IX ZR 120/10 - IX. Zivilsenat

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL IX ZR 120/10 Verkündet am: 21. Juli 2011 Preuß Justizangestellte als Urkundsbea m ter der Geschäftsste l le in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja InsO §§ 49, 27, ZVG § 10 Abs. 1 Nr . 2, Abs. 3, WEG §§ 16, 28 a) In der Insolvenz eines Wohnungseigentümers ist die Wohnungseigentümerg e- meinschaft wegen der nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bevorrechtigten, vor der Inso l- venzeröffnung fällig gewordenen Hausgeldansprüche ohne die Notwendigkeit e i- ne r vorherigen Beschlagnahme des Wohnungseigentums absonderungsberec h- tigt. b) Sofern die Berechtigten gegen den säumigen Wohnungseigentümer vor der Inso l- venzeröffnung keinen Zahlungstitel erlangt haben, können sie den das Absond e- rungsrecht bestreitenden Inso lvenzverwalter mit der Pfandklage auf Duldung der Zwangsversteigerung in die Eigentumswohnung in Anspruch nehmen. Das Pr o- zessgericht muss in diesem Fall prüfen, ob die Voraussetzungen des Vorrechts gegeben sind. c) Im Insolvenzverfahren über das Vermögen d es Wohnungseigentümers en t steht das Vorrecht wegen der Hausgeldansprüche an der bis dahin nicht beschla g- nahmten Eigentumswohnung mit der Verfahrenseröffnung. BGH, Urteil vom 21. Juli 2011 - IX ZR 120/10 - LG Koblenz AG Koblenz - 2 - Der IX. Zivilsenat des Bun desgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 10. März 2011 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Kayser , die Ric h ter Prof. Dr. Gehrlein, Dr. Fischer, Grupp und die Richterin Möhring für Recht erkannt: Auf die Revision des Beklagten wird d as Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Koblenz vom 8. Juni 2010 aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zu rüc k- ver wi e sen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die klagende Wohnungseigentümergemeinschaft hat gegen eine Eige n- tümerin von zwei Wohnun gen, über deren Vermögen am 27. Dezember 2007 das Insolvenzverfahren eröffnet worden ist (fortan: Schuldnerin), fällige Hau s- g e lda n sprü che für das Wirtschaftsjahr 2006 i n Höhe von 4.498 und für das Wirtschaftsjahr 2007 in Höhe von 4.677 , 29 . Das Wir t- schaftsjahr 2006 wurde durch Beschluss der Wohnungseigentümer im Nove m- ber 2007 und das Wirtschaftsjahr 2007 durch Beschluss der Wohnungseige n- tümer im Juni 2008 abgerec h net . 1 - 3 - Die Klägerin möchte wegen der Hausgeldansprüche aus den Jahren 2006 und 20 07 gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 , Abs. 3 ZVG in die Wohnungen der Schul d nerin vollstrecke n und hat deswegen den beklagten Insolvenzverwalter auf Za h lung, hilfswe ise auf Duldung der Zwangsversteigerung wegen dieser Forderungen verklagt. Das Amtsgericht hat der Kla ge auf Duldung der Zwangsversteigerung stattgegeben, im Übrigen die Klage abgewiesen (vgl. ZInsO 2010, 777), das Landgericht hat die Berufung des Beklagte n und die Anschlussberufung der Klägerin zurückgewiesen. Mit seiner vom Berufungsg e- richt zugelassenen Revision begehrt der Beklagte die Abweisung auch des Duldungsbegehrens . Entscheidungsgründe: Die Revision ist begründet . Die Sache ist jedoch noch n icht zur Enden t- scheidung reif. I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt, das Amtsgericht habe den Bekla g- ten mit Recht zur Duldung der Zwangsversteigerung verurteilt. § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG in Verbindung mit § 49 InsO gewähre der Wohnungseigentümergemei n- schaft für Hausgeldansprüche ein Absond e rungsrecht . 2 3 4 - 4 - II. Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nur teilweise stand. Das Berufungsgericht hat übersehen , dass sich durch die Eröffnung des Insolvenzverfahrens am 27. Dezember 2007 die Rechtslage für die Geltendm a- chung der Hausgeldforderungen durch die Wohnungseigentümergemeinschaft grundlegend geä n dert hat. Nach § 80 Abs. 1 InsO geht ab diesem Zeitpunkt das Recht des Schuldners, das zur Insolvenzmasse gehörende Vermögen zu verwalten und darüber zu verfügen, auf den Insolvenzve r walter über. 1. Vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens fällig gewordene Wohngel d- forderungen sind einfache Insolvenzforderungen nach § 38 InsO (BGH, Urteil vom 18. April 2002 - IX ZR 161/01, BGHZ 150, 305 , 31 2 a.E. ), die grundsät z lich nach den Vorschriften über das Insolvenzverfahren zu verfolgen sind (§ 87 I n sO). Nur soweit der Wohnungseigentümergemeinschaft aus § 49 InsO, § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG wegen bestimmter Wohngeldansprüche ein Absonderung s- recht zusteht, kann sie dieses im