BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 96/10 Verk374ndet am: 1. April 2011 Mayer Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja WEG 247 26 Angebote von mehreren Verwaltern m374ssen im Grundsatz vor der Beschlussfassung der Wohnungseigent374mer 374ber die Bestellung eines neuen Verwalters, nicht aber vor der Wiederbestellung des amtierenden Verwalters eingeholt werden. BGH, Urteil vom 1. April 2011 - V ZR 96/10 - LG K366ln AG Bergheim - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 1. April 2011 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Kr374ger, die Richter Prof. Dr. Schmidt-R344ntsch und Dr. Roth und die Richterinnen Dr. Br374ckner und Weinland f374r Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil der 29. Zivilkammer des Landge-richts K366ln vom 22. April 2010 wird auf Kosten der Kl344ger zur374ck-gewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beizuladende wurde 1998 f374r die Dauer von f374nf Jahren zum ersten Verwalter der aus den Parteien bestehenden Wohnungseigent374mergemein-schaft bestellt. Er blieb in dieser Eigenschaft auch nach Ablauf der ersten Amtsperiode am 30. April 2003 t344tig, weil alle Beteiligten die Notwendigkeit ei-ner Neubestellung 374bersehen hatten. Dieses Versehen fiel in einem parallelen Rechtsstreit der Parteien wegen der Anfechtung von Beschl374ssen aus der Wohnungseigent374merversammlung vom 16. Dezember 2008 auf. Daraufhin lud die Vorsitzende des Beirats der Wohnungseigent374mergemeinschaft die insge-samt 24 Wohnungseigent374mer mit Schreiben vom 2. April 2009 zu einer au337er-ordentlichen Eigent374merversammlung auf den 20. April 2009 ein, in der unter Tagesordnungspunkt (TOP) 1 eine Anpassung der j344hrlichen Einzahlungen in die Instandhaltungsr374cklage auf 5.000 200 innerhalb des Wirtschaftsplans 2009, zu TOP 2 eine Sonderzahlung 2009 von insgesamt 5.000 200 in die Instandhal- 1 - 3 - tungsr374cklage und zu TOP 3 die Verwalterbestellung, der Verwaltervertrag und die Verwaltervollmacht behandelt werden sollten. Zu TOP 3 hie337 es in der Ein-ladung, der Verwalter solle auf der Grundlage eines Angebots f374r einen Verwal-tervertrag ab dem 21. April 2009 erneut zum Verwalter bestellt und mit einer Vollmacht nach dem der Einladung beigef374gten Muster versehen werden. Auf der Eigent374merversammlung zogen die Eigent374mer die Behandlung von TOP 3 vor und beschlossen, den Beizuladenden auf der Grundlage seines Angebots f374r den Verwaltervertrag mit einigen inhaltlichen 304nderungen erneut f374r die Dauer von f374nf Jahren zum Verwalter zu bestellen. Sie beschlossen ferner, auf die Instandhaltungsr374cklage im Jahre 2009 insgesamt 5.000 200 zu zahlen. Die sofortige Zahlung dieses Betrags in die Instandhaltungsr374cklage in einer Sum-me im Wege einer Sonderumlage lehnten sie ab. Gegen diese Beschl374sse wenden sich die Kl344ger mit der Beschlussanfechtungsklage. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Be-rufung der Kl344ger zur374ckgewiesen. Mit der zugelassenen Revision m366chten die Kl344ger weiterhin erreichen, dass alle drei Beschl374sse f374r ung374ltig erkl344rt wer-den. F374r den Fall, dass der Senat ein Rechtsschutzinteresse der Kl344ger an der Anfechtung der Beschl374sse 374ber die Instandhaltungsr374cklage verneinen sollte, erkl344ren sie den Rechtsstreit in der Hauptsache f374r erledigt. 