BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 137/12 Verkündet am: 11. Dezember 2013 Breskic, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündlic he Verhandlung vom 11 . Dezem ber 2013 durch d en Vorsitzende n Richter Dose , die Richterin Weber - Monecke und die Richter Schilling, Dr. Nedden - Boeger und Guhling für Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil des 22 . Zivilsenats des Oberla n- desgerichts Köl n vom 1 3. November 2012 wird auf Kosten der B e- klagte n zurückgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand : Die Klägerin begehrt als M ieterin die Feststellung, dass das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis hinsichtlich des Objekts Q . straße i n L . als auf un bestimmte Zeit abgeschlossen gelte und nach § 580 a Abs. 2 BGB ordentlich kündbar sei . Mit Vertrag vom 25 . August 1995 vermietete die Beklagte an die N . GmbH ein Gewerbeobjekt zum Betrieb eines Transport untern e h- mens. Nach § 2 Ziffer 1 des Mietvertrags war eine feste Mietdauer von 15 Ja h- ren vereinbart. I n § 2 Ziffer 3 wurde der Mieterin eine Verlängerungsoption von einmal fünf Jahren eingeräumt. Im Januar 1998 firmierte die N . GmbH in die J . GmbH (nachfolgend: J . GmbH) mit Sitz in L . um . Mit Datum v om 26. April 2001 schloss die J . GmbH mit der Rechtsvorgängerin 1 2 3 - 3 - der Klägerin einen "Kauf - und Übertragungsvertrag über einen Geschäftsb e- triebsteil". In dessen Ziffer 3.1 vereinbarten die Vertragsparteien, dass die Kä u- ferin anstelle der Verkäuferin in sämtliche Rechte und Pflichten aus den in einer dem Vertrag beigefügten Anlage 3.1 aufgeführten Verträgen und Vertragsang e- boten eintrete. Dau erschuldverhältnisse wurden ausdrücklich in die Vereinb a- rung mit eingeschlossen. In dieser Anlage 3.1 findet sich eine mit der Bezeic h- nung "Raummieten 2000" überschriebene tabellarische Aufstellung von Mieto b- jekten, eingeteilt in Standorte, Bezeichnung der Vermieter und Angabe der zu zahlenden Mieten, die unter anderem folgende Angabe beinhaltet: "Standort: L . ; Vermieter: G . GbR; Mietzins u- m u liert 1.963.296 ". Im Dezember 2009 machte die Beklagte g eltend, die N . GmbH habe bereits im Jahre 1998 die Verlängerungsoption ausgeübt, so dass der Mietvertrag erst am 31. August 2015 ende. Die Klägerin vertrat demgege n- über die Auffassung, e s bestehe mangels Einhaltung der Schriftform ein Mie t- verhältnis auf unbestimmte Zeit , und hat Klage auf dahingehende Feststellung erhoben . Das Landgericht hat der Feststellungsklage stattgegeben. Die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten hat d as Oberlandesgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungs gericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte i h- ren Klageabweisungs antrag weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. 4 5 6 - 4 - I. Das Berufungsgericht hat in soweit zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt , die Klägerin sei nicht auf grund einer Gesamtrechtsnachfolge nach der J . GmbH in den befristeten Mietvertrag eingetreten. Eine Verschmelzung der Klägerin mit der J . GmbH sei mangels Vortrags der nach §§ 19, 20 UmwG erforderlichen Eintragung in das Handelsregister nicht schlüssi g dargelegt. Für die Wirksamkeit des von der Beklagten behaupteten Share - Deals fehle es j e- denfalls an der notariellen