BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 109/08 Verk374ndet am: 9. Dezember 2009 K374pferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB 247247 305c, 307, 535, 556; BetrKV 247 1 Die Umlage von "Kosten der kaufm344nnischen und technischen Hausverwal-tung" in allgemeinen Gesch344ftsbedingungen eines Mietvertrages 374ber Ge-sch344ftsr344ume ist weder 374berraschend im Sinne von 247 305 c BGB, noch verst366337t sie gegen das Transparenzgebot gem344337 247 307 Abs. 1 Satz 2 BGB. Daran 344n-dert sich auch dadurch nichts, dass die Vorauszahlungen im Einzelfall deutlich niedriger festgelegt wurden als die sp344ter abgerechneten Kosten und die Klau-sel keine Bezifferung oder h366henm344337ige Begrenzung der Verwaltungskosten enth344lt. BGH, Urteil vom 9. Dezember 2009 - XII ZR 109/08 - OLG K366ln LG K366ln - 2 - Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 9. Dezember 2009 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richte-rin Weber-Monecke und die Richter Prof. Dr. Wagenitz, Dr. Klinkhammer und Schilling f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Kl344gerin wird das Urteil des 22. Zivilsenats des Oberlandesgerichts K366ln vom 24. Juni 2008 aufgehoben. Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung - auch 374ber die Kosten des Revisionsverfahrens - an das Ober-landesgericht zur374ckverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten 374ber Nebenkosten im Rahmen eines Mietverh344lt-nisses 374ber Gesch344ftsr344ume. 1 Die Kl344gerin vermietete der Beklagten Gesch344ftsr344ume zum Betrieb ei-nes Restaurants ab Januar 2002. Hinsichtlich der Mietnebenkosten nimmt 247 4 des Mietvertrags auf eine als Anlage beigef374gte Aufstellung der Betriebskosten Bezug. Diese enth344lt unter Nr. 17 als sonstige Kosten unter anderem die "Kos-ten der kaufm344nnischen und technischen Hausverwaltung". 2 - 3 - Nachdem die Nebenkostenabrechnung f374r 2002 mit einem Guthaben zu-gunsten der Beklagten abgeschlossen hatte, rechnete die Kl344gerin mit den hier streitbefangenen Abrechnungen die Jahre 2003 und 2004 ab. Die Abrechnun-gen enthielten auf die Beklagte entfallende Verwaltergeb374hren von 4.838,31 200 (2003) und 5.087 200 (2004), die auf einem Entgelt f374r die Verwaltung von 5,5 % der Bruttomiete (Grundmiete einschlie337lich Umsatzsteuer) beruhen. Die Kl344ge-rin begehrt mit der Klage die sich aus den Abrechnungen ergebenden Nachzah-lungen von 3.445,95 200 (2003) und 4.117,76 200 (2004) und zudem den Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten. Die Beklagte hat eine Teilzahlung geleis-tet. 3 Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Kl344gerin ist vom Oberlandesgericht zur374ckgewiesen worden. Dagegen richtet sich die vom Oberlandesgericht beschr344nkt auf die Verwaltungskosten zugelassene Revision der Kl344gerin. 4 Entscheidungsgr374nde: Die Revision hat Erfolg. Sie f374hrt zur Aufhebung des Berufungsurteils und Zur374ckverweisung der Sache an das Berufungsgericht. 