BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 96/12 Verkündet am: 22. November 2013 Lesniak Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 577 Das Vorkaufsrecht des M ieters nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB entsteht bei dem Verkauf eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten ungeteilten Grundstücks im Grundsatz nur dann, wenn sich der Veräußerer vertraglich zur Durchführung der Aufteilung gemäß § 8 WEG verpflichtet und ferner die von dem Vorkaufsrecht erfasste zukünftige Wohnungseigentumseinheit in dem Vertrag bereits hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar ist. Es entsteht in der Regel nicht, wenn erst die Erwerber Wohnungseigentum begründen sollen, und zwar auc h dann nicht, wenn diese beabsichtigen, die BGH, Urteil vom 22. November 2013 - V ZR 96/12 - OLG Hamm LG Essen - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verh andlung vom 22. November 2013 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann , die Richter Dr. Lemke, Prof. Dr. Schmidt - Räntsch und Dr. Roth und die Richterin Dr. Brückner für Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil des 30. Zivilsenats des Oberla n- desg erichts Hamm vom 30. März 2012 wird auf Kosten der Kläg e- rin zurückgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte war Eigentümerin eines mit einem Mehrfamilienhaus b e- bauten Grundstücks. Eine der vier in dem Gebäude vorhandenen Wohnungen vermietete sie an die Klägerin. Am 22. Januar 2009 erteilte das zuständige Landratsamt die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Den ungeteilten Grundb e- sitz verkaufte die Beklagte mit notariellem Vertrag vom 11. März 2009 an drei ießen noch am gleichen Tag und bei demselben Notar eine Teilungsvereinbarung gemäß § 3 WEG beurkunden. Die Umschreibung des Eigentums erfolgte am 30. Juli 2009. Am 14. März 2011 erklärte die Klägerin gegenüber der Beklagten, dass sie das auf § 577 BGB gest ützte Vorkaufsrecht ausübe. Mit der Klage will die Klägerin feststellen lassen, dass zwischen ihr und der Beklagten ein Kaufvertrag über die von ihr angemietete Wohnung zum 1 2 - 3 - Preis von 30.000 e- richt haben die Klage abgewiesen. Mit der von dem Senat zugelassenen Rev i- sion verfolgt die Klägerin ihr Klageziel weiter. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht ist der Ansicht, der Verkauf des gesamten Gebä u- des begründe nur dann ein Vorkaufsrecht des Miete rs gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB hinsichtlich der gemieteten Wohnung, wenn diese als abg e- grenzter Teil des Kaufvertrags angesehen werden könne. Hierfür müsse en t- weder das künftige Wohnungseigentum in dem Kaufvertrag dargestellt sein oder eine Teilun gserklärung bereits errichtet und in Bezug genommen oder e i- ne Aufteilungspflicht vertraglich vereinbart sein. Diese Voraussetzungen lägen auch dann nicht vor, wenn unterstellt werde, dass die Beklagte die Umwan d- lungsabsicht der Erwerber gekannt und sowohl bei der Erteilung der Abg e- schlossenheitsbescheinigung als auch bei der Vorbereitung der Teilungsve r- einbarung mitgewirkt habe, indem sie den Erwerbern die notwendigen Inform a- tionen und Pläne verschafft habe. Weder nehme der Kaufvertrag auf die Te i- lungsverei nbarung Bezug noch