IX ZB 39/02 - IX. Zivilsenat

BUNDESGERICHTSHOFBESCHLUSSIX ZB 39/02 vom12. September 2002in dem ZwangsverwaltungsverfahrenNachschlagewerk:jaBGHZ:ja a)ZwVerwVO § 24 Abs. 1 Satz 1§ 24 der Zwangsverwalterverordnung ist in der Weise anzuwenden, daß die Regel-vergütung des Zwangsverwalters jedenfalls von dem als Jahresmiete oder-pacht eingezogenen Betragbis zu 1.500 9 v.H.und von den Beträgenüber 1.500 n 8 v.H.,über 3.000 rn 7 v.H.,über 4.500 6 v.H.beträgt. Eine Erhöhung der Vomhundertsätze bleibt zu prüfen.b)ZwVerwVO § 24 Abs. 3, 4Die Mindestvergütung des Zwangsverwalters nach § 24 Abs. 2 ZwVerwVO beträgt90 ! 24 Abs. 4 ZwVerwVO 45 c)ZwVerwVO § 25 - 2 -§ 25 ZwVerwVO greift nur ein, wenn individuelle, tätigkeitsbezogene Besonderheitender Geschäftsführung im Einzelfall diese als entweder besonders schwierig oderaufwendig bzw. als ungewöhnlich leicht oder geringfügig erscheinen lassen und des-halb ein Mißverhältnis zur Regelvergütung des § 24 ZwVerwVO entstehen würde.BGH, Beschluß vom 12. September 2002 - IX ZB 39/02 - LG Dortmund AG Dortmund - 3 -Der IX. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat durch den Vorsitzenden RichterDr. Kreft sowie die Richter Kirchhof, Dr. Fischer, Dr. Ganter und Kayseram 12. September 2002beschlossen:Auf die Rechtsbeschwerde des Schuldners wird der Beschluß der9. Zivilkammer des Landgerichts Dortmund vom 17. Januar 2002aufgehoben.Die Sache wird zur erneuten Entscheidung, auch über die Kostendes Rechtsbeschwerdeverfahrens, an das Beschwerdegericht zu-rückverwiesen.Gegenstandswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren:6.925,93 "$#n%'& DM).Gründe: A.Mit Beschluß vom 26. April 2000 ordnete das Amtsgericht die Zwangs-verwaltung des im Eingang benannten Grundstücks an und bestellte den Be-teiligten zu 2 zum Zwangsverwalter. Auf dem Grundstück in der Innenstadt vonDortmund befinden sich ein Wohn- und Geschäftshaus (mit 12 Wohnungen - 4 -und 2 Gewerbeeinheiten), eine Lagerhalle, zwei Garagen sowie 7 Stellplätzefür Kraftfahrzeuge.Mit Beschluß vom 5. Juni 2001 hob das Amtsgericht nach Antragsrück-nahme durch die Gläubigerin die Zwangsverwaltung auf. Daraufhin beantragteder Beteiligte zu 2 mit seinem Schlußbericht die Festsetzung der Verwalterver-gütung. Neben Barauslagen (15,31 DM) berechnete er für den Zeitraum vom28. April bis 31. Dezember 2000 eine Vergütung von 15.123,43 DM und für denZeitraum vom 1. Januar bis 13. Juni 2001 eine solche von 12.709,69 DM (je-weils einschließlich Mehrwertsteuer). Der Berechnung hat er einen Zuschlagvon 100 % der Regelvergütung nach § 24 ZwVerwVO (Verordnung über dieGeschäftsführung und die Vergütung des Zwangsverwalters vom 16. Februar1970 - BGBl. I S. 185) zugrunde gelegt. Das Amtsgericht hat die Vergütungantragsgemäß festgesetzt.Auf die sofortige Beschwerde des Beteiligten zu 1 (Schuldners) hat dasLandgericht die Vergütung des Zwangsverwalters für das Kalenderjahr 2000auf 3.998,25 ")('*#+&n& DM) und für das Kalenderjahr 2001 auf 3.306,67 (6.467,28 DM) - jeweils einschließlich 16 % Mehrwertsteuer - festgesetzt undden weitergehenden Vergütungsantrag zurückgewiesen. Zur Begründung hates im wesentlichen ausgeführt: Dem Zwangsverwalter stehe nur die Regelver-gütung gemäß § 24 ZwVerwVO, nicht aber eine Erhöhung gemäß § 