BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 112/10 Verkündet am: 26. September 2012 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 535, 307 Bb, 3 10, 286 a) Die formularmäßig vereinbarte Klausel eines Mietvertrages über Geschäft s- räume, die dem Mieter eines in einem Einkaufszentrum belegenen Ladenl o- kals als Nebenkosten nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des "Centerm a- nagers" auferlegt, ist intranspar ent und daher unwirksam; die Wirksamkeit einer daneben ausdrücklich vereinbarten Übertragung von Kosten der "Ve r- waltung" wird dadurch alle r dings nicht berührt (Fortführung des Senatsurteils vom 3. August 2011 - XII ZR 205/09 - NJW 2012, 54). b) Zur Umlagef ähigkeit von Hausmeisterkosten. - 2 - c) Gerät der Mieter mit Nebenkostenvorauszahlungen in Verzug, bleiben dem Vermieter die aus dem Schuldnerverzug folgenden Rechte grundsätzlich auch nach dem Eintritt der Abrechnungsreife erhalten; ihm sind deshalb für die Zeit bis zur Abrechnungsreife auch dann noch Verzugszinsen auf rüc k- ständige Vorauszahlungen zuzusprechen, wenn die Betriebskostenvorau s- zahlungen selbst wegen eingetretener Abrechnungsreife nicht mehr verlangt werden können. BGH, Urteil vom 26. September 2012 - XII ZR 112/10 - OLG Naumburg LG Halle - 3 - Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 26. September 2012 durch die Richter Dr. Klinkhammer, Schilling, Dr. Günter, Dr. Nedden - Boeger und Dr. Botur für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 9. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Naumburg vom 6. Juli 2010 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als darin zum Nachteil der Klägerin e r- kannt worden ist. Die Beklagte wird verurteilt, an di e Klägerin über die bereits zue r- kannten 17.924,76 nebst Verzugszinsen in Höhe von 10 % aus 1.588,73 No vember 2005 hinaus weitere 13.583,76 zu zahlen. Insoweit wird die Berufung der Beklagten gegen das U r teil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Halle vom 5. Mai 2008 zurückgewiesen. Im übr igen Umfang der Aufhebung wird die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revis i- onsverfahrens, an das Oberlandesgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand : Die Parteien sind durch einen Formularmietvertrag ü ber ein Ladenlokal in einem Nahversorgungszentrum in H. miteinander verbunden, der von ihren Rechtsvorgängern im Jahre 1995 abgeschlossen wurde. Die Klägerin als Ve r- 1 - 4 - mieterin verlangt - soweit im Revisionsverfahren noch von Interesse - Nachza h- lungen auf ihr e Betriebskostenabrechnungen für 2004, 2005 und 2006 sowie ausgerechnete Verzugszinsen wegen der unvollständigen bzw. verspäteten Zahlung der monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen durch die Beklagte in den Jahren 2004 und 2005. Hinsichtlich der von der Klägerin er stellten B e- triebskostenabrechnungen ist zwischen den Parteien insbesondere str eitig, ob und in welchem Umfang einzelne, die Gemeinschaftseinrichtungen des Na h- versorgungszent rums betreffende Nebenkosten wirksam (anteilig) auf die Mi e- ter umgelegt worden sind. Insoweit heißt es im Vertrag: "§ 8/II: 1. Sämtliche Nebenkosten des Nahversorgungszentrums, insb e- sondere alle Kosten des Betriebes und der Instandhaltung der technischen Anlagen werden von allen Mietern anteilig getr a- gen. Nebenkosten werden in ihrer tatsächlich nachgewiesenen Höhe ohne Beschränkung auf die in der Anl. 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung aufgeführten Kosten auf die Mieter umgelegt. Insbesondere sind dies die Kosten für: - Heizung, darin enthalten die Kosten des Betrie bs, der Wa r- tung und Pflege und die Instandhaltung sowie des Energi e- verbrauchs aller Einrichtungen, die Heizungs - und Lü f- - Hausmeister, Betriebspersonal, Centermanager und Ve r- - die Wartung und Instandhaltung aller technischen Einric h- - - 5 - Das Landgericht hat die Klage teilweise für begrü ndet gehalten und die Beklagte verurteilt, an die Klägerin 61.388,90 diese Entscheidung haben beide Parteien Rechtsmittel