BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS V Z R 97/12 vom 20. Dezember 2012 in de m Rechtsstreit - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 20. Dezember 2012 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, den Richter Dr. Roth, die Richterinnen Dr. Brückn er und Weinland und den Richter Dr. Kazele beschlossen: Auf die Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten wird das Urteil des 20. Zivilsenats des Obe rlandesgerichts München vom 21. März 2012 aufgehoben. Der Rechtsstreit wird zur neuen Verhandlung und Entsch eidung, auch über die Kosten des Verfahrens der Nichtzulassungsb e- schwerde, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Der Gegenstandswert des Beschwerdeverfahrens beträgt Gründe: I. Mit notariellem Vertrag vom 24. Februar 2011 verkaufte d er Kläger der Beklagten unter Ausschluss der Gewährleistung ein teilweise vermietetes h- lung des Kaufpreises erfolgen. Die notarielle Urkunde enthält die Versicherung des Klägers, dass in den Keller innerhalb der letzten fünf Jahre von außen kein Wasser eingedrungen sei. Zudem vereinbarten die Parteien ein Rücktrittsrecht 1 - 3 - des Verkäufers für den Fall, dass der Kaufpreis bei Fälligkeit ganz oder teilwe i- se nicht gezahlt wird. In der Nacht v om 17. auf den 18. März 2011 kam es au f- grund von stärkeren Regenfällen zu einem erheblichen Wassereintritt u.a. in den Keller des Anwesens. Da der Kläger der Aufforderung der Beklagten zur Schadensbeseitigung nicht nachkam, zahlte sie den Kaufpreis nicht. Daraufhin erklärte der Kläger mit Schreiben vom 28. Juni 2011 den Rücktritt vom Kaufve r- trag. Das Landgericht hat die Beklagte zur Bewilligung der Löschung der Au f- lassungsvormerkung, zur Auskunft über die Anzahl der zusätzlich angefertigten Haustürschlüs sel, zur Herausgabe sämtlicher Schlüssel und zur Erstattung vo r- gerichtlicher Anwaltskosten des Klägers verurteilt. Außerdem hat es festgestellt, dass sich die Beklagte hinsichtlich der ihr vom Kläger zu ersetzenden notwe n- digen Verwendungen in Annahmeverzug befindet. Die Berufung der Beklagten ist erfolglos geblieben. Die Revision hat das Oberlandesgericht nicht zugela s- sen. Hiergegen richtet sich die Beschwerde der Beklagten. II. Nach Ansicht des Berufungsgerichts ist der Kläger wirksam vom Kau f- ve r trag z urückgetreten. Die Beklagte sei nicht gem äß § 320 BGB berechtigt gewesen, die Zahlung des Kaufpreises zu verweigern. Ihrem Sachvortrag lasse sich nicht entnehmen, dass sich der Bauzustand des Gebäudes durch den nach Vertragsschluss, aber vor dem Gefahrüber gang erfolgten Wassereinbruch im Keller verschlechtert habe; vielmehr habe sie lediglich beanstandet, dass überhaupt Wasser durch die Außenwände habe eindringen können. Insoweit greife jedoch der vereinbarte Gewährleistungsausschluss ; denn es sei nicht ers ichtlich, dass sich der Bauzustand der Wände nach dem Vertragsschluss 2 3 - 4 - verändert habe . Dem stehe die Versicherung des Klägers, dass in den letzten fünf Jahren in den Keller kein Wasser eingedrungen sei, nicht entgegen. Die Erklärung könne nicht als Zusicher ung eines trockenen Kellers verstanden we r- den. III. Die Beschwerde der Beklagten gegen die Nichtzulassung der Revision hat Erfolg. Das angefochtene Urteil ist nach § 544 Abs. 7 ZPO aufzuheben, weil das Berufungsgericht den Anspruch der Beklagten auf re chtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) in entscheidungserheblicher Weise verletzt hat. Das Berufungsurteil beruht auf einer Verletzung des Anspruchs der B e- klagten auf rechtliches Gehör, soweit das Berufungsgericht davon ausgeht, die Beklagte habe nicht vo rgetragen, dass sich das erworbene Anwesen aufgrund des Wassereintritts in den Keller verschlechtert habe. Zur Vorbereitung der mündlichen Verhandlung hatte das Berufungsgericht durch Bezugnahme auf einen in einem Parallelverfahren erteilten Hinweis an die Parteien ausgeführt, der Käuferin eine erhebliche Verschlechterung eingetreten mit der Folge, dass der Verkäufer die verkaufte Sache nicht mehr in dem geschuldeten, nämlich im Zus e- eignet, den Eindruck zu erwecken, dass das Berufungsgericht den Sachvortrag der Beklagten zum Vorliegen einer Verschlechterung des Gebäudes im Ve r- gleich zu dem Zustand im Zeitpunkt des Kauf vertragsabschlusses für ausre i- chend hielt. Soweit es im Berufungsurteil zu einer hiervon abweichenden Au f- fassung gelangt ist, hätte es die Beklagte zuvor darauf hinweisen und ihr Gel e- genheit zur Ergänzung ihres Vorbringens geben müssen. Der Verstoß ist en t- 4 5 - 5 - scheidungserheblich. Nach dem Vortrag der Nichtzulassungsbeschwerde hätte die Beklagte auf einen entsprechenden Hinweis hin klarstellend und beweisb e- wehrt vorgetragen, dass durch das einbrechende Wasser selbst und die dadurch eingetretene Durchnässung des Kellerbodens sowie der Kellerwände eine Qualitätsminderung des Kaufobjekts eingetreten ist. Es ist nicht ausz u- schließen, dass das Berufungsgericht zu einer anderen Beurteilung gekommen wäre, wenn es dieses Vorbringen berücksichtigt und hierzu wie bereits ersti n- stanzlich beantragt ein Sachverständigengutachten eingeholt hätte. Die weiteren mit der Nichtzulassungsbeschwerde geltend gemachten Z u- lassungsgründe greifen nicht durch. Von einer näheren Begründung wird g e- mäß § 544 Abs. 4 Satz 2 Halbsatz 2 ZPO abgesehen. Stresemann Roth Brückner Weinland Kazele Vorinstanzen: LG Landshut, Entscheidung vom 20.09.2011 - 44 O 1758/11 - OLG München, Entscheidung vom 21.03.2012 - 20 U 4238/11 - 6
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