25ZwVerwVO zu. Insbesondere rechtfertige der Umstand, daß die Vergütungs-verordnung aus dem Jahre 1970 stamme und die dort als Regelvergütung be-messenen Sätze nicht mehr im vollen Umfang angemessen sein dürften, kei-nen Zuschlag. Denn es lasse sich nicht feststellen, daß die Verordnung denheutigen wirtschaftlichen Gegebenheiten nicht mehr gerecht werde. Zwar seien - 5 -seit 1970 die allgemeinen Geschäftskosten gestiegen. Demgegenüber seienaber auch die Miet- und Pachtzinsen, nach deren Höhe die Vergütung desZwangsverwalters bemessen wird, seit 1970 noch stärker angestiegen als derallgemeine Lebenshaltungskostenindex.Hiergegen richtet sich die zugelassene Rechtsbeschwerde des Zwangs-verwalters.B.Das gemäß § 574 Abs. 1 Nr. 2, §§ 575, 576 ZPO n.F. zulässige Rechts-mittel führt zur Aufhebung und Zurückverweisung.I.Die Rechtsbeschwerde nimmt hin, daß das Landgericht die Vergütungauf der Grundlage des § 24 ZwVerwVO zutreffend berechnet hat. Sie rügt abermit Recht, daß diese Vorschrift nicht mehr uneingeschränkt in der bisherigenFassung anzuwenden ist.1. § 24 Abs. 1 Satz 1 ZwVerwVO bestimmt, daß der Verwalter bei derVerwaltung von Grundstücken, die durch Vermieten oder Verpachten genutztwerden, als Vergütung von dem im Kalenderjahr an Miet- und Pachtzinsen ein-gezogenen Betrag - 6 -bis zu 1.000,-- DM9 v.H.und von den Beträgenüber 1.000,-- DM bis 2.000,-- DM8 v.H.über 2.000,-- DM bis 3.000,-- DM7 v.H.über 3.000,-- DM 6 v.H.erhält. Diese Beträge sind inzwischen durch Art. 9 des Gesetzes zur Einfüh-rung des Euro in Rechtspflegegesetzen vom 13. Dezember 2001 (BGBl. IS. 3574, 3575 f) auf 500 Euro, bis 1000 Euro und bis 1500 Euro umgestelltworden. Gegen die Rechtsgültigkeit der Verordnung bestehen keine Bedenken(BVerfG ZInsO 2001, 463 f). Die darin festgesetzten Beträge sind seit Inkraft-treten der Verordnung nicht mehr den wirtschaftlichen Verhältnissen angepaßtworden. Das Gesetz vom 13. Dezember 2001 (aaO) rechnet sie nur - wie inzahlreichen anderen, neueren Normen auch - im allgemeinen Verhältnis von 2zu 1 in Euro um.a) Dennoch geht eine weithin vertretene Ansicht in Rechtsprechung undLiteratur - mit dem Beschwerdegericht - dahin, daß wegen der inzwischen ge-stiegenen Mieten eine Anpassung nicht geboten sei (OLG Bamberg Rpfleger2000, 464; LG Göttingen ZInsO 2001, 460 f; LG Bochum Rpfleger 1995, 374 f;LG Braunschweig Rpfleger 1999, 458 f; LG Essen Rpfleger 1989, 120; LGHannover Rpfleger 1991, 121 f; LG Kassel KTS 1986, 724 f mit ablehnenderAnmerkung von Bundßei; LG Oldenburg Rpfleger 1994, 78; LG LeipzigRpfleger 1999, 504; Stöber, Zwangsversteigerungsgesetz 17. Aufl. § 152 aAnm. 4.8; Wertenbruch KTS 1993, 611, 615 f; Garczynski JurBüro 1998, 452,454). Dagegen verdoppeln zahlreiche Gerichte die in der Verordnung festge-legten Anteile von der Jahresmiete oder -pacht (LG Frankfurt/Main Rpfleger - 7 -1991, 333 f; LG Flensburg ZinsO 2002, 423 f; LG Gera ZIP 2002, 1496, 1497 f;LG Hechingen Rpfleger 1996, 363; LG Mainz Rpfleger 1996, 37 f; LG PotsdamZInsO 2002, 220 f; im Ergebnis ebenso LG Hamburg Rpfleger 1988, 200, 201;LG Krefeld Rpfleger 1991, 121; zustimmend Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, Zwangsverwaltung, § 24 ZwVerwVO Rn. 27; für eineErhöhung um 50%: LG Frankental Rpfleger 1997, 