BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 15/07 Verk374ndet am: 8. Oktober 2008 K374pferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247247 535 Abs. 1, 157 A Vereinbaren die Parteien eines Gewerberaummietvertrages allgemein die 334ber-tragung von Sch366nheitsreparaturen auf den Mieter, umfassen diese auch die Grundreinigung des Teppichbodens. BGH, Urteil vom 8. Oktober 2008 - XII ZR 15/07 - OLG Brandenburg LG Cottbus - 2 - Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 8. Oktober 2008 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richterinnen Weber-Monecke und Dr. V351zina sowie die Richter Dose und Dr. Klinkhammer f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Kl344gerin wird das Urteil des 3. Zivilsenats des Brandenburgischen Oberlandesgerichts vom 13. Dezember 2006 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Berufung der Kl344gerin gegen das Urteil des Landgerichts Cottbus vom 19. Oktober 2005 wegen eines Betrages von 10.150 200 zuz374glich Zinsen zur374ckgewiesen worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird der Rechtsstreit zur neuen Ver-handlung und Entscheidung, auch 374ber die Kosten des Revisions-verfahrens, an das Oberlandesgericht zur374ckverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kl344gerin verlangt von der Beklagten nach Beendigung eines Mietver-trages 374ber Gewerber344ume u.a. Zahlung fiktiver Reparatur- und Reinigungskos-ten f374r einen inzwischen ausgewechselten Teppichboden. 1 - 3 - Die Kl344gerin vermietete an die Beklagte f374r die Zeit vom 1. September 1994 bis zum 31. August 2004 eine ca. 4.000 m262 gro337e Gewerbeeinheit zum Betrieb eines Bekleidungsgesch344fts. Nach 247 10 Ziff. 2 des Mietvertrages waren die Instandsetzung und die Instandhaltung einschlie337lich der Sch366nheitsrepara-turen im Inneren des Mietobjekts Sache der Beklagten. Nach Beendigung des Mietvertrages war die Beklagte gem344337 247 25 Ziff. 1 des Mietvertrages verpflich-tet, die Mietr344ume ordnungsgem344337 gereinigt an die Kl344gerin zu 374bergeben. Die Beklagte sollte dar374ber hinaus vor ihrem Auszug nach Wahl der Kl344gerin die durch die Nutzung verursachten Sch344den beseitigen und f344llige Sch366nheitsre-paraturen auf ihre Kosten durchf374hren oder der Kl344gerin die f374r die Durchf374h-rung der Sch366nheitsreparaturen erforderlichen Betr344ge bezahlen (247 25 Ziff. 2 des Mietvertrages). 2 Die Mietr344ume waren mit einem von der Kl344gerin verlegten Teppichbo-den ausgestattet. Nach Beendigung des Mietvertrages am 31. August 2004 ver-langte die Kl344gerin von der Beklagten die Erneuerung des Teppichbodens. Nachdem die Beklagte dies abgelehnt hatte, leitete die Kl344gerin ein selbst344ndi-ges Beweisverfahren (LG Cottbus 72 OH 2/04) zur Kl344rung der Frage ein, ob der Teppichboden durch die Nutzung der Beklagten so besch344digt worden sei, dass er ersetzt werden m374sse. 3 Die Kl344gerin erneuerte den Teppichboden auf Wunsch der Nachmieterin. Sie verlangt mit der Klage die von dem Sachverst344ndigen im selbst344ndigen Beweisverfahren ermittelten Kosten f374r die Reparatur von M344ngeln des Tep-pichbodens (abgestolperte Kanten: 1.237,60 200, Bohrl366cher: 149,60 200) und die Reinigung von Verfleckungen im Bereich der N344herei (280 200), sowie die Kosten f374r eine Grundreinigung des Teppichbodens im Verkaufsbereich (10.150 200). 