BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 15/12 Verkündet am: 5. November 2014 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB §§ 536 b, 536 c a) Die vor behaltlose Ausübung einer Verlängerungsoption durch den Mieter führt nicht gemäß oder entsprechend § 536 b BGB dazu, dass der Mieter für die Zukunft mit seinen Rechten aus §§ 536, 536 a BGB ausgeschlossen ist (Abgrenzung zu BGH Urteil vom 13. Juli 1970 V III ZR 230/68 NJW 1970, 1740). b) Nachträgliche Änderungen der Miethöhe (hier: einvernehmliche Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung) können für sich genommen die entspr e- chende Anwendung des § 536 b BGB ebenfalls nicht rechtfertigen; das schließt die Anw endung der Grundsätze des § 242 BGB im Einzelfall nicht aus. BGH, Urteil vom 5. November 2014 - XII ZR 15/12 - OLG Zweibrücken LG Frankenthal - 2 - Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 5. Novem ber 2014 durch d en Vorsitzende n Richter Dose und die Richter Dr. Klinkhammer, Dr. Günter, Dr. Botur und Guhling für Recht erkannt: Auf d ie Revision der Kläger wird das Urteil des 8 . Zivil senats des Pfälzischen Oberl an d es gerichts Zweibrücken vom 17. Januar 2012 im Kostenaus spruch und insoweit aufgehoben , als zum Nachteil der Kläger erkannt worden ist . Im Umfang der Aufhebung wird d er Rechtsstreit zur erneuten Ve r- handlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revision s- verfahrens, an das Oberlandesgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand : Die Kläger machen Ansprüche wegen behaupteter Mängel der v on ihnen gemieteten Gewerberäume geltend. Mit Mietvertrag vom 15. Dezember 1988 vermieteten die Beklagten b e- ginnend ab dem 1. April 1989 an den s päteren Ehemann der Klägerin zu 1 Räume in e inem 1974 erbauten Geschäftshau s zum Betrieb einer Arztpraxis. Das Mietverhältnis war auf zehn Jahre befristet; dem Mieter war die Möglichkeit 1 2 - 3 - eingeräumt, die Mietzeit viermal um jeweils fünf Jahre durch schriftliche, späte s- ten s zwölf Monate vor Ende der Mietdauer erfolgende Willenserklärung gege n- über dem Vermieter zu verlängern. V or dem Mietbeginn waren in Absprache mit dem Mieter abgehängte Decken einge bau t und a ußerdem mit seinem Wissen und Einverständnis die bereits in den R äu men befindliche raumlufttechnische Anlage (im Folgenden: RLT - Anlage) teil weise umgestaltet worden. Ende 1996 traten die beiden Kläger in das Mietverhältnis ein, der ursprüngliche Mieter schied zum 1. März 2003 aus dem Mietverhältnis aus. Die Mieter übt en s owohl die erste Option (bis 31. März 2004) als auch die zweite Option (bis 31. März 2009) zur Verlängerung des Mietvertrags aus, ohne einen Vorbehalt wegen Mietmängeln zu erklären. Im Jahr 2005 einigten sich die Vertragsparteien auf eine Erhöhung der m onatlichen Betriebskostenv o- rauszahlungen. Spätestens seit Juni 2006 rügten die Kläger Mängel im Zusammenhang mit den raumklimatischen Bedingungen der Mieträume. Sie zahlten ab August 2006 die Miete nur noch unter Vor behalt und leiteten im Juli 2006 ein s elbstä n- diges Beweisverfahren ein. Auf der Grundlage der dortigen Ergebnisse rügten sie, in den Praxisräumen komme es zu Zuglufterscheinungen wegen undichter Fenster und im Bereich der abgehängten Decken. Die RLT - Anlage sei nur u n- zureichend leistungsfähig u nd aus hygienisch er Sicht nicht mehr vertretbar, weil sie stark verschmutzt sei sowie keine Revision söffnungen und Reinigungsmö g- lichkeiten aufweise. Mit Schreiben vom 3. März 2008 übte die Kläger in zu 1 die dritte Option zur Vertragsverlängerung bis 3 1. März 2014 aus. Der Kläger zu 2 kündigte das ihn betreffende Mietverhältnis mit Schreiben vom 31. März 2008 zum 31. März 2009 und schied zu diesem Zeitpunkt aus dem Mietvertrag aus. 3 4 5 - 4 - Die Kläger sind der Auffassung, die Bruttomiete von monatlich 5.138,78 sei seit Juli 2006 um 45 % gemindert. Mit ihrer Anfang 2009 erhob e- nen Klage haben sie die Rückzahlung der ihrer Meinung nach über zahlten Mi e- te verlangt, einen Vorschuss in Höhe von 395.463 die Beseitigung der Mietmängel begehrt sowie die Feststellung , dass sie bis zur Mängelbeseitigung zur Mietminderung in Höhe von 45 % berechtigt und die Beklagten verpflichtet seien, ihnen sämtliche durch die Mängelbeseitigung entstehenden Schäden, insbesondere Verdienstausfall, zu ersetzen. In der Berufungsinstanz h at der Kläger zu 2 den Rechtsstreit bis auf die bis Ende März 2009 aufgelaufenen Rückforderungsansprüche in Höhe von 76.311,04 für erledigt erklärt . Die B e- klagten haben der Erledigung nicht zugestimmt. Die Klägerin zu 1 hat für den Zeitraum bis einschließlich August 2010 Rückzahlung in Höhe von 36.742,43 an sich beantragt und die weiteren Anträge ebenfall s allein weiterverfolgt . Das Landgericht hat eine Rückzahlungsforderung auf der Grundlage e i- ner 30 %igen Minderung zuerkannt sowie eine zukünftige Minderungsberecht i- gung der Klägerin zu 1 in Höhe von 10 % festgestellt. Das Oberlandesgericht hat die Beruf ung der Kläger zurückgewiesen und a uf die Berufung der Bekla g- ten die Klage in vollem Umfang abgewiesen . Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihre in zweiter Instanz gestellten An träg e weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision ist begründet . I. Das Berufungsgericht hat seine Entscheidung wie folgt begründet: Die Regelung des § 536 b BGB finde auch Anwendung, wenn trotz Mangelkenntnis 6 7 8 9 - 5 - ein Mietvertrag kraft stillschweigender oder ausdrücklicher Vereinbarung oder durch Ausübung eine r Verlängerungsoption verlängert werde. Denn hierdurch trete eine Zäsur in der Vertragsgestaltung ein. Gleiches gelte in Fällen der ei n- vernehmlichen Erhöhung der Miete in Kenntnis des Mangels. Behalte sich der Mieter unter diesen Umständen die in §§ 536 un d 536 a BGB normierten Rec h- te nicht vor, gehe er dieser verlustig, es sei denn, es wäre seitdem zu einer w e- sentlichen Verschlechterung des Mangels gekommen. Soweit die RLT - Anlage in Rede stehe, könne sich die Klägerseite nicht darauf berufen, dass es si ch nicht um eine Klimaanlage handele , dass sie qual i- tativ s chlecht verarbeitete Geräte aufweise und keine hinreichenden Revision s- öffnungen und Reinigungsmöglichkeiten mit der Folge starker Verschmutzu n- gen habe. Denn diese Anlage sei vertraglich geschuldet und als vertragsgemäß hingenommen wo rden. Zudem stehe § 536 b BGB einem Anspruch entgegen, weil noch im Jahr 2003 die Verlängerungsoption vorbehaltlos ausgeübt und im Jah r 2005 die höhere Betriebskostenv orauszahlung akzeptiert worden sei. Ebenso liege es bei den Zuglufterscheinung en im Bereich der abgehän g- ten Decken. Die Decken als solche stellten gleich falls einen vertragsgemäß en Zustand dar. Sie seien im Einvernehmen mit dem Mieter eingebaut und von diesem ohne weiteres akzeptiert worden. Sollten wi e von Klägerseite geltend gemacht bauliche Ursachen für die durch sie ausgelösten Zuglufterscheinu n- g en verantwortlich sein, müssten letztere von Beginn an und damit sowohl bei Ausübung der Verlängerung soption als auch bei Erhöhung der Betriebskoste n- vorau szahlung vorgelegen haben. Dass sie sich seitdem maßgeblich verstärkt hätten, sei zu keiner Zeit jedenfalls auch nur ansatzweise substanziiert b e- hauptet worden. 10 11 - 6 - Die Zuglufterscheinung en im Bereich der 1974 eingebauten Fenster se i- en auf Undichtigkei ten zurückzuführen, die teilweise auf einbaubedingte n Urs a- chen, im Wesentlichen aber auf Verschleiß auch und gerade der Fensterdic h- tungen beruhten . Gehe man mit dem gerichtlichen Sachverständi gen davon aus, dass Fenster dieser Art eine Lebensdauer von circ a 25 bis 35 Jahren hä t- ten und lege man in Ermangelung vorgetragener oder ersichtlicher besonderer Umstände einen Mittelwert von 30 Jahre n zugrunde , so müssten die Zuglufte r- scheinung en schon im Jahr 2003 und erst recht im Jahr 2005 vorgelegen h a- ben. Es sei nicht dargetan, dass die Zuglufterscheinung en überhaupt erst oder jedenfalls deutlich stärker in der Zeit danach aufgetreten wären. II. Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung in wesentlichen Punkten nicht stand. 1. Das Berufungsgerich t hat zu Unrecht angenommen, die auf §§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, 536 Abs. 1 Satz 1 und 2, 536 a Abs. 1 und 2 BGB gestüt z- ten streitgegenständlichen Ansprüche der Kläger seien gemäß § 536 b BGB ausgeschlossen, weil die Mieter trotz Kenntnis von den Mängeln im Jahr 2003 die Verlängerungsoption ausgeübt und im Jahr 2005 einer Erhöhung der B e- triebskostenvorauszahlung zugestimmt haben . a) Gemäß § 536 b BGB stehen dem Mieter die Rechte aus den §§ 536 und 536 a BGB nicht zu, wenn er den Mangel der Mietsache be i Ve r- tragsschluss kennt oder ohne dass der Vermieter den Mangel arglistig ve r- schwiegen hätte infolge grober Fahrlässigkeit nicht kennt oder wenn er die 12 13 14 15 - 7 - mangelhafte Sache trotz Mangelkenntnis annimmt, ohne sich seine Rechte bei der Annahme vorzubehalten . b) Die Ausübung einer Verlängerungsoption durch den Mieter stellt w e- der einen Vertragsschluss i.S.d. § 5 36 b Satz 1 BGB dar noch führt s ie zu einer entsprechenden Anwendung des § 536 b BGB . aa) Die in Rechtsprechung und Literatur überwiegend vertre tene Auf - fassung geht allerdings wie das Berufungsgericht davon aus, dass § 536 b BGB auch dann eingreift, wenn der Mieter in Kenntnis des Mietmangels eine Verlängerungsoption ausübt, ohne sich seine Rechte vorzubehalten ( vgl. etwa OLG Koblenz Beschlu ss vom 21. Juli 2014 2 U 901/13 juris Rn. 6; OLG Rostock Urteil vom 12. März 2007 3 U 67/06 juris Rn. 27; BeckOK BGB/Ehlert [Stand: 1. Mai 2014] § 536 b Rn. 2 im Widerspruch zu Rn. 9 ; Blank in Blank/Börstinghaus Miete 4. Aufl. § 536 b BGB Rn. 7; Bu b/ Treier/Kraemer/Ehlert Handbuch der Geschäfts - und Wohnraummiete 4. Aufl. III.B Rn. 3395; FA - M i etRWEG/Harting 4. Aufl. Kap. 9 Rn. 276 ; Feldhahn in Elzer /Riecke Mietrechtskommentar § 536 b BGB Rn. 1; Hübner/Griesbach/ Fuerst in Lindner - Figura/Oprée/Stellman n Geschäftsraummiete 3. Aufl. Kap. 14 Rn. 362; jurisPK - BGB/Münch [Stand: 1. Oktober 2014] § 536 b Rn. 4; Lammel Wohnraummietrecht 3. Aufl. § 536 b BGB Rn. 23; Pa landt/Weidenkaff BGB 73. Aufl. § 536 b Rn. 1; Soergel/Heintzmann BGB 13. Aufl. § 536 b Rn. 7; S pielbauer in Müller/Walther Miet - u nd Pachtrecht [Stand: August 2011 ] § 536 b BGB Rn. 10 und 14; Staudin ger/Emmerich BGB [2014 ] § 536 b Rn. 7; Wolf/ Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet - , Pacht - und Leasingrechts 10. Aufl. Rn. 364; vgl. auch OLG Brandenburg NJW - RR 2013, 76 f. zur Ve r- tragsverlängerung mangels Mieterwiderspruchs; zweifelnd MünchKomm BGB/ Häublein 6. Aufl. § 536 b Rn. 15 : nur bei Än derung, die Neuabschluss gleic h- steht ) . Die Vertreter dieser Ansicht führen zur Begründung an , die Ausübung 16 17 - 8 - einer Verlängerungsoption stelle eine Zäsur in der Vertragsgestaltung dar, a r- gumen tieren mit dem Gesetzes zweck und beziehen sich insbesondere auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 13. Juli 1970 ( VIII ZR 230/68 NJW 1970, 1740, 1742). bb) Die Gegenmeinung verweist darauf, d iese höchstrichterliche Rech t- sprechung sei noch zu § 539 BGB a.F. ergangen, wohingegen § 536 b BGB im laufenden Mietve rhältnis nicht analog anzuwenden sei. Durch die Realisierung des im Vertrag geregelten Verlängerungsmechanismus werde nur das bisherige Mietverhältnis fortgesetzt, nicht aber ein neues begründet (BeckOK BGB/ Ehlert [Stand: 1. Mai 2014] § 536 b Rn. 9; Erman /Lützenkirchen BGB 13. Aufl. § 536 b Rn. 12; Lützenkirchen Mietrecht § 536 b BGB Rn. 36; Schmidt - Futterer/ Eisenschmid Mietrecht 11. Aufl. § 536 b Rn. 5 und 37; " nur " Verwirkung: Sternel Mietrecht aktuell 4. Aufl. Rn. VIII 417 ). cc) Die letztgenannte Auffassung ist zutreffend. (1) § 536 b BGB findet auf die Ausübung einer Verlängerungsoption ke i- ne unmitt elbare Anwendung, weil es sich dabei nicht um einen Vertragsschluss im Sinn dieser Vorschrift handelt. Eine Option, die einer oder beiden Parteien das Recht einräumt, das b e- stehende Mietverhältnis durch einseitige Erklärung um eine bestimmte Zeit zu ver längern, ist ein schon im Ausgangsvertrag eingeräumtes Gestaltungsrecht (BGHZ 94, 29 = NJW 1985, 2481; MünchKommBGB/Busche 6. Aufl. Vorbem . Rn. 70; Staudinger/Bork BGB [2010] Vorbem . zu §§ 145 ff. Rn. 73; Wolf/Eckert/ Ball Handbuch des gewerblichen Miet - , Pacht - und Leasingrechts 10. Aufl. Rn. 860). Durch ihre Ausübung kommt kein neuer Vertrag zustande. Vielmehr wirkt sie unmittelbar auf das bestehende Mietverhältnis ein, indem sie mit ihrer Gestaltungswirkung lediglic h die ursprünglich vereinbarte Vertragslaufzeit ä n- 18 19 20 21 - 9 - dert und ihr einen neuen Zeitabs chnitt hinzufügt (BGHZ 94, 29 = NJW 1985, 2481; BGH Urteil vom 20. Dezember 1967 VIII ZR 119/65 NJW 1968, 551, 552; vgl. auch Senatsurteil vom 10. September 1997 XII ZR 222/95 NJW 1998, 374, 375). Im Übrigen wird der Mietvertrag aber ebenso wie bei der Fortsetzung eines Mietverhältnisses aufgrund eines Verlängerungsmechani s- mus (BGHZ 150, 373 = NJW 2002, 2170, 2171) mit demselben Vertragsinhalt fortgesetzt und die I dentität des Vertrags bleibt erhalten. Mithin bewirkt die Au s- übung einer Verlängerungsoption keine Änderung der vertraglichen Beziehu n- gen, die einen Neuabschluss des Mietvertrags darstellt (vgl. auch Senatsurteil vom 5. Februar 2014 XII ZR 65/13 NJW 20 14, 1300 Rn. 28 mwN zum Schriftformerfordernis; MünchKommBGB/Häublein 6. Aufl. § 536 b Rn. 15). (2) Aber auch eine entsprechende Anwendung des § 536 b BGB kommt bei vorbehaltloser Ausübung einer Verlängerungsoption nicht in Betracht. (a) Zur alten Re chtslage entsprach es höchstrichterlicher Rechtspr e- chung, dass die Ausübung einer Verlängerungsoption eine entsprechende A n- wendung von § 539 BGB a.F. rechtfertigte. Der Bundesgerichtshof hat dabei offen gelassen, ob die Optionsausübung dem Neuabschluss des Mietvertrags gleichzustellen ist. Nachdem § 539 BGB entsprechend auch in den Fällen a n- gewendet werde, in denen der Mieter erst während des Mietverhältnisses Mä n- gel entdecke, den Vertrag aber gleichwohl, ohne Beanstandungen zu erheben, fortsetze und erfüll e , müsse das erst recht für die vorbehaltlose Ausübung einer Verlängerungsoption gelten (BGH Urteil vom 13. Juli 1970 VIII ZR 230/68 NJW 1970, 1740, 1742). (b) Aufgrund der seit dem Inkrafttreten der §§ 536 b, 536 c BGB best e- henden neuen Rechtslage ist diesem Erst - Recht - Schluss aber die Grundlage entzogen. Es fehlt nämlich seit der Neuregelung durch das am 1. September 22 23 24 - 10 - 2001 in Kraft getretene Mietrechtsreform gesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) an einer für eine Analogie erforderlichen planwid rigen Regelungslücke. § 536 b BGB ist hinsichtlich Sachmängeln die Nachfolgebestimmung zu § 539 BGB a . F . , der einen vergleichbaren Regelungsgehalt hatte. Für d ies e Vorschrift war anerkannt, dass der Mieter das Recht zur Mietminderung wegen eines nachträ glich eingetretenen oder ihm bekannt gewordenen Mangels der Mietsache in entsprechender Anwendung des § 539 BGB a.F. verlor, wenn er die Miete ungekürzt, über einen längeren Zeitraum und ohne Vorbehalt weite r- zahlte (vgl. z.B. Senatsurteile vom 26. Februar 2003 XII ZR 66/01 NJW - RR 2003, 727 f. und vom 31. Mai 2000 XII ZR 41/98 NJW 2000, 2663 f.). Im Zuge des Mietrechtsreformgesetzes hat de r Gesetzgeber bewusst davon abgesehen, eine Regelung für den Fall zu treffen, dass der Mieter den