BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 114/14 Verkündet am: 25. November 2015 Breskic, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 242 Ca, 543, 550 Satz 1, 580 a Abs. 2 a) Die Änderung der Miethöhe stellt stets eine wesentliche und jedenfalls soweit sie für mehr als ein Jahr erfolgt und nicht jederzeit vom Vermieter widerrufen werden kann dem Formzwang des § 550 Satz 1 BGB unterfa l- lende Vertragsänderu ng dar. b) Zur Frage, wann eine Vertragspartei nach den Grundsätzen von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB gehindert ist, sich auf einen Schriftformmangel zu berufen. c) Zur Formbedürftigkeit von Vereinbarungen zu am Mietobjekt durchzufü h- renden Um - und Ausba umaßnahmen. BGH, Urteil vom 25. November 2015 - XII ZR 114/14 - OLG Stuttgart LG Hechingen - 2 - Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 25 . Novem ber 2015 durch d en Vorsitzende n Richter Dose und die Richter Dr. Kli nkhammer, Dr. Günter, Dr. Botur und Guhling für Recht erkannt: Auf d ie Revision der Kläger wird das Urteil des 5 . Zivil senats des Oberl an d es gerichts Stuttgart vom 2 2 . September 2014 aufgeh o- ben . D er Rechtsstreit wird zur erneuten Verhandlung und Entsche i- du ng, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Oberlandesgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand : Die Kläger begehren die Feststellung, dass sie als Mieter das zwischen den Parteien bestehende Gewerberaummietverhältnis wirksam du rch Künd i- gung zum 31. Juli 2014 beendet haben. Die Kläger hatten im Jahre 2001 vo m Rechtsvorgänger der beiden B e- klagten (im Folgenden: Erblasser) zum Betrieb einer Zahnarztpraxis Räume im Erdgeschoss s eines Anwesens angemietet. Zum Zweck der Praxisvergrö ß e- rung schlossen die Kläger mit dem Erblasser am 2. Mai 2005 einen neuen schriftli chen Mietv ertrag , der sich neben den Erdgeschossräumen auch auf Räume im ersten Obergeschoss bezog. Es erfolgten Umbaumaßnahmen wie 1 2 - 3 - ein Deckendurchbruch und der Einbau eine r Verbindungstreppe zwischen den beiden Geschossen, deren Kosten die Kläger trugen. Als Vertragsende war der 30. April 2020 vereinbart, als monatliche Miete ein Betrag von 1.350 Knapp acht Monate nach dem Vertragsabschluss vereinbarte d er Kläger zu 2 mi t dem Erblasser mündlich, dass die monatliche Miete ab 1. Januar 2006 um 20 1.370 rde, und vermerkte dies auf dem Mietvertragsexemplar der Kläger. Der Erblasser verstarb und wurde von den beiden Beklagten beerbt. Mit Schreiben vom 26. Ok tober 2013 kündigten die Kläger das Mietve r- hältnis zum 31. Juli 2014 aus wichtigem Grund, weil die Räume nicht mehr den gestiegenen Anforderungen an den Platzbedarf der Praxis und an die Einha l- tung von Hygienevorgaben entsprächen. Mit der am 20. Februar 20 14 eing e- reichten Klage auf Feststellung der Beendigung des Mietverhältnisses erklärten die Kläger die ordentliche Kündigung zum 31. Juli 2014. Die Kläger haben die Praxisräume inzwischen geräumt. Die Klage ist in beiden Vorinstanzen erfolglos geblieben. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Feststellungsbegehren weiter . Entscheidungsgründe: Die Revision ist begründet . Sie führt zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsger icht. I. Das Berufungsgericht hat seine Entscheidung wie folgt begründet: 3 4 5 6 - 4 - Die Befristung des Mietvertrags sei trotz der geringfügigen Änderung der Miete wirksam und die Voraussetzungen einer außerordentlichen sowie einer ordentlichen Kündigung hätten nicht vorgelegen. Die Schriftform sei zwar nur gewahrt, wenn sich die notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertrag s- bedingungen aus einer von beiden Vertragsparteien unterzeichneten Urkunde ergebe. Dieses Erfordernis beziehe sich auch auf Vertragsände rungen. Ausg e- nommen seien von der Schriftform aber solche Abreden, die für den Inhalt des Vertrags von nur nebensächlicher Bedeutung seien. Im vorliegenden Fall hätten sich die Vertragsparteien rund acht Monate nach Vertragsabschluss auf eine Mieterhöhun g von knapp 2 % verständigt. Es sei umstritten, ob zeitlich nicht beschränkte Abänderungen der Miete stets als wesentlich zu erachten seien oder nur dann, wenn sie eine Wesentlichkeit s- grenze von etwa 10 % oder mehr überschritten. Der hier gegebene Erhöhung s- betrag von 20 zu marginal und für einen potenziell en Erwerber nicht nachteilig sei. Anders als bei einer Mietminderung würde es b ei dieser Sachlage gegen die Grundsätze von Treu und Glauben verstoßen, we nn sich die Kläger mit dieser Begründung der vertraglichen Bindung für noch sechs Jahre entziehen könnten. Der Eintritt der Beklagten in das Mietverhältnis sei nicht formbedürftig, weil es sich um einen gesetzlichen Eintritt aufgrund von Universalsukzess ion handele. Auch dass die Kläger mit Genehmigung des Vermieters die Räumlic h- keiten umgestaltet hätten, habe nicht der Schriftform bedurft. Ein sog. verlor e- ner Baukostenzuschuss sei nicht gegeben, eine Erweiterung der vermieteten Fläche habe nicht stattgef unden. Schließlich rechtfertige auch der gestiegene Raumbedarf der Kläger w e- der eine ordentliche noch eine außerordentliche Kündigung. Gleiches gelte für 7 8 9 10 - 5 - gegebenenfalls nach Vertragsabschluss verschärfte Hygienevorschriften im Bereich der Zahnheilkunde. Denn das Verwendungsrisiko trage stets der Mi e- ter. II. Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. 1. Zutreffend ist allerdings der rechtliche Ausgangspunkt des Berufung s- gerichts, wonach die von §§ 578 Abs. 1 und 2, 550 BGB g eforderte Schriftform nur gewahrt ist , wenn sich die für den Abschluss des Vertrags notwendige Ein i- gung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere über den Mietgegenstand, die Miete sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhäl t- nisses, aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergibt (Senat s- urteil vom 30. April 2014 XII ZR 146/12 NJW 2014, 2102 Rn. 23 mwN) . Von der Schriftform ausgenommen sind lediglich solche Abreden, die für den Inhalt des Vertrags, auf den die Parteien sic h geeinigt haben, von nur nebensächl i- cher Bedeutung sind ( Senatsurteil vom 22. April 2015 XII ZR 55/14 NJW 2015, 2034 Rn. 15 mwN). Für Vertrags änderungen gilt nichts anderes als für den Ursprungsvertrag. Sie müssen daher ebenfalls der Schriftform des § 550 BGB genügen , es sei denn, dass es sich um unwesentliche Änderungen handelt ( st. Rspr. des Senats, vgl. etwa Senatsurteile vom 13. November 2013 XII ZR 142/12 NJW 2014, 52 Rn. 22 mwN und vom 30 . Januar 2013 XII ZR 38/12 NJW 2013, 1083 Rn. 22 mw N ). 2. Richtig hat das Berufungsgericht auch gesehen , dass der Eintritt der Beklagten als Erben des Vermieters in den Mietvertrag nicht schriftformschä d- lich ist . Denn er hat sich aufgrund der gemäß §§ 1922, 1967 BGB erfolgenden 11 12 13 - 6 - Universalsukzession kraft Gesetzes vollzogen und beruht nicht auf einer ve r- traglichen Abrede, für die allein § 550 BGB gilt (vgl. Blank in Blank/Börstinghaus Miete 4. Aufl. § 550 BGB Rn. 29; jurisPK - BGB/Schur [Stand: 23. J uni 2015] § 550 Rn. 9; MünchKommBGB/Bieber 6. Aufl. § 550 R n. 7). 