Beurkundung eines entsprechenden Übertragung s- vertrags. Ein Vertragsübergang nach § 25 HGB komme bei Mietverhältnissen nicht in Betracht. Als Anknüpfungspunkt für den Vertragsübergang bleibe damit nur der Kauf - und Übertragungsvertrag vom 26. April 2001 . D urch diesen sei jedoch die für eine wirksame Laufzeitvereinbarung nach § 550 Satz 1 BGB erforderliche Schriftform nicht gewahrt . Die vert ragliche Auswechslung des Mieters eines wegen seiner Laufzeit formbedürftigen Mietvertrags bedürfe zur Erhaltung der Laufzeit ebenfalls der Schriftform. Die Übernahme des Vertrags müsse schrif t- lich niedergelegt und in der Urkunde ausdrücklich auf den urspr ünglichen Ve r- trag Bezug genommen sein. Diesen Formerfordernissen werde der Kauf - und Übertragungsvertrag vom 26. April 2001 nicht gerecht. Der Mietvertrag vom 25. August 1995 werde in der mit " Vertragsverhältnisse " überschriebenen Anl a- ge nicht erwähnt. In der Übersicht " Raummieten 2000 " fänden sich lediglich Hinweise auf den Standort L . , die Vermieterin G . GbR, einen Mietzins von 163.608 DM sowie eine Aufstellung der im Zei t- raum Januar bis Dezember 2000 gezah lten Mieten. Dies reiche für eine au s- drückliche Bezugnahme auf den übernommenen Mietvertrag nicht aus. Es ha n- dele sich schon nicht um eine Raummiete, sondern um die Vermietung von " Gewerberäumlichkeiten und Flächen " . Die genaue Lage des Mietobjekts nach 7 8 - 5 - St raße und Hausnummer sowie das Datum des Mietvertrags seien nicht g e- nannt. Ein potentieller Grundstückserwerber habe anhand der vorliegenden Schriftstücke keine Möglichkeit, sich über die Parteien und den Inhalt des b e- treffenden Mietvertrags zuverlässig zu unterrichten. Indem die Klägerin sich auf das Fehlen der Schriftform berufe, verstoße sie nicht gegen die Grundsätze von Treu und Glauben. II. Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nach prüfung stand. 1. Zutreffend ist das Berufungsgericht davo n ausgegangen, dass die Rechtsvorgängerin der Klägerin nicht im Wege einer Gesamtrechtsnachfolge Partei des Mietvertrags geworden ist. a) Den Abschluss e ine s Verschmelzungsvertrag s i . S . v . § 2 Nr. 1 UmwG zwischen der J . GmbH und der Klägerin hat das B erufungsgericht in revision s- rechtlich nicht zu beanstandender Weise ebenso wenig festgestellt wie eine Vermögensübertragung der J . GmbH auf die Rechtsvorgängerin der Klägerin (§ 174 Abs. 1 und 2 UmwG). Die Ausführungen des Berufungsgerichts zu § 25 HGB b egegnen ebenfalls keinen rechtlichen Bedenken. b) Wie der Senat in einer Parallelsache bereits entschieden hat (Senat s- urteil vom 30. Januar 2013 - XII ZR 38/12 - NJW 2013, 1083 Rn. 16 f.) und sich die Revision im vorliegenden Verfahren zu eigen macht, stellt der streitgegenständliche Kauf - und Übertragungsvertrag einen sogenannten asset - deal dar, mit dem die Rechtsvorgängerin der Klägerin die Gesamtheit der ei n- zelnen Wirtschaftsgüter , nicht aber Gesellschaftsanteile der J . GmbH erwo r- 9 10 11 12 13 - 6 - ben hat (vgl. Ziff . 1 des Vertrags ) . Dass die Käuferin im Wege der Einzelrecht s- nachfolge in die von der Verkäuferin geschlossenen Verträge eintreten sollte, ergibt si ch zudem eindeutig aus Ziffer 3. 1 des Vertrags , in dem ausdrücklich eine Vertragsübernahme vereinbart ist . 