BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 99/09 Verk374ndet am: 16. Juni 2010 Vorusso, Justizhauptsekret344rin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247247 558, 558c, 558d; ZPO 247 286 B Ein einfacher Mietspiegel gem344337 247 558c BGB, der von den 366rtlichen Interes-senvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt und von der Gemeinde anerkannt wurde, stellt im Mieterh366hungsprozess ein Indiz daf374r dar, dass die dort angegebenen Entgelte die orts374bliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben. BGH, Urteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09 - LG Stuttgart AG Backnang - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 14. April 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. B374nger f374r Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der 5. Zivilkammer des Landgerichts Stuttgart vom 25. M344rz 2009 wird zur374ckgewie-sen. Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte war bis zum 31. Oktober 2008 Mieter einer Wohnung des Kl344gers in Backnang. Mit Schreiben vom 4. Mai 2007 forderte der Kl344ger den Beklagten unter Bezugnahme auf den von den 366rtlichen Interessenvertretern der Mieter und der Vermieter sowie dem B374rgermeisteramt der Stadt Schorn-dorf - einer Nachbarstadt - erstellten (einfachen) Mietspiegel (Stand: 1. Januar 2007) erfolglos auf, seine Zustimmung zu einer Mieterh366hung zum 1. August 2007 um monatlich 76,69 200 zu erteilen. 1 - 3 - 2 Die auf Zustimmung zu der verlangten Mieterh366hung gerichtete Klage hatte in den Vorinstanzen Erfolg. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte sein Klageabweisungsbegehren weiter. Entscheidungsgr374nde: Die Revision hat keinen Erfolg. 3 I. Das Berufungsgericht hat zur Begr374ndung seiner Entscheidung ausge-f374hrt: 4 Der Kl344ger habe gem344337 247 558 BGB einen Anspruch auf Zustimmung zu der verlangten Mieterh366hung. Das nach 247 558a BGB formell wirksame Mieter-h366hungsverlangen sei auch materiell begr374ndet. Die tatrichterliche Einordnung der verlangten Miete in die orts374bliche Vergleichsmiete durch das Amtsgericht begegne keinen rechtlichen Bedenken. Der Tatrichter habe unter W374rdigung aller Umst344nde des Einzelfalls nach freier 334berzeugung die orts374bliche Ver-gleichsmiete zu bestimmen. In diesem Rahmen k366nne auch der (einfache) Mietspiegel (247 558c BGB) der Stadt Schorndorf, einer vergleichbaren Nachbar-gemeinde von Backnang, Ber374cksichtigung finden. Bereits vor der Einf374hrung des qualifizierten Mietspiegels (247 558d BGB) habe in der Rechtsprechung weit-gehend Einigkeit geherrscht, dass ein geeigneter Mietspiegel auch ohne zu-s344tzliche Beauftragung eines Sachverst344ndigen zur Bestimmung der orts374bli-chen Vergleichsmiete herangezogen werden k366nne. Unbedenklich sei ferner, dass der gerichtlich bestellte Sachverst344ndige seinem Gutachten keine der streitgegenst344ndlichen Wohnung vergleichbare Mietobjekte zu Grunde gelegt 5 - 4 - habe, da das Gutachten nur dazu gedient habe, die Wohnung in den Mietspie-gel einzugruppieren, und daher nicht alleinige Sch344tzgrundlage gewesen sei. II. Diese Beurteilung h344lt rechtlicher Nachpr374fung stand, so dass die Revi-sion zur374ckzuweisen ist. 6 1. Rechtsfehlerfrei und von der Revision unangegriffen hat das Beru-fungsgericht angenommen, dass der Kl344ger sein Mieterh366hungsverlangen vor-prozessual ordnungsgem344337 nach 247 558a BGB begr374ndet hat. Insbesondere war die Bezugnahme auf den Mietspiegel der Nachbarstadt Schorndorf gem344337 247 558a Abs. 2 Nr. 1, Abs. 4 Satz 2 BGB ausreichend, da f374r die Stadt Back-nang, in der die streitgegenst344ndliche Wohnung liegt, kein Mietspiegel erstellt worden ist. Beide St344dte sind nach den Feststellungen des Amtsgerichts, auf die das Berufungsgericht insoweit Bezug nimmt, vergleichbar. Soweit die Revi-sion r374gt, der blo337e Hinweis des Berufungsgerichts, beide Gemeinden seien deshalb vergleichbar, weil sie gleich weit von Stuttgart entfernt l344gen und je-weils 374ber einen S-Bahn-Anschluss verf374gten, gen374ge f374r die Vergleichbarkeit nicht, 374bersieht sie, dass sich die Feststellungen des Amtsgerichts auch auf das gerichtliche Sachverst344ndigengutachten st374tzen. Der Sachverst344ndige hat in seinem Gutachten ausgef374hrt, das Mietniveau der St344dte Backnang und Schorndorf sei vergleichbar. 