eingelegt. Während die Berufung der Klägerin erfolglos geblieben ist, hat das Oberlandesgericht die an gefochtene Entscheidung auf die Berufung der Beklagten abgeändert und diese lediglich für verpflichtet gehalten, an die Klägerin 17.924,76 n- sen zu zahlen. Hiergegen richtet sich die vom Senat zugelassene Revision der Klägerin. Entscheidungsgründ e: Die zulässige Revision hat Erfolg. I. Das Oberlandesgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im W e- sentlichen ausgeführt: Die Übertragung der Nebenkosten für "Versicherungen" sei wegen eines Verstoßes gegen das Transparenzgebot unwirksam. Zur Au s- legung dieses Begriffes könne insbesondere nicht auf die Anlage 3 zur II. Be - rechnungsverordnung zurückgegriffen werden, weil die Parteien bei Vertrag s- schluss eine Beschränkung auf die dort genannten Versicherungen gerade nicht vereinbaren wollten. Auc h die Kosten für die Wartung der Brandschutz - und Lüftungsanlagen könnten nicht auf die Mieter umgelegt werden. Wartung s- kosten dienten der Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs. Zwar dür f- ten solche Aufwendungen in gewerblichen Mietverträgen auch formu larmäßig auf den Mieter übertragen werden. Die darin liegende Abweichung vom geset z- lichen Leitbild finde allerdings dann ihre Grenzen, wenn dem Mieter die Erha l- 2 3 4 - 6 - tungslast für gemeinschaftlich genutzte Flächen und Anlagen auferlegt werde. In solchen Fällen s ei die Übertragung der Kosten auf den Mieter nur in einem bestimmten, zumutbaren Rahmen zulässig; eine solche Kostenbegrenzung sei aber nicht vorgesehen. Die Übertragung der Nebenkosten für den "Centermanager" sei unwir k- sam, weil es diesem Begriff an je glicher Transparenz fehle und nicht ersichtlich sei, welche Kosten einbezogen werden und welche Leistungen hiervon erfasst werden sollten. Darin sei auch bei einem Vertragsschluss vor endgültiger Fe r- tigstellung des Objekts kein Eingriff in die Vertragsfrei heit zu sehen, weil es auch in diesen Fällen Aufgabe des Vermieters sei, die unter den Begriff des Centermanagements fallenden Kosten zur Vermeidung einer uferlosen Auswe i- tung genau zu bezeichnen. Auch die Klausel, mit der die Nebenkosten für die "Verwaltu ng" des Objekts auf die Mieter umgelegt werden, sei nicht hinreichend transparent. Zwar sei in formularmäßigen Gewerberaummietverträgen die U m- lage von Verwaltungskosten grundsätzlich zulässig. Dies gelte aber nicht, wenn neben Verwaltungskosten auch noch K osten für den Centermanager in die Klausel aufgenommen werden. Der Begriff des Centermanagements sei für sich schon intransparent; werde er neben den Begriff der Verwaltung gestellt, erh e- be sich zusätzlich die Frage, welche Tätigkeiten durch die beiden Beg riffe j e- weils bezeichnet werden sollen. Dies lasse sich durch Auslegung nicht ermitteln und auch Anhaltspunkte für ein übereinstimmendes Verständnis der Parteien von diesen Begriffen fänden sich nicht. Auch die Kosten für den "Hausmeister" seien wegen V erstoßes gegen das Transparenzgebot nicht wirksam übertragen worden. Zwar sei die Verg ü- tung des Hausmeisters als Betriebskostenposition im Sinne der Betriebskoste n- verordnung grundsätzlich umlagefähig. § 2 Nr. 14 BetrKV nehme jedoch au s- drücklich solche Verg ütungen von den umlagefähigen Betriebskosten aus, die 5 6 - 7 - dem Hausmeister für die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schö n- heitsreparaturen oder die Hausverwaltung gewährt werden. Eine solche B e- schränkung sei von den Parteien in § 8/II des Mietvertrage s gerade nicht vo r- genommen worden, so dass der Mieter nicht vorhersehen könne, welche Täti g- keiten des Hausmeisters durch die umgelegte Vergütung abgegolten werden sollen. Zudem könnten in den Hausmeisterkosten auch solche Kosten enthalten sein, die eine In standhaltung oder Instandsetzung von Allgemeinbereichen b e- treffen. Die Klausel sei daher auch deshalb unwirksam, weil sie der Beklagten ohne Kostenbegrenzung die Erhaltungslast der gemeinsam mit anderen Mi e- tern genutzten Flächen und Anlagen auferlege. Schließlich könne die Klägerin auch keine Verzugszinsen auf die z u- nächst rückständig gebliebenen Nebenkostenvorauszahlungen für die Jahre 2004 und 2005 verlangen. Nach Abrechnung der Nebenkosten bestehe alle n- falls ein vertraglicher Anspruch des Vermieters auf Nachzahlung eines mögl i- chen Abrechnungssaldos, nicht jedoch mehr auf Zahlung einer Vorauszahlung. Ein Nachzahlungsanspruch bestehe für die Klägerin indessen nicht, so dass sich die Beklagte auch nicht in Verzug befunden habe. II. Diese Ausführungen halten rechtlicher Nachprüfung nicht in allen Pun k- ten stand. 