BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 110/08 Verk374ndet am: 2. Juni 2010 K374pferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247247 133 A, 157 A Zur interessengerechten Auslegung eines Mietvertrages bei der Feststellung, wer den Vertrag auf Vermieterseite abgeschlossen hat. BGH, Urteil vom 2. Juni 2010 - XII ZR 110/08 - LG Kleve AG Rheinberg - 2 - Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 2. Juni 2010 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richterin Dr. V351zina und die Richter Dose, Schilling und Dr. G374nter f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Kleve vom 26. Juni 2008 aufgehoben. Auf die Berufung der Kl344gerin wird das Urteil des Amtsgerichts Rheinberg vom 18. Februar 2008 teilweise abge344ndert und wie folgt neu gefasst: Es wird festgestellt, dass zwischen der Kl344gerin und den Beklag-ten seit dem 1. M344rz 2008 kein Mietverh344ltnis 374ber die Grund-st374cksparzelle N. 4, X. mehr besteht. Im 334brigen wird die Klage abgewiesen. Die Beklagten tragen als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: 1 Die Kl344gerin verlangt die Feststellung, dass zwischen ihr und den Be-klagten kein Pachtverh344ltnis besteht, hilfsweise, dass zwischen ihnen seit dem 1. M344rz 2008 kein Pachtverh344ltnis mehr besteht. 2 Mit notariellem Kaufvertrag vom 13. M344rz 2007 erwarb die Kl344gerin die Grundst374cke Gemarkung W. Flur 22, Flurst374ck 170 und Flurst374ck 178 von dem Alleineigent374mer H. B. und wurde am 4. Oktober 2007 als Eigen-t374merin im Grundbuch eingetragen. Auf den Grundst374cken hatten die Eheleute H. und C. B. die Wochenend- und Ferienhausanlage "D. N. " betrieben, die von der Kl344gerin weiter gef374hrt wird. Die Beklagten "pachteten" mit einem im Jahr 2001 abgeschlossenen schriftlichen Vertrag auf diesem Gel344nde f374r 30 Jahre mit einem Optionsrecht f374r weitere 30 Jahre eine nicht n344her bezeichnete Grundst374cksparzelle, auf der ihnen die Errichtung eines Holzmobilheimes bzw. Holzblockhauses gestattet wurde. Der Vertrag wurde auf Verp344chterseite von H. B. und auf P344chterseite von der Beklagten zu 2 unterzeichnet. Im Kopf des schriftlichen Vertrages war angegeben: "D. N. Fam. B. , U. Stra337e 16, X. ". Unter den Unterschriften der Vertragsparteien war vorgedruckt: "D. N. X. , Eigent374mer und Betreiber: C. und H. B. , U. Stra337e 16, X. ". Die Kl344gerin ist der Ansicht, sie sei mangels Identit344t von Ver344u337erer und Vermieter des Grundst374cks nicht gem344337 247 566 BGB in den Vertrag mit den Beklagten eingetreten. Im 334brigen gen374ge der Ver-trag auch nicht der Schriftform. Vorsorglich k374ndigte die Kl344gerin mit Anwalts-schriftsatz vom 31. Oktober 2007, der den Beklagten am 24. November 2007 zugestellt wurde, den Vertrag zum 29. Februar 2008. 