2. D ie se Vertragsübernahme war wirksam , so dass die Rechtsvorgäng e- rin der Klägerin anstelle der Vormieterin in den Mietvertrag eingetreten ist. Nachdem der Mieterwechsel hier in Form einer Vereinbarung zwischen dem Vormieter und dem neuen Mieter vorgenom men wurde, bedurfte er der G e- nehmigung durch den Vermieter, die auch durch schlüssiges Verhalten erfolgen kann (Senatsurteil vom 30. Januar 2013 - XII ZR 38/12 - NJW 2013, 1083 Rn. 19) . Diese Genehmigung hat das Berufungsgericht festgestellt, wogegen sich die Revision nicht wende t . 3. Der Mietvertrag wahrt jedoch nach der Vertragsübernahme durch die Rechtsvorgängerin der Klägerin nicht mehr die für die Wirksamkeit der V erei n- bar ung einer festen Laufzeit von mehr als einem Jahr erforderliche schriftliche F orm. Er gilt deshalb gemäß §§ 550 Satz 1, 578 Abs. 1 BGB als auf unb e- stimmte Zeit geschlossen. a) Nach ständiger Rechtsprechung des Senats (Senatsurteil vom 30. Januar 2013 - XII ZR 38/12 - NJW 2013, 1083 Rn. 22 f. mwN) ist die Schrif t- form des § 550 BGB nur gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Vertrags notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen - insb esondere den Mietgegenstand, die Miete sowie die Dauer und die Parte i- en des Mietverhältnisses - aus einer von beiden Parteien u nterzeichneten U r- kunde ergibt. Werden wesentliche vertragliche Vereinbarungen nicht im Mie t- vertrag selbst schriftlich niedergelegt, sondern in Anlagen ausgelagert, so dass sich der Gesamtinhalt der mietvertraglichen Vereinbarung erst aus dem Z u- 1 4 15 16 - 7 - sammenspiel dieser "verstreuten" Bedingungen ergibt, müssen die Parteien zur Wahrung der Urkundeneinheit die Zusammengehörigkeit dieser Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich machen. Dazu bedarf es keiner körpe r- lichen Verbindung dieser Schriftstücke. Vielmehr genügt für die Einheit der U r- kunde die bloße gedankliche Verbindung, die in einer zweifelsfreien Bezu g- nahme zum Ausdruck kommen muss . Ergibt sich der Zusammenhang mehrerer Schriftstücke aus einer Bezugnahme, ist es erforderlich, dass vom aktuelle n Vertrag auf den Ausgangsvertrag und auf alle ergänzenden Urkunden verwi e- sen ist, mit denen die der Schriftform unterliegenden vertraglichen Vereinb a- rungen vollständig erfasst sind. Treffen die Mietvertragsparteien nachträglich eine Vereinbarung, mit der wesentliche Vertragsbestandteile geändert werden sollen, muss diese zur Erhaltung der Schriftform des § 550 Satz 1 BGB hinre i- chend deutlich auf den ursprünglichen Vertrag Bezug nehmen, die geänderten Regelungen aufführen und erkennen lassen, dass es im Übr igen bei den Bestimmungen des ursprünglichen Vertrags verbleiben soll. Dies gilt auch für eine Vereinbarung über den Wechsel der Vertragspa r- teien, da die Angabe der Mietvertragsparteien zu den wesentlichen Vertragsb e- dingungen zählt, die von dem Schrif tf ormerfordernis des § 550 Satz 1 BGB e r- fasst werden. Die vertragliche Auswechslung eines Mieters in einem Mietve r- trag, der wegen seiner Laufzeit der Schriftform des § 550 BGB bedarf, erfordert daher ebenfalls die Einhaltung der Schriftform, wenn die Laufzei t erhalten ble i- ben soll. Der Mieterwechsel muss zur Wahrung der Schriftform dergestalt beu r- kundet sein, dass sich die vertragliche Stellung des neuen Mieters im Zusa m- menhang mit dem zwischen dem vorherigen Mieter und dem Vermieter g e- schlossenen Mietvertrag