399; LG Lüneburg Rpfleger1999, 34, 35; LG Stuttgart Rpfleger 1997, 399).b) In der Begründung zu § 14 der Insolvenzrechtlichen Vergütungsver-ordnung vom 19. August 1998 (BGBl. I S. 2205 - InsVV) hatte die Bundesregie-rung ausgeführt: Vorbild für die Staffelsatzregelung des § 14 InsVV sei in ersterLinie die Vergütung des Zwangsverwalters, für die in § 24 ZwVerwVO ebenfallsdegressiv gestaffelte Vomhundertsätze vorgesehen seien. Aus der Höhe der inder Verordnung festgelegten Sätze sowie aus deren Anwendung in der Praxisergäben sich Anhaltspunkte für die angemessene Höhe der Vergütung auchdes Treuhänders. Dann heißt es wörtlich (zitiert nach Eickmann, Vergütungs-recht 2. Aufl. Anhang I zu § 14, S. 226):"Berücksichtigt man einerseits, daß diese Sätze von der Praxisals unzureichend empfunden werden - häufig wird der dreifacheSatz für ein Normalverfahren bewilligt -, andererseits, daß die Tä-tigkeit des Zwangsverwalters regelmäßig schwieriger, umfangrei-cher und verantwortungsvoller ist als die des Treuhänders, so er-scheint ein Bruchteil von 5 v.H. der eingehenden Beträge alsAusgangssatz für die Vergütung des Treuhänders angemessen." - 8 -Dieser Ausgangssatz beträgt 50.000 DM (25.000 Euro), die weitere Er-mäßigungsschwelle 100.000 DM (50.000 Euro).c) Das Bundesverfassungsgericht hat eine Verfassungsbeschwerde zu-rückgewiesen, die dagegen gerichtet war, daß ein Gericht nur einen Zuschlagvon 50% auf die Staffelsätze des § 24 ZwVerwVO bewilligt hatte. Zur Begrün-dung hat es insbesondere ausgeführt (ZInsO 2001, 463, 464): Einer Entschei-dung stehe die Subsidiarität der Verfassungsbeschwerde gemäß § 90 Abs. 2BVerfGG entgegen, weil der Beschwerdeführer Einwände gegen die Verein-barkeit der konkreten Vergütungshöhe mit Art. 12 Abs. 1 GG vor den ordentli-chen Gerichten nicht erhoben habe. Auch sein Vortrag im Verfassungsbe-schwerde-Verfahren sei nicht ausreichend substantiiert, um zu überprüfen, obdie Anwendung der Zwangsverwalterverordnung zur Festsetzung einer aus-kömmlichen Vergütung geführt habe. Dazu hätte es mindestens der konkretenDarstellung des erbrachten Aufwandes an Arbeitszeit und der festen Ge-schäftsunkosten bedurft. Die Praxis zahlreicher Gerichte, den Regelsatz des§ 24 ZwVerwVO zu vervielfachen und gegebenenfalls zugleich die Erhö-hungsmöglichkeit des § 25 ZwVerwVO anzuwenden, spreche im übrigen dafür,daß die Rechtsprechung einen Weg gefunden habe, die Staffelwerte den zwi-schenzeitlich eingetretenen Veränderungen anzupassen und auskömmlicheVergütungen festzusetzen.2. Der Anspruch des Zwangsverwalters auf Vergütung folgt nicht erstaus den §§ 23 ff ZwVerwVO. Vielmehr wird er unabhängig davon schon durchdie §§ 152 a, 153 Abs. 1 ZVG begründet: Die Ermächtigungsgrundlage des§ 152 a ZVG geht ohne weiteres davon aus, daß dem Zwangsverwalter eine - 9 -Vergütung zusteht. Allein deren Höhe ist durch die Verordnung zu regeln undsodann vom Gericht festzusetzen (§ 153 Abs. 1, erster Halbsatz ZVG).