Mangel erst nach Vertragsschluss erkennt und trotz Kenntnis des Mangels die Miete über einen längeren Zeitraum hinweg vorbehaltlos in voller Höhe weite r- zahlt. Vielmehr hat er bereits die analoge Anwendung des § 539 BGB a.F. mit Blick auf § 545 BGB a.F. und die durch § § 242, 814 BGB zusätzlich zur Verf ü- gung stehende rechtliche Handhabe als nicht gerechtfertigt erachtet und kla r- ge stellt , dass es sich bei § 536 c BGB um die abschließende Regelung für nachträglich sich zeigende Mängel handeln soll . D ies hat er im Gesetz au ch dadurch zum Ausdruck ge bracht, dass die beiden Vorschriften unmittelbar au f- einanderfolgend angeordnet sind und ihr Anwendungsbereich durch die Übe r- schriften deutlicher gekennzeichnet worden ist (Senatsurteil vom 18. Oktober 2006 XII ZR 33/04 NJW 200 7, 147 Rn. 15 ff.; Senatsbeschluss vom 16. Feb - ruar 2005 XII ZR 24/02 ZMR 2005, 770; BGHZ 155, 380, 385 f. = NJW 2003, 2601, 2602; vgl. auch BT - Drucks. 14/4553 S. 41 f.) . 25 26 - 11 - Die gesetzliche Regelung, die in § 536 b BGB nur für bei Vertragsschluss bzw. Annahme der Mietsache vorliegende und dem Mieter bekannte (bzw. u n- ter den Voraussetzungen des Satz 2 unbekannte) Mängel die für den Mieter einschneidende Folge des Ausschlusses der Rechte aus den §§ 536 und 536 a BGB anordnet, für alle anderen Mängel in § 536 c BGB aber eine andere Reg e- lung trifft, ist nicht nur sprachlich eindeutig. Es entspricht auch dem erklärten Willen des Gesetzgebers , dass bei nachträglich eintretenden oder bekannt wer - denden Mängeln der für die Zukunft wirkende Rechtsverlust des § 5 36 b BGB nicht eintritt. (c) Im Übrigen wäre e ine entsprechende Anwendung des § 536 b BGB auf die vorbehaltlose Ausübung der Verlängerung soption durch den Mieter auch n icht in Ansehung des Gesetzeszweck s geboten. Tragender Grund für die in dieser Vo rschrift getroffene Regelung ist der Gedanke, dass derjenige, der trotz Kenntnis eines Mangels vorbehaltlos mietet, zu erkennen gibt, der durch den Mangel beeinträchtigte Gebrauch der vermiet e- ten Sache solle der vertragsgemäße Gebrauch sein, für den er den vom Ve r- mieter geforderten und schließlich auch vereinbarten Mietzins zu entrichten g e- willt ist (BGH Urteil vom 21. Dezember 1960 VIII ZR 214/59 MDR 1961, 683 zu § 539 a.F.). Der Gesetzgeber sah bei Schaffung des Bürgerlichen Geset z- buchs in einem solch en Verhalten einen Verzicht des Mieters auf seine auf den Mangel bezogenen Gewährleistungsrechte, deren spätere Geltendmachung gegen Treu und Glauben verstoße (vgl. Mugdan Gesammte Materialien zum Bürgerlichen Gesetzbuch II S. 210, 126 f.). Mit § 539 BGB a .F. wurde letztlich hinsichtlich der Gewährleistungsrechte ein Gleichklang zwischen der Vereinb a- rung , eine objektiv mangelhafte Mietsache solle als vertragsgemäß anzusehen sein, und einer Hinnahme dieser Situation durch den Mieter ohne rechtsg e- schäftlichen Erklärungswert bei Mietvertragsschluss oder Annahme der Miets a- 27 28 29 - 12 - che hergestellt. Darüber hinaus soll die Vorschrift der Rechtssicherheit dienen, indem bei Beginn des Mietverhältnisses feststeht, ob der vorhandene Zustand Rechte nach §§ 536, 536 a BGB begrün den kann (vgl. Erman/Lützenkirchen BGB 14 . Aufl. § 536 b Rn. 2). Die vorbehaltlose Optionsausübung des Mieters während des laufenden Mietverhältnisses ist von der Situation des Vertragsschlusses bzw. Vertragsb e- ginns jedoch verschieden. Die Grundentschei dung für das Mietverhältnis und den konkrete n Zustand der Mietsache als vertragsgemäß ist gefallen, die mie t- vertraglichen Rechte und Pflichten sind festgelegt und das Dauerschuldverhäl t- nis von Mieter und Vermieter besteht ( oft seit längerer Zeit ) . Der Miet er setzt sich daher nicht dem Vorwurf des widersprüchlichen Verhaltens aus, dergestalt, dass er eine mangelhafte Sache von vorneherein als vertragsgerecht akze p- tiert , hiervon