BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 98/10 Verk374ndet am: 13. Oktober 2010 Vorusso, Justizhauptsekret344rin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 551 Abs. 3 Satz 3 Der Mieter darf die Zahlung der Kaution an den Vermieter von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos abh344ngig machen. BGH, Urteil vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 98/10 - LG Kleve AG Rheinberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 13. Oktober 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Hessel, den Richter Dr. Schneider sowie die Richterin Dr. Fetzer f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Kleve vom 25. M344rz 2010 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch 374ber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-richt zur374ckverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten haben von den Kl344gern ab M344rz 2007 auf einem Gutshof eine Wohnung zu einer Miete von monatlich 1.000 200 zuz374glich Nebenkosten sowie mit einem weiteren Vertrag sechs Pferdeboxen nebst angrenzendem Weideland gemietet. Beide Vertr344ge sollten voneinander abh344ngig sein. 1 Die Mietvertr344ge enthalten unter anderem folgende Regelungen: 2 - 3 - "247 2 Mietdauer Der Mietvertrag beginnt am: 01.03.2007 1. Er l344uft auf unbestimmte Zeit. 2. x Nur f374r Wohnraummietvertr344ge (K374ndigungsausschluss) Die Parteien vereinbaren, dass wechselseitig auf die Dauer von 10 Jahren ab Vertragsbeginn auf ihr Recht zur ordentlichen K374ndigung des Mietvertrages verzichtet wird. Eine K374ndigung ist erstmals nach Ablauf des Zeitraums von 10 Jahren mit der gesetzlichen Frist zul344ssig. Von dem Verzicht bleibt das Recht zur fristlosen K374ndigung und zur au337erordentlichen K374ndigung mit gesetzlicher Frist unbe-r374hrt. *2 x 5 Jahre Option auf Verl344ngerung des Mietver-trages. 3. Zeitmietvertrag gem. 247 575 BGB (H366chstdauer unbeschr344nkt) Der Mietvertrag l344uft auf die Dauer von ...Jahren und endet somit am ..." 3 Ferner hei337t es unter 247 4 Nr. 2 der Mietvertr344ge: "Die Miete bleibt unver344ndert f374r die Dauer der fest vereinbarten Mietzeit (s. 247 2 Ziff. 2 bzw. 3 des Vertrages)." In 247 6 Nr. 2 des Mietvertrags 374ber die Wohnung ist zur Mietkaution bestimmt: 4 "Der Mieter leistet bei Beginn des Mietverh344ltnisses dem Vermieter f374r die Erf374llung seiner Verpflichtungen eine Barkaution in H366he von 2.000 200 auf ein Mietkautions-konto - 334bergabe bei Einzug. Der Vermieter hat diese Geldsumme getrennt von seinem Verm366gen bei einem Kreditinstitut zu dem f374r Spareinlagen mit dreimonati-ger K374ndigungsfrist 374blichen Zinssatz anzulegen. Zinsen stehen dem Mieter zu. Sie erh366hen die Sicherheit. Der Mieter ist berechtigt, die Kautionssumme in drei Mo-natsraten zu bezahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverh344ltnisses f344llig, die beiden folgenden Raten mit der zweiten und dritten Miete. ..." - 4 - 5 Beim Einzug entrichteten die Beklagten - von den Kl344gern zun344chst un-beanstandet - die Kaution nicht. Mit Schreiben vom 16. April 2008 forderten die Kl344ger die Beklagten zur Zahlung der Kaution auf. Diese baten um Benennung eines Kontos, das die Voraussetzungen des 247 551 Abs. 3 BGB erf374lle, und k374n-digten an, auf dieses Konto die Kaution unverz374glich anzuweisen. Die Kl344ger vertraten die Auffassung, dass ihnen die Mietsicherheit nach 247 551 Abs. 2, 3 BGB in bar zu 374berlassen sei und ein Mietkautionskonto deshalb nicht vorab mitgeteilt werden m374sse. Mit Schreiben vom 4. Juni 2008 erkl344rten die Kl344ger die fristlose, hilfs-weise die ordentliche K374ndigung des gesamten Mietverh344ltnisses. Zur Begr374n-dung beriefen sie sich unter anderem darauf, dass die Beklagten die Kaution f374r die Wohnung