BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 120/13 Verkündet am: 26. November 2014 Breskic, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 307 Abs. 1 Bb, 535 Ab s. 1 Satz 2 a) Zur Abgrenzung zwischen einem Mietvertrag über Geschäftsräume und einem Immobilienleasingvertrag. b) In einem Immobilienleasingvertrag wird der Leasingnehmer durch eine in vorformulierten Vertragsbedingungen enthaltene Regelung, mit der ihm die In standhaltungspflicht für das von ihm genutzte Gebäude übertragen wird, nicht unangemessen benachteiligt. BGH, Urteil vom 26. November 2014 - XII ZR 120/13 - OLG München LG München I - 2 - Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Ve rhandlung vom 26 . November 2014 durch den Vorsitzenden Richter Dose und die Richter Dr. Klinkhammer , Dr. Günter, Dr. Botur und Guhling für Recht erkannt: Auf d ie Revision des Klägers wird das Urteil des Oberlandesg e- richts München 32. Zivilsenat vom 4 . Juli 2013 abgeändert. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts München I 15. Zivilkammer vom 1 7 . August 2012 wird zurüc k- gewiesen. Die Beklagte hat die Kosten der Recht s mittelverfahren zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: D er Kläger begehrt die Feststellung, dass die Beklagte als Mieterin von gewerblich genutzten Räumen zur Renovierung der Außenfassade des Gebä u- des verpflichtet ist , sobald eine umfangreiche Baumaßnahme auf einem b e- nachbarten Grundstück abgeschlossen ist . D er Kläger ist Eigentümer eines Geschäftshauses , in dem die Beklagte Teilflächen angemietet hat . 1 2 - 3 - Bis zum 31. März 2006 war die D . G mbH Mieterin der Gesamtfläche des Anwesens. Vertragsgrundlage war ein mit " Anlagen - Mietvertrag (Leasingver - trag) " überschrie bene r Vertrag vom 5. Mai 1983, der als Anlage B zu einem am gleichen Tage notariell beurkundeten Vertrag (nachfolgend: Rahmenvertrag) abgeschlossen wurde. § 11 Nr. 4 des Anlagen - Mietvertrags laute t : " Alle Instandhaltungsarbeiten und erforderlichen Reparatu ren übernimmt die Mieterin auf eige ne Kosten, auch wenn die Sch ä- den durch höhere Gewalt verursacht wurden. " Der als " Kaufvertrag, Leasingvertrag mit Bestellung eines Ankaufsrechts, Generalübernehmervertrag " bezeichnete notarielle Rahmenvertrag enthält in Anla ge A einen Kaufvertrag, durch den die ehemalige Vermieterin das Grun d- stück, auf dem das Geschäftshaus errichtet werden sollte, erwarb. Anlage C enthält einen Generalübernehmervertrag, mit dem die D. GmbH von der eh e- m a ligen Vermieterin mit der schlüsse lfertigen Herstellung des Bürogebäudes beauftragt wurde. In Anlage D vereinbar t en die Vertragsparteien ein mit einer Vormerkung gesichertes R echt der D. GmbH zum Ankauf der Immobilie bei B e- endigung des Mietverhältnisses zu dem Wert, der sich aus de n Gesamt invest i- tionen abzüglich der in den Jahresmieten verrechneten Abschrei bungen ergibt . Dabei ist im Innenverhältnis der D. GmbH zu ihren beiden Gesellschaftern d ie Reihenfolge der Ausübungsberechtigten dahingehend geregelt, dass d as A n- kaufsrecht vorrangig den Gesellschaftern zu gleichen Teilen, danach jedem der beiden Gesellschafter allein und zuletzt der Gesellschaft zustehen sollte. Nachdem das Mietverhältnis mit der D. GmbH zum 31. März 2006 bee n- det wurde, schlossen der Kläger und die Rechtsvorgängerin d er Beklagten am 1. April 2006 einen Mietvertrag über Teilflächen des Anwesens. Dieser enthält in § 7 folgende Regelung: 3 4 5 - 4 - " Große Instandhaltungsmaßnahmen, insbesondere an Auße n- wänden, an den Tre ppenhäu sern und am Dach, sind Sache des Vermieters . " Am 12. April 2006 trafen der