BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 113/05 Verk374ndet am: 11. Juli 2007 K374pferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja SchuldRAnpG 247 3 Ein Mietvertrag, der nach dem Beitritt zu teilweise anderen Bedingungen und auch nicht mehr zwischen denselben Vertragsparteien, jedoch 374ber denselben Mietgegenstand abgeschlossen wurde wie der vor dem Beitritt vereinbarte Nut-zungsvertrag, unterliegt nicht dem zeitlichen und sachlichen Anwendungsbe-reich des Schuldrechtsanpassungsgesetzes. BGH, Urteil vom 11. Juli 2007 - XII ZR 113/05 - LG Dessau AG Bernburg - 2 - Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 11. Juli 2007 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richter Fuchs, Dr. Ahlt, die Richterin Dr. V351zina und den Richter Dose f374r Recht erkannt: Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Dessau vom 17. Juni 2005 aufgehoben. Die Berufung des Kl344gers gegen das Urteil des Amtsgerichts Bernburg vom 17. Oktober 2003 wird zur374ckgewiesen. Der Kl344ger tr344gt die Kosten der Rechtsmittelverfahren. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kl344ger verlangt nach 247 12 des Schuldrechtsanpassungsgesetzes von der Beklagten Entsch344digung f374r eine Garage, die sein Vater 1965 auf ei-nem Grundst374ck errichtet hat, das im Eigentum eines Dritten stand. Zur Erstel-lung der Garage war sein Vater aufgrund eines zwischen ihm und dem damali-gen Rechtstr344ger geschlossenen Nutzungsvertrages berechtigt. 1 Am 26. Juni 1991 schlossen der Vater des Kl344gers und die Rechtsnach-folgerin des urspr374nglichen Grundst374ckseigent374mers, die B. Wohnst344t-tengesellschaft mbH, einen Vertrag, der unter anderem wie folgt lautete: 2 - 3 - "1. Die B. Wohnst344ttengesellschaft mbH 374berl344sst Herrn F. auf dem Grundst374ck in B. , W. str./T. allee eine Fl344che von 18 qm f374r die bereits errichtete Garage. 2. Die j344hrliche Nutzungsgeb374hr betr344gt bis zum Inkrafttreten an-derslautender Bestimmungen 60 DM in Worten sechzig D-Mark. Dieser Betrag ist entweder in einer Summe oder je zur H344lfte Anfang Januar und Anfang Juli jeden Jahres auf das Konto des 334berlassers ... einzuzahlen ... Der Vertrag beginnt am 01.07.1991 und ist unbefristet. 3. Ein Verkauf der Garage ist nur mit schriftlicher Genehmigung des 334berlassers gestattet." Nach Abschluss des Vertrages 374bereignete der Vater des Kl344gers die Garage an den Kl344ger und 374berlie337 sie ihm zur Nutzung. 3 Mit Schreiben vom 22. August 1995 teilte die B. Wohnst344tten GmbH dem Kl344ger mit, dass das Grundst374ck, auf dem die Garage errichtet ist, auf der Grundlage des Verm366genszuordnungsgesetzes zum 1. Januar 1995 an die Beklagte 374bertragen worden ist und dieser deshalb ab diesem Zeitpunkt das Nutzungsentgelt zustehe. 4 Am 24. August 1995 schlossen der Kl344ger und die Beklagte folgenden Vertrag: 5 "247 1 Vertragsgegenstand Die Wohnungsgenossenschaft B. e.G. 374berl344sst o.g. Nut-zer auf dem Grundst374ck Wohnungsgenossenschaft B. e.G. Flur , Flurst374ck eine Nutzungsfl344che von ca. 18 qm f374r die be-reits errichtete Garage. 247 2 Nutzungsdauer Das Nutzungsverh344ltnis beginnt am 01.05.1995 und hat eine Laufzeit von 8 Jahren. Nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit ver-l344ngert sich das Nutzungsverh344ltnis stillschweigend um jeweils 1 - 4 - Jahr, wenn es nicht von einem Vertragspartner mit einer Frist von 3 Monaten vor Ablauf gek374ndigt wird. 247 3 Nutzungsgeb374hr Die j344hrliche Nutzungsgeb374hr betr344gt bis zum Inkrafttreten anders-lautender Bestimmungen 90 DM. Dieser Betrag ist in einer Sum-me Anfang Januar bis zum 3. Werktag jeden Jahres auf das Konto ... einzuzahlen. Bei einem R374ckstand der Nutzungsgeb374hr durch den Nutzer ist der 334berlasser nach zwei erteilten Mahnungen zur sofortigen K374ndigung berechtigt. 