nicht gezahlt h344tten; daneben machten sie vorsorglich Eigenbe-darf f374r ihre Tochter geltend. In der Folgezeit sprachen die Kl344ger wegen be-haupteter Vertragsverletzungen der Beklagten wiederholt die fristlose K374ndi-gung des Mietvertrags aus. 6 Das Amtsgericht hat die auf R344umung und Zahlung vorgerichtlicher An-waltskosten gerichtete Klage abgewiesen. Das Landgericht hat das Urteil des Amtsgerichts abge344ndert und dem Begehren der Kl344ger entsprochen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstreben die Beklagten die Wie-derherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. 7 Entscheidungsgr374nde: Die Revision hat Erfolg. 8 - 5 - I. 9 Das Berufungsgericht hat zur Begr374ndung seiner Entscheidung ausge-f374hrt: Das R344umungsverlangen der Kl344ger sei begr374ndet, weil die auf Nicht-zahlung der Kaution gest374tzte ordentliche K374ndigung des Mietverh344ltnisses das Mietverh344ltnis beendet habe. Die Beklagten h344tten ihre Pflichten aus dem Miet-vertrag durch die unterbliebene Zahlung der Kaution schuldhaft nicht unerheb-lich verletzt. Die formularvertragliche Abrede in 247 6 des Mietvertrags sei dahin auszulegen, dass die Beklagten die Kaution entweder in bar zu entrichten oder ein von ihnen selbst eingerichtetes Mietkautionskonto - etwa ein Sparbuch mit der eingezahlten Kaution - zu "374bergeben" h344tten. Ein Verst344ndnis dahin, dass die Kl344ger verpflichtet seien, vor der Kautionsleistung der Mieter ein von ihrem eigenen Verm366gen getrenntes Kautionskonto zu schaffen, komme nicht in Be-tracht; dagegen spreche schon die Formulierung "334bergabe bei Einzug". 10 Eine Pflichtverletzung sei auch nicht im Hinblick auf ein Zur374ckbehal-tungsrecht der Beklagten zu verneinen. Der Mieter habe mangels abweichender und auch hier nicht vorliegender Vereinbarung keinen Anspruch darauf, dass ihm sogleich ein insolvenzfestes Konto benannt werde, auf das er die Kaution 374berweisen k366nne. Vielmehr k366nne er erst nach Erbringung der Kaution einen Nachweis 374ber ihre insolvenzfeste Anlage durch den Vermieter verlangen. 11 Die ordentliche K374ndigung wegen der unterbliebenen Kautionszahlung sei auch nicht wegen eines vertraglich vereinbarten K374ndigungsausschlusses unwirksam. Zwar sei in 247 2 des Mietvertrags ausdr374cklich von einem K374ndi-gungsausschluss die Rede. Nach den Aussagen der Zeugen L. und W. und der in das Vertragsformular eingef374gten Verl344ngerungsoption sei aber davon auszugehen, dass die Parteien individualvertraglich einen Zeitmiet- 12 - 6 - vertrag vereinbart h344tten. Dieser versto337e gegen 247 575 Abs. 1 BGB und stehe deshalb einer ordentlichen K374ndigung ebenfalls nicht entgegen. II. Diese Beurteilung h344lt rechtlicher Nachpr374fung in mehrfacher Hinsicht nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begr374ndung kann ein Anspruch der Kl344ger auf R344umung und Herausgabe der Wohnung aus 247 546 BGB nicht bejaht werden. Die K374ndigung der Kl344ger wegen Nichtzahlung der Kaution ist unwirksam, denn den Beklagten f344llt insoweit eine Vertragsverlet-zung nicht zur Last, weil sie die Leistung der Kaution von der Benennung eines insolvenzfesten Kautionskontos abh344ngig machen durften. Dar374ber hinaus war den Kl344gern eine ordentliche K374ndigung des Mietvertrags schon deshalb ver-wehrt, weil die Parteien einen Ausschluss der ordentlichen K374ndigung f374r die Dauer von zehn Jahren wirksam vereinbart haben. 