BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 94/11 Verkündet am: 13. Juli 2012 Lesniak Justiz angestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja WEG § 14 Nr. 4, § 21 Abs. 4, § 23 Ab s. 4; BGB § 280 a) Ein Anspruch auf Schadensersatz wegen verzögerter Beschlussfassung über notwendige Instandsetzungsmaßnahmen nach § 280 Abs. 1 und 2, § 286 BGB scheidet aus, wenn der betroffene Wohnungseigentümer vorher gefasste B e- schlüsse über die Zurüc kstellung der Instandsetzung nicht angefochten hat. b) Die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband ist jedenfalls dann dem ei n- zelnen Wohnungseigentümer gegenüber verpflichtet, die unverzügliche Umse t- zung eines Beschlusses zur Sanierung des Gemeinschafts eigentums gegenüber dem Verwalter durchzusetzen, wenn der Beschluss den Zweck hat, einen Sch a- den am Gemeinschaftseigentum zu beseitigen, der das Sondereigentum des Wohnungseigentümers unbenutzbar macht. BGH, Urteil vom 13. Juli 2012 - V ZR 94/11 - LG Köln AG Köln - 2 - Der V. Z ivilsenat des Bundesgerichtshof s hat auf die mündliche Verhandlung vom 13. Juli 2012 durch den V orsitzende n Richter Prof. Dr. Krüger , die Richter Prof. Dr. Schmidt - Räntsch und Dr. Roth und die Richterin nen Dr. Brückner und Weinland für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der 29. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 17. März 2011 unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Feststellung des Verzugs der Beklag ten mit der Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums für die Zeit ab dem 21. Dezember 2009 zurückgewiesen worden ist. Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 15. Juni 2010 unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittel s wie folgt geändert: Es wird festgestellt, dass sich die Beklagte mit der Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums in der Wohnung der Kläger (Bese i- tigung des Schwammschadens) seit dem 21. Dezem ber 2009 in Verzug befindet. Im Übrigen bleibt die Berufung zurückgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger zu 85% und die Beklagte zu 15%. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand : Die Kläger sind Mitglied er der beklagten W ohnungseigentümergemei n- schaft . Ihnen gehört eine Wohnung im dritten Obergeschoss des Gebäudes, die sie bis zum 30. November 200 7 selbst bewohnten. Am 19. Ju ni 2006 drang nach einem heftigen Regen Wasser durch die Decke in die Wohnung . Die Kl ä- ger holten ein Sachverständigengutachten ein, das einen Befall des Deckeng e- bälks und des Mauerwerk s mit Hausschwamm feststellte. Sie leit et en das Gu t- achten der Beklagten in einem anderen Rechtsstreit mit Schriftsatz vom 13. November 2006 zu. Auf einer Versammlung am 25. April 2007 beschlossen die Wohnungseigentümer, ein gerichtliches Sachverständigengu tachten einz u- holen. Die beiden Gerichtss achverständigen bestätigten den Befund und bezi f- ferten die Beseitigungskosten mit 31.000 g- ten am 19. Mai 2008 übersandt. Die Wohnungseigentümer beschlossen auf einer weiteren Versammlung vom 22. Oktober 2008 zunächst eine weitere B e- obachtung des Schwammbefalls durch eine n der beiden G erichtssachverstä n- digen und nach dessen Weigerung auf einer weiteren V ersammlung am 15. April 2009 eine T eilsanierung. Der am 27. Juli 2009 beauftragte Handwerker lehnte bei einem Ortstermin am 31. August 200 9 eine Teilsanierung als nicht durc hführbar ab. Notwendig sei eine vollständige Sanierung. Diese beschlossen die Wohnungseigentümer auf der Versammlung vom 19. November 2009. Ke i- nen der erwähnten Beschlüsse der Wohnungseigentümer fochten die Kläger an. S ie verlangen von der Beklagte n Ersatz der Kosten für die Anmietung einer anderen Wohnung in dem Zeitraum vom 1. Dezember 2007 bis einschließlich 31. August 2009, Ersatz der Umzugskosten und die