BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 108/13 Verkündet am: 12. März 2014 Breskic, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 307 Abs. 1 (Bb.), 535 Abs . 1 Satz 2 Wird in einem Formularmietvertrag über gewerblich genutzte Räume der Mieter neben der bedarfsabhängigen Vornahme von Schönheitsreparaturen auch dazu verpflichtet, die Räume bei Beendigung des Mietverhältnisses in einem "b e- zugsfertigen Zustand" z urückzugeben, ergibt sich daraus kein Summierungse f- fekt, der zur Unwirksamkeit der beiden Klauseln führt. BGH, Urteil vom 12. März 2014 - XII ZR 108/13 - OLG Köln LG Köln - 2 - D er XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf di e mündliche Verhandlung v om 12. März 2014 durch den Vorsitzenden Richter Dose , die Richterin Weber - Monecke und die Richter Dr. Günter, Dr. Botur und Guhling für Recht erkannt: Die R evision gegen das Urteil des 1. Zivilsenats des Oberlande s- gerichts Köln vom 7. Juni 2013 wird auf Ko sten der Klägerin z u- rückgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand : Die Parteien streiten um wechselseitige Ansprüche aus einem inzw i- schen beendeten Mietverhältnis. Die Klägerin mietete von der Beklagten Geschäftsräume in einem G e- werbeobjekt. In dem von der Beklagten gestellten Formularvertrag ist u nter a n- derem folgendes vereinbart: "§ 5 Übergabe des Mietobjekts 1. 2. Der vertragsgemäße Zustand besteht, wenn die Räume im E rd - und Untergeschoss renoviert (Glasfaser weiß) sind. 1 2 - 3 - § 7 Haftung, Instandhalt ung des Mietobjekts 1. 2. 3. Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in einem angemessenen Turnus auszuführen. Im Hinblick auf das G e- werbe des Mieters gehen die Parteien davon aus, dass alle drei Jahre Renovierung sbedürftigkeit eintreten § 12 Beendigung des Mietvertrages 1. Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist das Mietobjekt in b e- zugsfertigem Zustand und mit sämtlichen auch vom Mieter selbst beschafften Sch l üsseln zurückzugeben. 2. " Nachdem d as Mietverhältnis von den Parteien einvernehmlich zum 31. Dezember 2010 beendet worden war, zog d ie Klägerin , die während der mehr als fünfjährigen Mietdauer keine Schönheitsreparaturen durchgeführt ha t- te, aus den Mieträumen aus. Aufgrund eines Versehens zahlte s ie noch die Miet e für Januar 2011 in Höhe von 3 . 120,18 Mit der Klage begehrt d ie Klägerin Rückzahlung der für Januar 2011 g e- leisteten Miete. Nachdem die Beklagte gegen diese Forderung die Aufrechnung mit eine m Anspruch auf Nachzahlung von Be triebskosten in Höhe von 699,32 3 4 - 4 - erklärt hat, ha ben die Parteien insoweit übereinstimmend den Recht s streit tei l- weise für erledigt erklärt . D ie Klägerin hat zuletzt beantragt, die Beklagte zur Zahlung von 2.420 , 8 6 837,52 klagten überlassenen Originalmie t- bürgschaft surkunde zu verurteilen. G egen die Zahlungsansprüche hat die B e- klagte die Aufrechnung mit einem Schadensersatzanspruch wegen nicht durc h- geführter Schönheitsreparaturen in Höhe von 5.736 , der Kosten für Malera r- be iten in Höhe von 3.416 (netto) beinhaltet , erklärt . Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die gegen die Verurte i- lung zur Zahlung gerichtete Berufung der Beklagten hat d as Oberlandesge richt die landgerichtliche Entscheidung abgeändert und die Klage in soweit abgewi e- sen. Hiergegen wendet sich die Klägerin mit der zugelassenen Revision. Entscheidungsgründe : Die Revision ist unbegründet. I. Das Berufungsgericht hat seine in ZMR 2013 , 886 veröffentlicht e En t- scheidung wie folgt begründet : D ie Klägerin habe zwar gegen die Beklagte wegen überzahlter Miete für Januar 2011 ein en Rückzahlungsanspruch aus § 812 Abs. 1 S atz 1 BGB. Di e- ser Anspruch sei jedoch durch die von der Beklagten erklärten Aufrechnung erloschen, weil ihr wegen unterlassener S chönheitsreparaturen zumindest in Höhe der Klageforderung ein Schadensersatzanspruch gemäß §§ 280 Abs. 1, 281 Abs. 1 BGB zustehe . 5 6 7 8 - 5 - Die Klägerin sei grundsätzlich zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet , weil die Beklagte als Vermieterin ihre E rhaltungspflicht durch § 7 Nr. 3 bzw. § 12 Nr. 1 des Mietvertrags wirksam auf die Klägerin als Mieterin übertragen habe . Die Regelung in § 7 Nr . 3 des Mietvertra g s sei wirksam. Die Übertragung der Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen au f den Mieter durch A llgemeine Geschäftsbedingungen verstoße nur dann gegen § 307 Abs. 1 BGB , wenn eine starre Verpflichtung zur Vornahme von Reparaturma ß- nahmen begründe t we rd e , aufgrund der Arbeiten unabhängig vom tatsächlichen Z ustand des Mietobjekts fäll ig wü rden. Eine solche starre Verpflichtung sei in § 7 Nr. 3 des Mietvertrag s nicht zu sehen. Die Bestimmung lege Schönheitsr e- paraturen in einem " angemesse nen Turnus " fest. Weiter heiße es dort , dass die Parteien von einer Renovierungsbedürftigkeit ausgehe n, die alle drei Jahre ei n- treten " kann " . Dies seien insgesamt weiche Formulierungen, die hinreichend klar zum Ausdruck br ächten , dass zwar eine regelmäßige Renovierung stattfi n- den, es hierbei aber zusätzlich auf einen tatsächlich vorhandenen Bedarf a n- komme n soll e . Auch die Klausel in § 12 Nr. 1 des Mietvertrag s sei wirksam. Die (ältere) Rechtsprechung m e ss e einer solchen Formulierung nicht die Bedeutung einer zwingenden Endrenovierung zu. Vielmehr werde darin nur zum Ausdruck g e- bracht, dass das Mietobje kt in einem Zustand übergeben werden müsse, we l- cher es ermögliche, dieses einem neuen Mieter in einem bezugsgeeigneten und vertragsgemäßen Zustand zu überlassen. Die Überlassung in einem b e- zugsfertige n Zustand beinhalte keine Pflicht zur Endrenovierung, so weit die Räumlichkeiten auch ohne eine solche vom Nachfolgemieter bezogen werden könnten. 9 10 11 - 6 - Dieser Rechtsprechung sei zu folgen. Die Formulierung " bezugsfertiger Zustand " k ö nn e nicht allgemein als Verpflichtung zu einer umfassenden Ren o- vierung verstanden werden. Sie sei im Zusammenhang mit den übrigen Reg e- lungen des Mietver trag s auszulegen. Ein Blick auf die Gesamtregelung leg e eine Deutung nahe, nach der ein " bezugsfertiger Zustand " insbesond ere die Gewährleistung der in § 12 Nr. 2 (Reinigung des Objekts und Beseitigung von Schäden) und Nr. 3 (Wegnahme von Einrichtungen und Wiederherstellung des früheren Zustands) vorgesehenen Arbeiten mein e . Diese bez ögen sich aber auf Positionen, die typischerweise mit einer Räumung einherg ingen und keinesfalls eine Ges amtrenovierung beinhalte te n. Darüber hinaus k ö nn e § 12 Nr. 1 des Vertrags auch so verstanden werden, dass das Objekt so wieder herzurichten sei , wie es bei Vertragsbeginn übernommen wurde. Auch dies würde nicht ohne weiteres eine Verpflichtung