3. Das Berufung sgericht hat aber zu Unrecht angenommen, auch die nachträgliche Vereinbarung einer um 20 oder rund 1,5 % höheren M o- natsmiete könne schon deshalb keine Ver letzung des Schriftformerfordernisses nach § 550 Satz 1 BGB begründen, weil es sich nicht um eine wesentliche Ve r- tragsä nderung handele. Vielmehr ist auf der Grundlage der bislang getroffenen Festste llungen nicht auszuschließen , dass die Änderung der Miete einen Ve r- stoß gegen die Schrif tform darstellt und die K läger das dann g emäß § 550 Satz 1 BGB für unbestimmte Zeit geschlossene Mietverhältnis wirksam o r- dentlich gekündigt haben. a) Die Frage, ob eine nachträgliche dauerhafte Änderung der Miete stets und unabhängig von ihrer Höhe wesentlich ist oder es der Überschreitung ei ner Erheb lichkeitsgrenze bedarf, ist umstritten und höchstrichterlich nicht geklärt. Die wohl überwiegende Meinung in Rechtsprechung und Literatur geht dahin, dass nur unerhebliche Mietänderungen nicht dem Formzwang des § 550 BGB unterfallen, wobei die (re gelmäßig in Prozentwerten angegeb ene) Grenze der Erheblichkeit nicht einheitlich festgelegt wird ( vgl. etwa OLG Jena NZM 2008, 572, 575 f.; OLG Naumburg OLG R 2008, 225, 227 f. ; OLG Hamm OLGR 2006, 138, 140; BeckOK BGB /Herrmann [Stand: 1. Mai 2015] § 550 Rn . 20; Erman/ Lützenkirchen BGB 14. Aufl. § 550 Rn. 17; Ghassemi - Tabar/Guhling/ Weitemeyer/Schweitzer Gewerberaummiete § 550 BGB Rn. 61; Heile/ Landwehr in Bub/Treier Handbuch der Geschäfts - und Wohnraummiete 4. Aufl. Rn. 2508; Leo NZM 2006, 452, 453; Neuha us Handbuch der Geschäftsrau m- miete 5. Aufl. Kap. 5 Rn. 104 f.; Staudinger/Emmerich BGB [2014 ; Updat e- 14 15 - 7 - stand: 22. September 2015 ] § 550 Rn. 29 a; Sternel Mietrecht aktuell 4. Aufl. Rn. I 131 ; Timme/Hülk NJW 2007, 3313, 3316 ). Demgegenüber wird auch vertret en, eine dauerhafte Änderung der Mie t- höhe sei immer vertragswesentlich und daher stets nach § 550 BGB schriftlich zu vereinbaren ( vgl. etwa Blank in Blank/Börstinghaus Miete 4. Aufl. § 550 BGB Rn. 53; FA - MietRWEG/Schmid 5. Aufl. Kap. 3 Rn. 362; MünchKommBG B/ Bieber 6. Aufl. § 550 Rn. 7 ; Schmidt - Futterer/Lammel Miete 12. Aufl. § 550 BGB Rn. 41 f. ; Soergel/Heintzm ann BGB 13. Aufl. § 550 Rn. 8 ; Späth ZMR 2010, 585, 589 ; wohl auch OLG Karlsruhe NZM 2003, 513, 517 ). b) Die zuletzt genannte Auffassung ist zutr effend. D ie Änderung der Miethöhe stellt stets eine wesentliche und jedenfalls soweit sie für mehr als ein Jahr erfolgt und nicht jederzeit vom Vermieter widerrufen werden kann (vgl. hierzu Senatsurteil BGHZ 163, 27 = NJW 2005, 1861 f.) dem Formzwang d es § 550 Satz 1 BGB unterfallende Vertragsänderung dar. aa) Bei der Miete handelt es sich per se um einen vertragswesentlichen Punkt , der für den von § 550 BGB geschützten potenziell en Grundstückse rwe r- ber von besonderem Interesse ist . Dies gilt umso meh r, als sich Änderungen unmittelbar auf die Möglichkeit des Vermieters zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs aus wirken . So kann sich etwa d ie Nichtzahlung s elbst eine s vergleichsweise geringfügig e n Erhöhung sbetrags bei einem langfristigen Mie t- vertr ag nicht nur auf summieren und gegebenenfalls zu einem für eine Künd i- gung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 lit. b BGB ausreichenden Rückstand fü h- ren . Vielmehr kann der Verzug mit auch nur einem solchen Erhöhungsbetrag im Zusammenspiel mit anderweitigen Zahlun gsrückständen des Mieters dazu fü h- ren, dass ein wi chtiger Grund i.S.d. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB zu bejahen ist. Mithin kann jede Mietänderung unabhängig von ihrer relativen oder absol u- 16 17 18 - 8 - ten Höhe " das Fass zum Überlaufen bringen " und auch sonst kündigung srel e- vant sein. bb) Außerdem ist es wie im Übrigen auch die Uneinheitlichkeit der von den Befürwortern einer Erheblichkeitsgrenze genannten Prozentwerte belegt angesichts der Vielgestaltigkeit von Mietverhältnissen nicht möglich, eine feste Prozentg renze ( und noch viel weniger eine bestimmte Änderungssumme ) fes t- zulegen, bis zu der eine Mietänderung nicht wesentlich ist. Daher spricht auch das Gebot der Rechtssicherheit gegen die Annahme einer solchen Erheblic h- keitsgrenze. Letztlich haben es die Parte ien langfristiger Mietverhältnisse ohne weiteres in der Hand, bei der Vereinbarung von Mietänderungen (jedweder H ö- he) der Formvorschrift des § 550 BGB zu genügen. cc) Entgegen der Ansicht des Berufungsgericht s ist für die Formbedür f- tigkeit nach § 550 Sa tz 1 BGB ohne Bedeutung , ob die Mietänderung zu einer dem Vermieter und damit auch dem potenziellen Grundstückse rwerber günst i- gen Erhöhung oder aber zu einer Ermäßigung geführt hat. Dies folgt schon da r- aus, dass die Schriftform nicht nur den Grundstückse rw erber, sondern auch die Vertragsparteien schützen soll (st. Rspr. des Senats, vgl. etwa Senatsurteile BGHZ 200, 98 = NJW 2014, 1087 Rn. 26 und BGHZ 176, 301 = NJW 2008, 2178 Rn. 16 f.). Der Formzwang des § 550 Satz 1 BGB greift auch dann ein, wenn eine Ver einbarung keine Verpflichtungen für einen potenziell en E rwerber, sondern ausschließlich Verpflichtungen des Mieters zum Inhalt hat ( Senatsurteil vom 29. April 2009 XII ZR 142/07 NJW 2009, 2195 Rn. 30; Staudinger/ Emmerich BGB [2014; Updatestand: 22. Se ptember 2015] § 550 Rn. 28). Im Übrigen nützt dem Erwerber eine ihm grundsätzlich günstige Vertragsänderung nichts , wenn er von ihr mangels Be urkundung keine Kenntnis erlangen kann . 19 20 - 9 - c) Dass für die mithin gemäß §§ 578 Abs. 1 und 2, 550 Satz 1 BGB formb edürftige Vereinbarung zur Mieterhöhung die Schriftform gewahrt ist, lässt sich den vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen nicht entnehmen , so dass revisionsrechtlich von einem Schriftformverstoß auszugehen ist . Das Landgericht hat zur Änderung svereinbarung festgestellt, die Miete sei zum 1. Januar 20 06 erhöht worden. Der Kläger zu 2 habe auf seinem Mie t- vertragsformular die ursprüngliche Miete durchgestrichen und handschriftlich " 1370 ab 1.1. 06 " darüber geschrieben; dies sei im Einvernehmen mit dem Er b- lasser erfolgt. Mit ihrer Berufung haben die Kläger wie schon in erster Instanz geltend gemacht, die Vereinbarung sei telefonisch erfolgt und den Vermerk h a- be der Kläger zu 2 nur zu Erinnerungszwecken aufgebracht. Das Berufung sg e- richt hat daz u , wie es zu der Änderungsvereinba rung und dem Vermerk auf dem Vertragsexemplar gekommen ist, keine Feststellungen getroffen. Ausgehend vom in der Revisionsinstanz zu unterstellenden Vortrag der Kläger genügt die Vertragsänderung nicht der von § 550 Satz 1 BGB geforde r- ten Schriftform der §§ 126, 126 a BGB. Für die Einhaltung der Schriftform einer Urkunde ist zwar ohne Belang, ob die Unterzeichnung der Niederschrift des Urkundentextes zeitlich nachfolgt oder vorangeht. Es bedarf deshalb für die Rechtsgültigk eit einer Änderung des Vertragstextes keiner erneuten Unte r- schrift, wenn die Vertragspartner sich über die Änderung einig sind und es i h- rem Willen entspricht, dass die Unterschriften für den veränderten Vertragsi n- halt Gültigkeit behalten sollen (Senatsurte