ECLI:DE:BGH:2016:200116UVIIIZR93.15.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 93/15 Verkündet am: 20. Januar 2016 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 556 Abs. 3 Satz 1 Zur formellen Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung genügt es hi n- sichtlich der Angabe der "Gesamtkosten", wenn der Vermieter bei der jeweiligen B e- triebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Wohnungsmieter der g e- wählten Abrechnungseinheit umlegt. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter diesen Gesamtbetrag vorab um nicht auf den Mieter umlagefähige Kostenanteile bereinigt hat; einer Angabe und Erläuterung der zum angesetzten Gesamtbetrag führenden Rechenschritte bedarf es nicht (Au f- gabe de r Senatsrechtsprechung; vgl. Senatsurteile vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059 Rn. 10; und vom 9. Oktober 2013 - VIII ZR 22/13, WuM 2013, 734 Rn. 14 ff. mwN). BGH, Urteil vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 93/15 - LG Bochum AG Bochum - 2 - Der V III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 1. Dezember 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 9. Zivilkammer des Landgerichts Bochum vom 3. März 2015 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahre ns, an das Berufungsg e- richt zurückverwiesen. V on Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin ist Eigentümerin und Vermieterin einer aus mehreren G e- bäuden bestehenden Wohnanlage in Bochum. Die Beklagten haben in dem zu d ies em Komplex gehörenden Gebäude H . eine Wohnung ge mietet. Die Klägerin rechnet e die Nebenkosten gegenüber den Mietern jeweils nach Gebäude n ab. Bei den Nebenkostenpositionen Wasser, Abwasser und Müllabfuhr besteh t die Besonderheit , dass die gesamte Anlage über einen zen t- ralen Mü llplatz und zwei Heizstationen mit zentraler Warmwasseraufbereitung verfügt, die jeweils die anderen Häuser mitversorgen . Die Klägerin sah sich deshalb veranlasst, bei diesen Positionen zunächst von den Gesamtkosten für die Wohnanlage auszugehen und diese Kosten nach dem Verhältnis der Woh n- 1 2 - 3 - fläche auf die einzelnen Gebäude zu verteilen. Dieser Rechen schrit t ist alle r- dings aus den Nebenkostenabrechnungen , die den Mietern erteilt wurden, nicht ersichtlich. Vielmehr erschien darin nur der von der Klägerin für d as jeweilige Gebäude er rechnete " Gesamtbetra g " , der dann auf die Mieter des jeweiligen Gebäudes mittels des anzuwendenden Umlageschlüssels verteilt wurde. Aus diesem Grund entspr e chen die für das jeweilige Gebäude in den Nebenkoste n- abrechnungen ausgewiesen en " Gesamtkosten " nicht den Beträgen, die aus den Gebührenbescheiden der Gemeinde und de n jeweiligen R echnung en der Stadtwerke ersichtlich sind . Die Klägerin begehrt aufgrund der Nebenkostenabrechnung vom 30. November 2012 für das Jahr 2011 eine Nachzahl nebst Zinsen. Das Amtsg ericht hat die Klage abgewiesen. D as Landgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zug e- lassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter. Entscheidungs gründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe die geltend gemachte Nebenkostennachforderung nicht zu. E ine Nebenkostennachforderung sei nur fällig, wenn der Vermieter formell ordnungsgemäß abgerechnet habe. Hieran fehle es vorliegend bezü g- lich der Positionen W asser, Abwasser und Müllabfuhr. In der ständigen Rech t- 3 4 5 6 - 4 - sprechung der Zivilgerichte sei anerkannt, da ss die Gesamtkosten einer A b- rechnungsposition auch dann anzugeben seien, wenn einzelne Kostenanteile nicht umlagefähig seien; insoweit genüge es nicht, nur die schon bereinigten Kosten anzugeben. Das Gleiche gelte für Kosten, die sich auf eine größere Wirt schaftseinheit als die der Abrechnung zugrunde gelegte Einheit bezögen. Sofern der Vermieter diese Kosten in einem internen Rechenschritt auf die ei n- zelne Abrechnungseinheit umrechne, sei es