BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 13/10 Verkündet am: 7. März 2012 Mayer, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 566 a, 578; ZVG § 57 Auf den Ersteher eines vermieteten Grundstücks geht die Verpflichtung zur Rückza h- lung der Mietsicherheit an den Mieter kraft Gesetzes auch dann über, wenn der i n- solvent gewordene Voreigentümer die vom Mieter erhaltene Mietsicherheit nicht g e- trennt von seinem sonst igen Vermögen angelegt hatte. BGH, Urteil vom 7. März 2012 - XII ZR 13/10 - LG Braunschweig AG Braunschweig - 2 - Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren, in dem bis zum 1 2. Januar 2012 Schriftsätze eingereicht werden konn ten, durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne , die Richterin Weber - Monecke sowie die Richter Dr. Klinkhammer, Schilling und Dr. Nedden - Boeger für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil de r 6 . Zivilkammer des Landgerichts Braunschweig vom 22. Dezember 200 9 aufg e- hoben. Die Berufung de r Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Braunschweig vom 14. Januar 2009 wird zurückgewiesen. De r Beklagten werden die Kosten der Rechtsmittelinstanzen au f- e r legt. Von Rechts wegen Tatbestand : Der Kläger mietete gewerbliche R äume . Er zahlte eine vereinbarte Mie t- sicherheit von 813,14 an den Vermieter , die diese r nicht getrennt von seinem sonstigen Vermögen anlegte. Nach Eröffnung des Insolvenzverfahren s über das Vermögen de s Vermieter s erst and d ie Beklagte die durch den Insolven z- verwalter v e rsteigerte I mmobilie. Der Kläger verlangt v o n der Beklagten unter anderem die Auszahlung der inzwischen rückzahlungsreife n Mietsicherheit . 1 - 3 - Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung de r B e- klagten hat das Landgericht die Klage insoweit abgewiesen. Hiergegen richtet sich die vom L andgericht zugelassene Revision des Klägers. Entscheidungsgründe : Die zulässige Revision hat Erfolg und führt zur Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils . I. Das L andgericht hat zur Begründung seiner in ZMR 2010, 361 veröffen t- lichten Entschei dung im Wesentlichen ausgeführt: Der Anspruch auf Rückza h- lung der Mietsicherheit bestehe nicht oder sei wenigstens nicht fällig . Zwar sei die Beklagte gemäß § 566 a Satz 1 BGB in die Verpflichtung des Voreigent ü- mers eingetreten ; die Vorschrift gelte nach § 57 ZVG auch im Falle des Erwerbs im Wege der Zwangsversteigerung. Dieser Grundsatz erfahre aber eine Au s- nahme, wenn die Mietsicherheit vom vorherigen Vermieter nicht insolvenzfest angelegt worden und der Rückzahlungsanspruch daher zu einer Insolvenzfo r- der ung geworden sei. Denn es sei grundsätzlich Sache des Mieters, auf eine vom sonstigen Vermögen des Vermieters getrennte , insolvenzfest ange l egte Mietsicherheit zu achten. Demgegenüber habe der Erwerber keine Möglichkeit, die Mietsicherheit vom insolventen Voreigentümer heraus zu verlangen. Dem Mieter stehe gegenüber dem Erwerber zumindest insoweit und so lange kein Rückzahlungsanspruch zu, wie der Erwerber seinerseits an der Durchsetzung seines Anspruchs gegenüber dem Veräußerer auf Auskehrung der Mietsiche r- heit insolvenzrechtlich gehindert sei. 2 3 4 - 4 - II. Diese Ausführungen halten einer revisionsgerichtlichen Nach prüfung nicht stand. Nach § 44 Abs. 