abweichend aber zu einem späteren Zeitpunkt die Rechte aus §§ 536 und 536 a BGB g eltend machen will. A uch der dargestell te Gesetzes zweck von § 536 b BGB erfordert mithin kei ne speziel le mietrechtli che Bestimmung, die die Folgen eines solchen Ve r- haltens für die zukünftige Vertragsbeziehung regelt. Vielmehr hat es insoweit bei den all gemeinen vertragsrechtlichen Grundsätzen und insbesondere bei den Anwendungsfällen des § 242 BGB sein Bewenden . Für die zurückliegende Vertragsdauer sind die Rechtswirkungen hingegen durch § 536 c BGB festg e- legt . (d) Die Anwendung der Grundsätze von Tre u und Glauben nach § 242 BGB ermöglicht es, dem jeweiligen Verhalten des Mieters im Zusammenhang mit einer Vertragsverlängerung unter Berücksichtigung etwaiger vermieterseit i- ger Vertrauenstatbestände im Einzelfall rechtlich angemessen auch für die Z u- kunft Rechnung zu tragen . 30 31 32 - 13 - Eine solche Einzelfallbeurteilung ist auch sachgerecht . Dies zeigt der Blick auf die unterschiedlichen Konzepte, die zur entsprechenden Anwendung des § 536 b BGB von ihren Befürwortern vertreten werden. Eine unterschied s- lose Analogi e zu § 536 b BGB bei jeder also auch der auf einer Verläng e- rungsklausel im Ursprungsvertrag oder auf § 545 BGB beruhenden Vertrag s- verlängerung (vgl. etwa BeckOK BGB/Ehlert [Stand: 1. Mai 2014] § 536 b Rn. 2; Soergel/Heintzmann BGB 13. Aufl. § 536 b Rn. 7; Staudinger/Emmerich BGB [2014] § 536 b Rn. 7) steht bereits im Widerspruch dazu, dass das Gesetz ein aktives Tun des Mieters Ver tragsschluss oder Annahme der Mietsache e r- fordert . Die schemati sche Unterscheidung nach Verlängerungstatbeständen ( so et wa Bub/Treier/Kraemer/Ehlert Handbuch der Geschäfts - und Wohnraummiete 4. Aufl. III.B Rn. 3398; FA - MietRWEG/Harting 4. Aufl. Kap. 9 Rn. 276; Feldhahn in Elzer/Riecke Mietrechtskommentar § 536 b BGB Rn. 1; Lammel Wohnrau m- mietrecht 3. Aufl. § 536 b BGB Rn. 2 3; MAH MietR/Groll § 57 Rn. 37) wiederum lässt außer Betracht, dass die Rechtsfolge des Rechtsverlusts in jedem Fall daran anknüpfen soll, dass bei Vertragsverlängerung ein Mangelvorbehalt u n- terbleibt . (e) Die vorbehaltlose Ausübung der Verlängerungsopt ion stellt für sich genommen kein widersprüchliches Verhalten des Mieters dar, das es nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB rechtfertigen könnte , dass der Mieter seine Rechte aus §§ 536, 536 a BGB für die Zukunft verliert . c ) E ntgegen der vom Berufungsg ericht vertretenen Rechtsauffassung kann die einvernehmliche Erhöhung der Betriebskosten vorauszahl ung die en t- sprechende Anwendung des § 536 b BGB ebenfalls nicht rechtfertigen. aa) Zwar ist auch die Betriebskostenvorauszahlung Gegenleistung für die vom Vermieter zu erbringende Gesamtleistung und gehört zu der vom Mieter 33 34 35 36 - 14 - geschuldeten Bruttomiete i.S.d. § 536 BGB , die Ausgangspunkt für die Berec h- nung einer Mietminderung ist (Se natsurteil BGHZ 163, 1, 6 ff. = NJW 2005, 1713, 1714 f.). N achträgliche Änderung en der Miethöhe begründen aber keine Analogie zu § 536 b BGB (a.A. z.B. Blank in Blank/Börstinghaus Miete 4. Aufl. § 536 b BGB Rn. 7; Bub/Treier/Kraemer/Ehlert Handbuch der Geschäfts - und Wohnraummiete 4. Aufl. III.B Rn. 3396 f.; KK - MietR/Harting § 536 b B GB Rn. 36; Lammel Wohnraummietrecht 3. Aufl. § 536 b BGB Rn. 24; Staudinger/ Emmerich BGB [2014] § 536 b Rn. 7 ) . I nsoweit gilt gleichermaßen , dass der Gesetzgeber mit § 536 b BGB und § 536 c BGB eindeutig zwischen den Situationen bei Vertragsschluss bzw . Ve r- tragsbeginn einerseits und während eines laufenden Mietverhältnisses andere r- seits unterschieden , die weitreichende Rechtsfolge eines in die Zukunft wirk e n- den Rechtsverlusts des Mieters nur für erstere angeordnet hat und eine pla n- widrige Regelungslücke nicht besteht . Zudem gebietet weder der Gesetze s- zweck eine Analogie