zu einer umf assenden Renovierung begründen. Hier komm e es vielmehr darauf an, in welchem Zustand sich das Objekt bei Bezug befunden ha be . In die sem Zusammenhang kö nn e allenfall s § 5 Nr. 2 des Miet vertrag s Bedeutung erlangen, wonach das Objekt seinerzeit mit einem fr i- s chen Anstrich versehen worden sei . Die in diesen vertraglichen Regelungen begründeten Verpflichtungen stell t en keine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. Die Gesam t- schau des Vertrag s leg e folgende Auslegung nahe: Schönheitsreparaturen s e i- en du rchzuführen, soweit eine Renovierungsbedürftigkeit eintr e t e , wobei die Parteien davon ausg egang en seien , dass dies nach jewe ils drei Jahren der Fall sein kö nn e (§ 7 Nr. 3). Darüber hinaus sei das Objekt in bezugsfertigem Z u- stand zurückzugeben, wozu in erst er Linie die Erfüllung der in § 12 Nr. 2 und Nr. 3 geregelten Verpflichtungen sowie ein etwaiger Anstrich (§ 5 Nr. 2) zähl t en. Dies bedeute, dass der Mieter die Schönheitsrepa raturen nach Bedarf vorne h- men mü ss e , hierzu aber weder ein festes Intervall beste h e noch die zwingende Notwendigkeit, das Objekt bei Auszug frisch renoviert zu übergeben. Allein der 12 13 - 7 - Umstand, dass überhaupt irgendwann Schönheitsreparaturen durchgeführt werden müss t en, stell e keine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. Die Be klagte ha be die Notwendigkeit von Renovierungsarbeiten bei Au s- zug der Klägerin jedenfalls teilweise ausreichend dargelegt. Ihr Vortrag zum Anstrich korrespondier e mit einer fünf jährigen Nutzung des Objekts. Die Kläg e- rin ha be die Renovierungsbedürftigkeit i nsgesamt bestritten und insbesondere zum Anstrich behauptet, dieser würde einem bestimmungsgemäßen Gebrauch ent sprechen. Der Rechtsstreit könne insoweit jedoch ohne Beweisaufnahme entsch ie den werden . Dabei sei zu berücksichtigen, dass der Anstrich zu Begin n des Mietverhältnisses erneuert gewesen sei . Dies folg e aus dem unbestrittenen Vo rtrag der Beklagten sowie aus § 5 Nr. 2 des Mietvertrags. Hierin sei zwischen den Parteien festgelegt worden , dass der vertragsgemäße Zustand des Objekts eine Renovierung der Räume im Erd - und Untergesc hoss (Glasfaser weiß) b e- inhalte . Unstreitig sei auch, dass die Klägerin während ihrer über fünf jährigen Nutzung keinen Anstrich vorgenommen habe . Vor diesem Hintergrund sei der Beklagten jedenfalls ein Schadensersatzanspruch in Höhe der Anstrichkosten zuzubilligen. Eine Aufrechnung mit dieser Position b ringe die Klageforderung zu Fall. Bedenken gegen die Höhe dieser Aufwendungen seien von der Klägerin nicht vorgebracht worden und auch sonst nicht ersichtlich. Ob d er Schadenser satzanspruch der Beklagten wegen unterlassener Renovierung inzwischen verjährt sei, könne dahinstehen. Der Anspruch w e rd e im Wege der Aufrechnung geltend gemacht. Dies sei auch mit verjährten Ford e- rungen möglich, wenn der Anspruch in dem Zeitpunkt noch nic ht verjährt gew e- sen sei , in welchem erstmals habe aufgerechnet werden k önnen . Diese V o- raussetzung sei vorliegend erfüllt. 14 15 - 8 - Die Klägerin kö nn e auch keinen Schadensersatz wegen vorgerichtlicher Anwaltskosten verlangen. Die Beklagte ha be insoweit eine erfo lgreiche Hilfsau f- rechnung mit den ihr zustehenden Schadensersatzansprüchen wegen der u n- terlassenen Malerarbeiten erklärt. Der Schadensersatzanspruch wegen der M a- lerarbeiten deck e auch die Anwaltskosten ab. II. Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand. Das B e- rufungsgericht hat zu Recht die Klage auf Rückzahlung der übe rzahlten Miete für Januar 2011 und auf Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten abgewiesen . Denn der Beklagten stand gegen die Klägerin ein Schadensersatzanspruch nach § § 280 Abs. 1 und 2, 281 Abs. 1 BGB wegen nicht durchgeführter Schö n- heitsreparaturen jedenfalls in Höhe der Klageforderung en zu, mit dem sie wir k- sam die Aufrechnung erklärt hat. 1. Die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen an den Mietr äumen wurde durch § 7 Nr. 3 des Mietvertrags wirksam auf die Klägerin übertragen. D urch diese Vertragsklausel wird die Klägerin auch unter Berüc k- sichtigung der weiteren Regelung in § 12 Nr. 1 des Mietvertrags nicht una n g e- messen benachteiligt i.S.v. § 307 A bs. 1 Satz 1 BGB. a) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, auch des Senats, bestehen keine Bedenken, in einem Formularmietvertrag die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter zu übertragen. Zwar obliegt nach der gesetzlichen Regelung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB dem Vermieter die Verpflichtung, das Mietobjekt während der gesamten Vertragszeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Allerdings weicht die mietve r- 16 17 18 19 - 9 - tragliche Praxis, insbesondere in Formularverträg en, seit langem von diesem gesetzlichen Leitbild ab. Wegen dieser langjährigen Übung, die bereits allg e- meine Verkehrssitte geworden ist, hat es der Bundesgerichtshof gebilligt, dass in Formularverträgen Schönheitsreparaturen regelmäßig auf den Mieter verl a- gert werden, obwohl nach § 307 BGB Bestimmungen, die vom wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung abweichen, in der Regel als una n- gemessen und damit unwirksam anzusehen sind ( vgl. BGHZ 92, 363 = NJW 1985, 480, 481 ; Senatsurteil e vom 6. April 20 05 XII ZR 308/02 NJW 2005, 2006, 2007 und BGHZ 178, 158 = NJW 2008, 3772 Rn. 12 ). Die grundsätzlich zulässige Abänderung dispositiver gesetzlicher Reg e- lungen durch A llgemeine Geschäftsbedingungen findet ihre Grenze in den Vo r- schriften der §§ 305 ff . BGB. Zwar sind die Klauselverbote der §§ 308, 309 BGB nach § 310 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht anwendbar, wenn sie im Rahmen eines gewerblichen Mi etvertrag s gegenüber einem Unternehmer verwendet werden. Auch in solchen Fällen k ann die Inhaltskontrolle nach § 3 07 BGB alle rdings zur Unwirksamkeit einer A llgemeinen Geschäftsbedingung führen, insbesondere wenn sich die Regelung noch weiter als im Rahmen der mietrechtlichen Praxis erforderlich vom gesetzlichen Leitbild entfernt und zu einer unangemessenen Verschärfu ng der vertraglichen Verpflichtungen zu Lasten des Mieters führt (Senatsurteil BGHZ 178, 158 = NJW 2008, 3772 Rn. 15) . b ) Bestimmungen in Allgemeinen G eschäftsbedingungen sind nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Ve r- w enders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen b e- nachteili gen. Nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist eine unangemessene Benachte i- ligung im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der a bgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist. 20 21 - 10 - Mit