ECLI:DE:BGH:2016:021116UXIIZR153.15.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 153/15 Verkündet am: 2. November 2016 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 536 Abs. 1, 536 a Abs. 1, 543 Abs. 2 Satz 1, 249 Bb a) Die Erheblichkeit des Einwands rechtmäßigen Alternativverhaltens im Ra h- men der Zurechnung des Schadenerfolgs richtet sich nach dem Schutzzweck der jeweils verletzten Norm. Voraussetzung ist zudem, dass derselbe Erfolg effektiv herbeigeführt worden wäre; die bloße Möglichkeit, ihn rechtmäßig herbeiführen zu können, reicht nicht aus (im Anschluss an BGHZ 120, 281, 287 = NJW 1993, 520, 522 und BGH Urteil vom 9. März 2012 - V ZR 156/11 - NJW 2012, 2022). b) Zum Einwand r echtmäßigen Alternativverhaltens gegenüber dem auf Ersta t- tung von Umzugskosten als Kündigungsfolgeschaden gerichteten Schade n- ersatzanspruch des Mieters. BGH, Urteil vom 2. November 2016 - XII ZR 153/15 - LG Oldenburg - 2 - AG Brake - 3 - Der XII. Zivilsenat des Bu ndesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 2. November 201 6 durch den Vorsitzenden Richter Dose und die Richter Dr. Klinkhammer, Schilling, Dr. Nedden - Boeger und Dr. Botur für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 1 6. Zivilkammer des Landgerichts Oldenburg vom 24. November 2015 im Koste n- punkt und insoweit aufgehoben, als die Widerklage in Höhe von nebst Zinsen abgewiesen w orden ist . D ie weitergehende Revision gegen das vor bezeichnete Urteil wird zurückgewiesen. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur erneuten Verhan d- lung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsve r- fahrens, an das Landgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten um Forderungen aus einem Mietvertrag über G e- schäftsräume. 1 - 4 - Im Mai 20 12 mietete der Kläger - ein Betreuungsverein - von der Bekla g- ten einen Büroraum im Erdgesc hoss eines Gebäudes, das sich in deren Mite i- gentum befand . Die vereinbarte monatliche Bruttomiete einschließlich Umsat z- Im Rahmen einer bauordnungsrechtlichen Prüfung stellte die Stadt B. an dem Gebäude verschiedene Mängel im Brandschutz fest. Insbesondere war bei der Anbringung des Wärmedämmverbundsystems an der Außenfass ade ba u- ordnungswidrig brennbares Material (Polystyrol) verwendet worden. Mit Schre i- ben vom 24. April 2013 setzte die Stadt B. den Kläger von den Brandschut z- mängeln und davon in Kenntnis, dass sie den Gebäudeeigentümern zur Beh e- bung der Mängel am Wärmedämmv erbundsystem eine Frist bis zum 31. Mai 2013 gesetzt habe, nach deren fruchtlosen Ablauf eine Untersagung der Nu t- zung des gesamten Gebäudes beabsichtigt sei. Mit Bescheid vom 7. Juni 2013 sprach die Stadt B. gegenüber dem Kläger wegen der nicht brandschutz gerec h- ten Dämmung der Außenfassade und der Nichtbeseitigung dieses Mangels durch die Gebäudeeigentümer eine Nutzungsuntersagung für die Mieträume aus. Zugleich wurde die sofortige Vollziehung angeordnet und angekündigt, die Nutzungsuntersagung durch Versie gelung durchzusetzen, wenn das Gebäude und die darin befindlichen Räume ab dem 1. August 2013 weiterhin benutzt w ü rden. Nachdem der Kläger am 11. Juni 2013 ein fernmündliches Angebot de r Beklagten zum Bezug von Ersatzräumen abgelehnt hatte, kündigte er d urch Anwaltssch reiben vom 12. Juni 2013 das Mietverhältnis " fristlos zum 30. Juni 2013 " und zog am 28. Juni 2013 in von ih m angemietete neue Büroräume um. Seit Juni 2013 leistete der Kläger keine Mietzahlungen an die Beklagte mehr. Mit seiner Klage hat der Kläger Schadenersatz für verschiedene U m- zugskosten (Möbeltransport, Abbau und Neuinstallation der EDV - Anlage, Re i- 2 3 4 5 - 5 - nigungskosten) verlangt. Die Beklagte ist der Klage entg e- gengetreten und hat widerklagend rückständige Miete für die Monate Juni und nebst Zinsen und der Wi nebst Zinsen stattgegeben; im Übrigen hat das Amtsgericht die wechselseitigen Za h- lungsanträge ab gewiesen. Mit ihrer dagegen gerichteten Berufung hat die B e- klagte weiterhin auf eine vollständige Abweisung der Klage angetragen un d mit der Widerklage (nur) noch di e restliche Miete