Kläger und die Rechtsvorgän gerin der B e- klagten eine weitere Vereinbarung mit folgendem Wortlaut : " Aufgrund einer Vereinbarung zwischen den Parteien wird die Mi e- terin ab dem 01.04.2006 statt der Gesamtfläche des Anwesens..., nur mehr eine Teilfläche anmieten. Die Mieterin ist nach dem zw i- schen den Parteien bis zum 31.03.2006 bestehenden Mi etvertrag verpflichtet, die Mie träume bei Rückgabe an den Vermieter u m- fassend zu renovieren. Diese Renovierungs verpflichtung erstreckt sich somit auf die künftig von der Mieterin nicht mehr gemieteten Räume. Die Kosten hierfür belaufen sich nach einer zwischen den 252.974 (s. Anlage). Dies vorausgeschickt vereinbaren die Parteien Folgendes: 1. Die Miet erin zahlt a 250.000 (i.W. : Euro zweihunderttausend) brutto. 2. Die Zahlung des genannten Vergleichsbetrages erfolgt in zwei Raten zu je 125.000, fällig am 30.04.2006 sowie am 15.06.2006. 3. Damit sind die Ansprüche des Vermieters auf die Reno vierung derjenigen Flächen des Anwesens H . str. 20, M . , die ab dem 01.04.2006 nicht mehr Gegenstand des Mietvertrages zwischen den Parteien sind, abgegolten. 6 - 5 - 4. Die Erfüllung des Anspruchs des Vermieters entsprechend dem bisherigen Mietverhält nis auf die Renovierung der ab 01.04.2006 gemieteten Räume wird von der Mieterin übe r- nommen. " In dem Vergleichs betrag war en die von einem Gutachter ermittelten Ko s- ten für die Renovierung der Außenfassade nicht enthalten. Nachdem Ende des Jahres 2010 St reit darüber entstand, ob die Beklagte aufgrund der in dem Anlagen - Mietvertrag vom 5. Mai 1983 enthaltenen I n- standhaltungsklausel verpflichtet ist, die Fassade zu renovieren, vereinbarten die Parteien, dass der Kläger die Möglichkeit erhält, bis zum 31. Mä rz 201 1 eine entsprechende Feststellungsk lage zu erheben. Das Landgericht hat der vorab am 30. März 2011 per Fax eingegang e- nen Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat d as Oberlande s- ge richt die landgerichtliche Entscheidung abgeändert und d ie Klage abgewi e- sen. Hiergegen wendet sich d er Kläger mit der zugelassenen Revision. Entscheidungsgründe : Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung der ange focht enen Entscheidung und zur Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils. I. Das Berufungsgericht hat seine Entscheidung wie folgt begründet : D ie Beklagte sei nicht verpflichtet, die Fassade des Geschäftsgebäudes zu renovieren , da die in dem Anlagen - Mietv ertrag vom 5. Mai 1983 unter § 11 7 8 9 10 11 12 - 6 - Nr. 4 enthaltene Verpflichtung unwirks am und daher von der Beklagten nicht übernommen w o rde n sei . Die Fassadenrenovierungspflicht sei von der Beklagten oder ihrer Rechtsvorgängerin auch nicht durch die Regelung in § 7 des Mietvertrag s vom 1. April 2006 oder durch die Vereinbarung vom 12. Ap ril 2006 übernommen worden. Durch die letztgenannte Vereinbarung sollte die Renovierungspflicht nicht übernommener Büroräume pauschal durch Zahlung von 250.000 e- golten und die aus dem ursprünglichen Mietvertrag folgenden Pflicht en lediglich hinsichtlich der nunmehr gemieteten Räume übernommen werden. Zwar sei d as Landgericht auf Grund der von ihm festgestellten Tats a- chen von einer mündlichen Übernahmever einbarung bezüglich der Fassade n- renovierung aus gegangen. Dies habe auch das Berufungsgericht seiner Ve r- hand lung und Entscheidung zugrun de zu legen . Eine isolierte mündliche Ve r- pflichtung zur Fassadenrenovierung sei aber nicht anzunehmen, da der vom Landger icht vernommene Zeuge nur Pflichten der D . G mbH im bestehenden Umfang zu Lasten der Rechtsvorgängerin der Beklagten übernehmen