ECLI:DE:BGH:2017:270917UXIIZR114.16.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 114/16 Verkündet am: 27. September 2017 Fahrner, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB §§ 242 Ca, 550 Satz 1 a) S ogenannte Schriftformheilungsklauseln sind mit der nicht abdingbaren Vo r- schrift des § 550 BGB unvereinbar und daher unwirksam. Sie können de s- halb für sich genommen eine Vertragspartei nicht daran hindern, einen Mie t- vertrag unter Berufung auf einen Schriftf ormmangel ordentlich zu kündigen (Fortführung der Senatsurteile BGHZ 200, 98 = NJW 2014, 1087 und vom 30. April 2014 XII ZR 146/12 NJW 2014, 2102). b) Es verstößt gegen Treu und Glauben, wenn eine Mietvertragspartei eine nachträglich getroffene Abrede, die lediglich ihr vorteilhaft ist, allein deshalb, weil sie nicht die schriftliche Form wahrt, zum Anlass nimmt, sich von einem ihr inzwischen lästig gewordenen langfristigen Mietvertrag zu lösen (im A n- schluss an Senatsurteile vom 25. November 2015 XII ZR 114/14 NJW 2016, 311 und vom 19. September 2007 XII ZR 198/05 NJW 2008, 365). BGH, Urteil vom 27. September 2017 - XII ZR 114/16 - OLG Karlsruhe LG Mannheim - 2 - Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 27 . Septembe r 2017 durch d en Vorsitzende n Richter Dose , die Richter Prof. Dr. Klinkhammer, Schilling und Guhling und die Richterin Dr. Krüger für Recht erkannt: D ie Revision gegen das Urteil des 6 . Zivil senats des Oberl an d e s- gerichts Karlsruhe vom 26. Oktobe r 2016 wird auf Kosten der Kl ä- gerin zurückgewiesen . Von Rechts wegen Tatbestand : Die Klägerin begehrt als Vermieterin vo m Beklagten als Mieter Räumung und Herausgabe von Gewerberäumen. Mit Vertrag vom 8. Dezember 1998 mietete der Beklagte von der D . K . AG Ladenräume. D ie Allgemeinen Vertragsbedi n- gungen Gewerbemietvertrag (AVB ) und die Hausordnung waren als Bestandte i- l e in den Vertrag einbezogen . Nach Ziffer 6.1 Buchstabe e der AVB gehören zu den vom Mieter zu tragenden Betriebskosten unter anderem die für die Mülla b- fuhr zu entrichtenden Gebühren. Am 11. Oktober 2006 schlossen die Vertragsparteien einen "1. Nachtrag zum Mietvertrag vom 04.12./08.12.1998 " . Mit diesem ersetzten sie unter and e- rem unter Aufrecht erhaltung der Bestimmungen des Ausgangsmietvertrags im Übrigen die im ursprünglichen Mietvertrag enthaltene Indexklausel wie folgt: " Verändert sich der vom Statistischen Bundesamt für die Bundesrepublik Deutschland festgestellte Verbraucherpreisindex g egenüber dem 1 2 3 - 3 - Stand Juni 1999 (2000 = 100) um mindestens 10 Punkte , so verändert sich die Miete in dem g leichen prozentualen Verhältnis s- seiner bisherigen Form nicht mehr fortg eführt werden, so tritt an seine Stelle der ihm am nächsten kommende neue Index. " Außerdem enthielt der Nachtrag in Ziffer 6 folgende Regelung: " Den Parteien ist bekannt, dass dieser Mietvertrag, der eine Laufzeit von ftform bedarf. Die Parteien wollen diese Schriftform einhalten . S ie verpflichten sich deshalb gegenseitig, auf jederzeitiges Verlangen einer Partei alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um den gesetzlichen Schriftfor merfordernissen Genüge zu tun. Das gilt sowohl für den Mie t- vertrag, als auch für sämtliche Nachtrags - , Änderungs - und Ergänzung s- vereinbarungen. " Am 16. Dezember 2009 wurde ein " 2. Nachtrag zum Mietvertrag vom 04.12./08.12.1998 nebst 1. Nachtrag vom 07.10 ./11.10.2006 " abgeschlossen. Auf Vermieterseite war daran die aufgrund zwischenzeitlichen Eigentumse r- werbs in die Vermieterste l lung eingetretene G . S.à.r.l. & Co. KG beteiligt. Diese wiederum hatte mit notariellem Kaufvertra g vom 8. Dezember 2009 das Grundstück an die Klägerin verkauft , die nach dem 16. Dezember 2009 als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen wurde . In dem 2. Nachtrag wurde unter anderem unter Aufrechterhaltung der Besti m- mungen des Ausgangsmietvertrags u nd des ersten Nachtrags im Übrigen die Mietzeit bis zum 31. Mai 2020 (mit einer einmaligen Verlängerungsoption für den Beklagten um fünf Jahre) verlängert . Außerdem war unter Ziffer 7 F olge n- de s vereinbart : " ederzeit alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um dem gesetzlichen Schriftformerfordernis gemäß § 550 BGB, insbesondere im Zusammenhang mit dem Abschluss dieses Nachtrag e s sowie weiteren Nachträgen, Genüge zu tun und bis dahin den