BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 97/07 Verk374ndet am: 18. Juli 2008 L e s n i a k, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja WEG 247 3 Ist die Begrenzung des Sondereigentums nach dem Aufteilungsplan und der Bauaus-f374hrung eindeutig, kann Sondereigentum an einem Raum auch dann entstehen, wenn es an einer tats344chlichen Abgrenzung des Raums gegen fremdes Sonderei-gentum fehlt. BGH, Urt. v. 18. Juli 2008 - V ZR 97/07 - OLG M374nchen LG Traunstein - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 18. Juli 2008 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Kr374ger, den Richter Dr. Klein, die Richterin Dr. Stresemann und die Richter Dr. Czub und Dr. Roth f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 3. Zivilsenats des Oberlandesgerichts M374nchen vom 28. M344rz 2007 aufgeho-ben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch 374ber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-richt zur374ckverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Firma h. Hausbau- und Baubetreuungs GmbH (h. GmbH) war Eigent374merin eines Grundst374cks in S. , das sie mit einem Dreifamilien-haus bebauen wollte. Mit notariell beurkundeter Erkl344rung vom 8. Mai 1990 teil-te sie das Grundst374ck gem344337 247 8 WEG. Die Teilungserkl344rung beschreibt das jeweilige Sondereigentum nicht mit Worten, sondern verweist dazu auf den "beizuheftenden" Aufteilungsplan. Nach diesem besteht die Wohnung Nr. 3 aus einem Hobbyraum im Dachgeschoss sowie aus K374che, Diele, Bad, Schlafzim-mer, Wohnzimmer und Balkon im Obergeschoss des Hauses. Die Wohnung Nr. 2 besteht aus R344umen im Erdgeschoss und einem an den Wohnraum der 1 - 3 - Wohnung Nr. 3 angrenzenden, etwa 24 qm gro337en Wohnraum im Oberge-schoss. Mit anschlie337end beurkundetem Vertrag vom selben Tag verkaufte die h. GmbH die Wohnung Nr. 3 dem Kl344ger. Das zust344ndige Landratsamt be-scheinigte die Abgeschlossenheit der Wohnungen. Die Wohnungsgrundb374cher wurden unter Bezugnahme auf den Aufteilungsplan angelegt. Das Wohnungs-eigentum wurde dem Kl344ger am 15. Juli 1992 aufgelassen; am 14. Oktober 1992 wurde der Kl344ger in das Wohnungsgrundbuch eingetragen. 2 Die Ausf374hrung des Geb344udes weicht im Obergeschoss von dem Auftei-lungsplan ab. Die in dem Plan verzeichnete T374r366ffnung zwischen der Diele und dem Wohnzimmer der Wohnung Nr. 3 besteht nicht. Das Zimmer ist nicht ge-gen den angrenzenden Wohnraum der Wohnung Nr. 2 abgeschlossen, sondern bildet mit diesem zusammen einen etwa 49 qm gro337en Raum, der allein von der Wohnung Nr. 2 aus zug344nglich ist. 3 Die Wohnung Nr. 2 verkaufte die h. GmbH 1993 den Eheleuten F. , den Streithelfern der Beklagten. Bestandteil des Kaufvertrags ist eine Baube-schreibung, die der tats344chlichen Ausf374hrung des Geb344udes entspricht. Die Eheleute F. verkauften die Wohnung 1999 dem Vater der Beklagten, der sie 2002 der Beklagten weiter 374bertrug. 4 Der Kl344ger hat beantragt, die Beklagte zur Herausgabe und R344umung des nach der Teilungserkl344rung zu seiner Wohnung geh366renden Raums im Obergeschoss zu verurteilen. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Mit der Berufung hat der Kl344ger den R344umungs- und Herausgabeanspruch weiter-verfolgt und dar374ber hinaus beantragt, die Beklagte zu verurteilen, die Abtren-nung der nach seiner Auffassung der zu seiner Wohnung geh366renden Fl344che aus dem von der Beklagten genutzten Wohnraum zu dulden. Das Oberlandes- 5 - 4 - gericht hat der Berufung und der erweiterten Klage stattgegeben. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision erstrebt die Beklagte die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils und die Abweisung der im Berufungsverfahren er-weiterten Klage. Entscheidungsgr374nde: I. Das Berufungsgericht h344lt die geltend gemachten Anspr374che f374r begr374n-det. Es meint, der Kl344ger habe das Wohnungseigentum in dem im Grundbuch eingetragenen Umfang erworben. So habe es der Gesch344ftsf374hrer der h. GmbH, L. , dem Kl344ger aufgelassen. Ob L. dabei einem Irrtum unterle-gen sei, k366nne dahin gestellt beleiben, weil eine Anfechtung nicht behauptet sei. Soweit die Entgegennahme der Bauausf374hrung entsprechender Pl344ne und die Besichtigungen der Wohnung durch den Kl344ger vor der Auflassung den Schluss zulie337en, dieser sei damit einverstanden gewesen, das Sondereigentum an dem Wohnzimmer nicht zu erwerben, sei dies ohne Bedeutung, weil der Kl344ger an der Auflassung nicht selbst mitgewirkt habe, sondern von L. vertreten worden sei. Durch einen gutgl344ubigen Erwerb der Beklagten oder ihrer Rechts-vorg344nger habe der Kl344ger das Eigentum an dem streitigen Raum nicht verlo-ren. Die geltend gemachten Anspr374che seien auch nicht verwirkt. 6 II. Das h344lt rechtlicher Nachpr374fung teilweise nicht stand. 7 - 5 - 1. Das Berufungsgericht geht im Rahmen der Pr374fung von 247247 985, 1004 Abs. 1 BGB, 15 Abs. 3 WEG davon aus, dass an dem streitigen Teil des Wohn-raums Sondereigentum entstanden ist. Das ist entgegen der Meinung der Revi-sion nicht zu beanstanden. 8 Wird ein noch nicht bebautes Grundst374ck nach 247 8 WEG geteilt, entsteht Sondereigentum mit der Herstellung der jeweiligen Wohnung bzw. Teileigen-tumseinheit (Senat, BGHZ 110, 36, 38), sp344testens mit der Herstellung des Ge-b344udes. Abweichungen der Bauausf374hrung von dem Aufteilungsplan ber374hren das Entstehen des Sondereigentums solange nicht, wie die Abgrenzung des Sondereigentums gegen das Gemeinschaftseigentum und das weitere Sonder-eigentum in dem Geb344ude nicht unm366glich ist (Senat, Urt. v. 5. Dezember 2003, V ZR 447/01, ZfIR 2004, 108, 110 m.w.N.). 9 a) Ob es zur Entstehung von Sondereigentum notwendig ist, dass dieses gegen das Gemeinschaftseigentum oder anderes Sondereigentum r344umlich abgeschlossen wird, ist umstritten. 10 aa) Hierzu wird teilweise vertreten, dass Sondereigentum nicht an durch blo337e "Luftschranken223 begrenzten Teilr344umen entstehen k366nne (OLG D374ssel-dorf NJW-RR 1988, 590; OLG Koblenz WE 1992, 19; Riecke/Schmid/Elzer, WEG, 2. Aufl., 247 3 Rdn. 83; Lutter, AcP 1964, 122, 148). Demgegen374ber wird 374berwiegend angenommen, zur Entstehung von Sondereigentum reiche es hin, dass dieses gegen sonstiges Sondereigentum und gegen das Gemeinschafts-eigentum eindeutig abgrenzbar ist (OLG Celle OLGZ 1981, 106, 108; BayObLG DNotZ 1999, 212, 213; KG ZfIR 2001, 745, 747; OLG Zweibr374cken FGPrax 2006, 103, 104; Staudinger/Rapp, BGB [2005], 247 3 WEG Rdn. 76, 78a; Weit-nauer/Briesemeister, WEG, 9. Aufl., 247 3 Rdn. 42; Merle, WE 1989, 116, 118; ders., WE 1992, 11; Abramenko, ZMR 1998, 741, 742; Armbr374ster, ZfIR 2004, 11 - 6 - 113, 114, ders., ZWE 2005, 182, 188, 190). Danach kann unterschiedliches Sondereigentum an Teilen eines Raumes bestehen; die Au337engrenzen der im Aufteilungsplan vorgesehenen Trennwand begrenzen das Sondereigentum ge-gen das Gemeinschaftseigentum bzw. das Mitsondereigentum an der nicht er-richteten Trennwand (vgl. zu letzterem Senat, BGHZ 146, 241, 248). bb) Dem schlie337t sich der Senat an. Ziel des Wohnungseigentumsgeset-zes ist es, durch die rechtliche Verselbst344ndigung des Wohnungs- und Tei-lungseigentums gegen374ber dem Miteigentum den Erwerb von Immobiliareigen-tum zu f366rdern. Hierzu ist das Wohnungseigentum dem Eigentum an einem Grundst374ck grunds344tzlich gleich gestellt. Es besteht aus dem Sondereigentum und dem Miteigentum an dem Grundst374ck. Das Sondereigentum ist als Allein-eigentum ausgestaltet, das aus