5 I. Das Berufungsgericht hat in seinem in NZM 2008, 806 ver366ffentlichten Urteil die Auffassung vertreten, die auf die Verwaltungskosten bezogene Klau- 6 - 4 - sel sei 374berraschend im Sinne von 247 305 c BGB und versto337e im 334brigen ge-gen das Transparenzgebot (247 307 BGB). Durch die Platzierung in Nr. 17 werde in Verbindung mit der fehlenden Bezifferung dieser Kostenposition beim Mieter der Eindruck erweckt, hier handele es sich um eine vergleichsweise unbedeu-tende Position. Hinzu komme ein deutlich zu niedriger Ansatz der Vorauszah-lungen auf die Nebenkosten im Mietvertrag. Zwar k366nne die H366he der Voraus-zahlungen keinen Vertrauenstatbestand begr374nden, jedoch d374rfe die tats344chli-che H366he der Nebenkosten nicht durch eine unklare Nebenkostenregelung und eine bei weitem zu niedrig angesetzte Vorauszahlung so verschleiert werden, dass die Gr366337enordnung der vom Mieter insgesamt zu tragenden Nebenkosten nicht einmal entfernt erkennbar werde. Das sei der Fall, wenn die Kosten der Hausverwaltung das Doppelte der Vorauszahlungen f374r die gesamten Betriebs-kosten ausmachten. Die gegenteilige Auffassung des 1. Zivilsenats des Ober-landesgerichts K366ln 374berzeuge nicht. Zwar seien die einzelnen Elemente (Stel-lung der Klausel, H366he der Vorauszahlungen) f374r sich genommen unbedenk-lich. Denkbar sei auch, dass die konkreten Verwaltungskosten in H366he von 5,5 % der Gesamtmieten nicht un374blich seien. Die Verschleierung der von der Mieterin zu tragenden Nebenkosten, die der Kl344gerin ihrer H366he nach positiv bekannt seien, ergebe sich indessen aus einer Gesamtschau der formularver-traglichen Regelungen. II. Die Revision ist mangels einer wirksamen Beschr344nkung in vollem Um-fang zugelassen und dementsprechend auch eingelegt worden. Zwar hat das Berufungsgericht die Zulassung der Revision auf die Umlagef344higkeit der Ver-waltungskosten beschr344nkt. Diese Beschr344nkung bezieht sich aber auf einen 7 - 5 - aufgrund der Feststellungen des Berufungsgerichts nicht abgrenzbaren Teil des Streitgegenstandes. Da die Kl344gerin au337er ihrer aus den Abrechnungssalden errechneten Hauptforderung auch au337ergerichtliche Anwaltskosten und Zinsen geltend macht und ihren Klageantrag auf Leistung abz374glich der von der Be-klagten erbrachten Teilzahlung gestellt hat, ist nicht ersichtlich, in welchem Um-fang die Verwaltungskosten noch im Streit stehen. Ob eine Anrechnung nach 247 367 Abs. 1 BGB stattfindet, wovon ersichtlich der Klageantrag ausgeht, oder aber eine dem vorrangige Tilgungsbestimmung nach 247 366 Abs. 1 BGB getrof-fen worden ist, wof374r das Parteivorbringen sprechen d374rfte, hat das Berufungs-gericht nicht festgestellt. Weil damit nicht erkennbar ist, wie die Zahlung zu ver-rechnen ist, bleibt im Unklaren, in welchem Umfang Verwaltungskosten geltend gemacht werden, so dass die Zulassung der Revision letztlich nicht wirksam beschr344nkt worden ist. III. In der Sache h344lt das Berufungsurteil im Ergebnis einer rechtlichen 334berpr374fung nicht stand. Die Klausel zur Umlegung der Verwaltungskosten ist entgegen dem Berufungsgericht nicht 374berraschend im Sinne von 247 305 c Abs. 1 BGB und benachteiligt die Beklagte als Mieterin auch nicht unangemes-sen (247 307 BGB). 