BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 112/09 Verkündet am: 4. Mai 2011 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m ündliche Verhandlung vom 4. Mai 2011 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die Richter Weber - Monecke, Dose, Schilling und Dr. Günter für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 18. Juni 2009 aufgehoben. Die Berufung der Beklagten gegen das Urtei l des Amtsgerichts Köln vom 20. November 2007 wird zurüc k gewiesen. Die Kosten de r Rechtsmittelverfahren werden den Beklagten als Gesamtschuldnern auferlegt. Von Rechts wegen Tatbestand : Die Klägerin begehrt von de n Beklagten die Zahlung von Verwaltung s- kosten . Im Jahr 2004 mieteten die Beklagten von der Klägerin gewerbliche Mie t räume. Gemäß § 4 des Mietvertrages belaufen sich die Vorauszahlung en für Heizkosten auf 495 auf ebenfalls 495 b ei einer m o natlichen Grundmiete von 5.197,50 Mietn e benkosten verweist der Mietvertrag auf seine Anlage 1. Diese enthält eine Au f stellung der einzelnen Betriebskosten. Unte r Nr. 17 sind als s onstige 1 2 - 3 - Betrieb s kosten unter anderem " die Kosten der kaufmännischen und techn i- schen Hau s verwaltung der Mietsache " aufgeführt. Mit Schreiben vom 30. Oktober 2006 e r folgte die Abrechnung der Betriebskosten für das Abrec h- nungsjahr 2005. D a n ach entfällt auf die Verwaltungsgebühr en ein Betrag von 2. 652,80 Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der B e- klagte n hat das Landgericht das amtsgerichtliche Urteil abgeändert und die Klage abgewi e sen. Hiergegen wendet sich die Klägerin mit ihrer vom Landgericht zugela s- senen Revisio n. Entscheidungsgründe : Die Revision hat Erfolg. Sie führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückweisung der Berufung und damit zur Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. I. Das Berufungsgericht vertritt die Auffassung, § 4 des Mietvertrages in V erbindung mit Nr. 17 der Anlage 1 zum Mietvertrag beinhalte eine unwirksame allg e meine Geschäftsbedingung. Es könne dahinstehen, ob diese Bestimmung b e reits wegen unangemessener Benachteiligung der Mieter gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam sei. Jedenfalls bedeute die Übe r- bürdung von nicht bezifferten Hausverwaltungskosten auf die Beklagten durch eine allgemeine Geschäftsbedingung eine Überraschung s klausel gemäß 3 4 5 6 - 4 - § 305 c BGB und sei unwirksam, weil sie in ihrer konkreten A uswirkung von den Erwartungen des Vertragspartners des Verwenders deutlich abweiche und di e- ser mit ihr ve r nünftigerweise nicht habe zu rechnen brauch e n . II. Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand. Der Senat hat nach Erla ss des angefochtenen Urteils entschieden, dass eine in einem gewerblichen Mietverhältnis vereinbarte - mit der hier streitg e gen - ständlichen Klausel inhaltsgleichen - Formularklausel zur Umlage der "Ko s ten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung " nicht überraschend im Sinne von § 305 c Abs. 1 BGB ist und den Mieter auch nicht im Sinne von § 307 BGB unangemessen benachteilig t (Senatsurteil BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671; siehe auch S e natsurteil vom 24. Februar 2010 - XII ZR 69/08 - NJW - RR 2010, 739) . 1. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts handelt es sich bei der streitgegenständlichen Klausel nicht um eine Überraschungsklausel im Si n- ne des § 305 c BGB. Die Umlegung von Verwaltungskosten auf den gewerblichen Mieter ist nicht so ungewöh nlich, dass dieser als Vertragspartner damit nicht zu rechnen brauchte. Etwas anderes ergibt sich weder aus der Art der Kosten noch aus den sonstigen Umständen (vgl. Senatsurteil BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 9). Die Frage der Einbeziehung der Klau sel ist au f grund des Vertragsinhalts zu beurteilen , § 305 c BGB . Dass die Bewertung der Klausel nicht von der H ö he 7 8 9 10 11 - 5 - der Kosten im Einzelfall und deren Verhältnis zu anderen Positionen abhä n gen kann, zeigt sich schon daran, dass zum Zeitpunkt des Vertrag s sch lusses noch nicht fes t stehen muss, welche Kosten entstehen werden. Der Mieter ist insoweit vor überhöhten Forderungen durch das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot g e- schützt, das den Vermieter etwa dazu verpflichtet, den Mieter von der Uml e- gung nicht erfor derliche r Kosten freizustellen (Senat s urteil BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 11). Der Vermieter kann die Verwaltungskosten im Ra h- men des Ortsüblichen und Notwendigen umlegen. Daraus ergibt sich gleichze i- tig, dass die Kosten nicht zu einem Übe r raschungsef fekt führen. Wenn sie sich im Rahmen des Ortsüblichen halten, können sie von de m gewerblichen Mieter wenigstens im Groben abg e schätzt werden ( vgl. Senatsurteil BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 12 mwN). Das Berufungsgericht hat nicht in Frage gestellt, dass die in der Nebe n- kost enabrechnung vom 30. Oktober 2006 mit 5,5 % der Bruttomiete vera n- schlagten Verwaltungskosten üblich sind. Demnach mussten die Bekla g ten als gewerbl i che Mieter aufgrund der Beschreibung der Kostenposition ("Kosten der kaufmännische n und technischen Hausverwaltung") auch ohne zusätzliche Au f- klärung oder Bezifferung der Kosten damit rechnen, dass Kosten in dieser Gr ö- ßenordnung anfallen werden (vgl. Senatsu r teil BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn . 13). Ebenso wenig verschleiert die st reitgegenständliche Klausel in Verbi n- dung mit den auf die Nebenkosten zu leistenden Vorauszahlungen die wahre Höhe der vom Mieter insgesamt zu tragenden Betriebskosten. Ausweislich des vom Berufungsgericht in Bezug genommenen § 4 des Mietvertrages bela ufen sich die Vorauszahlung en für Betriebskosten (ohne Heizko sten) auf 495 n- 12 13 14 - 6 - über beträgt der auf die Beklagten umgelegte Anteil der Hausverwalterko s ten 2.652,80 ar belaufen sich die - auf die Beklagten umgelegten - gesa m ten Betriebskosten (ohne Heizkosten) a uf insgesamt 10.381,34 nicht, dass die Klausel zur Umlage der Verwaltungskosten überr a schend ist. Denn ein Mieter darf nicht ohne weiteres darauf vertrauen, dass sich die Kosten im Rahmen der Vorauszahlung en halten. Nach der Rechtspr e c hung des Senats begründet allein der Umstand, dass die vom gewerblichen Vermi e ter verlangten Betriebskostenvorauszahlung en die später entstandenen Kosten deutlich unte r- schreiten, noch keinen Vertrauenstatbestand, der wegen unzureichender Au f- klärung eine Sc hadensersatzpflicht des Vermieters ausl ö sen oder den Mieter aufgrund § 242 BGB zu einer Leistungsverweigerung berechtig t en kön n te. Ein solcher Vertrauenstatbestand erfordert vielmehr das Vorliegen besonderer U m- stände (Senatsurteil BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 14 mwN ). Besond e- re Umstände, die ein Vertrauen der Beklagten darauf rechtfertigen könnten, dass die abzurechnen den Kosten nicht - wesentlich - über den Vorauszahlu n- gen liegen würden, hat das Berufungsgericht nicht fes t gestellt. Ein Überraschun gseffekt ergibt sich auch nicht aus der Stellung der Klausel über die Verwaltungskosten im Rahmen der allgemeinen Geschäftsb