Mietvertrag nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung der Schriftform vorzeitig zu kündigen. " 4 5 - 4 - In einem Schreiben vom 15. Januar 2011 legte die Klägerin dem Bekla g- ten das Begehren dar, die Wertsicherungsklausel dahingehend zu ändern, das s bei Veränderung des Verbraucherpreisindex um 5 % eine entsprechende Änd e- rung der Miete eintreten solle. Der Beklagte vermerkte auf dem Schreiben handschriftlich " 6 % einverstanden " , unterschrieb diesen Vermerk und gab das Schreiben an die Klägerin zurück . Diese teilte dem Beklagten im Mai 2011 mit, dass der Verbraucherpreisindex seit der letzten Mietkorrektur um 6 % gestiegen sei und sich daher eine entsprechend erhöhte Miete ergebe, die der Beklagte fortan auch entrichtete. Mit Schreiben vom 20. Juni 2 014 erklärte die Klägerin die ordentliche Kündigung zum 31. Dezember 2014. Ihre auf Räumung und Herausgabe g e- richtete Klage hat das Landgericht abgewiesen. Im Berufungsverfahren hat die Klägerin ein Schreiben des Beklagten vom 24. Dezember 2015 vorgelegt, mit dem dieser sich gegen die Aufnahme von Müllgebühren in die Betriebskoste n- abrechnung 2013 gewandt und ausgeführt hat, mit dem früheren Eigentümer habe es eine Absprache gegeben, dass für ihn den Beklagten keine Müllto n- ne angescha fft werde . Die Beruf un g der Klägerin ist ohne Erfolg geblieben. Mit ihrer vom Berufungs gericht zugelassenen Revision verfolgt die Kl ä- gerin ihr Räumungs - und Herausgabeb egehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg . I. Das Berufungsgericht hat sei ne Entscheidung wie folgt begründet: 6 7 8 9 10 - 5 - Wegen der im zweiten Nachtrag vereinbarten festen Laufzeit sei das Mietverhältnis durch die von der Klägerin erklärte ordentliche Kündigung nicht beendet worden. Dass die damalige Vermieterin im Verhältnis zur Kläger in nicht ohne deren vorherige Zustimmung zum Abschluss dieses Nachtrags berechtigt gewesen sein möge, sei für di e Wirksamkeit der Vereinbarung im Außenve r- hältnis zum Beklagten ohne Belang. Die im Ausgangsvertrag und den beiden Nachträgen nieder gelegte Vere inbarung wahre die Schriftform des § 550 BGB. Der zweite Nachtrag nehme auf den Ursprungsmietvertrag und den er s- ten Nachtrag ausdrücklich Bezug, zähle die zu ändernden Regelungen a b- schließend auf und erkläre die übrigen Bestimmungen für weiterhin anwendbar . Er sei von den Mietvertragsparteien unterschrieben und enthalte die essentialia negotii. Einer körperlichen Verbindung mit dem ursprünglichen Mietvertrag b e- dürfe es ebenso wenig wie einer Bezugnahme im Ursprungsvertrag auf die Ä n- derungsvereinbarungen. Oh ne Belang sei auch, ob die zu Vertragsbestandte i- len erklärten Anlagen körperlich mit dem Ursprungsvertrag verbunden gewesen seien. Keiner Entscheidung bedürfe, ob es sich bei der Frage der anteilig en B e- teiligung des Beklagten an den Müllgebühren um eine wesentliche Vertragsb e- dingung handele. Denn anhand des Schreibens des Beklagten vom 24. Dezember 2015 lasse sich keine vom schriftlichen Vertrag abweichende mündliche Vertragsregelung feststellen. Der Beklagte verweise auf eine abg e- sprochene " Praxis " . Das s dies rechtsverbindlich unter Abänderung des g e- schlossenen Vertrags geregelt worden sein soll, lasse sich dem nicht mit der zu fordernden Deutlichkeit entnehmen. Sofern der Beklagte nämlich lediglich die Fortsetzung einer langjährigen, aber unverbindliche n Übung fordere, lasse dies keinen Verstoß gegen das Schriftformerfordernis erkennen. 11 12 - 6 - Bei der Vereinbarung einer neuen Wertsicherungsregelung durch die Parteien im Jahre 2011 handele es sich um eine wesentliche Vertragsbedi n- gung. Insoweit fehle es an d er Bezugnahme auf den Ausgangsvertrag und die beiden Nachträge und damit an der für § 550 BGB erforderlichen Urkundenei n- heit. Indessen liege ein Ausnahmefall vor, in dem die Klägerin nach Treu und Glauben gehindert sei, sich auf den Schriftformverstoß zu b erufen. Dabei ko m- me es nicht entscheidend auf den Gesichtspunkt der existenziellen Bedrohung des Beklagten durch die Kündigung an. Die Klägerin habe auf die Änderung der aus ihrer Sicht undurchführbar oder zumindest unpraktikabel gewordenen früheren Wertsi cherungsklausel gedrungen und aus der allein ihren Interessen dienenden Neuregelung Rechtsfolgen hergeleitet. Zudem seien ihr zum Zei t- punkt der Änderungsver e inbarung die beiden