13 1. Entgegen der Auffassung der Revision haben die Parteien allerdings in 247 6 Nr. 2 Satz 1 des Vertrags wirksam die Erbringung einer Kaution von 2.000 200 vereinbart. Dem steht nicht entgegen, dass der Vereinbarung der ent-sprechenden Sicherheitsleistung nach einem Gedankenstrich der Zusatz "334bergabe bei Einzug" beigef374gt ist. Dieser Zusatz suggeriert zwar - isoliert be-trachtet -, dass die Kaution entgegen der dem Mieter gem344337 247 551 Abs. 1 Satz 1 BGB zustehenden Ratenzahlungsbefugnis vollst344ndig bei Einzug zu erbringen sei; am Ende der Kautionsregelung wird den Beklagten die M366glich-keit einer Ratenzahlung jedoch ausdr374cklich einger344umt. Selbst wenn man gleichwohl in dem Zusatz "334bergabe bei Einzug" einen Versto337 gegen 247 551 Abs. 1 Satz 1, Abs. 4 BGB und eine zur Unwirksamkeit f374hrende unangemes-sene Benachteiligung (247 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB) der Beklagten s344he, 14 - 7 - h344tte das nicht die Unwirksamkeit der Kautionsvereinbarung insgesamt zur Fol-ge. Es handelt sich vielmehr um eine blo337e F344lligkeitsklausel, bei deren Wegfall eine sprachlich und inhaltlich selbst344ndige Regelung 374ber eine Kaution von 2.000 200 verbleibt (vgl. Senatsurteil vom 25. Juni 2003 - VIII ZR 344/02, NZM 2003, 754 unter II 2). 2. Die Beklagten durften die Zahlung der Kaution von der Benennung ei-nes insolvenzfesten Kontos abh344ngig machen und haben deshalb ihre vertrag-liche Pflicht zur Erbringung der Mietsicherheit nicht verletzt. 15 Gem344337 247 551 Abs. 3 Satz 3 BGB hat der Vermieter eine ihm 374berlasse-ne Mietsicherheit unabh344ngig von der gegebenenfalls vereinbarten Anlageform getrennt von seinem Verm366gen anzulegen. Hiervon geht auch das Berufungs-gericht zutreffend aus. Eine ausdr374ckliche Regelung dar374ber, ob der Mieter von vornherein verlangen kann, die Kautionssumme nur auf ein insolvenzfestes Konto einzuzahlen, enth344lt die Vorschrift allerdings nicht. 16 a) Der Wortlaut des Gesetzes, wonach der Vermieter eine ihm als Si-cherheit "374berlassene Geldsumme" anzulegen hat, spricht zwar eher f374r die vom Berufungsgericht und teilweise auch in der Rechtsprechung der Instanzge-richte und in der Literatur vertretene Meinung, die Verpflichtung zur insolvenz-festen Anlage der Kaution treffe den Vermieter erst nach Erhalt der entspre-chenden Geldsumme in bar oder durch 334berweisung auf sein Konto (LG Berlin, WuM 1988, 266; v. Martius in Bub/Treier, Handbuch der Gesch344fts- und Wohn-raummiete, 3. Aufl., Kap. III Rn. 791). 17 b) Nach dem Sinn und Zweck der Vorschrift ist jedoch der Gegenmei-nung der Vorzug zu geben, die dem Mieter zugesteht, die Kaution von vornher-ein nur in der Weise zu erbringen, dass sie vom Verm366gen des Vermieters ge-trennt und deshalb vor dem Zugriff von dessen Gl344ubigern umfassend ge- 18 - 8 - sch374tzt ist (Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2006, 247 551 Rn. 19; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., 247 551 BGB Rn. 77; Derleder WuM 1986, 39, 42 f.). In den Gesetzesmaterialien wird zur Begr374ndung der Anlagepflicht des Vermieters ausgef374hrt, dass die Kaution wie ein Treuhandverm366gen oder M374n-delgeld zu behandeln sei, um sie im Falle der Insolvenz des Vermieters zu sch374tzen und das Pfandrecht der Banken an dem Kautionskonto auszuschlie-337en (BT-Drucks. 9/2079, S. 10). Es besteht kein Grund daf374r, dem Mieter die-sen vom Gesetzgeber bezweckten Schutz nicht von vornherein zu gew344hren, sondern bei Beginn des Mietverh344ltnisses eine L374cke zu belassen, indem der Mieter die Kaution dem Vermieter zun344chst in bar 374bergeben oder auf ein nicht insolvenzfestes Vermieterkonto 374berweisen muss. Der Mieter m374sste dann im Interesse seiner eigenen Absicherung nachtr344glich einen Nachweis der geset-zeskonformen Anlage der Kaution verlangen und seinen dahin gehenden An-spruch gegebenenfalls durch Aus374bung eines Zur374ckbehaltungsrechts an der laufenden Miete (vgl. Senatsurteil vom 23. September 2009 - VIII ZR 336/08, NJW 2009, 3505 Rn. 10) oder durch Klageerhebung durchsetzen. F374r einen solchen "Umweg" gibt