§ 152 a Satz 3 ZVG gibt vor, daß für die Vergütung Mindest- undHöchstsätze vorzusehen sind; sie sind insbesondere am Umfang der Aufgabeund an der Leistung des Zwangsverwalters auszurichten (§ 152 a Satz 2 ZVG).a) § 24 Abs. 1 Satz 1 ZwVerwVO trägt der Vorgabe in der Weise Rech-nung, daß von niedrigeren Jahresmieten ein höherer Prozentsatz als Vergü-tung zu zahlen ist. Damit soll dem Umstand Rechnung getragen werden, daßjede Verwaltung von Miet- oder Pachtverhältnissen jedenfalls ein Mindestmaßan Aufwand unabhängig davon erfordert, in welcher Höhe ein Entgelt eingezo-gen wird. Umgekehrt bedingt der Einzug höherer Mieten erfahrungsgemäßnicht ohne weiteres einen entsprechend größeren Einsatz als derjenige niedri-gerer Mieten. Dies rechtfertigt die degressive Staffelung der Vergütungssätzevon 9 auf 6 v.H. der Mieteinnahmen. Aus gleichartigen Erwägungen ist dieVergütung für Treuhänder im Sinne von § 293 InsO durch § 14 Abs. 2 InsVVauf Sätze zwischen 5 und 1 v.H. der bei ihnen eingehenden Erlöse degressivfestgesetzt worden.b) Das mit § 24 Abs. 1 ZwVerwVO beabsichtigte ausgewogene Verhält-nis zwischen einer stärker tätigkeitsbezogenen, höheren Vergütung aus einemverhältnismäßig geringen Sockelbetrag von Mieteinkünften einerseits und dermehr erfolgsorientierten und deshalb prozentual niedrigeren Vergütung für hö-here Mieteinkünfte ist durch die seit 1970 eingetretene Preissteigerung emp-findlich gestört worden. Der Anstieg insbesondere der Miet- und Pachtzinsenhat dazu geführt, daß der Zwangsverwalter in nahezu jedem Vertragsverhältnis - 10 -auch auf der Grundlage des niedrigsten Satzes von 6 % abzurechnen hat: Jah-resmieten von 3.000 DM (1.500 Euro) oder weniger sind für Wohn- oder Ge-schäftsräume zur seltenen Ausnahme geworden. Das in § 24 Abs. 1 ZwVerw-VO vorgesehene Degressionsprinzip hat einen wesentlichen Teil seiner Funk-tion verloren.Diesen Umstand berücksichtigt die Auffassung nicht, welche jede An-passung der Staffelsätze ablehnt. Zwar haben die seit 1970 eingetretenenPreissteigerungen zugleich die Bemessungsgrundlage für die Verwaltervergü-tung erhöht. Damit wurden aber auch die Bemessungsmaßstäbe verschoben.c) Der Vorgabe des § 152 a Satz 3 ZVG ist durch eine Auslegung des§ 24 Abs. 1 ZwVerwVO Rechnung zu tragen, die der allgemeinen Entwicklungder Mieten und Pachten entspricht und dadurch die Degression der Staffelsät-ze wieder wirksam werden läßt.Seit 1969 - dem Bemessungsjahr, das der Zwangsverwalterverordnungzugrunde liegt - hat sich der Index der Wohnungsmieten ausweislich der Stati-stischen Jahrbücher für die Bundesrepublik Deutschland um knapp 265 % er-höht, derjenige der allgemeinen Lebenshaltungskosten um knapp 275 %. Fürdie Geschäftsraummieten sind keine vergleichbaren Zahlen veröffentlicht; siesind jedoch erfahrungsgemäß noch stärker angestiegen als die Wohnungs-mieten, zumal für Geschäftsraummieten keine besonderen gesetzlichen Gren-zen gelten. Dies rechtfertigt es, die in § 24 Abs. 1 Satz 1 ZwVerwVO genann-ten Miet- und Pachtbeträge für die nächste Zeit jeweils zu verdreifachen. - 11 -Dem entspricht es, daß § 14 InsVV - der dem Vorbild des § 24ZwVerwVO nachgebildet worden ist (s.o. 1 b) - die Degression erst von we-sentlich höheren Gesamtjahreseinkommen einsetzen läßt: nämlich von mehrals 50.000 DM (25.000 Euro) bzw. 100.000 DM (50.000 Euro). Solche Grenz-werte wären gemäß dem Wortlaut des § 24 Abs. 1 ZwVerwVO allenfalls nochbei verwalteten Grundstücken mit mehr als 50 Miet- oder Pachteinheiten zuerreichen.3. Danach ist § 24 Abs. 1 Satz 1 ZwVerwVO in der Weise anzuwenden,daß die Bemessungssätze für die Regelvergütung des Verwalters jedenfallsvon dem als Jahresmiete oder -pacht eingezogenen Betragbis zu 1.500 9v.H.,von den Beträgen über 1.500 ,-n 8v.H.,über 3.000 .'