BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL IX ZR 156/06 Verk374ndet am: 11. Oktober 2007 Preu337 Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ZVG 247247 9, 56, 57, 154; BGB 247 566 Der Zwangsverwalter ist bei einer 374ber den Zuschlag hinaus fortgesetzten Verwal-tung verpflichtet, die von dem Mieter des Grundst374cks f374r die Zeit vor dem Zuschlag vereinnahmten, aber nicht verbrauchten Nebenkostenvorauszahlungen an den Ersteher auszukehren, soweit diesem die Abrechnung der Nebenkostenvorauszah-lungen und die R374ckzahlung des 334berschusses obliegt. BGH, Urteil vom 11. Oktober 2007 - IX ZR 156/06 - LG Rostock AG Rostock - 2 - Der IX. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 11. Oktober 2007 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Fischer, die Richter Dr. Ganter, Prof. Dr. Gehrlein, Vill und die Richterin Lohmann f374r Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landge-richts Rostock vom 5. Juli 2006 wird auf Kosten des Beklagten zu-r374ckgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte war Zwangsverwalter eines Grundst374cks, das die Kl344gerin durch Zuschlagsbeschluss des Amtsgerichts vom 4. Juni 2003 im Wege der Zwangsversteigerung erwarb. Die Aufhebung der Zwangsverwaltung erfolgte mit Beschluss vom 26. Juni 2003. 1 Der Beklagte hatte das Grundst374ck w344hrend der Zwangsverwaltung be-fristet vom 1. April 2003 bis 30. September 2003 zu einem monatlichen Mietzins von 2.500 200 zuz374glich 753 200 Betriebskostenvorauszahlung vermietet. F374r die Monate April, Mai und anteilig Juni 2003 bis zum Zuschlagsbeschluss verein-nahmte er Betriebskostenvorauszahlungen von insgesamt 1.581,30 200. Tats344ch-lich fielen in diesem Zeitraum Betriebskosten in H366he von 525,45 200 an. 2 - 3 - Die vom Beklagten f374r die Zeit nach dem Zuschlagsbeschluss verein-nahmten Miet- und Betriebskostenvorauszahlungen leitete er an die Kl344gerin weiter. Diese wies den Beklagten auf einen Auszahlungsanspruch auch in H366he der unverbrauchten Betriebskosten f374r den Zeitraum bis zum Zuschlagsbe-schluss hin. Der Beklagte stellte diese in die erwirtschaftete Masse aus der Zwangsverwaltung ein und kehrte die Restmasse an die Gl344ubigerin aus. 3 Die Kl344gerin rechnete die Betriebskostenvorauszahlungen mit dem Mie-ter ab und erstattete diesem das Guthaben. Sie beansprucht vom Beklagten Bezahlung der Differenz aus den Betriebskostenvorauszahlungen f374r die Miet-zeit vom April 2003 bis zum Zuschlagsbeschluss und den in dieser Zeit tats344ch-lich angefallenen Betriebskosten, insgesamt 1.055,85 200. 4 Amtsgericht und Berufungsgericht haben der Klage stattgegeben. Mit der zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte sein Klageabweisungsbegehren weiter. 5 Entscheidungsgr374nde: Die Revision bleibt ohne Erfolg. Das Berufungsgericht hat im Ergebnis richtig entschieden. 6 Der Beklagte schuldet der Kl344gerin gem344337 247 154 Satz 1 ZVG Schadens-ersatz, weil er die vereinnahmten, aber von ihm nicht verbrauchten Betriebskos-tenvorauszahlungen nicht an die Kl344gerin ausbezahlt, sondern an die Gl344ubige-rin ausgekehrt hat. 7 - 4 - 1. Die Kl344gerin ist als Ersteherin des Grundst374cks ab dem Zuschlag in der Zwangsversteigerung Beteiligte im Sinne des 247 154 ZVG. 8 a) Die h.M. nimmt an, dass der Beteiligtenbegriff des 247 154 ZVG mit demjenigen in 247 9 ZVG 374bereinstimmt (RGZ 97, 11, 12; OLG K366ln ZIP 1980, 102; OLG Schleswig NJW-RR 1986, 1498; St366ber, ZVG 18. Aufl. 247 154 Rn. 2.2; Haarmeyer/Wutzke/F366rster/Hintzen, Zwangsverwaltung 4. Aufl. 247 154 ZVG Rn. 2; B366ttcher, ZVG 4. Aufl. 247 154 Rn. 2; Depr351/Meyer, Die Praxis der Zwangsverwaltung 4. Aufl. Rn. 631; Dassler/Schiffhauer/Gerhardt/Muth, ZVG 12. Aufl. 247 154 Rn. 4). 