Blick hierauf hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs u nter a n- derem A llgemeine Geschäftsbedingungen, mit denen Schönheitsreparaturen nach einem " starren " Fristenplan auf den Mieter übertragen werden, für unwir k- sam erachtet, weil sie den Mieter mit Renovierungspflichten belasten, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen und dem Mieter eine höh e- re Instandhaltungsverpflichtung auferlegen, als sie den Vermieter ohne eine solche vertraglic he Klausel tr effen würde (BGH Urteil vom 23. Juni 2004 VIII ZR 361/03 NJW 2004, 2586, 2587). Ausnahmen lässt der V III. Zivilsenat nur für solche A llgemeine n Geschäftsbedingungen zu, die eine Renovierung innerhalb bestimmter Fristen zwar für den Regelfa ll vorsehen, diese aber vom tatsächlichen Erhaltungszustand der Mieträume abhängig machen ( vgl. BGH Urteile vom 13. Juli 2005 - VIII ZR 351/04 - NJW 2005, 3416 ; vom 18. Oktober 2006 VIII ZR 52/06 NJW 2006, 3778 Rn. 17 und vom 26. September 2007 VIII ZR 143/06 NJW 2007, 3632 Rn. 12) . Knüpft die Vertragsklausel die R e- novierungspflicht des Mieters da gegen allein an feste zeitliche Grenzen und führt die Auslegung der A llgemeinen Geschäftsbedingungen dazu, dass der Erhaltungszustand für die Verpflichtung keine Rolle spielt, führt dies regelmäßig zur Unwirksamkeit der Klausel (BGH Urteile vom 5. April 2006 VIII ZR 178/05 NJW 2006, 1728 Rn. 11 und vom 7. März 2007 VIII ZR 247/05 WuM 2007, 260, 261 ). Dieser Rechtsprechung hat sich der Senat für den B ereich der G e- werberaummiete angeschlossen ( Senatsurteil BGHZ 178, 158 = NJW 2008, 3772 Rn. 21 ff.). c) Gemessen an diesen Grundsätzen hält die Regelung in § 7 Nr. 3 des Mietvertr ags der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB stand. Ob eine formularv ertragliche Regelung im Einzelfall zulässig ist, hängt von ihrem Inhalt ab, der durch Auslegung zu ermitteln ist. Allgemeine G e- schäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn ei n- 22 23 24 - 11 - heitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und r edlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise versta n- den werden ( Senatsurteil BGHZ 178, 158 = NJW 2008, 3772 Rn. 14). Das B e- rufungsgericht hat die Vertragsklausel in § 7 Nr. 3 des Mietvertrags zutreffend dahin gehend ausgelegt, dass die Klägerin zwar zu einer regelmäßigen Ren o- vierung der Mieträume verpflichtet sein sollte, die Mietvertragsparteien die E r- forderlichkeit von Schönheitsreparaturen jedoch zusätzlich von einem tatsäc h- lich vorhandenen Bedarf ab hängig m achen wollten. Die in § 7 Nr. 3 Satz 2 des Mietvertrags enthaltene Regelung, wonach die Parteien im Hinblick auf das Gewerbe des Mieters davon ausgehen, dass alle drei Jahre Renovierungsb e- darf eintre ten kann , hat das Berufungsgericht nicht als zwingend ein zuhaltende Frist bewertet und deshalb das Vorliegen einer starren Fristenregelung verneint. Diese Auslegung ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Auch die Rev i- s ion erinnert hiergegen nichts. d) Entgegen der Auffassung der Revision wird die Klägeri n durch die Übertragung der Schönheitsreparaturen auch nicht deshalb unangemessen benachteili gt, weil sie zusätzlich durch § 12 Nr. 1 des Mietvertrags verpflichtet wird, bei Beendigung des Mietverhältnisses das Mietobjekt in bezugsfertigem Zustand zurückzu geben. aa) Zutreffend weist die