1. Ohne Erfolg wendet sich die Revision allerdings gegen die Beurteilung des Berufungsgerichts, dass die Nebenkosten für "Versicherungen" und "Ce n- termanager" wegen Verstoßes gegen das Transp arenzgebot nicht wirksam auf die Beklagte übertragen worden seien. 7 8 9 - 8 - a) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwir k- sam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB kann sich eine unangemessene Benac h- teiligung auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist. Gerade bei Vereinbarungen zur Übertragung von Mietnebenkosten kommt diesem Transpare nzgebot eine besondere Bedeutung zu. Mietnebenkosten sind Bestandteil der Miete. Die Angemessenheit und Marktgerechtigkeit der von ihm zu zahlenden Miete kann der Mieter nur dann verlässlich beurteilen, wenn er sich anhand einer ausdrücklichen und inhaltli ch genügend bestimmten U m- lagevereinbarung zumindest ein grobes Bild davon machen kann, welche z u- sätzlichen Kosten neben der Grundmiete auf ihn zukommen können (Senatsu r- teil vom 6. April 2005 - XII ZR 158/01 - NZM 2005, 863, 865). Abzustellen ist dabei auf die Erkenntnismöglichkeit eines durchschnittlichen Mieters zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses (Senatsurteil vom 24. Februar 2010 XII ZR 69/08 - NZM 2010, 279 Rn. 8 mwN ). An diesen Grundsätzen ändert auch die von der Revision hervorgehob e- ne marktbehe rrschende Stellung der Beklagten im Bereich des Einzelhandels nichts. Verstöße gegen das Transparenzverbot entsprechen nicht den Gebrä u- chen und Gepflogenheiten im Handelsverkehr (§ 310 Abs. 1 Satz 2 BGB). Es trifft sicherlich zu, dass ein marktmächtiger Ve rtragspartner auf Mieterseite eher in der Lage sein wird, seine Vorstellungen bei den Vertragsverhandlungen mit dem Vermieter durchzusetzen. Hieraus lässt sich aber nicht etwa eine Ve r- pflic h tung des marktmächtigen Mieters ableiten, bereits vor Vertragsschl uss auf die Konkretisierung oder Beseitigung intransparenter oder sonst benachteil i- gender Klauseln zu dringen (vgl. Senatsurteil vom 3. August 2011 XII ZR 205/09 - NJW 2012, 54 Rn. 16). Denn die Verantwortung für den Inhalt von Allgemeinen Geschäftsbedin gungen ist im rechtlichen Ausgangspunkt stets 10 11 - 9 - vom Klauselverwender - und somit hier von der Vermieterin - zu übernehmen (vgl. Schmidt NZM 2012, 495, 497). b) Nach den oben genannten Maßstäben ist die Übertragung der Kosten für "Versicherungen" unwirksa m. Die Klausel ist inhaltlich unklar, weil sie dem Mieter keine Anhaltspunkte dafür bietet, im Rahmen seiner wirtschaftlichen Ka l- kulation Art und Höhe der möglicherweise auf ihn zukommenden Versich e- rungskosten abschätzen zu können. Der Senat hat aus diesem Grunde schon vergleichbare Klauseln, welche bei der Geschäftsraummiete eine Übertragung der Kosten für "übliche Versicherungen" zum Gegenstand hatten, im Hinblick auf einen Verstoß gegen das Transparenzgebot für unwirksam erachtet (S e- natsurteil vom 6. Apr il 2005 - XII ZR 158/01 - NZM 2005, 863, 865). Entgegen der Auffassung der Revision kann zur Ausfüllung des im Ve r- trag verwendeten Versicherungsbegriffes auch nicht auf die in Nr. 13 der Anl a- ge 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnu ngsverordnung bzw. nunmeh r in § 2 Nr. 13 BetrKV enthaltene Definition zurückgegriffen werden. Zwar steht einer Hera n- ziehung dieser für die Wohnraummiete geltenden Regelwerke als Hilfsmittel zur Bestimmung umlegbarer Kosten nicht grundsätzlich