Nachträ ge mit den Regelungen in Ziffer 6 des ersten Nachtrags bzw. Ziffer 7 des zweiten Nachtrags bekannt g e- wesen. Die darin enthaltenen Schriftformheilungsklauseln seien individualve r- traglich vereinbart. Geklärt sei zwar, dass solche Klauseln für sich genommen einen Grundstückserwerber nicht daran hindern könnten, einen Mietvertrag, in den er eingetreten sei, unter Berufung auf den Schriftformmangel zu kündigen, ohne zuvor vom Mieter die Heilung des Mangels zu verlangen. Das schließe es aber nicht aus, der Klausel die auch für den Erwerber geltende Verpflichtung zu entnehmen, auf die Einhaltung des Schriftformerfordernisses hin - und daran mitzuwirken. Ein schuldhafter Verstoß hiergegen könne als einer von mehreren Aspekten im Rahmen der Beurteilung der Treuwidrigkeit berücksichtigt werden. Den vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fälle n habe die Konstellation z u- grunde gelegen, dass der Grundstückserwerber den Mietvertrag wegen eines vor seinem Eintritt geschehenen Schriftformverstoßes gekündigt habe. Im vo r- liegenden Fall habe hingegen der aktuelle Vermieter selbst und in Kenntnis der ih n bindenden Klausel den Schriftformverstoß herbeigeführt. Angesichts der 13 - 7 - Umstände würde daher die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung zu einem mit Treu und Glauben schlechterdings nic ht vereinbaren Ergebnis führen. II. Diese Ausführungen halten der r echtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand. Obwohl der Mietvertrag, in den die Klägerin gemäß §§ 578 Abs. 1, 566 Abs. 1 BGB eingetreten ist , nicht der Schriftform nach §§ 578 Abs. 1, 550 Satz 1 BGB entspricht, ist die Klägerin nach Treu und Glauben gehindert , von dem aus §§ 550 Satz 1, 542 Abs. 1 BGB folgenden ordentlichen Kündigung s- recht Gebrauch zu machen. 1. Zutreffend hat das Oberlandesgericht angenommen, dass der Mietve r- trag zwar bei Eintritt der Klägerin in den Vertrag der Schriftform des § 550 BGB e ntsprach sowie eine feste Laufzeit bis zum 31. Mai 2020 aufwies , die von den Parteien im Januar 2011 vorgenommene Änderung der Wertsicherungsklausel jedoch schriftformwidrig erfolgte. a) Ohne Erfolg macht die Revision geltend, die Schriftform des § 550 BGB sei vorliegend nicht gewahrt, weil es im Ausgangsvertrag an einer Verwe i- sung auf die beiden Nachträge fehle. aa) Nach ständiger Rechtsprechung des Senats erfordert § 550 BGB , dass sich die für den Abschluss des Vertrag s notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen insbesondere den Mietgegenstand, d ie Miethöhe sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergibt. Werden wesentliche ve r- tragliche Vereinbarungen nicht im Mietvertrag selbst schriftlich niedergelegt, sondern in Anlagen ausgelagert, so dass sich der Gesamtinhalt der mietvertra g- lichen Vereinbarung erst aus dem Zusammenspiel dieser " verstreuten " Bedi n- 14 15 16 17 - 8 - gungen ergibt, müssen die Parteien zur Wahrung der Urkundene inheit die Z u- sammengehörigkeit dieser Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenn t- lich machen. Dazu bedarf es keiner körperlichen Verbindung dieser Schriftst ü- cke. Vielmehr genügt für die Einheit der Urkunde die bloße gedankliche Verbi n- dung, die in einer zweifelsfreien Bezugnahme zum Ausdruck kommen muss. Ergibt sich der Zusammenhang mehrerer Schriftstücke aus einer Bezugnahme, ist es erforderlich, dass vom aktuellen Vertrag auf den Ausgangsvertrag und auf alle ergänzenden Urkunden verwiesen ist, mit denen die der Schriftform unte r- liegenden vertraglichen Vereinbarungen vollständig erfasst sind. Treffen die Mietvertragsparteien nachträglich eine Vereinbarung, mit der wesentliche Ve r- tragsbestandteile geändert werden sollen, muss diese zur Erhaltung der Schrif t- form des § 550 Satz 1 BGB hinreichend deutlich auf den ursprünglichen Vertrag Bezug nehmen, die geänderten Regelungen aufführen und erkennen lassen, dass es im Übrigen bei den Bestimmungen des ursprünglichen Vertrages ve r- bleiben soll ( Senatsu rteil e BGHZ 205, 99 = NJW 2015, 2034 Rn. 27; vom 11. Dezember 2013 XII ZR 137/12 ZMR 2014, 439 Rn. 16 und vom 30. Januar 2013 XII ZR 38/12 NJW 2013, 1083 Rn. 22 mwN ) . bb) Diesen Anforderungen genügen der ursprüngliche Mietvertrag sowie die beiden Nacht räge. Im Ausgangsvertrag ist auf die Anlagen, in die vertrag s- wesentliche Regelungen ausgelagert waren, hinreichend