8 1. Die Einbeziehung der Klausel in den Mietvertrag scheitert nicht nach 247 305 c Abs. 1 BGB. Denn die Umlegung von Verwaltungskosten auf den ge-werblichen Mieter ist nicht so ungew366hnlich, dass die Beklagte als Vertrags-partnerin damit nicht zu rechnen brauchte. Etwas anderes ergibt sich weder aus der Art der Kosten noch aus den sonstigen Umst344nden. 9 - 6 - a) Dass bei der Gesch344ftsraummiete im Gegensatz zur Wohnungsmiete (247 556 Abs. 1 BGB, 247 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV) Verwaltungskosten vertraglich auf den Mieter umgelegt werden, ist nicht ungew366hnlich (vgl. Langenberg Betriebs-kostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete 5. Aufl. Rdn. B 59; Schmid GuT 2008, 195). Auch aus der konkreten H366he der tats344chlich angefallenen und ab-gerechneten Kosten ergibt sich noch nicht ohne weiteres, dass die Klausel 374berraschend ist. 10 Die Frage der Einbeziehung der Klausel gem344337 247 305 c BGB ist auf-grund des Vertragsinhalts zu beurteilen. Dass die Bewertung der Klausel nicht von der H366he der Kosten im Einzelfall und deren Verh344ltnis zu anderen Positio-nen abh344ngen kann (so zutreffend OLG K366ln - 1. Zivilsenat - NZM 2008, 366, 367), zeigt sich schon daran, dass zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht feststehen muss, welche Kosten entstehen werden. Die Beklagte ist inso-weit als Mieterin vor 374berh366hten Forderungen durch das allgemeine Wirtschaft-lichkeitsgebot gesch374tzt, das den Vermieter etwa dazu verpflichtet, den Mieter von der Umlegung nicht erforderlicher Kosten freizustellen (vgl. Schmid Hand-buch der Mietnebenkosten 11. Aufl. Rdn. 1053 ff., 1077 m.w.N.; GuT 2008, 195). 11 Die Klausel ist demnach nur 374berraschend im Sinne des 247 305 c Abs. 1 BGB, wenn sie einen - ggf. durch Auslegung zu ermittelnden - Inhalt hat, mit dem der Vertragspartner des Verwenders nicht zu rechnen brauchte. Das Beru-fungsgericht ist hier zutreffend von dem Verst344ndnis der Klausel ausgegangen, dass die Kl344gerin als Vermieterin die Verwaltungskosten im Rahmen des Orts-374blichen und Notwendigen umlegen kann. Daraus ergibt sich aber gleichzeitig, dass die Kosten auch nicht zu einem 334berraschungseffekt f374hren k366nnen. Wenn sie sich im Rahmen des Orts374blichen halten, konnten sie von der Beklag-ten als gewerblicher Mieterin wenigstens im Groben abgesch344tzt werden (vgl. 12 - 7 - Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 158/01 - NZM 2005, 863, zum Transpa-renzgebot nach 247 307 Abs. 1 Satz 2 BGB; OLG K366ln NZM 2008, 366, 367). Die konkrete Vereinbarung der Kl344gerin mit der Verwalterin musste der Beklagten zur Absch344tzung der Kosten nicht bekannt sein, so dass es entgegen dem Be-rufungsgericht auch nicht ausschlaggebend ist, dass die Kl344gerin insoweit einen Wissensvorsprung hatte, den sie nicht offenbart hat. 334berdies ist eine Angabe der konkreten Kosten in der Klausel auch deswegen nicht zu fordern, weil die Kl344gerin als Vermieterin wie bei anderen Nebenkosten ein legitimes Interesse daran hat, die Kosten variabel auszuweisen, um beispielsweise im Fall eines Verwalterwechsels auch ge344nderte Kosten ohne eine Vertragsanpassung um-legen zu k366nnen. Der Schutz des Mieters ist dadurch gewahrt, dass sich die Kosten im Rahmen des Orts374blichen und Notwendigen halten m374ssen. Das Berufungsgericht hat unter Verweis auf seine vorausgegangene Rechtsprechung nicht in Frage gestellt, dass Verwaltungskosten von 5,5 % der Bruttomiete (Grundmiete einschlie337lich Umsatzsteuer) 374blich sind (vgl. auch OLG K366ln NZM 2008, 366 [LS] - JURIS Tz. 48). Demnach musste die Beklagte als gewerbliche Mieterin aufgrund der Beschreibung der Kostenposition ("Kos-ten der kaufm344nnischen und technischen Hausverwaltung") auch ohne zus344tzli-che Aufkl344rung oder Bezifferung der Kosten damit rechnen, dass Kosten in die-ser Gr366337enordnung anfallen werden. 