noch ist d ie einvernehmliche Mieterhöhung dem Vertrag s- schluss i.S.d. § 536 b Satz 1 BGB vergleichbar. Wie die Vertragsverlängerung durch Optionsausübung bewirkt sie eine Änderung nur hins ichtlich einer einze l- nen Vertragsbestimmung, lässt die rechtlichen Beziehungen der Vertragspa r- teien im Übrigen aber unberührt. bb) Das schließt die Anwendung des § 242 BGB im Einzelfall nicht aus. Bei einer einvernehmlichen Erhöhung einer Betriebskoste nvorauszahlung kommt sie allerdings nicht in Betracht, zumal eine solche nichts daran ändert, dass nach Ende des Abrechnungszeitraums über die Betriebskosten abzurec h- nen ist. 2. Die angefochtene Entscheidung ist jedenfalls zum Teil von diesem Rechtsfehl er beeinflusst . 37 38 39 - 15 - a ) D ie r echtsfehler hafte Auffassung des Berufungsgerichts zu § 536 b BGB hat sich allerdings nicht ausgewirkt, soweit mit dem Berufungsurteil A n- sprüche der Kläger wegen Zuglufterscheinung en im Bereich der abgehängten Decke und wegen der Bauart der RLT - Anlage verneint sind . Denn die vom Oberlandesgericht gegebene, selbständig tragende Alternativbegründung, es fehle wegen der vertraglichen Vereinbarungen bereits an einem Mietmangel, hält rechtlicher Nachprüfung stand. aa) Ein Mangel der Mietsache ist nur dann anzunehmen, wenn die Ist - Beschaffenheit des Mietobjekts von der Soll - Beschaffenheit abweicht. Es sind allein die Vertragsparteien, die durch die Festlegung des dem Mieter jeweils ge - schuldeten vertragsgemäßen Gebrauchs bestimmen, wel chen Soll - Zustand die vermietete Sache spätestens bei Überlassung an den Mieter aufwe isen muss (Senatsurteil vom 18. Dezember 2013 XII ZR 80/12 NJW 2014, 685 Rn. 20 mwN ). bb) Das Berufungs gericht hat d en Zustand im Deckenbereich als ve r- tragsgemäß fe stgestellt. Die Revision enthält hierzu keine rlei Angriffe , revision s- rechtlich zu Beanstandendes ist nicht ersichtlich. Nachdem mithin in diesem Punkt die Ist - nicht von der Soll - B eschaffenheit abweicht, fehlt es an einem Mangel i.S.d. § § 536, 536 a BGB, s o dass die Klage insoweit im Ergebnis zu Recht ohne Erfolg geblieben ist. cc) Nichts anderes gilt für die von den Klägern geltend gemachten Mä n- gel im Zusammenhang mit der Bauart der RLT - Anlage. Die Kläger haben b e- hauptet, die Anlage stelle weder eine Kl imaanlag e noch eine Teilklimaanlage dar; zudem weise sie schlecht verarbeitete Geräte sowie keine hinreichenden Revisionsöffnungen und Reinigungsmöglichkeiten auf. Nach den hierzu g e- troffenen, von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufun g s- 40 41 42 43 - 16 - gerichts handelt es sich dabei um d en von Anfang an bestehenden Zustand, de n die Mieterseite als vertragsgemäß akzeptiert hat . Dies ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden, so dass die Anlagenbauart ebenfalls keinen Mietmangel begründen kann. b) S oweit das Berufungsgericht Ansprüche der Kläger wegen der Zugluft - erscheinung en im Bereich der Fenster verneint hat, kann dies hingegen keinen Bestand haben. Die Klageabweisung ist in diesem Punkt allein darauf gestützt , dass die Rechte der Kläger wegen je weils vorbehaltloser Ausübung der Verlä n- gerungsoption und Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung ausgeschlo s- sen seien, und beruht damit auf den rechtlich unzutreffenden Erwägungen zu r Anwendbarkeit des § 536 b BGB. Nach den Feststellungen des Oberlandesg e- richt s beruht der Mangel im Wesentlichen auf altersbedingtem Verschleiß, so dass ein Anspruchsverlust nach § 539 BGB a.F. ebenso ausscheidet wie eine entsprechende, bei Abschluss des Mietvertrags ge troffene Zustandsvereinb a- rung. c) Ebenso wenig hält d e r r echt lichen Nachprüfung stand, dass das Ber u- fungsgericht in der von den Klägern gerügten Verschmutzung der RLT - Anlage keinen Mietmangel gesehen hat. Das Landgericht hatte unter Bezugnahme auf das Gutachten