4 - 4 - Das Landgericht hat der Klage in H366he von 1.517,60 200 (abgestolperte Kanten: 1.237,60 200, Verfleckungen im Bereich der N344herei: 280 200) stattgegeben und sie im 334brigen abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die Berufung der Kl344gerin zur374ckgewiesen und die Revision zugelassen, soweit die Kl344gerin die fiktiven Kosten f374r die Reinigung des Teppichbodens im Verkaufsbereich in H366-he von 10.150 200 verlangt. Im Umfang der Zulassung hat die Kl344gerin Revision eingelegt, mit der sie insoweit ihren Klageantrag weiterverfolgt. 5 Entscheidungsgr374nde: Die Revision hat Erfolg. Sie f374hrt im Umfang der Einlegung zur Aufhe-bung und Zur374ckverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht. 6 I. Das Berufungsgericht hat - soweit f374r das Revisionsverfahren von Be-deutung - ausgef374hrt: 7 Die fiktiven Kosten f374r die Reinigung des Teppichbodens im Verkaufsbe-reich seien nicht erstattungsf344hig. Es k366nne dahinstehen, ob die Beklagte, wie das Landgericht angenommen habe, gegen ihre Pflicht zur R374ckgabe der Miet-r344ume in ordnungsgem344337 gereinigtem Zustand gem344337 247 25 Ziff. 1 des Mietver-trages versto337en habe. Denn die hieraus hinsichtlich des Teppichbodens fol-gende Endreinigungspflicht, die wohl nur eine Beseitigung des sich allm344hlich ansammelnden Schmutzes verlange, sei sp344testens dadurch in Wegfall gera-ten, dass die Kl344gerin den Boden allein aufgrund der geschmacklichen Vorstel- 8 - 5 - lung des Nachmieters ausgetauscht habe. Es ergebe keinen Sinn, einen texti-len Bodenbelag, der ohnehin weggeworfen werde, zuvor noch mit gro337em Auf-wand zu s344ubern. Ein Anspruch auf Ausgleich in Geld sei insoweit ebenfalls nicht entstanden, weil es sich bei der Reinigungspflicht um eine origin344re Pflicht der Mieterin handele, die sich aus der ihr obliegenden Obhutspflicht ergebe. Es stelle sich bei der Nichterf374llung dieser Pflicht deshalb, anders als bei der 334ber-tragung von origin344ren Vermieterpflichten, wie der Vornahme von Sch366nheits-reparaturen auf die Mieterin, nicht die Frage nach einem Ausgleich der Vermie-terin in Geld, um die im Vertrag selbst angelegte 304quivalenz von Leistung und Gegenleistung zu wahren. Die verlangte Reinigung des Teppichbodens geh366re auch nicht zu den von der Beklagten geschuldeten Sch366nheitsreparaturen. Das ergebe sich schon daraus, dass die in 247 28 Abs. 4 II. BV enthaltene abschlie337ende Aufz344hlung der Sch366nheitsreparaturen keinerlei Reinigungsarbeiten enthalte. Auch seien Rei-nigen und Reparieren nach herk366mmlichem Begriffsverst344ndnis zwei v366llig un-terschiedliche T344tigkeiten. Des Weiteren w374rde es zu v366llig lebensfremden Er-gebnissen f374hren, wenn man die Reinigung des Teppichbodens den Sch366n-heitsreparaturen zuordne. Dann w344re der Vermieter, der die Sch366nheitsrepara-turen nicht auf den Mieter abgew344lzt habe, stets verpflichtet, ohne gesonderte Berechnung f374r die laufende Reinigung des Teppichbodens Sorge zu tragen. W374rde die Reinigung dagegen vom Mieter 374bernommen, so m374sste sich dies am Markt erkennbar auf die H366he des zu zahlenden Nutzungsentgelts auswir-ken. Daf374r fehle indes jeder Anhaltspunkt. 