2 Entscheidungsgr374nde: I. Nach Auffassung des Berufungsgerichts ist die Wiederbestellung des Beigeladenen als Verwalter der Wohnungseigentumsanlage weder formell noch inhaltlich zu beanstanden. Die Einladung sei ausreichend gewesen. F374r die 3 - 4 - Entscheidung hier374ber h344tten, anders als die Kl344ger meinten, keine Alternativ-angebote beschafft und den Wohnungseigent374mern vor der Versammlung zu-geleitet werden m374ssen. Das sei zwar f374r die Bestellung eines neuen Verwal-ters erforderlich, nicht aber f374r die Wiederbestellung des bisherigen Verwalters. Um eine solche handele es sich hier. Bedenken gegen seine Eignung best374n-den nicht. Dass er vers344umt habe, rechtzeitig vor Ablauf seiner ersten Amtspe-riode am 30. April 2003 f374r seine Wiederwahl oder die Bestellung eines anderen Verwalters zu sorgen, sei ein einmaliges Versehen. Zweifel an seiner Eignung als Verwalter erg344ben sich auch deshalb nicht, weil er die Gesch344fte zur Zufrie-denheit der Wohnungseigent374mer gef374hrt habe. Gegen die Aufstockung der Instandhaltungsr374cklage um 5.000 200 im Gesch344ftsjahr 2009 sei nichts einzu-wenden. Auch gegen die Zur374ckweisung des Antrags, die Instandhaltungsr374ck-lage durch eine Sonderumlage sofort um 5.000 200 zu erh366hen, best374nden keine Bedenken. II. Das zul344ssige Rechtsmittel hat keinen Erfolg. 4 1. Der Beschluss 374ber die Wiederbestellung des Beizuladenden als Ver-walter der Wohnungseigent374mergemeinschaft ist weder formell noch inhaltlich zu beanstanden. 5 a) Zu der Wohnungseigent374merversammlung ist ordnungsgem344337 einge-laden worden. 6 aa) Zust344ndig war hierf374r nach 247 24 Abs. 3 WEG die Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, da die Wohnungseigent374mergemeinschaft der Parteien zu diesem Zeitpunkt nicht 374ber einen wirksam bestellten Verwalter verf374gte. Die 7 - 5 - Einladung ist frist- und formgerecht ausgesprochen worden. Sie war hinrei-chend bestimmt. 8 bb) Die Einladung erlaubte entgegen der Auffassung der Kl344ger den Wohnungseigent374mern auch, sich angemessen auf die Er366rterung dieses Ta-gesordnungspunkts auf der Eigent374merversammlung vorzubereiten. (1) Die Einladung enth344lt zwar keinen ausdr374cklichen Hinweis darauf, dass der erneut zum Verwalter zu bestellende Beizuladende seit dem 1. Mai 2003 ohne f366rmliche Bestellung und ohne g374ltigen Vertrag als Verwalter t344tig war. Ein entsprechender Hinweis war aber auch nicht veranlasst. Die Kl344ger selbst hatten kurz vor der Einladung zur Eigent374merversammlung in einem Pa-rallelverfahren der Parteien das Fehlen der ordnungsgem344337en Bestellung und eines g374ltigen Verwaltervertrages aufgedeckt und mit diesem Problem alle 374bri-gen Wohnungseigent374mer vertraut gemacht. Aus diesem Grunde ist die Einla-dung auch nicht, wie nach 247 24 Abs. 1 WEG sonst geboten, durch den Verwal-ter der Anlage ausgesprochen worden, sondern durch die Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, wie dies nach 247 24 Abs. 3 WEG bei Fehlen eines ord-nungsgem344337 bestellten Verwalters vorgesehen ist. Eingeladen war nicht zu ei-ner ordentlichen, sondern zu einer au337erordentlichen Eigent374merversammlung. Daraus und aus dem zeitlichen Zusammenhang zu dem Parallelverfahren war f374r jeden Wohnungseigent374mer der Anlage offensichtlich, worum es ging. 9 (2) Einer ordnungsgem344337en Vorbereitung der Wohnungseigent374mer auf die Wohnungseigent374merversammlung stand auch nicht entgegen, dass die M366glichkeit, die Einzelheiten des Verwaltervertrages in der Versammlung zu diskutieren, in der Einladung nicht angesprochen war. Das war nicht erforder-lich. Die 334bersendung des Vertragsangebots mit der Einladung zu der Woh-nungseigent374merversammlung konnte auch ohne n344here Erl344uterung nur den Sinn haben, den Wohnungseigent374mern eine Pr374fung dieses Angebots zu er- 10 - 6 - m366glichen. Dass bei dieser Pr374fung aufkommende Bedenken in der Woh-nungseigent374merversammlung ge344u337ert und diskutiert werden konnten und sollten, verstand sich auch ohne einen