3 - 4 - Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Kl344ge-rin hat das Landgericht der Klage stattgegeben. Mit der vom Landgericht zuge-lassenen Revision verfolgen die Beklagten ihren Klageabweisungsantrag wei-ter. 4 Entscheidungsgr374nde: Die Revision f374hrt zur Aufhebung des Berufungsurteils und auf die Beru-fung der Kl344gerin zur Ab344nderung des Urteils des Amtsgerichts dahin, dass dem Hilfsantrag der Kl344gerin auf Feststellung, dass zwischen den Parteien seit dem 1. M344rz 2008 kein Mietverh344ltnis mehr besteht, stattgegeben wird. 5 I. Das Berufungsgericht hat zur Begr374ndung im Wesentlichen ausgef374hrt: Zwischen den Parteien bestehe kein Mietvertrag 374ber die von den Beklagten genutzte Grundst374cksparzelle. Der Vertrag sei nicht gem344337 247247 578 Abs. 1, 566 BGB auf die Kl344gerin 374bergegangen. Denn der ver344u337ernde Eigent374mer der Grundst374cksparzelle und der Vermieter seien nicht identisch. Eigent374mer und Ver344u337erer der Grundst374cke sei H. B. gewesen. Demgegen374ber sei Vermieterin die die Ferienhausanlage betreibende Gesellschaft des b374rgerli-chen Rechts, genannt N. GbR, bestehend aus H. und C. B. gewesen. Dies ergebe sich aus den Angaben im Kopf und am Ende des Ver-trages. Die Unterschrift des Herrn B. sei danach im Namen der N. GbR erfolgt. 6 - 5 - Ob sich aus der Formulierung des Vertragsformulars der Anschein erge-be, dass auch C. B. Eigent374merin des angemieteten Grundst374cksteils sei, k366nne dahinstehen, weil 247 566 BGB nicht an den Rechtsschein des Eigen-tums ankn374pfe, sondern allein an die rechtliche Position, n344mlich die Identit344t zwischen ver344u337erndem Eigent374mer und Vermieter. Diese Identit344t sei hier nicht gewahrt. Vermieterin sei die als Au337engesellschaft t344tig gewordene GbR, die auch dann Vermieterin geblieben w344re, wenn der Alleineigent374mer H. B. als Gesellschafter ausgeschieden w344re. 7 Eine analoge Anwendung des 247 566 BGB komme hier nicht in Betracht. Der Gesellschaftszweck der N. GbR habe in der Erschlie337ung und Be-bauung der Grundst374cke zum gewerbsm344337igen Betreiben eines Wochenend- und Ferienhausplatzes gem344337 dem Erschlie337ungsplan der Stadt X. be-standen. Die GbR habe folglich ein eigenes Interesse an dem Zustandekom-men und der Durchf374hrung des Mietvertrages gehabt. 8 Auch reiche das konkludente Einverst344ndnis des Herrn B. nicht f374r eine analoge Anwendung von 247 566 BGB aus. 9 II. Diese Ausf374hrungen halten einer rechtlichen 334berpr374fung nicht stand. 10 1. Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass es sich bei dem streitigen Vertrag um einen Mietvertrag handelt. Denn er gew344hrt nur den Gebrauch einer Sache, nicht aber den Bezug von Fr374chten. 11 2. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist jedoch der mit der Klage geltend gemachte Hauptantrag auf Feststellung, dass zwischen den Par- 12 - 6 - teien kein Mietverh344ltnis bestand, unbegr374ndet. Denn der Mietvertrag bestand jedenfalls zwischen dem ver344u337ernden Alleineigent374mer H. B. und den Beklagten. Deshalb ist mit der Eintragung der Kl344gerin als Eigent374merin im Grundbuch am 4. Oktober 2007 zwischen ihr und den Beklagten gem344337 247 566 Satz 1 BGB kraft Gesetzes ein Mietvertrag mit demselben Inhalt zustande ge-kommen (vgl. Senatsurteil vom 3. Mai 2000 - XII ZR 42/98 - NJW 2000, 2346). a) Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass 247 566 Abs. 1 BGB nach seinem Wortlaut die Ver344u337erung des Grundst374cks durch den Ver-mieter und damit die Identit344t zwischen Vermieter und Ver344u337erer verlangt. 