9 Selbst wenn die Reinigung des Teppichbodens als Bestandteil der Sch366nheitsreparaturen angesehen w374rde, st374nde der Kl344gerin jedenfalls kein Zahlungsanspruch in der hier geltend gemachten H366he zu. Der Sachverst344ndi-ge habe in seinem schriftlichen Erg344nzungsgutachten ausgef374hrt, dass lediglich 10 - 6 - bez374glich der abgestolperten Kanten und der deutlich sichtbaren, nicht wasser-l366slichen Verfleckungen auf dem Teppichboden im Bereich der ehemaligen N344-herei, nicht aber im Verkaufsbereich, Sch366nheitsreparaturen erforderlich gewe-sen seien. Dort habe der Bodenbelag, wie der Sachverst344ndige ausgef374hrt ha-be, auch nach rund zehnj344hriger Nutzung noch immer eine in jedem Fall befrie-digende Beschaffenheit mit geringster Abnutzung im Sinne der Textiltechnolo-gie aufgewiesen. Somit k366nne es bei dem Teppichboden im Verkaufsbereich h366chstens um die Beseitigung des sich allm344hlich angesammelten Schmutzes gehen, die sich jedoch nicht unter den Begriff der Sch366nheitsreparaturen fassen lasse. So m374sse der Mieter auch nicht etwa die - ebenfalls in 247 28 Abs. 4 II. BV erw344hnten - Heizk366rper, T374ren oder Fenster neu streichen, wenn er eventuelle Verschmutzungen ohne weiteres mit dem Wischlappen beseitigen k366nne. II. Diese Ausf374hrungen halten nicht in allen Punkten einer revisionsrechtli-chen 334berpr374fung stand. 11 1. Zu Recht geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass ein etwaiger Versto337 der Beklagten gegen die hier gem344337 247 25 Ziff. 1 des Mietver-trages auferlegte Pflicht zur R374ckgabe der Mietr344ume in ordnungsgem344337 gerei-nigtem Zustand zu keinem Zahlungsanspruch der Kl344gerin f374hren kann. 12 Der Senat ist der Auffassung, dass die gem344337 247 25 Ziff. 1 des Mietver-trages geschuldete ordnungsgem344337e Reinigung keine Grundreinigung des Teppichbodens, sondern nur die 374bliche Reinigung von dem sich allm344hlich ansammelnden Schmutz umfasst. In diesem Umfang hat die Beklagte den 13 - 7 - Boden w344hrend der Mietzeit aufgrund der ihr obliegenden Obhutspflicht zu pfle-gen (Schmidt-Futterer/Gather Mietrecht 9. Aufl. 247 546 BGB Rdn. 84). 14 a) Die etwaige Unterlassung einer solchen Reinigung begr374ndet keinen Schadensersatzanspruch gem344337 247 280 Abs. 1 BGB. Denn der Kl344gerin ist hier-aus kein Schaden entstanden. Sie hat den Teppichboden n344mlich nicht reini-gen, sondern entfernen lassen, weil er dem Geschmack der Nachmieterin nicht entsprochen hat. Ein Schadensersatzanspruch gem344337 247 280 Abs. 1 BGB w344re aber auch deshalb nicht gegeben, weil die Kl344gerin der Beklagten keine Frist zur ordnungsgem344337en Reinigung gesetzt hat (247247 280 Abs. 3, 281 Abs. 1 BGB). Die Kl344gerin hat vielmehr von der Beklagten zun344chst die Erneuerung des Tep-pichbodens und erst nachdem der Sachverst344ndige im Beweissicherungsver-fahren seine Gutachten (27. September 2004 und 6. M344rz 2005, 72 OH 2/04 Landgericht Cottbus) erstattet hatte, nicht die Reinigung des Teppichbodens, sondern die Zahlung der Reinigungskosten verlangt. b) Ein Anspruch der Kl344gerin auf Geldersatz f374r die etwa unterlassene 374bliche Reinigung des Teppichbodens l344sst sich auch nicht im Wege der er-g344nzenden Vertragsauslegung