der gemeinschaftlichen Berechtigung der Mitei-gent374mer des Grundst374cks gel366st ist (vgl. Staudinger/Rapp, aaO, 247 1 WEG Rdn. 45 ff.). Zu dessen Abgrenzung tritt der Aufteilungsplan an die Stelle der Vermessung und katasterm344337igen Erfassung. Er ist der Eintragungsbewilligung beizuf374gen. Durch die Bezugnahme der Eintragung auf die Bewilligung wird der Aufteilungsplan Inhalt des Grundbuchs, 247 7 Abs. 3 WEG (Senat, BGHZ 130, 159, 166 f.), und sichert so die sachenrechtlich notwendige Bestimmtheit (Bay-ObLG FGPrax 2003, 57, 58 m.w.N.; OLG Zweibr374cken FGPrax 2006, 103, 104; Weitnauer/Briesemeister, aaO, 247 7 WEG Rdn. 12, 20). 12 Wird ein Geb344ude abweichend von dem Aufteilungsplan errichtet, f374hrte die Verneinung der Entstehung von Sondereigentum aufgrund des Fehlens ei-ner tats344chlichen Abgrenzung dazu, dass der Schutz zumindest zun344chst ver-sagt, den das Wohnungseigentumsgesetz bieten soll, weil Gemeinschaftseigen-tum entst374nde. Das liefe dem Ziel der gesetzlichen Regelung zuwider. 13 - 7 - Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Erfordernis der Abge-schlossenheit des Sondereigentums. Das Erfordernis der Abgeschlossenheit bedeutet nach 247 3 Abs. 2 Satz 1 WEG ebenso wenig eine notwendige Voraus-setzung f374r das Entstehen von Sondereigentum (BayObLG Rpfleger 1980, 295; OLG D374sseldorf DNotZ 1970, 42; Weitnauer/Briesemeister, aaO, 247 3 Rdn. 64) wie die zum Vollzug der Teilung im Grundbuch notwendige Bescheinigung der Abgeschlossenheit des Sondereigentums durch die Baubeh366rde. Diese dient der Erleichterung der Pr374fung des Eintragungsantrags durch das Grundbuch-amt (Weitnauer/Briesemeister, aaO, 247 7 Rdn. 21) und ist nicht Voraussetzung f374r dessen Entstehen (BayObLGZ 1981, 332; Riecke/Schmid/Elzer, aaO, 247 3 WEG Rdn. 62; R366ll, Rpfleger 1983, 380, 382). F374r das Entstehen des Sonder-eigentums ist die Bescheinigung vielmehr ohne Bedeutung, sofern die Eintra-gung in das Grundbuch erfolgt (Pick in B344rmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl. 247 3 Rdn. 37). 14 Dem entspricht es, dass der Senat entschieden hat, dass die Aufhebung der Abgeschlossenheit den Bestand des Sondereigentums unber374hrt l344sst (Se-nat, BGHZ 146, 241, 246). In der Sache macht es insoweit keinen Unterschied, ob die Abgeschlossenheit nachtr344glich aufgehoben wird oder ob sie schon bei der Errichtung des Geb344udes fehlt. 15 b) Vorliegend entspricht die Bauausf374hrung nur insoweit nicht dem Auf-teilungsplan, als der streitgegenst344ndliche Teil der Wohnung Nr. 3 gegen die Wohnung der Beklagten nicht abgeschlossen und nur von hierher zug344nglich ist. Der nach dem Aufteilungsplan zur Wohnung Nr. 3 geh366rende Wohnraum l344sst sich nach Lage und Umgrenzung ohne weiteres identifizieren. Die Au337en-grenzen der jeweiligen Teile des Raumes entsprechen dem Aufteilungsplan. Obwohl die zwischen den Wohnr344umen der Parteien vorgesehene Trennwand 16 - 8 - nicht errichtet worden ist, ist die Abgrenzung der R344ume gegeneinander auf-grund der in dem Aufteilungsplan angegebenen Ma337e eindeutig. Der Grundriss beider Wohnungen und die Aufteilung des Geb344udes im 334brigen sind nicht be-r374hrt. 2. Voraussetzung der von dem Kl344ger geltend gemachten Anspr374che ist jedoch weiter, dass der Kl344ger Eigent374mer des nach dem Aufteilungsplan zu der Wohnung Nr. 3 geh366renden Wohnraums ist. Das setzt voraus, dass dem Kl344ger das Wohnungseigentum insoweit von h. GmbH aufgelassen worden ist. Dass es sich so verh344lt, findet in den Feststellungen des Berufungsgerichts keine Grundlage. 