BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 113/12 Verkündet am: 30. Oktober 2013 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja ZVG §§ 57 a, 57, BGB § 565 a) Dem Ersteher einer Wohnungseigentumseinheit steht das Sonderkünd i gungsrecht des § 57 a ZVG gegenüber dem Mieter auch dann zu, wenn das versteigerte Wohnungseigentum Teil eines aus mehreren Wohnungseinheiten bestehenden und insgesamt für einen einheitlic hen Zweck (hier: betre u tes Wohnen) vermieteten Objekts ist. b) Der Ersteher kann von einem Mieter, der die Eigentumswohnung im Rahmen einer gewerblichen Weitervermietung an einen Endmieter zu Wohnzwecken vermietet hat, trotz Wirksamkeit der auf § 57 a ZVG beruhenden Kündigung nicht Räumung und Herausgabe verlangen, weil der Endmieter wegen § 565 BGB unbeschadet dieser Kündigung zu Besitz und Nutzung berechtigt bleibt. BGH, Urteil vom 30. Oktober 2013 - XII ZR 113/12 - LG Chemnitz AG Freiberg - 2 - Der XII. Zi vilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 30. Oktober 2013 durch d en Vorsitzende n Richter Dose und die Richter Weber - Monecke , Dr. Günter, Dr. Botur und Guhling für Recht erkannt: Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil d er 6. Zivilkammer des Landgerichts Chemnitz vom 31. August 2012 unter Zurüc k- weisung der weitergehenden Revision teilweise aufgehoben und insgesamt wie folgt neu gefasst: Das U rteil des Amtsgerichts Freiberg vom 16. Februar 2012 wird unter Zurückweisung de r weitergehenden Berufung des Beklagten abgeändert . Es wird festgestellt, dass das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis über die im Aufteilungsplan mit Nr. 7 bezeichnete Wohnung im zweiten Obergeschoss des Anwesen s Dr. - K . - Straße in F . nebst Kellerraum sowie einem Pkw - Stellplatz mit der Bezeichnung Nr. 3 durch die Kündigung der Kl ä- gerin vom 20. April 2011 mit Ablauf des 31. Dezember 2011 b e- endet worden ist. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstrei ts werden gegeneinander aufgehoben. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand : Die P arteien streiten um Räumung und Herausgabe einer Wohnung und insbesondere darüber, ob die Klägerin den zwischen ihnen bestehenden Mie t- vertrag wirksam gemäß § 57 a ZVG gekündigt hat. Der Beklagte schloss im Jahre 1998 mit einem Bauträger zum Betrieb einer Altenwohnanlage ( " b etreutes Wohnen " ) einen Mietvertrag über ein noch zu errichtendes Gebäude mit 13 Wohnungen und vier Kfz - Stellplätzen. Die ve r- tragliche Laufzeit betrug 20 Jahre mit der Möglichkeit des Beklagten, zweimal eine Verlängerung um jeweils weitere fünf Jahre zu verlangen. Nach dem Ve r- trag war d er Beklagte zur Unter - oder Weiter vermietung berechtigt . Dem Ve r- mieter war gestattet, seine sich aus dem Mietvertrag ergebenden Rech t e und Pflichten auf einen oder mehrere Dritte zu übertragen (§ 15 Nr. 2 des Mietve r- trags). In der Folgezeit erwarb Herr B. vom Bauträger einen 77/1000 - Miteigentumsanteil an dem Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an der streitgegenständlichen, im zweiten Obergeschoss liegende n Wohnung (im Aufteilungsplan als Nr. 7 bezeichnet). Der Beklagte vermietete diese Wo h- nung mit unbefristetem Mietvertrag vom 11. September 2008 an die Eheleute