BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 123/09 Verk374ndet am: 11. August 2010 Breskic, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 123 Abs. 1 Der Mieter ist verpflichtet, den Vermieter vor Abschluss eines Gewerberaum-mietvertrages 374ber au337ergew366hnliche Umst344nde aufzukl344ren, mit denen der Vermieter nicht rechnen kann und die offensichtlich f374r diesen von erheblicher Bedeutung sind. BGH, Urteil vom 11. August 2010 - XII ZR 123/09 - KG Berlin LG Berlin - 2 - Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 11. August 2010 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und den Rich-ter Prof. Dr. Wagenitz, die Richterin Dr. V351zina sowie die Richter Dose und Schilling f374r Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil des 8. Zivilsenats des Kammerge-richts in Berlin vom 28. Mai 2009 wird auf Kosten der Beklagten zur374ckgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kl344gerin verlangt von der Beklagten R344umung und Herausgabe von Gewerbemietr344umen sowie Zahlung vorgerichtlicher Anwaltskosten. 1 Mit Vertrag vom 9. Januar 2008 vermietete die Kl344gerin an die Beklagte ein Ladengesch344ft zum Betrieb eines Einzelhandels mit Textilien, Schuhen und Accessoires. Die Beklagte verkauft dort seit dem 1. Februar 2008 nahezu aus-schlie337lich Waren der Marke "Thor Steinar", die von der M. GmbH, de-ren damaliger Gesch344ftsf374hrer auch Gesch344ftsf374hrer der Beklagten ist, herge-stellt werden. Diese Marke wird in den 366ffentlichen Medien und in einer Inter-netver366ffentlichung des Brandenburger Verfassungsschutzes mit einer rechts-extremistischen Gesinnung in Verbindung gebracht. Im Deutschen Bundestag und einigen Fu337ballstadien ist das Tragen von Kleidung dieser Marke verboten. 2 - 3 - Die M. GmbH betreibt eine Internetseite, auf der sie sich mit der 366ffent-lich gef374hrten Auseinandersetzung 374ber die Marke "Thor Steinar" besch344ftigt. 3 Seit der Er366ffnung am 1. Februar 2008 kam es wiederholt zu Demonstra-tionen und Farbbeutelanschl344gen auf das Ladengesch344ft. 4 Mit Anwaltschriftsatz vom 27. Februar 2008 erkl344rte die Kl344gerin die An-fechtung des Mietvertrages wegen arglistiger T344uschung und vorsorglich die fristlose K374ndigung des Mietvertrages. Diese Erkl344rungen wiederholte sie mit Anwaltschreiben vom 12. M344rz 2008 und in der Klageschrift. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Die Berufung der Beklagten ist erfolglos geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihren Klageabweisungsantrag weiter. 5 Entscheidungsgr374nde: Die Revision hat keinen Erfolg. 6 I. Das Berufungsgericht, dessen Entscheidung in NZM 2009, 784 ver366ffent-licht ist, hat zur Begr374ndung im Wesentlichen ausgef374hrt: 7 Die Marke "Thor Steinar" werde in der Bev366lkerung mit rechtsradikalen Gesinnungen in Verbindung gebracht. Dies ergebe sich aus den vorgelegten Urteilen des Oberlandesgerichts Naumburg und der Landgerichte Magdeburg und Leipzig sowie aus den vorgelegten Zeitungsartikeln und dem eingereichten Artikel 374ber die Marke in "Wikipedia". Dass es sich insoweit nicht lediglich um eine Medienkampagne gegen die Marke handele, zeigten die ebenfalls einge- 8 - 4 - reichte Stellungnahme des Brandenburger Verfassungsschutzes und das Ver-bot, die Marke im Bundestag und in mehreren Fu337ballstadien zu tragen. 