von 247 25 Ziff. 1 des Mietvertrages begr374nden. Bei der danach geschuldeten 374blichen Reinigung des Teppichbodens handelt es sich, anders als bei der 334bernahme der Sch366nheitsreparaturen, nicht um die 334bernahme einer urspr374nglich der Kl344gerin als Vermieterin obliegenden Pflicht und damit um einen Teil der Gegenleistung der Beklagten f374r die von der Kl344ge-rin geschuldete Gebrauchs374berlassung (vgl. zu den Sch366nheitsreparaturen: BGHZ 77, 301, 304 f.; 92, 363, 369 ff.). Vielmehr folgt die Pflicht der Beklagten als Mieterin zur 374blichen Reinigung des Teppichbodens aus der ihr unmittelbar obliegenden Obhuts- und Sorgfaltspflicht. 15 - 8 - 2. Die Kl344gerin hat aber dem Grunde nach einen Anspruch auf finanziel-len Ausgleich f374r nicht durchgef374hrte Sch366nheitsreparaturen, der sich aus er-g344nzender Vertragsauslegung ergibt (BGHZ 92, 363, 373; BGH Urteil vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 378/03 - NJW 2005, 425, 426; f374r Instandsetzungs-kosten: Senatsurteil BGHZ 151, 53, 58 ff.). 16 17 Zu Unrecht geht das Berufungsgericht davon aus, dass die von der Kl344-gerin verlangte Grundreinigung des Teppichbodens nicht zu den gem344337 247247 10 Ziff. 2, 25 Ziff. 2 des Mietvertrages auf die Beklagte 374bertragenen Sch366nheits-reparaturen geh366rt. Schon dem Zusammenspiel der mietvertraglichen Regelun-gen in 247 25 Ziff. 1 einerseits, der lediglich die (374bliche) ordnungsgem344337e Reini-gung der Mietr344ume bei Beendigung des Mietverh344ltnisses verlangt, und in 247247 10 Ziff. 2 und 25 Ziff. 2 andererseits, die die Durchf374hrung von Sch366nheits-reparaturen beim Auszug vorsehen, l344sst sich entnehmen, dass die Vertrags-parteien unter der Regelung in den 247247 10 Ziff. 2 und 25 Ziff. 2 mehr als die blo-337e 334bergabe der Mietr344ume in gereinigtem Zustand verstanden haben. Ziel dieser Regelung war vielmehr, die Mietr344ume insgesamt wieder in einen an-sehnlichen, zur Weitervermietung geeigneten Zustand zu versetzen. a) Da es keine f374r alle Mietverh344ltnisse geltende gesetzliche Definition der Sch366nheitsreparaturen gibt und die Parteien nicht n344her geregelt haben, welche konkreten Arbeiten hiervon umfasst sein sollen, ist deren Umfang durch Auslegung zu ermitteln. Dabei ist, da es sich nach den Feststellungen des Landgerichts, auf die das Berufungsgericht Bezug nimmt, um einen Formular-vertrag handelt, von dem typischen Verst344ndnis redlicher Vertragspartner unter Abw344gung der Interessen der an Gesch344ften dieser Art 374blicherweise beteilig-ten Kreise auszugehen (Senatsurteil BGHZ 162, 39, 44 m.w.N.). 18 - 9 - F374r das Verst344ndnis des Begriffs Sch366nheitsreparaturen wird nach 374ber-einstimmender Auffassung in Rechtsprechung und Literatur auf dessen Definiti-on in 247 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV, der allerdings unmittelbar nur f374r den preisge-bundenen Wohnraum gilt, zur374ckgegriffen (BGHZ 92, 363, 368; KG NZM 2005, 181; OLG Hamm NJW-RR 1991, 844; Staudinger/Emmerich BGB [Neubearb. 2006] 247 535 Rdn. 102; Erman/Jendrek BGB 12. Aufl. 247 535 Rdn. 93; Langenberg Sch366nheitsreparaturen, Instandsetzung und R374ckbau 3. Aufl. I. Teil Rdn. 3; ders. NZM 2005, 801, 805; Kraemer NZM 2003, 417, 418; Glaser ZMR 1986, 109). 