247 4 Umstand der Nutzungsfl344che F374r die Garagennutzung gelten die feuerschutzpolizeilichen und sonstigen diesbez374glichen Bestimmungen. Eine Haftung des 334berlassers f374r Sch344den und Ungl374cksf344lle, die mit dem Vorhan-densein der Garage entstehen k366nnen, ist ausgeschlossen. Der Nutzer ist zur S344uberung der Stra337e bzw. des Gehweges im Be-reich der Garage entsprechend der Stadtordnung verpflichtet. Das gilt gleichzeitig f374r die R344umung des Schnees in den Wintermona-te und Streuung bei K344lte. 247 5 Garagen - Verkauf Ein Verkauf der Garage ist nur an den Grundst374ckseigent374mer (Wohnungsgenossenschaft B. e.G.) m366glich. Bei Zuwider-handlung endet das Nutzungsverh344ltnis. Vorstehender Vertrag wird in zwei Exemplaren gefertigt, wovon jeder Vertragspartner ei-ne Ausfertigung erh344lt." Mit Schreiben vom 10. Januar 2003 k374ndigte die Beklagte das Nut-zungsverh344ltnis zum 30. April 2003 und bot dem Kl344ger die Fortsetzung zu ei-nem deutlich h366heren Pachtzins an. Der Kl344ger lehnte dies ab und verlangte eine Entsch344digung f374r die Garage nach 247 12 des SchuldRAnpG. 6 Das Amtsgericht hat die Klage auf Zahlung einer Entsch344digung und die Widerklage auf vollst344ndige Entfernung der Garage und Herausgabe des Gara-gengrundst374cks abgewiesen. Das Landgericht hat die Beklagte auf die Beru- 7 - 5 - fung des Kl344gers zur Zahlung einer Entsch344digung in H366he von 1.500 200 nebst Zinsen verurteilt. Dagegen wendet sich die Beklagte mit der vom Landgericht zugelassenen Revision. Entscheidungsgr374nde: 8 Die Revision hat Erfolg. 1. Das Landgericht hat ausgef374hrt: 9 Dem Kl344ger stehe ein Entsch344digungsanspruch gem344337 247 12 Abs. 2 Satz 1 SchuldRAnpG zu. Der Vater des Kl344gers habe die Garage unstreitig im Einklang mit den Rechtsvorschriften aufgrund eines Nutzungsvertrages mit dem damaligen Rechtstr344ger des Grundst374cks erbaut. Deshalb sei das Schuld-rechtsanpassungsgesetz anzuwenden. Der Kl344ger sei nunmehr Eigent374mer der Garage. Er nutze das Grundst374ck aufgrund eines Nutzungsverh344ltnisses, das vor dem 2. Oktober 1990 zwischen anderen Beteiligten begr374ndet worden sei. Dieses Nutzungsverh344ltnis sei weder durch den Nutzungsvertrag vom 26. Juni 1991 noch durch den Nutzungsvertrag zwischen den Parteien vom 24. August 1995 aufgehoben worden, weil die jeweiligen Vertragspartner zu den Ab-schlusszeitpunkten lediglich eine Erg344nzung des urspr374nglichen alten Vertra-ges, nicht jedoch den Abschluss eines vollst344ndig neuen Vertrages (Novation) gewollt h344tten. Ob es sich bei einer 304nderung eines Nutzungsverh344ltnisses nach dem 2. Oktober 1990 um eine Novation, also einen vollst344ndig neuen Ver-trag, oder um einen lediglich ge344nderten alten Vertrag handele, sei anhand der konkreten Umst344nde des Einzelfalls zu bestimmen. Dabei sei auf den Willen der Vertragsparteien abzustellen, entweder mit Ersetzungswillen eine neue Re-gelung oder lediglich die Korrektur eines alten Vertrages zu w374nschen. Seien 10 - 6 - wesentliche Vertragspflichten grundlegend neu vereinbart, spreche dies f374r eine Novation; dagegen spreche, wenn die 304nderungen im Einzelnen oder in ihrer Gesamtheit gering seien, etwa bei einer geringen Entgelterh366hung, minimaler