BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XI ZR 157/07 Verk374ndet am: 18. November 2008 Herrwerth, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 18. November 2008 durch den Vorsitzenden Richter Dr. h.c. Nobbe sowie die Richter Dr. M374ller, Dr. Ellenberger, Dr. Gr374neberg und Maihold f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 5. Zivilsenats des Schleswig-Holsteinischen Oberlan-desgerichts in Schleswig vom 22. Februar 2007 aufge-hoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entschei-dung, auch 374ber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zur374ckverwiesen. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: 1 Die Kl344gerin, eine Bank, und die Beklagten streiten 374ber Anspr374-che im Zusammenhang mit einem Darlehensvertrag zum Erwerb eines Appartements. Die Beklagten, ein damals 37 Jahre alter Feinmechaniker und sei-ne damalige, damals 42 Jahre alte Ehefrau, wurden Anfang 1993 von einem f374r die P. GmbH & Co. KG (im Folgenden: P. GmbH & Co. KG) t344tigen Untervermittler beraten, zur Altersversor-gung ein Anlageobjekt zu erwerben. Ein von den Beklagten ins Auge ge-fasster Erwerb einer bestimmten Eigentumswohnung konnte nicht reali-siert werden. Nach mehreren erfolglosen Telefonaten beschlossen die Beklagten, dem Untervermittler "noch eine Chance zu geben" und baten ihn in ihre Wohnung. Bei diesem Besuch wurden die Beklagten gewor-ben, ohne Eigenkapital ein 32,74 qm gro337es Appartement nebst zwei Stellpl344tzen in einem so genannten Boarding-House in S. zu erwerben. Bei dem Objekt handelte es sich um eine in Teileigentum auf-geteilte Anlage, die 374ber eine von den Miteigent374mern gemeinsam beauf-tragte P344chterin hotel344hnlich betrieben werden und dem l344ngeren Auf-enthalt von G344sten dienen sollte. Dieses von der W. GmbH & Co. KG (im Folgenden: Bautr344gerin) geplante und errichtete Bauvorhaben wurde von der Kl344gerin finanziert. Nachdem das urspr374ng-lich mit dem Vertrieb der Appartements beauftragte Unternehmen insol-vent geworden war, 374bertrug die Bautr344gerin diese Aufgabe der P. GmbH & Co. KG, die mit der Kl344gerin vereinbarte, dass diese auch den Erwerb der Appartements durch die Anleger finanzieren sollte. 2 - 4 - In dem Verkaufsprospekt der P. GmbH & Co. KG war die Kl344gerin namentlich als Objektfinanziererin benannt. Au337erdem wurde in dem Prospekt aus einem Schreiben der Kl344gerin zitiert, in dem diese unter anderem best344tigte, f374r die K344ufer der Appartements Treuhandkonten zu f374hren sowie eine Mittelverwendungskontrolle durchzuf374hren und die Kaufpreiszahlungen der Erwerber erst nach F344lligkeit freizugeben; dar-374ber hinaus best344tigte die Kl344gerin, dass sie mit der Bautr344gerin "seit vielen Jahren im Bereich der Baufinanzierung f374r die Erstellung ihrer Projekte sehr angenehm zusammenarbeite" und die Abwicklung bisher "ohne jegliche Beanstandung" erfolgt sei. In dem Prospekt wurde ferner entsprechend dem geschlossenen Pachtvertrag mit einem erzielbaren Mietertrag von ca. 34 DM pro qm kalkuliert und auf eine - tats344chlich nicht vorhandene - betriebswirtschaftliche Untersuchung der Rentabilit344t und Vermietbarkeit des Objekts hingewiesen. 3 Am 8. Februar 1993 unterbreiteten die Beklagten der T. GmbH (im Folgenden: Treuh344nderin) ein notariell beurkunde-tes Angebot zum Abschluss eines Treuhand- und Gesch344ftsbesorgungs-vertrages zum Erwerb des Appartements Nr. 205 . Zugleich erteilten sie der Treuh344nderin, die 374ber eine Erlaubnis nach dem Rechtsberatungs-gesetz nicht verf374gte, eine umfassende Vollmacht, sie in allen Angele-genheiten zu vertreten, die mit der Durchf374hrung des Erwerbs des Teil-eigentums im Zusammenhang stehen, insbesondere in ihrem Namen den Kaufvertrag, Darlehensvertr344ge und alle erforderlichen Sicherungsver-tr344ge abzuschlie337en und gegebenenfalls auch wieder aufzuheben. Die Treuh344nderin nahm das Angebot an und schloss namens der Beklag-ten am 16. M344rz 1993 den notariell beurkundeten Kaufvertrag 374ber 198.056,21 DM. Zur Finanzierung des Gesamtaufwandes 374ber 4 - 5 - 293.708,89 DM schlossen die Beklagten - neben einem weiteren Darle-hensvertrag mit der D. -Bank - pers366nlich am 22. M344rz 1993 mit der Kl344gerin einen Vertrag 374ber ein Annuit344tendarlehen in H366he von 146.343 DM, das vereinbarungsgem344337 durch eine Grundschuld abgesi-chert wurde. Der Vertrag enthielt eine Widerrufsbelehrung entsprechend 247 7 VerbrKrG (in der bis zum 30. September 2000 geltenden Fassung, im Folgenden: a.F.). Der Nettokreditbetrag wurde zur Finanzierung des Er-werbs eingesetzt. Das Boarding-House wurde Anfang 1993 fertig gestellt und danach von einer P344chterin betrieben, die bereits Anfang 1994 insolvent wurde. Im Jahr 1995 fiel auch die Bautr344gerin in Konkurs. Der Betrieb wird seit 1995 von einer Gesellschaft fortgef374hrt, die die Eigent374mer der Appar-tements zu diesem Zweck gr374ndeten. 