BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 143/05 Verk374ndet am: 25. Juli 2007 K374pferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 550 Satz 1 Eine allgemeine salvatorische Klausel (Erhaltungs- und Ersetzungsklausel) in einem auf l344ngere Zeit als ein Jahr geschlossenen Mietvertrag 374ber Gewerbe-r344ume verpflichtet die Vertragsparteien nicht zur Nachholung der nicht gewahr-ten Schriftform. BGH, Urteil vom 25. Juli 2007 - XII ZR 143/05 - OLG Hamm LG Bielefeld - 2 - Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 25. Juli 2007 durch den Richter Sprick, die Richterin Weber-Monecke, den Richter Fuchs, die Richterin Dr. V351zina und den Richter Dose f374r Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil des 18. Zivilsenats des Oberlan-desgerichts Hamm vom 27. Juni 2005 wird auf Kosten der Kl344ger zur374ckgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kl344ger verlangen Miete aus einem Mietvertrag vom 16. Januar 1990, den der damalige Eigent374mer S. mit dem Beklagten f374r die Zeit vom 1. M344rz 1990 bis 28. Februar 2010 abgeschlossenen hatte. S. hat das Mietobjekt 1994 an H. J. ver344u337ert, der von C. J. und dem Kl344ger zu 2 beerbt worden ist. Der Kl344ger zu 1 ist Testamentsvollstrecker f374r den Erbteil der C. J. 1 Die Mietr344ume sind in 247 1 des Mietvertrages wie folgt beschrieben: 2 "... die im Hause H. stra337e 133, 135, B. 14 gelegenen R344ume, und zwar: siehe Zeichnung. Die vermietete Fl344che ist mit ca. 892 m262 vereinbart (einschl. Garagen u. Einstellpl344tze)." - 3 - In 247 22 Ziffer 4 des Mietvertrages ist vereinbart: 3 "Nachtr344gliche 304nderungen und Erg344nzungen dieses Vertrages gelten nur bei schriftlicher Vereinbarung. Sollte eine der Bestimmungen dieses Vertrages ganz oder teilweise rechtsunwirksam sein oder werden, so wird die G374ltigkeit der 374brigen Bestimmungen dadurch nicht ber374hrt. In einem solchen Fall ist der Vertrag vielmehr seinem Sinne gem344337 zur Durchf374hrung zu bringen." 4 In einem Beiblatt, das Bestandteil des Mietvertrages ist, hei337t es unter 247 22: "Der Mieter 374bernimmt s344mtliche Umbauarbeiten lt. Bauschein-Nr. 5.6301.810994.2 auf eigene Kosten." Am 27. November 2002 k374ndigte der Beklagte den Mietvertrag. Er ist der Ansicht, das Mietobjekt sei im Mietvertrag nicht hinreichend bestimmbar be-schrieben. Deshalb sei die Schriftform nicht gewahrt und der damit auf unbe-stimmte Zeit abgeschlossene Mietvertrag ordentlich k374ndbar. 5 Der Beklagte zog am 15. August 2003 aus. Die Kl344ger, die die K374ndi-gung f374r unwirksam halten, vermieteten das Mietobjekt zu einem geringeren Mietzins weiter. Sie verlangen mit der Klage die Miete bzw. Mietzinsdifferenz f374r die Zeit vom 16. August 2003 bis 29. Februar 2004. 