9 b) Nach anderer Auffassung sollen in entsprechender Anwendung der Grunds344tze zu 247 82 KO, 247 60 Abs. 1 Satz 1 InsO in den Beteiligtenbegriff alle einbezogen werden, zu denen der Verwalter kraft der Zwangsverwaltung in rechtliche Beziehungen tritt, die somit in irgendeiner Weise mit dem Verfahren in Ber374hrung kommen (OLG Hamm, ZIP 1989, 1592, 1593; Mohrbutter ZIP 1980, 169). 10 c) Der Senat hat diese Frage bisher offengelassen (BGHZ 109, 171, 173). Sie bedarf auch jetzt keiner Kl344rung. Hier geht es nur darum, ob derjeni-ge, der das Eigentum an dem zwangsverwalteten Grundst374ck durch Zuschlag erwirbt, als Beteiligter im Sinne des 247 154 ZVG anzusehen ist, wenn die Zwangsverwaltung 374ber den Zuschlag hinaus fortgef374hrt wird. F374r diesen Fall ist schon bisher anerkannt, dass der Erwerber ab dem Zeitpunkt des Zuschlags Beteiligter im Sinne des 247 154 ZVG ist (BGHZ 39, 235, 241; OLG Hamm NZM 2006, 160; OLG D374sseldorf NJW-RR 1997, 1100, 1101; Haarmeyer/ Wutzke/F366rster/Hintzen, aaO 247 154 ZVG Rn. 2 a.E.; St366ber, aaO 247 154 ZVG Rn. 2.5; B366ttcher, aaO 247 154 Rn. 2). Hieran ist festzuhalten. Ab dem Zuschlag 11 - 5 - tritt der Ersteher in Bezug auf das Grundst374ck in die Rechtsstellung des Schuldners ein, obwohl er das Eigentum origin344r und nicht als Rechtsnachfolger des Schuldners erwirbt (BGHZ 112, 59, 61; 159, 397, 400). Daher entspricht es Sinn und Funktion der Haftungsvorschrift des 247 154 ZVG, dass von diesem Zeitpunkt an die berechtigten Belange des Erstehers gesch374tzt sind, solange die Zwangsverwaltung fortdauert. Soweit der Verwalter ab diesem Zeitpunkt Pflichten nicht mehr gegen374ber dem Schuldner, sondern gegen374ber dem Ersteher zu erf374llen hat, mit dem keine vertraglichen Beziehungen bestehen, kann er ihm gegen374ber nicht haftungsfrei sein oder lediglich nach dem Recht der unerlaubten Handlung haften (BGHZ 39, 235, 241; OLG Hamm aaO). Der Zuschlag ist am 4. Juni 2003 erfolgt. Ab diesem Zeitpunkt war die Kl344gerin Eigent374merin des Grundst374cks (247247 90 Abs. 1, 146 Abs. 1 ZVG). Auf den Zeitpunkt der erst sp344ter eingetretenen Rechtskraft des Zuschlagsbe-schlusses kommt es nicht an (BGH, Urt. v. 25. Mai 2005 aaO). Die Zwangsver-waltung hat gem344337 247 12 Abs. 1 ZwVerwVO (vgl. nunmehr 247247 12, 25 ZwVwV vom 19. Dezember 2003) bis zum Erlass des Aufhebungsbeschlusses vom 26. Juni 2003 fortgedauert (vgl. Haarmeyer/Wutzke/F366rster/Hintzen, Zwangs-verwaltung 2. Aufl. 247 12 ZwVerwVO Rn. 2 f). 12 2. Nach Aufhebung der Zwangsverwaltung hatte der Beklagte zwar keine allgemeine Rechnungslegungspflicht gegen374ber der Kl344gerin gem344337 247 154 S344t-ze 2 und 3 ZVG (OLG Hamburg NJW-RR 1986, 1186; St366ber, aaO 247 154 Rn. 4; Haarmeyer/Wutzke/F366rster/Hintzen Zwangsverwaltung 4. Aufl. 247 154 ZVG Rn. 4; a.A. Muth in Dassler/Schiffhauer/Gerhardt/Muth, aaO 247 154 Rn. 11). Durch den Erwerb des Eigentums infolge Zuschlags ist jedoch die Kl344gerin ab diesem Zeitpunkt gem344337 247 57 ZVG, 247 566 BGB anstelle des Schuldners in das 13 - 6 - vom Beklagten abgeschlossene Mietverh344ltnis eingetreten (St366ber, aaO 247 57 ZVG Rn. 3.4; Bub/Treier/Heile, Handbuch der Gesch344fts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. Kap. II Rn. 858a; LG Berlin, WuM 