und ke i- ne neuen Pflichten habe begrü nden woll e n . § 11 Nr. 4 des Anlagen - Mietvertrag s vom 5. Mai 198 3 sei indes wegen Verstoße s gegen § 9 Abs. 2 Nr. 1 AGBG (heute § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB) u n- wirksam , wobei unerheblich sei , ob man den Vertrag als Immobilienleasingve r- trag oder Triple - net - Mietvertrag bezeichnet e . Da u nstreitig sei , dass die damalige Vermieterin den Mu ster - Leasing - Vertrag mehrfach verwendet hab e oder habe verwenden wolle n und dass j e- denfalls das Muster dem Vertrag zu Grunde gelegen habe, sei sie auch dann Verwenderin, wenn die ehemalige Mieterin diese Vertragsbedingungen im Hi n- blick darauf bereits in ihr Angebot auf genommen und damit formal in den Ve r- 13 14 15 16 - 7 - tragsabschluss eingeführt ha be . Eine Individualvereinbarung lie ge nicht vor, w eil die damalige Verm ieter in nicht die Bereitschaft gehabt habe , § 11 Nr. 4 des Anlagen - Mietv ertrags zur Disposition zu stellen . Dafür spr eche , dass sie keine r- lei Kostenrisiko für das Objekt und dessen Betrieb habe tragen wolle n . Im Übr i- gen treffe die Darlegungs - und Beweislast für das Aushandeln im konkreten Fall den Verwender von allgemeinen Geschäftsbedingungen , hier also d ie ehemal i- ge Vermie ter in bzw. den Kläger . § 1 1 Nr. 4 des Anlagen - Mi et ve r tr ags überbürde dem Mieter alle Instan d- setzungsarbeiten und erforderlichen Reparaturarbeiten, auch wenn sie auf h ö- herer Gewalt beruh t en. Dies bedeute, dass der Mieter nicht nur die normale Abnutzung z u tragen h ab e, sondern auch den zufälligen Untergang auf Grund nicht vorhersehbarer Vorkommnisse. Bei der Beurteilung der Wirksamkeit von Allgemeinen Geschäftsbedingungen sei die für den Nichtverwender feindlichste Auslegung zu Grunde zu legen. Im ungünsti gsten Fall müsse der Mieter bei einem schweren Schaden, ohne dass ihn ein Verschulden getroffen habe , sehr umfassende Reparaturen bis hin zur teilweisen Neuerrichtung des Gebäudes ausführen, und dies auch noch kurz vor Mietzeitende. Diese sehr w eit geh ende Verpflichtung weiche von dem wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung im Miet recht , wonach der Vermieter das Sachrisiko tr age , ab und verstoße damit gegen den im Zeitpunkt des Ve r- tragsschluss es geltenden § 9 Abs. 2 Nr. 1 AGBG (heute § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Diese Auffassung entspr eche jedenfalls für Mietverträge der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs und mehrerer Oberlandesgerichte. Wenngleich das Miet errisiko durch die von der Mieter in abzuschlie ßende Gebäudeversicherung g emil dert w e rd e , führ e die Vereinbarung der Versich e- rungspflicht nicht dazu, dass die Instandsetzungs - und Reparaturklausel als wirksam zu beurteilen sei . Die sich aus der K lausel ergebenden Verpflichtungen 17 18 19 - 8 - der Mieterin sei en nicht auf die von der pflichtge mäß abgeschlossenen Vers i- cherung übernommenen Risiken beschränkt. Ferner tr a g e die Mieterin alle mit der Instandsetzung verbundenen Baurisiken. Zwar wäre eine Vertragsklausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht zu beanstanden, die dem Mieter alle Instandhaltungsarbeiten und erfo r- de r lichen Reparatu ren auf eigene Kosten überbürde , die vo n ih m verschuldet seien oder auf der normalen Abnutzung beruh t en . D och sei eine dahingehende geltungserhaltende Reduktion der Klausel ausgeschlossen. Es sei auch nic ht möglich, die Klausel einfach durch Streichen der Worte " auch wenn die Sch ä- den durch hö here Gewalt verursacht wurden " zu teilen, da auch der Rest noch bei der für den