erforderlich, die Gesamtkosten und den Verteilerschlüssel anzugeb en und nicht nur die bereinigten Kosten mitzute i- len. Die Klägerin habe die erforderliche Angabe der Gesamtkosten sowie die gebotene Erläuterung der Vorverteilung auch nicht binnen der Jahres frist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nachgeholt. Die e ntsprechenden Übersichten über die Aufte ilung und die Erläuterungen sei en vielmehr erst im Jahr 201 3 beziehung s- weise im Jahr 2014 übersandt worden. Da sich die auf die Beklagten entfalle n- den Kosten für Wasser, Abwasser und Müllabfuhr in der Abrechnung auf einen Gesamtb r- ten Nachforderungsbetrag noch überstiegen , sei d ie Klage insgesamt unb e- gründet. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Beg ründung kann ein Anspruch der Klägerin g e- gen die Beklagten gemäß § 556 Abs. 1, 3 Satz 1, § 259 BGB auf Zahlung restl i- r- den. Der Senat hält an seiner bisherigen Rechtsprechung ( vgl. ins besondere Senatsurteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059 Rn. 10) 7 8 - 5 - nicht fest, wonach die Angabe lediglich " bereinigte r " Gesamtkosten die Unwir k- samkeit der Abrechnung aus formellen Gründen zur Folge hat. Er entscheidet nun mehr, dass es zur Erfüllung der Mindestanforderungen einer Nebenkoste n- a brechnung , durch die die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB g e- wahrt wird, genügt , wenn als " Gesamtkosten " bei der jeweilige n Betriebsko s- ten art die Summe der Kosten angegeben ist, die der Vermie ter auf die Wo h- nungsmieter der gewählte n Abrechnungseinheit (in der Regel: Gebäude) u m- legt. 1. Eine Betriebskostenabrechnung ist nach der Rechtsprechung des S e- nats dann formell ordnungsgemäß und damit wirksam, wenn sie den allgeme i- nen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammen - stellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. a) Dabei hat der Senat die bei der Abrechnung von Betr ie bskosten bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig aufzunehmenden Mi n- destangaben in zahlrei chen Entscheidungen wie folgt um schrieben: eine Z u- sammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und - soweit erforderlich - die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des A n- teils des Mieters und der Abzug der geleisteten Voraus zahlungen (st. Rspr.; Senatsurteile vom 6. Mai 2015 - VIII ZR 194/14, juris Rn. 13; vom 11. August 2010 - VIII ZR 45/10, WuM 2010, 627 Rn. 10; vom 19. November 2008 - VIII ZR 295/07, NZM 2009, 78 Rn. 21; vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260 Rn . 10; vom 9. April 2008 - VIII ZR 84/07, NJW 2008, 2258 Rn. 15; jeweils mwN). b) Allerdings hat der Senat die Notwendigkeit, " Gesamtkosten " jeder A b- rechnungsposition anzugeben, bisher nicht strikt dar auf beschränkt, dass nur die jeweiligen (Gesamt - )Kos ten angegeben werden müssen, die in der Abrec h- 9 10 11 - 6 - nungseinheit nach der Abrechnung auf die Wohnungsmieter umgelegt werden . Vielmehr hat er vom Vermieter in einigen Sonderfällen verlangt, auch darüber hinausgehende Kosten anzugeben sowie den Rechenschritt zu er läutern, mit dem die letztlich umgelegten Gesamtkosten der Abrechnungseinheit erst ermi t- telt worden sind (vgl. nur Senatsurteil vom 9. Oktober 2013 - VIII ZR 22/13, WuM 2013, 734 Rn. 14 mwN ) . Es handelt sich dabei zum einen um den Fall, dass dem Vermieter seinerseits Betriebskosten von einem Dritten einheitlich für eine größere Wohnanlage in Rechnung gestellt wurden, ohne dass bereits von diesem Dritten eine Aufschlüsselung auf das einzelne Gebäude als Abrec h- nungseinheit vorgenommen wurde. Zum anderen geht es um die Fälle, in d e- nen einzelne dem Vermieter entstandene K osten nicht vollständig als Betrieb s- kosten umlagefähig sind, etwa weil ein angestellter Hausmeister teils umlagef ä- hige Arbeiten ausführt und teils vom Vermieter mit der Ausführung nicht als B e- tr iebskosten umlagefähiger Verwal tungstätigkeiten betraut ist oder weil im Hi n- blick auf eine gewerbliche Nutzung einzelner Einheiten ein Vorwegabzug vo r- genommen wird (vgl. Senatsurteile vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059 Rn. 10; vom 11. Augu st 2010 - VIII ZR 45/10, aaO Rn. 11 f., sowie vom 7. Dezember 2011 - VIII ZR 118/11 , NJW - RR 2012, 215 Rn. 21 ff. [zum preisgebundenen Wohnraum]). 