19 Danach umfassen Sch366nheitsreparaturen "nur das Tapezieren, Anstrei-chen oder Kalken der W344nde und Decken, das Streichen der Fu337b366den, Heiz-k366rper einschlie337lich Heizrohre, der Innent374ren sowie der Fenster und Au337ent374-ren von innen". Von dieser Definition, die auch bei preisfreiem Wohnraum zugrunde gelegt wird (Langenberg, Sch366nheitsreparaturen, Instandsetzung und R374ckbau 3. Aufl. I. Teil Rdn. 2; OLG Hamm NJW-RR 1991, 844), ist auch bei der Gewerberaummiete auszugehen (Wolf in: Lindner-Figura/Opr351e/Stellmann Gesch344ftsraummiete Kap. 13 Rdn. 180; Kraemer in Bub/Treier Handbuch der Gesch344fts- und Wohnraummiete 3. Aufl. Kap. III Rdn. 1068; Staudinger/Emme-rich aaO; Erman/Jendrek aaO). 20 b) Ob die Parteien eines Gewerberaummietvertrages, in dem nur allge-mein die Sch366nheitsreparaturen auf den Mieter 374bertragen werden, nach dem typischen Verst344ndnis redlicher Vertragspartner aus der Beschreibung der Sch366nheitsreparaturen in 247 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV schlie337en m374ssen, dass da-von auch die gr374ndliche Reinigung von Teppichb366den umfasst wird, ist umstrit-ten. 21 - 10 - Nach einer Ansicht soll - auch ohne ausdr374ckliche Vereinbarung - an die Stelle des in 247 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV genannten nicht mehr zeitgem344337en Strei-chens der Fu337b366den bei vom Vermieter verlegtem Teppichboden dessen Rei-nigung treten (Schmidt-Futterer/Langenberg Mietrecht 9. Aufl. 247 538 BGB Rdn. 7; Blank/B366rstinghaus Miete 3. Aufl. 247 535 Rdn. 356; Fritz Gewerberaum-mietrecht 4. Aufl. Rdn. 220; Langenberg aaO Teil I Rdn. 3 m.w.N.; Kraemer NZM 2003, 417, 418; Sternel NZM 1998, 833, 843; Both WM 2007, 3; Erman/ Jendrek 12. Aufl. 247 535 Rdn. 94; M374nchKomm/Schilling BGB 4. Aufl. 247 535 Rdn. 115; Soergel/Heintzmann BGB [Stand:Sommer 2007] 247 538 Rdn. 18). 22 Nach anderer Ansicht, die auch das Berufungsgericht vertritt, f344llt die Reinigung von Teppichb366den ohne ausdr374ckliche Vereinbarung nicht unter den Begriff der Sch366nheitsreparaturen (AG Braunschweig WuM 1986, 310; Stau-dinger/Emmerich [Neubearbeitung 2006] 247 535 Rdn. 103; Bub in Bub/Treier aaO Kap. II Rdn. 479). 23 c) Der Senat schlie337t sich der ersten Auffassung an. 24 aa) Bei den Sch366nheitsreparaturen handelt es sich nicht um Reparaturen im eigentlichen Sinn, sondern um Ma337nahmen zur Erhaltung eines anspre-chenden 344u337eren Erscheinungsbildes der Mietr344ume durch Beseitigung der Spuren des vertragsgem344337en Gebrauchs (Erman/Jendrek aaO Rdn. 93; Lan-genberg aaO I. Teil Rdn. 16; Staudinger/Emmerich aaO 247 535 Rdn. 102). Nach 247 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV werden hierunter in erster Linie Malerarbeiten f374r das gesamte Innere der Mietr344ume verstanden. Soweit auch f374r die B366den Malerar-beiten, n344mlich deren Streichen vorgesehen ist, geht die Vorschrift von den fr374-her 374blichen, inzwischen aber kaum noch vorhandenen gestrichenen Holzdie-lenb366den aus. Da die Sch366nheitsreparaturen folglich nicht nur die Oberfl344chen der Decken und W344nde, sondern auch die Oberfl344che des Bodenbelags in 25 - 11 - einen ansehnlichen Zustand versetzen sollen, muss der redliche Mieter davon ausgehen, dass er an Stelle des nur f374r