BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 97/14 Verkündet am: 22. Oktober 2014 Ermel Justiz angestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 556 Abs. 3 Eine Betriebsk ostenabrechnung ist nicht deshalb unwirksam, weil eine - nicht näher erläuterte Umlage nach "Personenmonaten" erfolgt. Ebenso wenig b e- darf es der Angabe, für welchen Zeitraum wie viele Personen pro Wohnung b e- rücksichtigt worden sind (im Anschluss an das Senatsurteil vom 15. September 2010 - VIII ZR 181/09, NJW 2010, 3570 und der Senatsbeschluss vom 18. Januar 2011 - VIII ZR 89/10, WuM 2011, 367). BGH, Urteil vom 22. Oktober 2014 - VIII ZR 97/14 - LG Mannheim AG Schwetzingen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 22 . Oktober 2014 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Kosziol für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Mannheim vom 26. Februar 2014 aufgehoben. Der Rechtsstreit wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Ber u- fungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten waren Mieter einer Wohnung der Kläger in K . . Die Kläger nehmen die Beklagten für den Zeitraum vom 1. März bis 31. Oktober 2011 auf Nachzahlung von Betriebskosten in Höhe von 828,21 In der Nebenkostenabrechnung vom 12. Juli 2012 ist bei der Position " Müllbeseitigung " angegeben: " o- nenmonat = 139,9 8 " , sowie bei der Position " Frisch - und Abwasser " : " 32,20 Personenmonate x 23,4394746 " . Auf der Rüc k- seite der Nebenkostenabrechnung ist unter der Überschrift " Berechnung und 1 2 - 3 - Verteilung Betriebskosten " bei der Position " Müllbe seitigung " angegeben: " 244,91 " , und bei der Position " Frisch - und Abwasser " : " 1.320,58 = 23,4394746 " . Die Beklagten widersprachen der Abrechnung. Das Amtsgericht hat die Klage auf Zahlung von 828,21 abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Kläger hat das Berufung s- gericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihren Klageanspruch we iter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im W e- sentlichen ausgeführt: Die Nebenkostenabrechnung sei hinsichtlich der Positionen " Müllbeseit i- gung " und " Frisch - und Abwasser " for mell unwirksam, weil es an einer hinre i- chenden Erläuterung des Umlageschlüssels " Personenmonate " fehle ungeachtet dessen, ob die Kläger überhaupt berechtigt seien, diese Positi o- n en auf der Grundlage von Personenmonaten abzurechnen. Denn der Verte i- lerschl üssel sei nicht nur anzugeben, sondern auch zu erläutern, wenn dies e Voraussetzung dafür sei, dass der Mieter die Abrechnung rechnerisch nachpr ü- fen könne. 3 4 5 6 7 - 4 - Ob bei der Abrechnung nach Personenmonaten der Personenschlüssel nur dann ausreichend erläutert sei , wenn in der Abrechnung selbst angegeben werde, für welchen Zeitraum wie viele Personen pro Wohnung berücksichtigt worden sei e n, könne dahinstehen. Bei dem Umlageschlüssel Personenmonate handel e es sich um keinen allgemein bekannten Verteilermaßstab, de r aus sich heraus verständlich sei. Im Gegensatz zur Abrechnung nach Personen komm e ein Zeitelement hinzu. Zwar gehe das Gericht davon aus, dass bei diesem Verteilermaßstab die Anzahl der im Gebäude wohnenden Personen in ein Verhältnis zur Dauer ihres Aufe nthalts gesetzt werde. Dies müsse aber einem durchschnittlich gebildeten Mieter nicht klar sein. Da die Beträge für die Kostenpositionen " Müllbeseitigung " in Höhe von " Frisch - und Abwasser " von bestehe kein Nachzahlung s- anspruch. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufung sgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Kläger gegen die Beklagten gemäß § 556 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 Satz 1, § 259 BGB auf Za h- t- gegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Betriebskostenabrechnung der Kläger vom 12. Juli 2011 , auch soweit sie nach Personenmonaten abrec h- net, nicht wegen formeller Mängel unwirksam. 8 9 10 11 12 - 5 - 1. Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung nach der Rechtsprechung des Senats, wenn si e den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Ob die Betriebskostenabrechnung die Voraussetzungen erfüllt, die an ihre Wirksamkeit zu stellen sind, richtet sich danach, ob der Mieter in der Lage ist, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und anhand des ihm mitgeteilten Verteilerschlüssels den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten nachzuprüfen (st. Rspr. ; z.B. Senatsurteil vom 9. Okt o- ber 2013 V III ZR 22/13, WuM 2013, 734 Rn. 13; vom 23. Juni 2010 VIII ZR 227/09, WuM 2010, 493 Rn. 11 mwN). Hiernach sind bei Gebäuden mit mehr e- ren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben in die Abrechnung aufzunehmen: Eine Zusammenstellung der Gesamtkoste n, die Angabe und soweit erforderlich Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen. 2. D er Senat hat bereits mehrfach deutlich gemacht, dass an die Anfo r- derungen in formeller Hinsicht keine zu hohen Anforderungen zu stellen sind (Senatsurteil vom 15. Februar 2012 VIII ZR 197/11, WuM 2012, 278 Rn. 24; vgl. auch Senatsurteil