des gerich t- lichen Sachverständigen S. festges tellt , dass die Anlage verschmutzt und fra g- lich ist, ob sie jemals gereinigt wurde . Mit diesem erst im Laufe der Zeit auftr e- tenden Punkt hat das Berufungsgericht sich, wie die Revision zu Recht rügt, nicht auseinandergesetzt, sondern auch insoweit nur auf § 536 b BGB und den vert ragsgemäßen Zustand abgestellt. Dies ist rechtsfehlerhaft . Die Voraussetzungen für einen Rechtsau s- schluss nach § 536 b BGB liegen nicht vor. Auch die vertraglichen Vereinb a- 44 45 46 47 - 17 - rungen zum Zustand der RLT - Anlage stehen der Annahme eine s Mietmangels und damit auf §§ 536, 536 a BGB gestützten Ansprüchen nicht entgegen. D enn d ass die Bauart der Anlage insbesondere mit dem Fehlen hinreichender Revis i- onsöffnungen und Reinigungsmöglichkeiten d en vertragsgemäßen Zustand dar - stellt, heißt nicht , dass nicht im Laufe der Zeit eintretende Verschmutzungen dieser Belüftungseinrichtung einen eigenständigen Mangel i.S.d. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB darstellen können. 3. Das Berufungsurteil ist wegen der aufgezeigten Rechtsfehler insg e- samt aufzuheben, soweit zum Nachteil der Kläger erka nnt worden ist, und die Sache ist an d as Berufungsgericht zurückzuverweisen. Die angegriffene En t- scheidung erweist sich auf der Grundlage der getroffenen tatrichterlichen Fes t- stellungen nicht auch nicht teilweise aus anderen als den vom Berufungsg e- richt angestellten Erwägungen als entscheidungsreif (§ 563 Abs. 1 und 3 ZPO). a) Das Berufungsgericht hat von seinem Rechtsstandpunkt aus folgeric h- tig keine Feststellungen dazu getroffen , in welchem Umfang die undichten Fenster den vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigen , inwieweit Verschmu t- zungen der RLT - Anlage bestehen und ob diese Umstände einen Mietman gel begründen. Offen geblieben ist demzufolge auch, ob und in welcher Höhe die Miete gemäß § 536 Abs. 1 BGB gemindert war und ist sowie ein A nspruch auf Vorschusszahlung in Höhe der voraussichtlich gemäß § 536 a Abs. 2 BGB e r- forderlichen Aufwendungen besteht. b) Dem Senat ist es nicht möglich, die von den Klägern geltend gemac h- te Minderung und die begeh rte Vorschusszahlung deshalb für teilweise unb e- gründet zu erklären, weil die behaupteten Mängel im Zusammenhang mit den abgehängten Decken und der Bauart der RLT - Anlage nicht bestehen. 48 49 50 - 18 - Dem Berufungsurteil lässt sich schon nichts dazu entnehmen, in welc her Höhe die Kläger ihren Anträgen bestimmte Minderungsquoten und Vorschus s- beträge für die einzelnen behaupteten Mängel zugrunde gelegt haben. Zu - dem dien en solche Angaben nur der Begründung einer einheitlichen Mind e- rungsquote ( vgl. Staudinger/Emmerich BG B [2014] § 536 Rn. 57 ) bzw. eines einheitlichen Vorschussanspruchs (vgl. Senats beschluss vom 1. Februar 1995 XII ZR 218/94 NJW - RR 1995, 508). Daher ist e ine Teilentscheidung zu den Zahlungsanträgen derzeit nicht möglich ; ebenso wenig ist auszuschließen , dass die Feststellungsanträge in vollem Umfang erfolgreich sein können. c) Nach der Zurückverweisung wird das Berufungsgericht auch der Frage nachzugehen haben, ob das Mietverhältnis inzwischen wie die Beklagten im Revisionsverfahren behauptet haben durch Zeitablauf geendet hat. Darüber 51 52 - 19 - hinaus besteht unter anderem Gelegenheit, die vom Landgericht teilweise b e- jahte Verwirkung der klägerischen Ansprüche zu prüfen und dabei neben dem Zeitmoment insbesondere auch das Umstandsmoment in den Blick zu neh men (vgl. hierzu etwa Sternel Mietrecht aktuell 4. Aufl. Rn. VIII 409; S chmidt - F utterer/Eisenschmid Mietrecht 11. Aufl. § 536 b BGB Rn. 5 ). Dose Klinkhammer Günter Botur Guhling Vorinstanzen: LG Frankenthal, Entscheidung vom 31.05.2010 - 7 O 31/09 - OLG Zweibrücken, Entscheidung vom 17.01.2012 - 8 U 63/10 -
Full & Egal Universal Law Academy