Absonderungsstreit gegenüber dem Inso l- venzverwalter durchsetzen. D ie nach der Inso l venzeröffnung fällig werdenden Wohngeldansprüche sind dagegen Masseschulden gemäß § 55 Abs. 1 Nr. 1 Fall 2 InsO (OLG Köln, NZI 2008, 377; MünchKommm - Ins O/Hefermehl, 2. Aufl., § 55 Rn. 76) . Wegen dieser Masseschulden kann die Wohnungseige n- tümergemeinschaft den Insolvenzverwalter auf Zahlung verklagen und aus e i- nem Zahlungstitel in die Masse vollstrecken, auch aus der Rangklasse 5 des § 10 Abs. 1 ZVG in das zur Masse zugehörige Grundeigentum , sofern die V o- raussetzungen des § 90 InsO vorliegen (HK - InsO/Lohmann, 5. Aufl. § 53 Rn. 6 f) . Hat der Insolvenzverwalter nach § 208 InsO Masseunz u länglichkeit 5 6 7 - 5 - an ge zeigt , kann die Wohnungseigentümergemeinschaft die Wohnge ldford e- rungen, die nach Insolvenzeröffnung , aber vor Anzeige der Masseunzulänglic h- keit entstanden sind (Alt masseverbindlichkeiten) , weder mit der Zahlungsklage verfolgen, noch wegen dieser Ansprüche in die Masse vollstrecken (§§ 209 f I n sO; vgl. BGH, Urtei l vom 3. April 2003 - IX ZR 101/02, BGHZ 154, 358, 360; OLG Düsseldorf, ZI n sO 2007, 154) . 2. Es wird allerdings auch die Ansicht vertreten, dass die Wohnungse i- gentümergemeinschaft für die nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens fällig g e wordenen Hausgel dforderungen gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG ein Recht auf B e friedigung aus dem Grundstück habe , sie mithin aus der Rangklasse 2 des § 10 Abs. 1 ZVG in dem dort geregelten Umfang in die Eigentumswohnung vollstr e cken könne (vgl. etwa LG Berlin, ZWE 2010, 228 f unter Hinweis auf § 49 InsO ; so wohl auch Alff, ZWE 2010, 105, 112 ). Dies soll auch für den Fall gelten, dass der Insolvenzverwalter nach § 208 InsO die Mas seunzulänglichkeit ang e zeigt ha t (Kümmel in Nieden führ/Kümmel/ Vanderhouten, WEG, 9. Aufl. , Anlage IV Rn. 44 f; so wohl auch Bär mann/Becker, WEG, 11. Aufl. , § 16, Rn. 173). Diese Auffassung ist nicht richtig. § 49 InsO gilt schon nach seiner Stellung im Gesetz nicht für Masse - , sondern nur für Insolvenzgläub i ger. § 91 Abs. 1 InsO schließt es aus , dass die Wohnungseigentümergemeinschaft nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens noch Rechte an Gegenständen der Inso l- venzmasse er we rben kann , auch wenn keine Verfügung des Schuldners und keine Zwangsvollstreckung für einen Insolven z gläubiger zugrunde liegt (vgl. BG H, Urteil vom 11. Mai 2006 - IX ZR 247/03, BGHZ 167, 363 Rn. 6) . 3. Das Berufungsgericht hat keine Feststellungen dazu getroffen , dass es sich bei den Hausgeldansprüchen für die Wirtschaftsjahre 2006 und 2007 um von § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG erfasste Insol venzforderungen handelt. Nur bei 8 9 - 6 - Insolvenzforderungen kann sich die Frage nach e i nem Absonderungsrecht aus § 49 InsO stellen. Bild en die Ansprüche der Klägerin dagegen Masseverbin d- lichkeiten , könnte sie auf dem beschrittenen Weg einen Titel auf Duldung der Zwangsversteigerung nicht e r langen ; ihre Klage wäre insoweit abzuweisen . a) Zu den Masseverbindlichkeiten gehören die aufgrund eines beschlo s- senen Wirtschaftsplans geschuldeten, jedoch erst nach Insolvenzeröffnung fä l- lig gewordenen Wohngeldvorschüsse , § 16 Abs. 2, § 28 Abs. 2 WEG. Ist der insolvente Wohnungseigentümer seiner Verpflichtung zur Begleichung von Vorschüssen gemäß dem für ein Kalenderjahr aufgestellten Wirtschaft s plan nicht nachgekommen, so sind die zur Zeit der Verfahrenseröffnung bestehe n- den Rückstände Insolvenzforderungen, § 38 InsO. Dabei ist unerheblich, dass die Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 3 WEG) erst nach Eröffnung des Insolven z- v erfahrens beschlossen wird, denn dieser Beschluss hat hinsichtlich der Be i- tragsrückstände aus dem Wirtscha ftsplan regelmäßig nur eine bestätigende Wirkung (BGH, B e schluss vom 30. November 1995 - V ZB 16/95, BGHZ 131, 228 , 231 f ; Urteil vom 10. März 1994 - IX ZR 98/93, NJW 1994, 1866, 1967 ) . Demgegenüber entsteht die Forderung auf Zahlung der so genannten Abrec h- nungsspitze - der Differenz zwischen den im beschlossenen Wir t schaftsplan veranschlagten, durch Vorschüsse zu deckenden Lasten und Kos ten (Woh n- geldsoll) und den für das Wohnungseigentum tatsächlich entstand e nen Lasten und Kosten - erst mit dem Beschluss d er Wohnungseigentümer über die Ja h- resabrechnung . E rst durch d ies en Beschluss wird eine eigene selbständige Zahlungspflicht der einzelnen Wohnungseigentümer begründet (BGH, B e- schluss vom 30. November 1995, aaO S. 232) . Ist die Abrechnung s spitze nach E r öffnu