deutlich Bezug g e- nommen. Die beiden Nachträge wiederum bezeichnen das jeweils abzuänder n- de Vertragswerk sowie die Neuregelungen und stellen k lar, dass es im Übrigen bei den bestehenden Vereinbarungen bleibt. Mehr insbesondere das Anbri n- gen eines Hinweises bezüglich der Nachträge auf der Urkunde des Ausgang s- vertrags (so Schm idt - Futterer/Lammel Mietrecht 13 . Aufl. § 550 BGB Rn. 44 f.) ist im Rahmen von § 550 BGB nicht zu verlangen . Die erforderliche gedankliche Verklammerung zwischen ursprünglichem Vert rag und Nachtrag ist vielmehr im jeweiligen Nachtrag hergestellt, der durch die Dokumentation der Änderungen 18 - 9 - und durch die Inbezugnahme des A usgangsvertrags des im Übrigen fortge l- tenden Regelungsbestand s den aktuellen Vertragsstand wiedergibt (vgl. Se - nats urteil BGHZ 176, 301 = NJW 2008, 2178 Rn. 21) . cc ) Zu Recht hat das Berufungsgericht einen Schriftformverstoß auch im Zusammenhang mit d er Betriebskostenposition der Müllkosten abgelehnt. Dem Schreiben des Beklagten, auf das sich die Klägerin insoweit beruft, lässt sich bereits nicht die Behauptung einer mündlichen, den schriftlichen Vertrag abä n- dernden Vereinbarung entnehmen. Denn die ins oweit einschlägigen AVB en t- halte n neben der an Anlage 3 zur II. Berechnungsverordnung (vgl. heute § 2 BetrKV) orientierten Aufzählung umlagefähiger Betriebskosten keine abschli e- ßende Bestimmung, welche der umlagefähigen Positionen tatsächlich entst e- hen und wie die Umlage erfolgt. Vielmehr ist in Ziffer 6.3 der AVB geregelt, dass die Umlage nach dem Verhältnis der jeweiligen Mietflächen erfolgt, soweit nicht der Vermieter für einzelne oder alle Betriebskosten einen anderen Umlag e- schlüssel wählt. Nimmt er w as der Beklagte mit dem Schreiben geltend g e- macht hat angesichts des Umstands, dass für die vom Beklagten gemietete Gewerbeeinheit Müllkosten nicht anfallen, von einer Umlage insoweit Abstand, dann ist dies bereits von der schriftlichen Vereinbarung gede ckt . b ) Die mit dem zweiten Nachtrag getroffene Vereinbarung der Vertrag s- laufzeit bis zum 31. Mai 2020 war ebenfalls wirk sam. Die von der Klägerin b e- hauptete kaufvertragliche Verpflichtung ihr er Voreigentümerin , nach Abschluss des notariellen Kaufvertra gs Änderungen bestehender Verträge nur mit Z u- stimmung der Klägerin durchzuführen, bleibt ohne Einfluss auf die Wirksamkeit der zwischen dem Beklagten und seiner mangels bereits erfolgter Eintragung der Klägerin in das Grundbuch damaligen Vermieterin ab geschlossenen Nac h tragsvereinbarung . 19 20 - 10 - Dafür, dass wie die Revision andeutet insoweit ein kollusives Zusa m- menwirken des Beklagten mit der f rüheren Vermieterin vorliegt , das seiner B e- rufung auf die Vertragslaufzeit gemäß § 242 BGB entgegenstehen könnte , ist nichts ersichtlich. Die von der Revision angestellte Erwägung, der im Abschluss des zweiten Nachtrags liegende Rechtsmissbrauch der Vorvermieterin habe sich auch dem Beklagten aufdrängen müssen, stellt eine reine Mutmaßung dar. Selbst wenn d ie Voreig entümerin vorsätzlich der gegenüber der Klägerin best e- henden vertraglichen Verpflichtung zuwider gehandelt haben sollte, gibt es für ein Wissen des Beklagten um den bereits geschlossenen notariellen Kaufve r- trag oder gar die von der Klägerin aus diesem hera ngezogene Einzelklausel keinerlei Anhaltspunkte. Aus der von der Rev ision bemühten Lebenserfahrung lässt sich hierfür ebenfalls nichts ableiten. Die Revision irrt zudem in ihrer Ei n- schätzung, der zweite Nachtrag habe einseitig dem Beklagten vertragliche Vo r- teile verschafft. Vielmehr berechtigt und verpflichtet die feste Vertragslaufzeit beide Vertragsparteien gleichermaßen. c) Wie das Berufungsgericht richtig erkannt hat, fehlt es dem Mietvertrag allerdings an der gesetzlichen Schriftform, weil mit der W ertsicherungsklausel im Januar 2011 eine die Miethöhe betreffende und damit vertragswesentliche (vgl. Senatsurteil vom 25. November 2015 XII ZR 114/14 NJW 2016, 311 Rn. 17) Vereinbarung geändert wurde, ohne dass diese Änderung den Anford e- rungen des § 5 50 BGB genügte. Denn dem Schreiben vom 15. Januar 2011 mit dem handschriftlich gefertigten und unterschriebenen Zusatz des Beklagten fehlt es schon an der ausreichenden Bezugnahme auf den Ausgangsvertrag und die Nachträge. 