BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 104 / 1 2 Verkündet am: 24. Juli 2013 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 550 Eine Bestimmung in einem Mietvertrag über den Beginn des Mietverhältnisses genügt dann der Schriftform des § 550 BGB, wenn die Kriterien, an die die Ve r- tragsparteien den Vertragsbeginn knüpfen dessen eindeutige Bestimmung e r- möglichen. BGH, Urteil vom 24. Juli 2013 - XII ZR 104/12 - OLG Hamm LG Bochum - 2 - Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 24 . Juli 2013 durch d en Vorsitzende n Richter D os e und die Richte r Dr. Klinkhammer, Schilling , Dr. Günter und Dr. Nedden - Boeger für Rech t erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 30. Zivilsenats des Oberl and es gerichts Ham m vom 13 . Juli 2012 aufgehoben. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil der 5. Zivilkammer des Landgerichts Bochum vom 7. September 2011 teilweise a b- geändert und wie folgt neu gefasst: Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 2.951,00 n- sen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basi s- zinssatz seit dem 24. März 2010 abzüglich am 20. Dezember 2012 aufgerechnete sowie weitere 13.279,50 Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen B a- siszinssatz aus jeweils 1.475,50 dem 6. April 2010, 6. Mai 2010, 6. Juni 2010, 6. Juli 2010, 6. August 2010, 6. September 2010, 6. Oktober 2010, 6. November 2010 und 6. Dezember 2010 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin 1 0 % und der Beklagte 90 %. Ausgenommen hiervon sind die außergerich t- lichen Kosten des Streithelfers der Klägerin, welche der B eklagte - 3 - zu 90 % trägt; im Übrigen trägt der Streithelfer der Klägerin seine außergerichtlichen Kosten selbst. Von Rechts wegen Tatbestand : D ie Parteien streiten im Rahmen der vorliegenden Zahl ungsklage um die Wirksamkeit d er vom Beklagten ausgespro chenen Kündigung eines gewerbl i- chen Mietvertrages. Der Beklagte mietete vo n der Kläger in G eschäft sräume in einem Gewe r- beobjekt, das vor Bezug durch die Mieter umfassend saniert werden sollte. Der am 1. Dezember 2006 auf die Dauer von zunächst zehn Jahre n abgeschloss e- ne Mietvertrag enth ä lt in § 4 Ziffer 1 folgen de Bestimmung : " Das Mietverhältnis und damit die Pflicht zur Zahlung des Mietzinses gemäß § 6 beginnt mit der Übergabe/Übernahme der Mietsache gemäß § 3. Verzögert sich die Übergabe/Übernahme d urch Änderungswünsche des r- t ohne diese Änderungswünsche bzw. bei rechtzeitigem Vorliegen der Unterl a- gen und Pläne bzw. der Bankbürgschaft übergeben worden wäre. Gerät d e r Mieter mit der Übernahme des Mietobjekts in Verzug, so beginnt das Mietve r- hältnis mit Eintritt des Annahmeverzu ges. " 1 2 3 4 - 4 - Die Übergabe der Mieträume an den Beklagten erfolgte am 16. Oktober 2007. Mit Sc hreiben vom 10 . Februar 2010 erklärte der Beklagte die außero r- dentliche Kündigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund, weil die Kl ä- gerin entgegen ihr er vertragl ichen Zusicherung kein en direkten Zugang von dem angrenzenden Parkplatz eines großen Einkaufmarktes zu den Geschäft s- räumen des Beklagten geschaffen habe . Obwohl die Klägerin die Kündigung nicht akzeptierte, räumte der Beklagte a m 16. Februar 2010 die