BUNDESGERICHTSHOFIM NAMEN DES VOLKESURTEILXII ZR 119/02Verkündet am: 22. Oktober 2003Küpferle,Justizamtsinspektorinals Urkundsbeamtinder Geschäftsstellein dem Rechtsstreit - 2 - - 3 -Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlungvom 22. Oktober 2003 durch die Richter Gerber, Sprick, die Richterin Weber-Monecke, den Richter Fuchs und die Richterin Dr. Vézinafür Recht erkannt:Auf die Rechtsmittel der Beklagten zu 1 werden das Urteil des2. Zivilsenats des Thüringer Oberlandesgerichts in Jena vom8. Mai 2002 aufgehoben, soweit es die Beklagte zu 1 betrifft, unddas Urteil des Landgerichts Erfurt vom 15. August 2001 dahin ab-geändert, daß die Klage gegen die Beklagte zu 1 abgewiesenwird.Die Klägerin trägt die Kosten der Revision und die in den Vorin-stanzen entstandenen ausscheidbaren außergerichtlichen Kostender Beklagten zu 1. Die Beklagte zu 1 trägt keine Gerichtskosten.Die Klägerin trägt weiter die außergerichtlichen Kosten der Streit-helferinnen.Von Rechts wegenTatbestand: Die Klägerin verlangt wegen behaupteter Vertragsverstöße Schadenser-satz aus einem "Nutzungsvertrag". - 4 -Die Klägerin, ein Unternehmen der Fertighausbranche, schloß am18. März 1993 mit der Beklagten zu 2 im Rahmen der von dieser veranstaltetenGarten- und Fertighausausstellung in E. einen Nutzungsvertrag über einenStandplatz auf dem Ausstellungsgelände. Vertragszweck war die Präsentationeines Musterhauses neben verschiedenen Musterhäusern anderer Hersteller zuVerkaufszwecken. Die Beklagte zu 2 verpflichtete sich, die Ausstellung währendder fünfjährigen Mietvertragsdauer durchzuführen. Eigentümerin des Ausstel-lungsgeländes war der Alleingesellschafter der Beklagten zu 2, der FreistaatThüringen (nicht beigetretener Streitverkündeter).Im Zusammenhang mit einer Änderung des Ausstellungskonzepts über-eignete der Freistaat Thüringen das Ausstellungsgelände an die landeseigeneBeklagte zu 1, die am 7. August 1996 als Eigentümerin im Grundbuch eingetra-gen wurde. Die Beklagte zu 2 teilte der Klägerin mit Schreiben vom 28. Juni1995 mit, daß das Vertragsverhältnis ab dem 1. Juli 1995 auf die Beklagte zu 1übergehe und Zahlungen künftig an diese erfolgen sollten. Unter dem15. Februar 1996 informierten die damaligen Prozeßbevollmächtigten der Be-klagten zu 1 als deren Vertreter und als Vertreter des Freistaates Thüringen dieKlägerin darüber, daß das Eigentum an der vermieteten Fläche vom FreistaatThüringen, für welchen die Beklagte zu 2 "quasi als Verwalter" die Verträge ge-schlossen habe, auf die Beklagte zu 1 übergegangen sei. Gleichzeitig wurdeder Nutzungsvertrag vom 18. März 1993 fristgemäß zum Ende der fünfjährigenVertragslaufzeit gekündigt. Mit Schreiben vom 29. April 1996 beanstandete dieKlägerin gegenüber der Beklagten zu 2 die nicht ordnungsgemäße Durchfüh-rung der Ausstellung und drohte eine Mietzinsminderung an.Seit Juni 1996 hat die Klägerin die Miete u.a. wegen angeblicher Beein-trächtigung der Ausstellung durch Verringerung der Anzahl der Musterhausaus-steller und behindernder Baumaßnahmen auf Null gemindert. - 5 -Mit der Klage verlangt die Klägerin von der Beklagten zu 1 gemäߧ§ 538, 537 BGB a.F. aus dem nach ihrer Ansicht gemäß § 571 BGB a.F. aufdiese übergegangenen Vertrag Schadensersatz, weil die Beklagte zu 1 und dievon ihr beauftragten Baufirmen die im Vertrag zugesicherte Durchführung einerMusterhausausstellung geradezu vereitelt hätten. Sie nimmt die Beklagte zu 2gemäß § 571 Abs. 2 Satz 1 BGB gleich einer Bürgin, die auf den Einwand derVorausklage verzichtet hat, in Anspruch.Das Landgericht hat mit Grundurteil vom 15. August 2001 die Beklagtezu 1 dem Grunde nach zum Schadensersatz verurteilt und die Klage gegen dieBeklagte zu 2 abgewiesen. Auf die Berufungen der Klägerin und der Beklagtenzu 1 hat das Oberlandesgericht das Urteil des Landgerichts nebst dem zugrun-deliegenden Verfahren aufgehoben und die Sache an das Landgericht zurück-verwiesen. Mit der zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte zu 1 ihren An-trag auf Abweisung der gegen sie gerichteten Klage weiter.Entscheidungsgründe: Die Revision der Beklagten zu 1 hat Erfolg, da ein Schadensersatzan-spruch der Klägerin gegen die Beklagte zu 1 weder aus rechtsgeschäftlichemnoch aus gesetzlichem Übergang der Rechte und Pflichten aus dem Nutzungs-vertrag begründet ist.1. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Das landgerichtliche Verfahrenleide an einem wesentlichen Mangel. Das Landgericht habe eine Haftung derBeklagten zu 1 aus § 538 BGB a.F. angenommen, ohne Beweis über das Vor-liegen der streitigen Mängel zu erheben. Es stehe deshalb nicht mit der für den - 6 -Erlaß eines Grundurteils erforderlichen Wahrscheinlichkeit fest, daß der Klag-anspruch gegen die Beklagte zu 1 in irgendeiner Höhe bestehe. Ein solcherAnspruch sei dem Grunde nach nicht - wie vom Landgericht angenommen - ausrechtsgeschäftlicher Vertragsübernahme durch die Beklagte zu 1 begründet.Eine konkludente Zustimmung der Klägerin zur Vertragsübernahme sei nichterfolgt. Die Klägerin habe ausdrücklich erklärt, daß sie einer Vertragsübernah-me durch die Beklagte zu 1 nicht zustimme. Deshalb könne auch die kurzfristi-ge Mietzahlung an die Beklagte zu 1 nicht als stillschweigende Genehmigungdes Vertragsübergangs gewertet werden.Die Beklagte zu 1 hafte jedoch ab dem Zeitpunkt ihrer Eintragung als Ei-gentümerin im Grundbuch, da sie in entsprechender Anwendung von § 571Abs. 1 BGB a.F. kraft Gesetzes an die Stelle der Vermieterin getreten sei. Derfür die Anwendbarkeit von § 571 BGB a.F. geforderten Identität von Vermieterund veräußerndem Grundstückseigentümer stehe es gleich, wenn nicht derGrundstückseigentümer selbst, sondern - wie hier - mit seiner Zustimmung seinVerwalter in eigenem Namen den Vertrag geschlossen habe. Dies folge ausdem Zweck dieser Regelung. Daß grundsätzlich Identität von Grundstücksei-gentümer und Vermieter erforderlich sei, diene in erster Linie dem Schutz desVeräußerers vor einer Haftung gleich einem Bürgen für Verpflichtungen, die ernicht selbst eingegangen sei (§ 571 Abs. 2 Satz 1 BGB a.F.). Diese Schutzbe-dürftigkeit des veräußernden Grundstückseigentümers bestehe nicht, wenn ermit dem Abschluß des Mietvertrages einverstanden gewesen sei. Der Anwend-barkeit von § 571 BGB a.F. stehe auch nicht das Vorliegen eines gemischtenVertrages entgegen. Denn die mietvertraglichen Elemente seien nicht von un-tergeordneter Bedeutung.2. Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand. - 7 -a) Allerdings ist die Annahme des Berufungsgerichts, eine rechtsge-schäftliche Vertragsübernahme durch die Beklagte zu 1 sei nicht erfolgt, revisi-onsrechtlich nicht zu beanstanden. Die von der Revision als ihr günstig hinge-nommene Auslegung des Verhaltens der Beklagten zu 1 verstößt weder gegengesetzliche Auslegungsregeln noch gegen Denkgesetze oder Erfahrungssätze.Soweit die Revisionserwiderung in diesem Zusammenhang eine Verfahrensrü-ge erhoben hat, hat der Senat diese geprüft und für nicht durchgreifend erachtet(§ 565 a ZPO a.F.).b) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Beklagte zu 1auch nicht kraft Gesetzes nach § 571 BGB a.F. (§ 566 BGB) in die Rechte undPflichten des zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 2 abgeschlossenenVertrages vom 18. März 1993 eingetreten, auf deren angebliche Verletzung dieKlägerin ihre Schadensersatzansprüche stützt.§ 571 BGB a.F. setzt voraus, daß das vermietete Grundstück durch denVermieter veräußert wird. Wie das Berufungsgericht im Ansatz richtig sieht, ist§ 571 BGB a.F. deshalb grundsätzlich nur bei Identität zwischen Vermieter undveräußerndem Eigentümer anwendbar (BGH Urteil vom 3. Juli 1974 - VIII ZR6/73 - NJW 1974, 1551; Staudinger/Emmerich Neubearbeitung 2003 § 566Rdn. 23; MünchKomm/Voelskow 3. Aufl. § 571 Rdn. 10; Heile in Bub/TreierHandbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl. Kap. II Rdn. 861;Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts8. Aufl. Rdn. 1376 f.; Schmidt-Futterer Mietrecht 8. Aufl. § 566 Rdn. 40).Diese Voraussetzung liegt hier nicht vor. Die Beklagte zu 2 war Vermie-terin. Eigentümerin des Grundstücks war der Freistaat Thüringen.