entgegen, dass sie für die Geschäftsra ummiete nicht einschlägig sind. Im vorliegenden Fall scheidet ein Auslegungsrückgriff auf die genannten Bestimmungen allerdings aus, denn u n- abhängig davon, dass sich die maß geblichen Regelungen in der II. Berech - nungsverordnung bzw. in der BetrKV nicht all gemein zu Versicherungskosten, sondern nur zu einer Definition der Kosten für die Sach - und Haftpflichtversich e- rung verhalten, hat das Berufungsgericht mit Recht darauf abgestellt, dass eine Beschränkung der auf den Mieter umzulegenden Versicherungsk osten auf die Kosten der in Nr. 13 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverord - nung gesetzlich definierten Versicherungen nach der eindeutigen Formulierun g in den Einleitungssätzen zu § 8/II Nr. 1 des Mietvertrages ausgeschlossen we r- 12 13 - 10 - den sollte. Ergibt sich aus dem Vertrag aber die ausdrückliche Bestimmung, dass eine Beschränkung auf die in der II. Berechnungsverordnung bzw. der BetrKV gesetzlich definierten Sach - und Haftpflichtversicherungen nicht gewollt ist, kann eine Auslegung des in der Klausel ver wendeten Versicherungsbegri f- fes nicht zu dem Ergebnis führen, dass (nur) gerade diese gesetzlich definierten Versicherungen auf den Mieter übertragen worden seien. c) Der Senat hat zwischenzeitlich entschieden, dass bei der Geschäft s- raummiete die formu larmäßig vereinbarte Übertragung nicht näher aufg e- schlüsselter Kosten eines "Centermanagers" auf den Mieter unwirksam ist, da es diesem Begriff an a usreichender Transparenz fehlt (Senatsurteil vom 3. August 2011 - XII ZR 205/09 - NJW 2012, 54 Rn. 15). An d ieser Beurteilung hält der Senat fest. Das Berufungsgericht hat zutreffend ausgeführt, dass die Klausel nicht erkennen lasse, welche Kosten einbezogen werden oder welche Leistungen dem Inhalt nach vom Centermanagement erfasst werden sollen. Gerade weil die Klägerin daneben auch eine Umlage von Verwaltungskosten, Kosten für den Hausmeister sowie Raumkosten für Büro - , Verwaltungs - und Technikräume verlangt, ist nicht ersichtlich, welche sonstigen Kosten noch unter dem Begriff des Centermanagements anfalle n. Zur Beschreibung des Tätigkeitsbereichs eines "Centermanagers" stehen weder DIN - Normen noch etwa allgemein ane r- kannte Richtlinien einer Berufsorganisation zur Verfügung (Schultz PiG Bd. 85 [2009], 105, 109; Blank LMK 2011, 323293). Eine von allen beteil igten Mark t- kreisen in der Immobilienwirtschaft anerkannte Übung, wonach der Begriff des Centermanagements stets in einem bestimmten Sinne aufzufassen sei, hat die Klägerin nicht auf ge zeigt und das Berufungsgericht nicht festgestellt. Aus sich heraus erlaub t der Begriff des Centermanagements keine Eingrenzung der d a- mit inhaltlich verbundenen Einzelpositionen, weil etwa auch Aufwendungen für 14 15 - 11 - Marktanalysen, Ermittlung von Kundenwünschen, Werbe - und PR - Maßnahmen, Dekoration, Veranstaltungen sowie sonstige Profi lierungsmaßnahmen davon erfasst sein könnten. Weil der Umfang der durch den Centermanager zu ergre i- fenden Maßnahmen im vorliegenden Mietvertrag auch nicht im Einzelnen b e- schrieben und eingegrenzt worden ist, können die hierunter entstehenden Ko s- ten für die Mieterin nicht einmal im Groben abgeschätzt werden, so dass die Klausel intransparent und daher unw irksam ist (Senatsurteil vom 3. August 2011 XII ZR 205/09 - NJW 2012, 54 Rn. 15). 2 . Das Berufungsgericht geht ferner zu Recht davon aus, dass die for m u- larmäßige Überbürdung der Kosten für einen "Hausmeister" und für die "Wa r- tung und Instandhaltung aller technischen Einrichtungen" den Mieter im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB unangemessen benachteiligt, soweit ihm dadurch die Erhaltungslast fü r das gesamte Nahversorgungszentrum auferlegt werden kann. a) Nach § 535 Abs. 1 BGB hat der Vermieter dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erha lten. Ihm obliegt somit die Instandhaltung und Instandsetzung des Mietobjekts. Die Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung kann nach der