Mietr äume und gab die Schlüssel an die Klägerin zurück . Mit ihrer Klage verlangt die Kläger in die Miete einschließlich vereinbarter Vorauszahlungen auf die Betriebskosten für die Monate Februar bis Dezember 2010. Das Land gericht ha t die Klage abgewiesen. D as Oberlandesgericht hat unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung der Klägerin das landg e- richtliche Urteil abgeändert, den Beklagten zur Zahlung der Miete für die Mon a- te Februar bis September 2010 verurteilt und die Klage hinsichtlich der begeh r- ten Vo rauszahlungen auf die Betriebskosten abgewiesen. Mit der vom Oberl a n- d es gericht zugelassenen Revision möchte die Klägerin auch eine Verurteilung des Beklagten zur Zahlung der (Netto - ) Miete für die Monate Oktober bis D e- zember 2010 erreichen . Entscheidungsg ründe : Die Revision hat Erfolg. I. 5 6 7 8 - 5 - Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausg e- führt : D er Mietvertrag sei nicht aufgrund einer wirksamen außerordentlichen Kündigung zum 10. Februar 2010 beendet worden. Es fehle an eine m wichti gen Grund zur fristlosen Kündi gung. D er beweisbelastete Beklagte habe nach dem Ergebnis der Beweis aufnahme nicht mit ausreichender Sicherheit nachweisen können, dass der Zeuge S. w ährend der Vertragsverhandlungen verbindlich zugesagt habe , dass ein freier Zugang von dem benachbarten Parkplatz des Einkaufsmarktes zu den Gewerberäumen des Beklagten geschaffen wer de . Die un wirksame außerordentliche Kündigung des Beklagten sei jedoch in eine ordentliche Kündigung umzudeuten, die zu einer Beendigung des Miet ve r- hältnisses mit Ablauf des 30. September 2010 ge fü hr t hab e . Die Umdeutung einer unwirksamen fristlosen Kündigung in eine ordentliche Kündigung gemäß § 140 BGB sei anerkannt, wenn anzuneh men sei, dass der K ündigende sich bei Ausspruch der Kündigung des Mi etverhältnisses auch unab hängig vom V orli e- gen eines Grundes zur fristlosen Kündigung vom Vertrag lösen wolle . Ang e- sichts der kurz nach Kündigungsausspruch erfolgten Über gabe der Mieträume und Rückgabe der Schlüssel an die Klägerin stehe ein derartiger Will e des B e- klagten außer Frage. Der Feststellung, dass das Mietverhältnis aufgrund einer ordentlichen Kündigung beendet worden sei, stehe auch nicht entgegen, dass sich der Beklagte bis zum Termin der Berufungsverhandlung nicht au f ein de r- a r tiges Kündigungsre cht berufen habe. Eine ordentliche Kündigung des Mietvertrages sei zulässig gewesen, weil der befristete Mietvertrag aufgrund einer Verletzung des Schriftformerforderni s- ses ge mäß § § 550, 578 BGB als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gelte. Von den Ver tragsparteien sei in de m schriftlichen Mietvertrag vom 1. Dezember 9 10 11 12 - 6 - 2006 keine hinreichend bestimmte Vereinbarung über die Vertragsdauer getro f- fen worden . Zwar bestünden hinsichtlich der Bestimmtheit/Bestimmbarkeit der zu m Mietbeginn und damit zur konkreten Vertragsdauer getroffenen Regelung keine Bedenken, wenn sich die Parteien insoweit auf die in § 4 Abs. 1 des Ve r- trages niedergelegt e Vereinbarung be schränkt hätten , wonach das Mietverhäl t- nis mit der Übergabe/Übernahme der Mietsache beginne. Aus dem weiter en Text in § 4 des Mietvertrages ergebe sich