BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 145/07 Verk374ndet am: 24. Juni 2009 Breskic, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 566 a; BGB a.F. 247 572 Der durch das Mietrechtsreformgesetz eingef374gte 247 566 a BGB findet keine Anwendung, wenn zwar der dingliche Erwerb des Mietobjekts nach dem Inkraft-treten der Neuregelung am 1. September 2001 erfolgt ist, das diesem Erwerb zugrunde liegende schuldrechtliche Rechtsgesch344ft jedoch bereits vor diesem Zeitpunkt abgeschlossen worden ist. In diesem Fall bleibt es bei der Anwend-barkeit des 247 572 BGB a.F. BGH, Urteil vom 24. Juni 2009 - XII ZR 145/07 - KG Berlin LG Berlin - 2 - Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 24. Juni 2009 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die Richter Prof. Dr. Wagenitz, Fuchs, Dose und Dr. Klinkhammer f374r Recht erkannt: Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des 8. Zivilsenats des Kammergerichts in Berlin vom 20. September 2007 aufgeho-ben. Die Berufung gegen das Urteil der 34. Zivilkammer des Landge-richts Berlin vom 5. Oktober 2006 wird auf Kosten der Kl344gerin zu-r374ckgewiesen. Die Kosten des Revisionsverfahrens tr344gt die Kl344gerin. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kl344gerin verlangt vom Beklagten die R374ckzahlung einer von ihr ge-leisteten Mietsicherheit. 1 Die Kl344gerin schloss am 30. Januar 1996 mit einem Herrn R. S. einen Mietvertrag 374ber eine Lagerfl344che auf einem von R. S. 1994 gekauften Grund-st374ck. Die vereinbarte Sicherheit in H366he von zwei Monatsmieten ("Mietkosten-vorauszahlung" 374ber 47.817 DM) hatte sie bereits zuvor an R. S. 374berwiesen. R. S. wurde am 16. Oktober 1996 als Eigent374mer des Grundst374cks eingetra- 2 - 3 - gen. Am 9. November 1996 wurde 374ber das Verm366gen des R. S. das Gesamt-vollstreckungsverfahren er366ffnet. 3 Am 16. Mai 2001 erkl344rte der Gesamtvollstreckungsverwalter die Auflas-sung des Grundst374cks an den Beklagten zu Alleineigentum; f374r diesen wurde am 25. Mai 2001 eine Eigentumsverschaffungsvormerkung eingetragen. Am 14. M344rz 2002 wurde der Beklagte als Eigent374mer eingetragen. Die Kl344gerin k374ndigte das Mietverh344ltnis zum 30. November 2004. Sie fordert vom Beklagten R374ckzahlung der an R. S. erbrachten Sicherheitsleistung sowie Schadensersatz f374r deren nicht erfolgte Verzinsung. 4 Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Kl344ge-rin hat das Kammergericht den Beklagten antragsgem344337 verurteilt, an die Kl344-gerin 24.448,44 200 mit Zinsen f374r die Zeit vom 1. Januar 1996 bis 31. Mai 2005 in H366he von 2.182 200 sowie Verzugszinsen zu zahlen. Hiergegen wendet sich der Beklagte mit der zugelassenen Revision. 5 Entscheidungsgr374nde: Das Rechtsmittel hat Erfolg. 6 1. Nach Auffassung des Kammergerichts ist der Beklagte gem344337 247 566 BGB - mit dem Erwerb des die vermietete Lagerfl344che umfassenden Grund-st374cks - in das bis dahin zwischen der Kl344gerin und R. S. bestehende Mietver-h344ltnis eingetreten. Er sei deshalb nach 247 566 a Abs. 1 BGB zur R374ckzahlung der von der Kl344gerin an R. S. erbrachten Sicherheitsleistung verpflichtet - und zwar ungeachtet der Tatsache, dass er weder diese Sicherheit von R. S. oder 7 - 4 - dem Zwangsverwalter ausgeh344ndigt erhalten noch sich gegen374ber