2. Im Ergebnis zu Recht ist da s Berufungsgericht der Auffassung, dass der Klägerin eine Berufung auf diesen Schriftformverstoß jedoch nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB verwehrt ist . 21 22 23 - 11 - a) Grundsätzlich darf sich jede Partei darauf berufen, die für einen Ve r- trag vorgeschriebene Schr iftform sei nicht eingehalten. Nur ausnahmsweise, wenn die vorzeitige Beendigung des Vertrags zu einem schlechthin untragbaren Ergebni s führen würde, kann es gemäß § 242 BGB rechtsmissbräuchlich sein, wenn sie sich darauf beruft, der Mietvertrag sei mangel s Wahrung der Schrif t- form ordentlich kündbar. Das kommt insbesondere dann in Betracht , wenn der eine Vertragspartner den anderen schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten oder sich sonst einer besonders schweren Treuepflichtverletzung schuld ig gem acht hat oder wenn bei Formwidr igkeit die Existenz der anderen Vertragspartei bedroht wär e (Senatsurteile BGHZ 200, 98 = NJW 2014, 1087 Rn. 16 ; vom 30. April 2014 XII ZR 146/12 NJW 2014, 2102 Rn. 27 und vom 25. November 2015 XII ZR 114/14 NJW 2016, 311 Rn. 25 ). b) Eine solche Treuwidrigkeit folgt hier allerdings nicht aus der in Ziffer 7 des z weiten Nachtrags enthaltenen sogenannten Schriftformheilungsklausel , wonach die Vertragsparteien zur Nachholung der Schriftform verpflichtet sind. aa ) Nach ständiger Rechtsprechung des Senats kann eine Mitwirkung s- pflicht der Vertragsparteien am Zustandekommen eines der Schriftform en t- sprechenden Mietvertrages bestehen. Das kann etwa der Fall sein, wenn in einem Vorvertrag vereinbart worden ist, ein l angfristiges Mietverhältnis zu b e- gründen. Möglich ist auch, dass sich Vertragsparteien im Hinblick auf nachträ g- lich zustande gekommene Vereinbarungen verpflichten, insofern dafür zu so r- gen, dass die Schriftform gewahrt und damit die langfristige Bindung an den Mietvertrag sichergestellt wird. In derartigen Fällen geht es entweder darum, den Vorgaben des Vorvertrags zu entsprechen und in Anknüpfung an die darin getroffenen Abreden einen formwirksamen Mietvertrag zu vereinbaren oder e i- nem konkret befürchteten Formmangel entgegenzuwirken (Senatsurteil BGHZ 200, 98 = NJW 2014, 1087 Rn. 18 mwN). 24 25 26 - 12 - bb) Im Unterschied hierzu enthält eine Schriftformheilungsklausel wie die vorliegende eine generelle Verpflichtung der Mietvertragsparteien, Schriftfor m- verstöße jedwed er Art nachträglich zu beseitigen , um so eine " vorzeitige " Ve r- tragsbeendigung durch ordentliche Kündigung zu unterbinden. Ob und inwi e- weit eine derartige Regelung durch Individualvertrag oder in Allgemeinen G e- schäftsbedingungen rechtswirksam getroffen werden kann, ist streitig. (1) Der Senat hat allerdings ber eits entschieden, dass es mit § 550 BGB nicht vereinbar ist, einen Erwerber aufgrund einer Heilungsklausel als verpflic h- tet anzusehen, von einer ordentlichen Kündigung wegen eines nicht aus sein er Vertragszeit stammenden Schriftformmangels Abstand zu nehmen (vgl. S e- natsurteile BGHZ 200, 98 = NJW 2014, 1087 Rn. 24 ff. und vom 30. April 2014 XII ZR 146/12 NJW 2014, 2102 Rn. 28 ff. ), und zwar selbst dann, wenn die langfristige Vertragsbindung er st unter seiner Beteiligung vereinbart worden ist ( Senatsbeschluss vom 25. Januar 2017 XI I ZR 69/16 NJW 2017, 1017 Rn. 10 f. mwN). Denn mit § 550 BGB soll erreicht werden, dass der Erwerber die Bedi n- gungen, zu denen er in ein Mietverhältnis eintritt , im Grundsatz aus der Mietve r- tragsurkunde ersehen kann. Er soll davor geschützt werden, sich auf einen Mietvertrag einzulassen, dessen wirtschaftliche Bedingungen sich, etwa infolge einer Mietreduzierung, anders als erwartet und deshalb finanziell einkalk uliert darstellen. Ist das infolge formunwirksamer, z.B. nur mündlicher Abreden gleichwohl der Fall, so hat er die Möglichkeit, sich vorzeitig durch ordentliche Kündigung von dem Mietvertrag zu lösen. Diese Möglichkeit würde ihm g e- nommen, wenn er infolge d er Heilungsklausel verpflichtet wäre, den langfrist i- gen Bestand des Mietverhältnisses sicherzustellen. Dass ihm im Fall unterla s- sener Information über ihm nachteilige formunwirksame Vereinbarungen g e- genüber dem Veräußerer Schadensersatzansprüche zustehen m ögen, rechtfe r- 27 28 29 - 13 - tigt nicht die An nahme, der Schutzzweck des § 550 BGB trete deshalb zurück. Nach der gesetzlichen Konzeption soll der Erwerber bei einer derartigen Fallg e- staltung nämlich nicht