13 b) Die Diskrepanz der Verwaltungskosten zu den monatlichen Voraus-zahlungen l344sst die Klausel nicht als 374berraschend im Sinne von 247 305 c Abs. 1 BGB erscheinen. Zwar betragen die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten ohne Heizkosten nach dem Mietvertrag nur 1.000 DM (ohne Umsatzsteuer), w344hrend diese Betriebskosten im Jahr 2003 insgesamt 14.353,19 200 und im Jahr 2004 9.843,74 200 betrugen und die Verwaltungskosten den weitaus gr366337ten An-teil ausmachen (in 2004 mehr als die H344lfte der Betriebskosten ohne Heizkos- 14 - 8 - ten). Auch daraus folgt aber noch nicht, dass die Klausel zur Umlage der Ver-waltungskosten 374berraschend ist. Denn die Beklagte durfte nicht ohne weiteres darauf vertrauen, dass sich die Kosten im Rahmen der Vorauszahlungen halten w374rden. Nach der Rechtsprechung des Senats begr374ndet allein der Umstand, dass die vom gewerblichen Vermieter verlangten Betriebskostenvorauszahlun-gen die sp344ter entstandenen Kosten deutlich unterschreiten, noch keinen Ver-trauenstatbestand, der wegen unzureichender Aufkl344rung eine Schadenser-satzpflicht des Vermieters ausl366sen oder den Mieter aufgrund 247 242 BGB zu einer Leistungsverweigerung berechtigen k366nnte. Ein solcher Vertrauenstatbe-stand erfordert vielmehr das Vorliegen besonderer Umst344nde (Senatsurteil vom 28. April 2004 - XII ZR 21/02 - NJW 2004, 2674; ebenso BGH Urteil vom 11. Februar 2004 - VIII ZR 195/03 - NJW 2004, 1102). Ob die Kostenumlegung durch Individualvertrag oder formularvertraglich vereinbart worden ist, macht hier keinen entscheidenden Unterschied. Denn ein Vertrauenstatbestand k366nnte sich insoweit nur aus der - individualvertraglich vereinbarten - H366he der Vorauszahlungen ergeben. Besondere Umst344nde, die ein Vertrauen der Beklagten darauf rechtfertigen k366nnten, dass die abzurech-nenden Kosten nicht - wesentlich - 374ber den Vorauszahlungen liegen w374rden, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Auch nach seiner Auffassung folgt vielmehr ein 334berraschungseffekt erst aus einer Gesamtschau mit weiteren As-pekten. 15 c) Ein 334berraschungseffekt ergibt sich auch nicht aus der Stellung der Klausel 374ber die Verwaltungskosten im Rahmen der allgemeinen Gesch344ftsbe-dingungen. Durch die Platzierung der Klausel in Nr. 17 wird entgegen der Auf-fassung des Berufungsgerichts, die insoweit revisionsrechtlich 374berpr374fbar ist (vgl. Musielak/Ball ZPO 6. Aufl. 247 557 Rdn. 17), auch im Zusammenhang mit der fehlenden Bezifferung der Kosten nicht der Eindruck erweckt, dass es sich 16 - 9 - um eine vergleichsweise unbedeutende Position handele. Die einzelnen Kos-tenpositionen der Liste stehen vielmehr gleichrangig nebeneinander. Es gibt - auch aus der Sicht des Vertragspartners - keinen Grund f374r die Annahme, dass die Kostenpositionen mit fortlaufender Nummerierung weniger bedeutsam sind. Im 334brigen stehen die Verwaltungskosten auch innerhalb der Klausel gut sichtbar an erster Stelle. Aus der Stellung der Klausel k366nnte sich ein 334berraschungseffekt viel-mehr