Korrektur der Laufzeit und geringf374giger Ver344nderung des Nutzungszwecks. Im Streitfall h344tten die Parteien hinsichtlich der essentialia negotii, n344mlich des Nutzungsgegenstandes, der Nutzungsart und des Nutzungsentgeltes keine we-sentliche Ver344nderung zum vorherigen Zustand getroffen. Der Abschluss der ersten (Anpassungs-)Vereinbarung vom 26. Juni 1991 sei erfolgt, weil die B. Wohnst344ttengesellschaft mbH Rechtsnachfolgerin des urspr374nglichen Grundst374ckseigent374mers geworden sei. Die unter 247 2 vereinbarte unbefristete Laufzeit entspreche dem urspr374nglichen Inhalt des Nutzungsverh344ltnisses, wel-ches insoweit fortgeschrieben werden sollte. Erkennbar seien die damaligen Vertragsparteien von einer Fortgeltung des urspr374nglichen Inhalts des (DDR) Nutzungsverh344ltnisses ausgegangen. Auch durch den weiteren Vertragsabschluss am 24. August 1995 sei kei-ne Novation, sondern lediglich eine erneute Anpassung des alten Vertrages erfolgt. Die jetzigen Eigent374mer von Garage (Kl344ger) und Grundst374ck (Beklag-te) h344tten lediglich die 304nderungen hinsichtlich der Eigentumsverh344ltnisse in den Vertrag aufgenommen. Die Laufzeit des Vertrages sei auf acht Jahre (mit Verl344ngerungsoption) beschr344nkt. Die (einzigen) Ver344nderungen entspr344chen lediglich den ohnehin nach dem Schuldrechtsanpassungsgesetz eingef374hrten Neuregelungen, denn dem Kl344ger habe schon wegen 247 23 Abs. 2 bis 4 und insbesondere Abs. 7 Nr. 2 SchuldRAnpG kein zeitlich unbefristetes Nutzungs-recht mehr zugestanden; auch sei die Beklagte nach 247 8 SchuldRAnpG auto-matisch in den vorherigen Nutzungsvertrag eingetreten. Damit h344tten die Par-teien lediglich die durch Gesetz eingetretenen Ver344nderungen des Nutzungs-verh344ltnisses schriftlich niedergelegt und hinsichtlich der Laufzeit des Vertrages konkretisiert. Diese Auslegung des Vertrages als unwesentliche Anpassung des 11 - 7 - alten Vertrages werde durch die Geschichte seines Zustandekommens ge-st374tzt; denn die Neufassung des Vertrages sei allein auf Veranlassung der Be-klagten zustande gekommen, die mit Schreiben vom 22. August 1995 anheim gestellt habe, "die Vertragsinhalte nach gegenseitiger 334bereinstimmung auf den neuesten Stand zu bringen". Damit sei die Intention der Beklagten zum Ver-tragsschluss klar dargelegt. Es sei ihr allein um eine Anpassung des bisherigen Nutzungsverh344ltnisses an die derzeitigen Verh344ltnisse gegangen. Dass der Kl344ger andere - und weitergehende - Zwecke mit dem Vertragsschluss verfolgt habe, sei weder ersichtlich noch wahrscheinlich. Neben seinem prozessualen und au337erprozessualen Verhalten spr344chen auch die einzelnen Regelungen der Vereinbarung vom 24. August 1995 dagegen, da in 247 5 ausdr374cklich die bisherige Rechtsstellung des Kl344gers als Eigent374mer der Garage perpetuiert worden sei. 2. Diese Ausf374hrungen halten einer rechtlichen Nachpr374fung nicht stand. 12 a) 247 12 SchuldRAnpG scheidet als Anspruchsgrundlage aus. 13 aa) Nach seinem 247 3 findet das Schuldrechtsanpassungsgesetz nur auf solche Vertr344ge Anwendung, die bis zum Ablauf des 2. Oktober 1990 (Beitritt) abgeschlossen worden sind. Die im Streit befindlichen Vereinbarungen stam-men aber aus sp344terer Zeit. Im Ausgangspunkt zutreffend geht das Berufungs-gericht unter Hinweis auf Meinungen in der Literatur allerdings davon aus, dass es der Anwendung des Schuldrechtsanpassungsgesetzes nicht entgegenstehe, wenn die Parteien nach dem 2. Oktober 1990 einen vor dem Beitritt geschlos-senen Vertrag lediglich 