Nichtverwender feindlichsten Auslegung dahingehend versta n- den werden k ö nn e , dass auch I nstandsetzungen, die durch höhere Gewalt en t- standen sind, vom Mieter zu tragen seien . Es spr eche zwar vieles dafür, dass die verwendete Klausel dann wir k- sam wäre, wenn dem Mieter ein Erwerbsrecht eingeräumt würde, weil er es dann in der Hand h ab e, von seinen Aufwen dungen für die Reparaturen durch Ausübung des Rechts zu profitieren. Das in Anlage D des Rahmenvertrags ve r- einbarte Ankaufsrecht reich e hierfür jedoch wegen der dort geregelten Reihe n- folge der Ausübungsberechtigten nicht aus . II. Diese Au sführungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht in vollem Umfang stand. 1. Zutreffend ist das Berufungsgericht allerdings zunächst davon ausg e- gangen, dass sich eine Verpflichtung der Beklagten zur Renovierung der G e- 20 21 22 23 - 9 - bäudefassade nicht aus dem Mietv er trag vom 1. April 2006 ergibt. Dort ist i n § 7 Satz 1 die Instandhaltung s pflicht nur hinsichtlich der erforderlichen Reparaturen an den Mieträumen und Einrichtungen auf die Mieterin übertrage n. Zur Vo r- nahme von Instandhaltungsmaßnahmen, insbesondere an den Außenwänden, den Treppenhäusern und am Dach bleibt nach § 7 Satz 2 des Mietvertrags aus - drücklich der Vermieter verpflichtet. 2. Die Beklagte schuldet jedoch deshalb die Renovierung der Gebäud e- fassade, weil in § 11 Nr. 4 de s Anlagen - M ietvertrag s vom 5 . Mai 19 8 3 d ie I n- standhaltung des gesamten Gebäudes wirksam auf die damalige Mieterin übe r- tragen worden ist und die Rechtsvorgängerin der Beklagten nach den vom B e- rufungsgericht getroffenen Feststellungen, a n die der Senat gebunden ist (§ 559 Abs. 2 ZPO), a ufgrund einer entsprechenden mündlichen Vereinbarung mit dem Kläger diese Verpflichtung übernommen hat. Dabei kann dahin stehen , o b es sich bei der Regelung in § 11 Nr. 4 des Anlagen - Mietvertrags um eine vorformulierte Vertragsbedingung handelt, die der Inh altskontro lle nach dem hier anwendbaren § 307 BGB (vgl. Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB) unterliegt oder die Klausel zwischen den Vertragsparteien individuell ausgehandelt worden ist. In beiden Fällen begegnet die Vertragsbestimmung keinen rechtlichen Bede n- ken. Durch Individualvereinbarung kann ein Mieter von Gewerberäumen grun d- sätzlich weitgehend zu Reparaturen und Instandsetzungsarbeiten verpflichtet werden, auch wenn dies im Ergebnis zu einer verschuldensunabhängigen Ha f- tung führt (Senatsurteil BGHZ 151, 53 = NJW 2002, 2383, 2384). Die Pflicht zur Instandhaltung des gesamten Gebäudes wäre jedoch auch dann wirksam auf die Mieterin übertragen worden, wenn es sich bei § 11 Nr. 4 des Anlagen - Miet - vertrags um eine vorformulierte Vertragsbedingung handeln würde. a) Soweit d as Berufungsgericht hierzu die Auffassung vertr itt , die Klausel in § 11 Nr. 4 des Anlagen - Mietvertrags sei nach § 9 Abs. 2 Nr. 1 AGBG (richtig: 24 25 - 10 - § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB) unwirksam, weil die dort enthaltene Übertragung aller Instandhaltungsarbeiten und Reparaturen auf die Mieterin von den wesentl i- chen Grundgedanken der mietrechtlichen Risikoverteilung erheblich abweiche, kann dem nicht gefolgt werden. Denn bei der vorgenommenen AGB - rechtlichen Inhaltskontrolle der Vertragsklausel hat das Berufungsge richt die Rechtsnatur des Anlagen - M ietver trags vom 5 . Mai 19 8 3 nicht ausreichend berücksichtigt. Dieser ist auf der Grundlage der Feststellungen des Berufungsgerichts sowohl nach seiner inhaltlichen Gestaltung als auch nach dem von den Vertragsparte i- en ver folgten Zweck