il vom 29. April 2009 XII ZR 142/07 NJW 2009, 2195 Rn. 32; vgl. auch BGH Beschluss vom 27. Juni 1994 III ZR 117/93 NJW 1994, 2300, 2301; Urteile vom 24. Januar 1990 VIII ZR 296/88 - NJW - RR 1990, 518, 519 und vom 7. Februar 1973 - VIII ZR 205/71 WM 1973, 386, 387 ). An einem solchen übereinstimmenden Willen fehlt es aber, wenn lediglich eine Partei ohne Wissen der anderen auf 21 22 23 - 10 - einem Vertragsexemplar eine Änderung etwa nur zur Gedächtnisstütze vo r- nimmt. d ) Auf der Grundlage der bislang getroffene n Feststellungen sind die Kläger auch nicht nach den Grundsätzen von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB gehindert, sich auf den Schriftformmangel zu berufen. aa) Grundsätzlich darf sich jede Vertragspartei darauf berufen, die für e i- nen Vertrag vorgeschrie bene Schriftform sei nicht eingehalten. Nur ausnahm s- weise, wenn die vorzeitige Beendigung des Vertrags zu einem schlechthin u n- tragbaren Ergebnis führen würde, kann es gemäß § 242 BGB rechtsmis s- bräuchlich sein, wenn die Partei sich darauf beruft, der Mietve rtrag sei mangels Wahrung der Schriftform ordentlich kündbar. Das kann insbesondere dann der Fall sein, wenn der eine Vertragspartner den anderen schuldhaft von der Ei n- haltung der Schriftform abgehalten oder sich sonst einer besonders schweren Treuepflicht verletzung schuldig gemacht hat oder wenn bei Formnichtigkeit die Existenz der anderen Vertragspartei bedroht wäre (Senatsurteil vom 30. April 2014 XII ZR 146/12 NJW 2014, 2102 Rn. 27 mwN). Zum Vorliegen dieser Voraussetzungen hat das Berufungsgericht keine Feststellungen getroffen. bb) Eine Treuwidrigkeit folgt nicht aus dem vom Berufungsgericht erwähnten Umstand, dass die vereinbarte Vertragslaufzeit noch sechs Jahre beträgt , weil es gerade die langfristige Bindung ist, die von der Einhaltung der S chriftform abhängt (BGHZ 99, 54 = NJW 1987, 948, 949). Das Gleiche gilt mit Blick darauf, dass die Parteien ihren Pflichten aus dem Mietvertrag über einen längeren Zeitraum bis zu r Kündigung durch die Kläger nachgekom men sind. Daraus lässt sich nicht herle iten, sie hätten darauf vertrauen können, der Vertragspartner werde nicht von der besonderen Kündigungsmöglichkeit G e- brauch machen, die das Gesetz vorsieht, wenn die Schriftform nicht eingehalten 24 25 26 - 11 - ist ( st. Rspr. des Senats, vgl. etwa Senatsu rteil e vom 30. J anuar 2013 XII ZR 38/12 NJW 2013, 1083 Rn. 26 mwN und vom 9. April 2008 XII ZR 89/06 - NJW 2008, 2181 Rn. 28 mwN ) . Es liegt auch keine einseitig die Mieter begünstigende Änderung vor, bei der es gegen § 242 BGB verstoßen kann, wenn die Mieter aus ihr den weiteren Vorteil ziehen wollen, sich nunmehr ganz von dem ihnen lästig gewordenen Mietvertrag zu lösen (BGHZ 65, 49 = WM 1975, 824, 826 ). Schließlich kann für sich genommen nicht die Annahme eines Rechtsmissbrauchs rechtfertigen, dass der Änderungs betrag vergleichsweise gering ist. Denn die Änderung der Miethöhe ist wie dargelegt unabhängig von ihrem Umfang vertragswesen t- lich , unterfällt daher § 550 BGB und führt dann, wenn sie nicht der Schriftform genügt, kraft gesetzlicher Anordnung zu einem auf unbestimmte Zeit geschlo s- senen Mietverhältnis und damit zur Kündbarkeit . 