jedoch, dass das Mietverhältnis mö g- licherweise ab dem Zeitpunkt einer fiktiven Übergabe zu laufen beginne . Diese zusätzliche Vereinbarung lasse den Beginn des Miet verhältnisses nicht mehr als bestimmbar erschein en. Insoweit fehle es hinsichtlich des Vertragsbeginns an eine m vereinbarten Sachverhalt, der so genau bestimmt worden sei, dass bei seiner Verwirklichung kein e Zweifel blieben . Insbesondere werde ein Erwe r- ber, der gemäß § 566 BGB an die Bestimmungen des M ietvertrages gebunden sei, bei dem Versuch, den Tag des Vertragsbeginns festzustellen, mögliche r- weise vor erhebliche tatsächliche Schwierigkeiten ge stellt. Die verbleibende Ungewissheit im Hinblick auf die zeitliche Ab weichung des Vertragsbeginns , von dem Zeitpunkt der Übergabe des Objekts könne auch nicht als nur unw e- sentlich bewertet werden . S chließlich stehe einer Berufung des Beklagten auf den Mangel der Schriftform auch nicht der Einwand unzulässiger Rechtsau s- übung entgegen. Vorauszahlungen auf die Betriebskosten für den Zeitraum Februar bis Dezember 2010 könne die Klägerin wegen der inzwischen eingetretenen A b- rechnungsreife nicht mehr verlangen. II. 13 14 - 7 - Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht in allen Punkten stand. Die Kläger in kann vom Be klagten gemäß § 535 Abs. 2 BGB die Zahlung der (Netto - ) Miete auch für die Monate Oktober bis Dezember 2010 ve r- langen. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hat die vom Beklagten am 10. Februar 2010 erklärte Kündigung nicht zur Beendig ung des Mietvertrags geführt. 1. Soweit das Berufungsgericht nach durchgeführter Beweisaufnahme die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung des Mietvertrages aus wicht i- gem Grund gemäß § 543 Ab s. 1 und Abs. 2 Nr. 1 BGB verneint hat, ist hierg e- gen re visionsrechtlich nichts zu erinnern. Auch die Revision erhebt gegen di e- ses für sie günstige Ergebnis keine Einwendungen. 2. Nicht gefolgt werden kann dagegen dem Berufungsgericht, soweit es annimmt, das Mietverhältnis sei durch die mit Schreiben de s Bek lagten vom 10 . Februar 2010 erfolgte Kündigung zum 30. September 2010 beendet wo r- den. a) Entgegen der Auffassung der Revision ist allerdings nicht zu bea n- standen, dass das Berufungsgericht die vom Beklagten erklärte fristlose Künd i- gung gemäß § 140 BGB in eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses umgedeutet hat . Zwar kann wegen der unterschiedlichen Rechtsfolgen e ine fristlose Kündigung nicht in jedem Falle in eine ordentliche Kündigung umg e- deutet werden, wenn die Voraussetzungen für eine fristlos e Kündigung nicht vorliegen ( vgl. Senatsurteil vom 15. Januar 2003 XII ZR 300/99 ZIP 2003, 667, 669) . Eine Umdeutung ist aber dann zulässig und angebracht, wenn für den Kündigungsgegner erkennbar nach dem Willen des Kündigenden das Vertragsverhältn is in jedem Falle zum nächstmöglichen Termin beendet werden 15 16 17 - 8 - soll (vgl. BGH Urteil vom 12. Januar 1981 VIII ZR 332/79 NJW 1981, 976, 977) . Im vorliegenden Fall bestehen gegen die Umdeutung in eine ordentliche Kündigung keine rechtlichen Bedenken . De r Beklagte hatte bereits vor seiner Kündigungserklärung der Klägerin schriftlich mitgeteilt, welche entscheidende Bedeutung er einem direkten Zugang