nicht als Mietvertrag, sondern als Immobilien l easingvertrag zu qualifizieren. aa) Das Immobilienleasing stellt e ine besondere Form des Finanzi e- rungsleasing s dar (vgl. BGHZ 106, 304 = NJW 1989, 1279) , um den Erwerb von Grundstücken oder di e Errichtung baulicher Anlagen zu finanzieren. Auch f ür einen Immobilienleasingvertrag ist daher kennzeichnend , dass der Leasingg e- ber dem Leasingnehmer eine Sache oder eine Sachgesamtheit gegen ein in Raten gezahltes Entgelt zum Gebrauch für eine fest vere inbarte und beim Immobilienleasing regelmäßig lange Vertragslaufzeit überlässt, wobei die G e- fahr und Haftung für Instandhaltung, Sachmängel, Untergang und Beschäd i- gung der Sache allein den Leasingnehmer trifft (v gl. Senatsurteil BGHZ 158, 19 = NZM 2004 , 340, 342; BGH Urteil vom 11. März 1998 VIII ZR 205/97 NJW 1998, 1637, 1638 mwN). Der Leasingnehmer deckt mit den während der Ve r- tragslaufzeit entrichteten Leasingraten die Anschaffungs - und Herstellungsko s- ten sowie alle Nebenkosten einschließlich der Finanzierungskosten des Le a- singgebers, beim Immobilienleasing möglicherweise noch durch ein zusätzlich zu gewährendes Mieterdarlehen, vollständig ab (Engel NZM 1998, 785, 788). b b ) Danach stellt sich der Anlagen - Mietvertrag vom 5. Mai 198 3 als ein Imm obilienleasingvertrag dar, der zusammen mit den weiteren in dem notarie l- 26 27 - 11 - len Rahmenvertrag enthaltenen vertraglichen Regelungen allein dem Interesse der D. GmbH an der Finanzierung des Grundstückserwerbs und der Errichtung des ausschließlich von dieser Gese llschaft genutzten Geschäftsgebäudes di e- nen sollte. (1) Dafür spricht schon , dass die ursprünglichen Vertragsparteien den Anlagen - M ietvertrag selbst in dessen Überschrift als Leasingvertrag bezeichne t haben . Auch in der Überschrift des Rahmenvertrags i st von einem " Leasingve r- trag mit Bestellung eines Ankaufsrechts " die Rede. Zwar kann aus der von den Vertragsparteien gewählten Bezeichnung eines Vertrags nicht zwingend auf dessen Rechtsnatur geschlossen werden. Diese ist vielmehr nach seinem g e- sam ten Ver t r agsi nhalt zu bestim men (Palandt/Weidenkaff BGB 73. Aufl. Einf. v or § 535 Rn. 15). Die gewählte Bezeichnung stellt aber jedenfalls ein Indiz d a- für da r , welchen Zweck die Parteien mit dem Vertrag verfolgen wollte n (BeckOK BGB/Ehlert [Stand: 1. Mai 2014] § 535 Rn. 48). Entscheidend ist jedoch , dass sich der Inhalt des Anlagen - Mietvertrags von einem gewöhnlichen Mietvertrag über Geschäftsräume in erheblicher We i- se unterscheidet. Bestim mende Kriterien des Mietvertrag s sind die Ge - brauchsüberlassung einer S ache gegen Zahlung eines regelmäßig nach Zei t- abschnitten bemessenen Mietzinses. Beim Leasingvertrag tritt zu diesen auch für ihn wesentlichen Merkmalen regelmäßig hinzu, dass der Leasinggeber zum Zwecke der Befriedigung eines Investitionsbedarfs des Leasin gnehmers das zum Gebrauch zu überlassende Leasinggut beschafft un d vorfinanziert (BGHZ 111, 84 = NJW 1990, 1785, 1787 f.). (2) Eine Gesamtschau der in dem Anlagen - Mietvertrag getroffenen R e- g e lungen zeig t , dass der Anlagen - Mietvertrag rechtlich als Finan zierungsle a- singvertrag zu qualifizieren ist . 