/ 7 v.H.und über 4.500 6 v.H.betragen.Aus denselben Gründen sind die Mindestvergütungen nach § 24 Abs. 3und 4 ZwVerwVO zu verdreifachen. Diejenige nach § 24 Abs. 3 ZwVerwVO fürden Fall, daß der Verwalter das Grundstück in Besitz genommen hat, beträgtmithin 90 01,23 24 Abs. 4 ZwVerwVO für den Fall einer Aufhe-bung der Zwangsverwaltung ohne Besitzergreifung 45 54ogar diese Werte - 12 -liegen noch unter der für Treuhänder (§ 293 InsO) durch § 14 Abs. 3 InsVVvorgesehenen Mindestvergütung von 100 II.Damit allein ist dem Antrag des Zwangsverwalters im vorliegenden Fallaber noch nicht voll entsprochen. Vielmehr würde sich danach seine Nettover-gütung nur auf rund 7.800 DM für das Jahr 2000 und auf rund 6.450 DM für2001 berechnen.Für eine weitergehende Erhöhung hat der Zwangsverwalter jedoch bis-her nicht hinreichend vorgetragen.1. Allerdings könnte § 24 ZwVerwVO gegen Art. 12 Abs. 1 GG versto-ßen, wenn er die Gerichte nötigte, zu geringe und dadurch die Berufsausübungbeeinträchtigende Vergütungen festzusetzen. Um ein solches Ergebnis zu ver-hindern, hätten die Gerichte vorrangig zu versuchen, im Wege verfassungs-konformer Auslegung der Norm eine angemessene Vergütung sicherzustellen;die Gerichte wären an die Vergütungsregelung einer Verordnung dann nichtmehr gebunden, wenn sie zu unangemessenen Folgen führte (BVerfG ZIP1989, 382, 383). Maßstab dafür ist der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit: Indie Berufsfreiheit könnte insbesondere eingegriffen werden, wenn die festzu-setzende Vergütung nicht einmal die Selbstkosten des Berufsangehörigendeckte (BVerfGE 85, 329, 334 f.). Die festzusetzende Vergütung soll eine aus-kömmliche Berufsausübung ermöglichen (vgl. BVerfG ZInsO 2001, 463, 464). - 13 -2. Daß dies mit den angepaßten Sätzen des § 24 Abs. 1 ZwVerwVO(s.o. I 3) regelmäßig nicht möglich wäre, hat der hier beteiligte Zwangsverwal-ter bisher nicht hinreichend dargetan.a) Er beruft sich im wesentlichen auf erheblich gestiegene Bürounkostenfür Verwalter, vermehrte haftungsrechtliche Risiken im Hinblick auf möglicheSchäden durch Altlasten (vgl. dazu Förster ZInsO 2001, 462) sowie auf er-schwerte rechtliche Rahmenbedingungen für seine Tätigkeit. Diese erblickt ervor allem darin, daß seit Inkrafttreten der Zwangsverwalterverordnung minde-stens 27 Gesetze oder Verordnungen zum Miet- oder Pachtrecht – vor allemim Bereich der Wohnungsmiete – erlassen worden seien, die der Zwangsver-walter umzusetzen habe (vgl. Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, aaO § 24ZwVerwVO Rn. 23-25). Zusätzlich habe die Rechtsprechung die Rechte vonMietern stetig gestärkt und damit die Anforderungen an die Tätigkeit des Ver-walters ausgeweitet. Im gewerblichen Bereich habe vor allem die Nutzungdurch Leasing stark zugenommen. Das alles fordere vom Zwangsverwalter ei-nen gegenüber 1970 unvergleichbar höheren Bearbeitungsaufwand.b) Damit allein kann ein Verstoß gegen Art. 12 Abs. 1 GG nicht begrün-det werden. Denn aus den höheren Anforderungen an einen Zwangsverwalterergibt sich nicht ohne weiteres, daß § 24 Abs. 1 