von dem Parkplatz des Einkaufmarktes zu seinen Geschäftsräumen für den Erfolg seiner Geschäftstätigkeit bei m esse und dass er den Mietvertrag kündigen we rd e , falls die Klägerin den Zugang nicht herstell e . Aus dem Kündigungsschreiben vom 10. Februar 2010 ergibt sich, dass der Beklagte davon ausging, die Klägerin werde auch in Zukunft k e i- ne n direkten Zugang von de m Parkplatz des Einkaufmarktes zu den gemieteten Gewerberäumen herstellen. Außerdem kündigte der Beklagte in d ies em Schrei - ben bereits die Rückgabe der Schlüssel an. Die Klägerin konnte daher aus dem Inhalt des Schreibens den Willen des Beklagten erkennen (§ 133 BGB), das Mietver hältnis in jedem Fall beenden zu wollen , zumal der Beklagte unmittelbar nach seiner Kündigungserklärung das Mietobjekt geräumt und die Schlüssel an die Klägern zurückgegeben hat (vgl. hierzu OLG Rostock ZMR 2001, 29) . b) Nicht f rei von Rechtsfehle r n ist dagegen die Annahme des Berufung s- gerichts, der zwischen den Parteien abgeschlosse ne Mietvertrag wahre nicht die erforderliche Schriftf orm der §§ 578 Abs. 1 und 2 , 550 Satz 1 BGB und kö n- ne daher nach § 580 a Abs. 2 BGB mit Wirkung zum 30. September 2010 o r- dentlich gekündigt werden. aa) D er Mietvertrag vom 1. Dezember 2006 enthält in § 4 Ziffer 2 die Vereinbarung, das Mietverhältnis werde auf die Dauer von zehn Jahren fest abgeschlossen. Diese Befristung des Mietvertrages schließ t die Möglichkeit eine r ordentlichen Kündigung nach § 580 a Abs. 2 BGB während der vereinba r- 18 19 20 - 9 - ten Laufzeit aus (§ 542 Abs. 2 Nr. 1 BGB) , wenn die vertragliche Regelung über den Beginn der Mietzeit der erforderliche n Schriftform de r § § 578 Abs. 2 und 1, 550 B GB genügt . Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist diese Voraussetzung vorliegend erfüllt. - 10 - bb) Z utreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass es zur Wa h- rung der Schriftform des § 550 BGB grundsätzlich erforderlich ist, dass sich die wes entlichen Vertragsbedingungen insbesondere Mietgegenstand, Mietzins sowie Dauer und Parteien des Mietverhältnisses aus der Vertragsurkunde e r- geben (vgl. Senatsurteile vom 7. Juli 1999 XII ZR 15/97 NJW 1999, 3257, 3258; vom 7. März 2007 XII ZR 40/ 05 NJW 2007, 1817 Rn. 12 und vom 24. Februar 2010 XII ZR 120/06 NJW 2010, 1518 Rn. 11 jeweils mwN ) . R e- gelungen zur Dauer der Mietzeit wahren nach der ständige n Rechtsprechung des Senats dann die Schriftform, wenn sich Beginn und Ende der Mietzeit im Zeitpunkt des Vertragsschlusses in hinreichend bestimmbarer Weise aus der Vertragsurkunde ergeben ( Senatsurteil vom 24. Februar 2010 XII ZR 120/06 NJW 2010, 1518 Rn. 11 mwN). Unerheblich ist dabei, ob zwischen den Parte i- en im weiteren Verlauf Streit üb er den festgelegten Zeitpunkt des Vertragsb e- ginns entsteht. Für die Frage, o b eine Urkunde die Schriftform wahrt oder nicht, ist grundsätzlich auf den Zeitpunkt ihrer Unterzeichnung abzustellen . Spätere tatsächliche Geschehnisse können die Wahrung der Form nicht mehr in Frage stellen (Senatsurteil vom 7. Juli 1999 XII ZR 15/97 NJW 1999, 3257, 3259). c c ) Soweit das Berufungsgericht jedoch meint, die Form de r § § 578 Abs. 1 und 2, 550 BGB sei vorliegend nicht gewahrt, weil der Mietbeginn nicht hinreiche