ausdr374cklichen Hinweis von selbst (vgl. OLG Schleswig, NJW-RR 2006, 1525, 1526). Der sp344tere Ablauf der Versamm-lung belegt, dass die Wohnungseigent374mer die Einladung in diesem Sinne ver-standen haben. Sie haben von der ihnen gebotenen M366glichkeit, 304nderungen des vorgeschlagenen Verwaltervertrages anzusprechen und gegen374ber der Verwaltung durchzusetzen, Gebrauch gemacht. b) Eine Beschlussfassung 374ber die Bestellung des Beizuladenden als Verwalter setzte nicht voraus, dass die Vorsitzende des Beirats Alternativange-bote anderer Verwalter einholte und den Eigent374mern vor der Eigent374merver-sammlung zur Pr374fung zur Verf374gung stellte. 11 aa) Nach nahezu einhelliger Meinung ist die Einholung von Alternativan-geboten anderer Verwalter und deren 334bersendung an die Wohnungseigent374-mer nur bei einer Neubestellung (OLG Hamm, ZMR 2009, 58, 59; Merle in B344rmann, WEG, 11. Aufl., 247 26 Rn. 35; M374nchKomm-BGB/Engelhardt, 5. Aufl., 247 26 WEG Rn. 5), nicht aber bei der Wiederbestellung des amtierenden Verwal-ters erforderlich (BayObLG, WuM 1993, 488, 489; OLG Hamburg, ZWE 2002, 483, 484 unter 3; OLG Schleswig, NJW-RR 2006, 1525, 1526 unter 2; B344r-mann/Pick, WEG, 19. Aufl., 247 26 Rn. 22; Jenni337en in Jenni337en, WEG, 2. Aufl., 247 26 Rn. 55; Niedenf374hr/K374mmel/Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., 247 26 Rn. 21; Staudinger/Bub, BGB, Bearb. 2005, 247 26 WEG Rn. 148; anders offenbar OLG Hamm, NZM 2003, 486, 487 unter 3). Etwas anderes gilt danach nur, wenn sich seit der Erstbestellung des wieder zu bestellenden Verwalters der Sachverhalt ver344ndert hat. 12 bb) Dem ist zuzustimmen. Alternativangebote k366nnen zwar den Woh-nungseigent374mern deutlicher aufzeigen, woran sie bei rein rechnerischer Be- 13 - 7 - trachtung mit dem amtierenden Verwalter sind. Insbesondere Schw344chen in dessen Leistungsangebot treten oft nur durch die Einholung von Alternativan-geboten zutage. Dieser Effekt l344sst sich aber regelm344337ig nur erreichen, wenn nicht der - in dieser Hinsicht befangene - amtierende Verwalter, sondern der Verwaltungsbeirat oder die Wohnungseigent374mer selbst Konkurrenzangebote einholen. Dieser Aufwand ist nur angezeigt, wenn die Wohnungseigent374mer oder erhebliche Teile der Wohnungseigent374mer einer Anlage mit der Arbeit des bisherigen Verwalters nicht mehr zufrieden sind oder Anlass besteht, die An-gemessenheit von dessen Honorierung zu 374berpr374fen. Das Entgelt, das dem Verwalter f374r die einzelnen Leistungen zu zahlen sind, ist nicht der einzige und auch nicht der wichtigste Gesichtspunkt, der bei der Entscheidung 374ber die Be-stellung des Verwalters zu ber374cksichtigen ist (OLG M374nchen, NJW-RR 2008, 26; AG Hamburg, ZMR 2008, 576). Entscheidend ist vielmehr, ob der in Aus-sicht genommene Verwalter seiner Aufgabe gerecht wird und ob die Woh-nungseigent374mer mit ihm auch im Alltag gut zurechtkommen. Denn nur dann ist ein reibungsloses Funktionieren der Wohnungseigent374mergemeinschaft sicher-gestellt. Es widerspr344che deshalb ordnungsgem344337er Verwaltung nicht, wenn die Wohnungseigent374mer an dem amtierenden Verwalter, der seine Aufgaben ordnungsgem344337 erf374llt und mit dem sie gut zurechtkommen, festhalten, auch wenn er etwas teurer ist als andere Verwalter, die sie noch nicht aus eigenem Erleben kennen. Etwas anderes gilt nur, wenn sich der Beurteilungssachverhalt ver344ndert hat. Eine solche Ver344nderung l344ge etwa vor, wenn die Verwaltung ihrer Aufgabe nicht mehr so effizient gerecht wird, wie dies bisher der Fall war, wenn sich das Verh344ltnis zwischen Verwaltung und Wohnungseigent374mern aus anderen Gr374nden verschlechtert hat oder wenn Anhaltspunkte daf374r bestehen, dass die von der bisherigen Verwaltung angebotenen Leistungen von anderen Verwaltungsfirmen sp374rbar g374nstiger angeboten werden (vgl. OLG M374nchen, NJW-RR 2008, 26). - 8 - 14 cc) Danach waren hier keine Alternativangebote einzuholen und den Wohnungseigent374mern vorzulegen. 