5 Wegen r374ckst344ndiger Raten k374ndigte die Kl344gerin am 30. Januar 1998 den Darlehensvertrag und das Kontokorrentkonto. Die Beklagten widerriefen mit Schreiben vom 24. Mai 2002 und 26. Februar 2004 ihre Darlehensvertragserkl344rungen nach dem Haust374rwiderrufsgesetz, weil sie zum Abschluss des Vertrages aufgrund eines Besuches des Vermitt-lers in ihrer Wohnung veranlasst worden seien. 6 Die Kl344gerin begehrt mit der Klage in erster Linie, gest374tzt auf ihre K374ndigung, die R374ckzahlung des Darlehens und den Ausgleich des Sollsaldos auf dem Girokonto in H366he von insgesamt 68.514 200 nebst Zinsen. Hilfsweise, f374r den Fall eines wirksamen Widerrufs des Darle-hensvertrages, st374tzt sie ihr Klagebegehren auf einen ihr dann zustehenden Anspruch auf R374ckzahlung des Nettodarlehensbetrages 7 - 6 - nebst markt374blicher Verzinsung gem344337 247 3 HWiG (in der bis zum 30. September 2000 geltenden Fassung; im Folgenden: a.F.). Widerkla-gend verlangen die Beklagten im Wege des Schadensersatzes die R374ck-zahlung der an die Kl344gerin und die D. -Bank erbrachten Zins- und Tilgungsleistungen, einer Sonderumlage, der Grundsteuer und des Haus-geldes abz374glich erhaltener Pachtzahlungen in H366he von insgesamt 86.047,86 200 nebst Zinsen, Zug um Zug gegen 334bereignung des Eigen-tums an der Eigentumswohnung und den Stellpl344tzen. Die Beklagten sind der Auffassung, zu Zahlungen nicht verpflichtet zu sein, weil der Beklagte zu 1) nach ihrer Behauptung bei Vertragsschluss aufgrund ei-ner manischen Hochphase gesch344ftsunf344hig gewesen sei; aufgrund des-sen h344tten sie die Darlehensvaluta auch nicht empfangen. Au337erdem st374nden ihnen gegen die Kl344gerin Schadensersatzanspr374che wegen Auf-kl344rungspflichtverletzung und wegen unterbliebener Belehrung nach dem Haust374rwiderrufsgesetz zu. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Die Berufung der Beklagten ist ohne Erfolg geblieben. Mit der - vom erkennenden Senat zugelassenen - Revision verfolgen die Be-klagten ihren Antrag auf Klageabweisung und ihren mit der Widerklage geltend gemachten Zahlungsanspruch weiter. 8 Entscheidungsgr374nde: Die Revision ist begr374ndet. Sie f374hrt zur Aufhebung des angefoch-tenen Urteils und zur Zur374ckverweisung der Sache an das Berufungsge-richt. 9 - 7 - I. 10 Das Berufungsgericht hat zur Begr374ndung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgef374hrt: Der zwischen den Parteien geschlossene Darlehensvertrag sei wirksam zustande gekommen. Das Vorbringen der Beklagten, der Be-klagte zu 1) sei bei Abschluss des Vertrages aufgrund einer manischen Hochphase gesch344ftsunf344hig gewesen, sei unsubstantiiert. 11 Die Beklagten h344tten ihre Darlehensvertragserkl344rungen auch nicht wirksam nach dem Haust374rwiderrufsgesetz widerrufen. Aufgrund des zeitlichen Abstands zwischen den Vertragsanbahnungsgespr344chen und dem Vertragsschluss sowie der zwischendurch erfolgten notariellen Beurkundung des Angebots auf Abschluss des Treuhandvertrages fehle es an der Urs344chlichkeit der Haust374rsituation f374r den Vertragsschluss. Au337erdem beruhe der f374r den Abschluss des Treuhandvertrages ent-scheidende Hausbesuch des Untervermittlers auf einer vorherigen Be-stellung der Beklagten i.S. des 247 1 Abs. 2 Nr. 1 HWiG a.F. 12 Den Beklagten stehe auch kein Schadensersatzanspruch wegen einer Aufkl344rungspflichtverletzung der Kl344gerin zu. Die Kl344gerin habe nicht 374ber einen konkreten Wissensvorsprung im Hinblick auf die behauptete 374berh366hte Bewertung des Kaufobjekts verf374gt. Ein besonders grobes Missverh344ltnis zwischen Kaufpreis und Verkehrswert des 13 - 8 - Appartements liege nicht vor, weil nach dem eigenen Vortrag der Beklag-ten der Kaufpreis nicht mehr als doppelt so hoch wie der Verkehrswert gewesen sei. Schlie337lich h344tten die Beklagten auch nicht substantiiert dargelegt, dass die Kl344gerin eine von den Initiatoren oder den Vermitt-lern begangene arglistige T344uschung gekannt habe. Die Erstellung einer Rentabilit344tsuntersuchung sei im Verkaufsprospekt nicht zugesichert worden. Hinsichtlich der Pachtzahlungen sei zwar denkbar, dass die Kl344-gerin von deren Ausbleiben ab September 1993 gewusst habe. Hierauf komme es aber nicht an, weil der Darlehensvertrag mit den Beklagten bereits im M344rz 1993 geschlossen worden sei. Dass die Kl344gerin Kennt-nis von den so genannten Pre-Opening-Zahlungen an die P344chterin im Februar/M344rz 1993 374ber 770.000 DM gehabt habe, sei von den Beklag-ten nicht substantiiert vorgetragen worden. Ganz im Gegenteil habe die Kl344gerin aufgrund der Gesch344ftserfahrung der P344chterin, der Vereinba-rung eines langj344hrigen Pachtvertrages und der Absicherung von sechs Monatspachtzahlungen durch eine B374rgschaft keine Zweifel an der Er-wirtschaftung der prospektierten Pachteinnahmen haben m374ssen. II. Das Berufungsurteil h344lt rechtlicher Nachpr374fung in einem ent-scheidenden Punkt nicht stand. 