344ndern oder anpassen. Ob, wie das Berufungsgericht meint, bereits die Vereinbarung zwischen dem Vater des Kl344gers und der B. Wohnst344ttengesellschaft mbH vom 26. Juni 1991 lediglich eine 304nde-rung des bisherigen Nutzungsverh344ltnisses und nicht einen neuen Vertrag dar- 14 - 8 - stellt, kann dahinstehen. Denn jedenfalls die zwischen dem Kl344ger und der Be-klagten getroffene Vereinbarung vom 24. August 1995, auf die der Kl344ger sei-nen Entsch344digungsanspruch st374tzt, ist ein neuer Vertrag, auf den das Schuld-rechtsanpassungsgesetz keine Anwendung findet. 15 bb) Der Auffassung des Berufungsgerichts, hinsichtlich der "essentialia negotii", n344mlich des Nutzungsgegenstandes, der Nutzungsart und des Nut-zungsentgeltes seien keine wesentlichen 304nderungen zum vorherigen Zustand getroffen worden, kann nicht gefolgt werden. Zwar ist der Ansatz richtig, dass zur Kl344rung der Frage, ob ein neuer Vertrag abgeschlossen oder lediglich ein bestehender ge344ndert wird, entscheidend darauf abzustellen ist, ob die Parteien mit Ersetzungswillen eine neue Regelung treffen oder lediglich eine Korrektur des alten Vertrages wollen. Das Berufungsgericht verkennt aber, dass es hier nicht nur um eine in-haltliche 304nderung des vor dem Beitritt geschlossenen Nutzungsvertrages geht, sondern der Vertrag mit einem neuen Mieter, dem Kl344ger, zustande gekommen ist. Die Person des Mieters geh366rt aber neben dem Mietgegenstand, der Nut-zungsart und dem Mietentgelt ebenfalls zu den wesentlichen Elementen eines Mietvertrages ("essentialia negotii"). F374r den Vermieter ist es von entscheiden-der Bedeutung, wer sein Vertragspartner ist, wem gegen374ber er Rechte und Pflichten hat (Lindner-Figura/Opr351e/Stellmann, Gesch344ftsraummiete Kap. 2 Rdn. 1, 2). Der Abschluss eines Mietvertrages mit einem neuen Mieter nach dem 2. Oktober 1990 stellt deshalb einen neuen Mietvertrag dar, auf den das Schuldrechtsanpassungsgesetz keine Anwendung findet (Kiethe/G366hring SchuldRAnpG 247 3 Rdn. 2). 16 cc) Sollten die Ausf374hrungen des Berufungsgerichts, die Parteien h344tten den urspr374nglichen Vertrag weiterf374hren wollen, dahin zu verstehen sein, der 17 - 9 - Kl344ger sei anstelle seines Vater in den von diesem abgeschlossen Vertrag un-ter Aufrechterhaltung desselben eingetreten, so k366nnte dem nicht gefolgt wer-den. Nach st344ndiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. BGHZ 150, 32, 37 m.w.N.) ist die Ermittlung des Inhalts und die Bedeutung von Individual-vereinbarungen grunds344tzlich dem Tatrichter vorbehalten. Die Auslegung durch den Tatrichter kann deshalb vom Revisionsgericht grunds344tzlich nur daraufhin gepr374ft werden, ob der Auslegungsstoff vollst344ndig ber374cksichtigt worden ist, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, die Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungss344tze verletzt sind oder ob die Auslegung auf im Revisionsverfahren ger374gten Verfahrensfehlern beruht. Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Zwar k366nnen die Parteien einen Mieterwechsel auch unter Aufrechterhal-tung des bisherigen Mietvertrages herbeif374hren (BGHZ 95, 88). Das geschieht entweder durch dreiseitigen Vertrag oder durch Einigung zwischen dem alten und dem neuen Mieter 374ber den Eintritt des neuen Mieters in den Vertrag mit Zustimmung des Vermieters. Ein solcher Mieterwechsel w344re auch im Streitfall m366glich gewesen und k366nnte als blo337e Anpassung des urspr374nglichen Vertra-ges angesehen werden mit der Folge, dass das