BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 132/09 Verk374ndet am: 15. Dezember 2010 K374pferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 536 Wirkt sich in einem Gewerberaummietvertrag ein Mangel nur periodisch erheblich auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache aus, ist der Mietzins auch nur in diesem Zeitraum kraft Gesetzes herabgesetzt. BGH, Urteil vom 15. Dezember 2010 - XII ZR 132/09 - LG Darmstadt AG Lampertheim - 2 - Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 15. Dezember 2010 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, den Rich-ter Prof. Dr. Wagenitz, die Richterin Dr. V351zina und die Richter Dose und Dr. Klinkhammer f374r Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil der 25. Zivilkammer des Landge-richts Darmstadt vom 24. Juni 2009 wird auf Kosten des Beklagten zur374ckgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kl344gerin verlangt von dem Beklagten r374ckst344ndige Miete. 1 Mit Vertrag vom 6. August 2001 vermieteten die Kl344gerin und ihr sp344terer Ehemann an den Beklagten f374r die Zeit vom 1. Oktober 2001 bis zum 30. September 2011 R344ume zum Betrieb einer Kinderarztpraxis. Nach 247 6 des Mietvertrages ist "eine Aufrechnung und Zur374ckbehaltung des Mieters gegen-374ber Forderungen auf Mietzins und Nebenkosten nur mit unbestrittenen oder rechtskr344ftig festgestellten Forderungen zul344ssig." 2 Der Beklagte k374rzte erstmals im September 2008 und danach auch im Oktober und November 2008 die Miete mit der Behauptung, die R344ume seien im Sommer wegen zu hoher Temperaturen nur eingeschr344nkt nutzbar. 3 - 3 - Mit der Klage verlangt die Kl344gerin Zahlung der restlichen Miete f374r die Monate Oktober und November 2008 in H366he von 695 200 an sich und ihren Ehemann. Zur Zahlung der restlichen Septembermiete (170 200) ist der Beklagte bereits in einem gesondert gef374hrten Rechtsstreit verurteilt worden. 4 5 Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die Berufung des Beklag-ten ist erfolglos geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revisi-on verfolgt der Beklagte seinen Klageabweisungsantrag weiter. Entscheidungsgr374nde: Die Revision hat keinen Erfolg. 6 I. Das Berufungsgericht hat zur Begr374ndung seiner Entscheidung im We-sentlichen ausgef374hrt, es k366nne dahinstehen, ob die Mietr344ume aufgrund einer in den Sommermonaten erfolgenden Aufheizung mangelhaft seien. Denn dem Beklagten stehe f374r die Monate Oktober und November 2008 ein Minderungs-anspruch schon deshalb nicht zu, weil der Gebrauch der Mietr344ume in diesem Zeitraum unstreitig nicht durch 334berhitzung beeintr344chtigt und eine solche Be-eintr344chtigung auch nicht zu erwarten gewesen sei. Der unterstellte Mangel ei-ner erheblichen Aufheizung der Mietr344ume bei hohen Au337entemperaturen k366n-ne nur in den Sommermonaten, in denen erfahrungsgem344337 mit einer Auswir-kung des Mangels auf die Tauglichkeit zum vertragsgem344337en Gebrauch der Mietsache zu rechnen sei, zur Minderung berechtigen. Dies ergebe sich bereits aus dem Wortlaut des 247 536 BGB. Auch sei das 304quivalenzverh344ltnis von Leis- 7 - 4 - tung und Gegenleistung in dem Zeitraum, in dem der Mangel nur latent vorhan-den sei, nicht gest366rt. Denn die Kl344gerin m374sse die Mietsache so bereitstellen, dass der Beklagte in der Lage sei, sie vertragsgem344337 zu gebrauchen. Zum ver-tragsgem344337en Gebrauch sei der Beklagte w344hrend der Jahreszeiten, in denen sich der unterstellte Mangel objektiv nicht auswirke, ohne Einschr344nkung in der Lage. Deshalb sei bei M344ngeln, die nur zu bestimmten Jahreszeiten auftr344ten, die Miete nur dann gemindert, wenn eine Beeintr344chtigung zu erwarten sei. Das Berufungsgericht hat die Revision zur Kl344rung der Frage zugelas-sen, ob ein Mangel der Mietsache, der sich nur periodisch auswirke, zu einer ganzj344hrigen Minderung f374hre. 8 II. Die Ausf374hrungen des Berufungsgerichts halten einer rechtlichen 334ber-pr374fung stand. 