ng des Insolvenzverfahrens beschlossen worden, handelt es sich um eine Masseverbindlichkeit (vgl. BGH, Urteil vom 10. März 1994 , aaO ; Münc h- 10 - 7 - Komm - InsO /Hefermehl, aaO ; Bär mann/Becker, aaO, § 16 Rn. 170; Hin t zen/ Alff, ZI n sO 2008, 480, 481 f). Masseverbin dlichkeiten werden von den Insolvenzforderungen nach der Fälligkeit der sich aus § 16 Abs. 2, § 28 Abs. 5 WEG ergebenden Wohngel d- ansprüche abgegrenzt. Wann diese fällig werden, kann sich aus dem Teilung s- plan oder einer Vereinbarung nach § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG e r geben . Soweit sich dort Fälligkeitsbestimmungen nicht finden, können die Wohnungseigent ü- mer nach § 21 Abs. 7, § 28 Abs. 5 WEG die Fälligkeit der Vorschusszahlungen im Beschluss über den Wirtschaftsplan und die Fälligkeit der übrigen Woh n- geldansprüche im Jahresabrechnungsbeschluss oder in e i nem Beschluss über eine Sonderumlage bestimmen . So kann die Wohnungseigentümergemei n- schaft im Beschluss über den Wirtschaftsplan beispielsweise regeln, dass die Vorschus s forderungen aus einem beschlossenen Wirtschaf tsplan zu Beginn des Wirtschaftsjahr e s insgesamt fällig werden, den Wohnungseigentümern j e- doch die Möglichkeit zeitlich festgelegter Teilleistungen eingeräumt wird, sola n- ge sie nicht mit mindestens zwei Teilbeträgen in Rückstand geraten (vgl. BGH, B e schlus s vom 2. Oktober 2003 - V ZB 34/03, BGHZ 156, 279 , 290 ). Ist die Fälligkeit weder ausdrücklich noch konkludent geregelt , werden die Wohnge l- der gemäß § 28 Abs. 2 WEG auf den jederzeit möglichen Abruf des Verwalters hin fällig (BGH, Beschluss vom 2. O k tober 2003, aaO S. 289 ) . b) Im Streitfall ist d ie Abrechnung für das Wirtschaftsj ahr 2006 zwar noch vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens von den Eigentümern beschlossen worden . Ob durch diesen Beschluss über die Vorschussansprüche hinausg e- hende Ansprü che geg en die Schuldnerin etwa auf Nachz ahlung einer Abrec h- nungsspitze entstanden und wann diese Ansprüche fällig gewo r den sind , ist den Feststellungen des Berufungsgerichts nicht zu entnehmen. F ür die G e- 11 12 - 8 - samtheit der Wo h nungseigentümer liegt eine Nachforde rung nahe , stehen doch den geplanten Gemeinschaftskosten in Höhe von fast 80.000 n- gefa l lene von mehr als 154.000 Die Wohngeldvorschüsse für das Jahr 2006 werden nach allgemeiner Lebenserfahrung im Jahr 2006 fällig g e- worden sein; Feststellungen hierzu hat das Berufungsgericht jedoch ebenfalls nicht getro f fen. Die Abrechnung des Wirtschaftsjahr e s 2007 hat die Wohnungseigent ü- mergemeinschaft erst im Juni 2008 beschlossen, mithin nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens. Soweit in diesem Beschluss eine Abrechnungsspitze en t- halten ist, wäre der Zahlungsanspruch erst nach Insolvenzeröffnung entstanden und würde in jedem Fall eine Masseforderung darstellen. Aus der Abrechnung ergibt sich auch für das Wirtschaftsjahr 2007 für die Gesamt heit der Wo h- nungseigentümer eine - wenn auch geringe - Abrechnungsspitze (83.500 e- plante Gemeinschaftskosten gegenüber 86.700 n Gemei n schaftskosten). Ob die gesamten Wohngeldvorauszahlungen für das Jahr 2007 vor Inso l venzeröffnu ng Ende Dezember 2007 fällig geworden sind, steht nach der Lebenserfahrung zu vermuten; festgestellt ist die Fälligkeit auch ins o weit nicht. III. Die Klage ist nicht im Sinne der Revision abweisungsreif. 1. Die Ansicht des Berufungsgerichts , we gen der Insolvenzford e rung en bestehe im Umfang des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG nach § 49 InsO ein Absond e- rungsrecht , ist nicht zu beanstanden . Der Anwendungsbereich des § 10 Abs. 1 13 14 15 - 9 - Nr. 2 ZVG beschränkt sich nicht nur auf die Rangordnung in der Zwangsve r- steigerun g, sondern gewährt de n Berechtigten, regelmäßig der Wohnungse i- gentümergemei n schaft , in der Insolvenz des Wohnungseigentümers ein Recht auf abgesonderte Befriedigung nach § 49 I n sO . a) Der Gesetzgeber hat in § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG für Hausgeldforderu n- g en ein begrenztes Vorr echt in der Zwangsversteigerung, insbesondere vor den in der Rangklasse 4 gesicherten dinglichen Gläubigern, durch eine Änd e rung der dortigen Rangklassen geschaffen. Die Stellung der Wohnungseige n tümer sollte gegenüber den dinglich ge sicherten Kreditinstituten gestärkt werden. Damit wollte der Gesetzgeber verhindern, dass notwendige Maßnahmen der Erhaltung und Pflege des Wohnungseigentums unterblieben und die Wo h- nungsanlage verfalle oder zumindest erheblich an Wert einbüße. D a s Vorrech t sollte damit mittelbar auch den Kreditgebern zugute kommen und lan g fristig die Attraktivität des Wohnungseigen tums sicher stell en (BT - Drucks . 