1 ZVG wird bei der Versteigerung nur ein solches Gebot zugelassen, durch welches die dem Anspruch des Gläubigers vorgehenden Rechte sowie die aus dem Versteigerungserlös zu entnehmenden Kosten des Verfahrens gedeckt werden (geringstes Gebot). Darüber hinaus stellen die Ve r- steigerungsbeding ung en fest, in welche weiteren Pflichten der Ersteher eintritt. Zu diesen Pfli chten gehört gemäß § 57 ZVG die Verpflichtung zur Rückzahlung einer vom Mieter gewährten Sicherheit (§ § 566 a , 578 Abs. 1, 2 BGB). Das im Versteigerungstermin abzugebende Bargebot setzt die Erfüllung sämtlicher nach den Versteigerungsbedingungen zu überneh menden Pflichten voraus. Mit dem Zuschlag geh t die Pflicht für die Rückzahlung der Mietsicherheit kraft Gesetzes auf den Er steher über . Dieser hat die V erpflichtung bei eintr e- tender R ückzahlungsreife zu erfüllen . Ob und unter welchen Voraussetzungen der E r steher seinerseits anschließend bei dem Voreigentümer Rückgriff ne h- men kann ( vgl. etwa BGH Urteil vom 9. Juni 2010 - VIII ZR 189/09 - NJW - RR 2010, 1237 Rn. 21) , mag dahinstehen. Die Pflicht zur Erfüllung de r in die Ve r- steigerungsbedingungen fallenden Mie ter r echte häng t davon nicht ab. Desw e- gen erübrigen sich die weiteren Erwägungen des Landgerichts. Die mieterschützende Vorschrift des § 566 a BGB enthält die nach früh e- r em Recht (§ 572 BGB a F) gegebene Tatbestandsv oraussetzung, dass die S i- cherheit dem Er werber ausgehändigt wird oder dieser dem früheren Vermieter gegenüber die Verpflichtung zur Rückgewähr übern immt, nicht mehr . Durch di e geänderte Vorschrift wird d er Erwerber dem Mieter gegenüber zur Rückzahlung der Sicherheit ohne Rücksicht darauf verpfli chtet, ob er die Mietsicherheit vom 5 6 7 8 - 5 - früheren Vermieter ausgehändigt bekommen hat oder noch erhalten kann. Nach der gesetzlichen Wertung des § 566 a BGB übernimmt er damit auch das Insolvenzrisiko des früheren Vermieters, wenn dieser die Mietsicherheit wed er insolvenzfest angelegt hat noch an den Erwerber aushändigt . Die ungeschmälerte Rückzahlungspflicht des Erwerbers besteht in einem solchen Fall fort (Schmidt - Futterer /Blank Mietrecht 9. Aufl. § 551 BGB Rn. 111 ; MünchKommBGB /Häublein 5. Aufl. § 566 a Rn. 13 ; Schmidt - Futterer/Gather Mietrecht 9. Aufl. § 566 a Rn. 2 4 ; Zipperer ZfIR 2007, 388, 392 ; Blank/ Börstinghaus Miete 3. Aufl. § 566 a Rn. 30; Löhni g/Gietel ZVG § 57 Rn. 27; Stöber ZVG 19. Aufl. § 57 Rn. 4.6; Böttcher ZVG 5. Aufl. § 57 Rn. 3 ; Hi ntzen/ Engels/Rellermeyer ZVG 13. Aufl. § 57 Rn. 14 ; Derleder WuM 2002, 239, 244 ) , ebenso wie ein Erwerber, a n den das Grundstück vom Insolvenzverwalter ve r- äußert wird , für die Rückzahlung haftet (vgl. S taudinger/Emmerich BGB [2011] § 566 a Rn. 7; MünchKommInsO/Eckert 2. Aufl. § 111 Rn. 11; Franken /Dahl Mietv erhältnisse in der Insolvenz 2. Aufl. Rn. 254; Derleder NZM 2004, 568, - 6 - 578; aA Noltin NZI 2007, 149) . Der Gesetzgeber hat damit de r Sache nach eine Belastung des vermieteten Grundstücks geschaffen (MünchKommBGB/ Häublein 5. Aufl. § 566 a Rn. 13) . Hahne Weber - Monecke Klinkhammer Schilling Nedden - Boeger Vorinstanzen: AG Braunschweig, Entscheidung vom 14.01.2009 - 115 C 465/08 - LG Braunschweig, Entscheidung vom 22.12.2009 - 6 S 60/09 (015) -
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