nd bestimmbar vereinbart worden sei, kann dem nicht gefolgt werden. Das Berufungsgericht stellt zu hohe Anforderungen an den Begriff der B e- stimmbarkeit. Der Senat hat bereits entschiede n, dass für die Bestimmbarkeit des Mietbeginns eine abstrakte Beschreib ung genügt , die es ermöglicht, den Mietbeginn zu ermitteln (vgl. Senatsurteile vom 2. November 2005 XII ZR 212/03 NJW 2006, 139, 140 und vom 29. April 2009 XII ZR 142/07 NJW 2009, 2195 Rn. 28) . Ausreichend, aber auch erforderlich ist, dass der Sach verhalt, an den die Vertragsparteien den Vertragsbeginn knüpfen, so g e- nau bestimmt wird, dass bei seiner Verwirklichung kein Zweifel am Vertragsb e- 21 22 - 11 - ginn verbleibt . Der Senat hat deshalb in der Vereinbarung, dass das Mietve r- hältnis " mit der Übergabe der Mietr äume " beginnen solle, einen hin reichend bestimmbaren Beginn des Mietverhältnisses gesehen (Senatsurteil vom 2. No - vember 2005 XII ZR 212/03 NJW 2006, 139, 140). Auch im vorliegenden Fall haben sich d ie Parteien in § 4 Ziffer 1 Satz 1 des Mietvertrag es zunächst darauf geeinigt, dass das Mietverhältnis "mit der Übergabe /Übernahme der Miet sach e" beginnen sollte. Auf Grund dieser B e- schreibung steht der Beginn des Mietverhältnisses nach erfolgter Übergabe eindeutig fest. dd) Die hinreichende Besti mmbarkeit des Mietbeginns wird auch nicht durch die weitere n Regelung en in § 4 Ziffer 1 Satz 2 und 3 des Mietvertrages in Frage gestellt . Dort haben die Parteien genaue Regelungen dazu getroffen, unter welchen Voraussetzungen das Mietverhältnis bereits vor der tatsächlichen Übergabe beginnen sollte und den dann maßgeblichen Zeitpunkt für den B e- ginn des Mietverhältnisses festgelegt. Damit haben die Vertragsparteien das, was sie über den Beginn des Mietverhältnisses vereinbart haben, vollständig und richtig i n der Vertragsurkunde niedergelegt. Der Vertragsbeginn ist dadurch für einen möglichen Erwerber der Mietsache bestimmbar. Er kann aus der Ve r- tragsurkunde erkennen, in welchen Fällen der Mietvertrag bereits vor der ta t- sächlichen Übergabe beginnen sollte und es ist für ihn ersichtlich, welcher Zei t- punkt für den Vertragsbeginn an die Stelle der tatsächlichen Übergabe treten sollte. Dies genügt, um das Schriftform erfordernis zu erfüllen. Die Schriftform wird nicht dadurch in Frage gestellt, dass die Vereinbarun g über de n Vertrag s- beginn auslegungsbedürftige Begriffe enthält oder die Feststellung , ob die U m- stände, an die die Parteien den Vertragsbeginn geknüpft haben, tatsächlich auch eingetreten sind. Ausreichend ist, dass für einen möglichen Erwerber der Mietsac he aus der schriftlich niedergelegten Vereinbarung die für den Vertrag s- 23 24 - 12 - beginn maßgeblichen Umstände so genau zu entnehmen sind, dass er beim Vermieter oder Mieter entsprechende Nachforschungen anstellen kann. ee) Auch d er Schutzgedanke des § 550 BGB e rf ordert nicht , dass sich der konkrete Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses unmittelbar aus der Vertragsurkunde entnehmen lässt. Der Senat hat bereits mehrfach darauf hi n- gewiesen, dass es zahlreiche Fa llgestaltungen gibt, in denen § 550 BGB den Zweck, einem späteren Grundstückserwerber Klarheit über die Bedingungen eines langfristigen Mietvertrags