ergäben sich aus anderen Umständen ausre i- chende Kriterien für eine solche Bestimmung der gemieteten Wohnung als Teilobjekt des Veräußerungsvertrags. Allerdings könne die Aufteilung des Wohnungseigentums auch durch mündliche Nebenabred en vereinbart werden, deren Formunwirksamkeit hier infolge der Auflassung und Eintragung geheilt wäre. Dass sich die Bestimmba r- 3 4 - 4 - keit des künftigen Wohnungseigentums aus solchen Nebenabreden ergebe, habe die Klägerin indes nicht bewiesen. Der Beklagten sei n icht zu widerlegen, dass sie das Objekt stets als Einheit angeboten und kein eigenes Interesse an der Aufteilung gehabt habe; sie habe sich die Absicht der Erwerber über die bloße Kenntnis und Hilfeleistung hinaus nicht zu Eigen gemacht. Der durch § 577 BG B bezweckte Schutz des Mieters stelle diese Auslegung nicht in Fr a- ge; es realisiere sich nur die stets bestehende Gefahr der Eigennutzung durch den Erwerber. II. Diese Ausführungen halten rechtlicher Nachprüfung im Ergebnis stand. Der Klägerin steht kein Vorkaufsrecht gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB zu. Nach dieser Bestimmung ist ein Mieter zum Vorkauf berechtigt, wenn vermiet e- te Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungse i- gentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten ve r- kauft werden. Zwar waren der Klägerin die Wohnräume im Zeitpunkt des Ve r- kaufs als Mieterin überlassen. Ein Vorkaufsrecht nach der ersten Alternative der Norm scheidet aber schon deshalb aus, weil das Wohnungseigentum erst nach dem Verkauf begrü ndet worden ist; auch die Voraussetzungen für die zweite Alternative des § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB liegen nicht vor. 1. Allerdings ist umstritten, unter welchen Voraussetzungen Wohnung s- eigentum im Sinne von § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. wenn wie hier ein ungeteiltes Mehrfamilienhaus veräußert wird. a) Nach überwiegender Ansicht setzt die Entstehung des Vorkaufsrechts zum einen voraus, dass bei Abschluss des Kaufvertrages beabsichtigt gewesen sei, Wohnungseigentum zu begründe n; zum anderen müsse die von dem Mi e- ter bewohnte Wohnung einen rechtlich bestimmten oder zumindest bestimmb a- 5 6 7 - 5 - ren Teil des Vertragsgegenstands bilden (so zu § 2b WoBindG aF KG, KGR 1994, 146, 148 die Revision wurde nicht angenommen: Senat, B e- schluss vom 24 . März 1994 V ZR 111/93, unveröffentl.; MünchKomm - BGB/Häublein, 6. Aufl., § 577 Rn. 7; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 577 Rn. 3; Staudinger/Rolfs, BGB [2011], § 577 Rn. 23, 31; Emmerich/ Sonnenschein/Rolfs, Miete, 10. Aufl., § 577 Rn. 13; BeckOK BGB/Hannappel, Edition 26, § 577 Rn. 8 f.; Heintz, Vorkaufsrecht des Mieters [1998], § 5 Rn. 150 ff., 176; Wirth, NZM 1998, 390, 392; vgl. auch BayObLGZ 1992, 100 ff. zu § 2b WoBindG aF). aa) Im Hinblick auf die erste Voraussetzung wird uneinheitlich be antwo r- tet, wann die Umwandlungsabsicht ausreichend manifestiert ist. (1) Teilweise wird vertreten, es genüge schon, dass sich die Umwan d- n- ger/Rolfs, BGB [2011], § 577 Rn. 23), etwa wenn wie hier - im Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt oder jedenfalls beantragt worden sei (Staudinger/Rolfs, aaO; Kandelhard in Her r- lein/Kandelhard, Mietrecht, § 