4. Auf rechtliche Bedenken trifft auch die Auffassung des Berufungsg e- richts, eine über den Vertragstext hinausgehende Vereinbarung zu den von den Mietern vorgenommene n und vom Vermieter gestattete n Umbauarbeiten unte r- falle nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB. Dies wird von den bislang getroffenen Feststellungen nicht getragen. a) Nach der Rechtsprechung des Senats unterliegen auch Neben - abreden der Schriftform, we nn sie den Inhalt des Mietverhältnisses gestalten und nach dem Willen der Vertragsparteien wesentliche Bedeutung haben ( S e- natsurteil vom 22. Dezember 1999 XII ZR 339/97 NJW 2000, 1105, 1106). Treffen die Mietvertragsparteien Vereinbarungen zu am Mietob jekt vorzune h- menden Um - und Ausbauarbeiten und dazu, wer diese vorzunehmen und wer die Kosten zu tragen hat, so liegt die Annahme nicht fern, dass diesen A b- reden vertragswesentliche Bedeutung zukommt (vgl. Ghassemi - Tabar/Guhling/ 27 28 29 - 12 - Weitemeyer/Schweitzer Gewe rberaummiete § 550 BGB Rn. 43 ; Lindner - Figura in Lindner - Figura/Oprée/Stellmann Geschäftsraummiete 3. Aufl. Kap. 6 Rn. 31 f.) . Dies gilt im vorliegenden Fall umso mehr, als das Berufungsgericht festgestellt hat, der Grund des Vertragsabschlusses sei die Ve rgrößerung der Praxis gewesen. Von den im schriftlichen Mietvertrag enthaltenen Bestimmungen könnte insoweit allenfalls § 8 Abs. 2 relevant sein, der regelt , dass die weitere Aussta t- tung und das Herrichten der Mieträume dem Mieter nach eigenem Ermessen frei stünden. Mangels näherer Feststellungen zu Zeitpunkt und Inhalt der g e- troffenen Vereinbarungen, zu Zeitpunkt und Umfang der Um - und Ausbauarbe i- ten und zur Bedeutung, die die Vertragsparteien diesem Punkt beigemessen haben, ist weder eine abschließende Beurteilung der Formbedürftigkeit noch der Frage möglich , ob mit dieser Vertragsbestimmung die Schriftform gewahrt ist . b) Mit der vom Berufungsgericht gewählten Begründung lässt sich eine Formbedürftigkeit der Vereinbarungen jedenfalls nicht verneinen. Eine ve r- tragswesentliche Nebenabrede zu Um - und Ausbauarbeiten kann nicht nur bei einer Flächenvergrößerung oder bei einem verlorenen Baukostenzuschuss vo r- liegen. Im Übrigen setzt ein verlorener Baukostenzuschuss entgegen der A n- nahme des Berufungsgerichts nicht zwingend eine Zuschusszahlung des Mi e- ters voraus, sondern kann auch etwa in Bauleistungen auf Kosten des Mieters bestehen (vgl. BGH Urteil vom 22. Mai 1967 VIII ZR 25/65 NJW 1967, 2255, 2256; Ghassemi - Tabar/Guhling/Weitemeyer/Guhling Gewerberaum miete § 547 BGB Rn. 6 ; Schmidt - Futterer/Streyl Mietrecht 12. Aufl. § 547 Rn. 13 ). c) Eine r eventuelle n Formbedürftigkeit der Abreden zu den Umbauma ß- nahmen steht im Übrigen nicht entgegen , dass die Maßnahmen gegebenenfalls 30 31 32 - 13 - im unmittelbaren zeitlichen Zus ammenhang mit dem Vertragsschluss durchg e- führt werden sollten . Auch dann stünde nicht ohne weiteres fest, dass diese Abreden einen potenziell en Grundstückserwerber keinesfalls beträfe n oder j e- denfalls keine längere Gültigkeitsdauer als ein Jahr hätte n (vgl . dazu Senatsu r- teil BGHZ 163, 27 = NJW 2005, 1861, 1862; Ghassemi - Tabar/Guhling/ Weitemeyer/Schweitzer Gewerberaummiete § 550 BGB Rn. 46; Staudinger/ Emmerich BGB [2014; Updatestand: 22. September 2015] § 550 Rn. 25 f.) . Die Pflicht des Mieters zur Vornahm e einschließlich Kostentragung kann sich ebe n- so ohne weiteres noch nach der Jahresfrist des § 550 Satz 2 BGB auswirken wie die Pflicht des Vermieters zur Duldung. Vor allem kann ei n verlore ner Ba u- kostenzuschus s auch nach Jahren noch dazu führen, dass bei v orzeitiger Ve r- tragsbeendigung etwa aufgrund außerordentlicher Kündigung des Vermi e- ter s wegen des noch nicht " abgewohnten " Teils ein Bereicherungsan spruch des Mieters besteht (vgl. Ghassemi - Tabar/Guhling/Weitemeyer/Guhling G e- werbe raummiete § 547 BGB Rn. 6; Schmidt - Futterer/Streyl Mietrecht 12. Aufl. § 547 Rn. 15 ff. ). Der Schutz des potenziell en Grundstückserwerbers gebietet daher auch in einem solchen Fall , dessen Information durch die Schriftform s i- cherzustellen. 