allein auf Schadensersatzansprüche verwiesen werden, sondern ihm soll ein ordentliches Kündigungsrecht zustehen, um die aus der Mietvertragsurkunde nicht in allen maßgeblichen Einzelheiten erkennbaren Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis beenden zu können. Da ihm bei einer Geltung der Heilungsklausel auch ihm geg enüber diese Möglichkeit im Falle einer vollzogenen Heilung genommen würde, würde der Schutz zweck des § 550 BGB verfehlt. Das gilt unabhängig davon, ob dem Erwerber im Einzelfall die Umstände, die vor seinem Eintreten in den Mietvertrag zu der Formunwir k- sa mkeit geführt haben, bekannt war en (Senatsurteil BGHZ 200, 98 = NJW 2014, 1087 Rn. 27). (2) Inwieweit einer Schriftformheilungsklausel im Übrigen Rechtswirku n- gen mit Blick auf § 550 BGB zukommen können, hat der Senat dagegen bislang offen gelassen. Hier zu werden in Rechtsprechung und Literatur auch in jüng e- rer Zeit (vgl. zum früheren Meinungsst and Senatsurteil BGHZ 200, 98 = NJW 2014, 1087 Rn. 20 ff.) versc hiedene Auffassungen vertreten. Teilweise werden vertragliche Schriftformheilungsklauseln nach w ie vor als uneingeschränkt wi rksam angesehen ( OLG Braunschweig NZM 2016, 197, 20 0; OLG Frankfurt ZMR 2015, 709, 712 ; jurisPK - BGB/Schur [Stand: 1. Dezem - ber 2016] § 550 Rn. 28). Vertreten wird auch, dass sie jedenfalls zwischen den Vertragsschließenden selb st wirksam seien und zur Treuwidrigkeit einer auf die Schriftformwidrigkeit gestützten Kündigung führten , solange der Kündigende den Vertragspartner nicht zur Nachholung aufgefordert habe (vgl. OLG Dresden ZfIR 2017, 321, 323 f.; KG ZMR 2016, 775, 776 ; OLG Köln Urteil vom 18. September 2015 1 U 28/15 juris Rn. 35 ; vgl. auch Lindner - Figura in Lindner - Figura/Oprée/Stellmann Geschäftsraummiete 4. Aufl. Kap. 6 Rn. 62 ; 30 31 - 14 - Neuhaus Handbuch der Geschäftsraummiete 6. Aufl. Kap. 5 Rn. 279 ff.; Schmidt - Futterer/Lamm el Miet recht 13 . Aufl. § 550 BGB Rn. 66, 74). Andere halten derartige Klauseln als individualvertragliche Vereinbarung zwischen Vertragsparteien für zulässig, nicht hingegen als Allgemeine G e- schäftsbedingungen (OLG Düsseldorf ZMR 2017, 471, 473 f. ; Erma n/ Lützenkirchen BGB 14. Aufl. § 550 Rn. 27) bzw. als solche nur zu Lasten des Verwenders (vgl. Schweitzer in Ghassemi - Tabar/Guhling/Weitemeyer Gewe r- beraummiete § 550 BGB Rn. 92 ff.). Es findet sich auch die Einschätzung, die Heilungsklauseln seien i n ihrer bisher üblichen Form sinnlos, weil sie nur auf die schriftliche Bestätigung des durch den Schriftformverstoß bereits unbefristet gewordenen Mietvertrags gerichtet seien. Formuliert als die den Erwerber nicht bindende Verpflichtung, die Laufzeit wieder herz ustellen , seien sie jedoch wir k- sam (Streyl NZM 2015, 28, 29 f. ) . Schließlich gibt es Stimmen , denen zufolge Schriftformheilungsklauseln unabhängig davon, ob sie individualvertraglich oder als Allgemeine Geschäft s- bedingungen vereinbart werden, unwirksam sind und deshalb nicht über § 242 BGB einer auf einen Schriftformverstoß gestützten ordentlichen Kündigung en t- gegenstehen können (LG Krefeld ZMR 2016, 547; BeckOGK/Dittert [Stand: 1. Juli 2017] § 550 BGB Rn. 174 ff . ; BeckOK BGB/He r rmann [Stand: 1. November 2016] § 550 Rn. 17 ; BeckOK MietR/Leo [Stand: 1. Juni 2017] § 550 BGB Rn. 386 ff. ; Lützenkirchen/Lützenkirchen Mietrecht 2. Aufl. § 550 BGB Rn. 86; wohl auch Staudinger/Emmerich BGB [Updatestand: 27. März 2017] § 550 Rn. 46 f. ) . cc ) Die zuletzt genannte Meinung , nach der Schriftfo rmheilungsklauseln stets unwirksam sind, ist zutr effend. 32 33 34 - 15 - (1) Bei der Vorschrift des § 550 BGB handelt es si ch nach allgemeiner Ansicht um zwingendes Recht (Se natsurteil BGHZ 200, 98 = NJW 2014, 1087 Rn. 27; vgl. auch BT - Druc ks. 14/4553 S. 47; Staudinger/Emmerich BGB [U p- datestand: 27. März 2017] § 550 Rn. 46). Sie will nach ständiger Rechtspr e- chung des Senats nicht nur sicherstellen, dass ein späterer Grundstück s erwe r- ber, der kraft Gesetzes auf Seiten des Vermieters in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt, dessen Bedingungen aus dem schriftl i- chen Mietvertrag ersehen kann. Vielmehr dient sie ebenfalls dazu, die Bewei s- barkeit langfristiger Abreden auch zwischen den ursprünglichen Vertragsparte i- en zu g ewährleisten und diese vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen zu schützen (Senatsurteile vom 17. Juni 2015 XII ZR 98/13 NJW 2015, 2648 Rn. 33 ; BGHZ 200, 98 = NJW 2014, 108 7 Rn. 26 ; BGHZ 176, 301 = NJW 2008, 2178 Rn. 17 ; BGHZ 139, 123 = N JW 1998, 2664, 2666 und BGHZ 136, 357 = NJW 1998, 58, 61 ). In Kenntnis dieser Rechtsprechung hat der G e- setzgeber die frühere Vorschrift des § 566 BGB im Zuge des Mietrechtsrefor m- gesetzes vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) nur redaktionell geändert, nicht aber was nahe gelegen hätte, wäre nur der Schutz des Erwerbers bezweckt die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung auf den Erwerber beschränkt (vgl. Senatsurteil BGHZ 176 , 301 = NJW 2008, 2178 Rn. 17 ). (2) Mit Blick auf diesen Schutzzweck sind Schri ftformheilungsklauseln mit dem nicht abdingbaren § 550 BGB un vereinbar. Denn sie hätten zur Folge, dass die Vertragsparteien an eine nicht schriftliche Vereinbarung für die volle Vertragslaufzeit gebunden wären , der mit der Vorschrift jedenfalls auch bea b- s ichtigte Übereilungsschutz ausgehöhlt und die wichtige Warnfunktion der B e- stimmung weitgehend leerlaufen würde (vgl. BeckOGK/Dittert [Stand: 1. Juli 2017] § 550 BGB Rn. 175, 180; BeckOK BGB/Hermann [Stand: 1. November 2016] § 550 Rn. 17; BeckOK MietR/Leo [ Stand: 1. Juni 2017] § 550 BGB Rn. 394 ; Lützenkirchen/Lützenkirchen Mietrecht 2. Aufl. § 550 BGB Rn. 86 ). 35 36 - 16 - Dem lässt sich nicht mit Erfolg entgegenhalten, derartige Klauseln ve r- hü l fen dem Grundsatz pacta sunt servanda erst zur Geltung, weil sie die ve r- ei nbart e Langfristigkeit des Mietverhältnisses auch bei Schriftformfehlern b e- wahrten (vgl. dazu etwa OLG Braunschweig NZM 2016, 197, 200 ; Bub in Bub/Treier Handbuch der Geschäfts - und Wohnraummiete 4. Aufl. Kap. II Rn. 1792 ) . Mit §§ 578, 550 BGB hat der Gese tzgeber die Vertragsfreiheit b e- wusst dahingehend eingeschränkt, dass langfristige mietvertragliche Bindungen über Grundstücke und (Wohn - )Räume der Schriftform bedürfen. Fehlt es an dieser, besteht als gesetzliche Folge auch kein langfristiges Mietverhältni s, das es zu bewahren gälte (vgl. Lützenkirchen/Lützenkirchen Mietrecht 2. Aufl. § 550 BGB Rn. 86) . Durch Schriftformheilung sklauseln wird nicht lediglich das rechtl i- che Ergebnis herge stellt, das be stünde , wäre von vornherein die gesetzliche Schriftform ge wahrt gewesen ( so aber Bieber/Eupen Mietrecht in Einkaufsze n- tren und anderen Spezialimmobilien B.II. Rn. 34 ) . Vielmehr soll mit ihnen die in § 550 BGB enthaltene bewusste gesetzgeberische Entscheidung in unzuläss i- ger Weise umgangen werden. Unzutreffend ist auch der insoweit erhobene Einwand, die Kündigung bleibe doch möglich und werde nur in zulässiger Weise eingeschränkt (vgl. e t- wa Neuhaus Handbuch der Geschäftsraummiete 6. Aufl. Kap. 5 Rn. 281). Hielte man nämlich die Klausel für wirksam, dann ergäbe s ich aus ihr eine vertragliche Pflicht zur Nachholung der Schriftform, die über § 242 BGB de facto regelmäßig die auf einen Schriftformmangel gestützte ordentliche Kündigung hindern wü r- de. Mit einer Schriftformheilungsklausel wird zudem weder gegenüber den Ve r- tragsschließenden noch gegenüber Rechtsnachfolgern die Warnfunktion erfüllt . Denn die Warnfunktion zielt nicht darauf ab, auf die Schriftformbedürftigkeit die den Vertragsparteien jedenfalls angesichts der Heilungsklausel bewusst sein muss (vgl. BeckO K MietR/Leo [Stand: 1. Juni 2017] § 550 BGB Rn. 393) hinzuweisen, sondern dem unbedachten Eingehen langfristiger Vertragsbi n- 37 38 - 17 - dungen vorzubeugen bzw. dem potentiellen Erwerber vor Augen zu führen, in welche langfristig wirkenden vertraglichen Rechte und Pf lichten er eintreten wird. Inwieweit sich eine Schriftformheilungsklausel letztlich zum Nachteil einer Vertragspartei auswirkt (vgl. dazu OLG Braunschweig NZM 2016, 197, 200) , ist keiner abstrakt generellen Beurteilung zugänglich und angesichts des zwinge n- den Charakters von § 550 BGB auch ohne Bedeutung. (3) § 550 BGB wirkt dabei nicht als gesetzliches Verbot im Sinne des § 134 BGB (so aber LG Krefeld ZMR 2016, 547 ; Schweitzer in Ghassemi - Tabar/Guhling/Weitemeyer Gewerberaummiete § 550 BGB Rn. 94 aE ). De nn bei § 550 BGB handelt es sich nicht um ein Verbotsgesetz, sondern um eine gesetzliche Einschränkung der grundsätzlichen Formfreiheit von Rechtsg e- schäften dahingehend, dass die von der Bestimmung erfassten Mietverträge nur bei