ZwVerwVO keine "auskömmli-che" Vergütung gewähre.Einerseits werden alle Umstände außer Betracht gelassen, welche in-zwischen die Verwaltertätigkeit erleichtern. Das betrifft vor allem die weithineingeführten elektronischen Datenverarbeitungssysteme, die eine rationellere - 14 -Bearbeitung gerade zahlreicher und häufig wiederkehrender Geschäftsvorfälleermöglichen.Vor allem fehlt jeder Bezug zur derzeitigen Kostenstruktur der Verwal-tertätigkeit. Da entscheidend auf die Verhältnismäßigkeit der Vergütung imVergleich zu der dafür erforderlichen Tätigkeit abzustellen ist (s.o. vor a), mußauch der erforderliche Aufwand als solcher in nachvollziehbarer Weise darge-tan werden. Ferner muß wenigstens die Größenordnung der dadurch anfallen-den Kosten spezifiziert werden. Hierbei ist auf durchschnittliche Werte abzu-stellen.c) Für den vorliegenden Fall bedeutet das: Für die gesamte, vom26. April 2000 bis 13. Juni 2001 dauernde Tätigkeit steht dem Zwangsverwaltermindestens eine Nettovergütung von zusammen fast 14.250 DM zu (s.o. vor1.). Im Monatsdurchschnitt sind das mehr als 1.050 DM. Auf der Grundlage derhöchst-zulässigen Sachverständigen-Vergütung von 150 DM (78 Euro) jeStunde gemäß § 3 Abs. 2 und 3 ZSEG entspräche dem ein Aufwand von sie-ben Stunden. Sogar wenn man dem Zwangsverwalter, wie teilweise vertretenwird (LG Hanau ZIP 2002, 679 f), einen Stundensatz von 250 DM zubilligt, wä-re noch eine Arbeitszeit von mehr als vier Stunden abgegolten.Der Vortrag des hier beteiligten Zwangsverwalters gibt keinen Anhaltdafür, wieviel Zeit ihn die Verwaltung tatsächlich gekostet hat und wie er dieKosten für eine Arbeitsstunde kalkuliert. Auch wenn die Vergütung gemäß § 24ZwVerwVO nicht unmittelbar vom Zeitaufwand abhängt, sind entsprechendeAngaben unverzichtbar für die im Hinblick auf Art. 12 Abs. 1 GG gebotene Be-urteilung einer "auskömmlichen" Vergütung. - 15 -d) Der Senat kann hierüber jedoch nicht abschließend entscheiden,sondern hat dem beteiligten Zwangsverwalter Gelegenheit zu ergänzendemVortrag zu bieten. Denn das Beschwerdegericht hat aus Anlaß des vorliegen-den Falles seine frühere Rechtsprechung aufgegeben, einen Zuschlag auf dieRegelsätze zu gewähren. Dann mußte der Verwalter gemäß § 139 Abs. 1 ZPOGelegenheit erhalten, Tatsachen zu dem geltend gemachten Verstoß gegenArt. 12 Abs. 1 GG vorzutragen. Dieser sollte möglichst durch eine verallgemei-nernde Auskunft der Steuerberaterkammer unterlegt sein. - 16 -III.Der Vortrag des beteiligten Zwangsverwalters rechtfertigt derzeit auchkeinen zusätzlichen Zuschlag zu seiner Vergütung gemäß § 25 ZwVerwVOdurch das Rechtsbeschwerdegericht.1. Nach dieser Vorschrift ist eine entsprechend geringere oder höhereVergütung als diejenige nach § 24 festzusetzen, wenn sich im Einzelfall einMißverhältnis zwischen der Tätigkeit des Verwalters und der regelmäßigenVergütung ergibt. Diese Abänderungsmöglichkeit knüpft an die besonderenUmstände des jeweiligen Einzelfalles an, um dafür eine Anpassung der starren,ausschließlich auf den Wert der eingezogenen Mieten und Pachten ausge-richteten Regelsätze des § 24 ZwVerwVO zu ermöglichen. Sie greift nur ein,wenn individuelle, konkret tätigkeitsbezogene Besonderheiten der einzelnenGeschäftsführung diese als entweder besonders schwierig