5 . Revisionsrechtlich nicht zu beans tanden ist hingegen, dass das Ber u- fungsgericht das Vorliegen eines wichtigen Kündigungsgrundes i.S.d. § 543 BGB verneint hat. Wie es zutreffend ausführt, liegt das Verwendungsrisiko für die Mieträume bei den Klägern als den Mietern (st. Rspr. des Senats, v gl. etwa Senatsurteile vom 13. Juli 2011 XII ZR 189/09 NJW 2011, 3153 Rn. 9 mwN und vom 17. März 2010 XII ZR 108/08 NZM 2010, 364 Rn. 17 mwN) . Dass sich im Laufe der Jahre ein erhöhter Platzbedarf für die Praxis ergeben hat, kann ebenso wenig eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen wie der von den Klägern angeführte Umstand, infolge neuer Hygienerichtlinien sei die Au f- lage zu erwarten, dass das Labor geschlossen werden müsste. Unabhängig 33 - 14 - davon, dass ein entsprechendes behördliches Eingreifen bislang nicht erfolgt ist und ein Mangel der Mietsache damit nicht vorliegt (vgl. Senatsurteil vom 20. November 2013 XII ZR 77/12 NZM 2014, 165 Rn. 20) , hat das Ber u- fungsgericht von der Revision unangegriffen im Einzelnen ausgeführt, dass allenfalls ein Teilbereich der Labortätigkeit betroffen sein kann. 6. Der Senat kann in der Sache nicht abschließend entscheiden, weil diese noch nicht zur Endentscheidung reif ist. Nach Zurückverweisung wird d as Berufungsg ericht insbesondere Feststellungen dazu zu treffen haben , wie es zur Vereinbarung der Mieterhöhung und der Ergänzung des Vertragsexemplars der Kläger gekommen ist . Gegebenenfalls sind nach ergänzendem Vortrag der Parteien hierzu dann auch Feststellunge n zu den Vereinbarungen betre f- fend die Umbaumaßnahmen erforderlich. Für das weitere Verfahren weist der Senat darauf hin, dass einen Schriftformverstoß unterstellt das Mietverhältnis erst mit Ablauf des 30. Sep - tember 2014 beendet worden sein kann. Denn die Kündigungsfrist bestimmt sich nach § 580 a Abs. 2 BGB. Sofern die außerordentliche Kündigung vom 26. Oktober 2013, die sich ausschließlich mit der Nichterfüllung der gestiegenen Anforderungen befasste, in eine ordentliche Kündigung umzudeuten ist (vgl. dazu etwa Senatsurteil vom 24. Juli 2013 XII ZR 104/12 NJW 2013, 3361 Rn. 17 f. mwN), wäre die ordentliche Kündigung mithin spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahrs zum Ablauf des nächsten Kalendervierte l- jahrs und daher frühestens zum Ablauf des 30. Juni 2014 zulässig gewesen. Die Kläger haben aber nicht zu diesem Termin, sondern zum 31. Juli 2014, also einem weder gesetzlich noch vertraglich vorgesehenen Zeitpunkt, gekündigt (vgl. nur Palandt/Weidenkaff BGB 74. Aufl. § 580 a Rn. 1 5; Schmidt - Futterer/ Blank Mietrecht 12. Aufl. § 580 a Rn. 15) , so dass ihre Kündigung erst mit dem nächstfolgenden Ende eines Kalendervierteljahrs, hier dem 30. September 34 35 - 15 - 2014, Wirksamkeit entfalten konnte (vgl. dazu Senatsbeschluss vom 25. Okto - ber 1995 XII ZR 245/94 NJ W - RR 1996, 144) . Scheidet eine Umdeutung hi n- gegen aus, hätte die mit der Klageerhebung im Februar 2014 erfolgte ordentl i- che Kündigung ohnedies zu einer Beendigung des Mietverhältnisses frühestens mit Ablauf des 30. September 2014 führen können . Dose Klin khammer Günter Botur Guhling Vorinstanzen: LG Hechingen, Entscheidung vom 15.04.2014 - 2 O 33/14 - OLG Stuttgart, Entscheidung vom 22.09.2014 - 5 U 70/14 -
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