16/887, S. 43 f ). Die Insolvenz des Wohnungseigentümers hat der G e setzgeber nicht im Blick g e habt. Diese Pr ivilegierung der Hausgeldansprüche in der Zwangsversteigerung bleibt im Insolvenzverfahren über das Vermögen des säumigen Wohnungse i- gentü mers bestehen; anders wäre die durch den Gesetzgeber beabsichtigte Sich e rung von Wohngeldansprüchen der Wohnungseigentü mergemeinschaft unvoll kommen . Durch die Verweisung in § 49 InsO auf das Zwangsversteig e- rungsgesetz bestimmt sich nach §§ 10 bis 14 ZVG, wer ein Recht auf abg e- sonderte Befriedigung aus dem unbeweglichen Vermögen hat (Münc h Komm - InsO/Ganter, 2. Aufl. , § 49 Rn . 3, 45). Ein solches Recht auf Befried i gung aus dem Grundstück und mithin auf abgesonderte Befriedigung ist bei wertender Betrachtung auch den durch § 10 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 ZVG Berechtigten wegen 16 17 - 10 - der dort genannten Hausgeldansprüche zuzubilligen ( vgl. S töber, ZVG Hdb, 9. Aufl. Rn. 399l; Bärmann/Becker, aaO , § 16 Rn. 186; Kümme l in Niede r- führ/Kümmel/Vanderhou ten, aaO , Anhang IV , Rn. 43; Alff, ZWE 2010, 105, 1 12 f ; Suilmann, ZWE 2010, 385, 386; Schneider, ZMR 2009, 165, 170; Schneider, ZfIR 2008, 161, 166; Hintzen/Alff, ZInsO 2008, 480, 483 f; ei n- schränkend Derleder, ZWE 2008, 13, 20 f ; a.A. Bärmann/Seuß/Bergerhoff, Praxis des Wohnungse i gentums, 5. Aufl. Rn. F 8 93 ). b) Nach § 10 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 ZVG haben die Berechtigten auße r halb der Insolvenz zw ei Möglichkeiten , rückständige Hausgeldansprüche durchz u- setzen : Sie können im Zwangsversteigerungsverfahren, das von Dritten oder auch von ihnen selbst wegen anderer Forderungen betrieben wird, die in § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bevorrechtigten Hausgeldansprüche anmelden, damit die nicht aus dem Grundbuch ersichtlichen Ansprüche der Rangklasse 2 berüc k- sichtigt und in das g e ringste Gebot aufgenommen werden (§ 45 Abs. 1, § 114 Abs. 1 Satz 1 ZVG). Die Ansprüche sind bei der Anmeldung g laubhaft zu m a- chen (§ 45 Abs. 3 ZVG), und zwar durch einen entsprechenden Titel oder in sonst geei g neter Weise ( Stöber, ZVG, 19. Aufl., § 45 Rn. 8.2 ). Oder aber sie betreiben selbst die Zwangsversteigerung, indem sie die Beschlagnahme (§§ 20 bis 22 ZVG) durch einen eigenen Antrag erwirk en oder der auf Antrag eines Dritten angeordneten Zwangsversteigerung beitreten (vgl. § 27 ZVG). Für die Zwangsversteigerung genügt ein rechtskräftiger oder für vorläufig vol l- streckbar erklärter Zahlungstitel, aus dem die Verpflichtung des Schuldners zur Z ahlung, die Art ( " Hausgeldforderung " ) und der Bezugszeitraum des A n spruchs sowie seine Fälligkeit zu erkennen sind (§ 10 Abs. 3 Satz 2 ZVG). Au s reichend ist dabei, dass sich dies aus den Gründen des Urteils oder im Wege der Ausl e- gung e r gibt. Soweit die Art und der Bezugszeitraum des Anspruchs sowie seine Fälli g keit sich nicht aus dem Inhalt des Titels ergeben , können sie in geeigneter 18 - 11 - Weise glaubhaft g e macht werden (§ 10 Abs. 3 Satz 3 ZVG; vgl. Begründung des Gesetzes en t wurfs der Bundesregierung BT - Drucks. 16/887, S. 46; Stöber, ZVG Hdb, aaO Rn. 399m ) . c) Infolge der Ver weisung in § 49 InsO stehen diese Möglichkeiten , was der Senat Sinn und Zweck der Verweisungsnorm entnimmt, den aus § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG Berechtigten auch in der Insolvenz des säumigen Wo h- nungseige n tümers zu. Sie haben für die in § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG genannten Hausgelda n sprüche ein Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück, das im Insolvenzve r fahren im Wege der abgesonderten Befriedigung verfolgt werden kann, ohne dass eine Beschlagnahm e des Wohnungseigentums vor Inso l- venzeröffnung erforderlich ist ( vgl. BGH, Beschluss vom 12. Februar 2009 - IX ZB 112/06, ZInsO 2009, 830 Rn. 7). Die Wohnungseigentümergemei n- schaft kann deswegen auch nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens die Hausgeldfor d e rungen gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG in einem - durch einen anderen absond e rungsberechtigten Gläubiger, den Insolvenzverwalter oder durch sie selbst wegen eines anderen zur Absonderung berechtigenden A n- spruchs betriebenen - Zwangsversteigerungsve r fahren anme lden, ohne dass insoweit ein (Zahlungs - ) Titel erforderlich ist ( Derleder, aaO ; Bä r- mann/Seuß/Bergerhoff, aaO, Rn. F 894 ; Schne i der ZMR 2009, 165, 171 ). Weiter eröffnet § 49 InsO im eröffneten Insolvenzverfahren der Wo h- nungseigentümergemeinschaft die M öglichkeit, nach § 10 Abs. 3 ZVG die Zwangsversteigerung zu betreiben, i n dem sie entweder die Beschlagnahme der Wohnung durch den Antrag auf Zwangsversteigerung selbst erwirkt oder aber der Zwangsversteigerung durch einen anderen absonderungsberechtigten G läubiger beitritt. Sie kann dies sowohl in den Fällen, in denen sie vor Inso l- venzeröffnung gegen den Schuldner bereits einen Titel erstritten hat (vgl. 19 20 - 12 - Bärmann/Becker, aaO § 16 Rn. 171; Kümmel in Niede n führ/Kümmel/Vander - houten, aaO , Rn. 43; Alff, ZWE 201 0, 105, 112; Schne i der , ZMR 2009, 165, 170 f; Hintzen/Alff, ZInsO 2008, 480, 484; Schneider, ZfIR 2008, 161, 166; De r- le der, ZWE 2008, 13, 20 ) , wie auch in den Fällen, in denen sie vor Insolvenze r- öffnung den säumigen Wohnungseigentümer wegen der ausstehende n Hau s- geldansprüche noch nicht verklagt hat ( vgl. Bärmann/Becker, aaO ; Kü m mel in Niede n führ/Kümmel/Vanderhouten, aaO ; Alff, aaO ; Hintzen ZInsO 2010, 779; Hintzen/Alff, aaO ; Schneider ZfIR 2008, 161, 166 f; a.A. Bä r mann/Seuß/Berger - hoff, aaO; Derle der, aaO ) . d) In der Literatur wird vertreten, dass das Vorrecht aus § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG erst mit der Beschlagnahme des Grundstücks nach § 2 0 Abs. 1 ZVG en t- steht. D a nach k ö nn te die Wohnungseigentümergemeinschaft in der Insolvenz eines Wohnungseigentümers nur dann selbst die Zwangsversteigerung bea n- tragen, wenn sie vor Insolvenzeröffnung die Beschlagnahme des Grundstücks wegen bevorrechtigter Hausgeldforderungen erwirkt hätte (vgl. Bä r mann/ Seuß/Bergerhoff, aaO F 893 f ; so wohl auch Kindl/Meller - Hannich/Wolf, G e- samtes Recht der Zwangsvollstreckung, 1. Aufl., § 10 Rn. 22 ) . Zwar knüpft das Vorrecht z eitlich an die Beschlagnahme an; das bede u- tet jedoch nicht, dass das Befriedigungsrecht erst mit der Beschlagnahme en t- steht. Auch die Verweisung in § 49 InsO au f § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG ist nicht so zu ve r stehen , dass das Absonderungsrecht erst und nur dann entsteht, wenn das Grundstück zwangsversteigert wird . Die Anordnung der Zwangsversteig e- rung kann die Entstehung eines Absonderungsrechts nicht zur Folge haben. Dies hat der Senat für die unter § 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG fallende Grundsteuer bereits entschieden (BGH, Urteil vom 18. Februar 2010 - IX ZR 101/09, NZI 2010, 482 Rn. 6); für das Vorrecht der Hausgeldansprüche gilt nichts A n deres. 21 22 - 13 - Im Unterschied zu § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG ist für die öffentlichen Lasten gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG allerdings außerhalb des Zwangsversteigerung s- gesetzes geregelt, dass sie als öffentliche Last en auf dem Grundstück ruhen (z.B. § 12 GrStG) , unabhängig davon , ob die Zwangsverstei gerung eingeleitet worden ist oder nicht . Demgegenüber ergibt sich das Vorrecht der Hausgelda n- sprüche in Art und U m fang allein aus § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG. Das ändert jedoch nichts daran, dass auch die Hausgeldan sprü ch e ähnlich einer private n Last auf dem Gr undstück ruhen , obwohl sich ihr Inhalt ständig ändert (vgl. Stöber, ZVG, a aO, § 10 Rn. 4.7, 16. 8) . Die gesetzliche Haftung des Grundstücks ohne jeden Titel für die bevorzugten Hausgelda n sprüche folgt aus § 45 Abs. 3 ZVG. Durch den Verweis in § 49 InsO unte r anderem auch auf § 10 Abs. 3 ZVG wird s i- chergestellt, dass die aus § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG Berechtigten auch in der I n- solvenz des Wohnungseigentümers selbst die Beschlagnahme des haftenden Grundstücks herbeiführen kö n nen. 2. Ihr vom Beklagten bestritt enes Absonderungsrecht kann die Klägerin, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat , im Absonderung s streit mit der Klage auf Duldung der Zwangsversteigerung analog § 1147 BGB geltend m a- chen. a) D ie vom Gesetzgeber in § 10 Abs. 3 Satz 2 ZVG vorgese hene Za h- lungsklage ist nach Insolvenzeröffnung nicht mehr zulässig. Daraus ist nicht zu schließen, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft deswegen keine Mö g- lichkeiten mehr hätte, ihre Rechte einzufordern (so aber Derleder , aaO ). Vie l- mehr kann sie ihr Abso nderungsrecht im Absonderungsstreit mit dem Inso l- venzverwalter durchsetzen . Da sie noch einen Vollstreckungstitel benötigt , muss sie eine Pfandkl a ge erheben, die, weil sie selbst verwerten kann, darauf 23 24 25 - 14 - gerichtet ist , den Insolvenzve r walter auf