Rechtsprechung des Senats bei der Geschäftsraummiete formularmäßig auf den Mieter übertragen werden, soweit sie sich auf Schäden erstreckt, die dem Mietgebrauch oder der Risik o- sphäre des Mieters zuzuordnen sind. Die zulässige Abweichung vom gesetzl i- chen Leitbild findet aber dort ihre Grenze, wo dem Mieter die Erhaltungslast von gemeinsam mit anderen Mietern gen utzten Flächen und Anlagen ohne B e- schränkung der Höhe nach auferlegt wird. Denn damit werden dem Mieter auch Kosten übertragen, die nicht durch seinen Mietgebrauch veranlasst sind und die nicht in seinen Risikobereich fallen. Ihm werden dadurch, dass er di e gemei n- 16 17 - 12 - schaftlich genutzten Flächen und Anlagen in dem bei Mietbeginn bestehenden, in der Regel gebrauchten Zustand vorfindet, die Kosten für die Behebung a n- fänglicher Mängel bzw. bereits vorhandener Abnutzungen durch Reparatur oder Erneuerung überbürdet, deren Höhe für ihn nicht überschaubar ist. Darüber hinaus werden ihm Kosten für Schäden auferlegt, die von Dritten verursacht worden sind, für deren Handeln er keine Verantwortung trägt, so dass auch i n- soweit ihm nicht zurechenbare und der Höhe nach nicht vorhersehbare Kosten auf ihn übertragen werden. Diese Abweichungen vom gesetzlichen Leitbild des Mietvertrages benachteiligen den Mieter unangemessen; die Übertragung der Erhaltungslast gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen ist nur dann wirksam, wenn sie in einem zumutbaren, durch eine Kostenbegrenzung b e- schriebenen Rahmen erfolgt (Senatsurteil vom 6. April 2005 XII ZR 158/01 - NZM 2005, 863, 865). b) Nach diesen Grundsätzen hält die hier verwendete Klausel zur Übe r- tragung der Hausmeisterkos ten einer Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB nicht stand. aa) Zutreffend weist die Revision allerdings darauf hin, dass die form u- larmäßige Übertragung von Hausmeisterkosten in der Geschäftsraummiete j e- denfalls dann keinen g rundsätzlichen Bedenken begegnet, wenn zur Ausfüllung des in den Vertragsbedingungen verwendet en Hausmeisterbegriffes auf Nr. 14 der Anlage 3 zu § 27 Abs . 1 der II. Berechnungsverordnung bzw. in § 2 Nr. 14 BetrKV zurückgegriffen werden kann. Nach der geset zlichen Definition gehören zu den Kosten des Hauswarts die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle gel d- werten Leistungen, die dem Hauswart für seine Arbeit gewährt werden, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsrepar a- tu ren oder die Hausverwaltung betrifft. Soweit es den Tätigkeitsbereich des Hausmeisters angeht, beschränken sich die Verordnungen somit auf die (neg a- 18 19 - 13 - tive) Regelung, welche Bestandteile der einem Hausmeister gezahlten Verg ü- tung nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Inhalt und Bedeutung des Hausmeisterbegriffes werden vom Verordnungsgeber dagegen ersichtlich als bekannt vorausgesetzt; hinsichtlich der Anforderungen an die Transparenz ve r- traglicher Bestimmungen können keine strengeren Maßstäbe angelegt w erden. bb) Unter den hier obwaltenden Umständen hat das Berufungsgericht aber entscheidungserheblich dar auf abgestellt, dass die in Nr. 14 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung enthaltene Beschränkung der umlagefähigen Hausmeisterkos ten durch den zweiten Einleitungssatz zu § 8/II Nr. 1 des Mietvertrages ausdrücklich ausgeschlossen worden ist. Mit Recht weist das Berufungsgericht daher darauf hin, dass diese vertragliche Gesta l- tung es dem Vermieter ermöglicht, über die Umlage der Hausm eistervergütung auch einen Teil der Kosten für die Instandsetzung und Instandhaltung von G e- meinschaftsflächen auf die Mieter abzuwälzen. Eine solche Regelung zu den Hausmeisterkosten ist nur dann wirksam, wenn der Mieter insgesamt durch e i- ne Kostenobergren ze gegen die "uferlose" Übertragung der Erhaltungslast für Allgemeinbereiche geschützt ist (vgl. auch OLG Düsseldorf ZMR 2008 , 45, 46; OLG Frankfurt Urteil vom 17. Januar 2008 - 27 U 25/07 - juris Rn. 13; Langenberg B etriebs - und Heizkostenrecht 6. Aufl. R n. B 95). Schließlich kommt es auch nicht in Betracht, die Klausel zur Übertragung der Hausmeisterkosten mit einem zulässigen - etwa an Nr. 14 der Anla ge 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung bzw. § 2 Nr. 14 BetrKV orientie r- ten - Inhalt aufrec htzuhalten. Unabhängig davon, dass die Parteien eine solche einschränkende Auslegung der Klausel gerade ausgeschlossen haben, steht dem auch das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion entgegen. 