9 Das Landgericht sei auch zutreffend davon ausgegangen, dass die Be-klagte die Kl344gerin vor Vertragsschluss nicht dar374ber aufgekl344rt habe, nahezu ausschlie337lich das vollst344ndige Warensortiment der Marke "Thor Steinar" anbie-ten zu wollen. Dazu sei die Beklagte jedoch verpflichtet gewesen. Zwar stelle das Verschweigen von Tatsachen nur dann eine T344uschung dar, wenn hinsichtlich der verschwiegenen Tatsachen nach Treu und Glauben unter Ber374cksichtigung der Verkehrssitte eine Aufkl344rungspflicht bestehe. Es sei auch grunds344tzlich Sache jeder Partei, ihre Interessen wahrzunehmen, ins-besondere m374sse die andere Seite nicht ungefragt 374ber alle ung374nstigen Ei-genschaften einer Sache oder Person aufkl344ren. Jedoch m374sse 374ber solche Umst344nde aufgekl344rt werden, die f374r die Willensbildung des anderen Teils of-fensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung seien. Jedenfalls im Gewerbe-mietrecht sei es - anders als bei Kaufvertr344gen - nicht erforderlich, dass der Vertragszweck ohne die Aufkl344rung gef344hrdet werde. Denn die R374cksichtnah-me auf die Rechte, Rechtsg374ter und Interessen der anderen Vertragspartei ha-be bei einem Dauerschuldverh344ltnis wie dem Mietvertrag eine gr366337ere Bedeu-tung als bei Kaufvertr344gen, bei denen die vertraglichen Hauptpflichten im Vor-dergrund st374nden. Im Hinblick darauf, dass der Verkauf der Marke "Thor Stei-nar" ein hohes Konfliktpotential mit sich bringe und dar374ber hinaus die Kl344gerin in den Verdacht der N344he zu rechtsradikalen Gesinnungen r374cke, was sich ge-sch344ftssch344digend auswirken k366nne, handele es sich bei der beabsichtigten Er366ffnung eines Ladens, in dem im wesentlichen Produkte der Marke "Thor Steinar" verkauft werden sollten, um einen Umstand, der f374r die Willensbildung des Vermieters offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sei. Hinzu komme, dass zwischen den Parteien ein Informationsgef344lle bestanden habe, 10 - 5 - weil die Beklagte im Gegensatz zur Kl344gerin gewusst habe, was sie verkaufen wolle. Die Beklagte habe die Kl344gerin deshalb dar374ber informieren m374ssen. 11 Die T344uschung sei f374r den Vertragsschluss auch urs344chlich gewesen. Nach der Lebenserfahrung spiele es f374r den Abschluss von Dauerschuldver-h344ltnissen eine Rolle, wenn eine Vertragspartei Gefahr laufe, dadurch ihrem 366ffentlichen Ruf und damit auch ihren wirtschaftlichen Interessen zu schaden. Gegen diese Annahme spreche auch nicht die erstmals in der Beru-fungsbegr374ndung erhobene Behauptung, die Kl344gerin bzw. Vertreter der Kl344ge-rin h344tten am 1. Februar 2008, dem Tag der Er366ffnung des Ladens, gegen374ber Dritten ge344u337ert, die Kl344gerin werde den Mietvertrag mit der Beklagten nicht beenden, solange diese ihre Miete zahle. Der Vortrag der Beklagten sei un-schl374ssig, weil sich hieraus schon nicht ergebe, dass eine zur Vertretung der Kl344gerin berechtigte bestimmte Person sich in dieser Hinsicht ge344u337ert habe. Zudem sei nicht ersichtlich, dass die Kl344gerin zu diesem Zeitpunkt bereits voll-st344ndig informiert gewesen sei. Im 334brigen m374sse man der Kl344gerin jedenfalls eine gewisse 334berlegungsfrist einr344umen und spontanen 304u337erungen gegen-374ber unbekannten Dritten (Politikern und Journalisten) bei der Bewertung der Kausalit344t kein wesentliches Gewicht zukommen lassen. 