, sofern der Vermieter dennoch ein Konzept praktiziert, bei dem durch einen planmäß i- gen zügigen Bewohnerwechsel eine möglichst gleichmäßige V ersorgung der Studentenschaft mit Wohnraumplätzen verwirklicht wird. 4. Gemessen an den vorgenannten Voraussetzungen handelt es sich bei dem klägerischen Anwesen nicht um ein Studentenwohnheim im Sinne des § 549 Abs. 3 BGB. Denn es ist nicht ersichtlich , dass in dem vom Kläger betri e- benen Wohnheim ein abstrakt - generellen Kriterien folgendes soziales Rotat i- 21 22 23 - 9 - onssystem praktiziert worden wäre. Die in den Mietverträgen enthalten e Befri s- tung auf ein Jahr mit Verlängerungsoption für jeweils ein weiteres Semeste r stellt entgegen der Auffassung der Revision noch kein " soziales Rotationssy s- tem " dar. Denn es ist nicht ersichtlich, dass die vertragliche Verlängerungsopt i- on vom Kläger zumindest im Rahmen einer beständigen Praxis nach einem bestimmten, auf die gleichmä ßige Berücksichtigung aller Studenten gerichteten Fluktuationsmodus ausgeübt worde n wäre. Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Heidelberg, Entscheidung vom 10.09.2010 - 30 C 280/09 - LG Heidelberg, Entscheidung vom 25.02.2011 - 5 S 87/10 -
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