§ 571 BGB a.F. ist auch nicht entsprechend anwendbar. - 8 -Ob der Eigentümer - der Freistaat Thüringen - mit der Vermietung durchdie Beklagte zu 2 an die Klägerin einverstanden war, ist in diesem Zusammen-hang ohne Bedeutung. Ein solches Einverständnis des Eigentümers mit derVermietung, das bei jeder erlaubten Untervermietung vorliegt, ist nicht der Iden-tität zwischen Eigentümer und Vermieter gleichzusetzen. Ebensowenig recht-fertigt der Umstand, daß der Freistaat Thüringen Alleingesellschafter der Be-klagten zu 2 war, die analoge Anwendung des § 571 BGB a.F.. Bei der Be-klagten zu 2 handelt es sich um eine GmbH, also um eine juristische Person miteigener Rechtspersönlichkeit. Durch den von ihr abgeschlossenen Mietvertragmit der Klägerin sind keine vertraglichen Beziehungen zwischen der Klägerinund dem Freistaat Thüringen entstanden. Wer Gesellschafter der vermietetenGmbH ist, ist für die Anwendbarkeit des § 571 BGB a.F. ohne Bedeutung.Zu Unrecht beruft sich das Berufungsgericht für seine Ansicht, § 571BGB a.F. sei im vorliegenden Fall zumindest analog anwendbar, auf eine Ent-scheidung des Bundesverfassungsgerichts (Beschluß vom 27. November 1995- 1 BvR 1063/95 - ZMR 1996, 120 f.). Es kann dahingestellt bleiben, ob das Be-rufungsgericht dieser Entscheidung zu Recht entnimmt, § 571 BGB a.F. könneanalog anwendbar sein, wenn ein zum Abschluß von Mietverträgen bevoll-mächtigter Hausverwalter einen Mietvertrag im eigenen Namen - nicht im Na-men des Vertretenen - abgeschlossen und der Eigentümer das Hausgrundstückanschließend veräußert habe (vgl. OLG Celle, ZMR 2000, 284; Heile inBub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. II Rdn. 861;Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts,8. Aufl. Rdn. 1377). Im vom Bundesverfassungsgericht entschiedenen Fall hattezwar ein vom Eigentümer zum Abschluß von Mietverträgen bevollmächtigterHausverwalter den Mietvertrag im eigenen Namen abgeschlossen. Im übrigenunterschied sich seine Tätigkeit aber nicht von der Tätigkeit eines Hausverwal-ters, der den Mietvertrag im Namen des von ihm vertretenen Grundstücksei- - 9 -gentümers abgeschlossen hat. Er hatte über die Verwaltertätigkeit hinaus keineigenes Interesse an dem Zustandekommen und der Durchführung des Miet-vertrages. In einem solchen Fall mag es gerechtfertigt sein, den Vertrag im Zu-sammenhang mit § 571 BGB a.F. so zu behandeln, als hätte der Eigentümerselbst vermietet.Der vorliegende Fall liegt grundlegend anders. Geschäftszweck der Be-klagten zu 2 war die Veranstaltung von Ausstellungen. Den Vertrag mit der Klä-gerin hat sie zur Erfüllung dieses ihres Geschäftszwecks abgeschlossen. IhreBeteiligung an dem Mietvertrag ging deshalb über die Beteiligung eines reinenVerwalters hinaus. Auch wenn keine Feststellungen dazu getroffen sind, wor-aus sie ihre Befugnis herleiten konnte, den Mietvertrag über ein ihr nicht gehö-rendes Grundstück abzuschließen, entspricht ihre Position der eines Unterver-mieters. Daß sie sich nach Abschluß des Vertrages ohne nähere Erläuterungals Verwalterin für den Freistaat Thüringen bezeichnet hat, rechtfertigt keineandere Beurteilung.c) Da die (auch analoge) Anwendung des § 571 BGB a.F. schon an derfehlenden Identität von Eigentümer und Vermieter scheitert, kann offen bleiben,ob diese mietrechtliche Vorschrift auch deshalb nicht anwendbar wäre, weil es - 10 -sich bei dem Nutzungsvertrag nicht um einen reinen Mietvertrag handelt, son-dern um einen auch andere Elemente enthaltenden gemischten Vertrag.GerberSprickWeber-MoneckeFuchsVézina
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