12 Die Beklagte habe auch arglistig gehandelt. Aus den von der Kl344gerin vorgetragenen Umst344nden k366nne der Schluss auf den T344uschungsvorsatz ge-zogen werden. Ihr Gesch344ftsf374hrer, der auch Gesch344ftsf374hrer der Herstellerin der Waren der Marke "Thor Steinar" gewesen sei, habe die damals schon exis-tierende Berichterstattung 374ber die Marke gekannt und wegen des bei Ver-tragsschluss schon laufenden R344umungsrechtsstreits vor dem Landgericht Magdeburg, an dem er selbst als Beklagter beteiligt gewesen sei, gewusst, dass der Verkauf von "Thor Steinar"-Produkten f374r Vermieter von Gewerber344u- 13 - 6 - men eine ganz erhebliche Bedeutung haben k366nne. Ein weiteres gewichtiges Indiz f374r den Vorsatz der Beklagten stelle deren E-Mail an die Kl344gerin vom 28. November 2007 dar, in der sie durch die unwahre Angabe, selbst herge-stellte Bekleidung zu verkaufen, verschleiert habe, dass das Sortiment tats344ch-lich im Wesentlichen aus "Thor Steinar"-Produkten der M. GmbH beste-hen solle. Die geltend gemachten vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten seien, wie das Landgericht zutreffend ausgef374hrt habe, als Schadensersatz wegen schuldhafter Verletzung der vorvertraglichen Aufkl344rungspflicht von der Beklag-ten zu erstatten. 14 II. Diese Ausf374hrungen halten einer rechtlichen 334berpr374fung stand. 15 Die Kl344gerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf R344umung und Herausgabe der streitgegenst344ndlichen Ladenfl344che und einen Anspruch auf Erstattung der vorgerichtlich im Zusammenhang mit der Anfechtung des Miet-vertrages entstandenen Anwaltskosten. 16 Die Beklagte kann ein Recht zum Besitz nicht aus dem Mietvertrag vom 9. Januar 2008 herleiten. Denn die Kl344gerin hat den Vertrag wirksam gem344337 247247 123 Abs. 1, 124 BGB wegen arglistiger T344uschung angefochten. Der Miet-vertrag ist deshalb als von Anfang an nichtig anzusehen (247 142 Abs. 1 BGB). 17 1. Zu Recht ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die Be-klagte die Kl344gerin dadurch arglistig get344uscht hat, dass sie diese vor Vertrags- 18 - 7 - schluss nicht 374ber ihre Absicht, in den Mietr344umen nahezu ausschlie337liche Wa-ren der Marke "Thor Steinar" zu verkaufen, aufgekl344rt hat. 19 a) Zwar besteht bei Vertragsverhandlungen keine allgemeine Rechts-pflicht, den anderen Teil 374ber alle Einzelheiten und Umst344nde aufzukl344ren, die dessen Willensentschlie337ung beeinflussen k366nnten (Staudinger/Singer/v. Finckenstein BGB Bearb. 2004 247 123 Rn. 10; M374nchKommBGB/Kramer 5. Aufl. 247 123 Rn. 16 bis 18; vgl. zum Kaufvertrag: BGH Urteile vom 13. Juli 1983 - VIII ZR 142/82 - NJW 1983, 2493, 2494 und vom 12. Juli 2001 - IX ZR 360/00 - NJW 2001, 3331, 3332). Vielmehr ist grunds344tzlich jeder Ver-handlungspartner f374r sein rechtsgesch344ftliches Handeln selbst verantwortlich und muss sich deshalb die f374r die eigene Willensentscheidung notwendigen Informationen auf eigene Kosten und eigenes Risiko selbst beschaffen (BGH Urteil vom 13. Juli 1988 - VIII ZR 224/87 - NJW 1989, 763, 764 m.w.N.). Allerdings besteht nach der Rechtsprechung eine Rechtspflicht zur Auf-kl344rung bei Vertragsverhandlungen auch ohne Nachfrage dann, wenn der ande-re Teil nach Treu und Glauben unter Ber374cksichtigung der Verkehrsanschau-ung redlicherweise die Mitteilung von Tatsachen erwarten durfte, die f374r die Wil-lensbildung des anderen Teils offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind (RGZ 111, 233, 234; vgl. zur Aufkl344rungspflicht des Vermieters: Senatsur-teile vom 16. Februar 2000 - XII ZR 279/97 - NJW 2000, 1714, 1718; vom 28. April 2004 - XII ZR 21/02 - NJW 2004, 2674; vom 28. Juni 2006 - XII ZR 50/04 - NJW 2006, 2618, 2619 und vom 15. November 2006 - XII ZR 63/04 - NZM 2007, 144; zur Aufkl344rungspflicht des Verk344ufers: BGH Urteile vom 12. Juli 2001 - IX ZR 360/00 - NJW 2001, 3331 und vom 25. Oktober 2007 - VII ZR 205/06 - NJW-RR 2008, 258 Rn. 20; Staudinger/Singer/v. Finckenstein BGB Bearb. 