9 Die Kl344gerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zahlung der restlichen Miete f374r die Monate Oktober und November 2008 an sich und ihren Ehemann. 10 1. Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass eine Minde-rung der Miete in den Monaten Oktober und November 2008 schon deshalb nicht in Betracht kommt, weil die Gebrauchstauglichkeit der Mietr344ume in die-sem Zeitraum unstreitig nicht durch 334berhitzung beeintr344chtigt war. 11 a) Nach 247 536 BGB ist der Mieter bei Vorliegen eines Mangels der Miet-sache, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgem344337en Gebrauch aufhebt oder nicht nur unerheblich mindert, von der Entrichtung der Miete befreit bzw. zur 12 - 5 - Entrichtung einer angemessen herabgesetzten Miete verpflichtet. Die Minde-rung tritt kraft Gesetzes ein (Senatsurteil vom 27. Februar 1991 - XII ZR 47/90 - NJW-RR 1991, 779, 780 mwN). Sie ist Ausdruck des das Schuldrecht pr344gen-den 304quivalenzprinzips und hat daher die Aufgabe, die Gleichwertigkeit der bei-derseitigen Leistungen sicherzustellen (Senatsurteil BGHZ 176, 191 = NZM 2008, 609 - Rn. 20). Die Hauptleistungspflicht des Vermieters besteht darin, dem Mieter w344hrend der gesamten Mietzeit den vertragsgem344337en Gebrauch der Mietsache zu erm366glichen (247 535 Abs. 1 BGB). Als Gegenleistung schuldet der Mieter den vereinbarten Mietzins (247 535 Abs. 2 BGB). Das 304quivalenzver-h344ltnis der Leistungen ist deshalb gest366rt, wenn die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgem344337en Gebrauch wegen eines Mangels nicht nur unerheblich beeintr344chtigt ist. Dabei ist ein Mangel der Mietsache jede nachteilige Abwei-chung des tats344chlichen Zustands von dem vertraglich vereinbarten Zustand, der ihre Gebrauchstauglichkeit beeintr344chtigt (st. Rspr. Senatsurteile vom 16. Februar 2000 - XII ZR 279/97 - NJW 2000, 1714, 1715; vom 4. Mai 2005 - XII ZR 254/01 - NJW 2005, 2152 und vom 21. Juli 2010 - XII ZR 189/08 - NJW 2010, 3152 Rn. 13). Von einer nicht nur unerheblichen Einschr344nkung des vertragsgem344337en Gebrauchs ist auch dann auszugehen, wenn der Mangel sich auf die Gebrauchstauglichkeit noch nicht unmittelbar auswirkt, aber die konkrete Ge-fahr besteht, dass er sie jederzeit erheblich beeintr344chtigt (vgl. zu 366ffentlich-rechtlichen Gebrauchsbeschr344nkungen: Senatsurteile vom 24. Oktober 2007 - XII ZR 24/06 - ZMR 2008, 274 und vom 23. September 1992 - XII ZR 44/91 - NJW 1992, 3226; BGH Urteil vom 23. M344rz 1983 - VIII ZR 336/81 - WM 1983, 660; OLG D374sseldorf NZM 2003, 556). Wirkt sich demgegen374ber ein Mangel nur periodisch in einem vorhersehbaren Zeitraum erheblich auf die Gebrauchs-tauglichkeit der Mietsache aus, ist der Mietzins auch nur in diesem Zeitraum kraft Gesetzes herabgesetzt (M374nchKommBGB/H344ublein 5. Aufl. 247 536 Rn. 30; 13 - 6 - Blank/B366rstinghaus Miete 3. Aufl. 247 536 BGB Rn. 34; OLGR Rostock 2001, 281, 282; LG Berlin ZMR 1992, 302; aA Schmidt-Futterer/Eisenschmid Mietrecht 9. Aufl. 247 536 BGB Rn. 325). W344hrend der Zeit, in der die Mietsache trotz Vor-liegens eines Mangels uneingeschr344nkt vertragsgem344337 nutzbar ist, scheidet eine