für den Monat Juni 2013 begeh r t. Das Landgericht hat die angefochtene Entscheidung auf das Rechtsmittel g e- ringfügig abgeändert. Es hat den von der Beklagten an den Kläger zu zahle n- n ebst Zinsen herabgesetzt und der Beklagten auf die nebst Zinsen zugespr o- chen. Mit ihrer vom Landgericht zugelassenen Revision verfolgt d ie Beklagte ihr zweitinstanzliches Begehren weiter. Entscheidun gsgründe: Die Revision ist nur teilweise begründet, nämlich soweit das Berufung s- gericht hinsichtlich der Widerklage zum Nachteil der Beklagten entschieden hat . Insoweit ist die angefochtene Entscheidung aufzuheben und die Sache an das Berufungsgericht zu rückzuverweisen. 6 7 - 6 - I. Das B e rufungs gericht hat zur Begründung seiner Entscheidung das Fo l- gende ausgeführt : Dem Kläger stehe ein Ersatz seines durch den Umzug en t- standenen Schadens nach § 536 a BGB zu. Die Beklagte hafte als Vermieterin verschuldensunabh ängig für die bereits bei Vertragsschluss vorhandenen Mä n- gel der Mietsache. Um einen solchen Mangel handele es sich bei den Bea n- standungen an der Dämmung der Außenfassade, die zwar bei Vertragsschluss noch nicht bekannt gewesen seien, schon damals aber zwi ngenden Anlass zu einem behördlichen Einschreiten gegeben hätten. Zwar sei der Beklagten z u- zugeben, dass ihre Haftung für anfängliche Mängel nach § 6 Abs. 2 des Mie t- vertrages wirksam ausgeschlossen gewesen sei . Ihr diesbezüglicher Einwand sei aber als vers pätet zurückzuweisen , weil die Beklagte ihn nicht bereits mit der Berufungsbegründungsschrift, sondern erst in einem nicht nachgelassenen Schriftsatz nach der letzten mündlichen Verhandlung vorgebracht ha be . Die im Zusammenhang mit dem Umzug des Klägers er forderlichen Kosten seien im Rahmen des § 536 a BGB erstattungsfähig. Zu ersetzen seien daher die Kosten für die Herrichtung der neuen Wohnung, für die De - und Neuinstallation der EDV - Anlage, für das Einpacken der Umzugsgüter in Kartons sowie für die Re i- ni gung der alten und neuen Räumlichkeiten. Soweit das Amtsgericht den A n- spruch der von ihm durchgeführten Beweisaufnahme für begründet erachtet habe, beruhten seine diesbezüglichen Feststellungen auf einer umfassenden u nd abwägenden Würdigung. Das Amtsgericht habe hinsichtlich der Rechnung für die Arbeiten an der EDV - Anlage lediglich übersehen, dass der Kläger zum Vorsteuerabzug berechtigt berück sichtigen sei. Die Beklagte könne sich nicht auf ein rechtmäßi ges Alte r- nativverhalten berufen, weil es insoweit an einem gleichartigen Kausalverlauf fehle. Zwar solle der Einwand des rechtmäßigen Alternativverhaltens einem 8 - 7 - Anspruch auf Schadenersatz entgeg enstehen, wenn beide Mietparteien zur außerordentlichen Kündigung berechtigt gewesen seien. Hier habe die Beklagte vorgetragen, dass sie den Mietvertrag aufgrund der Nutzungsuntersagung vom 7. Juni 2013 ordentlich gekündigt hätte, was nach § 580 Abs. 2 BGB frühestens mit Wirkung zum 31. Dezember 2013 hätte erfolgen können. Damit untersche i- de sich dieser Kausalverlauf von der sofort wirkenden Kündigung des Klägers im Juni 2013. Ohnehin sei die bloße Möglichkeit de r rechtmäßigen Herbeifü h- rung des Schadens im Falle alternativen Verhaltens nicht ausreichend. Vorau s- setzung sei vielmehr , das s derselbe Erfolg effektiv herbeigeführt worden wäre. Dass die Beklagte die Kündigung des Mietverhältnisses ihrerseits tatsächlich auch ausgesprochen hätte, habe sie erstmalig - ohne Beweisantritt - in der B e- rufungsbegründungsschrift und damit verspätet vorgetragen. Ein Mitverschu l- den des Klägers sei nicht anzunehmen, weil sich dieser nicht auf den Vorschlag der Beklagten zum Bezug von Ersatz räumen habe einlassen müssen. Die W i- d erklage sei nur in einem geringen Umfang begründet. Der Kläger schulde l e- diglich die Miete für den Zeitr aum vom 1. Juni 2013 bis zum 7. Juni 2013, weil die Gebrauchstauglichkeit der Räumlichkeiten mit der Nutzungsuntersagung vom 7. Juni 2013 vollständig au fgehoben sei. Aufgrund der sofortigen Vollzie h- barkeit der Nutzungsuntersagung komme es nicht darauf an, ob eine tatsächl i- che Nutzung über den 7. Juni 2013 hinaus erfolgt sei. II. Dies hält rechtlicher Überprüfung nicht in allen Punkten stand. 