Duldung der Zwangsversteigerung zu verklagen. Eine solche Pfandklage ist etwa auch erforderlich, wenn der au f- grund eines Grundpfandrechts Absonderungsberechtigte über keine vollstrec k- bare Urkunde verfügt (vgl. MünchKomm - InsO/Ganter, 2. Aufl., v or §§ 49 - 52 Rn. 142). b) Allerdings muss das auf Duldung der Zwangsversteigerung lautende Urteil den Besonderheiten des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG Rechnung tragen . Die dort enthaltenen Beschränkungen sind in die Urteilsformel aufzunehmen . Der Hausgeldanspruch, zu dessen Durchset zung die Zwangsversteigerung zu du l- den ist, muss auf fünf vo m Hundert des Verkehrswerts nach § 74a Abs. 5 ZVG beschränkt werden. Auch sollte als Hinweis für das Vollstreckungsgericht in den Titel aufgenommen werden, dass der Beklagte (nur) die Zwangsverste i gerung aus der Rangkla s se 2 des § 10 Abs. 1 ZVG zu dulden hat. IV. Das Berufungsurteil war danach aufzuheben. Eine eigene Sachen t- scheidung kann der Senat nicht treffen, weil das Berufungsgericht zu dem nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG maßgeblichen Hausge ldrückstand bei Eröffnung des Inso l venzverfahrens keine hinreichenden Feststellungen getroffen hat und die S a che daher nicht zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Die Sache war deswegen an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Sat z 1 ZPO). Für das weitere Verfahren weist der Senat auf Folgendes hin: 26 27 28 - 15 - 1. Da es sich bei der Klage auf Duldung der Zwangsversteigerung um e i ne Leistungsklage handelt (vgl. Rosenberg/Schwab/Gottwald, ZPO, 17. Aufl., § 89 Rn. 8 ff ), muss der Titel so konkret gefasst sein, dass aus ihm vollstreckt werden kann. Es muss nicht nur die Forderung, wegen der die Zwangsverste i- gerung betrieben werden soll, genau bezeichnet werden, sondern auch das haftende Grundstück. Dies sollte daher in Übereinstimmung mit den grun d- buchtechnischen Angaben (Gemarkung, Flur, Flurstück und Größe) gesch e- hen , wenn dies auch nicht zwingend erforderlich ist , solange die Identifizierung eindeutig möglich ist. Weiter sollte der Miteigentumsanteil in Verbindung mit der Bezeichnung de s Sondereigentums angegeben werden (Hintzen in Hintzen/Wolf, Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung und Zwangsverwa l- tung, Rn. 11.163; Bött cher, ZVG 5. Aufl., §§ 15, 16 Rn . 29, 86). Es obliegt in erster Linie dem erkennenden Gericht , den Inhalt und die Gr enzen des Vol l- streckungstitel eindeutig zu b e zeichnen (vgl. §§ 794 Abs. 1 Nr. 5 Satz 1, 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO ; BGH, Beschluss vom 4. März 1993 - IX ZB 55/92 , BGHZ 122, 16, 17 f ). 2. Das Berufungsgericht darf die Frage nicht offen lassen, ob die mit d er Klage geltend gemachten Hausgeldansprüche für die Jahre 2006 und 2007 im Sinne von § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bevorrechtigt sind, und di e se Prüfung dem Vollstreckungsgericht überlassen . Anders als bei einer Klage auf Zahlung des Hausgeldes, bei der das Proze ssgericht nur ermitteln muss , ob ein fälliger Hausgeldanspruch besteht, während das Vollstreckungsgericht die Vorausse t- zungen des § 10 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 ZVG feststellt , muss sich das Prozessg e- richt bei der Klage auf Duldung der Zwangsvollstreckung nicht nur vom Vorli e- gen der Hausgeldansprüche überzeugen , sondern auch davon, ob wegen di e- ser Ansprüche die Zwangsversteigerung in die Eigentumswohnung aus der Rangklasse 2 zulässig ist . Es muss deswegen den Fragen nachgehen, ob die 29 30 - 16 - ge l tend gemachten Hausgeldan sprüche unter § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG fallen. Denn nunmehr trifft nicht das Vollstreckungsgericht, sondern das Prozessg e- richt die Entscheidung, ob das Grundstück, in das vollstreckt werden soll, für die geltend gemachten Ansprüche ha f tet ( vgl. auch Hintzen, ZInsO 2010, 779). a) Nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 Satz 2 ZVG erfasst das Vorrecht laufende und rückständige Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den let z ten zwei Jahren. Welches das für die Rangklasse 2 des § 10 Abs. 1 ZVG maßge b liche Jahr der Besc hlagnahme ist, bestimmt sich außerhalb der Insolvenz nach den Vorschriften der § 20 Abs. 1, § 22 Abs. 1 ZVG (BGH, Beschluss vom 22. Juli 2010 - V ZB 178/09, NJW 2011, 528 Rn. 6). Danach erfolgt die Beschlagna h- me des Grun d stücks durch die Anordnung der Z wangsversteigerung, die wir k- sam wird, wenn der Beschluss dem Schuldner zugestellt wird oder wenn das Ersuchen um Ei n tragung des Versteigerungsvermerks dem Grundbuchamt z u- geht, sofern auf das Ersuchen die Eintragung demnächst erfolgt. Die Abgre n- zung der lau fenden von den rückständigen Beträgen richtet sich nach § 13 Abs. 1 ZVG. Danach sind laufende Beträge der letzte vor der Beschlagnahme fällig gewordene B e trag sowie die später fällig werdenden Beträge. Die älteren Be träge sind Rüc k stä n de (so auch BT - Drucks . 