vom 2. April 2014 VIII ZR 201/13, MDR 2014, 581 Rn. 9). Die Anforderungen an die Wirksamkei t einer Abrechnung haben sich am Zweck der Abrechnung zu orientieren. Die Abrechnung soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Erforderlich ist dafür, dass der Mieter erke n- nen kann, in welchen Rechenschritten die Umlage der Betriebskosten erfolgt ist (st. Rspr. ; Senatsurteil vom 15. Februar 2012 VIII ZR 197/11, NJW 2012, 1502 Rn. 24 mwN). a) Diesen Anforderungen wird die Abrechnung der Kläger vom 12. Juli 2011 hin sichtlich der Abrechnung nach Personenmonaten gerecht . S ie ermö g- 13 14 - 6 - licht es de m Mieter, gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen, wie (in we l- chen Rechenschritten) die Umlage der Betriebskosten erfolgt ist. Zu Recht weist die Revision darauf hin, dass die A brechnung sowohl die zu verteilenden Gesamtkosten als auch die Gesamtzahl der der Verteilung zugrunde liegenden Einheiten (56,34 Personenmonate) und die auf die Beklagten entfallenden Ei n- heiten (32,20 Personenmonate) sowie das daraus folgende rechnerische E r- gebnis enthält . Nicht erforderlich ist es hingegen, die in der streitgegenständlichen A b- rechnung für den Umlagemaßstab gewählte Bezeichnung " Personenmonate " zu erläutern. Das Berufungsgericht übersp annt insoweit die Anforderungen, die in formelle r Hin sicht an die Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung zu stellen sind . Der Verteilerschlüssel " Personenmonate " ist weder unverständlich noch intransparent. Schon aus seiner Bezeichnung ergibt sich, wie er sich z u- sammensetzt (Lützenkirchen in Lützenkirch en/Dickersbach, Mietrecht, § 556 BGB Rn. 526; vgl. auch J. Emmerich in Emmerich/Sonnenschein, Miete, 1 1 . Aufl., § 556 Rn. 48). Es ist für den - insofern maßgeblichen durchschnittlich gebildeten, juri s- tisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten (S enatsurteil vom 8. Dezember 2010 - VIII ZR 2 7 /10, ZMR 2011, 454 unter II 1 b ; Senatsbeschluss vom 18. Januar 2011 - VIII ZR 89/10, WuM 2011, 367 Rn. 14 ) - Mieter ohne weitere Erläuterung ersichtlich, dass sich bei diesem Schlüssel ( nicht anders als bei der Verwendung des Umlagemaßstabs " Personen " ) sein Anteil an den Betriebsko s- ten nach dem Verhältnis der in seiner Wohnung lebenden Personen zu dem in dem abgerechneten Gebäude insgesamt wohnenden Personen bestimmt (vgl. Senatsurteil vom 15. September 2010 V III ZR 181/09, NJW 2010, 3570 Rn. 10). Wie das Berufungsgericht selbst erwägt, wird bei dem Verteilerschlü s- sel " Personenmonate " lediglich unter Einbeziehung eines Zeitelements die A n- 15 16 - 7 - zahl der im Gebäude wohnenden Personen in ein Verhältnis zur Dauer ihres A ufenthalts im Abrechnungszeitraum ges e tzt . Der vom Berufungsgericht ang e- nommene Unterschied zum Verteilerschlüssel " Personen " besteht nicht. b) Soweit das Berufungsgericht meint, es könne dahinstehen, ob der Personenschlüssel nur dann ausreichend erläut ert sei, wenn in der A brechnung selbst angegeben werde, für welchen Zeitraum wie viele Personen pro Wo h- nung berücksichtigt worden seien , ist diese Frage durch die Rechtsprechung des Senats bereits entschieden (Senatsurteil vom 15. September 2010 - VIII ZR 181/09, aaO Rn. 12). Danach wird d ie Nachvollziehbarkeit einer Betriebsko s- tenabrechnung, die nach Personen oder Personen bruchteilen abrechnet, nicht dadurch in Frage gestellt, dass sich aus ihr nicht ergibt, wie der Vermieter die Gesamtpersonenzahl im Ein zelnen ermittelt hat . Dasselbe gilt für die Abrec h- nung nach Personenmonaten. Bei der Ermittlung der Personenzahl muss der Vermieter einen weiteren Schritt oder eine gewisse " Gewichtung " vornehmen, weil die Zahl der in einem Mietobjekt wohnenden Personen nur entweder " t a g- genau " oder zu einzelnen (gröberen) Stichtagen ermittelt werden kann. Die A n- gabe derartiger Details ist für die formelle Wirksamkeit der Abrechnung jedoch nicht erforderl ich. Der Mieter könnte die Ermittlung der Gesamtpersonenzahl nur dann im Einzelnen überprüfen, wenn ihm eine Belegungsliste für das Mie t- objekt im Abrechnungszeitraum zur Verfügung gestellt w ü rde ; damit würde die Betriebskostenabrechnung jedoch überfrachtet (Senatsurteil vom 15. Septe m- ber 2010 - VIII ZR 181/09, aaO Rn. 12) . III. Hiernach kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben und ist aufzuheben (§ 56 2 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif, 17 18 - 8 - weil das Berufungsgericht - aus s einer Sicht folgerichtig - keine Feststellungen zur inhaltlichen Richtigkeit der Abrechnung (sowie der hilfsweise zur Aufrec h- nung gestellten Rückzahlungsforderung hinsichtlich der Mietkaution und den dagegen geltend gemachten Schadensersatzforderungen der klagenden Ve r- mieter ) getroffen hat. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und En t- scheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Kosziol Vorinstanzen: AG Schw etzingen, Entscheidung vom 22.05.2013 - 4 C 237/12 - LG Mannheim, Entscheidung vom 26.02.2014 - 4 S 74/13 -
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