1. Ohn e Erfolg wendet sich die Revision allerdings gegen die Beurteilung des Berufungsgerichts, dass dem Kläger ein Schadenersatza nspruch gegen die 9 10 - 8 - Beklagte wegen der Erstattung der durch den Umzug entstanden Kosten in H ö- zusteht . a) Nach der s tändigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die Mietvertragspartei, die durch eine von ihr zu vertretende Vertragsverletzung die andere Partei zu einer wirksamen außerordentlichen Kündigung des Mietve r- trages veranlasst hat, dieser Partei zum Ersatz des hierdurch verursachten Schadens ( sog. Kündigungs - oder Kündigungsfolge schaden ) verpflichtet (vgl. Senatsurteil vom 15. März 2000 - XII ZR 81/97 - NJW 2000, 2342 f.; BGH Urte i- le vom 13. Juni 2007 - VIII ZR 281/06 - NJW 2007, 2474 Rn. 9 und vom 4. April 1984 - VIII ZR 313/82 - NJW 1984, 2687). Grundlage für einen auf Ersatz des Kündigungsfolgeschadens gerichteten Schadenersatza nspruch des Mieters ist entweder § 280 Abs. 1 BGB oder - wie im vorliegenden Fall - § 536 a Abs. 1 BGB, wenn die außerordentliche Kündigung wegen eines Umstands erfolgt, der zugleich einen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 BGB begründet ( vgl. S enats urteil vom 31. Oktober 2012 - XII ZR 126/11 - NJW 2013, 223 Rn. 35; Staudinger/Emmerich BGB [2014] § 543 Rn. 103). Der Anspruch set zt die Wir k- samkeit der außerordentlichen Kündigung voraus, weil er gerade denjenigen Schaden erfasst, welcher infolge der vorzeitigen Beendigung des Mietverhäl t- nisses entstanden ist (Alberts in Ghassemi - Tabar/Guhling/Weitemeyer Gewe r- beraummiete § 543 BGB R n. 86). Wird das Mietverhältnis demgegenüber nicht gekündigt oder ist eine von dem Mieter ausgesprochene Kündigung etwa aus formellen Gründen unwirksam, können die mit der Anmietung von Ersatzrä u- men und der damit einhergehenden Freigabe der bisherigen Miet räume ve r- bundenen Vermögensschäden des Mieters nach § 536 a Abs. 1 BGB auch als Mangelschaden erstattungsfähig sein. Das ist dann der Fall, wenn der Mieter bestehende Mängel der Mietsache berechtigterweise zum Anlass nimmt, wegen einer nicht mehr vorhanden en Tauglichkeit der Mieträume zum vertragsgem ä- 11 - 9 - ßen Gebrauch den Umständen nach angemessene neue Räume anzumieten (BGH Urteil vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 191/12 - NJW 2013, 2660 Rn. 9 f.) . b) Im Streitfall sind die Voraussetzungen für einen auf Ersatz des Künd i- gungsfolgeschadens gerichteten Schadenersatzanspruch gegeben . aa) D ie getroffenen Feststellungen tragen die Annahme, dass der kl a- gende Verein - wovon ersichtlich auch das Berufungsgericht ausgeht - dazu berechtigt war, das Mietverhältnis mit der Be klagten am 12. Juni 2013 aus wic h- tigem Grund außerordentlich zu kündigen. (1) Nach § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr . 1 BGB unter anderem dann vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzo gen wi rd; l etzteres kommt auch beim Au f- treten eines Mangels in Betracht , der dem vertragsgemäßen Gebrauc h der Mietsache entgegensteht (vgl. Senatsur teile vom 20. November 2013 XII ZR 77/12 - NZM 2014, 165 Rn. 18 und vom 24. Oktober 2007 XII ZR 24/06 - ZMR 2008, 274 , 275 ) . (a) Dabei braucht im vorliegenden Fall nicht im Einzelnen erörtert zu werden, o b und gegebenenfalls unter welchen Voraussetzungen objektbezog e- ne Mängel beim Brandschutz - unabhängig von einem Einschreiten der Or d- nungsbehörde - schon deshalb einen Mangel darstellen, weil die Sicherheit der Nutzer des Gebäudes durch sie gefährdet ist. Denn a ußer reinen Beschaffe n- heitsfehlern der Mietsache k önnen jedenfalls auch behördliche Beschränku n- gen und Gebrauchshindernisse die Tauglichkeit der Mietsache zu dem ve r- tragsgemäßen Gebrauch in einer Weise aufheben oder mindern, dass sie einen Mangel im Sinne von § 536 BGB begründen . Letztere stellen nach der Rech t- 12 13 14 15 - 10 - sprechung des Bundesgerichtshofs freilich nur dann einen Mangel dar, wenn sie auf der konkreten Beschaffenheit der Mietsache beruhen