2004 247 123 Rn. 11; M374nchKommBGB/Kramer 5. Aufl. 247 123 Rn. 16 bis 18). Davon wird insbesondere bei solchen Tat- 20 - 8 - sachen ausgegangen, die den Vertragszweck vereiteln oder erheblich gef344hr-den k366nnen (BGH Urteile vom 13. Dezember 1990 - III ZR 333/89 - NJW-RR 1991, 439 und vom 8. Dezember 1989 - V ZR 246/87 - NJW 1990, 975, zu Kaufvertr344gen). Eine Tatsache von ausschlaggebender Bedeutung kann auch dann vorliegen, wenn sie geeignet ist, dem Vertragspartner erhebli-chen wirtschaftlichen Schaden zuzuf374gen. Die Aufkl344rung 374ber eine solche Tatsache kann der Vertragspartner red-licherweise aber nur verlangen, wenn er im Rahmen seiner Eigenverantwortung nicht gehalten ist, sich selbst 374ber diese Tatsache zu informieren (vgl.Staudinger/Singer/v. Finckenstein BGB Bearb. 2004 247 123 Rn. 17 m.w.N.). 21 In der Gewerberaummiete obliegt es grunds344tzlich dem Vermieter, sich selbst 374ber die Gefahren und Risiken zu informieren, die allgemein f374r ihn mit dem Abschluss eines Mietvertrages verbunden sind. Er muss allerdings nicht nach Umst344nden forschen, f374r die er keinen Anhaltspunkt hat und die so au-337ergew366hnlich sind, dass er mit ihnen nicht rechnen kann. Er ist deshalb auch nicht gehalten, Internetrecherchen zum Auffinden solcher etwaiger au337erge-w366hnlicher Umst344nde durchzuf374hren. 22 F374r die Frage, ob und in welchem Umfang eine Aufkl344rungspflicht be-steht, kommt es danach wesentlich auf die Umst344nde des Einzelfalls an. 23 b) Das Berufungsgericht hat ausgehend von diesen Grunds344tzen rechts-fehlerfrei eine Aufkl344rungspflicht der Beklagten wegen der besonderen Um-st344nde des Falles bejaht. 24 Der Verkauf von Waren einer Marke, die nach den Feststellungen des Berufungsgerichts in der 366ffentlichen Meinung mit rechtsradikalen Gesinnungen in Verbindung gebracht wird und die im Bundestag und mehreren Fu337ballsta- 25 - 9 - dien wegen dieser Einsch344tzung nicht getragen werden darf, f374hrt, wie das Be-rufungsgericht weiter festgestellt hat, dazu, dass die Kl344gerin als Vermieterin von Gewerber344umen, die den Verkauf dieser Waren erm366glicht, in den Ruf ge-r344t, rechtsradikales Gedankengut zu vertreten und dar374ber hinaus damit rech-nen muss, dass es zu Protesten mit Besch344digung ihres Eigentums und auch zu Problemen mit anderen Mietern kommt. Diese Umst344nde sind nach den re-visionsrechtlich nicht zu beanstandenden Feststellungen des Berufungsgerichts geeignet, der Kl344gerin erheblichen wirtschaftlichen Schaden zuzuf374gen. Im Hinblick auf diese m366glichen gravierenden Auswirkungen war der be-absichtigte Verkauf von Waren dieser Marke f374r die Kl344gerin von erheblicher Bedeutung. 26 Sie durfte dar374ber auch redlicherweise Aufkl344rung erwarten. Denn sie konnte ohne einen Hinweis auf die Marke nicht erkennen, dass die Beklagte in den Mietr344umen Waren verkaufen wollte, die nahezu ausschlie337lich rechtsradi-kalen Kreisen zugeordnet werden. Sie hatte auch keine Veranlassung, dies an-zunehmen. Denn der Verkauf solcher Waren stellt einen au337ergew366hnlichen Umstand dar, mit dem sie nicht rechnen musste. Dar374ber hinaus bestand f374r sie aufgrund der verharmlosenden Angaben der Beklagten zum Sortiment in ihrer bei den Vertragsverhandlungen an die Kl344gerin gerichteten E-Mail vom 28. November 2007 kein Anlass zu einer Nachfrage. 