ECLI:DE:BGH:2017:150317UVIIIZR92.16.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 92/16 Verkündet am: 15. März 2017 Ermel , Justiz angestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Ve rhandlung vom 15. März 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Prof. Dr. Achilles , Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Münche n I - 14. Zivilkammer - vom 13. April 2016 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsg e- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte zu 1 mietete mit Vertrag vom 27. Juni 2003 von den Rechts vorgängern der Klägerin eine in dem freistehenden Wohnhaus K . , M . , befindliche ca. 459 m 2 große Neun zimmerwohnung , die er zusammen mit seiner Ehefrau und vier Kindern nutzt. Die Nettom iete be tr ägt 5.926,75 monatlich. Bereits im Jahr 1995 war das Wohnhaus nach § 8 WEG in drei E i- gentumswohnungen , bestehend aus dem Erdgeschoss und dem 1. Obergeschoss (Wohnung 1), dem 2. Obergeschoss (Wohnung 2) sowie dem Dachgeschoss (Wohnung 3) aufgeteilt worde n. Die im Jahr 2003 an den B e- 1 - 3 - klagten zu 1 vermieteten Räume bestehen im Wesentlichen aus der Wohnung 1 und Teilen der Wohnung 2. Mit Gesellschaftsvertrag vom 13. August 2012 wurde die Klägerin g e- gründet. Ges ellschafter sind J . T . (im Folgenden: Gesellschafterin zu 1), deren geschiedener Ehe mann, S . T . (Gesellschafter zu 2) sowie deren gemeinsa mer Sohn, J . T . (Gesellschafter zu 3). Zweck der Gesell schaft ist nach § 1 Nr. 2 des Gesellschaftsvertrags " der Erwerb, die Verwaltung und Nutzung der nach WEG in Wohnungs - und Teileigentum aufg e- teilten Immobilie K . , M . , so auc h die Eigennutzung durch die G esellschafter " . Weiter sieht der Gesellschaftsvertrag in § 1 Nr. 2 die Aufte ilung der Immobilie unter den Gesellschaftern in der Weise vor, dass der Gesel l- scha f terin zu 1 die Wohnung 1, dem Gese llschafter zu 2 die Wohnung 2 und dem Gese llschafter zu 3 die Wohnung 3 zur Nutzung überlassen werden sollen. Mit notariellem Kaufvertrag vom 14. August 2012 erwarb die Klägerin das Wohnhaus in der K . zu einem Kaufpreis von rund 9,2 M illionen Euro. Mit Schreiben vom 24. März 201 4 kündigte die Klägerin das Mietverhäl t- nis mit den Beklagten zum 3 1. Dezember 2014 wegen Eigenbedarfs mit der Begründung, die Gesellschafterin zu 1 wolle mit ihrem weiteren Sohn, T . T . , sow ie ihren Eltern die Wohnung 1 beziehen; der Gesellschafte r zu 2 wo l- le in die Wohnung 2 einziehen, während der Gesells chafter zu 3 in der Wo h- nung 3, die er bereits seit einiger Zeit nutze, verbleiben werde. Die Eltern der Gesellschafterin zu 1 seien alt und pflegebedürftig; die streitgegenständl i che Wohnung biete für die Familie sowie das P flegep ersonal genügend Platz, der am jetzige n Wohnsitz der Gesellscha fterin zu 1 in G . nicht vorha n den sei . Die Beklagten haben der Kündigung widersprochen. 2 3 4 - 4 - Das Amtsgericht hat die auf Räumung und Herausgabe der Neun zi m- merwohnung gerichtete Klage abgewiesen . Die Berufung der Klägerin ist vor dem Landgericht o hne Erfolg geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zugela s- senen Revision verfolgt die Klägerin ihr Räumungs - und Herausgabebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im W e- sentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe ein Räumungsanspruch nach § 546 Abs. 1 BGB nicht zu, da die Kündigung vom 24. März 2014 das Mietverhältnis nicht beendet h a- be. Zwar scheitere die Kündigung nicht, wie es das Amtsgericht angeno m- men habe, an formellen Anforderungen; denn in dem Kündigungsschreiben sei der Kündigungsgrund klar und eindeutig identifizierbar bezeichnet worden. Die Kündigung sei schlüssig erläutert worden und ermögliche den Beklagten eine sachgerechte Rechtsverteidigung. Einer wei teren Begründung, insbesondere zu den bisherigen Wohnverhältnissen, habe es nicht bedurft. Die Kündigung sei jedoch aus Rechtsgründen unwirksam, denn die Kl ä- gerin könne als Gesellschaft bürgerlichen Rechts die Kündigung nicht gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 B GB auf den Eigenbedarf ihrer Gesellschafter oder deren Angehörigen stützen. Eine solche " Zurechnung " des Eigenbedarfs der Gesel l- schafter sei mit dem Schutzzweck, der dieser Vorschrift und auch der Künd i- 5 6 7 8 9 - 5 - gungssperre nach § 577a Abs. 1a BGB zugrunde liege, ni cht vereinbar, den Mieter vor einem unkalkulierbaren Risiko von Eigenbedarfskündigungen durch einen nicht überschaubaren Personenkreis zu bewahren. Aus Gründen der Rechtssicherheit sei es nicht möglich, für Gesellschaften mit personalistischem Einschlag ei ne Ausnahme zuzulassen, da eine trennscharfe Differenzierung insoweit nicht erfolgen könne. Deshalb berufe sich die Klägerin im Streitfall ohne Erfolg darauf, das streitgegenständliche Objekt nicht als Investitionso b- jekt, sondern lediglich zur Bewohnung d urch ihre Gesellschafter im Sinne einer Familienzusammenführung erworben zu haben. Der vorliegende Fall vera