7 2. Ebenfalls frei von Rechtsfehlern ist die Beurteilung der materiellen Be-rechtigung des Mieterh366hungsverlangens durch das Berufungsgericht. Die Auf-fassung des Berufungsgerichts, auch nach Einf374hrung des qualifizierten Miet-spiegels gem344337 247 558d BGB durch das Mietrechtsrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) k366nne ein einfacher Mietspiegel nach 247 558c 8 - 5 - BGB weiterhin alleinige Grundlage der dem Tatrichter obliegenden Bestimmung der orts374blichen Vergleichsmiete sein, begegnet keinen rechtlichen Bedenken. 9 a) Ist ein formell wirksames Mieterh366hungsverlangen gegeben, so ist vom Tatrichter materiell-rechtlich zu 374berpr374fen, ob die konkret von dem Ver-mieter verlangte Mieterh366hung nach 247 558 BGB tats344chlich berechtigt ist, ins-besondere ob die neue Miete innerhalb der orts374blichen Vergleichsmiete liegt (Senatsurteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074 unter II 2). Die orts374bliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den 374blichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde f374r Wohnraum vergleichba-rer Art, Gr366337e, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erh366hungen nach 247 560 BGB abgesehen, ge344ndert wor-den sind (247 558 Abs. 2 BGB). Die orts374bliche Vergleichsmiete ist nach diesen gesetzlichen Vorgaben ein objektiver Ma337stab, der einen repr344sentativen Quer-schnitt der 374blichen Entgelte darstellen soll (BVerfGE 53, 352, 358). Sie darf im Prozess daher nur auf der Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden, die die tats344chlich und 374blicherweise gezahlten Mieten f374r vergleichbare Woh-nungen in einer f374r die freie tatrichterliche 334berzeugungsbildung (247 286 ZPO) hinreichenden Weise ermittelt haben (vgl. BVerfGE 37, 132, 143). aa) Ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grunds344t-zen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist (247 558d Abs. 1 BGB; qualifizierter Miet-spiegel), erf374llt diese Voraussetzungen in besonderem Ma337e. Deshalb billigt ihm das Gesetz unter den Voraussetzungen des 247 558d Abs. 2 BGB im Pro-zess eine Vermutungswirkung dahin gehend zu, dass die in einem solchen Mietspiegel genannten Entgelte die orts374bliche Vergleichsmiete zutreffend wie-dergeben (247 558d Abs. 3 BGB). Diese Vermutungswirkung kann von dem Pro- 10 - 6 - zessgegner nur durch den Beweis des Gegenteils widerlegt werden (247 292 Satz 1 ZPO). 11 bb) Weder dem Gesetz noch den Gesetzesmaterialien kann jedoch ent-nommen werden, dass nach der Einf374hrung des qualifizierten Mietspiegels ei-nem (einfachen) Mietspiegel gem344337 247 558c BGB kein Erkenntniswert im Pro-zess mehr zukommen solle. Im Gegenteil spricht die Tatsache, dass der Ge-setzgeber den einfachen Mietspiegel nach 247 558c BGB auch nach Einf374hrung des qualifizierten Mietspiegels als eine von mehreren tauglichen Grundlagen f374r ein Mieterh366hungsverlangen beibehalten hat (247 558a Abs. 2 BGB), daf374r, dass auch ein einfacher Mietspiegel im Mieterh366hungsprozess weiterhin taugliche Erkenntnisquelle bei der richterlichen 334berzeugungsbildung sein kann. Dies entspricht - soweit ersichtlich - der 374berwiegenden Ansicht in Instanzrechtspre-chung und Literatur (LG Duisburg, WuM 2005, 460; LG Berlin, GE 2003, 1020; AG Dortmund, WuM 2003, 35; M374nchKommBGB/Artz, 5. Aufl., 247 558c Rdnr. 5; Staudinger/Emmerich, BGB (2006), 247 558b Rdnr. 30; Schmidt-Futterer/B366rstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., 247 558b BGB Rdnr. 109 ff.; Bamber-ger/Roth/Ehlert, BGB, 2. Aufl., 247 558b Rdnr. 27; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., 247 558b Rdnr. 14; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rdnr. IV 222; B366rstinghaus, NZM 2002, 273, 278; wohl auch Mersson, ZMR 2002, 806, 809). Allerdings kommt dem einfachen Mietspiegel angesichts der Wertung des Gesetzgebers nicht die in 247 558d Abs. 3 BGB dem qualifizierten Mietspie-gel vorbehaltene Vermutungswirkung zu. Er stellt jedoch ein Indiz daf374r dar, dass die dort angegebenen Entgelte die orts374bliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben. Diese Indizwirkung besteht auch dann, wenn ein einfacher Miet-spiegel nicht von der Gemeinde, sondern