2. Die v orstehend dargestellte Se na tsrechtsprechung zu den " bereini g- te n " Gesamtkosten in den beschriebenen Sonderfällen fügt sich indes nicht mehr in die vom Senat inzwisch en weiterentwickelten rechtlichen Maßstäbe zur Bestimmung der Mindestanforderungen einer formell ordnungsgemäßen B e- triebskostenabrechnung ein, die der Vermieter innerhalb der Jahresfrist erfü llen muss, um nicht mit einer etwaigen Nachforderung ausgeschlossen zu sein. Der Senat hat zwischenzeitlich mehrfach betont, dass an die A b rech nun g von Nebenkosten in formeller Hinsicht keine zu hohen Anforderungen zu stellen 12 13 - 7 - sind (vgl. nur Senatsurteil vom 15. Februar 2012 - VIII ZR 197/11, NJW 2012 , 1502 Rn. 24 mwN). Aus diesem Grundgedanken hat er in mehreren Entsche i- dungen Einschränkungen der eingangs beschriebenen Mindestanforderungen abgeleitet. So hat er b ei den Vorauszahlungen jeden F e hler (zu ho ch oder zu niedrig angesetzte Vorauszahlungen, Ansatz der Soll - statt der Istvorausza h- lungen) als lediglich materielle n Fehler eingestuft, der nicht zur Unwirksamkeit der Abrechnung aus formellen Gründen führ t (vgl. Senatsurteil vom 18. Mai 2011 - VIII ZR 240/10, NJW 2011, 2786 Rn. 16 mwN ). S päter hat er g ä nz lich davon abgesehen, Angaben zu den Vorauszahlungen zu den Mindestanford e- rungen zu zählen, weil es auf eine leere Förmelei hinausliefe, etwa eine au s- drückliche Angabe " Null Vorauszahlungen " zu verlang en (Senatsurteil vom 15. Februar 2012 - VIII ZR 197/11, aaO Rn. 24 f .) . In gleicher Weise hat der Senat die Nichtvornahme eines gebotenen Vorwegabzugs für einzelne gewer b- liche Einheiten allein als materiellen Fehler eingeordnet (Senatsurteile vom 11. Augus t 2010 - VIII ZR 45/10, aaO Rn. 11; vom 7. Dezember 2011 - VIII ZR 118/11, aaO Rn . 18). Weiter hat es der Senat b ei der Heizkostenabrechnung ausrei chen la s- sen , dass nur die verbrauchte Brennstoffmenge und der Gesamtbetrag der d a- für angefallenen Kosten a ngegeben werden, während die Mitteilung der Zähle r- stände, aus denen sich der Brennstoffverbrauch erst ergibt, nicht zu den Mi n- destvoraussetzungen gehört ( vgl. Senatsurteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260 Rn. 14; Senatsbeschluss vom 13. Se ptember 2011 - VIII ZR 45/11, NZM 2012, 96 Rn. 3 ). Ebenso gehört es nach der Rechtsprec hung des Senats nicht zu den Vor aussetzungen einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostena brechnung, die jenigen Zwischenschritte offen zu legen, mit denen der Verm ieter aus kale n- der jahres übergreifenden Abrechnungen eines Versorgers die auf das abz u- 14 15 - 8 - rechnende Kalenderjahr entfallenden Betriebskosten ermittelt (Senatsurteil vom 2. April 2014 - VIII ZR 201/13, NJW 2014, 1732 Rn. 8). Ohnehin kann der Mi e- ter aus der Abrec hnung regelmäßig nicht alle Rechenschritte ablesen, die zu ihrer Erstellung erforderlich waren, denn auch die Einzelbeträge einer Koste n- position (etwa die Einzelbeträge mehrerer in den Abrechnungszeitraum falle n- den Rechnungen, die der Vermieter vom Versorg er oder sonstigen Dritten se i- nerseits erh alten hat ) , müssen nicht angegeben werden , sondern nur der jewe i- lige Gesamtbetrag einer Kostenposition . 