15 (1) Die Wohnungseigent374mer haben die amtierende Verwaltung wieder-bestellt. Diese war zwar seit dem 1. Mai 2003 nicht mehr f366rmlich bestellt; es gab auch keinen g374ltigen Verwaltervertrag. Darauf kommt es aber f374r die Frage, ob bei der Bestellung des Verwalters Alternativangebote einzuholen und den Wohnungseigent374mern vor der Beschlussfassung vorzulegen sind, nicht an. Alternativangebote brauchen die Wohnungseigent374mer vor der Wiederbestel-lung des amtierenden Verwalters nicht einzuholen, weil sie dem Gesichtspunkt, dass sie den amtierenden Verwalter und seine Arbeit kennen, den Vorrang ge-gen374ber m366glichen Einsparungen durch Beauftragung eines ihnen unbekann-ten neuen Verwalters den Vorzug geben d374rfen. Dieser Gesichtspunkt greift auch hier. Das Fehlen einer f366rmlichen Wiederbestellung des Beizuladenden als Verwalter hat nicht zu einer Unterbrechung seiner Verwaltungst344tigkeit ge-f374hrt. Diese ist vielmehr nahtlos fortgesetzt worden. Die Wohnungseigent374mer haben zudem dar374ber diskutiert, ob zus344tzliche Angebote eingeholt werden sollten, und sich dagegen entschieden, weil sie eine Fortsetzung der nicht un-terbrochenen T344tigkeit des Beizuladenden f374r sachgerecht hielten. Das wider-spricht nicht den Grunds344tzen ordnungsm344337iger Verwaltung. (2) Es liegt auch keine Ver344nderung des Sachverhalts vor. 16 Zwar hat der Beizuladende vers344umt, f374r seine Wiederbestellung oder die Bestellung eines anderen Verwalters rechtzeitig Sorge zu tragen. Hierbei handelt es sich aber um ein einmaliges, zudem kollektives Versehen, weil der Fehler weder dem Beirat, dem die Kl344gerin selbst angeh366rt hat, noch den Woh-nungseigent374mern aufgefallen ist. Dass die Verwaltungst344tigkeit des Beizula-denden aus anderen Gr374nden zu beanstanden ist, haben die Kl344ger nicht sub-stantiiert vorgetragen. 17 - 9 - 18 Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der Behauptung der Kl344ger, der Beizuladende habe in der Vergangenheit die gebotene j344hrliche Wohnungsei-gent374merversammlung nicht immer durchgef374hrt. Dieser Vortrag ist unzuzurei-chend. Ihm l344sst sich schon nicht entnehmen, ob der Beizuladende es w344hrend der Zeit seiner f366rmlichen Bestellung als Verwalter, also bis zum 30. April 2003, vers344umt hat, zu den j344hrlichen Eigent374merversammlungen einzuladen oder in der Zeit danach, in welcher er dazu schon mangels Bestellung nicht verpflichtet war. Das bedarf aber keiner Vertiefung, weil das behauptete Defizit in der Amts-f374hrung des Beigeladenen nach eigenem Vortrag der Kl344ger zwischenzeitlich abgestellt worden ist. c) Aus diesen Gesichtspunkten l344sst sich deshalb auch nicht eine man-gelnde Eignung des Beizuladenden als Verwalter ableiten. Substantiierten Vor-trag zu anderen Gr374nden, aus denen sich die fehlende Eignung des Beizula-denden ergeben k366nnte, haben die Kl344ger nicht gehalten. 