20 21 - 14 - c) Mit Recht hat das Berufungsgericht ferner die Klause l, wonach dem Mieter die Kosten der " Wartung und Instandhaltung aller technischen Einric h- tungen einschließlich der Kosten des Betriebes " übertragen worden sind, für unwirksam erachtet. Der Senat hat bereits entschieden, dass eine formularm ä- ßige Bestimmung, wonach der Mieter in einem Einkaufszentrum unter anderem die Wartungs - und Instandhaltungskosten für " alle technischen Einrichtungen (z.B. Telefonzentrale, Musikübertragungsanlage, Blumen und Pflanzen etc.) einschließlich Außenanlagen und Parkplätzen " zu tragen habe, eine unang e- messene Benachteiligung des Mieters darstellt, weil ihm dadurch ohne Begre n- zung der Höhe nach die Kosten der Erhaltung des gesamten Einkaufszentrums und seiner Gemeinschaftsanlagen aufgebür det werden (Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 158/01 - NZM 2005, 863, 865). Die gleichen Wirksa m- keitsbedenken ergreifen auch die vorliegende Klausel, die sich entgegen der Auffassung der Revision einer einschränkenden Auslegung dahingehend, dass der Mieter nur für die Erhaltung derjenigen tec hnischen Einrichtungen einz u- stehen habe, die seinem Mietgebrauch ausgesetzt oder seiner Risikosphäre zuzuordnen sind, aufgrund ihrer bewusst weiten Fassung entzieht. Soweit es die Wartung der technischen Einrichtungen betrifft, verfängt auch der Hinweis de r Revi sion darauf, dass nach Nr. 4 lit. a der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berech nungsverordnung bzw. nach § 2 Nr. 4 lit. a BetrKV Wartungskosten selbst auf einen Wohnraummieter abgewälzt werden könnten, nicht. Denn diese Vorschriften verhalten sich led iglich zu den Kosten des Betriebes einer He i- zungsanlage, die im vorliegenden Fall in einer besonderen Klausel erfasst sind. 3 . Rechtlichen Bedenken begegnet es demgegenüber, dass das Ber u- fungsgericht auch die Übertragung der Kosten für die " Verwaltung " wegen eines Verstoßes gegen das Transparenzgebot für unwirksam gehalten hat. 22 23 - 15 - a) Der Senat hat bereits entschieden, dass bei der Geschäftsraummiete der in Formularklauseln verwendete Begriff der " Kosten der Verwaltung " im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB hinreichend bestimmt ist. Zur Ausfüllung des Begriffs der Verwaltungskosten kann auf die im Wesentlichen übereinsti m- menden Definitionen in § 26 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung bzw. in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV zurückgegriffen werden. Auch der Umsta nd, dass die Ve r- waltungskosten in der Wohnraummiete gerade aus den umlegbaren Kosten herausgenommen worden sind , hindert nicht daran, im Bereich der Geschäft s- raummiete zur Ausfüllung des Begriffs der Verwaltungskosten auf eine vorha n- dene gesetzliche Defini tion zurückzugreifen. Wenn die im Einzelfall anf allenden Verwaltungskosten weitere als die gesetzlich definierten Positionen erfassen, so folgt daraus, dass die Kosten insoweit bei Heranziehung der gesetzlichen Definition nicht umgelegt werden können. Wenn sich die Kostenpositionen tei l- weise überschneiden, ist bei der Betriebskostenabrechnung darauf zu achten, dass Kosten nicht doppelt abgerechnet werden. Die Transparenz des Begriffs der Verwaltungskosten wird durch all dies aber nicht grundlegend in Frage g e- stellt (S enatsurteil BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 24 f., vgl. auch S e- natsurteile vom 24. Februar 2010 - XII ZR 69/08 - NZM 2010, 279 Rn. 9 und vom 4. Mai 2011 - XII ZR 112/09 - NZM 2012, 83 Rn. 8 ). Dies hat das Ber u- fungsgericht auch nicht