Schuldrechtsanpassungsge-setz Anwendung f344nde (Kiethe/G366rhing aaO 247 3 Nr. 3). Diese Vertragsgestal-tung haben die Parteien aber nicht gew344hlt. Der Kl344ger ist nicht mit Billigung des Vermieters anstelle seines Vaters in den urspr374nglichen Vertrag eingetre-ten, sondern hat vielmehr einen eigenst344ndigen Vertrag mit dem Vermieter ge-schlossen. Eine andere Auslegung w374rde die zul344ssigen Grenzen 374berschrei-ten. Deswegen kann der Senat die gebotene Auslegung selbst vornehmen, weil weitere tats344chliche Feststellungen nicht zu erwarten und auch nicht erforder-lich sind (BGHZ 121, 284, 289). 18 - 10 - Aus dem Wortlaut der Vereinbarung ergibt sich kein Hinweis, dass der urspr374ngliche Vertrag aufrechterhalten werden sollte. Die Parteien erw344hnen den bisherigen Vertrag nicht einmal, sondern begr374nden - origin344r - Rechte und Pflichten des neuen Mieters. F374r einen neuen Vertrag spricht insbesondere auch, worauf die Revision zu Recht hinweist, dass der Vertragsbeginn eigen-st344ndig (neu) geregelt wurde. Die Formulierung in 247 2, wonach das Nutzungs-verh344ltnis zwischen den Parteien am 1. Mai 1995 beginnen soll, spricht gegen die Auslegung, die Parteien h344tten lediglich einen fr374heren Vertrag anpassen wollen. Sie deutet vielmehr darauf hin, dass ein neuer Vertrag gewollt war (vgl. Kiethe/G366hring aaO 247 3 Rdn. 2). Die Annahme einer blo337en Fortf374hrung des alten Vertrages entgegen dem Wortlaut der Vereinbarung - lediglich um dem Kl344ger die Vorteile nach dem Schuldrechtsanpassungsgesetz zukommen zu lassen - lie337e die Interessen des Vermieters unber374cksichtigt (zum Gebot einer nach beiden Seiten interessengerechten Auslegung vgl. BGHZ 115, 1, 5; 131, 136, 138). Dieser konnte mit dem Kl344ger als Erwerber der Garage einen neuen Nutzungsvertrag schlie337en oder lediglich einen Wechsel in der Person des Nut-zers unter Aufrechterhaltung des bestehenden Vertrages herbeif374hren. Mit dem Abschluss eines neuen Vertrages nach dem 2. Oktober 1990 erlangte er die M366glichkeit, den ihm nachteiligen Regeln des Schuldrechtsanpassungsgeset-zes auszuweichen und seine vertraglichen Beziehungen zum neuen Nutzer den Regeln des BGB zu unterstellen. 19 b) 247 12 SchuldRAnpG kann auch nicht entsprechend angewendet wer-den. Unabh344ngig davon, dass hier nichts f374r eine planwidrige Regelungsl374cke (vgl. zu diesem Erfordernis einer Analogie z.B. BGHZ 149, 165, 174) spricht, scheitert die analoge Anwendung der Bestimmung schon daran, dass der 247 12 SchuldRAnpG zugrunde liegende Regelungsgrund im Streitfall nicht gegeben ist. Die Vorschrift gibt dem Nutzer eines fremden Grundst374ckes, der unter der Geltung des Rechts der DDR im Vertrauen auf den langfristigen Bestand seiner 20 - 11 - Nutzungsbefugnis erhebliche Investitionen vorgenommen hat, bei Vertragsbe-endigung einen Ausgleich (Thiele/R366ske Schuldrechts344nderungsgesetz 2. Aufl. 247 12 SchuldRAnpG Rdn. 1, 2; Kiethe/Bultmann aaO 247 12 Rdn. 1). Diese Vor-aussetzungen treffen auf den Kl344ger nicht zu. Er hat nicht vor dem Beitritt im Vertrauen auf einen langfristigen Vertrag gebaut, sondern nach dem Beitritt ein bereits errichtetes Geb344ude erworben und f374r dieses einen eigenst344ndigen Nutzungsvertrag geschlossen. c) Weitere Anspruchsgrundlagen kommen nach dem gegebenen Sach-verhalt nicht in Betracht. 21 Hahne Fuchs Ahlt V351zina Dose Vorinstanzen: AG Bernburg, Entscheidung vom 17.10.2003 - 2 C 142/03 - LG Dessau, Entscheidung vom 17.06.2005 - 1 S 281/03 -
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