Wahrung der Schriftform ein er langfristigen Bindung zugänglich sind (vgl. Staudinger/Sack/Seibl BGB [2017] § 134 Rn. 33 mwN). Schriftformhe i- lungsklauseln können vielmehr keine rechtliche Wirksamkeit erlangen, weil sie mit § 550 BGB als zwingendem Recht unvereinbar sind. Dies gilt un abhängig davon, ob sie wie im vorliegenden Fall zusätzlich eine Verpflichtung entha l- ten, von einer Kündigung wegen des Schriftformfehlers abzusehen. c) Gleichwohl ist die a ngefochtene Entscheidung im Ergebnis zutreffend, weil sich die Berufung der K lägerin auf den Schriftformverstoß aus anderen Gründen als treuwidrig darstellt. aa) Es verstößt gegen Treu und Glauben, wenn eine Mietvertragspartei eine nachträglich getroffene Abrede, die lediglich ihr vorteilhaft ist, allein de s- halb, weil sie nicht die schriftliche Form wahrt, zum Anlass nimmt, sich von e i- nem ihr inzwischen läs tig gewordenen langfristigen Mietvertrag zu lö sen (S e- natsurteile vom 25. November 2015 XII ZR 114/14 NJW 2016, 311 Rn. 27 39 40 41 - 18 - und vom 19. September 2007 XII ZR 198/05 NJW 2 008, 365 Rn. 16; BGHZ 65, 49 = NJW 1975, 1653, 1655; vgl. auch MünchKommBGB/Bieber 7. Aufl. § 550 Rn. 19 mwN; Staudinger/Emmerich BGB [Updatestand: 27. März 2017] § 550 Rn. 41 mwN). bb) So verhält es sich hier. (1) Nach den mit der Revision nicht ang egriffenen tatrichterlichen Fes t- stellungen ist die die neue Wertsicherungsklausel beinhaltende Vertragsänd e- rung auf Drängen der Klägerin erfolgt . (2) Diese Neuregelung diente auch wie das Berufung sgericht ebenfalls richtig gesehen hat ausschließlich den Interessen der Klägerin als Vermieterin . Hiergegen wendet sich die Revision zwar mit dem Einwand, indem die Parteien nun anstelle einer auf ein bestimmtes Basisjahr bezogenen Punkter e- gelung an eine prozentuale Preissteigerung anknüpften, hätten sie jedenfalls auch den Beklagten begünstigt. Die prozentuale Preissteigerung, die für das Erreichen des ursprünglich erforderlichen Punkteunterschieds erforderlich sei, werde nämlich umso geringer, je weiter der Indexstand entfernt sei. Erhöhe sich etwa der Indexstand von 200 auf 210, entspreche das nur noch einer prozent u- alen Steigerung von 5 %. Außerdem habe der Beklagte mit der Neuregelung nur seiner vertraglichen Verpflichtung entsprochen, an der Neufassung der Wertsicherungskla usel die aufgrund des Ums tand s, dass das Statistische Bundesamt die Veröffentlichung der Umbasierungsfaktoren eingestellt habe, undurchführbar geworden sei mitzuwirken. Damit dringt die Revision aber nicht durch. Denn die im ersten Nachtrag enthaltene frühere Wertsicherungskl ausel enthielt ohnedies eine automatische Ersetzungsregel für den Fa ll der Umbasierung. Eine solche ist im Übrigen wo - 42 43 44 45 46 - 19 - rauf die Revisionserwiderung zu Recht hinweist - in der Vergangenheit rege l- mäßig, zuletzt im Jahre 2008 auf das Basisjahr 2005 und im Ja hre 2013 auf das Basisjahr 2010, erfolgt. Dass die Preissteigerung binnen der Vertragslaufzeit selbst unter Einschluss der fünfjährigen Verlängerungsoption des Beklagten auch nur annähernd die Größenordnung erreichen konnte, ab der eine Steig e- rung um z ehn Indexpunkte eher eintritt als eine 6 % ige Preissteigerung, liegt ebenso fern wie ein Preisverfall um mindestens 6 %. Damit konnte bei realist i- scher Betrachtung allein die Klägerin von der Vertragsänderung profitieren, weil wesentlich früher als nach de r alten Regelung eine Mieterhöhung aufgrund der Steigerung des Verbraucherpreisindex eintrat. Tatsächlich hat die Klägerin auch wenige Monate nach der Vertragsänderung mit Erfolg eine um 6 % höhere Mi e- te vom Beklagten verlangt. - 20 - (3) Dass die Klägerin die se im wirtschaftlichen Ergebnis ihr allein günst i- ge und zudem von ihr geforderte Vertragsänderung mit Blick auf die Formwi d- rigkeit dieser Änderungsvereinbarung zum Anlass nimmt, den Mietvertrag o r- dentlich zu kündigen, stellt einen Fall des rechtsmissbräuch lichen Verhaltens dar. Eine auf dieser Kündigung beruhende Vertragsbeendigung wäre ein schlechthin untragbares Ergebnis, so dass der Klägerin die Berufung auf den Schriftformverstoß gemäß § 242 BGB versagt ist. Dose Klinkhammer Schilling Guhling Krüger Vorinstanzen: LG Mannheim, Entscheidung vom 18.05.2015 - 5 O 209/14 - OLG Karlsruhe, Entscheidung vom 26.10.2016 - 6 U 97/15 - 47
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