3. Bei der Frage, w elche Mindestanforderungen an eine die Ausschlus s- frist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB wahren de Betriebskostena brechnung zu ste l- len sind, geht es letztlich entscheidend darum, die insoweit betroffenen berec h- tigten Interessen von Mieter und Vermieter unter Berücksichtigung des Zwecks einer solchen Abrechnung in einen angemessenen Ausgleich zu bring en . a) Mit der Betriebskostenabrechnung werden die für das Abrechnung s- jahr vom Mieter zu tragenden Kosten, auf die er bisher nur Vorauszahlungen erbracht hat, mit dem exakten Betrag ermittelt. Aus Sicht des Vermieters sollte die dem Mieter jeweils inne rhalb der Jahresfrist zu übermittelnde Abrechnung nicht überfrachtet werden und sich der insoweit zu leistende Verwaltungsau f- wand in vertretbaren Grenzen halten. Auch der Mieter hat grundsätzlich ein I n- teresse daran, dass die ihm erteilte Abrechnung möglic hst übersichtlich gesta l- tet ist und nicht mit Details versehen w ird , die für ihn regelmäßig nicht mit einem wesentliche n Erkenntniswert verbunden sind. Hierb ei ist auch zu berücksicht i- gen, dass dem Mieter ein Anspruch auf Einsicht in die Abrechnungsunterla gen und Belege zusteht und er auf diese Weise - sofern im Einzelfall ein entspr e- chende s Interesse besteht - weitere Einzelheiten in Erfahrung bringen kann. 16 17 - 9 - b) Typischerweise geht es dem Mieter vor allem darum , dass die en t- standenen Kosten in übersicht licher Weise (also getrennt nach unterschiedl i- chen Kostenarten) zusammengestellt sind und er darüber informiert wird, auf welche Weise (mit welchem Umlageschlüssel) der auf ihn entfallende Koste n- anteil ermittelt wo rden ist und welche Beträge im Abrechnungs jahr auf ihn en t- fallen . Mit diesen Informationen kann er überprüfen, ob die ihm in Rechnung gestellten Kosten dem Grunde nach umlagefähig sind, ob der richtige Umlag e- schlüssel verwendet wurde und die für die Abrechnungseinheit angesetzten Gesamtkosten der Höhe nach für ihn plausibel sind oder er Anlass sieht, die Richtigkeit der angesetzten Kosten durch eine Einsicht in die Belege zu übe r- prüfen. c ) V or dem Hintergrund der beschriebenen Interessenlage von Mieter und Vermieter und der dargestellten Entwick lung der Senatsrechtsprechung , hält der Senat die Auffassung, bei sogenannten " bereinigten " Kosten bedürfe es für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Nebenkostenabrechnung zusätzl i- cher Angaben zu den Betriebsk osten der gesamten Wohnanlage oder zu den Gesa mtkosten einschließlich nicht umlagefähiger Kostenanteile und der Erlä u- terung insoweit angewendeter Rech enschritte, nicht mehr aufrecht . Vielmehr genügt es auch in diesen Fällen , wenn de r Vermieter in der Abrechnung bei der jeweiligen Betriebskostenart - b eziehungsweise, soweit eine Zusammenfassung mehrerer Betriebskostenarten zulässig ist (vgl. etwa Senatsurteil vom 15. Juli 2009 - VIII ZR 340/08, NZM 2009, 698 Rn. 18 ), bei dieser zusammengefassten Position - den Gesamtbetrag angibt , de n er auf die Wohnung smieter der g e- wählten Abrechnungseinheit umlegt. Ob der Vermieter diesen Gesamtbetrag zutreffend errechnet beziehungsweise ermittelt hat oder dabei Kostenanteile mit angesetzt hat, die nicht umlagefähig sind, ist ausschließlich eine Frage der m a- teriellen R ich ti gkeit , deren Überprüfung der Mieter ohnehin nicht allein anhand der Abrechnung vornehmen kann, sondern nur mittels einer Einsicht in die B e- 18 19 - 10 - lege. Entsprechendes gilt für einen Vorwegabzug für die gewerbliche Nutzung einzelner Einheiten. III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand h a- ben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO) . Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht - vor dem Hintergrund seiner Rechtsauffassung folgerichtig - keine Feststellu n- gen zur materiellen Richtigkeit der Abrechnung und zur hilfsweise erklärten Au f- rechnung der Beklagten getroffen hat. Die Sache ist daher zur neuen Verhan d- l ung und Entscheidung an das Beru f ungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Bochum, Entscheidung vom 18.09.2014 - 83 C 50/14 - LG Bochum, Entscheidung vom 03.03.2015 - I - 9 S 181/14 - 20 21
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