und nicht in den persönlichen oder betrieblichen Umständen de s Mieters ihre Ursache haben. Außerdem muss der Mieter durch die öffentlich - rechtlichen Beschränkungen und Gebrauchshindernisse in seinem vertragsgemäßen Gebrauch auch ta t- sächlich eingeschränkt werden (vgl. Senatsurteil vom 20. November 2013 XII ZR 77/12 - NZM 2014, 165 Rn. 20 ; BGH Urteil vom 16. September 2009 VIII ZR 275/08 - NJW 2009, 3421 Rn. 6) . Diese Voraussetzung ist regelmäßig nur dann erfüllt, wenn die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjekts durch ein rechtswirksames und unanfechtbares V erbot bereits untersagt hat ; allerdings kann ein möglicher Sachmangel im Einzelfall auch darin gesehen werden, dass eine langwährende Unsicherheit über die Zulässigkeit der behör d- lichen Nutzungsuntersagung die begründete Besorgnis bewirkt, das Grundstück n icht zum vertragsgemäßen Gebrauch nutzen zu können (vgl. Senatsurteil vom 20. November 2013 - XII ZR 77/12 - NZM 2014, 165 Rn. 20). (b) Nach den getroffenen Feststellungen hat die Stadt B. dem Kläger die Nutzung der Mieträume durch einen sofort vollzieh baren Bescheid vom 7. Juni 2013 untersagt. Damit konnte das Berufungsgericht ohne Rechtsfehler davon ausgehen, dass das behördliche Einschreiten den Kläger in seinem vertrag s- gemäßen Gebrauch beeinträchtig en würde . D er an sich zutreffende Hinweis der Revisi on darauf, dass der Bescheid der Stadt B. vo m 7. Juni 2013 im Zeitpunkt der Kündigungserklärung am 12. Juni 2013 noch nicht bestandskräftig war und die aufschiebende Wirkung eines dagegen gerichteten Widerspruchs durch e i- nen Antrag nach § 80 Abs. 5 VwGO hä tte wieder her gestellt werden kön nen, vermag im Streitfall nicht zu verfangen . Zwar entspricht es der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass es dem Mieter grundsätzlich zugemutet werden kann, behördliche Anordnungen betreffend den Gebrauch der Mietsach e auf ihre Rechtmäßigkeit zu überprüfen (vgl. Senatsurteil vom 20. November 2013 16 - 11 - XII ZR 77/12 - NZM 2014, 165 Rn. 20; BGH Urteil vom 20. Januar 1971 VIII ZR 167/69 - WM 1971, 531, 532). Auf das Risiko eine s verwaltungsg e- richtlichen Rechtsstreits mit un gewissem Ausgang muss sich der Mieter aber jedenfalls dann nicht einlassen, wenn die Behörde bereits eine sofortige Unte r- sagung der Nutzung der Mietsache verfügt hat und der Gegenstand der or d- nungsbehördlichen Beanstandungen - wie hier die nicht brandschut zgerechte Ausführung der Fassadendämmung - außerhalb des Einwirkungsbereichs des Mieters liegt (vgl. Schmidt - Futterer/Eisenschmid Mietrecht 12. Aufl. § 543 BGB Rn. 96; Staudinger/Emmerich BGB [2014] § 536 Rn. 23 ; vgl. auch LG Mönchengladbach MDR 1992, 871 ) . (2) Auch ist es für die Frage nach der Wirksamkeit der Kündigung u n- behelflich, dass die Stadt B. in ihrem Bescheid die Anwendung unmittelbaren Zwangs (in Form einer Versiegelung der Mieträume) zur Durchsetzung der Nu t- zungsuntersagungsverfügung erst fü r den 1. August 2013 androhte. Denn das auf § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB gestützte Kündigungsrecht des Mieters b e- steht bereits dann, wenn im Zeitpunkt der Kündigungserklärung sicher feststeht, dass dem Mieter der Mietgebrauch nicht gewährt (vgl. Bub/Treie r/Grapentin Handbuch der Geschäfts - und Wo hnraummiete 4. Aufl. Kap IV Rn. 320; BeckOGK/Mehle BGB [Stand: Juni 2016] § 543 Rn. 80) oder wieder entzogen wird (vgl. auch Senatsurteil vom 31. Oktober 2012 - XII ZR 126/11 - NJW 2013, 223 Rn. 30 f.) . Der Kläger brauchte daher mit seiner Kündigungserklärung nicht auf den Termin zuzuwarten, zu dem die Ordnungsbehörde die Ergreifung von Zwangsmittel n zur Durchsetzung der Nutzungsuntersagung angekündigt hatte . (3) Das Kündigungsrecht ist auch nicht nach § 543 Ab s. 3 Satz 1 BGB ausgeschlossen. Einer Fristsetzung oder Abmahnung bedarf es nach § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht, wenn eine Fristsetzung oder Abmahnung offensich t- lich keinen Erfolg verspricht (§ 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 BGB) oder die sofortige 17 18 - 12 - Kündigung aus b esonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Int e- ressen gerechtfertigt ist (§ 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 BGB) . Jedenfalls unter den letztgenannten Voraussetzungen ist n ach den getroffenen Feststellungen eine sofortige Kündigung gerechtfertigt. Die Gebä udeeigentümer hatte n eine ih nen von der Bauordnungsbehörde bis zum 31. Mai 2013 gesetzte Frist zur Herste l- lung eines brandschutzgerechten Zustands der Außenfassade verstreichen la s- sen, wodurch sich der klagende Verein als Mieter kurz darauf mit einer sofor t vollziehbaren Nutzungsuntersagungsverfügung konfrontiert sah. Die Beklagte behauptet selbst nicht, dass eine brandschutzgerechte Sanierung der Auße n- fassade zu erwarten gewesen wäre , bevor die Bauordnungsbehörde am 1. August 2013 die von ihr angekündigte Versiegelung der Mieträume vorg e- nommen hätte. Vielmehr beruft sie sich ausdrücklich darauf, dass die Ausfert i- gung eines nicht brennbaren Wärmeverbundsystems " unmöglich " gewesen sei, weil ein in Vermögensverfall geratene r Miteigentümer des Gebäudes den auf nicht habe aufbringen können. bb) Wird der Mieter deshalb zu einer außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund herausgefordert, weil ihm der Vermieter den vertragsgemäße n Gebrauch der Mietsache aufgrund eines anfänglichen Mangels nicht gewährt oder wieder entzogen hat, haftet der Vermieter im Wege einer verschuldensu n- abhängigen Garantiehaftung (§ 536 a Abs. 1, 1. Alt. BGB) nach allgemeiner Ansicht auch für den kündigungsb edingten Schaden des Mieters ( vgl. Schmidt - Futterer/Blank Mietrecht 12. Aufl. § 543 BGB Rn. 114; Alberts in Ghassemi - Tabar/Guhling/Weitemeyer Gewerberaummiete § 543 BGB Rn. 86; Pietz/Oprée in Lindner - Figura/Oprée/Stellmann Geschäftsraummiete 3. Aufl. Kap. 16 Rn. 323 ) . Soweit behördliche Beschränkungen den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache beeinträchtigen, setzt ein auf eine öffentlich - rechtliche G e- brauchsbeschränkung gestützter anfänglicher Mangel im Sinne von § 536 a 19 - 13 - Abs. 1, 1. Alt. BGB mindestens vor aus, dass schon im Zeitpunkt der Ge - brauch s überlassung mit einem späteren behördlichen Einschreiten während der vereinbarten Vertragszeit zu rechnen ist und die Behörde aufgrund der ei n- schlägigen Vorschriften nicht nur dazu berechtigt, sondern dazu verpfl ichtet ist, die vertraglich vorgesehene Nutzung der Mietsache zu untersagen (vgl. BGHZ 68, 294, 297 = NJW 1977, 1285, 1286). Davon ist - mit dem Berufungsgericht - unter den hier obwaltenden Umständen auszugehen, weil die im Zeitpunkt der Gebrauchsüberlass ung vorhandene Dämmung der Außenfassade mit brennb a- ren Werkstoffen von Anfang an gegen bauordnungsrechtliche B randschutzb e- stimmungen verstoßen hat . Auch die Revision erinnert gegen diese Beurteilung nichts. Soweit das Berufungsgericht den Einwand der Beklagten, ihre Garanti e- haftung für anfängliche Mängel sei gemäß § 6 Abs. 2 des Formularmietvertr a- ges in rechtlich zulässiger Weise (vgl. dazu Senatsur teile vom 3. Juli 2002 XII ZR 327/00 - NJW 2002, 3232, 3233 und vom 27. Januar 1993 XII ZR 141/91 - N JW - RR 1993, 519, 520) ausgeschlossen gewesen, als ve r- spätet zurückgewiesen hat, fehlt es - worauf die Revisionserwiderung des Kl ä- gers zu Recht hinweist - an einer diesbezüglichen Verfahrensrüge. cc) Hat der Mieter das Mietverhältnis nach einem vertrags widrigen Ve r- halten des Vermieters wirksam gekündigt, umfasst der ihm zu ersetzende Kü n- digungsfolgeschaden auch die notwendigen Umzugskosten (vgl. bereits BGH Urteil vom 6. Februar 1974 - VIII ZR 239/72 - MDR 1974, 838). Dies wird von der Revision auch nich t grundsätzlich in Zweifel gezogen. Die Angriffe, die sie im Zusammenhang mit der Schaden s zurechnung gegen die Berufungsen t- scheidung führt, greifen indessen nicht durch. (1) Ohne Erfolg macht die Revision geltend, dass die Umzugskosten des Klägers auch dann angefallen wären, wenn die Beklagte sämtliche von der 20 21 22 - 14 - Stadt B. monierten Brandschutzmängel bis zum 31. Mai 2013 beseitigt hätte. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hat der Kläger die Kündigung des Mietverhältnisses deshalb ausgesprochen, w eil die Bauordnungsbehörde ihm gegenüber wegen der Beanstandungen zum Brandschutz eine sofort vol l- ziehbare Nutzungsuntersagung verfügt hatte. Wenn das Berufungsgericht aus den von der Revision angeführten Umständen (Einholung von Angeboten für Umzugsdienst leistungen im Mai 2013, Äußerungen einer Mitarbeiterin des B e- klagten in einem Telefongespräch am 11. Juni 2013) ersichtlich nicht den Schluss ziehen wollte, dass der Kläger das Mietverhältnis in jedem Fall und somit auch unabhängig von einer rechtzeitigen Beseitigung der Brandschut z- mängel an der Außenfassade gekündigt hätte, hält sich dies im Rahmen einer revisionsrechtlich nicht zu beanstandenden tatrichterlichen Würdigung. (2) Ebenfalls nicht gefolgt werden kann der Auffassung der Revision , dass eine schadensrechtliche Berücksichtigung von Umzugskosten unter dem Gesichtspunkt eines rechtmäßigen Alternativverhaltens deshalb nicht in B e- tracht komme, weil die Beklagte das Mietverhältnis ihrerseits hätte kündigen können. (a) Allerdings kann die Berufung des Schädigers auf ein rechtmäßiges Alternativverhalten, d.h. der Einwand, der Schaden wäre auch bei einer ebe n- falls möglichen, rechtmäßigen Verhaltensweise entstanden, nach der Rech t- sprechung des Bundesgerichtshofs für die Zurechnung eines Schadenserfolg s beachtlich sein. Die Erheblichkeit des Einwands richtet sich nach dem Schut z- zweck der jeweils verletzten Norm ( vgl. BGHZ 96, 157, 173 = NJW 1986, 576, 579 und BGHZ 120, 281, 286 = NJW 1993, 520, 521; BGH Urteile vom 19. Juli 2016 - VI ZR 75/15 - VersR 20 1 6 , 1191 Rn. 7 und vom 9. März 2012 V ZR 156/11 - NJW 2012, 2022 Rn. 17 ). Voraussetzung ist zudem, dass de r- selbe Erfolg effektiv herbeigeführt worden wäre; die bloße Möglichkeit, ihn 23 24 - 15 - rechtmäßig herbeiführen zu können, reicht nicht aus ( BGHZ 120, 281, 287 = NJW 1993, 520, 522; BGH Urteil vom 9. März 2012 - V ZR 156/11 - NJW 2012, 2022 Rn. 17 ; vgl. bereits BGH Urteil vom 30. April 1959 - III ZR 4/58 - NJW 1959, 1316, 1317 ). (b) Diese Voraussetzungen liegen nicht vor. Wäre die Außenfassade des Mietobjekt s nicht bauordnungswidrig mit brennbaren Materialien ausgeführt worden bzw. hätte die Beklagte die genannten Mängel rechtzeitig vor der Nu t- zungsuntersagung durch die Stadt B. beseitigt, wäre das Mietverhältnis nach den Feststellungen des Berufungsgerichts nicht gekündigt worden und der mit de n Umzugskosten verbundene Vermögens chaden beim Kläger nicht eingetr e- ten. Der Einwand der Beklagten, sie hätte das Mietverhältnis nach der behördl i- chen Nutzungsuntersagung ihrerseits ordentlich oder - wie sie erstmals in der Revisionsinstanz für sich reklamiert - außerordentlich gekündigt, ist mit Blick auf den Schutzzweck de r § § 536 Abs. 1, 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB nicht erhe b- lich. (aa) Diese Vorschrift en bezweck en es gerade, den Mieter dagegen zu sichern, dass de r Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses durch ma n- gelbedingte Nichtgewährung oder Entziehung des vertragsgemäßen Gebrauchs für den Mieter unzumutbar macht. Greift der Mieter deshalb berechtigt zur Kü n- digung, büßt er sein vertragliches Recht zum Ge brauch der Mietsache ein, so dass der Vermieter dann verpflichtet ist, dem Mieter den Schad en zu ersetzen, den er durch diesen Rechtsverlust erleidet ( vgl. BGH Urteil vom 6. Februar 1974 - VIII ZR 239/72 - MDR 1974, 838) . Andererseits geht der Schutzzweck der § § 536 Abs. 1, 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB freilich nicht dahin, dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Miet sache unabhängig von sonstigen mö g lichen Beendigungsgründen für das Mietverhältnis dauerhaft zu gewährlei s- ten. Damit steht es in Einklang , dass der Mieter einen kündigungsbedingten 25 26 - 16 - Schadenersatz w egen des entgangenen Gebrauchs der Mietsache nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nur für den Zeitraum verlangen kann, in dem der Vermieter auch gegen seinen Willen am Mietvertrag fest ge hal ten werden konnte (vgl. Senatsurteil