1992, 9). Ab dem Zuschlag geb374hren gem344337 247 56 ZVG die Miete und die Betriebskostenvorauszahlungen dem Er-werber (Haarmeyer/Wutzke/F366rster/Hintzen, aaO 247 161 ZVG Rn. 10, 18). Soweit der Verwalter diese Gelder bis zur Aufhebung der Zwangsverwal-tung noch vereinnahmt, hat er sie an den Erwerber als den materiell Berechtig-ten auszukehren. Wenn nach dem Zuschlag die Nutzungen dem Erwerber ge-b374hren, gleichwohl aber die Zwangsverwaltung noch andauert, muss sie in die-sem Zeitraum f374r den Ersteher gef374hrt werden (Haarmeyer/ Wutzke/F366rster/Hintzen, aaO 4. Aufl. 247 6 ZwVwV Rn. 11). In entsprechender Anwendung von 247 667 BGB hat der Verwalter das hierbei Erlangte an den Ersteher herauszugeben. 14 3. Der Beklagte war auch verpflichtet, die von ihm in der Zeit bis zum Zuschlag vereinnahmten, aber in dieser Zeit nicht verbrauchten Betriebskosten-vorauszahlungen an die Kl344gerin herauszugeben, weil diese zur Abrechnung der Betriebskosten und zur Auszahlung des 334berschusses aus diesem Zeit-raum an den Mieter verpflichtet war. Da der Beklagte diese Pflicht schuldhaft verletzt hat und die Differenz nicht mehr als Verwalter auszahlen kann, hat er der Kl344gerin in dieser H366he Schadensersatz zu leisten. 15 a) Nachdem die Kl344gerin mit dem Zuschlag anstelle des Zwangsverwal-tungsschuldners in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag eingetreten war, hatte sie nach Beendigung des Mietverh344ltnisses gegen374ber dem Mieter die Betriebskostenvorauszahlungen abzurechnen (BGH, Urt. v. 3. Dezember 2003 - VIII ZR 168/03, NJW 2004, 851, 852; St366ber, aaO 247 152 Rn. 12.9 am 16 - 7 - Ende; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht 9. Aufl. 247 556 BGB Rn. 372). Der Beklagte dagegen war zur Abrechnung nicht verpflichtet, weil w344hrend der Zwangsverwaltung die Nebenkostenabrechnung nicht f344llig war (vgl. BGH, Urt. v. 26. M344rz 2003 - VIII ZR 333/02, NJW 2003, 2320, 2321). Sie war erst bei En-de des Mietverh344ltnisses vorzunehmen. Die Abrechnungsverpflichtung der Kl344-gerin umfasste auch den Ausgleich des sich ergebenden Saldos, hier also die R374ckzahlung des Guthabens an den Mieter (BGH, Urt. v. 26. M344rz 2003 aaO; v. 9. M344rz 2005 - VIII ZR 330/03, NJW-RR 2005, 1029, 1030). Hier374ber besteht zwischen den Parteien kein Streit. Die Kl344gerin ist entsprechend verfahren. b) Der Beklagte hatte die von ihm vertraglich vereinbarten Nebenkosten-vorauszahlungen der Mieterin zu vereinnahmen. Die erweiterte Beschlagnah-mewirkung erfasste in der Zwangsverwaltung gem344337 247 148 Abs. 1 Satz 1, 247 21 Abs. 2 ZVG auch die Miet- und Pachtforderungen. Weil Mietnebenkosten, die gesondert ausgewiesen und erhoben werden, Teil des mietvertraglichen Ent-gelts sind, unterfallen auch vereinbarte Vorauszahlungen der Beschlagnahme (St366ber, aaO 247 148 Rn. 2.3). Der Verwalter hat deshalb auch sie einzuziehen (St366ber, aaO 247 152 Rn. 12.9). 17 Wird das Mietverh344ltnis w344hrend der Zwangsverwaltung beendet, hat der Verwalter Nebenkostenvorauszahlungen abzurechnen und ein Guthaben zu-r374ckzuzahlen, auch wenn ihm die betreffenden Vorauszahlungen nicht unmit-telbar zugeflossen sind (BGH, Urt. v. 26. M344rz 2003 aaO S. 2320). Deshalb ist der Verwalter befugt, vom Zwangsverwaltungsschuldner vereinnahmte, aber nicht verbrauchte Nebenkostenvorauszahlungen herauszuverlangen. 