verkannt. b) Soweit das Berufungsgericht eine Unwirksamkeit der streitgege n- stän d lichen Formularklausel daraus hergeleitet hat, dass darin dem Begriff der " Verwaltung " der - für sich genommen intransparente - Begriff des "Centerm a- nagers" an die Seite gestellt wur de, trägt dies den vom Berufungsgericht gez o- genen Schluss der Intransparenz nicht. aa) Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der Senatsentscheidung vom 9. Dezember 2009 (Senatsurteil BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671) . Zwar 24 25 26 - 16 - hatte der Senat dort ausgefüh rt, dass an der wirksamen Übertragung von Ve r- waltungskosten Bedenken bestehen könnten, wenn in den Allgemeinen G e- schäftsbedingungen in wesentlichen Bereichen gleichartige Kosten - wie etwa die des Centermanagements - neben die Verwaltungskosten gestellt we rden und dadurch Unklarheiten entstehen ( Senatsur teil BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 26 ). Diese Ausführungen waren allerdings auf solche Fälle zugeschni t- ten, in denen sämtliche im weiteren Sinne administrativen Tätigkeiten - mithin auch die in § 26 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung bzw. in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV beschriebenen Verwalteraufgaben - unter einem einzigen unbestimmten Begriff zusammengefasst werden. In solchen Fällen wäre es wegen des Ve r- bots der geltungserhaltenden Reduktion nicht möglich , die Klause l auf einen zulässigen Inhalt - etwa auf die in § 26 Abs. 1 der II. Berechnungs verordnung bzw. in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV definierten Verwaltungskosten - zurückzuführen (OLG Düsseldorf WuM 2012, 203, 204). bb) Wenn demgegenüber in der zur Be urteilung stehenden Klausel - wie hier - der Begriff der "Verwaltung" ausdrücklich neben dem Begriff des "Ce n- termanagements" Verwendung findet, bleibt die Übertragung der Verwaltung s- kosten mit dem durch die Verordnungsdefinitionen ausgefüllten Inhalt wirks am (Langenberg, Betrieb skosten - und Heizkostenrecht 6. Aufl. Rn. B 102; vgl. b e- reits Senatsurteil vom 3. August 2011 - XII ZR 205/09 - NJW 2012, 54). Denn lässt sich eine Formularklausel nach ihrem Wortlaut aus sich heraus verstän d- lich und sinnvoll in eine n inhaltlich zulässigen und in einen unzulässigen Reg e- lungsteil trennen, so begegnet die Aufrechterhaltung des zulässigen Teils nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs keinen rechtlichen Bede n- ken (vgl. zuletzt Senatsurteile BGHZ 178, 15 8 = NJW 2008, 3772 Rn. 32 und vom 6. April 2005 - XII ZR 158/01 - NZM 2005, 863, 865). 27 - 17 - 4 . Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts kann die Kl ägerin von der Beklagten aus §§ 286, 288 BGB auch die ausgerechneten Verzugszinsen auf die rückständig gewesenen Ne benkostenvorau szahlungen in Höhe von 8.349,88 23 3 , 88 aa) Richtig ist zwar der rechtliche Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, dass der Anspruch des Vermieters auf Zahlung von Betriebskostenvorausza h- lungen mit der Betr iebskostenabrechnung für die entsprechende Periode, sp ä- testens aber mit dem Ablauf einer angemessenen Abrechnungsfrist (vgl. dazu Senatsurteil BGHZ 184, 117 = NJW 2010, 1065 Rn. 37 ff. ) untergeht und sich danach der Anspruch des Vermieters nur noch auf ein en möglicherweise zu seinen Gunsten ergebenden Saldo aus der Betriebskostenabrechnung richtet. Dies ändert aber nichts daran, dass sich der Mieter mit den B etriebskostenvo r- auszahlungen in einem Schuldner ver zug befand, der bis zur Erteilung der B e- triebskost enabrechnung bzw. bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist andauerte. Die aus dem Schuldnerverzug folgenden Rechte bleiben dem Vermieter grun d- sätzlich auch nach dem Eintritt der Abrechnungsreife erhalten, so dass ihm auch dann noch Verzugszinsen auf rückständig e Vorauszahlungen zuzuspr e- chen sind, wenn die Betriebskostenvorauszahlungen selbst nicht mehr verlangt werden können (vgl. OLG Düsseldorf OLGR 2000, 231, 233; OLG Rostock OLGR 2002, 34, 37; Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet - , Pacht - und Lea si ngrechts 10. Aufl. Rn. 544; Langenberg B etriebs - und Heizkoste n- recht 6. Aufl. Rn. J 13; Schmid NZM 2007, 555, 556; Geldmacher NZM 2001, 921, 922). Für diese Beurteilung ist es auch unerheblich, ob sich aus der B e- triebskostenabrechnung für die entsprechende Periode ein Saldo zugunsten des Vermieters ergibt oder nicht. Die Verzinsungspflicht endet spätestens mit der Abrechnungsreife; dem trägt die Zinsberechnung der Klägerin Rechnung. 