vom 17. März 2004 - XII ZR 254/00 - GuT 2004, 120, 121; BGH Urteil vom 12. Januar 1972 VIII ZR 26/71 - WM 1972, 335, 337) . Insbesondere die Ansprüche des Mieters auf Ers tattung der Mietdi f- ferenz wegen der Mehrkosten d er kündigungsbedingt angemieteten Ersat z- wohnung sind daher auf den Zeitraum bis zum Ablauf der vereinbarten Ve r- tragsdauer oder bis zur Wirksamkeit der ersten möglichen Kündigung durch den Vermieter beschränkt ( vgl. bereits BGH Urteil vom 15. Juni 1964 - VI II ZR 255/62 - WM 1964, 831, 833 ) . ( bb ) Soweit es um einmalige Aufwendungen für die Beschaffung von E r- satzräumen, die Herrichtung dieser Räume und den Umzug geht, wird für deren Erstattungsfähigkeit maßgeblich darauf abzustellen sein, ob diese Kosten du rch eine in absehbarer Zeit bevorstehende Vertragsbeendigung unabhängig von den zur Mieterkündigung führenden Umständen ohnehin entstanden wären (vgl. auch BGH Urteil vom 6. Februar 1974 - VIII ZR 239/72 - MDR 1974, 838; Grapentin in Bub/Treier Handbuch de r Geschäfts - und Wohnraummiete 4. Aufl. Rn. 309). Kann demgegenüber - wie hier - nicht festgestellt werden , dass das Mietverhältnis ohne die zur außerordentlichen Kündigung des Mieters führende und vom Vermieter zu vertretende mangelbedingte Gebrauchs entzi ehung übe r- haupt beendet worden wä re, schließt der Schutzzweck der § § 536 Abs. 1, 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB den auf rechtmäßiges Alternativverhalten gestützten Einwand des Vermieters aus, dass er das Mietverhältnis seinerseits gekündigt hätte, weil er inf olge des Scheiterns der Mangelbeseitigungsversuche dem Mi e- ter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache nicht mehr habe gewähren können. 27 - 17 - c) Auch die Feststellungen des Berufungsgerichts zur Höhe der ersta t- tungsfähigen Umzugskosten sind aus Rechtsgründ en nicht zu beanstanden. Soweit das Berufungsgericht dem Kläger Reinigungskosten in Höhe von s- fehlerfrei auf die Feststellungen des Amtsgerichts stützen. Die Revision legt keine genügenden Anhaltspunkte dar, di e nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO für das Berufungsgericht Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der amtsg e- rich t lichen Feststellungen begründet und deshalb eine erneute Feststellung g e- boten hätten. Die von dem Amtsgericht vernommene Zeugin T. hat in ihrer Ve r- nehmung bekundet, dass die Reinigungsarbeiten in den alten und neuen Räu m lichkeiten in einer von ihr im Einzelnen geschilderten Weise durchgeführt worden seien und die von ihr gestellte Rechnung vom 1. August 2013 von dem Kläger bezahlt worden sei . Soweit die Revision Zweifel an der Richtigkeit der auf diese Aussage gestützten amtsgerichtlichen Feststellungen auf den U m- stand stützen will, dass die von der Zeugin T. in der mündlichen Verhandlung vorgelegte Kopie der ersichtlich mit einem Textverarbe itungsprogramm erstel l- ten Rechnung ein anderes Datum (1. August 2013) trägt als die von dem Kläger mit Schriftsatz vom 17. April 2014 eingerichtete Ausfertigung der gleichen Rechnung (4. April 2014), vermag sie damit keinen revisionsrechtlich relevanten Ve rfahrensfehler des Berufungsgerichts aufzuzeigen. Auch wenn die Zeugin T. in ihrer erstinstanzlichen Vernehmung auf Vorhalt die unterschiedliche Dati e- rung der beiden in der Akte befindlichen Rechnungsexemplare nicht zu erlä u- tern vermochte, konnte es hierfü r zwanglos nachvollziehbare Erklärungen - e t- wa die automatische Aktualisierung von Datumsfeldern beim nachträglichen Ausdruck eines mit einem Textverarbeitungsprogramm erzeugten Dokuments - geben , so dass das Berufungsgericht seiner Entscheidung in revisio nsrechtlich nicht zu beanstandender Weise gemäß § 529 Abs. 1 ZPO die amtsgerichtlichen 28 29 - 18 - Feststellungen bezüglich der Ausführung und der Bezahlung der Reinigungsa r- beiten zugrunde legen konnte. 