16/87, S. 45). Kontrovers beurteilt wird , ob für die Bestimmung der unter § 10 Abs. 1 Nr. 2 Satz 2 ZVG fallenden Rückstände darauf abzustellen ist, ob sie in dem dort genannten Zei t raum fällig geworden sind, oder darauf, ob sie sich auf den dort gen annten Zeitraum beziehen. Nach dem Willen des Gesetzgebers sollten rückständige Ansprüche aus einer Jahresabrechnung, die zwar inne r halb des maßgeblichen Zeitraums aufgrund eines entsprechenden Beschlusses begrü n- det wurden, sich aber auf einen davor liegen den Zeitraum bezogen, nicht den Vorrang der Rangklasse 2 genießen . Zur Begründung hat der Gesetzgeber 31 32 - 17 - ausgeführt, die Wohnungseigentümergemeinschaft sollte a n gehalten werden, bei säumigen Zahlern aktiv zu werden (s o BT - Drucks. 16/887, S. 45; dem G e- setzgebe r folgend: Stöber, ZVG, aaO , § 10 Rn. 4.5 ; Stöber, ZVG Hdb, aaO Rn. 399c; Kindl/Meller - Hannich/Wolf, aaO , § 10 Rn. 18; Alff, ZWE 2010, 105, 106 f; Bärmann/Becker aaO , § 16 Rn. 179; Alff/Hint zen, RPfleger 2008, 165, 166 f ). Andere treten dem en t gegen und st ellen allein unter Verweis auf den Gesetzeswortlaut - insbesondere auf den Begriff Rückstand und auf § 13 Abs. 1 ZVG - darauf ab, wann die Forderung fällig geworden ist. Falle der Zei t- punkt der Fälligkeit in den von § 10 Abs. 1 Nr. 2 Satz 2 ZVG geschützten Zei t- raum, sei die Forderung bevorrechtigt, auch wenn sie sich auf ein weiter zurückliegendes Wirtsch aftsjahr beziehe (Bärmann/Seuß/ Bergerhoff , aaO , Rn. F 739; Kümmel in Niedenführ/Kümmel /Vanderhouten , aaO , Anlage IV Rn. 8 ff). V orliegend werden die gelte nd gemachten Hausgeldansprüche - sofern sie nur Insolvenzforderungen darstellen - in jedem Fall durch § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG g e schützt, weil sie jedenfalls nicht vor 2006 fällig geworden sind. b) Dies könnte allerdings fraglich sein, wenn Ausgangspunkt die - nicht festgestellte - Beschlagnahme der Eigentumswohnungen nach §§ 20, 22 ZVG wäre. In der Insolvenz eines Wohnungseigentümers kann jedoch auf die B e- schlagnahme nach § § 20, 22 ZVG nicht abgestellt we rd en . Wenn die Wo h- nungse i gentümergemeinschaft wie im Streitfall vor Insolvenzeröffnung noch keinen Zahlungstitel gegen den Schuldner erlangt hat, sie dennoch nach Inso l- venzeröffnung die Zwangsversteigerung in die Eigentumswohnung des Schul d- ners betreiben möchte , muss sie einen Titel auf Duldung der Zwangs versteig e- rung erwirken . Dazu muss das Prozessgericht die Voraussetzungen des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG pr ü fen, obwohl der Wohnungseigentümergemeinschaft erst durch den Duldungstitel ermöglicht wird, die Beschlagnahme der Eigentum s- 33 - 18 - wohnung zu bewirken. Hinzu kom mt, dass infolge von § 91 InsO nach Inso l- venzeröffnung fällig werdende Hausgeldforderungen nicht mehr von § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG geschützt werden . Mithin entfällt der im Gesetz angelegte, bis zur Beschlagnahme stattfindende ständige Austausch der geschützte n Anspr ü- che. Auch würde die Intention des Gesetzgeber s vereitelt , die Wohnungseige n- tümergemeinschaft solle ihre Hausgeldansprüche durch Vollstreckungsb e- scheide schnell titulieren lassen können , um zeitnah die Zwangsversteigerung zu betreiben (BT - Drucks. 16 /887, S. 46) . Dies ist im Absonderungsstreit mit dem Insolvenzverwalter nicht mög lich, w eswegen die Gefahr besteht , dass die Forderungen, derentwegen die Wohnungseigentümergemeinschaft den Rechtsstreit führt, letztlich bis zur Beschlagnahme nicht mehr unt er das Vo r- recht fa l len . Diese Schwierigkeiten werden vermieden, wenn für den Insolvenzfall u n ter der Beschlagnahme im Sinne von § 10 Abs. 1 Nr. 2 Satz 2 , § 13 Abs. 1 ZVG die Insolvenzeröffnung verstanden wir d, sofern die Eigentumswohnung nicht schon v orher nach §§ 20, 22 ZVG beschlagnahmt worden ist . Die Inso l- venze r öffnung bewirkt die Beschlagnahme des gesamten zur Insolvenzmasse gehörenden Vermögens , mi thin auch der Eigentumswohnung (§ 80 Abs. 1 InsO); sie unterwirft den Schuldner auch insoweit einem Verfügungsverbot (§ 81 Abs. 1 InsO). Ungeachtet der bestehenden Unterschiede zu der durch die Anordnung der Zwangsversteigerung bewirkte n Beschlagnahme (§§ 20, 23 