es keinen sachlichen Grund. Der Vermieter wird dadurch, dass er dem Mieter auf dessen Verlangen sogleich ein insolvenzfestes Konto f374r die Zahlung der Kaution benennen muss, nicht unangemessen belastet, denn er muss dieses Konto nach Erhalt der Kaution ohnehin einrichten und dem Mieter nachweisen. Dem steht auch nicht entgegen, dass 247 551 BGB die Erbringung der Sicherheit auch in der Weise erlaubt, dass der Mieter selbst ein Konto er366ffnet, auf das er die Kaution einzahlt und das er anschlie337end an den Vermieter verpf344ndet oder zur Sicherheit an ihn abtritt. Zwar k366nnte der Mieter auf diese Weise - ohne Mitwirkung des Vermieters - erreichen, dass die Kaution von Beginn an vor dem Zugriff der Gl344ubiger des Vermieters gesch374tzt ist. Die Anlage der ihm vom Mieter 374berlassenen Kaution durch den Vermieter ist aber 19 - 9 - der typische und in der Praxis h344ufigste Fall, von dem die Parteien regelm344337ig ausgehen. Der Mieter muss sich deshalb - soweit nicht im Einzelfall besondere Abreden getroffen sind - nicht darauf verweisen lassen, selbst ein Mietkautions-konto einzurichten; er darf vielmehr die Zahlung der Kaution an den Vermieter von der Benennung eines insolvenzfesten Kautionskontos abh344ngig machen. Eine Vereinbarung, dass die Beklagten selbst ein Mietkautionskonto ein-zurichten hatten, haben die Parteien hier nicht getroffen. Entgegen der Auffas-sung des Berufungsgerichts l344sst sich der formularvertraglichen Abrede in 247 6 des Mietvertrags ("Barkaution in H366he von 2.000 200 auf ein Mietkautionskonto - 334bergabe bei Einzug") aus der Sicht eines verst344ndigen Erkl344rungsempf344n-gers nicht entnehmen, dass der Mieter bei Einzug entweder den Kautionsbetrag in bar oder ein Sparbuch mit einem entsprechenden Guthaben 374bergeben muss, die g344ngigste Zahlungsform - die 334berweisung der Kautionssumme auf ein Konto des Vermieters - hingegen ausgeschlossen sein soll. Dabei bedarf es auch hier keiner Entscheidung, ob der Zusatz "334bergabe bei Einzug in bar" we-gen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam ist, wie die Revi-sion meint. Wie das Amtsgericht zutreffend ausgef374hrt hat, ist die betreffende vertragliche Regelung unklar, weil gleichzeitig Aspekte zweier unterschiedlicher M366glichkeiten der Kautionszahlung aufgenommen wurden, die nicht sinnvoll nebeneinander bestehen k366nnen. Zumindest ist die Auslegung m366glich, dass sich der Regelungsgehalt von 247 6 Abs. 2 des Mietvertrags darin ersch366pft, dass die Kaution in Form einer Geldsumme (also nicht durch B374rgschaft) bis zum Einzugstermin bzw. in drei Raten ab diesem Zeitpunkt zu erbringen ist; diese - f374r die Beklagten g374nstigere - Auslegung ist daher jedenfalls gem344337 247 305c Abs. 2 BGB zugrunde zu legen. 20 - 10 - 21 3. Zu Recht beanstandet die Revision ferner die Auslegung des Beru-fungsgerichts, 247 2 des Mietvertrags stehe der ordentlichen K374ndigung der Kl344-ger vom 4. Juni 2008 nicht entgegen. Im Ansatzpunkt zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings aufgrund der von ihm durchgef374hrten Beweisaufnahme, insbesondere der Vernehmung der Zeugen L. und W. , davon aus, dass die Parteien in diesem Punkt eine individualvertragliche Regelung getroffen haben; einen Rechtsfehler dieser tatrichterlichen W374rdigung zeigt die Revision nicht auf. Die weitere Aus-legung des Berufungsgerichts, die Parteien h344tten in 247 2 des Mietvertrags kei-nen Ausschluss der ordentlichen K374ndigung vereinbart, sondern einen (unwirk-samen) Zeitmietvertrag abgeschlossen, ist jedoch von Rechtsfehlern beein-flusst. 