gemeinsam von Interessenvertretern der Mieter und der Vermieter erstellt wurde. Solchen von den Interessenvertre-tern beider Seiten erstellten Mietspiegeln allgemein jegliche Aussagekraft im 12 - 7 - Erkenntnisverfahren abzusprechen (so AG Frankfurt am Main, NJW-RR 1989, 12 f.; DWW 1991, 54; B366rstinghaus, WuM 1997, 421, 423), ist nicht gerechtfer-tigt. Es liegt vielmehr eher fern anzunehmen, die Interessenvertreter der Ver-mieter und der Mieter w374rden einen Mietspiegel erstellen oder billigen, der den Interessen ihrer jeweiligen Mitglieder widerspricht, weil er die orts374bliche Ver-gleichsmiete, die tats344chlichen Verh344ltnisse ignorierend, unzutreffend abbildet. Ob die Indizwirkung eines einfachen Mietspiegels im Einzelfall zum Nachweis der Orts374blichkeit der verlangten Miete ausreicht, h344ngt davon ab, welche Einwendungen der auf Zustimmung zur Mieterh366hung in Anspruch ge-nommene Mieter gegen den Erkenntniswert der Angaben des Mietspiegels er-hebt. Tr344gt der Mieter etwa substantiiert vor, den Verfassern des Mietspiegels habe es an der erforderlichen Sachkunde gefehlt oder sie h344tten sich von sach-fremden Erw344gungen leiten lassen oder der Mietspiegel beruhe auf unrichtigem oder nicht repr344sentativem Datenmaterial, wird der Tatrichter dem nachzuge-hen haben. Verbleiben danach Zweifel an der Verl344sslichkeit des Mietspiegels, so ist die Indizwirkung ersch374ttert. In diesem Fall ist es Sache des Vermieters als Anspruchsteller, f374r seinen Vortrag, die von ihm verlangte neue Miete liege innerhalb der orts374blichen Vergleichsmiete, anderweit Beweis anzutreten. 13 b) Nach diesen Ma337st344ben hat das Berufungsgericht die Orts374blichkeit der vom Kl344ger geforderten Miete rechtsfehlerfrei festgestellt. Der Mietspiegel, auf den er sein Mieterh366hungsverlangen st374tzt, ist f374r das Gebiet der Stadt Schorndorf von dem Haus-/Wohnungs- und Grundeigent374merverein Schorndorf und Umgebung e.V., dem Deutschen Mieterbund - Mieterverein Waiblingen und Umgebung e.V. (Beratungsstelle Schorndorf) und dem B374rgermeisteramt der Stadt Schorndorf gemeinsam erstellt worden. Die Beteiligung der 366rtlichen Inte-ressenvertreter einerseits der Mieter-, andererseits der Vermieterseite spricht nach der Lebenserfahrung bereits daf374r, dass der Mietspiegel die 366rtliche Miet- 14 - 8 - situation nicht einseitig, sondern objektiv zutreffend abbildet. Durch die Beteili-gung des B374rgermeisteramts der Stadt Schorndorf wird diese Erfahrungstatsa-che noch zus344tzlich gest374tzt. Unter diesen Umst344nden ist die Tatsache, dass dieser Mietspiegel f374r Vergleichswohnungen Mieten in der vom Kl344ger verlang-ten H366he als orts374blich ausweist, ein Indiz daf374r, dass die vom Kl344ger verlangte erh366hte Miete auch f374r den vergleichbaren Mietmarkt der Stadt Backnang im Rahmen der orts374blichen Miete liegt. Die gegen diesen Mietspiegel erhobenen, von der Revision erneut auf-gegriffenen Einwendungen des Beklagten in den Tatsacheninstanzen k366nnen die Indizwirkung des Mietspiegels nicht ersch374ttern, denn sie ersch366pfen sich in der unsubstantiierten Behauptung, der Mietspiegel sei "ohne Erhebung von Da-ten erstellt und nur ausgehandelt sowie unter Beobachtung statistischer Werte des Bundesamtes ausgelotet und einvernehmlich festgelegt" worden. 15 Dem weiteren Vortrag des Beklagten, f374r Wohnungen in Backnang seien gegen374ber den Mieten in der Stadt Schorndorf Abschl344ge in H366he von 5 % bis 7 % zu machen, musste das Berufungsgericht entgegen der Auffassung der Revision nicht nachgehen, da geringf374gige Schwankungen der Entgelte in der im Mietspiegel genannten Spanne der Vergleichsmiete ber374cksichtigt sind. 16 Auch die weitere R374ge der Revision, die Einordnung der streitgegen-st344ndlichen Wohnung durch den Sachverst344ndigen in die orts374bliche Ver-gleichsmiete sei nicht nachvollziehbar, geht fehl. Der Sachverst344ndige hat die 17 - 9 - an den Beklagten vermietete Wohnung begutachtet, nach anerkannten Wohn-wertkriterien bewertet und in den Mietspiegel eingeordnet. Ball Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. B374nger Vorinstanzen: AG Backnang, Entscheidung vom 14.03.2008 - 4 C 581/07 - LG Stuttgart, Entscheidung vom 25.03.2009 - 5 S 123/08 -
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