F. (im Folgenden: Endmieter) , die sie seit dem 1. Oktober 2008 b ewohnen. Laut der in § 1 dieses Mietvertrags enthaltenen Vorbemerkung ist der Beklagte Zw i- schenmieter, der die Wohnung vom Eigentümer zum Zwecke der Weitervermi e- tung angemietet hat. Durch Beschluss des Vollstreckungsgerichts vom 7. April 2011 erhielt die Klägerin den Zuschlag über den Miteigentumsanteil des B. verbunden mit dem 1 2 3 4 - 4 - Sondereigentum an der streitgegenständlichen Wohnung nebst zugewiesenem Stellplatz. M it am 21. April 2011 zugegangenem Schreiben erklärte die Klägerin gegenüber dem Beklagten die K ündigung des Mietvertrags zum Ablauf des 31. Juli 2011. Sie berief sich dabei auf § 57 a ZVG sowie auf Eigenbedarf, weil ihre schwangere Tochter die Räume als Wohnung für sich benötige. Nachdem d er Beklagte der Kündigung widersprochen hatte, erhob die Kl ägerin Rä umungs - und Herausgabeklage. Der Beklagte vertrat die Auffa s- sung , es handele sich um ein Gesamtmietverhältnis, für das eine Teilkündigung nicht zulässig sei. Außerdem sei ihm die Erfüllung des Klageanspruchs unmö g- lich, weil die Wohnung weitervermi etet sei. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben, das Landgericht hat die B e- rufung des Beklagten zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die vom Land g e- richt zugelassene Revision des Beklagten. In der Revisionsinstanz hat die Klägerin hilfsweise die Feststellung bea n- tragt, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien durch die Kündigung mit Ablauf des 31. Juli 2011 , hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt, beendet sei. Entscheidungsgründe : Die Revision hat teilweise Erfolg. 5 6 7 8 - 5 - I. Das Berufungsg ericht hat seine Entscheidung wie folgt begründet: D er Erwerber einer Wohnungseinheit rücke zwar in den gewerblichen Zwische n- mietvertrag ein , der ursprünglich zwischen dem Bauträger und dem Beklagten bestanden habe . Es entstehe eine Vermietergemeinschaft, die der einzelne E r- werber grundsätzlich nicht kündigen könne. Der Klägerin stehe aber das So n- derkündigungsrecht des § 57 a ZVG zu, das sie wirksam ausgeübt habe. Di e- ses Kündigungsrecht sei eine gesetzliche Versteigerungsbedingung. Es gelte nichts anderes a ls bei einer Gesamtmietfläche, bei der mehrere Ersteher hi n- sichtlich der jeweils von ihnen ersteigerten Teilfläche einzeln ihr Sonderkünd i- gungsrecht ausüben könnten. Durch die Einbindung der streitgegenständlichen Wohnung in den Gesamtmietvertrag könne die ses Recht nicht beeinträchtigt werden. Nur bei Einräumung des Sonderkündigungsrechts unabhäng ig von den anderen Wohnungseigentüm ern sei der Sinn und Zweck des § 57 a ZVG g e- wahrt, im Interesse der Realgläubiger einen möglichst hohen Versteigerungse r- lös zu e rmöglichen. Dem Beklagten sei die Räumung und Herausgabe auch nicht unmöglich. Die derzeitigen Endmieter hätten gewusst, dass er nicht Ei gentümer sei. Damit sei ihnen auch bekannt gewesen, dass ihr Mietverhältnis vom Bestand des Hauptmietvertrags abhäng ig sei. Die Endmieter hätten die Stellung von Unte r- mietern, denn die gewerbliche Weitervermietung sei rechtlich nicht anders zu beurteilen als ein Untermietverhältnis. Davon, dass die Endmieter sich gege n- über dem Beklagten auf die Mieterschutzbestimmungen berufen könnten, we r- de der Räumungsanspruch der Klägerin nicht berührt. Denn auch bei nicht b e- endetem Untermietverhältnis verliere der Untermieter gegenüber dem Haup t- mieter infolge der Beendigung des Hauptmietverhältnisses das Recht zum B e- sitz und zur Nutz ung. 9 10 - 6 - II. Das hält rechtlicher Nachprüfung nur teilweise stand . 