6 Das Landgericht gab der Klage statt. Auf die Berufung des Beklagten 344nderte das Oberlandesgericht das Urteil des Landgerichts und wies die Klage ab. Dagegen richtet sich die Revision, die der Senat wegen grunds344tzlicher Be-deutung zugelassen hat. 7 - 4 - Entscheidungsgr374nde: 8 Die Revision hat keinen Erfolg. I. 9 Das Oberlandesgericht hat ausgef374hrt, den Kl344gern st374nden f374r die Zeit nach dem Auszug des Beklagten am 15. August 2003 keine weiteren Mietzins-anspr374che mehr zu. Denn der Mietvertrag vom 16. Januar 1990 sei durch die K374ndigung des Beklagten vom 27. November 2002 wirksam zum 30. Juni 2003 beendet worden. Der Beklagte sei zur ordentlichen K374ndigung des Mietvertra-ges unter Wahrung der gesetzlichen K374ndigungsfrist des 247 580 a Abs. 2 BGB n.F. berechtigt gewesen, weil der Mietvertrag wegen Nichteinhaltung der nach 247247 550 Satz 1, 578 Abs. 1 BGB n.F. vorgeschriebenen Schriftform als f374r unbe-stimmte Zeit abgeschlossen gelte. Aus den Angaben im Mietvertrag k366nne ein potentieller Grundst374ckserwerber, dessen Informationsbed374rfnis die in 247 550 BGB n.F. vorgeschriebene Schriftform vorrangig diene, die pr344zise Lage und Anordnung der Mietr344ume an Ort und Stelle nicht feststellen. Denn der Mietver-trag enthalte hinsichtlich des Mietgegenstandes allein die postalische Anschrift und die Gr366337e der vermieteten Fl344chen, nicht aber deren Lage in den Geb344u-den. Die erforderliche Schriftform sei auch nicht durch die in 247 1 des Mietver-trages enthaltene Bezugnahme: "siehe Zeichnung" gewahrt. Zwar gen374ge es der Schriftform, wenn die Bestimmung des Vertragsgegenstandes nicht im Miet-vertrag selbst, sondern in einer ausgelagerten Anlage niedergelegt sei. Dies setze aber voraus, dass die Anlage im Mietvertrag so genau bezeichnet werde, dass eine zweifelsfreie Zuordnung der Anlage zum Mietvertrag m366glich sei. 10 - 5 - Diese Voraussetzungen l344gen hier nicht vor. Nach der unwiderlegten Behauptung des Beklagten gebe es die in 247 1 des Mietvertrages genannte Zeichnung schon nicht. Sollte es sich bei der in Bezug genommenen Zeich-nung, wie die Kl344ger behaupteten, um die Grundrisszeichnung des Architekten B. vom 11. April 1988 handeln, so sei jedenfalls deren zweifelsfreie Zuordnung zu 247 1 des Mietvertrages nicht m366glich. Denn es fehlten jegliche individualisie-renden Merkmale dazu, dass es sich bei der dort genannten Zeichnung gerade um die Grundrisszeichnung habe handeln sollen. Dem Schriftformerfordernis w344re nur dann Gen374ge getan, wenn etwa im Mietvertrag selbst vermerkt w344re: "Zeichnung des Architekten B. vom 11. April 1988". 11 Auch aus dem Beiblatt, das Gegenstand des Mietvertrages geworden sei, lasse sich zu Umfang und Lage der vermieteten R344umlichkeiten nichts ent-nehmen. Die Regelungen im Beiblatt betr344fen andere Fragen, wie die Durchf374h-rung und Kostentragung von Umbauarbeiten, Beschaffung der erforderlichen Gewerbekonzessionen, Verkehrssicherungspflichten, Versicherung und der-gleichen. 12 Soweit die Kl344ger der Ansicht seien, dass durch die Bezugnahme auf den Bauschein in 247 22 des Beiblatts zum Mietvertrag der Mietgegenstand hin-reichend bestimmbar sei, weil dem Bauantrag, der dem Bauschein zugrunde gelegen habe, die Grundrisszeichnung des Architekten B. vom 11. April 1988 beigef374gt gewesen sei, k366nne dem nicht gefolgt werden. Denn der Mietvertrag enthalte keinerlei Hinweis darauf, dass nicht nur wegen der im Beiblatt im Ein-zelnen aufgef374hrten weiteren Vertragspflichten, sondern gerade auch wegen der Lage und Gr366337e des Mietgegenstandes auf