n- schauliche, zu welch erheblichen Abgrenzungsschwierigkeiten eine Untersche i- dung zwischen familiengeführten, einer einfachen Vermietermehrheit angen ä- herten Gesellschaften einerseits und am Immobilienmarkt wirtschaftlich tätigen Gesellschaften andererseits führen würde. Um Missbrauch vorzubeugen, ko m- me daher ein Abstellen auf den Gesellschaftszweck nicht in Betracht. Von einer weiteren Wiedergabe d er Gründe des Berufungsurteils sieht der Senat im Hinblick darauf ab, dass es sich um eine - fast wortgleich begrü n- dete - Parallelentscheidung der 14. Zivilk ammer des Landgerichts München I zu deren Urteil vom 7. Oktober 2015 (Az.: 14 S 2969 /15 ) handelt, d ie Gegenstand des Revis i onsurteils des Senats vom 14. Dezember 2016 ( VIII ZR 232/15, NJW 2017, 111, zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen) gewesen ist. II. Die Beurteilung des Berufungsgerichts hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Be rufungsger icht gegebenen Begründung kann der von der Klägerin ausgesproche nen Eigenbedarfskündigung vom 24. März 2014 nicht ihre Wirksamkeit abgesprochen und ein Anspruch der Klägerin gegen die B e- 10 11 - 6 - klagten auf Räumung und Herausgabe (§ 546 Abs. 1, § 985 BGB) nicht verneint werden. 1. Zu Recht hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, dass das Schreiben der Klägerin vom 24. März 2014, in dem sie - neben dem Künd i- gungsausspruch - das Wohnkonzept beschrieben hat , das ihre Gesellschafter in dem Anwesen K . verwirklichen wollten, den an eine Kündigung zu stellenden formellen Anforderungen genügt. Entgegen der Rüge der Revis i- onserwiderung hat das Berufungsgericht zutreffend darauf abgestellt, dass die Klägerin den Kündigungsgrund in dem S chreiben vom 24. März 2014 so kon k- ret bezeichnet hat, dass er identifiziert und von anderen Kündigungsgründen unterschieden werden kann. Hierzu war es nicht erforderlich , nähere Angaben zur Größe der Wohnung zu machen, die bisher von der Gesellschafterin z u 2 bewohnt wird. 2. Soweit das Berufungsgericht indes der Klägerin die Befugnis a b- spricht, eine ordentliche Kündigung auf den Eigenbedarf ihrer Gesellschafter stützen zu können, ist seine Auffassung von Rechtsirrtum beeinflusst. Denn w ie der Senat jüng st in seinem Urteil vom 14. Dezember 2016 (VIII ZR 232/15, aaO ) in Fortführung seiner bisherigen Rechtsprechung (Senatsurteile vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, NJW 2007, 2845 Rn. 15; vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08, NJW 2009, 2738 Rn. 13 f.; vom 23. November 2011 - VIII ZR 74/11, NJW - RR 2012, 237 Rn. 23) bekräftigt hat, kann sich eine teilrechtsfähige (Außen - )Gesellschaft des bürgerlichen Rechts in entspreche n der Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines oder mehrerer ihrer G e- sell schafter o der der en Angehörigen berufen. Zu den dafür maßgeblichen E r- wägungen verweist der Senat auf sein Urteil vom 14. Deze m ber 2016 (VIII ZR 232/15, aaO, dort insbesondere Rn. 15 ff.) , in dem er sich im Einzelnen mit der weitgehend wortidentischen gegen teiligen Argumentation des Berufungsg e- 12 13 - 7 - richts auseinandergesetzt hat, ohne sie zu billigen. Daran hält der Senat auch in Ansehung der in der mündlichen Verhandlung geäußerten Kritik durch die Rev i- sionserwiderung fest. Im Hinblick auf die dort vorgetragenen gesellschaftsrech t- lichen Argumente verweist der Senat insbesondere auf die Rn. 18 ff. seines Urteils vom 14. Dezember 2016 (VIII ZR 232/15, aaO). 3. Demgemäß kann sich die Klägerin im Streitfall gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB analog auf einen Eigenbedarf ihrer (Gründungs - )Gesellschafter zu 1 und 2 berufen, dessen Vorliegen im Revisionsverfahren zu unterstellen ist. D a- bei kommt es nicht darauf an, dass es sich im Streitfall bei der Klägerin um eine sehr einfach strukturierte (Familien - )G esellschaft mit übe rschaubare m Bestand handelt, deren Z weck im Gesellschaftsvertrag mit dem Erwerb des Anwesens K . und d er Aufteilung der Nutzung der dort befindlichen Wohnungen unter den drei Gesellschaftern beschrieben ist. Dieser Umstand macht es nur besonde rs deutlich, dass es nicht gerechtfertigt ist, die Klägerin anders als eine Miteigentümer - oder Erbengemeinschaft zu behandeln. III. D as angefochtene Urteil kann daher keinen Bestand haben ; es ist aufz u- heben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif, da das Berufungsgericht bislang keine Feststellungen zum Vorliegen des geltend g e- machten Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB analog) und zu möglichen Här - 14 15 - 8 - tegründen nach § 574 BGB getroffen hat ; sie ist daher an das Berufungsgerich t zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZP O). Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG München, Entscheidung vom 21.07.2015 - 473 C 5417/15 - LG München I, Entscheidung vom 13.04.2016 - 14 S 13889/15 -
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