22 Die Auslegung einzelvertraglicher Regelungen kann durch das Revisi-onsgericht insoweit nachgepr374ft werden, als gesetzliche Auslegungsregeln, an-erkannte Auslegungsgrunds344tze, Denkgesetze, Erfahrungss344tze oder Verfah-rensvorschriften verletzt worden sind (st. Rspr., z.B. BGH, Urteil vom 1. Oktober 1999 - V ZR 168/98, NJW 1999, 3704 unter III 2 a). Zu den anerkannten Ausle-gungsgrunds344tzen geh366rt die Ber374cksichtigung der Interessenlage der Ver-tragspartner. 23 Die vom Berufungsgericht vorgenommene Auslegung l344uft darauf hin-aus, dass das von den Parteien mit einer zehnj344hrigen Vertragslaufzeit ange-strebte Ziel einer beiderseitigen langfristigen Bindung nicht erreicht wird, weil der Vertrag dann - mangels eines wirksamen Befristungsgrundes - gem344337 247 575 Abs. 1 Satz 2 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen gelten w374rde und von beiden Parteien alsbald mit nur dreimonatiger Frist (247 573c Abs. 1 BGB) gek374ndigt werden k366nnte. Damit verletzt das Berufungsgericht die Ausle-gungsregel, dass die Parteien im Zweifel dasjenige wollen, was nach den Ma337- 24 - 11 - st344ben der Rechtsordnung wirksam ist und der wohlverstandenen Interessenla-ge der Parteien entspricht (BGH, Urteil vom 9. Dezember 1998 - XII ZR 170/96, BGHZ 140, 175, 180; vom 13. Oktober 2000 - V ZR 451/98, NJW-RR 2001, 217 unter II 3 a). Da neuer Sachvortrag nicht zu erwarten ist und weitere Feststellungen nicht erforderlich sind, kann der Senat die Vertragsbestimmungen selbst ausle-gen. Schon nach dem Wortlaut der Vertragsbestimmung haben die Parteien keinen Zeitmietvertrag nach 247 575 BGB vereinbart, sondern (lediglich) f374r einen festgelegten Zeitraum die ordentliche K374ndigung ausgeschlossen; damit konnte das von ihnen erstrebte Ziel einer beiderseitigen langfristigen Bindung auch verwirklicht werden. Denn ein beiderseitiger K374ndigungsausschluss kann im Wege einer Formularklausel f374r die Dauer von bis zu vier Jahren (Senatsurteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, NJW 2005, 1574 unter II 2 d), im Wege einer Individualvereinbarung auch f374r einen noch l344ngeren Zeitraum vereinbart wer-den (Senatsurteil vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448 unter II - bez374glich eines einseitigen K374ndigungsausschlusses des Mieters f374r die Dauer von f374nf Jahren). Dies ist - entgegen der Auffassung des Berufungs-gerichts - auch keine unzul344ssige Umgehung von 247 575 Abs. 4 BGB. Denn die Neuregelung des Zeitmietvertrages in 247 575 BGB durch das Mietrechtsreform-gesetz sollte lediglich verhindern, dass das Wohnraummietverh344ltnis allein durch Zeitablauf endet, ohne dass der Mieter K374ndigungsschutz genie337t; der Mieter sollte somit vor dem Verlust der Wohnung, nicht aber vor einer l344ngeren Bindung an den Vertrag gesch374tzt werden (Senatsurteil vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, aaO unter II 2). Der Umstand, dass der von den Parteien vereinbarten Verl344ngerungsoption nur bei einem Zeitmietvertrag eine Bedeu-tung zukommt, steht angesichts der dargelegten Interessenlage der Parteien der Annahme eines Vertrages auf unbestimmte Zeit mit vereinbartem K374ndi- 25 - 12 - gungsausschluss ebenso wenig entgegen wie die Verwendung der Formulie-rung "fest vereinbarte Mietzeit" in 247 4 Nr. 2 des Mietvertrags. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben, es ist daher aufzuheben (247 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endentschei-dung reif, weil das Berufungsgericht - auf der Grundlage der von ihm vertrete-nen Rechtsauffassung folgerichtig - keine Feststellungen zu den weiteren von den Kl344gern ausgesprochenen (fristlosen) K374ndigungen getroffen hat. 26 Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Schneider Dr. Fetzer Vorinstanzen: AG Rheinberg, Entscheidung vom 20.07.2009 - 12 C 498/08 - LG Kleve, Entscheidung vom 25.03.2010 - 6 S 129/09 -
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