14 1. Das Berufungsgericht hat allerdings zu Recht den zwischen den Parteien geschlossenen Darlehensvertrag als wirksam angesehen. Ent-gegen der Auffassung der Revision hat es die Anforderungen an die Substantiierung des Beklagtenvorbringens, der Beklagte zu 1) sei bei 15 - 9 - Abschluss des Vertrages aufgrund einer manischen Hochphase ge-sch344ftsunf344hig gewesen, nicht 374berspannt. Aufgrund dessen musste das Berufungsgericht auch kein Sachverst344ndigengutachten zu der Frage, ob die freie Willensbestimmung des Beklagten zu 1) bei Vertragsschluss infolge krankhafter St366rung der Geistest344tigkeit ausgeschlossen war, einholen. a) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs liegt ein Ausschluss der freien Willensbestimmung i.S. des 247 104 Nr. 2 BGB vor, wenn jemand nicht imstande ist, seinen Willen frei und unbeeinflusst von der vorliegenden Geistesst366rung zu bilden und nach zutreffend gewon-nenen Einsichten zu handeln. Abzustellen ist dabei darauf, ob eine freie Entscheidung nach Abw344gung des F374r und Wider bei sachlicher Pr374fung der in Betracht kommenden Gesichtspunkte m366glich ist oder ob umge-kehrt von einer freien Willensbildung nicht mehr gesprochen werden kann, etwa weil infolge der Geistesst366rung Einfl374sse dritter Personen den Willen 374berm344337ig beherrschen. Substantiiert dargelegt ist ein sol-cher Ausschluss nach allgemeinen Grunds344tzen, wenn das Gericht auf der Grundlage des betreffenden Parteivorbringens zu dem Ergebnis kommen muss, die Voraussetzungen des 247 104 Nr. 2 BGB l344gen vor. Auf die Wahrscheinlichkeit des Vortrags kommt es nicht an (Senatsurteil vom 5. Dezember 1995 - XI ZR 70/95, WM 1996, 104 m.w.Nachw.). 16 b) Gemessen an diesen Grunds344tzen ist das Vorbringen der Be-klagten nicht hinreichend substantiiert. Es fehlt an jeglichen Ankn374p-fungstatsachen f374r ihre Behauptung, der Beklagte zu 1) sei bei Ab-schluss des Darlehensvertrages aufgrund einer manischen Hochphase gesch344ftsunf344hig gewesen. 17 - 10 - 18 Das Attest des behandelnden Arztes Dr. B. ist f374r den hier interessierenden Zeitraum Februar/M344rz 1993 nicht aussagekr344ftig, weil sich der Beklagte zu 1) bei ihm erst ab Sommer 1996 wegen einer depressiven St366rung in Behandlung befand und sich nach dem Attest diese Erkrankung erst in den vorangegangenen zwei Jahren entwickelt hatte. Das im Rahmen des von der Beklagten zu 2) im Jahr 1998 ange-regten Betreuungsverfahrens erstellte Gutachten von Dr. D. vom 21. Dezember 1998 enth344lt ebenfalls keine Feststellungen zum Zustand des Beklagten zu 1) im Jahr 1993, sondern lediglich die Aussage, dass der Beklagte zu 1) nach eigenen Angaben r374ckblickend 1993 das erste Mal wohl an einer Manie gelitten habe. Entgegen der Auffassung der Revision folgt eine taugliche Ankn374p-fungstatsache auch nicht aus dem Vorbringen der Beklagten, die Ge-sch344ftsunf344higkeit des Beklagten zu 1) zeige sich auch daran, dass er im hier fraglichen Zeitraum einen Mercedes Benz erworben habe, der seine finanziellen Verh344ltnisse weit 374berstiegen habe. Der Vortrag ist im Hin-blick auf genauen Zeitpunkt des Kaufvertrages, H366he des Kaufpreises und n344here Umst344nde des Vertragsschlusses g344nzlich unspezifiziert. 19 Unerheblich ist schlie337lich auch das Vorbringen der Beklagten, der Beklagte zu 1) habe in seiner manischen Phase massiv auf die Beklagte zu 2) eingewirkt, das Anlagegesch344ft abzuschlie337en, und der Unterver-mittler habe diese ihm bekannte Situation ausgenutzt. Auch dieser Vor-trag ist ohne jede Substanz und l344sst zudem nicht erkennen, inwiefern hieraus 374berhaupt ein R374ckschluss auf die behauptete Erkrankung des Beklagten zu 1) m366glich sein soll. 20 - 11 - 21 2. Nicht zu beanstanden sind auch die Ausf374hrungen des Beru-fungsgerichts, mit denen es ein Widerrufsrecht der Beklagten nach dem Haust374rwiderrufsgesetz verneint hat. Die Revision macht ohne Erfolg geltend, das Berufungsgericht habe das Tatbestandsmerkmal der vorhe-rigen Bestellung i.S. des 247 1 Abs. 2 Nr. 1 HWiG a.F. in grundlegender Weise verkannt und dar374ber hinaus das Vorbringen der Beklagten zu dem rein privaten Charakter der im Vorfeld mit dem Untervermittler ge-f374hrten Gespr344che unter Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches Ge-h366r 374bergangen. Beides ist nicht entscheidungserheblich, weil es sich bei den Ausf374hrungen des Berufungsgerichts zur vorherigen Bestellung nur um eine Hilfsbegr374ndung handelt, w344hrend es in erster Linie bereits die Urs344chlichkeit der Verhandlungen in der Haust374rsituation Anfang 1993 f374r die auf den Abschluss des Darlehensvertrages gerichtete Wil-lenserkl344rung vom 22. M344rz 1993 verneint hat. Hiergegen ist nichts zu erinnern. a) Ein Widerrufsrecht im Sinne des 247 1 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 HWiG setzt voraus, dass der Kunde durch m374ndliche Verhandlungen im Be-reich einer Privatwohnung oder an seinem Arbeitsplatz zu seiner sp344te-ren Vertragserkl344rung bestimmt worden ist. Dabei gen374gt eine Haust374rsi-tuation bei der Vertragsanbahnung, die f374r den sp344teren Vertragsschluss urs344chlich war. Ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen der m374nd-lichen Verhandlung gem344337 247 1 Abs. 1 HWiG a.F. und der Vertragserkl344-rung wird nicht gefordert. Mit zunehmendem zeitlichen Abstand nimmt aber die Indizwirkung f374r die Kausalit344t ab und kann nach einer gewissen Zeit ganz entfallen (Senat BGHZ 131, 385, 392; Senatsurteil vom 9. Mai 2006 - XI ZR 119/05, WM 2006, 1243, 1244 Tz. 14; jeweils m.w.Nachw.). 22 - 12 - Ob sich der Darlehensnehmer auch bei einem gr366337eren zeitlichen Ab-stand zwischen der m374ndlichen Verhandlung und dem Vertragsschluss durch einen Versto337 gegen 247 1 HWiG a.F. in einer Lage befindet, in der er in seiner Entschlie337ungsfreiheit beeintr344chtigt ist (Senat BGHZ 123, 380, 393 m.w.Nachw.), ist eine Frage der W374rdigung des Einzelfalls (Se-nat, Urteile vom 21. Januar 2003 - XI ZR 125/02, WM 2003, 483, 484, vom 18. M344rz 2003 - XI ZR 188/02, WM 2003, 918, 920 f., vom 20. Mai 2003 - XI ZR 248/02, WM 2003, 1370, 1372 und vom 13. Juni 2006 - XI ZR 94/05, WM 2006, 1995, 1996 f. Tz. 15). Welcher Zeitraum hierf374r erforderlich ist und welche Bedeutung m366glicherweise auch anderen Umst344nden im Rahmen der Kausalit344tspr374fung zukommt, ist Sache der tatrichterlichen W374rdigung, die in der Revisionsinstanz grunds344tzlich nur beschr344nkt 374berpr374ft werden kann (vgl. Senatsurteile vom 9. Mai 2006 aaO, vom 10. Juli 2007 - XI ZR 243/05, WM 2007, 1831, 1832 Tz. 11 und vom 18. Dezember 2007 - XI ZR 76/06, WM 2008, 292, 294 Tz. 20, je-weils m.w.Nachw.). b) Gemessen an diesen Grunds344tzen ist das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei zu dem Ergebnis gelangt, dass der Abschluss des Darle-hensvertrages der Parteien nicht mehr unter dem Eindruck einer f374r Haust374rgesch344fte typischen 334berrumpelungssituation zustande gekom-men ist. Die Ansicht des Berufungsgerichts, dass der daf374r notwendige Kausalzusammenhang angesichts des zeitlichen Abstandes von mindes-tens sechs Wochen zwischen der Haust374rsituation, die vor dem Notar-termin am 8. Februar 1993 gelegen haben muss, und der Unterzeich-nung des Darlehensvertrages durch die Beklagten am 22. M344rz 1993 nicht mehr zuverl344ssig festgestellt werden kann, ist nicht zu beanstan-den. Dass das Berufungsgericht bei seiner W374rdigung die zwischen der 23 - 13 - Haust374rsituation und dem Abschluss des Darlehensvertrages erfolgte notarielle Beurkundung des Treuhandvertragsangebots ber374cksichtigt hat, begegnet revisionsrechtlich ebenfalls keinen Bedenken (vgl. Se-natsurteil vom 13. Juni 2006 - XI ZR 94/05, WM 2006, 1995, 1996 f. Tz. 15). Es h344tte daher den Beklagten der Nachweis oblegen, dass sie gleichwohl durch die Haust374rsituation zum Vertragsschluss bestimmt worden sind. Hierzu fehlt aber ein substantiierter Vortrag. 3. Mangels Bestehens eines Widerrufsrechts der Beklagten nach dem Haust374rwiderrufsgesetz hat das Berufungsgericht auch zu Recht einen Schadensersatzanspruch der Beklagten wegen fehlender Beleh-rung 374ber dieses Widerrufsrecht nicht n344her gepr374ft. 24 4. Das Berufungsurteil h344lt rechtlicher 334berpr374fung aber nicht stand, soweit das Berufungsgericht einen dem Anspruch der Kl344gerin entgegenzusetzenden Schadensersatzanspruch der Beklagten wegen schuldhafter Verletzung einer eigenen Aufkl344rungspflicht, der zugleich auch Grundlage der mit der Widerklage geltend gemachten Forderung ist, verneint hat. 25 a) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine kre-ditgebende Bank bei steuersparenden Bauherren-, Bautr344ger- und Er-werbermodellen zur Risikoaufkl344rung 374ber das finanzierte Gesch344ft nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet. Sie darf regelm344-337ig davon ausgehen, dass die Kunden entweder 374ber die notwendigen Kenntnisse oder Erfahrungen verf374gen oder sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten bedient haben. Aufkl344rungs- und Hinweispflichten bez374glich des finanzierten Gesch344fts k366nnen sich daher nur aus den besonderen 26 - 14 - Umst344nden des konkreten Einzelfalls ergeben. Dies kann der Fall sein, wenn die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durchf374hrung oder dem Vertrieb des Projekts 374ber ihre Rolle als Kreditgeberin hinaus-geht, wenn sie einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken hinzu-tretenden besonderen Gef344hrdungstatbestand f374r den Kunden schafft oder dessen Entstehung beg374nstigt, wenn sie sich im Zusammenhang mit Kreditgew344hrungen sowohl an den Bautr344ger als auch an einzelne Erwerber in schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt oder wenn sie in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wis-sensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann (vgl. etwa Senat BGHZ 168, 1, 19 f. Tz. 41 sowie Senatsurteile vom 17. Oktober 2006 - XI ZR 205/05, WM 2007, 114, 115 Tz. 15, vom 6. November 2007 - XI ZR 322/03, WM 2008, 115, 118 Tz. 30 und vom 18. M344rz 2008 - XI ZR 246/06, WM 2008, 971, 972 Tz. 15, jeweils m.w.Nachw.). b) Ein solches Aufkl344rungsverschulden hat das Berufungsgericht bei den von ihm gepr374ften m366glicherweise verletzten Aufkl344rungspflich-ten zu Unrecht verneint. 