nur dann ergeben, wenn diese in einem systematischen Zusammenhang stehen w374rde, in dem der Vertragspartner sie nicht zu erwarten braucht. Das ist hier indessen nicht der Fall. Nach der Systematik des in der Vertragsanlage enthaltenen Kostenkatalogs ist die Regelung der Verwaltungskosten unter Nr. 17 f374r sich genommen nicht 374berraschend. Aus der 334berschrift: "Aufstellung der Betriebskosten" und dem Umstand, dass die Verwaltungskosten nach 247 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV nicht zu den Betriebskosten geh366ren, folgt nichts anderes (a.A. Schmid Handbuch der Mietnebenkosten 11. Aufl. Rdn. 5519, 5518; GuT 2008, 195). Zum einen sind die Verwaltungskosten ihrer Natur nach ebenfalls Betriebskosten und werden auch von der Definition in 247 1 Abs. 1 BetrKV er-fasst. Dass 247 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV die Verwaltungskosten von den Betriebs-kosten ausnimmt, dient dem Zweck, dass die Verwaltungskosten nicht als sons-tige Kosten nach 247 2 Nr. 17 BetrKV auf Wohnungsmieter umgelegt werden k366n-nen. Die Herausnahme der Verwaltungskosten aus den Betriebskosten be-schr344nkt sich damit entsprechend der Reichweite der BetrKV auf die Kostenum-lage bei der Wohnungsmiete. Allein wegen der im Wohnungsmietrecht abwei-chenden gesetzlichen Regelung wird also die Einordnung der Verwaltungskos-ten bei den Betriebskosten im Rahmen eines Gesch344ftsraummietverh344ltnisses noch nicht ungew366hnlich. 17 - 10 - Auch dadurch, dass die Anlage 1 hier im Wesentlichen der Systematik der BetrKV folgt, entsteht kein falscher Eindruck. In der Anlage befindet sich kein Hinweis auf die BetrKV, der den Vertragspartner glauben machen k366nnte, dass die Kostentatbest344nde nicht weitergehen als die nach der BetrKV umleg-baren Kosten. Da auch sonstige Bezugnahmen auf die BetrKV fehlen, konnte allein die 334berschrift ("Aufstellung der Betriebskosten") die Beklagte als Ver-tragspartnerin nicht zu der Annahme verleiten, dass die Anlage 1 keine Verwal-tungskosten enthalte. 18 d) Auch aus einer Gesamtschau mit den Begleitumst344nden ergibt sich nicht, dass die Klausel 374berraschend ist. Da die Stellung der Klausel aus den oben angef374hrten Gr374nden als taugliches Argument von vornherein ausschei-det, k366nnen in eine Gesamtw374rdigung lediglich die nicht genannte konkrete H366-he der Verwaltungskosten sowie die niedriger festgesetzten Vorauszahlungen einbezogen werden. 19 Diese beiden Faktoren ergeben allerdings - wie bereits ausgef374hrt - auch in ihrer Gesamtheit keinen unzul344ssigen 334berraschungseffekt zu Lasten der Beklagten. Da die Klausel f374r sich genommen f374r die Beklagte als Mieterin von Gesch344ftsr344umen nicht ungew366hnlich, sondern als die Umlage der 374blichen Verwaltungskosten verst344ndlich war, hatte die Beklagte in Anbetracht der indi-vidualvertraglich vereinbarten Vorauszahlungen nicht weniger Grund f374r eine Nachfrage, als wenn die Klausel zur Umlage der Verwaltungskosten ebenfalls individualvertraglich vereinbart worden w344re. 20 2. Die Klausel ist auch nicht wegen Versto337es gegen das Transparenz-gebot nach 247 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam. 21 Danach kann sich eine unangemessene Benachteiligung des Vertrags-partners auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verst344ndlich 