18 - 8 - Insoweit gilt nichts anderes als bei der Kaution, wo die entsprechende Rechtslage anerkannt ist: Auch eine Kaution unterliegt der Beschlagnahme. Sie ist deshalb vom Verwalter einzufordern, wenn sie der Mieter noch nicht bezahlt hat (BGH, Urt. v. 9. M344rz 2005 aaO S. 1030; St366ber, aaO 247 152 Rn. 12. 13c; Bub/Treier/Belz, Handbuch der Gesch344fts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. Kapi-tel VII A Rn. 151). Sie ist - wenn die sonstigen Voraussetzungen hierf374r vorlie-gen - von ihm zur374ckzuzahlen, selbst wenn sie weder vom Mieter an ihn bezahlt noch vom Schuldner an ihn herausgegeben wurde (BGH, Urt. v. 16. Juli 2003 - VIII ZR 11/03, NJW 2003, 3342, 3343; v. 9. M344rz 2005 - VIII ZR 330/03 aaO S. 1030; v. 9. M344rz 2005 - VIII ZR 381/03, NJW-RR 2005, 962, 963). Anderer-seits ist der Zwangsverwalter befugt, von dem Schuldner die 334berlassung einer vor der Beschlagnahme von einem Mieter des Objekts an ihn geleisteten Miet-kaution herauszuverlangen (BGH, Beschl. v. 14. April 2005 - V ZB 6/05, Rpfle-ger 2005, 463, 464; St366ber, aaO 247 152 ZVG Rn. 12. 13c; Schmidt-Futterer/Blank, aaO vor 247 535 Rn. 230, 247 551 Rn. 110; Bub/Treier/Belz, aaO Kap. VII A Rn. 151). 19 c) Im Verh344ltnis zwischen Verwalter und Ersteher gilt nichts anderes, wenn die Abrechnung der Nebenkosten durch den Ersteher erfolgen muss. 20 Die Forderung auf Nebenkostenvorauszahlungen unterliegt zwar der Be-schlagnahme. Soweit die geleisteten Vorauszahlungen nicht f374r tats344chlich an-gefallene Nebenkosten verbraucht werden, sind sie dem Mieter jedoch zur374ck-zugew344hren. Sie stehen nicht f374r die Kosten und die Befriedigung der Gl344ubiger im Zwangsverwaltungsverfahren zur Verf374gung. Deshalb durfte der Beklagte diese Betr344ge f374r die Zwecke der Zwangsverwaltung nicht behalten und an die Gl344ubiger auskehren. 21 - 9 - Wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat, besteht vom Zuschlag bis zur Aufhebung des Verfahrens zwischen dem Verwalter und dem Ersteher von Gesetzes wegen hinsichtlich dieser Zahlungen eine Sonderrechtsbezie-hung mit treuh344nderischem Charakter. Der Verwalter hat nicht verbrauchte Ne-benkostenvorauszahlungen zur374ckzuhalten und nach Aufhebung der Zwangs-verwaltung an den Ersteher herauszugeben, wenn dieser die Abrechnung vor-zunehmen hat. Er selbst wird hierdurch nicht belastet; er ist in diesem Fall we-der zur Abrechnung noch zur Auszahlung eines Guthabens gegen374ber dem Mieter verpflichtet. 22 Das Berufungsgericht hat auch zutreffend erkannt, dass hierdurch die Abwicklung der Zwangsverwaltung nicht erschwert wird. Der Verwalter kann im Verh344ltnis zum Ersteher die Nebenkostenvorauszahlungen zum Zeitpunkt des Zuschlags abrechnen, weil er lediglich den tats344chlich w344hrend der Zwangs-verwaltung geleisteten Vorauszahlungen die in dieser Zeit tats344chlich f374r die abzurechnenden Nebenkosten erbrachten Zahlungen gegen374berstellen muss. 23 d) Der Beklagte hat diese Auskehrungspflicht schuldhaft verletzt. Bei sorgf344ltiger rechtlicher Pr374fung war f374r ihn erkennbar, dass die vom Ersteher zur374ckzuzahlenden 374berh366hten Nebenkostenvorauszahlungen nicht f374r Zwecke des Zwangsverwaltungsverfahrens verbraucht, insbesondere nicht an die Gl344u-bigerin ausgezahlt werden durften. Hierauf war er zudem von der Kl344gerin mit 24 - 10 - Anwaltsschreiben vor Auskehrung der Restmasse am 28. November 2003 hin-gewiesen worden. Fischer Ganter Gehrlein Vill Lohmann Vorinstanzen: AG Rostock, Entscheidung vom 28.12.2005 - 46 C 335/05 - LG Rostock, Entscheidung vom 05.07.2006 - 1 S 37/06 -
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