Revision allerdings darauf hin, dass n ach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, auch des Senats, eine Regelung in einem Formularvertrag, die den Mieter verpflichtet, die Mieträume unabhängig vom Zeitpunkt der Vornah me der letzten Schönheitsreparaturen bei Vertrag s- ende renoviert zu übergeben, wegen unangemessener Ben achteiligung des Mieters nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam ist ( BGH Urteil vom 3. Juni 1998 VIII ZR 317/97 NJW 1998, 3114, 3115 ; Senatsurteil vom 6. Apr il 2005 XII ZR 308/02 NJW 2005, 2006, 2007 ) . Die in Formularmietverträgen entha l- 25 26 - 12 - tene Verpflichtung des Mieters, neben der Durchführung der Schönheitsrepar a- turen die Mietsache bei Beendigung des Mietverhältnisses renoviert zurückz u- geben, entfernt sich n och weiter vom gesetzlichen Leitbild und führt zu einer zusätzlichen Verschärfung zu Lasten des Mieters. Er muss in diesen Fällen e i- ne Endrenovierung vornehmen unabhängig davon, wann die letzte Schönheit s- reparatur erfolgt ist und ob ein Bedarf hierfür best eht. Eine so weit gehende Abweichung vom gesetzlichen Leitbild ist mit § 307 BGB nicht mehr vereinbar. Dies hat zur Folge, dass sowohl die Endrenovierungsklausel als auch die Kla u- sel, die die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter regelt, u n- w irksa m sind (vgl. BGH Urteil vom 14. Mai 2003 VIII ZR 308/02 N JW 2003, 2234, 2235 und vom 25. Juni 2003 VIII ZR 335/02 NZM 2003, 755; Senatsu r- teil vom 6. April 2005 XII ZR 308/02 NJW 2005, 2006, 2007). bb) Nicht gefolgt werden kann der Revis ion dagegen, soweit sie die Au f- fassung vertritt, § 12 Nr. 1 des Mietvertrags enthalte eine (versteckte) Endren o- vierungsklausel, die den Mieter unabhängig vom tatsächlichen Erhaltungsz u- stand der Mieträume zur Vornahme einer umfassenden R enovierung verpflic h- te. Nach dem Wortlaut der Vertragsklausel schuldet der Mieter die Rückgabe der Mieträume in bezugsfertigem Zustand. Um diese Verpflichtung zu erfüllen, muss der Mieter die Mieträume, jedenfalls grundsätz lich, nicht umfassend ren o- vieren . Ausreichend ist vie lmehr , wenn er die Mieträume in einem Erhaltung s- zustand zurückgibt, die es dem Vermieter ermöglichen , eine m neuen Mieter die Räume in einem bezugsgeeigneten und vertragsgemäßen Zustand zu überla s- sen (vgl. BGHZ 49, 56, 58 = NJW 1968, 491; BGH Urteile vom 14 . Juli 1971 VIII ZR 28/70 NJW 1971, 1839 und vom 13. Januar 1982 VIII ZR 186/80 ZMR 1982, 180 , 181 ). Nur wenn die Räume diesen Anforderungen nicht gen ü- gen, etwa weil der Mieter während der Mietzeit keine Schönheitsreparaturen durchgeführt hat, die letzten Schönheitsreparaturen lange zurückliegen oder sich die Mieträume aufgrund übermäßig starker Abnutzung trotz durchgeführter 27 - 13 - Schönheitsreparaturen nicht in einem zur Weitervermietung geeigneten Zu - stand befinden, hat der Mieter bei seinem Auszug Ren ovierungsarbeiten zu erbringen. Dies folgt jedoch bereits aus der Verpflichtung des Mieters , Schö n- heitsreparaturen durchzuführen, wenn es der Erhaltungszustand der Mieträume erfordert (vgl. Senatsurteil vom 10. Juli 1991 XII ZR 105/90 NJW 1991, 2416, 2 417) . Eine zusätzliche Belastung erfährt der Mieter durch die Regelung, die Mieträume in bezugsfertigem Zustand zurückzugeben, damit nicht (a.A. Langenberg Schönheitsreparaturen , Instandsetzung und Rückbau 4. Aufl. I. Teil