22 - 11 - ist (zum Verh344ltnis zu 247 305 c Abs. 1 BGB s. Staudinger/Coester BGB [2006] 247 307 Rdn. 172, 208). Nach dem Transparenzgebot des 247 307 Abs. 1 Satz 2 BGB sind Verwender allgemeiner Gesch344ftsbedingungen nach Treu und Glau-ben verpflichtet, Rechte und Pflichten der Vertragspartner m366glichst klar und durchschaubar darzustellen. Dazu geh366rt auch, dass allgemeine Gesch344ftsbe-dingungen wirtschaftliche Nachteile und Belastungen soweit erkennen lassen, wie dies nach den Umst344nden gefordert werden kann. Abzustellen ist auf die Erkenntnism366glichkeiten eines durchschnittlichen Vertragspartners (Senatsurteil vom 16. Mai 2007 - XII ZR 13/05 - NZM 2007, 516 m.w.N.). Die vorliegende Klausel entspricht diesen Anforderungen. a) Der in Nr. 17 der Vertragsanlage verwendete Begriff der "Kosten der kaufm344nnischen und technischen Hausverwaltung" ist hinreichend bestimmt im Sinne des 247 307 Abs. 1 Satz 2 BGB (KG KGR 2004, 21, JURIS Tz. 39; OLG Hamburg NZM 2002, 388; OLG K366ln NZM 2008, 366, 367; Staudinger/Schlos-ser BGB [2006] 247 305 c Rdn. 117, 247 305 Rdn. 142; Schmid GuT 2008, 195; Beuermann GE 2006, 1335; a.A. OLG Rostock NZM 2005, 507; GuT 2008, 200; Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasing-rechts 10. Aufl. Rdn. 511; Langenberg Betriebskostenrecht der Wohn- und Ge-werberaummiete 5. Aufl. Rdn. B 59; L374tzenkirchen GE 2006, 614, 615). Davon ist auch das Berufungsgericht ausgegangen. 23 Zur Ausf374llung des Begriffs der Verwaltungskosten kann auf die im We-sentlichen 374bereinstimmenden Definitionen in 247 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV und 247 26 Abs. 1 II. Berechnungsverordnung zur374ckgegriffen werden (OLG K366ln NZM 2008, 366, 367; Schmid GuT 2008, 195). Dass diese Regelungen f374r die Ge-sch344ftsraummiete nicht einschl344gig sind, steht ihrer Heranziehung als Hilfsmittel zur n344heren Bestimmung der umlegbaren Kosten nicht im Wege. Auch die He-rausnahme der Verwaltungskosten aus den umlegbaren Kosten nach der 24 - 12 - BetrKV hindert nicht daran, im Bereich der Gesch344ftsraummiete zur Ausf374llung des Begriffs der Verwaltungskosten auf die vorhandene gesetzliche Definition zur374ckzugreifen. 25 Dagegen l344sst sich nicht einwenden, dass in den genannten Vorschriften nur ein Bruchteil der bei der Gesch344ftsraummiete denkbaren Verwaltungskos-ten aufgef374hrt sind und dass sich die Kosten der technischen Hausverwaltung mit anderen Kosten, etwa des Hauswarts, 374berschneiden k366nnen (so OLG Ros-tock GuT 2008, 200, 202; Langenberg Betriebskostenrecht der Wohn- und Ge-werberaummiete 5. Aufl. Rdn. B 59 m.w.N.). Wenn die im Einzelfall anfallenden Verwaltungskosten auch weitere als die gesetzlich definierten Positionen erfas-sen, so folgt daraus, dass die Kosten insoweit bei Heranziehung der gesetzli-chen Definition nicht umlegbar sind. Die Transparenz des Begriffs der Verwal-tungskosten wird dadurch aber nicht ausgeschlossen. Verbleibende Unklarhei-ten gehen 374berdies nach 247 305 c Abs. 2 BGB zu Lasten des Klauselverwen-ders. Wenn sich die Kostenpositionen teilweise 374berschneiden, ist schlie337lich bei der Betriebskostenabrechnung darauf zu achten, dass Kosten nicht doppelt abgerechnet werden, ohne dass sich daraus eine Intransparenz der Klausel ergibt (Schmid GuT 2008, 195). Schlie337lich werden durch die technische Haus-verwaltung auch nicht teilweise Kosten erfasst, die der Instandhaltung und In-standsetzung nach 247 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV zuzuordnen w344ren (so aber OLG Rostock GuT 2008, 200, 202; 344hnlich L374tzenkirchen GE 2006, 614, 615). Viel-mehr sind die Verwaltungskosten als Gemeinkosten von den Kosten von Dienst- oder Werkleistungen im Rahmen einer konkreten Instandhaltungsma337-nahme zu trennen (vgl. BGH Urteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 123/06 - NJW 2007, 1356, 1357; Ludley NZM 2006, 851, 852). Anders mag es sich verhalten, wenn in den allgemeinen Gesch344ftsbe-dingungen in wesentlichen Bereichen gleichartige Kosten - wie etwa die des 26 - 13 - Centermanagements - neben die Verwaltungskosten gestellt werden und da-durch Unklarheiten entstehen (vgl. Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 158/01 - NZM 2005, 863; KG KGR 2004, 21, 22). 27 b) Auch im Hinblick auf die H366he der entstehenden Kosten bedurfte es keiner n344heren Konkretisierung in den allgemeinen Gesch344ftsbedingungen und auch nicht der Festlegung einer H366chstgrenze. Vielmehr hatte die Kl344gerin - wie ausgef374hrt - ein legitimes Interesse an der variablen Ausgestaltung der Kosten-regelung und war die Beklagte als Gesch344ftsraummieterin in der Lage, die ent-stehenden Kosten wenigstens im Groben abzusch344tzen. Soweit der Senat bei einer Klausel, die Verwaltungskosten enthielt, einen Versto337 gegen das Transparenzgebot angenommen hat (Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 158/01 - NZM 2005, 863), waren im entschiedenen Fall die Verwaltungskosten Teil einer wesentlich umfangreicheren Regelung, die auch Versicherungs- und Instandhaltungskosten einschloss und schon im Hin-blick auf den Umfang des Gesamtobjekts, auf das sich die Kosten bezogen, unklar war (vgl. auch OLG K366ln NZM 2008, 366, 367; Ludley NZM 2006, 851, 852 f.). Schlie337lich steht auch das Senatsurteil vom 12. Juli 2006 (- XII ZR 39/04 - NJW 2006, 3057, 3058) nicht entgegen. In jenem Fall handelte es sich um die Kosten einer Werbegemeinschaft, zu welcher der Mieter nach den all-gemeinen Gesch344ftsbedingungen beizutreten verpflichtet war. Die daraus ent-stehenden Kosten waren im Gegensatz zu den hier in Rede stehenden Verwal-tungskosten auch in groben Z374gen nicht ohne weiteres absch344tzbar. 28 - 14 - IV. 29 Der Senat kann in der Sache nicht abschlie337end entscheiden. Denn das Berufungsgericht hat - aus seiner Sicht folgerichtig - keine Feststellungen zu den entstandenen Nebenkosten, der Nebenforderung auf Ersatz vorgerichtli-cher Rechtsanwaltskosten sowie zur Anrechnung der Teilzahlung getroffen. Das Berufungsgericht wird diese Feststellungen nachzuholen und sodann 374ber den gesamten in der Berufung angefallenen Streitgegenstand (einschlie337lich der nicht ausscheidbaren Kosten der Treppenhausreinigung) erneut zu ent-scheiden haben. Hahne Weber-Monecke Richter am Bundesgerichtshof Prof. Dr. Wagenitz ist urlaubs- bedingt verhindert zu unter- schreiben. Hahne Klinkhammer Schilling Vorinstanzen: LG K366ln, Entscheidung vom 22.08.2007 - 14 O 276/06 - OLG K366ln, Entscheidung vom 24.06.2008 - 22 U 131/07 -
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