1. Zutreffend hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, dass die von der Klägerin gegenübe r dem Beklagten erklärte Kündigung wirksam ist. a) In § 57 a ZVG wird dem Ersteher ein außerordentliches Kündigung s- recht gegenüber Mietern eingeräumt. Dem liegt die Überle gung zugrunde, dass bei der Zwangsversteigerung die Interessen des Mieters grundsätzlich denen des Realkredits untergeordnet werden müssen. Denn von Mietern genutzte Grunds tücke werden sich ohne das Sonderkündigungsrecht in der Regel schlechter versteigern lassen und darum weniger gern beliehen (vgl. RGZ 124, 195, 199 ; KG NZM 2012, 304, 305; Stöbe r ZVG 20 . Aufl. § 57 a Rn. 2 ; Hahn/Mugdan Die gesam ten Materialien zu den Reich s - Just izgesetzen Band 5 S. 48 und 118) . b) Durch den Zuschlag wird staatlich Eigentum verliehen, wobei dieser Verleihungsakt grundsätzlich zu den im Zwangsversteigerungsgesetz gerege l- ten B edingungen und mithin unter Einschluss des in § 57 a ZVG normier ten Sonderkündigungsrechts als einer gesetzlichen Versteigerungsbedingung e r- folgt (vgl. BGH Urteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 83/08 - NJW 2009, 2312 Rn. 16 f.; RGZ 124, 195, 199; KG NZM 2012, 304, 305; Stöber ZVG 20 . Aufl. § 57 a Rn. 2; Stumpe in Kindl/Me ller - Hannich/Wolf Gesamtes Recht der Zwangsvollstreckung § 57 a ZVG Rn. 12; Steiner/Teufel Zwangsversteigerung und Zwangsvollstreckung 9 . Aufl. §§ 57 ff. Rn. 5 ; Dassler/ Schiffauer/Engels ZVG 14 . Aufl. § 57 a Rn. 13 ) . Damit überlagern die öffentlich - rechtli chen Vo r- schriften des Zwangsversteigerungsgesetzes insoweit das Zivilrecht . 11 12 13 14 - 7 - Dies hat der Gesetzgeber in § 57 ZVG zum Ausdruck gebracht. Danach rückt der Ersteher als Erwerber zwar gemäß dem von § 57 ZVG für entspr e- chend anwendbar erklärten § 566 BGB als Vermieter in das Mietverhältnis ein. Da s führt bei der Versteigerung lediglich eines Teils eines einheitlich vermiet e- ten Grundstücks schuldrechtlich zu einer Vermietergemeinschaft , die als Bruc h- teilsgemeinschaft vertragliche Kündigungsrechte nur im Rahmen der gemei n- schaftlichen Verwaltung gemäß §§ 744, 745 BGB ausüben kann (vgl. BGH B e- schluss vom 26. April 2012 - V ZR 276/11 - ZMR 2012, 692 Rn. 17 und Urteil vom 28. September 2005 - VIII ZR 399/03 - NJW 2005, 3781 f. ). Darüber hi n- aus ist schuldrechtlich di e nur auf eine Teilfläche bezogene Kündigung unz u- lässig ( BGH Urteil vom 12. Oktober 2011 - VIII ZR 251/10 - NJW 2012, 224 Rn. 11; KG NZM 2012, 304; BayObLG NJW - RR 1991, 651 f. ; Schmidt - Futterer/Blank Mietrecht 11. Aufl. § 542 BGB Rn. 87 mwN ). Gleichwohl o rdnet § 57 ZVG an, dass § 566 BGB nur nach Maßgabe des § 57 a ZVG gilt . c) Mit Blick auf Zielrichtung und Regelungszusammenhang des § 57 a ZVG hat bereits das Reichsgericht die Vorschrift dahingehend ausgelegt, dass bei Versteigerung nur eines Teils ein er verpachteten Fläche