28 29 30 - 12 - So haben die Vertragsparteien in der Anlage 1 zu § 2 des Anlagen - Mietvertrags eine Mietzeit von insgesamt 30 Jahren vereinbart, während der das Mietverhältnis nur aus wichtigem Grund gekündigt werden kann ( § 13 des Anla gen - Mietvertrags). Die Haftung der Vermieterin für Fehler und Mängel bei der Ve rtragsdurchführung wird durch § 9 des Anlagen - Mietvertrags auf den Umfang beschränkt, in dem sie von Dritten Ersatz verlangen kann , und im Übr i- gen ausgeschlossen. Die von der Vermieterin im Rahmen der Abwicklung des Mietvertrags abzuschließenden Verträge bedürfen der schriftli chen Zustimmung der Mieterin (§ 7 Abs. 2 des Anlagen - Mietvertrags). Bereits damit haben die Parteien in dem Anlagen - Mietvertrag Regelungen get roffen, die für einen Finanzi e rungsleasingvertrag typisch sind (vgl. hierzu Staudinger/Stoffels BGB [2014] Leasing Rn. 12) und einer am Leitbild der mietrechtlichen Bestimmungen orientierten Inhaltskontrolle teilweise nicht standhalten dürften (vgl. Wolf/ Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet - , Pacht - und Leasingrechts 10. Aufl. Rn. 1751). Insbesondere zeigen die in dem Anlagen - Mietvertrag enthaltenen Reg e- lungen zu den Zahlungspflichten der Mieterin, dass die für die Grundmietzeit vereinbarte Miete nicht nur das Entgelt für eine zeitlich begrenzte Gebrauch s- überlassung darstellt, wie es für einen Mietvertrag typisch wäre, sondern damit zugleich die Anschaffungs - und Herstellungskosten sowie alle Nebenkosten einschließlich der Finanzierungskoste n der Vermieterin abgedeckt werden sol l- ten . In § 5 Nr. 1 des Anlagen - Mietvertrags haben die Vertragsparteien die G e- samtinvestitionskosten , also alle von der Vermieterin für den Erwerb des Grundstücks, für die Errichtung des Gebäudes und für die Finanzierun g des Mietobjekts getätigten aktivierungsfähigen Aufwendungen, zur Bemessung s- grundlage für die von der Mieterin zu leistenden Zahlungen bestimmt. Auf der Grundlage der Gesamtinvestitionskosten und unter Berücksichtigung der ste u- erlichen Abschreibungen für das Gebäude sowie eines jährlichen Verwaltung s- 31 32 - 13 - kostenbeitrags in Höhe von 0,25 % der Gesamtinvestitionskosten haben die Vertragsparteien die Jahresmieten festgelegt. Für eine Anpassung der geschu l- deten Miete haben die Mietvertragsparteien nicht wie für ei nen Gewerberaum - mietvertrag üblich eine Staffelmiete oder eine Wertsicherungsklausel verei n- bart. § 4 Nr. 3 b des Anlagen - Mietvertrags ermöglicht der Vermieterin vielmehr, zwölf Monate vor Ablauf der ersten auf 20 Jahre festgesetzten Mietperiode die G esamtjahresmiete unter Berücksichtigung der dann gegebenen Kapita l- marktverhältnisse, der steuerrechtlich zulässigen Abschreibungen und der Ve r- waltungskosten neu festzusetzen. Damit wird der Vermieterin die Möglichkeit eingeräumt, bei höheren Aufwendungen f ür die Refinanzierung der Investition s- kosten eine Anpassung der Jahresmiete vorzunehmen, um eine Amortisation ihrer Aufwendungen zu erreichen. Schließlich enthält der Vertrag die Verpflic h- tung der Mieterin, zur Abgeltung der Kosten der Zwischenfinanzierung an die Vermieterin eine Vormiete zu bezahlen (§ 4 Nr. 2 des Anlagen - Mietvertrags) und der Vermieterin ei n Mieterdarlehen zu gewähren (§ 4 Nr. 4 des Anlagen - Mietvertrags). Damit erfüllt der Anlagen - Mietvertrag die für einen Finanzierungsleasin g- vertrag kennzeichnenden Merkmale. Er enthält die für einen Leasingvertrag ty - pischen Regelungen zur Sach - und Preisgefahr sowie zur Gewährleistung. D ie vertraglichen Zahlungspflichten der Mieterin sind dar auf ausgerichtet, dass sich die gesamten Aufwendungen der V ermieterin für das Leasinggut durch die wä h- rend der Grundmietzeit entrichtete Miete und gegebenenfalls durch die Ausre i- chung eines Mieterdarlehens vollständig amortisieren. Unerheblich ist insoweit , dass der Mieterin in dem Anlagen - Mietvertrag kein Ankaufsrecht eingeräumt ist. Denn einerseits ist die Vereinbarung eines Ankaufsrechts des Leasingnehmers oder eines Andienungsrechts