zu verschaffen, in den er kraft Gesetzes eintritt, nicht umfassend gewährleisten kann (vgl. Senat surteile BGHZ 154, 171 = NJW 2003, 2158 , 2160 ; BGHZ 136, 357 = NJW 1998, 58 , 61 und vom 2. Mai 2007 XII ZR 178/04 NJW 2007, 3273 Rn. 27 ). Dies gilt auch hinsichtlich der für einen Grundstückserwerber wichtigen Kenntnis, zu welchem Zeitpunkt ein lan g- fristiges Mietverhältnis beginnt . Wenn die Mietvertragsurkunde etwa eine Ve r- längerungsoption zu Gunsten des Mieters vorsieht, kann der Grundstückse r- werber der Urkunde nicht entnehmen, ob der Mieter diese Option vor dem E i- gentumsübergang ausgeübt hat oder nicht, so dass Ungewissheit darüber b e- stehen kann, ob das Mietve rhältnis bald enden oder gegebenenfalls noch jahr e- lang fortbestehen wird (Senatsurteil vom 2. Mai 2007 XII ZR 178/04 NJW 2007, 3273 Rn. 27). Auch bei einem langfristigen Mietvertrag, der vorsieht, dass er nur bei Eintritt einer künftigen Bedingung wirk sam wird, steht der Umstand, dass deren Eintritt aus der Vertragsurkunde selbst nicht ersichtlich ist und der Grundstückserwerber Nachforschungen anstellen muss, um zu erfahren, ob die Bedingung eingetreten ist, der Wahrung der Schriftform nicht entgegen ( vgl. Senatsurteil BGHZ 154, 171 = NJW 2003, 2158, 2160). Selbst wenn die Mie t- vertragsparteien den Mietbeginn an den Zeitpunkt der Übergabe knüpfen, ergibt sich der Mietbeginn nicht aus der Vertragsurkunde selbst. Haben die Parteien ein Ü bernahmeprotokoll e rstellt, aus dem sich der Zeitpunkt der Übergabe e r- sehen ließe, verlangt das Schriftformerforder n is nach §§ 578 Abs. 1 und 2, 550 25 - 13 - BGB nicht, dass dieses Protokoll der Mietvertragsurkunde angeheftet wird. In all diesen Fällen ist der Grundstückse rwerber abe r durch die aus der Urkunde e r- sichtli chen Regelungen zum Vertragsbeginn hinreichend gewarnt, so dass es ihm zuzumuten ist, sich gegebenenfalls bei dem Verkäufer oder bei dem Mieter zu erkundigen. ff ) So liegt der Fall hier . Aus § 4 Ziffer 1 de s Mietver trags ist für einen möglichen Erwerber des Mietobjekts ersichtlich, dass der Mietbeginn und damit auch das Mietende entweder von der tatsächlichen Übergabe der Mietsache oder davon abhängig ist, ob es zu einer Verzögerung der tatsächlichen Übe r- gabe durch d ie in der Vereinbarung konkret benannten Umstände gekommen ist. Er weiß daher, dass das Mietverhältnis nicht bereits 1 0 Jahre nach A b- schluss des Vertrags enden wird, sondern erst zu einem späteren Zeitpunkt, über den er sich erst noch auf andere Weise Gewi ssheit verschaffen muss und regelmäßig auch kann (Senatsurteil vom 2. Mai 2007 XII ZR 178/04 NJW 2007, 3273 Rn. 28) . 26 - 14 - 3 . Das angefochtene Urteil kann daher keinen Bestand haben. Der Senat kann in der Sache abschließend entscheiden , da weitere tatsächliche Festste l- lungen, die für die Entscheidung von Bedeutung sein könnten, weder zu erwa r- ten noch erforderlich sind (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dose Klinkhammer Schilling Günter RiBGH Dr. Nedden - Boeger hat Urlaub und kann deswegen - nicht unterschreiben. Dose Vorinstanzen: LG Bochum, Entscheidung vom 07.09.2011 - I - 5 O 25/10 - OLG Hamm, Entscheidung vom 13.07.2012 - I - 30 U 171/11 - 27
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