27 Im Hinblick auf diese der Beklagten bekannten Umst344nde musste es sich ihr aufdr344ngen, dass sich die Kl344gerin insoweit 374ber die Waren, die zum Ver-kauf angeboten werden sollten, im Irrtum befand und dass der beabsichtigte Verkauf von Waren der Marke "Thor Steinar" f374r deren Entscheidung, den Miet-vertrag abzuschlie337en, von erheblicher Bedeutung war. 28 - 10 - Die Beklagte war deshalb nach Treu und Glauben und den Grunds344tzen eines redlichen Gesch344ftsverhaltens verpflichtet, die Kl344gerin 374ber den beab-sichtigten Verkauf von Waren der Marke "Thor Steinar" zu informieren. 29 30 c) Zu Recht hat das Berufungsgericht die subjektiven Voraussetzungen f374r eine arglistige T344uschung durch unterlassene Aufkl344rung bejaht. Die Beklag-te wusste, dass die Marke "Thor Steinar" in der 366ffentlichen Meinung rechtsra-dikalen Kreisen zugeordnet wird und im Bundestag und in verschiedenen Fu337-ballstadien ein Verbot f374r Kleidung der Marke "Thor Steinar" bestand. Ihr war deshalb bewusst, dass der Verkauf von Waren dieser Marke geeignet war, er-hebliche wirtschaftliche Nachteile f374r die Kl344gerin zu verursachen. Daraus ergibt sich, dass sie zumindest billigend in Kauf genommen hat, dass die Kl344gerin den Mietvertrag nicht abgeschlossen h344tte, wenn sie vor Vertragsschluss Kenntnis von dem beabsichtigten Verkauf von Waren der Marke "Thor Steinar" gehabt h344tte. d) Das Berufungsgericht hat weiter rechtsfehlerfrei angenommen, dass die Verletzung der Aufkl344rungspflicht f374r den Entschluss der Kl344gerin, den Miet-vertrag abzuschlie337en, urs344chlich war. Wie oben ausgef374hrt, handelte es sich bei dem beabsichtigten Verkauf von Waren der Marke "Thor Steinar" um einen Umstand, der angesichts der wirtschaftlichen Auswirkungen f374r die Kl344gerin von erheblicher Bedeutung war. 31 Die R374ge der Revision, das Berufungsgericht habe die erstmals in der Berufungsbegr374ndung aufgestellte Behauptung der Beklagten 374bergangen, die Kl344gerin habe am Tag der Er366ffnung des Ladens, dem 1. Februar 2008, gegen-374ber Dritten ge344u337ert, sie werde den Mietvertrag mit der Beklagten nicht been-den, greift schon deshalb nicht, weil dieser Vortrag nicht entscheidungserheb-lich ist. Wie das Berufungsgericht zutreffend ausgef374hrt hat, ist bereits nicht 32 - 11 - ersichtlich, dass sich die Kl344gerin zu diesem Zeitpunkt vollst344ndig 374ber die Be-deutung der Marke informiert hatte. Deshalb kann aus solchen etwaigen 304u337e-rungen - entgegen der Ansicht der Revision - nicht darauf geschlossen werden, dass die Kl344gerin den Mietvertrag auch abgeschlossen h344tte, wenn sie Kennt-nis von dem beabsichtigten Verkauf von Waren der Marke "Thor Steinar" ge-habt h344tte. 2. Die Anfechtung ist auch nicht deshalb ausgeschlossen, weil der Miet-vertrag zum Zeitpunkt der Anfechtung bereits in Vollzug gesetzt war. Eine auf Abschluss eines Mietvertrages gerichtete Willenserkl344rung kann auch nach 334berlassung der Mietsache wegen arglistiger T344uschung angefochten werden (Senatsurteil vom 6. August 2008 - XII ZR 67/06 - BGHZ 178, 16 Rn. 34 f.). 33 Hahne RiBGH Prof. Dr. Wagenitz V351zina ist urlaubsbedingt an der Unterschrift verhindert Hahne Dose Schilling Vorinstanzen: LG Berlin, Entscheidung vom 14.10.2008 - 29 O 143/08 - KG Berlin, Entscheidung vom 28.05.2009 - 8 U 223/08 -
Full & Egal Universal Law Academy