der Ersteher den Pachtvertrag für diese Teilfläche kündigen könne (RGZ 124, 195 ff. ; so auch KG NZM 2012, 304). Denn die Sonderregelung des § 57 a ZVG habe das dort gewährte außerordentliche Kündigungsrecht auf andere Grundlagen als die der Vertragskündigung gestellt, s o dass es sich auch in dieser bürgerlich - rechtlichen Gestaltung durchsetze. d) Diese zutreffenden Erwägungen gelten auch für die vorliegende Fal l- gestaltung , bei der eine von mehreren zu einem einheitlich vermieteten Objekt gehörenden Wohnungseinheiten versteigert worden ist. 15 16 17 - 8 - aa) Versteigerungsgegenstand war das Sondereigentum an der Wo h- nung Nr. 7 verbunden mit einem Miteigentumsanteil an dem Grundstück, zu dem es gehört, und mithin Wohnungseigentum (§ 1 Abs. 2 WE G). Dieses ist selbstständig beleih - und veräußerbar. Eine gemäß § 12 Abs. 1 WEG grun d- sätzlich möglich e Veräußerungsbeschränkung besteht nicht. Insbesondere das dem jeweiligen Wohnungseigentümer zustehende Recht der gesonderten Beleihbarkeit würde jedoc h dann, wenn § 57 a ZVG auf den Fall einer sich auf mehrere Wohneinheiten beziehenden Gesamtvermi e- tung keine Anwendung fände, in nicht gerechtfertigter Weise beeinträchtigt, weil die s den Beleihungswert regelmäßig spürbar reduzieren würde. Den I nteressen d es Mieters ist vielmehr dadurch ausreichend Rechnung getragen, dass er sein Mietrecht gemäß § 9 Nr. 2 ZVG anmelden und gemäß § 59 Abs. 1 Satz 1 ZVG Änderungen der Versteigerungsbedingung en durchsetzen kann. Nur dann, wenn es bei doppeltem Ausgebot nach § 5 9 Abs. 2 ZVG zu keinem oder nur zu einem geringeren Gebot auf das geänderte Ausgebot und daher zum Zuschlag auf die gesetzliche Ausgebotsform kommt , bleibt es bei § 57 a ZVG ( vgl. Das s- ler/ Schiffauer/Engels ZVG 14 . Aufl. § 57 a ZVG Rn. 13 ; Stumpe in Kindl/M eller - Hannich/Wolf Gesamtes Recht der Zwangsvollstreckung § 57 a ZVG Rn. 12 ff. ). bb ) Der Einwand der Revision, das Berufungsgericht habe bei seiner B e- urteilung nicht hinreichend beachtet, dass es sich bei dem Objekt um einen e i- ner besonderen Zweckbindu ng unterliegenden Gesamtkomplex handele ( " b e- treutes Wohnen " ), greift nicht durch. (1) D ass der Versteigerungsgegenstand hier Teil eines einer einheitl i- chen mietrechtlichen Bestimmung unterliegenden Objekts war, stellt keinen substanziellen Unterschied zu sonstigen Verträgen dar , die sich - bei dann ebenfalls notwendig einheitlichem Zweck - auf einen einheitlichen Miet - oder 18 19 20 21 - 9 - Pachtgegenstand wie eine angepachtete Fläche beziehen. Für diese ist aber im Anschluss an die dargestellte reichsgerichtliche Recht sprechung anerkannt, dass bei der Versteigerung nur einer Teilfläche § 57 a ZVG eingreift (vgl. KG NZM 2012, 304; Stöber ZVG 20. Aufl. § 57 a Rn. 2; Dassler/Schiffauer/Engels ZVG 14. Aufl. § 57 a Rn. 25; Steiner/Teufel Zwangsversteigerung und Zwang s- vollstr eckung 9. Aufl. §§ 57 - 57 d Rn. 49; Jäckel/Güthe ZVG 7. Aufl. §§ 57 - 57 b Rn. 11) . Würde man dies anders sehen, wäre gerade bei größeren Miet - oder Pachtobjekten eine Verwertung im Wege der Zwangsversteigerung regelmäßig nur in sgesamt sinnvoll. Dies würde die rechtlich mögliche Beleih bar keit von a b- gegrenzten Teilen - etwa von im Grundbuch separat geführten