13 b) Das Berufungsgericht hat aber bei der Feststellung, wer den Vertrag auf Vermieterseite abgeschlossen hat, die sich aus dem Vertrag und den Um-st344nden ergebenden Interessen der Vertragsschlie337enden nicht hinreichend ber374cksichtigt und damit gegen anerkannte Auslegungsgrunds344tze versto337en. 14 Es hat bei der Wertung, die Worte "Eigent374mer und Betreiber: C. und H. B. " enthielten lediglich eine Beschreibung der Gesellschafter dieser GbR und k366nnten nicht dahin verstanden werden, dass Vermieter auch der Eigent374mer des Mietgrundst374cks werden sollte, f374r die Beurteilung des Wil-lens der Vertragsschlie337enden wesentliche Umst344nde au337er Acht gelassen. 15 Die Beklagten hatten das Grundst374ck zur Errichtung eines Holzblock-hauses gemietet. Im Hinblick auf die damit verbundenen Investitionen und er-forderlichen Finanzierungen wurde die Mietdauer auf 30 Jahre festgelegt und den Beklagten ein anschlie337endes Optionsrecht f374r weitere 30 Jahre einge-r344umt. Angesichts dieser Umst344nde ist davon auszugehen, dass die Interessen der Beklagten auf eine gesicherte langfristige Nutzung gerichtet waren. Deshalb kam einem Abschluss des Vertrages mit dem Eigent374mer des Grundst374cks ein besonderes Gewicht zu. Das langj344hrige Mietverh344ltnis w344re n344mlich, wenn es 16 - 7 - nur mit der GbR und nicht mit dem Eigent374mer abgeschlossen worden w344re, von den f374r die Beklagten nicht durchschaubaren Rechtsbeziehungen zwischen der GbR und dem Eigent374mer abh344ngig gewesen. Dar374ber hinaus h344tte die Gefahr bestanden, dass in dem - hier eingetretenen - Fall der Ver344u337erung des Mietgrundst374cks an einen Dritten die Beklagten mangels Rechts zum Besitz einem Herausgabeanspruch des Erwerbers gem344337 247 985 BGB ausgesetzt w344-ren. Dies h344tte f374r die GbR einen Schadensersatzanspruch der Beklagten we-gen Nichterf374llung des Mietvertrages zur Folge gehabt. F374r diesen Schadens-ersatzanspruch h344tte H. B. als Gesellschafter der GbR auch mit sei-nem Privatverm366gen haften m374ssen. Ein Vertragsabschluss mit dem Eigent374-mer H. B. lag somit im Interesse aller Beteiligten. Bei Ber374cksichtigung dieses Interesses der Beteiligten kann dem Wort "Eigent374mer" im Vertrag nicht lediglich eine die Gesellschafter beschreibende Wirkung beigemessen werden. Vielmehr l344sst es auf den Willen der Beteiligten schlie337en, dass der Eigent374mer H. B. Vertragspartner auf Vermieter-seite werden sollte. Dabei ist ohne Belang, ob die Vertragsschlie337enden verse-hentlich davon ausgegangen sind, dass C. und H. B. gemeinsam, sei es in Bruchteils- oder Gesamthandsgemeinschaft, Eigent374mer des Grund-st374cks waren. Denn dies 344ndert nichts an dem Willen der Vertragsschlie337en-den, dass jedenfalls der (bestimmbare) Eigent374mer H. B. , der den Vertrag allein als "Verp344chter" unterzeichnet hat, Vertragspartner werden sollte. Es ist deshalb bei interessengerechter Auslegung des Mietvertrages davon auszugehen, dass der Alleineigent374mer H. B. Vermieter war. 17 c) Auf die in der Rechtsprechung und Literatur umstrittene Frage, ob und gegebenenfalls wann 247 566 Abs. 1 BGB analog anwendbar ist, wenn es an ei-ner Identit344t zwischen Vermieter und Ver344u337erer fehlt (vgl. zum Streitstand: Staudinger/Emmerich (2008) 247 566 BGB