R. S. oder dem Zwangsverwalter zu deren R374ckgew344hr verpflichtet habe (so aber noch 247 572 Satz 2 BGB a.F.). Der vom Mietrechtsreformgesetz eingef374gte 247 566 a BGB, f374r den es keine 334berleitungsvorschrift gebe, sei anwendbar. Denn die Ver344u337erung an den Beklagten sei erst nach dem Inkrafttreten dieser Vorschrift (am 1. September 2001) - mit seiner Eintragung in das Grundbuch am 14. M344rz 2002 - erfolgt. Der Umstand, dass die Auflassung noch unter der Geltung des fr374heren Rechts erkl344rt worden sei, stehe nicht entgegen. Zwar habe der Bun-desgerichtshof die zeitliche Geltung des 247 566 a BGB hinsichtlich solcher Er-werbsvorg344nge eingeschr344nkt, die vor dem Inkrafttreten dieser Regelung gele-gen h344tten. Hierbei habe es sich aber um Sachverhalte gehandelt, in denen - anders als im vorliegenden Fall - auch die Eintragung im Grundbuch vor dem Inkrafttreten des neuen Rechts erfolgt sei. Die Erstreckung des 247 566 a BGB auf den vorliegenden Fall stelle sich als eine nur unechte R374ckwirkung dar, die zul344ssig sei. Zwar habe der Beklagte - bei Zugrundelegung des damals noch geltenden 247 572 Satz 2 BGB a.F. - f374r den Fall der Beendigung des Mietver-h344ltnisses mit der Kl344gerin keine Verpflichtung zur Kautionsr374ckzahlung be-f374rchten und deshalb auch keine Vorkehrungen - etwa im Kaufvertrag mit dem Gesamtvollstreckungsverwalter - treffen m374ssen. Dennoch sei das Vertrauen des Beklagten auf den Fortbestand der bisherigen Rechtslage nicht schutzw374r-dig. Der notarielle Kaufvertrag zwischen dem Gesamtvollstreckungsverwalter und dem Beklagten sei zwar bereits am 16. Mai 2001 geschlossen worden. Auch wenn das Mietrechtsreformgesetz erst danach - am 19. Juni 2001 - ver-k374ndet worden sei, so sei die entsprechende Beschlussfassung des Deutschen Bundestags aber schon vor Abschluss des Kaufvertrags - n344mlich am 29. M344rz 2001 - erfolgt. Der Beklagte habe deshalb bei Abschluss des Kaufvertrags mit der Gesetzes344nderung rechnen und dieser erforderlichenfalls durch entspre-chende vertragliche Regelungen begegnen m374ssen. - 5 - 2. Diese Ausf374hrungen halten der rechtlichen Nachpr374fung nicht stand. Der durch das Mietrechtsreformgesetz eingef374gte 247 566 a BGB findet keine Anwendung, wenn zwar der dingliche Erwerb des Mietobjekts nach dem Inkraft-treten der Neuregelung am 1. September 2001 erfolgt ist, das diesem Erwerb zugrunde liegende schuldrechtliche Rechtsgesch344ft jedoch bereits vor diesem Zeitpunkt abgeschlossen worden ist. In diesem Fall bleibt es bei der Anwend-barkeit des 247 572 BGB a.F. 8 a) Das Oberlandesgericht geht zu Recht davon aus, dass nach 247 566 a BGB der Erwerber eines vermieteten Grundst374cks (vgl. 247 578 Abs. 1 BGB) un-eingeschr344nkt in die Rechte und Pflichten eintritt, die sich daraus ergeben, dass der Mieter dem bisherigen Vermieter f374r die Erf374llung seiner Pflichten Sicherheit geleistet hat. Damit geht die Vorschrift 374ber die bis dahin geltende Regelung des 247 572 BGB a.F. hinaus. Danach war der Erwerber dem Mieter bei Beendi-gung des Mietverh344ltnisses nur dann zur R374ckgew344hr einer von diesem an den bisherigen Vermieter geleisteten Sicherheit verpflichtet, wenn der bisherige Vermieter dem Erwerber diese Sicherheit ausgeh344ndigt hatte oder wenn der Erwerber gegen374ber dem bisherigen Vermieter dessen Verpflichtung zur R374ck-gew344hr 374bernommen hatte (247 572 Satz 2 BGB a.F.). 