oder aufwendigbzw. als ungewöhnlich leicht oder geringfügig erscheinen lassen und deshalbein Mißverhältnis zur Regelvergütung entstehen würde (vgl. Haarmey-er/Wutzke/Förster/Hintzen, aaO § 25 Rn. 1). Entscheidend ist, ob Arbeitsleistung und-aufwand sowie das Maß der Verantwortung im Einzelfall wesentlich von den durchschnittlichen Anforderungen abweichen oder besondere Erschwernissezu bewältigen waren (Stöber, ZVG aaO § 152 a Anm. 4.7).Dagegen werden Aufgaben, die typischerweise mit der durchschnittli-chen Zwangsverwaltung verbunden sind, bereits durch die Regelvergütung des§ 24 ZwVerwVO abgegolten. Deshalb kann § 25 ZwVerwVO nicht dazu ver-wendet werden, um eine allgemeine Preissteigerung auszugleichen, welche - 17 -typischerweise jede Zwangsverwaltung trifft (vgl. Riggers JurBüro 1970, 621,633 f).2. In dieser Hinsicht hat der hier beteiligte Zwangsverwalter geltend ge-macht:a) Der Verwaltungsaufwand in der Anfangsphase eines Verfahrens seierfahrungsgemäß mit erheblichem Arbeitsaufwand verbunden; denn er sei da-durch gekennzeichnet, daß alle mit dem Grundstück verbundenen Informatio-nen, insbesondere über Nutzungen und Lasten des Grundstücks, zu beschaf-fen seien. Erst danach könnten die erforderlichen Maßnahmen zur Sicherstel-lung einer ordnungsgemäßen Verwaltung ergriffen werden.Die Einarbeitung in die Besonderheiten des zu verwaltenden Objektswird aber in jedem Falle erforderlich und stellt keine besondere Erschwernis imSinne von § 25 ZwVerwVO dar. Ob etwas anderes dann gelten könnte, wenndie Zwangsverwaltung nur so kurze Zeit dauerte, daß der mit der erstmaligenEinarbeitung verbundene Aufwand nicht durch später eingehende Mieten oderPachten ausgeglichen würde, braucht wegen der Dauer der Zwangsverwaltunghier nicht entschieden zu werden.b) Nach Überprüfung der bestehenden Versicherungsverträge sei – somacht der Zwangsverwalter weiter geltend – der bestehende Rahmenvertrag,in dem mehrere Objekte des Schuldners mitversichert waren, bezüglich derGebäude- sowie Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht-Versicherung aufgehobenworden; sodann sei ab 1. Januar 2001 ein Einzelversicherungsvertrag abge-schlossen worden. Demgegenüber hat der Schuldner geltend gemacht, der - 18 -Verwalter habe lediglich einen Brief mit der Bitte um Vertragsumstellung an denVersicherer gerichtet (Schreiben vom 4. September 2001 = Bl. 168 GA).Unter diesen Umständen ist es rechtlich nicht zu beanstanden, wenndas Landgericht im angefochtenen Beschluß keinen außergewöhnlichen Auf-wand in der dargelegten Tätigkeit gesehen hat (Beschluß S. 8). Denn dem bis-herigen Vorbringen des Zwangsverwalters ist nicht zu entnehmen, inwieweit mitder Umstellung von einer Sammel- auf eine Einzelversicherung ein wesentli-cher Mehraufwand verbunden war.c) Entsprechendes gilt für den Hinweis des Zwangsverwalters darauf,daß während der Dauer der Zwangsverwaltung zwei Wohnungen und einStellplatz neu zu vermieten waren. Ein gewisser Wechsel im Bestand von Miet-oder Pachtverhältnissen gehört zu jeder Dauernutzung. Inwieweit das allge-mein übliche Maß im vorliegenden Einzelfall überschritten wurde, ist auch imSchriftsatz des Zwangsverwalters vom 4. Oktober 2001 (S. 2 = Bl. 177 GA)nicht hinreichend dargetan.d) Die vom Zwangsverwalter