ergibt. b) Diesen Anforderungen genügen die hier vorliegenden, über den Mi e- terwechsel erstellten Urkunden, nämlich der ursprüngliche Mietvertrag vom 17 18 - 8 - 25. August 1995 , der Kauf - und Übertragungsvertrag über einen Geschäftsb e- triebsteil vom 26. April 2001 sowie dessen Anlage 3.1, die nur in ihrer Gesam t- heit die Voraussetzungen eines formwirksamen Mietvertrags erfüllen können, nicht (vgl. Senatsurteil vom 30. Januar 2013 - XII ZR 38/12 - NJW 2013, 1083 Rn. 24). Insbesondere fehlt es an einem hinreichend d eutlichen Bezug in dem Vertrag vom 26. April 2001 zu dem ursprünglichen Mietvertrag. In dem Kauf - und Übertragungsvertrag selbst sind die Vertragsverhältnisse, in die die Rechtsvorgängerin der Klägerin im Wege der Einzelrechtsnachfolge eintreten soll te , ni cht benannt. Es wird insoweit lediglich auf die Anlage 3.1 verwiesen. Die dort enthaltenen Angaben reichen indes nicht aus, um eine ausreichende gedankliche Verbindung zu dem ursprüngl ichen Mietvertrag herzustellen. Der vorliegende Sachverhalt weist - entg egen der von der Revision vertretenen Au f- fassung - insoweit keine maßgeblichen Unterschiede zu demjenigen auf, der dem Senatsurteil vom 30. Januar 2013 zugrunde lag. Allein aus der Angabe in der ersten Spalte der Tabelle "Standort: L . " l ässt sich das betroffene Mietobjekt mangels hinreichend konkreter Ortsbezeichnung - auch unter Berücksichtigung der Angabe in der zweiten Spalte "Vermieter: G . GbR" - nicht eindeutig bestimmen . D ie ursprünglichen Mietvertrag sparteien sind nicht bezeichne t, weil die u r- sprüngliche Mieterin des V ertrags vom 25. August 1995 (N . GmbH) nicht genannt ist. Dass sich die den Kauf - und Üb ertragungsvertrag abschli e- ßende J . GmbH gegebenenfalls als deren Rechtsnachfolg erin über eine Ei n- sichtnahme in das Handelsregister ermitteln lässt , b e hebt diesen Mangel nicht. Weiterhin ist das D atum des Mietvertrags der Anlage 3.1 nicht zu entnehmen . Schließlich stimmt auch d ie in der Anlage genannte ( " 163.608 " ) mit der in § 3 des M ietvertrags aufgeführten Miete (DM 157.608 netto, DM 181.249,20 brutto) 19 20 - 9 - nicht überein. Ein em spätere n Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes auf Seiten des Vermieters in das Mietverhältnis eintritt ( § 566 Abs. 1 BGB ), ermö g- lichen diese Angaben nicht, Gege nstand, Parteien und Bedingungen des Mie t- vertrags mit der erforderlichen Sicherheit aus den schriftlichen Vertragsunterl a- gen zu ersehen . c) Ohne Erfolg macht die Revision geltend, zu Gunsten der Beklagten greife der Grundsatz " falsa demonstratio non noc et " ein. Dieser ist hier bereits im Ansatz nicht anwendbar. Es geht nicht um eine Falschbezeichnung, sondern darum, dass die vorhandenen schriftlichen Angaben eine ausreichend sichere Bezugnahme zum ursprünglichen Mietvertrag nicht ermöglichen - mithin um eine " Zuwenigbezeichnung " . 21 - 10 - 4. Zutreffend hat das Berufungsgericht schließlich angenommen, dass es der Klägerin nicht nach § 242 BGB verwehrt ist, sich auf den Mangel der Schrif t form zu berufen. Hiergegen wird von der Revision auch nichts erinnert. Dose Weber - Monecke Schilling Nedden - Boeger Guhling Vorinstanzen: LG Köln, Entscheidung vom 10.02.2011 - 15 O 106/10 - OLG Köln, En tscheidung vom 13.11.2012 - 22 U 43/11 - 22
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