Feststellung des Verzugs mit der Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums vom 1. November 2007 an. 1 - 4 - Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Kläger hat das Landgericht Verzug der Beklagten mit der Instandsetzung des Gemei n- schaftseigentums ab dem 1. Juli 2010 festgestellt und die Klage im Übrigen a b- gewiesen. Mit der zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihre ursprüngl i- chen Anträge weiter. Die Beklagte beantragt, das Rechtsmittel zurückzuweisen. Entscheidungsgründe : I. Nach Auffassung des Berufungsgerichts kommt ein Anspruch der Kläger gegen die Wohnungseigentümergemeins chaft als Verband auf Ersatz des durch die verzögerte Instandsetzung des Schwammschadens am G emei n- schaftseigentum auf Grund von § 280 Abs. 1 und 2, § 286 BGB und von § 823 BGB i.V.m. § 21 Abs. 4 WEG grundsätzlich in Betracht. Für die bis zu dem B e- schluss d er Wohnungseigentümer am 19. November 2009 entstandenen Sch ä- den fehle es an einem pflichtwidrigen Verhalten der übrigen Wohnungseige n- tümer . Eine Pflichtverletzung sei aber darin zu sehen, dass die Beklagte den Beschluss vom 19. November 2009 nicht innerhal b angemessener Frist umg e- setzt habe. Mit dieser Verpflichtung sei die Beklagte unter Berücksichtigung der erforderlichen Vorbereitungsmaßnahmen seit 1. Juli 2010 in Verzug . Die ge l- tend gemachten Schäden aus der Anmietung einer Ersatzwohnung und aus dem Umz ug in eine andere Wohnung seien nicht ersatzfähig, weil sie vorher entstanden seien . Die Kläger könnten sich nicht darauf berufen, dass die vor dem 19. November 2009 gefassten Beschlüsse ordnungsmäßiger Verwaltung widersprächen , weil sie diese nicht angefo chten hätten. Dadurch hätten die Kläger die geltend gemachten Schäden überwiegend allein verursacht, so dass Ansprüche jedenfalls nach § 254 BGB ausschieden. 2 3 - 5 - II. Diese Erwägungen halten einer rechtlichen Prüfung im Wesentlichen stand. 1. Einen Ansp ruch der Kläger auf Ersatz der Kosten für die Anmietung einer Ersatzwohnung und der Kosten für den Umzug dorthin hat das Ber u- fungsgericht zu Recht verneint. a) Auf den Gesichtspunkt der pflichtwidrig verzögerten Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums lässt er sich nicht stützen. Voraussetzung dafür ist nach § 280 Abs. 1 und 2 BG B i.V.m. § 286 BG B , § 21 Abs. 4 WEG und § 31 BGB , dass die B eklagte als Verband für ein schuldhaft pflichtwidriges Verhalten der Wohnungseigentümermehrheit als Organhandeln ein zustehen hat, dass die Wohnungseigentümer verpflichtet waren, die umgehende Sanierung des G e- meinschaftseigentums zu beschließen und dass die Beklagte mit der Instan d- setzung in Verzug geraten war, bevor die geltend gemachten Schäden entsta n- den. aa) Ob d er Verband im Verhältnis zu dem einzelnen Wohnungseigent ü- mer selbst zur ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums verpflichtet ist und für Verstöße gegen diese Pflicht durch die Mehrheit der Wohnungseigentümer nach § 31 BGB einzustehen hat, ist umstritten (für die Haftung des Verbands etwa: LG Hamburg, ZMR 2009, 714, 715; Heinemann in Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 21 Rn. 48; Riecke/Schmid/Drabek, WEG, 3. Auf l., § 21 Rn . 125; für die Haftung der Wohnungseigentümer etwa Merle in Bä r- mann, WEG, 11. Auf l., § 21 Rn. 45; Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 21 4 5 6 7 - 6 - Rn. 34, 36; Timme/Elzer, WEG , § 21 Rn. 153). Die Frage muss hier nicht en t- schieden werden. bb ) Für die Zeit bis zu dem Eingang des Gutachtens der Gerichtssac h- verständigen und dem Ablauf eines angeme ssenen Zeitraums zu dessen Au s- wertung am 30. Juni 2008 fehlt es bereits an eine r Pflichtverletzung. Die Wo h- nungseigentümer haben bei der Entscheidung darüber, in welchen Schritten sie eine sachlich gebotene Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums durchfü h- ren, einen Gestaltungsspielraum (Senat, Urteil vom 8. Juli 20 11 - V ZR 176/10, NJW 2011, 2958 Rn. 8). Ein Anspruch auf sofortige Durchführung einer b e- stimmten Maßnahme entsteht lediglich dann, wenn allein dieses Vorgehen or d- nungsmäßiger Verwaltung entspri cht (Senat, Urteil vom 9. März 2012 V ZR 161/11, NJW 2012, 1724 Rn. 4). Danach war das Vorgehen der Wohnungse i- gentümer nicht pflichtwidrig. Die Kläger hatten die Beklagte mit einem Gutac h- ten konfrontiert, aus welchem sich ergab, dass sich hinter dem zunä chst nur erkennbaren, im Vergleich zum eigentlichen Problem eher harmlosen Wasse r- schaden ein Defekt des Gemeinschaftseigentums verbarg, der, wenn er sich bestätigte, ganz erhebliche Beseitigungskosten erwarten ließ. Dass sich die Wohnungseigentümer in dies er Lage vor der Beschlussfassung über konkrete Maßnahmen vergewisser te n, ob der vorgelegte Befund sachlich zutr af , und Aufklärung darüber verschaff t en, wie der festgestellte Schaden zweckmäßige r- weise zu beh e ben war und welche Alternativen hierfür gegebenen falls in B e- tracht kamen , ist nicht zu beanstanden. Die Wohnungseigentümer durften de s- halb erst die Einholung eines Gerichtsgutachtens im selbständi gen B eweisve r- fahren beschließen , de sse n Eingang abwarten und sich Zeit für die Prüfung des Gutachtens nehmen. Dafür erscheint ein Zeitraum von etwa sechs Wochen a n- gemessen. Es ist deshalb nicht pflichtwidrig, dass die Wohnungseigentümer bis 8 - 7 - zum 30. Juni 2008 eine Sanierung nicht beschloss en und in Angriff genommen haben. cc ) Die danach, nämlich für den Zeitra um vom 1. Juli 2008 bis zum 31. August 2009 , geltend gemachten Schäden der Kläger können allerdings auf einer Verletzung der Pflicht zur ordnungsmäßigen Verwaltung des Gemei n- schaftseigentums beruhen. Darauf dürfen sich die Kläger aber nicht berufen. ( 1) Die Wohnungseigentümer haben im Anschluss an die Prüfung des Gerichtsgutachtens zwar nicht, was sich aufdrängte, eine vollständige Sani e- rung des Gemeinschaftseigentum s entsprechend den Vorschlägen des Gutac h- tens , sondern mit Beschluss vom 22. Oktober 20 08 zunächst eine weitere B e- obachtung der Entwicklung des Hausschwamms und sodann mit Beschluss vom 15. April 2009 nur eine Teilsanierung beschlossen . Ob das pflichtwidrig war, muss hier aber nicht entschieden werden. (2) Diese Beschlüsse sind nämlich nach § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG b e- standskräftig geworden, weil die Kläger sie nicht angefochten haben. Nach der Rechtsprechung des Senats schließt die Bestandskraft eines Beschlusses den Einwand, er habe nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen, auch für e inen Schadensersatzanspruch aus (Senat, Urteil e vom 3. Februar 2012 - V ZR 83/11, ZWE 2012, 218, 219 und vom 13. Mai 2011 V ZR 202/10, NJW 2011, 2660, 2661 Rn. 16 ) . Der inhaltlich fehlerhafte Beschluss wird zwar durch den Eintritt der Bestandskraft nicht fehlerfrei . Er bleibt aber nach § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG gültig und bildet deshalb gleichwohl die Grundlage für das weitere Ha n- deln der Wohnungseigentümer und des Verbands. Er muss wie alle anderen Beschlüsse von dem Verwalter umgesetzt werden. Dass sich Ve rwalter oder hier die Wohnungseigentümer daran halten, ist nicht pflichtwidrig. 