Grundstücken oder auch von wie hier einer von mehreren Wohnungseigentumseinheiten - in erheblicher, mit dem gesetzgeberischen Willen nicht zu vereinbare nder Weise einschränken. (2) Die besondere Nutzung des Gesamt - Mietobjekts für " b etreutes Wo h- nen " steht der Wirksamkeit de r von der Klägerin gegenüber dem Beklagten e r- klärten Kündigung im Übrigen schon deshalb nicht entgegen, weil diese Künd i- gung die bet roffene Wohnung nicht diesem Zweck entzieht. Vielmehr würde sich erst dann, wenn statt der aktuellen Endmieter andere Bewohner in die Wohnung einziehen würden, gegebenenfalls im Rahmen des § 15 WEG und mit Blick konkret auf diese neuen Bewohner innerhalb d er Wohnungseigent ü- mergemeinschaft die Frage stellen , ob die neue Nutzung mit einer Verwendung im Rahmen des " b etreuten Wohnens " zu vereinbaren ist. e ) Die Klägerin hat ihr Sonderkündigungsrecht in wirksamer Weise , in s- besondere fristgerecht i.S.d. § 57 a Satz 2 ZVG , ausgeübt. 22 23 24 - 10 - Der Beklagte ist nicht Mieter von Wohnraum, nachdem der vertragsg e- mäße Gebrauch der Mietsache durch den Beklagte nicht im Wohnen, sondern in der Überlassung von Wohnraum an Dritte best eht (BGHZ 133, 142, 147 = NJW 1996, 2862, 2 863) . Daher kann er sich gegenüber der ihm erklärten Kü n- digung nicht auf die Kündigungsschutzrechte für Wohnraummieter berufen. D ie von § 57 a Satz 1 ZVG in Bezug genommene gesetzliche Künd i- gungsfrist ist vorliegend § 580 a Abs. 2 BGB zu entnehmen (vgl . Stöber ZVG 20. Aufl. § 57 a Rn. 4), weil es sich nach den von der Revision nicht angegriff e- nen Feststellungen des Berufungsgerichts um gewerbliche Weitervermietung und mithin im Hauptmietverhältnis um Geschäftsraummiete handelt (vgl. Schmidt - Futterer/Bla nk Mietrecht 11. Aufl. § 580 a BGB Rn. 14). D ie Kündigung konnte daher spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahr e s zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres erfolgen. Vorliegend hat die Klägerin am 21. April 2011 gekündigt. Diese Kündigun g beendete das Mietverhältnis mit Ablauf des 31. Dezember 2011. Soweit im Kündigungsschreiben ein früherer Beendigungstermin genannt ist, ist das unschädlich, weil die Klägerin zugleich klargestellt hat, ihr gesetzliches Kündigungsrecht aus § 57 a ZVG zum nächs t- möglichen Termin ausüben zu wollen (Senatsbeschluss vom 25. Oktober 1995 - XII ZR 245/94 - NJW - RR 1996, 144) . 2 . Das Berufungsurteil ist j edoch recht s fehlerhaft, soweit der Beklagte verurteilt worden ist , die Wohnung nebst Kellerraum und Stellplat z zu räumen und an die Klägerin herauszugeben. Dies ist ihm unmöglich i.S.d. § 275 Abs. 1 BGB, weil die Klägerin gemäß § 565 BGB ab dem 1. Januar 2012 als Vermiet e- rin in das Mietverhältnis mit den Endmietern eingetreten ist und diese daher nach wie vor zum Besitz und zur Nutzung berechtigt sind , ohne dass der B e- klagte einen Einfluss hierauf hat . Eine Kündigung der Klägerin gegenüber den 25 26 27 - 11 - Endmietern ist nach den Feststellungen des Berufungsgerichts bislang nicht erfolgt. a) Die vom Berufungsgericht vertret ene Auffassung, die Endmieter hä t- ten ihr Recht zum Besitz und zur Nutzung mit der Beendigung des Hauptmie t- verhältnisses verloren, weil ihnen die Zwischenvermietung bekannt gewesen sei, stützt sich zwar auf Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGHZ 114, 9 6 = NJW 1991, 1815; BGHZ 84, 90 = NJW 1982, 1696). Diese Rechtspr e- chung ist jedoch mit der Einführung des § 549 a BGB aF durch das Vierte Mie t- rechtsänderungsgesetz vom 21. Juli 1993 (BGBl. I S. 1257 ; vgl. BT - Drucks. 