Anm. X 1. b; M374nchKomm/H344ublein 18 - 8 - 5. Aufl. 247 566 BGB Rdn. 21 m.w.N.) kommt es folglich im vorliegenden Fall nicht an. 19 3. Der Hilfsantrag der Kl344gerin, der auf die Feststellung gerichtet ist, dass zwischen den Parteien seit dem 1. M344rz 2008 kein Pachtverh344ltnis mehr be-steht, ist demgegen374ber begr374ndet. 20 Der Mietvertrag ist durch die fristlose K374ndigung der Kl344gerin vom 31. Oktober 2007, die den Beklagten am 24. November 2007 zugegangen ist, zum 29. Februar 2008 beendet worden. Die vereinbarte Laufzeit des Mietver-trages von mehr als einem Jahr ist nicht wirksam, weil der Mietvertrag nicht der schriftlichen Form gen374gt (247 550 i.V.m. 247 578 Abs. 1 BGB). Der Mietvertrag gilt deshalb f374r unbestimmte Zeit und konnte von der Kl344gerin mit der Frist des 247 580 a Abs. 1 Nr. 3 BGB ordentlich gek374ndigt werden. a) 247 550 BGB will nach st344ndiger Rechtsprechung des Senats in erster Linie sicherstellen, dass ein sp344terer Grundst374ckserwerber, der kraft Gesetzes auf Seiten des Vermieters in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Miet-verh344ltnis eintritt (247 566 Abs. 1 BGB), dessen Bedingungen aus dem schriftli-chen Vertrag ersehen kann. Dazu ist erforderlich, dass sich die f374r den Ab-schluss des Vertrages notwendige Einigung 374ber alle wesentlichen Vertragsbe-dingungen - insbesondere 374ber den Mietgegenstand, den Mietzins sowie die Dauer und die Parteien des Mietverh344ltnisses - aus einer von beiden Vertrags-parteien unterzeichneten Urkunde ergibt (Senatsurteil BGHZ 176, 301= NJW 2008, 2178 - Tzn. 13, 18). Werden wesentliche vertragliche Vereinbarungen nicht im Mietvertrag selbst schriftlich niedergelegt, sondern in Anlagen ausgela-gert, m374ssen die Parteien die Zusammengeh366rigkeit dieser Schriftst374cke in ge-eigneter Weise zweifelsfrei kenntlich machen (Senatsurteil vom 9. April 2008 - XII ZR 89/06 - NJW 2008, 2181 Tz. 24, 27). 21 - 9 - b) Danach wahrt der Mietvertrag nicht die Schriftform des 247 550 BGB. 22 23 aa) Zu Recht r374gt die Revision, dass bereits das Mietgrundst374ck im Ver-trag nicht hinreichend bezeichnet ist. Dem Mietvertrag ist nicht zu entnehmen, welcher Teil des Grundst374cks Gegenstand des Vertrages ist. Er enth344lt bis auf verschiedene handschriftlich eingef374gte Quadratmeterangaben keine Anhalts-punkte f374r eine Bestimmbarkeit des Mietobjekts. Soweit die Beklagten behaup-ten, mit Abschluss des Mietvertrages sei das Mietgrundst374ck in einen Lageplan eingezeichnet worden, der Bestandteil des Mietvertrages geworden sei, wird dadurch die Schriftform nicht gewahrt. Denn der Mietvertrag enth344lt keine Be-zugnahme auf einen Lageplan, auch ist ein solcher nicht mit dem Mietvertrag verbunden. - 10 - bb) Deshalb kann dahingestellt bleiben, ob die auf Mieterseite nur von einer Person ohne Vertretungszusatz geleistete Unterschrift der Schriftform ge-n374gt, obwohl Vertragspartner auf Mieterseite Eheleute sind (vgl. Senatsurteil BGHZ 176, 301= NJW 2008, 2178 226 Tz. 26; BGHZ 125, 175, 178 ff.). 24 Hahne V351zina Dose Schilling G374nter Vorinstanzen: AG Rheinberg, Entscheidung vom 18.02.2008 - 13 C 265/07 - LG Kleve, Entscheidung vom 26.06.2008 - 6 S 47/08 -
Full & Egal Universal Law Academy