2. Von Rechtsfehlern beeinflusst ist demgegenüber die Annahme des Berufungsgerichts, dass der Beklagten der im Wege der Widerklage verfolgte Anspruch auf Zahlung der Miete für d ie Zeit vom 8. Juni 2013 bis zum 30. Juni 2013 nicht zustehe, weil die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch in diesem Zei traum wegen der sofortigen Vollziehbarkeit der Nu t- zungsuntersagungsverfügung der Stadt B. vom 7. Juni 2013 vollständig aufg e- hoben worden sei. a) Mit Recht macht die Revision zunächst geltend, dass - vom Recht s- standpunkt des Berufungsgerichts aus - auf den Zeitpunkt abzustellen gewesen wäre, an dem die vom 7. Juni 2013 verfügte Nutzungsuntersagung gegenüber dem klagenden Verein wirksam geworden ist . Ein Verwaltungsakt wird gege n- über demjenigen, für den er bestimmt ist oder de r von ihm betroffen wird, in dem Zeitpunkt wirksam, in dem er ihm bekannt gegeben wird; ein schriftlicher Verwaltungsakt, der - wie hier - im Inland durch die Post übermittelt wird, gilt am dritten Tag nach der Aufgabe zur Post als bekannt gegeben ( § 1 NVw VfG iVm §§ 43 Abs. 1 Satz 1, 41 Abs. 2 Satz 1 VwVfG) . Insoweit fehlt es an Feststellu n- gen durch das Berufungsgericht; selbst bei unterstellter Auf gabe zur Post am 7. Juni 2013 konnte d ie Nutzungsuntersagung gegenüber der Beklagten frühe s- tens am 10. Juni 20 13 wirksam werden. b) Im Übrigen ist noch nicht ohne weiteres von einer Beeinträchtigung oder Entziehung des vertragsgemäßen Gebrauchs auszugehen, solange die Behörde trotz eines Verstoßes gegen öffentlich - rechtliche Vorschriften die fo r- mell ordnungswid rige Nutzung der Mietsache durch den Mieter duldet (vgl. Hübner/Griesbach/Fuerst in Lindner - Figura/Oprée/Stellmann Geschäftsrau m- 30 31 32 - 19 - miete 3. Aufl. Kap. 14 Rn. 274; Ghassemi - Tabar in Ghassemi - Tabar/Guhling/ Weitemeyer Gewerberaummiete § 536 BGB Rn. 181 ). Vo n einer zumindest faktischen Duldung der Nutzung durch die zustä n- dige Behörde wird auch dann auszugehen sein, wenn sie zwar die Nutzung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch bereits untersagt hat , vorläufig aber auf die Anwendung von Zwang zur Durchse tzung der Ordnungsverfügung verzichtet, um dem von der Nutzungsuntersagung betroffenen Mieter ausre i- chend Zeit für die Suche nach Ersatzräumen zu geben . In diesem Fall kann der " Makel " der von der Ordnungsbehörde formell untersagten Weiternutzung der Miets ache deren Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch im Zeitraum bis zum endgültigen Auszug des Mieters möglicherweise einschränken, aber nicht vollständig aufheben (vgl. auch LG Potsdam WuM 2015, 350, 352 ff.). Die angefochtene Entscheidung erweist si ch hinsichtlich der Widerklage entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung auch nicht deshalb als ric h- tig, weil die Beschaffenheit der Mieträume in tatsächlicher Hinsicht so weitre i- chend von brandschutzrechtlichen Vorschriften abweich e , dass schon desh alb eine vollständige Befreiung von der Mietzahlungspflicht ohne weiteres gerech t- fertigt sei . Selbst wenn aufgrund von schwerwiegenden Mängeln beim objek t- bezogenen Brandschutz die konkrete Besorgnis besteht, dass im Falle eines in Zukunft eintretenden Bran des das Gesundheitsrisiko für die Nutzer der Mieträume erheblich erhöht ist, wird dieser Umstand regelmäßig nicht die Be u r- teilung rechtfertigen , d ass die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache vollständig aufgehoben ist (vgl. auch KG Berlin KGR 2004, 97, 100; OLG Brandenburg U r- teil vom 14. April 2015 - 6 U 77/12 - juris Rn. 86 ff.). c) Das Berufungsgericht wird nach der Zurück ver weisung der Sache in tatrichterlicher Verantwortung auch darüber zu befinden haben, ob und geg e- benenfalls in welchem Umfang eine g eschuldete Miete im noch streitgege n- 33 34 35 - 20 - ständlichen Zeitraum (Juni 2013) wegen der tatsächlichen und nicht bran d- schutzgerechten Beschaffenheit der Mietsache oder deshalb gemindert ist, weil dem Kläger die formell untersagte Weiternutzung der Mieträume nur wege n eines befristeten Verzichts auf ordnungsbehördliche Zwangsmittel ermöglicht worden ist. Dose Klinkhammer Schilling Nedden - Boeger Botur Vorinstanzen: AG Brake, Entscheidung vom 09.10.2014 - 3 C 54/14 - LG Oldenburg, Entscheidung vom 2 4.11.2015 - 16 S 531/14 -
Full & Egal Universal Law Academy