27 aa) Entgegen den Angriffen der Revision ist allerdings im Ergebnis die Auffassung des Berufungsgerichts nicht zu beanstanden, dass die Kl344gerin keine Aufkl344rungspflicht wegen des angeblich weit 374berteuerten Kaufpreises unter dem Gesichtspunkt eines f374r sie erkennbaren Wis-sensvorsprungs traf. 28 (1) Eine kreditgebende Bank ist zur Aufkl344rung 374ber die Unange-messenheit des Kaufpreises ausnahmsweise nur dann verpflichtet, wenn 29 - 15 - eine so wesentliche Verschiebung der Relation zwischen Kaufpreis und Verkehrswert vorliegt, dass die Bank von einer sittenwidrigen 334bervortei-lung des K344ufers durch den Verk344ufer ausgehen muss. Das ist nach st344ndiger Rechtsprechung erst dann der Fall, wenn der Wert der Leis-tung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung (vgl. etwa Senat BGHZ 168, 1, 21 Tz. 47; Senatsurteile vom 19. September 2006 - XI ZR 204/04, WM 2006, 2343, 2345 Tz. 19 (insoweit in BGHZ 169, 109 nicht abgedruckt) und vom 6. November 2007 - XI ZR 322/03, WM 2008, 115, 118 Tz. 34, jeweils m.w.Nachw.), wobei die in dem Gesamtaufwand f374r den Erwerb enthaltenen Nebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchkosten, Provisionen und Geb374hren f374r Mietgarantie und Finanzierungsvermittlung nicht zu be-r374cksichtigen sind (Senatsurteil vom 18. April 2000 - XI ZR 193/99, WM 2000, 1245, 1247). (2) Die Beklagten haben indes eine sittenwidrige 334berteuerung des erworbenen Appartements nicht substantiiert dargelegt. Soweit das Beru-fungsgericht bei der Vergleichsbetrachtung von Kaufpreis und Verkehrs-wert von einem Kaufpreis von 88.455,76 DM ausgegangen ist, ist dies allerdings fehlerhaft. Nach dem notariellen Kaufvertrag betrug der Kauf-preis f374r Appartement und Stellpl344tze 198.056,21 DM, wovon nach der - von den Beklagten nicht bestrittenen - Kalkulation der Bautr344gerin auf die beiden Stellpl344tze jeweils ca. 10.000 DM und auf das Appartement ca. 178.000 DM entfielen. Zu dem Verkehrswert haben die Beklagten dagegen unspezifiziert behauptet, dieser betrage weniger als die H344lfte des Kaufpreises und sich insoweit auf ein Privatgutachten des Sachver-st344ndigen Bl. berufen, das jedoch f374r das von den Beklagten erworbene Appartement nicht aussagekr344ftig ist. Dieses betrifft das 30 - 16 - Appartement Nr. 205, das einen Miteigentumsanteil von 48,22/10.000stel, eine anteilige Nutzfl344che von 23,90 qm und eine prospektierte Monats-miete von 812 DM aufweist (S. 32 des Verkaufsprospekts). Demgegen-374ber umfasst das von den Beklagten erworbene Appartement nach den Angaben im Kaufvertrag und auf S. 40 des Verkaufsprospekts einen Mit-eigentumsanteil von 74,93/10.000stel und eine anteilige Nutzfl344che von 32,74 qm, wobei allerdings unklar ist, inwieweit hierbei die beiden Stellpl344tze eingerechnet sind; die prospektierte Monatsmiete betrug 1.113 DM. Aufgrund dessen lassen sich aus dem von den Beklagten ein-gereichten Wertgutachten des Sachverst344ndigen Bl. , in dem - zu-dem f374r den hier nicht ma337geblichen Stichtag des 1. April 1995 - ein Er-tragswert von 81.500 DM und ein Sachwert von 102.747 DM ausgewie-sen sind, keine R374ckschl374sse auf einen m366glichen Verkehrswert des von den Beklagten erworbenen Appartements ziehen. In diesem Zusammen-hang kann dahin stehen, ob die Beklagten hiermit zur sittenwidrigen 334berteuerung schl374ssig vorgetragen haben, indem sie sich auf den Er-tragswert des Appartements, nicht aber auf den davon zu unterscheiden-den Verkehrswert im Zeitpunkt des Erwerbs beziehen (vgl. Senatsurteil vom 23. Oktober 2007 - XI ZR 167/05, WM 2008, 154, 156 Tz. 16). Die Beklagten k366nnen ihre Behauptung der sittenwidrigen 334berteuerung des Appartements auch nicht mit dem von ihnen vorgelegten Gutachten des Unternehmensberaters F. n344her substantiieren, weil sich dieses ebenfalls nicht zu dem Verkehrswert des Appartements der Beklagten oder eines vergleichbaren Appartements, sondern lediglich zur Erziel-barkeit der prospektierten Miete verh344lt. Daher kommt es - anders als die Revision meint - auch nicht darauf an, ob der von der Bautr344gerin ihrer-seits f374r den Erwerb des Grundst374cks gezahlte Preis angemessen war und ob dieser in die Kaufpreiskalkulation eingeflossen ist. - 17 - 31 (3) Dar374ber hinaus fehlt es auch an ausreichendem