9 10 11 - 8 - (3) Dass die Beschlüsse an Mängel n l itten , die über den Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwa ltung hinausgehen, und deshalb nichtig wären, machen die Kläg er nicht geltend und ist auch nicht ersichtlich. b) Der Anspruch lässt sich entgegen der Ansicht der Kläger auch nicht auf § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG stützen. Dieser Anspruch ist nicht Gegenstand der vorliegenden Klage. aa) Der Anspruch auf Schade nsersatz nach § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 W E G kann neben einem Anspruch auf Schadensersatz wegen Verletzung der Pflicht zur ordnungsgemäßen Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums nach § 21 Abs. 4 und Abs. 5 Nr. 2 WEG bestehen. Beide Ansprüche können in einem ei n- heitlichen Rechtsstreit im Wege der Anspruchshäufung (§ 260 ZPO) geltend gemacht werden (vgl. Senat, Urteil vom 4. Juli 1997, V ZR 48/96, NJW - RR 1997, 1374 für § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB). Sie stellen aber zwei prozessual selbständige Ansprüche mit untersc hiedlichen Streitgegenständen dar (Senat, Urteile vom 20. April 1990 V ZR 282/88, BGHZ 111, 158, 166 und vom 20. November 1992 V ZR 82/91, BGHZ 120, 239, 249 jeweils für § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB), die in getrennten Rechtsstreiten geltend gemacht werden können. bb) Die Kläger haben hier nur von der zweiten Möglichkeit Gebrauch gemacht. Sie verlangen nicht Ersatz für Schäden, die ihnen aus einem nach § 1 4 Nr. 4 Halbsatz 1 WEG zu duldenden Betreten und Benutzen der Wohnung zur Instand setzung und Instand haltung entstanden sind. Sie stützen ihren A n- spruch vielmehr darauf, dass die Beklagte die gebotene Sanierung gerade nicht vorgenommen , sondern versucht hat, sie zu vermeiden , und dass ihr daraus Schäden entstanden sind. Ob ihnen aus einer " gestreckten Ins tandsetzung " 12 13 14 15 - 9 - Schäden entstanden sind, ist deshalb nicht i n dem vorliegenden Rechtsstreit zu entscheiden. 2. Teilweise begründet ist die Revision indessen hinsichtlich des Fes t- ste l lungsantrags. a) D as B erufungsgericht hat den Verzug der Beklagten m it der Ausfü h- rung des Beschlusses über die vollständige Sanierung des Gemeinschaftse i- gentums vom 19. November 2009 bejaht. Das setzt eine Pflicht verletzung nicht nur der Wohnungseigentümer, die das Berufungsgericht in diesem Zusamme n- hang ausdrücklich anspr icht ( " die Beklagte n " ), sondern auch des Verbands selbst voraus. D iese liegt im Ergebnis vor. aa) Unbestritten ist allerdings bisher nur, dass der hier nicht in A n- spruch genommene Verwalter selbst auf Grund des Verwaltervertrags ve r- pflichtet ist, dem einzelnen Wohnungseigentümer den S chaden zu ersetzen, der diesem durch die Verletzung der vertraglichen Pflichten entsteht ( KG, ZWE 2010, 183, 185; Merle in B ä rmann, WEG, 11. Aufl., § 27 Rn. 312; Heinemann in Jennißen, WEG 3. Aufl., § 27 Rn. 177; Häubl ein, ZWE 2008, 1 , 6 f.). Anerkannt ist auch, dass die W ohnungseigentümergemeinschaft als Verband für schul d- haft pflichtwidriges organschaftliches Verhalten des Verwalters gegenüber Dri t- ten nach §§ 31, 89 BGB einzustehen hat ( Merl e in Bärmann, WEG, 11. Aufl ., § 27 Rn. 325; Heinemann in J ennißen, WEG, 3. Aufl., § 27 Rn. 179). Ob das auch gegenüber dem einzelnen Wohnungseigentümer gilt, wenn er durch ein pflichtwidriges Untätigbleiben des Verwalters geschädigt wird, ist bislang nicht entschieden und muss auch hier nicht entschieden werden. 16 17 18 - 10 - bb) Die W ohnungseigentümergemeinschaft ist dem einzelnen Wo h- nungseigentümer gegenüber aus dem mitgliedschaftlichen Treu e verhältnis ve r- pflichtet, den Verwalter zur unverzüglichen Umsetzung der Beschlüsse der Wohnungseigen tümer anzuhalten. Diese s Treueverhältnis hat der Senat im Ver hältnis der Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband zu dem einze l- nen Wohnungseigentümer anerkannt und daraus dessen Verpflichtung abgele i- tet, dem Verband Schadensersatz zu leisten, wenn er sei ne r Verpflichtung zur Mitwirkung an der ordnungsmäßigen Verwaltung der Gemeinschaft nach § 21 Abs. 4 WEG nicht nachkommt (Beschluss vom 2. Juni 2005 V ZB 32/05, BGHZ 163, 154, 175 f . ). Kehrseite dieser Verpflichtung des einzelnen Wo h- nungseigentümers ist die Verpflichtung des Verbands, die gefassten Beschlü s- se umzusetzen. Die Umsetzung obliegt