das Beiblatt Bezug genommen werden solle. Insoweit fehle es an einer eindeutigen gedanklichen Verbindung zwischen dem Mietvertrag und der Anlage, wie sie f374r die Einhaltung der Schriftform erforderlich sei. 13 - 6 - Dem Beklagten sei eine Berufung auf den Formmangel auch nicht nach Treu und Glauben verwehrt. Denn jede Mietvertragspartei k366nne sich grund-s344tzlich selbst dann auf die Nichteinhaltung der gesetzlich vorgeschriebenen Schriftform berufen, wenn sie den Mietvertrag in Kenntnis der wahren Bege-benheiten und der mangelnden Schriftform zuvor jahrelang durchgef374hrt habe. Eine Treuwidrigkeit komme nur ausnahmsweise in Betracht, wenn die Berufung auf die Formnichtigkeit zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis f374hre. Ein solcher Ausnahmefall liege hier nicht vor. 14 II. Diese Ausf374hrungen halten einer revisionsrechtlichen 334berpr374fung stand. 15 1. Ohne Erfolg r374gt die Revision, das Berufungsgericht sei zu Unrecht davon ausgegangen, der Mietvertrag vom 16. Januar 1990 gen374ge nicht der Schriftform (247 550 BGB). 16 a) Nach st344ndiger Rechtsprechung des Senats ist die Schriftform des 247 550 BGB nur gewahrt, wenn sich alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere der Mietgegenstand, der Mietzins sowie die Dauer und die Par-teien des Mietverh344ltnisses, aus der Urkunde ergeben. Werden Teile der we-sentlichen Vertragsbedingungen nicht im Mietvertrag selbst schriftlich niederge-legt, sondern in Anlagen ausgelagert, so ist die Schriftform nur gewahrt, wenn die Anlagen im Mietvertrag so genau bezeichnet werden, dass deren zweifels-freie Zuordnung zum Mietvertrag m366glich ist (Senatsurteile BGHZ 142, 158, 161 = NJW 1999, 2591, 2592; vom 25. Oktober 2000 - XII ZR 133/98 - ZMR 2001, 17 - 7 - 43 und vom 11. September 2002 - XII ZR 187/00 - NJW 2002, 3389, 3391 m.w.N.). 18 b) Zu Recht geht das Berufungsgericht davon aus, dass der Mietvertrag diesen Anforderungen hinsichtlich des Mietgegenstandes nicht gen374gt. 19 Aus der Beschreibung des Mietgegenstandes in 247 1 des Mietvertrages ergibt sich die 326rtlichkeit der Geb344ude, in denen die Mietr344ume gelegen sind, und die m262-Zahl der gesamten Mietfl344che bestehend aus R344umen, Garagen und Einstellpl344tzen. Anhand dieser Beschreibung, die zur Lage der Mietr344ume, Garagen und Stellpl344tze innerhalb und au337erhalb des Hauses keine Angaben enth344lt, w344re es - wie das Berufungsgericht zu Recht ausgef374hrt hat - einem potentiellen Erwerber nicht m366glich gewesen, mit hinreichender Sicherheit den Gegenstand des Mietvertrages festzustellen. Entgegen der Ansicht der Revision ist das Mietobjekt nicht durch die in 247 1 des Mietvertrages in Bezug genommene Zeichnung bestimmbar beschrie-ben. Es l344sst sich schon nicht erkennen, um welche Zeichnung es sich handeln soll. Denn sie ist weder n344her gekennzeichnet, noch lag dem Mietvertrag eine Zeichnung bei. 20 Selbst wenn es sich bei der Zeichnung, wie die Kl344ger behaupten, um die Grundrisszeichnung des Architekten B. vom 11. April 1988 handeln sollte, so ergibt sich deren Zuordnung zu 247 1 des Mietvertrages jedenfalls nicht zwei-felsfrei aus dem Mietvertrag. Es kann