Herabsetzung der Miete aus. 14 b) Danach liegen die Voraussetzungen f374r eine Minderung der Miete hier nicht vor. Zwar ist f374r das Revisionsverfahren davon auszugehen, dass wegen er-heblicher 334berhitzung der Mietr344ume im Sommer und einer von der Kl344gerin geschuldeten Klimatisierung ein Mangel vorlag. Unstreitig hat sich dieser Man-gel aber in den Monaten Oktober und November 2008 nicht mehr auf die Gebrauchstauglichkeit ausgewirkt. Vielmehr waren die Mietr344ume in diesem Zeitraum uneingeschr344nkt nutzbar. Auch war mit einer Beeintr344chtigung durch 334berhitzung der R344ume in diesem Zeitraum nicht zu rechnen. Es fehlt deshalb an der f374r die Minderung erforderlichen erheblichen Einschr344nkung der Taug-lichkeit zum vertragsgem344337en Gebrauch. 15 c) Der Senat verkennt nicht, dass sich in F344llen der vorliegenden Art eine Minderung f374r eine erst im laufenden Monat eintretende Beeintr344chtigung der Gebrauchstauglichkeit auch erst im Nachhinein 226 also nach Ablauf des Mietmo-nats und damit nach Leistung des vorauszuzahlenden (247 556 b Abs. 1 BGB) Mietzinses 226 dem Grunde und der H366he nach feststellen l344sst. Beh344lt der Mie-ter in derartigen F344llen den Mietzins von vornherein in einem Umfang ein, der 226 insbesondere nach den Erfahrungen aus vorangegangenen Mietzeitr344umen 226 der vorhersehbaren Beeintr344chtigung der Gebrauchstauglichkeit entspricht, schlie337t ein solcher vorl344ufiger Einbehalt ein verzugsbegr374ndendes Verschul-den des Mieters aus. Er hindert aber den Vermieter nicht daran, den vorl344ufig 16 - 7 - einbehaltenen Teil des Mietzinses nachzufordern, wenn die Gebrauchsbeein-tr344chtigung nicht eintritt und sich eine Minderung deshalb als unbegr374ndet er-weist. 17 2. Der Beklagte kann sich gegen374ber der Forderung auf Mietzins auch nicht auf das von ihm hilfsweise geltend gemachte Zur374ckbehaltungsrecht beru-fen. Zwar steht dem Mieter die Einrede des nicht erf374llten Vertrages aus 247 320 BGB zu, wenn der Vermieter einen Mangel der Mietsache nicht beseitigt. Die Geltendmachung der Einrede gibt dem Mieter die M366glichkeit durch Zu-r374ckbehaltung der f344lligen Miete Druck auf den Vermieter auszu374ben, um ihn zur Beseitigung des Mangels zu veranlassen. 18 Hier haben die Parteien jedoch ein Zur374ckbehaltungsrecht des Beklagten in 247 6 Nr. 1 des Mietvertrages wirksam ausgeschlossen. 19 Bei dem Mietvertrag handelt es sich um einen Formularvertrag und damit um allgemeine Gesch344ftsbedingungen (247 305 Abs. 1 BGB). Da der Beklagte als selbstst344ndig t344tiger Arzt Unternehmer gem344337 247 14 Abs. 1 BGB ist, ist die Wirk-samkeit der Klausel gem344337 247 310 Abs. 1 BGB am Ma337stab des 247 307 BGB zu pr374fen. 20 Die in 247 6 Nr. 1 des Mietvertrages vereinbarte Beschr344nkung des Zu-r374ckbehaltungsrechts dahin, dass es nur wegen unstreitiger oder rechtskr344ftig festgestellter Forderungen geltend gemacht werden darf, verst366337t in Allgemei-nen Gesch344ftsbedingungen, die gegen374ber einem Unternehmer verwendet werden, nicht gegen 247 307 BGB (Senatsurteil vom 27. Januar 1993 - XII ZR 141/91 - NJW-RR 1993, 519, 520; BGHZ 115, 324, 327 = NJW 1992, 575, 577; OLG D374sseldorf MDR 2005, 1045; Staudinger/Weitermeyer [Neubearb. 2006] 21 - 8 - 247 556 b BGB Rn. 25; Schmidt-Futterer/Eisenschmid Mietrecht 9. Aufl. 247 536 BGB Rn. 387). Hahne Wagenitz V351zina Dose Klinkhammer Vorinstanzen: AG Lampertheim, Entscheidung vom 12.02.2009 - 3 C 987/08 (01) - LG Darmstadt, Entscheidung vom 24.06.2009 - 25 S 59/09 -
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