577 BGB, 4. Aufl., Rn. 8 f.; Sternel, Mietr echt a k- tuell, 4. Aufl., Rn. XI 262). (2) Nach ganz überwiegender Ansicht reichen reine Vorbereitungshan d- lungen zu denen auch das Bewirken der Abgeschlossenheitsbescheinigung gezählt wird - dagegen nicht aus. Der gesetzlichen Regelung könne nicht en t- no mmen werden, dass der Gesetzgeber die Ausübung des Vorkaufsrechts auch bei einer Gesamtveräußerung eines Grundstücks habe zulassen wollen, dessen Umwandlung in Wohnungseigentum noch nicht eingeleitet sei (BayObLGZ 1992, 100, 109 zu § 2b Abs. 1 WoBindG aF). Genügen soll es vornehmlich, wenn bei Vertragsschluss bereits eine Teilungserklärung nach § 8 WEG beurkundet ist (BayObLGZ 1992, 100, 109 iVm 106; Lammel, Woh n- raummietrecht, 3. Aufl., § 577 BGB Rn. 16; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 8 9 10 - 6 - 15. Aufl., Rn. 4184; Spielbauer/Krenek, Mietrecht, § 577 Rn. 20 ff.; Mössner in: jurisPK - BGB, 6. Aufl., § 577 Rn. 22 mwN; Rüßmann, RNotZ 2012, 97, 110; F. Schmidt, WE 1993, 328, 334). Ausreichen soll es auch, wenn sich der Ve r- käufer zu der Teilung verpflichtet (Schmidt - Futtere r/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 577 BGB Rn. 17; Derleder, NJW 1996, 2817, 2821; Langhein, DNotZ 1993, 650, 654 f.) oder die Parteien gegenseitige Vertragspflichten übernehmen, die die Begründung von Wohnungseigentum herbeiführen sollen (KG, KGR 1994, 146 ff.). (3) Ob die erforderliche Umwandlungsabsicht auch dann besteht, wenn wie hier erst die Erwerber Wohnungseigentum begründen sollen, ist streitig. Manche halten eine Teilungsvereinbarung der Erwerber gemäß § 3 WEG al l- gemein für ausreichend (Ster nel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. XI 262; Wien i- cke, W u M 1980, 93, 96 zu § 2b WoBindG aF). Überwiegend wird dies jedoch verneint (Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 577 BGB Rn. 19; Schmidt - Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 577 BGB Rn. 16; Schö ner/ Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 4184; BeckOK BGB/Hannappel, Edit i- on 26, § 577 Rn. 8; Wirth, NZM 1998, 390, 392). bb) Die zweite Voraussetzung - die Bestimmtheit oder Bestimmbarkeit des zukünftigen Wohnungseigentums - soll erfüllt sein, wen n die Wohnung in dem Kaufvertrag selbst als Teilobjekt so hinreichend bestimmt ist, dass sie in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil an dem Grundstück der rechtlich selbständige Gegenstand eines rechtsgültigen Kaufvertrags sein kann (BayObLGZ 1992, 100 ff.; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 577 BGB Rn. 22, 24; Klühs, RNotZ 2012, 555, 561 f.; Wirth, NZM 1998, 390, 392; Schi l- ling/Meyer, ZMR 1994, 497, 503 f.). Dafür ist es als ausreichend angesehen worden, dass bei Abschluss des Kaufvertrags ein Aufte ilungsplan vorlag (KG, KGR 1994, 146, 148 zu § 2b WoBindG aF). Nicht genügen soll es dagegen, - Futterer/Blank, Mie t- recht, 11. Aufl., § 577 BGB Rn. 18; Blank, W u M 1993, 573, 578). 