19 2. Nicht zu beanstanden sind auch die Beschl374sse zu TOP 2 und 3, durch welche die Wohnungseigent374mer im Ergebnis beschlossen haben, die Zahlung von 5.000 200 auf die Instandhaltungsr374cklage im Verlauf des Wirt-schaftsjahres 2009 sukzessive aufzubringen und nicht, wie mit TOP 3 vorge-schlagen und von den Kl344gern angestrebt, im Wege der Sonderumlage in ei-nem Zuge. 20 a) Den Kl344gern fehlt allerdings entgegen der Andeutung des Berufungs-gerichts nicht das Rechtsschutzinteresse an einer Anfechtung dieser Beschl374s-se. Das Berufungsgericht leitet dies auf der Grundlage der fr374heren Rechtspre-chung des Senats (Beschluss vom 19. September 2002 - V ZB 30/02, BGHZ 152, 46, 51) daraus ab, dass die Kl344ger sich auf die Anfechtung beider Be-schl374sse beschr344nkt und keinen zus344tzlichen Verpflichtungsantrag gestellt ha-ben. Das ist indes nicht erforderlich. Das Interesse des Wohnungseigent374mers 21 - 10 - an der Anfechtung eines so genannten Negativbeschlusses ergibt sich nach der neueren Rechtsprechung des Senats (Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 114/09, BGHZ 184, 88, 92 Rn. 13) schon daraus, dass die Wohnungseigent374-mer im Ergebnis die sofortige Aufbringung der Einzahlung in die R374cklage ab-gelehnt und f374r eine gestreckte Aufbringung votiert haben. b) Die beschlossene Form der Aufbringung der Zahlung auf die Instand-haltungsr374cklage ist indes in der Sache nicht zu beanstanden. 22 aa) Das ergibt sich allerdings entgegen der Auffassung des Berufungs-gerichts nicht schon daraus, dass die Kl344ger zu Top 3 eine Sonderumlage be-antragt haben und ein konkreter Anlass hierf374r nicht besteht. Der Antrag der Kl344ger zielte erkennbar nicht darauf ab, zur Abdeckung aktuell aufgelaufener Defizite oder zur Finanzierung einer konkreten Einzelma337nahme eine Son-derumlage im technischen Sinne des Wortes aufzubringen. Vielmehr ergab sich aus dem Antrag, dass er die Aufbringung der unstreitig erforderlichen Zahlung von 5.000 200 auf die Instandhaltungsr374cklage in einem Zuge und nicht gestreckt 374ber das Wirtschaftsjahr 2009 erreichen wollte. Dann aber kommt es nicht auf einen konkreten Anlass, sondern darauf an, ob die Zur374ckweisung einer soforti-gen Aufstockung ordnungsgem344337er Verwaltung widersprach. 23 bb) Das ist nicht der Fall. 247 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG gibt den Wohnungsei-gent374mern nur auf, eine angemessene Instandhaltungsr374cklage anzusammeln. In welchem Zeitraum diese angesammelt werden muss, legt die Vorschrift nicht fest. Deshalb haben die Wohnungseigent374mer nicht nur bei der Bestimmung der H366he der Instandhaltungsr374cklage, sondern auch bei der Bestimmung des Zeitraums, in welchem sie aufgebracht werden soll, in den Grenzen der ord-nungsgem344337en Verwaltung ein Ermessen (BayObLG, NZM 1999, 34, 35 f.; OLG D374sseldorf, NZM 2002, 959; Merle in B344rmann, aaO, 247 21 Rn. 124; Rie-cke/Schmid/Drabek, WEG, 3. Aufl., 247 21 Rn. 254; Staudinger/Bub, aaO, 247 21 24 - 11 - WEG Rn. 206). Dieses Ermessen mag sich im Einzelfall reduzieren und die so-fortige Aufstockung einer Instandhaltungsr374cklage erforderlich machen. Ge-sichtspunkte, die eine solche Ermessensreduktion begr374nden oder auch nur nahe legen, haben die Kl344ger nicht vorgetragen. Sie haben lediglich auf das - mit etwa zehn Jahren zudem nicht besonders hohe - Alter des Geb344udes und darauf hingewiesen, dass nach Ablauf von zehn Jahren Reparaturen anfallen k366nnen. Konkrete zu erwartende Reparaturen, die mit den vorhandenen Mitteln nicht bezahlt werden k366nnten, haben die Kl344ger dagegen nicht vorgetragen. Mit der blo337en theoretischen M366glichkeit gr366337eren Reparaturbedarfs l344sst sich eine Einschr344nkung des Gestaltungsermessens der Wohnungseigent374mermehrheit nicht begr374nden. Hinzu kommt, dass pl366tzlich auftretende Sonderbed374rfnisse durch eine dann anlassbezogene wirkliche Sonderumlage finanziert werden k366nnen. - 12 - III. 25 Die Kostenentscheidung folgt aus 247 97 Abs. 1 ZPO. Kr374ger Schmidt-R344ntsch Roth Br374ckner Weinland Vorinstanzen: AG Bergheim, Entscheidung vom 24.09.2009 - 29b C 237/09 - LG K366ln, Entscheidung vom 22.04.2010 - 29 S 202/09 -
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