Holzdielenb366den geeigneten Streichens des Bodens die Ma337nahme ergreifen muss, die f374r den vorhandenen Boden zu einem vergleichbaren Ergebnis f374hrt. 26 bb) Der Versch366nerung der Oberfl344che des Holzdielenbodens durch Streichen entspricht bei einem Teppichboden dessen gr374ndliche Reinigung. Dadurch wird die Oberfl344che des Fu337bodens aufgefrischt. Nicht ausreichend ist demgegen374ber die nur 374bliche Reinigung von dem sich allm344hlich ansammeln-den Schmutz durch Staubsaugen. Diese Reinigung ist - wie oben ausgef374hrt - keine Sch366nheitsreparatur. Sie ergibt sich vielmehr aus der vertraglichen Sorg-falts- und Obhutspflicht des Mieters zur Beseitigung von Verschmutzungen und entspricht dem Abwischen von verschmutzten Heizk366rpern, Fenstern und T374ren. cc) Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts f374hrt die Annahme, es handele sich bei der Grundreinigung von Teppichb366den um eine Sch366nheitsre-paratur, auch nicht zu lebensfremden Ergebnissen. Ebenso wie der Vermieter gem344337 247 535 BGB ohne Abw344lzung der Sch366nheitsreparaturen auf den Mieter verpflichtet ist, Decken, W344nde und B366den immer dann, wenn sie unansehnlich geworden sind, zu streichen, ist er verpflichtet, den im Laufe der Jahre infolge des vertragsgem344337en Gebrauchs unansehnlich gewordenen Teppichboden einer Grundreinigung zu unterziehen. 27 3. Die Kl344gerin kann danach gem344337 247247 10 Ziff. 2, 25 Ziff. 2 des Mietver-trages von der Beklagten im Rahmen der Sch366nheitsreparaturen eine Grund-reinigung des Teppichbodens verlangen, wenn der Boden bei Beendigung des Mietvertrages infolge vertragsgem344337er Nutzung und normaler Umwelteinfl374sse 28 - 12 - durch Zeitablauf unansehnlich geworden war. Dazu hat das Berufungsgericht keine Feststellungen getroffen. 29 Nach dem Grad der Unansehnlichkeit richten sich der Umfang und damit die bei Beendigung des Mietvertrages erforderlichen Kosten der Grundreini-gung. Diese Kosten kann die Kl344gerin von der Beklagten als Ausgleich in Geld verlangen, da eine Grundreinigung durch die Entfernung des Teppichbodens zunichte gemacht worden war (BGHZ 92, 363, 373). Die von der Kl344gerin geltend gemachten Reinigungskosten hat der Sach-verst344ndige im Beweissicherungsverfahren aus den qm-Kosten, die er f374r die Beseitigung der Flecken im Bereich der N344herei angesetzt hat, errechnet. Da der Verkaufsraum nach den Ausf374hrungen des Sachverst344ndigen aber keine Verfleckungen aufwies, kann von diesem Betrag, worauf das Berufungsgericht zu Recht hinweist, nicht ausgegangen werden. 30 Der Senat kann in der Sache nicht abschlie337end entscheiden. Das Beru-fungsgericht hat - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - keine Feststellung dazu getroffen, ob und in welchem Umfang eine Grundreinigung des Teppich-bodens erforderlich war und welche Kosten bezogen auf den Zeitpunkt der 31 - 13 - Vertragsbeendigung gegebenenfalls angefallen w344ren. Die Sache war daher zur Nachholung dieser Feststellungen an das Oberlandesgericht zur374ckzuver-weisen. Hahne Weber-Monecke V351zina Dose Klinkhammer Vorinstanzen: LG Cottbus, Entscheidung vom 19.10.2005 - 72 O 24/05 - OLG Brandenburg, Entscheidung vom 13.12.2006 - 3 U 200/05 -
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