11 12 - 7 - b) Gesondert betra bei denen wie hier - ein Mietshaus mit mehreren Wohnungen en bloc an eine Mehrheit von Erwerbern verkauft wird, die erst nach dem Erwerb Wohnungse i- gentum begründen wollen, um die neu geschaffenen Einheite n später jeweils selbst zu nutzen. aa) Hier soll nach verbreiteter Ansicht ein Vorkaufsrecht auch dann en t- stehen, wenn auf die Erwerber nicht unmittelbar Wohnungseigentum übertr a- gen wird, sondern andere rechtsgeschäftliche Gestaltungsformen gewählt we r- d en, wie etwa die Begründung von Miteigentum und die anschließende Scha f- fung von Wohnungseigentum (MünchKomm - BGB/Häublein, 6. Aufl., § 577 Rn. 8; Staudinger/Rolfs, BGB [2011], § 577 Rn. 32: § 577 BGB analog; Derl e- der, NJW 1996, 2817, 2821; Sonnenschein, NJW 1980, 2055, 2057; Wienicke, WuM 1980, 93, 96). Gegenstand des Vorkaufsrechts sei der betroffene Mite i- gentumsanteil (Staudinger/Rolfs, BGB [2011], § 577 Rn. 32; Blank, WuM 1993, 573, 578; Maciejewski, MM 1994, 137, 138). bb) Teilweise wird darüber hina us gefordert, dass jedem Erwerber von vornherein eine hinreichend bestimmte Wohnung zur alleinigen Nutzung zug e- wiesen sein müsse (Emmerich/Sonnenschein/Rolfs, Miete, 10. Aufl., § 577 Rn. 13; Staudinger/Rolfs, BGB [2011], § 577 Rn. 32; Kandelhard in Her r- lei n/Kandelhard, Mietrecht, 4. Aufl., § 577 BGB Rn. 8; Heintz, Vorkaufsrecht des Mieters [1998], § 5 Rn. 178 ff., 184; Blank, WuM 1993, 573, 578). cc) Wieder andere halten auch mit Blick auf Erwerbermodelle daran fest, dass das Vorkaufsrecht nur dann entst ehe, wenn die Umwandlung durch den Veräußerer erfolge, nicht aber, wenn erst die Erwerber eine Teilung gemäß § 3 WEG vereinbarten (Schmidt - Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 577 BGB Rn. 16 und 20; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 577 BGB Rn. 19; Klühs, RNotZ 2012, 555, 561 f.; Wirth, NZM 1998, 390, 392). 13 14 15 16 17 - 8 - 2. Der Senat entscheidet die Streitfrage dahingehend, dass das Vo r- kaufsrecht des Mieters nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB bei dem Verkauf eines (noch) ungeteilten Mehrfamilienhauses im Grun dsatz nur dann entsteht, wenn sich der Veräußerer vertraglich zur Durchführung der Aufteilung gemäß § 8 WEG verpflichtet und ferner die von dem Vorkaufsrecht erfasste zukünftige Wohnungseigentumseinheit in dem Vertrag bereits hinreichend bestimmt oder zumi ndest bestimmbar ist; dies gilt auch im Fall eines Erwerbermodells. im Einzelnen unergiebig. Er lässt offen, ob die Parteien des Kaufvertrages die Umwandlung vereinbaren müssen, ob die erkennbare subjektive Umwan d- lungsabsicht des Erwerbers ausreicht oder die Umwandlung nur objektiv mit einer bestimmten Wahrscheinlichkeit bevorstehen muss. b) Auch die historisc he Auslegung führt nicht zu einem eindeutigen E r- gebnis. Die Regelung geht zurück auf § 2b WoBindG aF, der zum 1. Juli 1980 in Kraft trat und ein Vorkaufsrecht zunächst nur für öffentlich geförderte Mie t- n von Mietern insb e- sondere im Zusammenhang mit dem Aufkauf und der Umwandlung ganzer S o- zialmietwohnanlagen zu begegnen und gleichzeitig die Veräußerung der Wo h- - Drucks. 8/3403, S. 35, vgl. auch BV erfG, NZM 2011, 479, 480). Andere Gestaltungsformen wie die Begründung von Miteigentum werden in den Gesetzesmaterialien zwar kurz erwähnt, aber nur im Zusammenhang mit der Mitteilungspflicht gegenüber der zuständigen Behörde (Ausschussbericht zu §§ 2a, 2b WoBindG aF, BT - Drucks. 8/3403, S. 40). Durch die zum 1. September 1993 in Kraft getretene Vorschrift des damaligen § 570b BGB wurde das Vorkaufsrecht auf alle Mietwohnungen ausgeweitet (BT - Drucks. 