n344mlich entgegen der Ansicht der Revisi-on aus 247 22 des Beiblatts zum Mietvertrag, der dem Mieter s344mtliche Umbauar-beiten laut Bauschein auferlegt, nicht der Schluss gezogen werden, die dem Bauschein zugrunde liegende Zeichnung des Architekten B. vom 11. April 1988 sei die zur Beschreibung des Mietobjekts in 247 1 in Bezug genommene Zeich-nung. Weder verweist 247 1 des Mietvertrages zur Beschreibung des Mietobjekts 21 - 8 - auf den Bauschein und die diesem zugrunde liegende Zeichnung, noch enth344lt 247 22 des Beiblatts zum Mietvertrag eine Beschreibung des Mietobjekts. Viel-mehr dient die dortige Bezugnahme auf den Bauschein nur der Konkretisierung der von dem Beklagten geschuldeten Umbauarbeiten. 22 2. Das Berufungsgericht ist auch zu Recht davon ausgegangen, dass der Beklagte nicht gegen Treu und Glauben (247 242 BGB) verst366337t, wenn er sich darauf beruft, der Mietvertrag sei mangels Einhaltung der Schriftform ordentlich k374ndbar gewesen. a) Grunds344tzlich darf sich jede Partei darauf berufen, die f374r einen Ver-trag vorgeschriebene Schriftform sei nicht eingehalten. Nur ausnahmsweise, wenn die Nichtigkeit des Vertrages zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis f374hren w374rde, kann es gem344337 247 242 BGB rechtsmissbr344uchlich sein, sich auf den Formmangel zu berufen. Das kann insbesondere dann der Fall sein, wenn der eine Vertragspartner den anderen schuldhaft von der Einhaltung der Schrift-form abgehalten oder sich sonst einer besonders schweren Treuepflichtverlet-zung schuldig gemacht hat oder wenn bei Formnichtigkeit die Existenz der an-deren Vertragspartei bedroht w344re (BGH Urteil vom 24. Januar 1990 - VIII ZR 296/88 - NJW-RR 1990, 518, 519; BGHZ 92, 164, 171 f.; 99, 54, 61; 149, 326, 331; Senatsurteil vom 2. November 2005 - XII ZR 233/03 - NJW 2006, 140, 141). Die Voraussetzungen f374r eine solche Ausnahme liegen, wie das Beru-fungsgericht zutreffend ausgef374hrt hat, hier nicht vor. 23 b) Entgegen der Ansicht der Revision ist die vorzeitige ordentliche K374n-digung des Mietvertrages durch den Beklagten auch nicht deshalb treuwidrig, weil der Beklagte aufgrund der im Mietvertrag enthaltenen salvatorischen Klau-sel zur Nachholung der Schriftform verpflichtet gewesen w344re. 24 - 9 - aa) Die in 247 22 des Mietvertrages vereinbarte Klausel besteht aus zwei Teilen. Sie regelt zum einen das Fortbestehen des Vertrages f374r den Fall der Unwirksamkeit einer Bestimmung. Zum anderen sieht sie vor, dass in einem solchen Fall der Vertrag seinem Sinn gem344337 zur Durchf374hrung gebracht wer-den soll. 25 26 Der erste Teil der Klausel dient der Erhaltung des Vertrages. Mit dieser sogenannten Erhaltungsklausel soll die gem344337 247 139 BGB im Zweifel aus der Teilnichtigkeit folgende Gesamtnichtigkeit des Vertrages verhindert werden. Nach der herrschenden Meinung in Rechtsprechung und Literatur f374hrt die Er-haltungsklausel allerdings nicht ohne weiteres zur Wirksamkeit des restlichen Vertrages. Sie bewirkt lediglich eine Umkehr der Vermutung des 247 139 BGB dahin, dass derjenige, der sich auf die Gesamtnichtigkeit des Vertrages beruft, die Darlegungs- und Beweislast daf374r