Vortrag der Beklagten zur Kenntnis der Kl344gerin von einer sittenwidrigen 334berteue-rung. Entgegen der Auffassung der Revision ist solcher Vortrag der Be-klagten auch im Lichte der neueren Rechtsprechung des erkennenden Senats zu Beweiserleichterungen im Falle institutionalisierten Zusam-menwirkens der finanzierenden Bank mit dem Verk344ufer oder Vertreiber des Objekts (BGHZ 168, 1, 22 ff. Tz. 50 ff.) erforderlich. Die sittenwidrige 334berteuerung des Kaufpreises eines finanzierten Objekts f374hrt f374r sich genommen auch im Falle einer institutionalisierten Zusammenarbeit zwi-schen finanzierender Bank und dem Verk344ufer oder Vertreiber des Ob-jekts nicht zu einer widerleglichen Vermutung, die finanzierende Bank habe von der sittenwidrigen 334berteuerung Kenntnis gehabt (Senatsurteil vom 23. Oktober 2007 - XI ZR 167/05, WM 2008, 154, 156 f. Tz. 16). Ei-ne solche Vermutung kommt vielmehr nur im Falle einer arglistigen T344u-schung der K344ufer 374ber den Kaufpreis in Betracht, f374r die es hier an aus-reichendem Vortrag fehlt. bb) Entgegen der Ansicht der Revision hat das Berufungsgericht auch zu Recht eine Aufkl344rungspflicht der Kl344gerin 374ber eine - von den Beklagten behauptete - doppelte Berechnung der Kosten f374r Konzeption und Vertrieb und den angeblich 374berh366hten Preis f374r das Objektgrund-st374ck verneint. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs obliegt der finanzierenden Bank keine Aufkl344rungspflicht 374ber einzelne Bestand-teile des Verkaufspreises. Eine Aufkl344rungspflicht kommt insoweit nur dann in Betracht, wenn die durch die Vertriebskosten oder andere ver-deckte Kosten bewirkte Verschiebung des Verh344ltnisses zwischen Ge-samtkaufpreis und Verkehrswert so weitgehend ist, dass die Bank von 32 - 18 - einer sittenwidrigen 334berteuerung des Kaufpreises ausgehen muss, oder wenn die Bank positive Kenntnis von unrichtigen Prospektangaben hat (vgl. Senatsurteil vom 10. Juli 2007 - XI ZR 243/05, WM 2007, 1831, 1832 Tz. 15 m.w.Nachw.). Letzteres haben hier die Beklagten aber we-der substantiiert vorgetragen noch unter Beweis gestellt. Eine sittenwid-rige 334berteuerung des Appartements haben sie - wie bereits ausgef374hrt - nicht substantiiert dargelegt. cc) Rechtsfehlerhaft sind dagegen die Ausf374hrungen des Beru-fungsgerichts, mit denen es - auf der Grundlage der modifizierten Recht-sprechung des Senats zur tats344chlichen Vermutung eines aufkl344rungs-pflichtigen Wissensvorsprungs der kreditgebenden Bank - eine Haftung der Kl344gerin f374r eigenes Aufkl344rungsverschulden wegen Wissensvor-sprungs 374ber eine arglistige T344uschung der Beklagten hinsichtlich der Rentabilit344t des Anlageobjektes verneint hat. 33 (1) Nach dieser Rechtsprechung (BGHZ 168, 1, 22 ff. Tz. 50 ff.; 169, 109, 115 Tz. 23; Urteile vom 24. April 2007 - XI ZR 340/05, WM 2007, 1257, 1260 Tz. 39, vom 6. November 2007 - XI ZR 322/03, WM 2007, 115, 120 Tz. 45 und vom 18. M344rz 2008 - XI ZR 246/06, WM 2008, 971, 976 Tz. 44; jeweils m.w.Nachw.) k366nnen sich die Anleger in F344llen eines institutionalisierten Zusammenwirkens der kreditgeben-den Bank mit dem Verk344ufer oder Vertreiber des finanzierten Objekts unter erleichterten Voraussetzungen mit Erfolg auf einen die Aufkl344-rungspflicht ausl366senden konkreten Wissensvorsprung der finanzieren-den Bank im Zusammenhang mit einer arglistigen T344uschung des Anle-gers durch unrichtige Angaben der Vermittler, Verk344ufer oder Fondsiniti-atoren bzw. des Fondsprospekts 374ber das Anlageobjekt berufen. Die 34 - 19 - Kenntnis der Bank von einer solchen arglistigen T344uschung wird wider-leglich vermutet, wenn Verk344ufer oder Fondsinitiatoren, die von ihnen beauftragten Vermittler und die finanzierende Bank in institutionalisierter Art und Weise zusammenwirken, auch die Finanzierung der Kapitalanla-ge vom Verk344ufer oder Vermittler, sei es auch nur 374ber einen von ihm benannten besonderen Finanzierungsvermittler, angeboten wurde und die Unrichtigkeit der Angaben des Verk344ufers, Fondsinitiators oder der f374r sie t344tigen Vermittler bzw. des Verkaufsprospekts nach den Umst344n-den des Falles evident ist, so dass sich nach der allgemeinen Lebenser-fahrung aufdr344ngt, die Bank habe sich der arglistigen T344uschung gera-dezu verschlossen. (2) Bei Anwendung dieser Grunds344tze hat das Berufungsgericht rechtsfehlerhaft eine Aufkl344rungspflichtverletzung der Kl344gerin aufgrund eines widerleglich vermuteten Wissensvorsprungs 374ber eine arglistige T344uschung der Beklagten verneint, indem es entscheidungserheblichen Vortrag der Beklagten 374bergangen bzw. nicht ausreichend gew374rdigt hat. 35 (a) Nach Behauptung der Beklagten ist ihnen ein Mietertrag von 34 DM pro qm und Monat versprochen worden, w344hrend realistischer-weise - wie sich aus dem Wertgutachten des Sachverst344ndigen Bl. ergebe - nur ein solcher von 18 DM pro qm und Monat zu erwarten war. Darin ist zugleich die Behauptung der Beklagten enthalten, sie seien von der Verk344uferin bzw. dem Vermittler 374ber die H366he des erzielbaren Miet-zinses und die Rentabilit344t des Anlageobjekts get344uscht worden. Unerheblich ist insoweit der Hinweis im Verkaufsprospekt, dass der P344chter zahlungsunf344hig und das Objekt in der Zukunft zu einem niedri-geren Pachtzins verpachtet werden k366nne. Dieser Hinweis betrifft nur die 36 - 20 - k374nftige Entwicklung, w344hrend sich der Vortrag der Beklagten bereits auf die fehlende Wirtschaftlichkeit des Objekts im Zeitpunkt des Vertrags-schlusses bzw. der Inbetriebnahme des Boarding-House bezieht. 