12/3254, S. 40 n- dere re r- d- 18 19 - 9 - lung gleichsetzen sollte (BT - Drucks. 12/3013, S. 8, 18), ist nicht Gesetz gewo r- den. S päter wurde der Regelungsg ehalt des § 570b BGB in den jetzigen § 577 BGB übernommen (BT - Drucks. 14/4553, S. 72). Mit den Anforderungen an die gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB noch bevorstehende Begründung von Wohnungseigentum im Einzelnen hat sich der Gesetzgeber nicht befasst (vgl. BayObLGZ 1992, 100, 108). c) Dass der Veräußerer sich vertraglich zur Durchführung der Aufteilung gemäß § 8 WEG verpflichten muss, ergibt sich vor allem aus systematischen Überlegungen. aa) Auf das Vorkaufsrecht finden gemäß § 577 Abs. 1 Satz 3 BGB e r- gänzend die allgemeinen Bestimmungen übe r den Vorkauf Anwendung (§§ 463 ff. BGB). Gemäß § 464 Abs. 2 BGB wird d urch die Ausübung des Vo r- kaufsrechts als Gestaltungsrecht zwischen dem Berechtigten und dem Ve r- pflichteten ein (weiterer) selbständiger K aufvertrag neu begründet zu den gle i- chen Bedingungen, wie er zwischen dem Verpflichteten und dem Dritten abg e- schlossen war; der Berechtigte tritt also nicht in den zwischen dem Verpflicht e- ten und dem Drittkäufer geschlossenen Vertrag ein (Senat, Urteil vom 13. März 2009 V ZR 157/08, NJW - RR 2009, 1172 Rn.14; RGZ 121, 137, 138). Vie l- mehr bestehen zwei Verträge, soweit der Vertrag mit dem Drittkäufer nicht u n- ter einer auflösenden Bedingung steht (dazu Senat, Urteil vom 13. März 2009 V ZR 157/08, aaO, Rn. 1 6 f.). Die beiden Kaufverträge unterscheiden sich in der Regel nur darin, dass als Käufer anstelle des Dritten der Berechtigte steht (Senat, Urteil vom 13. Juni 1980 V ZR 11/79, BGHZ 77, 359, 362). bb) Das Vorkaufsrecht gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB soll alle r- dings gerade nicht zum Erwerb des gesamten Grundstücks berechtigen . Ebe n- so wenig soll der Mieter dauerhaft einen ideellen Miteigentumsanteil in einer Bruchteilsgemeinschaft ohne Sondereigentum an der angemieteten Wohnung erwerben. Vielmehr ist ein zwar sachenrechtlich noch nicht vorhandenes, aber 20 21 22 - 10 - in seiner Entstehung bereits angelegtes Wohnungseigentum Gegenstand des Vorkaufsrechts (vgl. BayObLGZ 1992, 100, 109). Das folgt aus dem systemat i- schen Bezug des Vorkaufsrechts zu der Umwandlung in Wohnungseigentum. Es entspricht auch seinem Zweck, dem Mieter ungeachtet der Aufteilung die weitere alleinige Nutzung der bislang mietweise überlassenen Wohnräume zu sichern. Deshalb muss zunächst gewährleistet sein, dass der Mieter einen A n- spruch auf die Begründung des Wohnungseigentums erwirbt. (1) Dies ist nur der Fall, wenn der Verkäufer als Vorkaufsverpflichteter in dem Kaufvertrag eine Verpflichtung zur Aufteilung übernommen hat. Die Te i- lungserklärung des Veräußerers gegenüber dem Grundbuchamt gem äß § 8 WEG reicht für sich genommen nicht aus. Diese wird nämlich erst mit der A n- legung der Wohnungsgrundbücher wirksam und ist bis dahin frei widerruflich (Armbrüster in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 8 Rn. 21; Then in Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 8 Rn. 5). Aus diesem Grund muss die Auslegung des Kaufve r- trags ergeben, dass die vollendete