veranlaßten Reparaturarbeiten - insbeson-dere zur Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden in einer Wohnung – könnenebenfalls nicht ohne ergänzende Angaben zu einem Zuschlag gemäß § 25ZwVerwVO führen.Entgegen einer in der Literatur vertretenen Auffassung (Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, aaO § 25 Rn. 5) kann nicht schon jeder Reparatur-aufwand als Abweichung vom Normalfall der Zwangsverwaltung angesehenwerden. Denn die Zwangsverwaltung bezieht sich typischerweise auf Gebäude - 19 -in einem durchschnittlichen Erhaltungszustand, der auch gelegentliche Repa- raturen im üblichen Umfang erforderlich werden läßt. Ein besonders "gepfleg-ter" Zustand entspricht hingegen nicht dem Normalmaß.e) Die Rechtsbeschwerde stützt sich ferner auf eine in der Literatur(Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, aaO § 25 Rn. 5) vertretene Auffassung,schon der Umstand, daß Teile des Grundstücks gewerblich genutzt werden,rechtfertige ohne weiteres einen Zuschlag, weil Regelfall der Zwangsverwal-tung ein nicht gewerblich genutztes Objekt sei. Ob und inwieweit ein solcherErfahrungssatz besteht, bedürfte jedoch der Feststellung.Zwar mag die Verwaltung gewerblich genutzter Grundstücke vor allem insteuerlicher Hinsicht (vgl. FG München NJW 1999, 743 f) einen größeren Auf-wand erfordern. Es steht jedoch zum einen nicht fest, inwieweit dieser Aufwandgrößer ist als der mit der Vermietung von Wohnraum verbundene, für den be-sondere gesetzliche Vorschriften gelten. Sogar wenn die Verwaltung von Ge-werberäumen arbeitsaufwendiger wäre, könnte dies keinen Zuschlag gemäߧ 25 ZwVerwVO rechtfertigen, sofern angeordnete Zwangsverwaltungen sichjedenfalls überwiegend zugleich auf gewerblich genutzte Objekte beziehen.Dann wäre der erforderliche Mehraufwand vielmehr schon bei der Bemessungder gemäß § 24 ZwVerwVO festzusetzenden Regelvergütung zu berücksichti-gen (s.o. II).f) Entgegen der Auffassung der Rechtsbeschwerde kann auch nicht al-lein die Anzahl der Wohneinheiten in dem beschlagnahmten Gebäude den Zu-schlag nach § 25 ZwVerwVO rechtfertigen. Hierbei mag es offenbleiben, ob derRegelfall der Zwangsverwaltung – wie die Rechtsbeschwerde vorbringt – ein - 20 -kleines Mehrfamilienhaus mit bis zu fünf Wohneinheiten darstellt. Denn beigrößeren Objekten erhöht sich regelmäßig auch die Gesamtmiete als Grundla-ge der Regelvergütung nach § 24 ZwVerwVO.Nur soweit die zu erzielende Miete im Einzelfall außergewöhnlich geringist, kann ein Zuschlag geboten sein (vgl. auch § 26 ZwVerwVO). Dafür ist hiernichts dargetan.g) Ein auf das einzelne Mietverhältnis bezogener Zuschlag gemäß § 25ZwVerwVO könnte allerdings dem Grunde nach durch den Vortrag des betei-ligten Zwangsverwalters gerechtfertigt sein, vom Schuldner (Beteiligten zu 1)sei eine Nutzungsentschädigung für den diesem überlassenen Stellplatzdurchweg nur nach mehrfacher Zahlungsaufforderung zu erlangen gewesen(S. 15 des Schlußberichts des Zwangsverwalters zu Nr. 6 = Bl. 108 GA). DerSchuldner stellt den erforderlichen Aufwand allerdings geringer dar (S. 3 seinerEingabe vom 31. August 2001 = Bl. 166 GA). Damit wird sich das Landgerichtbefassen müssen.Kreft Kirchhof Fi-scher Ganter Kayser

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