17 a) Gegenstand der am 15. Juli 1992 erkl344rten Auflassung ist nach dem Wortlaut der 374ber die Auflassung errichteten Urkunde "der in Band 33 Blatt 1159 205 (des Grundbuchs verzeichnete) Vertragsgrundbesitz" und damit neben dem Miteigentum an dem Grundst374ck das im Wohnungsgrundbuch unter Be-zugnahme auf den Aufteilungsplan eingetragene Sondereigentum, so wie es in dem Plan verzeichnet ist. Hierauf kann die Feststellung des Inhalts der Auflas-sung entgegen der Meinung des Berufungsgerichts jedoch nicht beschr344nkt werden. Gegenstand der Auflassung ist n344mlich auch dann das von den Partei-en mit ihren Erkl344rungen 374bereinstimmend Gewollte, wenn der Wortlaut ihrer Erkl344rungen hiervon abweicht (st. Rechtspr., vgl. Senat, Urteil vom 7. Dezem-ber 2001, V ZR 65/01, NJW 2002, 1038, 1039 m.w.N.; M374nchKomm-BGB/Kanzleiter, 4. Aufl., 247 925 Rdn. 22; Soergel/St374rner, BGB, 13. Aufl., 247 925 Rdn. 37; Staudinger/Pfeifer, BGB [2004], 247 925 Rdn. 68). Das wird von dem Berufungsgericht 374bersehen. 18 - 9 - b) Hierzu f374hrt das Berufungsgericht aus, es sei durchaus m366glich, dass L. bei der Auflassung vom 15. Juli 1992 der unzutreffenden Meinung ge-wesen sei, das Sondereigentum an der Wohnung Nr. 3 umfasse den Wohn-raum im Obergeschoss nicht. Ob es sich so verhalten hat, hat es dahin gestellt sein lassen. 19 Aus Rechtsgr374nden kann auf die unterbliebene Feststellung nicht ver-zichtet werden. L. hat die Auflassung nicht nur f374r die h. GmbH erkl344rt, sondern die Auflassungserkl344rung in Vollmacht des Kl344gers f374r diesen entge-gengenommen. Damit kommt es f374r die Feststellung, was der Kl344ger durch die Auflassung erwerben wollte, gem344337 247 166 Abs. 1 BGB auf den Willen von L. an. Stimmten der Wille des Kl344gers, vertreten durch L. , und dessen Wil-le als Gesch344ftsf374hrer der h. GmbH 374berein, den nach dem Aufteilungsplan zur Wohnung Nr. 3 geh366renden Wohnraum im Obergeschoss nicht auf den Kl344ger zu 374bertragen, w344re das Wohnungseigentum insoweit dem Kl344ger nicht aufgelassen worden. Die Bezeichnung des Wohnungseigentums in der Auflas-sungserkl344rung ginge fehl (vgl. zum 374bereinstimmenden Irrtum bei der Be-zeichnung eines Grundst374cks Senat, Urt. v. 13. Juni 1991, V ZR 90/91, NJW-RR 1992, 152, 153; Urt. v. 7. Dezember 2001, V ZR 65/01, NJW 2002, 1038, 1039). Aufgelassen w344re nicht das im Wohnungsgrundbuch unter Bezugnahme auf den Aufteilungsplan eingetragene Wohnungseigentum, sondern das bei Ab-gabe der Auflassungserkl344rung 374bereinstimmend Gewollte, n344mlich das mit dem Miteigentum an dem Grundst374ck verbundene Sondereigentum an dem Hobbyraum im Dachgeschoss und sowie an K374che, Diele, Bad und Flur im Obergeschoss des Hauses (vgl. OLG D374sseldorf NJW-RR 2000, 1006, 1007, zur Verwechslung der Bezifferung von Wohnungseigentum im Aufteilungsplan). Die Eintragung des Kl344gers in das Grundbuch h344tte mangels 334bereinstimmung von Eintragung und Auflassung nicht dazu gef374hrt, dass der Kl344ger das Eigen- 20 - 10 - tum an dem nach dem Aufteilungsplan zu der Wohnung Nr. 3 geh366renden Wohnraum im Obergeschoss erworben h344tte, aus dem er die gegen die Beklag-te geltend gemachten Anspr374che herleitet. Das Verst344ndnis, das L. mit der Auflassungserkl344rung verband, ist mithin erheblich. Die zu diesem unterbliebe-ne Feststellung ist nachzuholen. 3. Soweit das Berufungsgericht die M366glichkeit eines Verlustes des Ei-gentums an dem nach der Eintragung im Grundbuch zur Wohnung des Kl344gers geh366renden Wohnraum durch einen gutgl344ubigen Erwerb der Eheleute F. und die Verwirkung der von dem Kl344ger geltend gemachten Anspr374che ver-neint, erhebt die Revision keine R374gen. Rechtsfehler sind insoweit auch nicht ersichtlich. 21 Kr374ger Klein Stresemann Czub Roth Vorinstanzen: LG Traunstein, Entscheidung vom 08.11.2006 - 2 O 223/06 - OLG M374nchen, Entscheidung vom 28.03.2007 - 3 U 5433/06 -
Full & Egal Universal Law Academy