ZVG) erscheint deshalb die Eröffnung des Insolvenzverfahrens als geeigneter Anknüpfungspunkt für die Berechnung des Vorrechts in der Insolvenz des Wohnungseigentümers . Mit einer solchen Auslegung des § 10 Abs. 1 Nr. 2 Satz 2 ZVG wird der gesetzgeberische Wille am besten umgesetzt , die Hau s- g e ldansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen säu mige Wo h- nungseigentümer besonders zu schü t zen. 34 - 19 - Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann deshalb wegen der vor der Insolvenzeröffnung fälligen Forderungen aus dem Jahr der I n solvenzeröffnung und zwei weiteren davor liegenden Jahren aus der Rangklasse 2 in die Eige n- tumswohnung des Schuldners vollstrecken. Wegen laufender Beträge kann sie die Vollstreckung nur noch wegen des letzten vor der Insolvenzeröffnung fällig g e wordenen Betrages aus der Rangklasse 2 betreiben; dieser Betrag ist nach der gesetzlichen Definition in § 13 Abs. 1 ZVG ein laufender, gleichzeitig - weil vor der Insolvenzeröffnung fällig geworden - doch Insolvenzford e rung. Da im Streitfall die Insolvenz im Dezember 2007 eröffnet worden ist, fallen die vor der Insolvenzeröffnung fällig geword enen Wohngeldforderungen aus den Wir t- schaftsjahren 2006 und 2007 nach allen zu § 10 Abs. 1 Nr. 2 Satz 2 ZVG ve r- tretenen Meinungen in den Schutzbereich dieser Vorschrift. 3. Voraussetzung einer Zwangsversteigerung aus der Rangklasse 2 des § 10 Abs. 1 N r. 2 ZVG ist nach § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG i n Verbindung m it § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG weiter , dass die Forderung der Wohnungseige n tümerg e- meinschaft die dort bestimmte Mindesthöhe von drei Prozent des Ei n heitswerts der zu versteigernden Eigentumswohnungen übers teigt (BGH, B e schluss vom 2. April 2009, V ZB 157/08, NJW 2009, 1888 Rn. 9 ). Maßgebend ist dabei der letzte, bei Erlass des Beschlagnahmebeschlusses festgestellte Einheitswert (Stöber, ZVG, aaO , § 10 Rn. 16.5). Hier ist nicht auf den Zeitpunkt der Eröf f- nun g des Insolvenzverfahrens, sondern a uf die Beschla g nahme nach §§ 20, 22 ZVG abzustellen. Die Wertgrenze des § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG soll eine Umgehung von § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG verhindern. Nach der zuletzt genannten Vo r schrift kann die Entziehung von Wohnungseigentum auf Hausgeldrückstände nur gestützt 35 36 37 - 20 - wer den, wenn diese mindesten s drei vo m Hundert des Einheit s werts ausm a- chen. Die Verurteilung des säumigen Wohnungseigentümers b e rechtigt nach § 19 Abs. 1 Satz 1 WEG zur Zwangsvollstreckung in das Wohnu ngse i gentum nach Maßgabe des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwang s- verwaltung. Die Entziehungsgrenze würde unterlaufen, wenn die Wo h nungse i- gent ü mergemeinschaft die Hausgeldrückstände titulieren und aufgrund eines solchen Titels ohne eine verg leichbare Einschränkung die Zwangsve r steig e- rung in der Ran g klasse 2 nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG beantragen könnte. Darin läge ein Wertungsw i derspruch, der sachlich nicht hingenommen werden kann und den der Geset z geber auch nicht hinnehmen wollte. Im System des Zwangsversteigerungsve r fahrens konnte der Gesetzgeber diesen Wertungsw i- derspruch nur vermeiden, wenn er das Überschreiten der § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG entsprechenden Wertgrenzen zur Vorausse t zung des eigenständigen Antrags der Wohnungseigentümergemeinsc haft auf Anordnung der Zwangsversteigerung in der Rangklasse 2 machte (BGH, B e schluss vom 17. April 2008 - V ZB 13 /08, NJW 2008, 1956 Rn. 6). Im Streitfall dürften diese Vollstreckungsvoraussetzungen gegeben sein . Die Klägerin hat erstinstanzlich Mitt eilungen des zuständigen Finanzamtes über die Einheitswe r te der streitgegenständlichen Wohnungen vorgelegt, ohne dass diese Werte vom Beklagten in Abrede gestellt worden wären. Danach müssen die Hausgeldansprüche , wegen derer die Zwangsvollstreckung betrieben wird, für die Wohnung im 10. Obergeschoss mindestens 259,20 h- nung im 11. Obergeschoss mindestens 250,02 Die von der Kläg e- rin geltend gemachten Forderungen übersteigen diese Mindest beträge bei Wei - 38 - 21 - tem. Auf die Frage, ob diese Zwangsvollstreckungsvoraussetzung vom Pr o- zessgericht oder vom Vollstreckungsgericht zu prüfen ist, kommt es deswegen nicht an. Kayser Gehrlein Fischer Grupp Möhring Vorinstanzen: AG Koblenz, Entscheidu ng vom 10.12.2009 - 133 C 1461/09 WEG - LG Koblenz, Entscheidung vom 08.06.2010 - 2 S 8/10 -

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