9 Richtig ist auch, dass das Inkrafttreten des 247 566 a BGB (am 1. Septem-ber 2001) von keiner 334bergangsregelung begleitet wird. Ebenso trifft zu, dass der Bundesgerichtshof - auch der Senat - zwar die Anwendung des 247 566 a BGB in F344llen eingeschr344nkt hat, in denen der Eintritt des Erwerbers eines vermieteten Grundst374cks in das bestehende Mietverh344ltnis auf Ver344u337erungs-vorg344ngen beruht, die bereits vor dem Inkrafttreten des neuen Rechts erfolgt sind; die hierzu ergangenen Entscheidungen hatten, worauf das Kammergericht zu Recht hinweist, jedoch Sachverhalte zum Gegenstand, in denen der dingli-che Erwerbsvorgang vor dem 1. September 2001 abgeschlossen, der Erwerber 10 - 6 - also - anders als hier der Beklagte - bei Inkrafttreten des neuen Rechts bereits als Eigent374mer im Grundbuch eingetragen war. 11 Wie der Bundesgerichtshof - auch der Senat - dargelegt hat, entspricht es in derartigen F344llen dem Willen des Gesetzgebers, das berechtigte Vertrau-en eines Grundst374ckserwerbers zu sch374tzen, die dem Ver344u337erer gezahlte Kaution nur unter den in 247 572 Satz 2 BGB a.F. genannten Voraussetzungen erstatten zu m374ssen. Der Gesetzgeber hat in Art. 229 247 3 EGBGB zum Aus-druck gebracht, dass aus Gr374nden des Vertrauensschutzes und der Rechtssi-cherheit f374r Miet- und Pachtvertr344ge 334bergangsvorschriften erforderlich sind. Begr374ndet wird dies damit, dass diese Vertr344ge zum Teil schon lange vor dem Inkrafttreten des neuen Rechts bestanden haben und Mieter und Vermieter ihre Vertr344ge entsprechend der alten Rechtslage gestaltet haben. Letzteres gilt in gleicher Weise f374r Kaufvertr344ge 374ber vermietete Grundst374cke, die vor dem 1. September 2001 abgeschlossen und abgewickelt worden sind. In vielen F344l-len wird der Erwerber die Kautionsabrede bei den Verhandlungen 374ber den Kaufpreis und bei der Abwicklung des Ver344u337erungsgesch344fts nicht ber374cksich-tigt haben. Hierzu wird f374r ihn in der Regel auch kein Anlass bestanden haben, da eine Haftung des Erwerbers nach der Altregelung nur in Betracht gekommen ist, wenn diesem die Kaution ausgeh344ndigt worden ist oder er gegen374ber dem Ver344u337erer die Pflicht zu deren R374ckgew344hr 374bernommen hat (BGH Urteil vom 9. M344rz 2005 - VIII ZR 381/03 - NJW-RR 2005, 962, 963 f.; Senatsurteil vom 16. November 2005 - XII ZR 124/03 - NJW-RR 2006, 443, 444; jeweils m.w.N.). b) Diese 334berlegungen k366nnen indes auch f374r solche - vom Bundesge-richtshof bislang nicht entschiedenen - F344lle Geltung beanspruchen, in denen zwar der Erwerbsvorgang erst nach dem Inkrafttreten des neuen Rechts abge-schlossen wird, der dem Ver344u337erungsgesch344ft als causa zugrunde liegende schuldrechtliche Vertrag aber bereits vorher, also unter der Geltung des fr374he- 12 - 7 - ren Rechts, zustande gekommen ist. Denn auch in diesen F344llen wird f374r den Erwerber regelm344337ig - mit Blick auf das im Zeitpunkt des schuldrechtlichen Ver-tragschlusses geltende Recht - keine Veranlassung bestanden haben, die - dem Erwerber damals nur unter den engen Voraussetzungen des 247 572 Satz 2 BGB a.F. obliegende - R374ckzahlung der Kaution in besonderer Weise, etwa 374ber den Kaufpreis, zu regeln (vgl. - freilich mit im Grundsatz kritischer Tendenz - auch M374nchKomm/H344ublein BGB 5. Aufl. 247 566 a Rdn. 5; a.A. Blank/ B366rstinghaus Miete 3. Aufl. 247 566 a Rdn. 31). Dem Kammergericht ist zuzugeben, dass der verfassungsrechtlich gebo-tene Vertrauensschutz einer "unechten" R374ckwirkung des 247 566 a BGB auf vor seinem Inkrafttreten geschlossene, aber dinglich noch nicht oder nicht vollst344n-dig abgewickelte Kaufvertr344ge jedenfalls in solchen F344llen nicht notwendig ent-gegensteht, in denen - wie hier - die an Verkauf und Ver344u337erung Beteiligten aufgrund des bereits vorliegenden Gesetzesbeschlusses des Deutschen Bun-destages zumindest die M366glichkeit hatten, sich bei ihrer Vertragsgestaltung auch auf die vom Mietrechtsreformgesetz geschaffene neue Rechtslage einzu-stellen. Indes hat der Bundesgerichtshof seine den zeitlichen Geltungsbereich des 247 566 a BGB einschr344nkende Rechtsprechung nicht vorrangig auf verfas-sungsrechtliche 334berlegungen gest374tzt; er hat seine Auffassung hierzu vielmehr prim344r mit einer am Willen des historischen Gesetzgebers orientierten Ausle-gung des 247 566 a BGB begr374ndet. Bei einer solchen Auslegung wird sich der zeitliche Anwendungsbereich des 247 566 a BGB im Interesse der Rechtssicher-heit und leichten Handhabbarkeit nur generell bestimmen und nicht danach be-urteilen lassen, ob der Erwerber des vermieteten Grundst374cks im Einzelfall Ver-trauensschutz genie337t. Auch eine Differenzierung danach, ob die f374r eine Rege-lung der Kautionsfrage ma337gebenden Abreden zwischen Erwerber und Ver344u-337erer vor oder nach dem Gesetzesbeschluss zum Mietrechtsreformgesetz ge-troffen worden sind, erscheint praktisch unbefriedigend und kann nicht als vom 13 - 8 - Gesetzgeber gewollt angenommen werden; sie findet in den vom Gesetzgeber in Art. 229 247 3 EGBGB ausdr374cklich getroffenen 334bergangsregelungen auch keine Parallele. 14 Aus 247 111 InsO l344sst sich - entgegen der Auffassung der Revisionsbe-klagten - nichts Gegenteiliges herleiten. Diese Vorschrift er366ffnet demjenigen, der vom Insolvenzverwalter einen vom Schuldner vermieteten unbeweglichen Gegenstand erworben hat und anstelle des Schuldners in das Mietverh344ltnis eingetreten ist, ein K374ndigungsrecht. Schon im Hinblick auf die v366llig andere Rechtfolge lassen sich aus dieser Regelung keine Schl374sse auf den zeitlichen Anwendungsbereich des 247 566 a BGB ziehen. 3. Nach allem kann die angefochtene Entscheidung keinen Bestand ha-ben. 247 566 a BGB vermag das Begehren der Kl344gerin auf R374ckzahlung der Kaution nicht zu rechtfertigen. Die Voraussetzungen des 247 572 Satz 2 BGB a.F. liegen nach den insoweit nicht angegriffenen Feststellungen des Kammerge-richts nicht vor. Der Senat kann daher in der Sache selbst abschlie337end ent-scheiden. Die Entscheidung f374hrt zur Aufhebung des angefochten Urteils und 15 - 9 - zur Zur374ckweisung der Berufung der Kl344gerin gegen das klagabweisende Urteil des Landgerichts. Frau Vorsitzende Richterin am Wagenitz Fuchs Bundesgerichtshof Dr. Hahne ist im Urlaub und kann deshalb nicht unterschreiben. Wagenitz Dose Klinkhammer Vorinstanzen: LG Berlin, Entscheidung vom 05.10.2006 - 34 O 173/06 - KG Berlin, Entscheidung vom 20.09.2007 - 8 U 190/06 -
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