37 Dagegen ist entgegen der Ansicht der Revision das Vorbringen des Beklagten zu einer T344uschung 374ber den angeblich krass 374berh366hten Ankaufspreis von 5,8 Mio. DM f374r das Grundst374ck nicht schl374ssig, weil eine Aufkl344rungspflicht der Verk344uferin 374ber diesen Preis und dessen Angemessenheit nicht bestand. Die entsprechende Angabe in dem Ver-kaufsprospekt ist angesichts des Gesamtzusammenhangs aus objektiver Sicht nicht als Wert-, sondern als Preisangabe zu verstehen. Ob dieser Preis dem tats344chlichen Wert entsprach, ist unerheblich. Denn bis zur Grenze der Sittenwidrigkeit, deren 334berschreiten hier - wie bereits aus-gef374hrt - die Beklagten nicht substantiiert dargelegt haben, bleibt es den Vertragsparteien 374berlassen, welchen Preis sie vereinbaren, so dass der Verk344ufer im Regelfall nicht verpflichtet ist, den Wert des Kaufobjektes offen zu legen, selbst wenn dieser erheblich unter dem geforderten Preis liegt (vgl. BGHZ 158, 110, 119; BGH, Urteil vom 14. M344rz 2003 - V ZR 308/02, WM 2003, 1686, 1688; Senatsurteil vom 6. November 2007 - XI ZR 322/03, WM 2008, 115, 120 Tz. 48). Aufgrund dessen ist auch das von der Revision in diesem Zusammenhang in Bezug genommene Senatsurteil vom 24. April 2007 (XI ZR 340/05, WM 2007, 1257, 1258 Tz. 19) nicht einschl344gig; die Beklagten haben nicht vorgetragen, dass der im Verkaufsprospekt genannte Kaufpreis f374r das Grundst374ck tats344ch-lich nicht gezahlt worden ist. (b) Die auch eine subjektive Komponente umfassende Arglist er-gibt sich nach dem Beklagtenvorbringen daraus, dass die Angaben zur 38 - 21 - H366he des erzielbaren Mietzinses entgegen der Mitteilung im Verkaufs-prospekt ohne betriebswirtschaftliche Untersuchung zur Rentabilit344t und Vermietbarkeit des Objekts und damit "ins Blaue hinein" gemacht wur-den. Insoweit hat das Berufungsgericht 374bersehen, dass den Beklagten die Durchf374hrung einer solchen Rentabilit344tsuntersuchung auf S. 64 des Verkaufsprospekts und in Ziff. 2.4 des von ihnen abzuschlie337enden Kon-zeptionserarbeitungs- und Marketing-Vertrages vorget344uscht worden ist. Angesichts dessen steht dem, anders als das Berufungsgericht gemeint hat, nicht entgegen, dass bei Vermarktung der Appartements tats344chlich ein Pachtvertrag zu dem im Prospekt genannten Pachtzins bestand. Das Boarding-House-Projekt war damals in Deutschland nicht gel344ufig, so dass es kaum praktische Erfahrungen damit gab. Die Rentabilit344t war deshalb schwer einzusch344tzen und ungesichert. Allein der Abschluss eines langj344hrigen Pachtvertrages war hier deshalb nicht ausreichend; vielmehr war die Initiatorin - wie im Verkaufsprospekt vorgesehen - gehalten, die konkrete M366glichkeit der Erwirtschaftung der zugesagten Pachtzahlungen durch eine betriebswirtschaftliche Untersuchung zu kl344-ren (vgl. BGH, Urteil vom 1. M344rz 2004 - II ZR 88/02, WM 2004, 928, 930; Senatsurteil vom 6. November 2007 - XI ZR 322/03, WM 2008, 115, 120 Tz. 49). Das gilt besonders, da der Erfolg der Verm366gensanlage durch Erwerb von Teileigentum an dem Boarding-House von einer lang-j344hrigen gesicherten Pachtzahlung abh344ngig war, weil es sich nicht nur um den Erwerb einer bestimmten Fl344che in einem Immobilienobjekt, sondern um die Teilhabe an einem Gewerbebetrieb handelte (vgl. Se-natsurteil vom 6. November 2007 aaO). (c) Da nach dem Vortrag der Beklagten der realistischerweise zu erzielende Mietzins nur etwa 53% des "versprochenen" Mietzinses 39 - 22 - betrug, war die Angabe auch objektiv evident unrichtig (vgl. Senat BGHZ 168, 1, 24 f. Tz. 57; Senatsurteile vom 20. M344rz 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 882 Tz. 55 und vom 6. November 2007 aaO Tz. 50). 