tr344gt, dass die Parteien den Vertrag ohne den nichtigen Teil nicht abgeschlossen h344tten (BGH Urteil vom 24. September 2002 - KZR 10/01 - NJW 2003, 347 f. m.w.N.; Senatsurteil vom 6. April 2005 226 XII ZR 132/03 226 NJW 2005, 2225, 2226; Staudinger/Roth [2003] 247 139 BGB Rdn. 22 m.w.N.). Der zweite Teil der Klausel kn374pft an den ersten Teil an. Er ist nach Sinn und Zweck dahin auszulegen, dass die Parteien verpflichtet sein sollen, den Vertrag so durchzuf374hren, als w344re die unwirksame Bestimmung durch eine ihr sinngem344337 am besten entsprechende, g374ltige ersetzt worden. Dieser Teil der Klausel bezweckt somit die Schlie337ung der durch die Nichtigkeit einzelner ver-traglicher Regelungen entstandenen L374cken. 27 bb) Diese salvatorische Klausel erfasst den Fall der fehlenden Schrift-form des Mietvertrages nicht. 28 - 10 - Es bedarf von vorneherein keiner Erhaltung eines von der Unwirksamkeit gem344337 247 139 BGB bedrohten Restvertrages, weil die fehlende Schriftform nicht zur Unwirksamkeit des Mietvertrages f374hrt. Dieser bleibt vielmehr bestehen. Er gilt lediglich als nicht f374r bestimmte, sondern f374r unbestimmte Zeit abgeschlos-sen (247 550 Satz 1 BGB). 29 30 Auch der zweite Teil der Klausel enth344lt keine Verpflichtung der Ver-tragsparteien, die Schriftform nachzuholen. Denn die Ersetzungsklausel ist an-kn374pfend an die Erhaltungsklausel auf die F344lle ausgerichtet, in denen eine Klausel endg374ltig unwirksam ist und deshalb durch eine g374ltige sinngem344337e Klausel ersetzt werden soll (vgl. Senatsbeschluss vom 17. Juli 2002 226XII ZR 248/99 226 NJW-RR 2002, 1377; Wichert ZMR 2006, 257, 258). Eine solche Er-setzung erfolgt durch die Nachholung der Schriftform nicht. Durch den Mangel der Schriftform wird die vereinbarte Mietdauer, wenn sie ein Jahr 374berschreitet, unwirksam. Die Unwirksamkeit der vereinbarten Mietdauer beruht danach nicht auf dem Inhalt dieser Vereinbarung, sondern ist darauf zur374ckzuf374hren, dass die Parteien die Schriftform (hier: durch unzureichende Bezeichnung des Miet-gegenstandes) nicht gewahrt haben. Folglich ersetzt die Nachholung der Schriftform des Vertrages die unwirksame Vereinbarung auch nicht durch eine andere, sondern l344sst sie mit unver344ndertem Inhalt wirksam werden. Im vorliegenden Fall kann die Ersetzungsklausel auch deshalb nicht da-hin verstanden werden, dass sie zur Nachholung der Schriftform verpflichtet, weil die Parteien im Zusammenhang mit der salvatorischen Klausel in 247 22 Ziff. 4 des Mietvertrages ausdr374cklich vereinbart haben, dass nachtr344gliche 304n-derungen und Erg344nzungen des Vertrages nur bei schriftlicher Vereinbarung gelten. Dieser ausdr374cklich vereinbarte Formzwang verl366re seinen Sinn, wenn 31 - 11 - die Ersetzungsklausel bei Nichteinhaltung der Form die Vertragsparteien stets zu deren Nachholung verpflichten w374rde. Sprick Weber-Monecke Richter am Bundesgerichtshof Fuchs ist urlaubsbedingt verhin- dert zu unterschreiben. Sprick V351zina Dose Vorinstanzen: LG Bielefeld, Entscheidung vom 09.08.2004 - 9 O 89/04 - OLG Hamm, Entscheidung vom 27.06.2005 - 18 U 170/04 -
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