Aufteilung geschuldet ist; das kann auch aus einer Bezugnahme auf die Teilungserklärung folgen. Fehlt es daran, kann der Umstand, dass der Verkäufer im Zusammenhang mit der Veräußerung eine Teilungserklärung einreicht, ein Indiz für eine dahingehende Vertragspflicht im Wege einer Nebenabrede sein; ist diese zum Zwecke der Umgehung des Vo r- kaufsrechts nicht in die Vertragsurkunde aufgenommen worden, dürfte sich der Veräußer er gegenüber dem Mieter nicht auf die Formunwirksamkeit der N e- benabrede berufen (§ 242 BGB). Jedenfalls besteht nur bei einer vertraglichen Verpflichtung ein Anspruch auf Durchführung der Aufteilung, den auch der Mi e- ter als Vorkaufsberechtigter gegenüber d em Veräußerer geltend machen kann. Vertragsgegenstand des zweiten Vertrags zwischen dem Veräußerer und dem Mieter ist sofern die weitere Voraussetzung vorliegt, das zukünftige Wo h- nungseigentum also vertraglich hinreichend bestimmt oder bestimmbar ist - d ie Durchführung der Aufteilung und Übereignung des an den von dem Mieter b e- wohnten Räumen neu begründeten Sondereigentums mit einem entspreche n- den Miteigentumsanteil; als Gegenleistung schuldet der Mieter ebenso wie bei 23 - 11 - dem gebündelten Verkauf mehrerer E igentumswohnungen nach bereits vollz o- gener Aufteilung - den auf seine Wohnung entfallenden anteiligen Kaufpreis (eingehend Senat, Urteil vom 22. Juni 2007 V ZR 269/06, NJW 2007, 2699 Rn. 11). (2) Nicht ausreichend ist es dagegen, wenn die Aufteilung d urch den oder die Erwerber durchgeführt werden soll. Vereinbaren mehrere Erwerber die Teilung gemäß § 3 WEG, so erwirbt der Mieter keinen Rechtsanspruch auf die Durchführung der Aufteilung. Wird die Teilungsvereinbarung wie hier erst nach dem Verkauf beurkundet, besteht bei Abschluss des Kaufvertrags nur eine (noch) unverbindliche Umwandlungsabsicht; dies ergibt sich schon aus der Formbedürftigkeit einer Vereinbarung gemäß § 3 WEG (§ 4 Abs. 3 WEG, § 311b Abs. 1 BGB). Aber selbst dann, wenn die Beurkund ung schon vor A b- schluss des Kaufvertrags erfolgt, entsteht das Vorkaufsrecht nicht, weil der Mi e- ter nicht in die Teilungsvereinbarung eintritt. Ein Vorkaufsrecht begründet grundsätzlich keine Rechtsbeziehungen des Mieters zu den teilenden Erwe r- bern als den Drittkäufern (vgl. RGZ 121, 137, 138 f.; Palandt/Weidenkaff, BGB, 72. Aufl., vor § 463 Rn. 9, § 464 Rn. 5). Es richtet sich gegen den Verkäufer und erstreckt sich deshalb nicht auf Vereinbarungen der Käufer untereinander. Die Erwerber schulden gegenüber d em Mieter keine seinen Interessen en t- sprechende Aufteilung des Grundstücks. Sie könnten von der zuvor geplanten Aufteilung ohne weiteres Abstand nehmen und eine bereits beurkundete Te i- lungsvereinbarung einverständlich aufheben, ohne dass der Mieter dies ve rhi n- dern könnte (vgl. Klühs, RNotZ 2012, 555, 561 f.; allgemein Armbrüster in Bä r- mann, WEG, 12. Aufl., § 8 Rn. 17). Ebenso liegt es, wenn ein einzelner Erwe r- ber bei Abschluss des Kaufvertrags die Absicht hat, nach der Übereignung eine Teilung gemäß § 8 WEG vorzunehmen. (3) Rechtsmissbräuchen, die dadurch gekennzeichnet sind, dass die Parteien des Kaufvertrags nur zur Ausschaltung des Vorkaufsrechts bewusst auf eine an sich beabsichtigte Teilung durch den Veräußerer verzichten und die 