28 29 - 18 - bb) Der Beklagten steht gegen die Klägerin auch kein Gegenanspruch auf eine (teilweise) Befreiung von den Verzugszinsen zu, weil die Klägerin im Hinblick auf die Unwirksamkeit einzelner Vereinbarungen zur Übertragung von Allgemeinkosten des Nahversorgungszentrums zu einer Herabsetzung der la u- fenden Nebenkostenvorauszahlungen verpflichtet gewesen wäre. Eine solche Verpflichtung der Klägerin bestand jedenfalls für die Vorauszahlungen in den Streitjahren 2004 und 2005 nicht. Die Anpassung von Nebe nkostenvorauszahlungen ist in § 8/II Nr. 5 des Mietvertrages geregelt. Hiernach konnten die monatlichen Nebenkostenvorau s- zahlungen durch schriftliche Erklärung des Vermieters je nach Höhe der ta t- sächlichen oder zu erwartenden Kosten angemessen herauf - oder herabgesetzt werden. Gegen die Wirksamkeit einer solche n vertraglichen Regelun g, die dem Vermieter ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht hinsichtlich der Höhe der vom Mieter zu zahlenden Nebenkostenvorauszahlungen einräumt, bestehen in der Geschäftsraummiete keine grundsätzlichen Bedenken; der Vermieter hat in diesen Fällen gemä ß § 315 BGB seine Bestimmung nach billigem Ermessen zu treffen (vgl. Sonnenschein NJW 1992, 265, 266 f.; Langenberg Betriebs - und Heizkostenrecht 6. Aufl. Rn. E 24). Der Vermieter überschreitet die Grenze des ihm eingeräumten Entscheidungsspielraums grunds ätzlich nicht, wenn er die Höhe der Vorauszahlungen - wie hier - nach dem Ergebnis einer formell or d- nungsgemäßen Betriebskostenabrechnung für die jeweils vergangene Abrec h- nungsperiode bemisst. Da der Vermieter im Zusammenhang mit der Bewir t- schaftung des Mi etobjektes selbst gegenüber Lieferanten oder Leistungsanbi e- tern Zahlungspflichten übernommen hat, darf er bei der Ausübung seines E r- messens dem eigenen Liquiditätsinteresse gegenüber Bedenken des Mieters an der Umlagefähigkeit einzelner Kostenpositionen je denfalls so lange den Vo r- zug geben, wie er selbst Vertrauen in die inhaltliche Richtigkeit seiner Abrec h- nung in Anspruch nehmen kann. Dies gilt erst recht, wenn die von ihm gestel l- 30 31 - 19 - ten Betriebskostenabrechnungen in der Vergangenheit jahrelang unbea n- standet ausgeglichen worden sind. 5 . Auf die Revision der Klägerin ist das Berufungsurteil aufzu heben , s o- weit zu ihrem Nachteil erkannt worden ist (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da der Klägerin, wie der Senat abschließend entscheiden kann (§ 563 Abs. 3 ZPO), ein A n- spruch auf Verzugszinsen in der von ihr geltend gemachten Höhe zusteht, is t ihre Klage insoweit begründet . Im Übrigen ist die Sache noch nicht zur Enden t- scheidung reif, weil das Beru fungsgericht - aus seiner Sicht folgerichtig - noch keine Feststellungen zu den Nebenkosten, insbesondere zu deren Angeme s- senheit und zur Einhaltung des Wirtschaftlichkeitsgebots getroffen hat. Die i n- soweit gebotene Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht gibt der 32 - 20 - Klägerin Gelegenheit, ergänzend dazu vorzutragen, o b die von ihr geltend g e- machten Kosten der "Verwaltung" nur auf solchen Verwaltertätigkeiten beruhen, die der gesetzlichen Definition in § 26 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung bzw. in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV entsprechen. Klinkhammer Schilling Günt er Nedden - Boeger Botur Vorinstanzen: LG Halle, Entscheidung vom 05.05.2008 - 3 O 580/07 - OLG Naumburg, Entscheidung vom 06.07.2010 - 9 U 70/08 -
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