e- dingungen. Durch die Plat zie r ung der Klausel in Nr. 17 wird auch im Zusa m- menhang mit der fehlenden Bezifferung der Kosten nicht der Eindruck e r weckt, dass es sich um eine vergleichsweise unbedeutende Position handele. Zur we i- teren Begründung nimmt der Senat auf seine Entscheidung vom 9. Dezember 2009 Bezug ( Senatsurteil BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 16 ff.). Schließlich folgt auch nicht aus einer Gesamtwürdigung der Umstände, hier als o der im Mietvertrag nicht genannten konkreten Höhe der Verwaltung s- kosten sowie die niedriger festgesetzten Vorauszahlungen, dass die Klausel übe r raschend ist. Hätten die Beklagten nähere Angaben ü ber die Kosten haben 15 16 - 7 - wollen, hätten sie ins o weit nachfragen müssen (vgl. Senatsurteil BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 20). 2. Die Klausel benachteiligt die Beklagten als Mieter auch nicht unang e- messen im Sinne von § 307 BGB. a) Der Senat hat bereit s entschieden, dass die Klausel nicht wegen Ve r- stoßes gegen das - vom Berufungsgericht nicht er wogene - Transp a renzgebot nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam ist (z ur Begründung im Einze l nen siehe Senatsurteil BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 21 ff. ; s. auch Senat s- urteil vom 24. Februar 2010 - XII ZR 69/08 - NJW - RR 2010, 739 Rn. 7 ff.) . b) Ebenso wenig führt die Klausel zu einer unangemessenen Benachte i- ligung gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB . D er Senat hat in seinem Urteil vom 9. Dezember 2 009 ausgeführt, dass die Umlegung von Verwaltung s- kosten bei der Geschäftsraummiete nicht ung e wöhnlich ist (Senatsurteil BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 10 mwN; s. auch Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet - , Pacht - und Leasin g rechts 10 . Aufl. R n. 511) . Zudem erlaubt die streitgegenständliche Klausel dem Vermieter nur, die Verwaltung s- kosten im Rahmen des Ortsüblichen und Notwendigen um zu l e gen; demgemäß wird der Mieter - wie oben bereits ausgeführt - vor überhöhten Forderungen durch das allgemeine Wirtschaftlichkeit s gebot geschützt ( Senatsurteile BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 11 f. und vom 24. Februar 2010 - XII ZR 69/08 - NJW - RR 2010, 739 Rn. 11 ) . III. 17 18 19 20 - 8 - Da die erforderlichen Feststellungen getroffen sind bzw. die de r Klag e- forderung zugrundeliegenden Tatsachen unstreitig sind , kann der Senat a b- schließend in der Sache en t scheiden , § 563 Abs. 3 ZPO . Nach de r vom Berufungsgericht in Bezug genommenen Nebenkostena b- rechung vom 30. Oktober 2006 entfielen an Betriebskosten für d as hier strei t- gegenständliche Ab rechnungsjahr 2005 insgesamt 10.381,34 k- sichtigung der Vorauszahlung en in e in er Gesamth öhe von 5.197,50 sich zu Lasten der Beklagten eine Nachzahlung von 5.183,84 . H iervon ist ihr Guthaben aus der Heiz - Wasserkostenabrechnung in Höh e von 3.395,94 a b- zuziehen , so dass der vom Amtsgericht ausgeurteilte Zahlbetrag ve r bleibt . 21 - 9 - Soweit die Beklagten in der mündlichen Verhandlung ausgeführt haben, in den Hausverwalterkosten seien auch nicht umlagefähige Kosten enthalten, fehlt es hierzu an Feststellungen seitens des Berufungsgerichts. Eine or d- nungsgemäße Gegenrüge ist nicht erhoben. Hahne Weber - Monecke RiBGH Dose ist tagungs - bedingt verhindert zu un - te r schreiben. Hahne Schilling Günter Vorinstanzen: AG Köln, Entscheidung vom 20.11.2007 - 217 C 180/07 - LG Köln, Entscheidung vom 18.06.2009 - 1 S 393/07 - 22
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