des Leasin g- gebers für einen Leasingvertrag nicht begriffsnotwendig (vgl. Senatsurteil BGHZ 33 34 - 14 - 158, 19 = NZM 2004, 340, 342) . Andererseits haben die Vertragsparteien in der Anlage D des Rahmenvertrags der ursprünglichen Mieterin ausdrücklich ein auf das Leasingobjekt bezogenes Ankaufsrecht eingeräumt. Schließlich können bei der Beurteilung der Rechtsnatur des Anlagen - Mietvertr ags auch nicht die weiteren in dem n otariellen Rahmenvertrag vom 5. Mai 1983 enthaltenen Verträge unberücksichtigt bleiben. Der als Anlage A bezeichnete Kaufvertrag, durch den die ehemalige Vermieterin das Grundstück, auf dem das Geschäftshaus errichtet we rden sollte, erwarb und der in Anlage C enthaltene Generalüb ernehmervertrag, mit dem die D. GmbH von der ehemal i- gen Vermieterin mit der schlüsselfertigen Herstellung des Bürogebäudes beau f- tragt wurde, zeigen, dass der Zweck des gesamten Vertragswerks allei n auf die Realisierung einer Investitionsentscheidung der D. GmbH ausgerichtet war und die ehemalige Vermieterin wie es für einen Leasinggeber typisch ist nur zur Finanzierung des Bauvorhabens eingeschaltet worden ist. b) Die rechtliche Qualifikat ion des Anlagen - Mietvertrags als Finanzi e- rungs l easingvertrag führt dazu, dass entgegen der Auffassung des Ber u- fungsgerichts die Regelung zur Instandhaltungspflicht in § 11 Nr. 4 des Ve r- trags auch als vorformulierte Vertragsbedingung einer Inhaltskontro lle nach § 307 Abs. 1 BGB standhalten würde . a a ) Bestimmungen in Allgemeinen G eschäftsbedingungen sind nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Ve r- wenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen b e- nachteili gen. Nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist eine unangemessene Benachte i- ligung im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist. Dabei sind im Rahmen der Inhalt skontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB auf der Grundlage einer generalisierenden Betrachtungsweise Art und 35 36 37 - 15 - Gegenstand, Zweck und besondere Eigenart des jeweiligen Vertrags zu b e- rücksichtigen. Die daraus folgenden unterschiedlichen Interessen führen de s- halb auch zu Differenzierungen in der Beurteilung der Angemessenheit (vgl. BGH Beschluss vom 8. Januar 1986 VIII ARZ 4/85 NJW 1986, 2102, 2103). Auch wenn auf Finanzierungsleasingverträge in erster Linie Mietrecht anz u- wen den ist (vgl. BGH Urteil vom 8. November 1989 VIII ZR 1/89 NJW - RR 19 90, 182 , 183 mwN ), muss deshalb bei einer Inhaltskontrolle jeweils das E i- gengepräge des Leasingvertrags unter sachgerechter Bewertung der von den Parteien typischerweise verfolgten Interessen berücksichtigt werden. Soll eine Leasingvertragsklausel daraufhin geprüft werden, ob sie mit wesentlichen Grundgedanken des Geset zes unvereinbar ist (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB), so ist zunächst festzustellen, ob der typ ische Gehalt des Leasingvertrag s in der b e- treffenden Frage mit demjen igen eines normalen Mietvertrag s übereinstimmt. Ist das nicht der Fall, so kommt eine Abweichung von einem wesentlichen Grundgedanken des Mietrechts nicht in Betracht ( BGHZ 112, 65 = NJW 1990, 3016, 3017). b b ) Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesger ichtshofs zählt die Abwälzung der Sach - und Preisgefahr auf den Leasingnehmer und dessen damit verbundene Haftung in Fällen des zufälligen Untergangs oder der zufäll i- gen Verschlechterung der Leasingsache zum typischen Inhalt eines Leasin g- ve r trags (BGHZ 97, 65, 76 = NJW 1986, 1 335, 1337; BGHZ 116, 278, 287 = NJW 1992, 683, 68 5 ; BGH Urteil vom 25. März 1998 