nach § 27 Abs. 1 WEG dem Verwalter, der dem Verband auf Erfüllung und gegebenenfalls auf Schadensersatz haftet (Senat, Urteil vom 18. Februar 2011 - V ZR 197/10, NJW - RR 2011, 1093 Rn. 20). Der Verband ist jedenfalls dann dem einzelnen Wohnungseigentümer gegenüber verpflichtet, diesen Anspruch gegenüber dem Verwalter durchzu se t- zen, wenn die g efassten Beschlüsse wie hier d en Zweck haben , einen Sch a- den am Gemeinschaf tseigentum zu beseitigen, der das Sondereigentum des Wohnungseigentümers unbenutzbar macht. cc) Diese Pflicht ist verletzt, wenn die Umsetzung des Beschlusses nach Eintritt der Bestandskraft ausbleibt. Mit dem Einwand, der Beschluss widerspr e- che ordnu ngsmäßiger Verwaltung, ist die Beklagte nicht anders als die Kläger nach Eintritt der Bestandskraft ausgeschlossen. b ) Richtig ist die weitere Annahme des Berufungsgerichts , dass die B e- klagte mit der Umsetzung dieses Beschlusses in Verzug ist. Verzug liegt alle r- 19 20 21 - 11 - dings nicht erst ab dem 1. J uli 2010, sondern schon ab dem 2 1. Dezember 2009 vor. aa) Er ist nach § 286 Abs. 2 Nr. 4 BGB mit dem Eintritt der Bestandskraft des Beschlusses ein getreten , ohne dass es einer Mahnung, einer Klage oder anderer d en Verzug begründender Maßnahmen der Kläger bedurft hätte. So l- che Maßnahmen war en angesichts der im vorliegenden Fall gegebenen beso n- deren Umstände ausnahmsweise nicht erforderlich. Die Wohnungseigentümer wussten seit Eingang des Sachverständigengutachtens im selbständigen B e- weisverfahren, dass der Schwammschaden am Gemeinschaftseigentum vol l- ständig beseitigt werden musste. Sie wussten spätestens seit der Ablehnung einer Teilsanierung durch den damit beauftragten Handwerker am 31. Aug ust 2009 auch , dass die vollständige Sanierung des Gemeinschaftseigentums nicht zu vermeiden war. Seit dem Eingang der Ordnungsverfügung der Stadt Köln vom 10. Oktober 2009 war ihnen schließlich klar, dass die Sanierung nicht lä n- ger aufgeschoben werden durfte , sondern umgehend i n Angriff genommen werden musste. In dem dazu gefassten Beschluss vom 19. November 2009 haben die Wohnungseigentümer nicht nur beschlossen, die Sanierung nach den Vorgaben der Gerichtssachverständigen durchzuführen, sondern auch zum Ausdruck g e bracht, die Schwammbekämpfung " müsse endlich erfolgen " . Sie haben die Kläger auf gefordert, ihre Wohnung dafür zugänglich zu machen und ihnen eine entsprechende einstweilige Verfügung angekündigt. Diese Zusätze haben unter den geschilderten Umständen den Charakter eine r Selbstmahnung der Beklagten ( da zu BGH, Urteile vom 17. Dezember 1996 X ZR 74/95, NJW - RR 1997, 622, 623 und vom 14. Mai 2009 IX ZR 63/98, NJW 2009, 2600, 2602 Rn. 24) . Sie machen eine Mahnung entbehrlich, die den in der geschi l- de r ten Weise zunächst h ingehaltenen und dann massiv unter Druck gesetzten Klägern auch nicht mehr zu mutbar war . 22 - 12 - bb) Verzug ist mit dem Ablauf der Anfechtungsfrist eingetreten. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat eine Verletzung der Pflicht zur Umse t- zung gefasster bestand skräftiger Beschlüsse zwar grundsätzlich erst zu vertr e- ten, wenn die Umsetzung auch nach Ablauf eines angemessenen Vorbere i- tungszeitraums unterbleibt. Einen solchen Vorbereitungszeitraum b enötigte die Beklagte hier aber nicht. Was zu tun war, war ihr seit etwa eineinhalb Jahren bekannt, sie hatte aus Anlass der Teilsanierung bereits einen geeigneten Handwerker gefunden und war durch Ordnungsverfügung verpflichtet worden, den Schaden umgehend zu beseitigen. III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 A bs. 1 Satz 1 ZPO. Krüger Schmidt - Räntsch Roth Brückner Weinland Vorinstanzen: AG Köln, Entscheidung vom 15.06.2010 - 202 C 19/10 - LG Köln, Entscheidung vom 17.03.2011 - 29 S 133/10 - 23 24
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