12/5342 S. 3 ), der mit geringfügigen Wor tlautänderungen als § 565 BGB übe r- nommen worden ist (BT - Drucks. 14/4553 S. 63) , überholt. Denn seitdem rückt bei gewerblicher Weitervermietung von Wohnraum der Vermieter im Falle der Beendigung des Haupt mietverhältnis ses als Vermieter in das Mietverhältnis mit dem Endmieter ein. b) Die Tatbestandsvoraussetzungen des § 565 BGB liegen hier vor . Di e Vertragsp arteien hatten ein Mietverhältnis mit d em Zweck abgeschlossen, dass der Beklagte die Wohneinheiten als Wohnraum weitervermieten sollte. Dass diese Weit ervermietung im Rahmen des " b etreuten Wohnens " erfolgen sollte und erfolgte, steht dem nicht entgegen. Damit gegebenenfalls verbundene B e- treuungsleistungen sind weder Bestandteil des ursprünglichen Gesamtmietve r- trags zwischen Bauträger und Beklagtem , in de n die Wohnungseigentümer auf Vermieterseite eingetreten sind, noch des zwischen dem Beklagten und den Endmietern abgeschlossenen Mietvertrags die Wohnung Nr. 7 betreffend. Nach den Feststellungen des Berufungsgericht s ist der Beklagte im Rahmen einer gewer blichen Weitervermietung tätig geworden, was die Klägerin nicht in revis i- onsrechtlich relevanter Weise beanstandet hat . 28 29 - 12 - 3 . Der Senat kann gemäß § 563 Abs. 3 ZPO abschließend entscheiden , weil die Sache zur Entscheidung reif ist . a) Der auf Räumung und Herausgabe gerichtete Hauptantrag der Kläg e- rin ist nicht begründet. b) Demgegenüber ist der in der Revisionsinstanz geltend gemachte , auf Feststellung gerichtete Hilfs antrag zulässig und nach dem oben unter 1 . Ausg e- führten auch begründet. Es han delt sich nicht um eine im Revisionsverfahren gemäß § 559 ZPO grundsätzlich ausgeschlossene Klage änderung, sondern um eine zulässige Antragsänderung. Diese kommt für die Fälle in Betracht, in denen die Änderung nur eine Beschränkung oder Modifikation des f rüheren Antrags darstellt und sich auf einen Sachverhalt stützt, der vom Tatrichter bereits gewürdigt ist ( BGH Urteil vom 11. September 2013 - IV ZR 17/13 WM 2013, 1939 Rn. 7 f.; Urteil vom 5. Dezember 2012 - I ZR 85/11 - GRUR 2013, 833 Rn. 24; Urteil vo m 28. Februar 1991 - I ZR 94/89 - NJW - RR 1991, 1136; Urteil vom 28. September 1989 - IX ZR 180/88 - NJW - RR 1990, 122; Urteil vom 4. Mai 1961 - III ZR 222/59 - NJW 1961, 1467 f. und BGHZ 26, 31 , 37 f. = NJW 1958, 98 f. ). 30 31 32 33 - 13 - So liegt der Fall hier. Denn di e Wirksamkeit der Kündigung des zwischen den Parteien bestehenden Mietverhältnisses die streitgegenständliche Wo h- nung betreffend ist eine notwendigerweise zur Beurteilung des Hauptantrags zu beantwortende Frage , für die auch d as Feststellungsinteresse der Klägerin g e- mäß § 256 ZPO gegeben ist . Dose Weber - Monecke Günter Botur Guhling Vorinstanzen: AG Freiberg, Entsc heidung vom 16.02.2012 - 4 C 403/11 - LG Chemnitz, Entscheidung vom 31.08.2012 - 6 S 93/12 - 34
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