VIII ZR 244/97 NJW 1998, 2284, 2285) . Entsprechende Regelungen in allgemeinen Geschäftsb e- dingungen benachteiligen den Leasingnehmer daher nicht unange messen. D a s gilt auch für die weitgehende Freizeichnung des Leasinggebers von der eig e- nen Gewährleistung (so schon BGHZ 68, 118 = NJW 1977, 848). Dies liegt d a- rin begründet , dass sich di e Stellung des Leasingnehmers wesentlich von der des (langfristigen) M ieters unterscheidet . Während der Mieter das Objekt au s- 38 - 16 - schließlich zur Nutzung über einen bestimmten Zeitraum erhält, erlangt der Leasingnehmer von Anfang an eine mehr dem Eigentümer als dem Mieter ve r- gleichbare Rechtsstellu ng (Senatsurteil BGHZ 158, 19 = NZM 2004, 340, 342). Dies rechtfertigt es, ihn auch bei einem Immobilienleasi ngvertrag (vgl. BGHZ 106, 304 = NJW 1989, 1279, 1280) in Bezug auf die Sach - und Preisgefahr bei der Inhaltskontrolle von allgemeinen Geschäftsbedingungen ähnlich wie einen Kä ufer zu behandeln (Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet - , Pacht - und Leasingrechts 10. Aufl. Rn. 1855). Kann der Leasinggeber danach die von ihm nach den allgemeinen mietrechtlichen Bestimmungen zu tragende Sach - und Preisgefahr durch Regelungen in allgemeinen Geschäftsbedingu n- gen auf den Leasingnehmer abwälzen, erfährt dieser durch eine vorformulierte Vertragsbedingung, durch die ihm die Instandhaltungsverpflichtung für das in seinem Interesse angeschaffte und von ihm genutzte Leasingobjekt über tragen wird, ebenfalls keine unangemessene Benachteiligung. Auch diese Regelung ist leasingtypisch und trägt dem berechtigten Werterhaltungs - und Sicherung s- interesse des Leasinggebers Rechnung (Staudinger/Stoffels BGB [2014] Le a- sing Rn. 212). c) War die ursprüngliche Mieterin des Bürogebäudes danach verpflichtet, die Gebäudefassade zu renovieren, hat die Rechtsvorgängerin der Beklagten diese Verpflichtung nach den Feststellungen des Berufungsgerichts durch eine entsprechende mündliche Vereinbarung mit de m Kläger und somit nicht durch allgemeine Geschäftsbedingungen i.S.v. § 305 Abs. 1 BGB wirksam übe r- nommen. Das Landgericht hat aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme hierzu festgestellt, dass die Rechtsvorgängerin der Beklagten sich mündlich gegenü ber dem Kläger verpflichtet hat, die Fassadenrenovierung nach dem Abschluss der Bauarbeiten auf dem benachbarten Grundstück zu übern e hmen , und dass die Kosten der Renovierung der Gebäudefassade nicht von der in Nr. 1 der Vereinbarung vom 12. April 2006 geregelten Ausgleichszahlungen 39 - 17 - erfasst werden sollten . Diese Feststellung hat auch das Berufungsgericht g e- mäß § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO seiner Entscheidung zugrunde gelegt. Die Revis i- on erinnert gegen diese für sie günstige Tatsache nichts. Eine Ge genrüge w e- gen dieser Tatsachenfeststellungen wird von der Beklagten nicht erhoben. Des - halb hat auch der Senat diese Feststellung, die revisionsrechtlich nicht zu bean - standen ist, seiner En tscheidung zugrunde zu legen (§ 559 Abs. 2 ZPO). 3 . Danach kan n die angegriffene Entscheidung keinen Bestand haben (§ 562 Abs. 1 ZPO) . Der Senat kann in der Sache abschließend entscheiden ( § 563 Abs. 3 ZPO) , weil weitere Fest stellungen nicht erforderlich sind. Das B e- rufungsurteil ist daher aufzuheben und die erstinst anzliche Entscheidung wi e- derherzustellen. Dose Klinkhammer Günter Botur Guhling Vorinstanzen: LG München I, Entscheidung vom 1 7 .08.2012 - 15 O 6534/11 - OLG München, Entscheidung vom 04 .0 7 .2013 - 32 U 3633/12 - 40
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