24 25 - 12 - Teilung den Erwerber n überlassen, kann im Einzelfall mit der Anwendung von § 242 BGB begegnet werden (vgl. Senat, Urteil vom 22. Juni 2007 V ZR 269/06, NJW 2007, 2699 Rn. 9 a.E.; Urteil vom 11. Oktober 1991 V ZR 127/90, BGHZ 115, 335, 340; BGH, Urteil vom 14. April 1999 VIII ZR 384/97, BGHZ 141, 194, 200 ). Dafür reicht es - entgegen der Auffa s- sung der Klägerin - allerdings nicht aus, dass der Verkäufer den Käufern die für die Teilung erforderlichen Informationen zukommen lässt oder Kenntnis von der Aufteilungsabsicht der Erwerber hat. Denn den Parteien steht es im Prinzip frei, die mit der Einräumung des Sondereigentums verbundenen Abreden den Kä u- fern zu überlassen. Hierfür kann es nachvollziehbare Gründe geben, etwa weil der Verkäufer die Gewähr für eine den Vorstellunge n der Erwerber entspr e- chende Aufteilung nicht übernehmen möchte oder die Erwerber den Zuschnitt der Einheiten und die Einräumung von Sondernutzungsrechten nicht dem Ve r- käufer überlassen wollen. Wie das Berufungsgericht der Sache nach zutreffend ausführt, s etzt ein Umgehungsgeschäft deshalb jedenfalls ein eigenes Intere s- se des Verkäufers an der späteren Aufteilung voraus. cc) Diese Auslegung widerspricht nicht dem Zweck des § 577 BGB, den Mieter vor einer Verdrängung im Zuge der Umwandlung von Mehrfamilie nhä u- sern in Wohnungseigentum zu schützen. (1) Geschützt ist der Mieter ohnehin, wenn der oder die Erwerber die Te i- lung durchführen wollen, um das jeweilige Wohnungseigentum als Kapitalanl a- ge zu nutzen. Denn das Mietverhältnis bleibt durch den Verkauf un berührt (§ 566 Abs. 1 BGB), eine Eigenbedarfskündigung ist nicht beabsichtigt und der (einmalige) Vorkaufsfall tritt dann ein, wenn das Wohnungseigentum nach der Aufteilung erstmals an einen Dritten veräußert wird (§ 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB; vgl. Sena t, Urteil vom 22. Juni 2007 V ZR 269/06, NJW 2007, 2699 Rn. 8 f.; BGH, Urteil vom 29. März 2006 VIII ZR 250/05, BGHZ 167, 58, 60 ff.). 26 27 - 13 - (2) Anders liegt es allerdings dann, wenn der Erwerb zum Zwecke der späteren Eigennutzung erfolgt. Enthält der Ver trag keine Aufteilungspflicht des Verkäufers und sprechen die Erwerber vor oder nach Abschluss der Teilung s- vereinbarung erfolgreich eine Kündigung wegen Eigenbedarfs aus, kommt der Mieter nicht in den Genuss eines Vorkaufsrechts, weil es an einer (weiteren ) Veräußerung fehlt. Dieses Ergebnis ist deshalb hinzunehmen, weil - auch im Interesse des Mieters - verhindert werden muss, dass er anstelle von Wo h- nungseigentum einen Miteigentumsanteil erwirbt, der es ihm nicht ermöglicht, die Aufteilung durchzusetzen. Andernfalls wäre die Ausübung des Vorkauf s- rechts für den Mieter mit ganz erheblichen Risiken verbunden, die umso schw e- rer wiegen, als die Ausübung ohne vorangehende notarielle Beratung durch privatschriftliche Erklärung erfolgen kann (§ 577 Abs. 3 BGB). De nn ein ideeller Miteigentumsanteil kann die alleinige Nutzung der gemieteten Wohnung nicht ohne weiteres sichern. Darüber hinaus haftet ein Miteigentümer gegenüber Dri t ten in der Regel unbeschränkt, ein Wohnungseigentümer gegenüber Glä u- bigern der Wohnungse igentümergemeinschaft dagegen grundsätzlich nur nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils (§ 10 Abs. 8 WEG). Insbesondere wäre ein Miteigentumsanteil im Vergleich zu Wohnungseigentum in der Regel nur unter erschwerten und finanziell weniger attraktiv en Bedingungen veräuße r- lich; die Aufhebung der Gemeinschaft könnte, sofern sich die Miteigentümer nicht über die Veräußerung des gesamten Grundstücks einig werden, nur im Wege der Teilungsversteigerung erfolgen (§§ 180 ff. ZVG; vgl. Armbrüster in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 8 Rn. 17). (3) Schließlich hat der Gesetzgeber die Kündigungsbeschränkung des § 577a Abs. 1 BGB während des Revisionsverfahrens durch die am 1. Mai 2013 in Kraft getretene Vorschrift des § 577a Abs. 1a BGB auf die Veräuß e- rung an eine E rwerbermehrheit erstreckt (vgl. BT - Drucks. 17/10485, S. 2, 26). Auf diese Weise hat er das Verdrängungsrisiko für den Mieter entschärft, das in der Vergangenheit in dieser Fallgruppe vor allem deshalb besonders hoch war, weil insoweit die Beschränkung der Kündigung wegen Eigenbedarfs gemäß 28 29 - 14 - § 577a BGB in der bis zum 30. April 2013 geltenden Fassung der Norm nicht galt (BGH, Urteil vom 16. Juli 2009 VIII ZR 231/08, NJW 2009, 2738 f.). Damit hat der Gesetzgeber eine im Kündigungsschutzrecht bestehende Gesetz esl ü- cke geschlossen. Dass in Altfällen weder die Sperre für die Eigenbedarfskünd i- gung eingreift noch ein Vorkaufsrecht entsteht, ist aus den genannten Gründen hinzunehmen (a.A. Staudinger/Rolfs, BGB [ 2011 ] , § 577 Rn. 23). d) Weitere Voraussetzung für di e Entstehung des Vorkaufsrechts ist, dass das Wohnungseigentum vertraglich bereits hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar ist. Diese Anforderung stellt keine Besonderheit des Mietervorkaufsrechts gemäß § 577 BGB dar. Allgemein kann ein unselbständ i- ger Teil einer Sache nur dann Gegenstand eines Kaufvertrages oder eines Vorkaufsrechts sein, wenn er im Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses bereits rechtlich bestimmt oder zumindest bestimmbar ist (zum Kauf noch zu begrü n- denden Wohnungseigentums Senat, Urt eil vom 8. November 1985 V ZR 113/84, NJW 1986, 845; zum Vorkaufsrecht BayObLG, NJW - RR 1998, 86 f.; Soergel/Wertenbruch, BGB, 13. Aufl., § 463 Rn. 32; MünchKomm - BGB/Westermann, 6. Aufl., § 463 Rn. 14). e) Welche Anforderungen an die Bestimmtheit des z ukünftigen Wo h- nungseigentums im Einzelnen zu stellen sind, kann dahinstehen. Denn hier fehlt es schon an einer rechtlichen Verpflichtung der Beklagten zu der Aufte i- lung in dem Kaufvertrag. Auch ein Umgehungsgeschäft scheidet aus, weil das Berufungsgericht nachvollziehbar ausführt, der Beklagten sei nicht zu widerl e- gen, dass sie das Objekt stets als Einheit angeboten und kein eigenes Intere s- se an der Aufteilung gehabt hab e. Danach hat die Klägerin nicht bewiesen, dass die Parteien statt einer an sich beabsichtigten Teilung durch die Beklagte die Teilungsvereinbarung der Erwerber gewählt haben, um das Vorkaufsrecht zu umgehen. 30 31 - 15 - III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Stresemann Lemke Schmidt - Räntsch Roth Brückner Vorinstanzen: LG Essen, Entscheidung vom 09.06.2011 - 3 O 11/11 - OLG Hamm, Entscheidung vom 30.03.2012 - I - 30 U 126/11 - 32
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