Rn. 229) . cc) Entgegen der Auf fassung der Revision ergibt sich aus § 12 Nr. 1 i.V.m. § 5 Nr. 2 des Mietvertrags auch keine vom tatsächlichen Zustand der Räume unabhängige Verpflichtung zur Endrenovierung in Form eines Neua n- strichs der Wände. Zwar hat das Berufungsgericht eine Auslegung der Ve r- tragsklausel erwogen, wonach mit dem Begriff des bezugsfertigen Zustands auch gemeint sei n könnte, dass die Mieträume so wieder herzurichten seien, wie sie bei Vertragsbeginn übernommen w u rden. Daraus möchte die Revision schli eßen, dass die Klägeri n durch § 12 Nr. 1 i.V.m. § 5 Nr. 2 des Mietvertrags unabhängig vom Zustand der Mieträume jedenfalls einen Neuanstrich der Wände schulde. Damit versucht die Revision jedoch nur , die Vertragsklausel in einem für sie vorteilhaften Sinn auszulegen . D ies kann keinen Erfolg haben. In einer Gesamtschau der für die Auslegung maßgeblichen Umstände sind die Regelungen in § 7 Nr. 3 und § 12 Nr. 1 des Mietvertrags vielmehr dahingehend zu verstehen , dass der Mieter die Schönheitsreparaturen nur bei B edarf ausz u- führen h at und hierfür weder ein festes Intervall besteht noch die zwingende Notwendigkeit, die Mieträume beim Auszug frisch zu renovieren (zur Auslegung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen durch das Revisions gericht vgl. BGH Urteil vom 13. November 2012 XI ZR 145/12 juris Rn. 20) . 28 - 14 - 2 . Zu Recht und von der Revision nicht beanstandet ist das Berufungsg e- richt auch vom Vorliegen der weiteren Voraussetzungen für einen Schadense r- satzanspruch statt der Leistung nach §§ 280 Abs. 1 und 2, 281 Abs. 1 Satz 1 BGB ausg egangen . Nach den getroffenen und von der Revision nicht angegriffenen Festste l- lungen hat die Klägerin während der mehr als fünfjährigen Nutzung der Mieträume keine Schönheitsreparaturen durchgeführt. Die Mieträume befanden sich im Zeitpunkt der Rück gab e an die Beklagte jedenfalls hinsichtlich des A n- strichs in einem renovierungsbedürftigen Zustand. D ie Wände wiesen an den Stellen, an denen Möbel standen bzw. Bilder hingen, Schattierungen auf, die einen Neuanstrich erforderlich machten, um die Räume in einen bezugsfertigen Zustand zu versetzen. Die Klägerin wäre daher nach § 7 Nr. 3 des Mietvertrags verpflichtet gewes en, den erforderlichen Wandanstrich vorzunehmen. Diese geschuldete Leistung hat s ie nicht erbracht (§ 281 Abs. 1 Satz 1 BGB). Da s Berufungsgericht ist ersichtlich davon ausgegangen, dass aufgrund der hier vorliegenden Umstände des Einzelfalls gemäß § 281 A bs. 2 BGB eine Lei s- tungsaufforderung und Fristsetzung entbehrlich war . Dagegen erinnert die R e- vision nichts. 29 30 - 15 - Die für den Wandanstrich von der Beklagten aufzuwendenden Kosten hat das Berufungsgericht auf der Grundlage eines von einem Malerbetrieb e r- stel lten Angebots auf 3.416 geschätzt . Auch d ies wird von der Revision nicht beanstandet. 3. Mit dieser Forderung , die die Klagesumme übersteigt, hat die Beklagte wirksam die Aufrechnung erklärt, so dass der Anspruch der Klägerin auf Rüc k- zahlung der Miete für Januar 2011 und Er satz vorgerichtlicher Rechtsanwalt s- kosten erloschen ist (§ 389 BGB). Dose Weber - Monecke Günter Botur Guhling Vorinstanzen: LG Köln, Entscheidung vom 31.05.2012 - 29 O 183/11 - OLG Köln, Entscheidung vom 07.06.2013 - 1 U 59/12 - 31 32
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