40 (d) Die weiteren Voraussetzungen f374r die Vermutung der von den Beklagten behaupteten Kenntnis der Kl344gerin von der arglistigen T344u-schung der Beklagten sind nach dem im Revisionsverfahren zugrunde zu legenden Sachverhalt - wie die Revision zu Recht geltend macht und die Revisionserwiderung nicht in Abrede stellt - gegeben. Danach bestand zwischen der Bautr344gerin als Verk344uferin, den eingeschalteten Vermitt-lern und der Kl344gerin eine institutionalisierte Zusammenarbeit, die die Ver344u337erung der Hotelappartements und die Finanzierung des Erwerbs durch die Kl344gerin im Strukturvertrieb vorsah. Die Kl344gerin, die in st344ndi-ger Gesch344ftsbeziehung mit der Bautr344gerin und Verk344uferin stand, 374bernahm zun344chst die Finanzierung des Baus des Boarding-House. Sie erkl344rte sich gegen374ber der Vermittlerin bereit, auch die Enderwerberfi-nanzierung zu 374bernehmen, als sich keine andere Bank dazu bereit fand und der Absatz der Einheiten 374ber l344ngere Zeit nur sehr schleppend ver-laufen war. Bei der Anbahnung der Darlehensvertr344ge bediente sie sich des von der Verk344uferin eingeschalteten Vertriebs. Die Anbahnung der Darlehensvertr344ge erfolgte zusammen mit der der Erwerbsvertr344ge 374ber den Vertrieb der Verk344uferin, ohne unmittelbaren Kontakt der Kl344gerin mit den Erwerbern. Ausweislich des von der P. GmbH & Co. KG erstell-ten "Fahrplans zum Notarvertrag" sollten die (Unter-)Vermittler s344mtliche f374r die Darlehensvergabe notwendigen Unterlagen, wie etwa die Selbst-auskunft und die Einkommensnachweise, f374r die Beklagte einholen. Die P. GmbH & Co. KG erteilte danach die vorl344ufige Darlehenszusage und - 23 - reichte die Unterlagen an die Kl344gerin weiter, die die Darlehensvertr344ge vorbereitete und die Vertragsurkunden an die P. GmbH & Co. KG sandte, die sie 374ber die Vermittler an die Kunden zur Unterzeichnung weiter-reichte. Auch den Beklagten wurde die Finanzierung des Kaufpreises entsprechend dem "Fahrplan zum Notarvertrag" von dem eingeschalte-ten Vermittler angeboten, ohne dass sie pers366nlichen Kontakt mit Mitar-beitern der Kl344gerin gehabt oder von sich aus dort um einen Kredit nachgesucht h344tten. Der Darlehensvertrag wurde ihnen vom Vermittler zur Unterzeichnung vorgelegt. (e) Im Falle einer Aufkl344rungspflichtverletzung im dargelegten Sinn wegen eines Wissensvorsprungs h344tte die Kl344gerin die Beklagten nach dem Grundsatz der Naturalrestitution (247 249 Satz 1 BGB a.F.) so zu stel-len, wie sie ohne die schuldhafte Aufkl344rungspflichtverletzung gestanden h344tten. Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Kl344gerin den Beweis er-bringt, dass die Beklagten das kreditfinanzierte Appartement auch bei geh366riger Aufkl344rung durch die Kl344gerin erworben h344tten (vgl. Senat BGHZ 168, 1, 26 Tz. 61; Senatsurteile vom 17. Oktober 2006 - XI ZR 205/05, WM 2007, 114, 116 Tz. 22 und vom 6. November 2007 - XI ZR 322/03, WM 2008, 115, 121 Tz. 52). 41 dd) Entgegen der Auffassung der Revision k366nnen dagegen die im Februar und M344rz 1993 - angeblich rechtsgrundlos - erfolgten Pre-Opening-Zahlungen von dem bei der Kl344gerin gef374hrten Projektkonto der Bautr344gerin an die P344chterin keine Aufkl344rungspflicht der Kl344gerin be-gr374nden. Hierdurch k366nnte sie allenfalls ihre Pflicht zu der in dem Ver-kaufsprospekt vorgesehenen Mittelverwendungskontrolle verletzt haben. Dass die Kl344gerin eine solche Kontrolle von Anfang an nicht beabsichtigt 42 - 24 - habe, ist nicht ersichtlich. Nur in diesem Fall w344ren aber die Prospektan-gaben unrichtig (Senatsurteil vom 6. November 2007 - XI ZR 322/03, WM 2008, 115, 118 Tz. 36 m.w.Nachw.). Soweit der Vorwurf mangelnder Sorgfalt bei der Mittelverwendungskontrolle seinerseits eine Schadens-ersatzhaftung der Kl344gerin begr374nden k366nnte, ist weder vorgetragen noch ersichtlich, dass den Beklagten gerade dadurch ein Schaden ent-standen ist (vgl. Senatsurteil vom 6. November 2007 aaO). III. Das angefochtene Urteil war daher aufzuheben (247 562 Abs. 1 ZPO). Da die Sache nicht zur Endentscheidung reif ist, war sie zur weite-ren Sachaufkl344rung an das Berufungsgericht zur374ckzuverweisen (247 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). 43 Dieses wird - nachdem die Parteien im Hinblick auf die Modi-fikation der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur tats344chlichen Vermutung eines aufkl344rungspflichtigen Wissensvorsprungs der finanzie-renden Bank Gelegenheit zum erg344nzenden Sachvortrag hatten - die er-forderlichen Feststellungen zu den Voraussetzungen eines m366glichen Schadensersatzanspruchs der Beklagten aus einem eigenen Aufkl344-rungsverschulden der Kl344gerin wegen eines widerlegbar vermuteten Wissensvorsprungs 374ber eine arglistige T344uschung zu treffen haben. Soweit die Kl344gerin im weiteren Verfahren die Vermutung eines Wis-sensvorsprungs zu widerlegen versucht, wird das Berufungsgericht u.a. zu ber374cksichtigen haben, dass von dem bei der Kl344gerin gef374hrten Pro-jektkonto der Bautr344gerin im Februar und M344rz 1993 an die P344chterin 44 - 25 - des Boarding-House so genannte Pre-Opening-Geb374hren 374ber insge-samt 770.000 DM gezahlt worden sind. Nobbe M374ller Ellenberger Gr374neberg Maihold Vorinstanzen: LG Kiel, Entscheidung vom 21.10.2005 - 17 O 189/01 - OLG Schleswig, Entscheidung vom 22.02.2007 - 5 U 191/05 -
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