BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 161/13 Verkündet am: 9. April 2014 Breskic, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja SchuldRAnpG § 12 Abs. 3 a) Bei d er Verkehrswertermittlung gemäß § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG kommt der vom Grundstückseigentümer beabsichtigten Nutzung des vom Nutzer erric h- teten Bauwerks nach Rückerhalt maßgebliche Bedeutung zu. b) Daher fehlt es regelmäßig an einer Verkehrswerterhöhung durc h das Ba u- werk, wenn der Grundstückseigentümer dessen Abriss und die Renaturi e- rung des Grundstücks plant. BGH, Urteil vom 9. April 2014 - XII ZR 161/13 - LG Neuruppin AG Neuruppin - 2 - Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlun g vom 9 . April 2014 durch d en Vorsitzende n Richter Dose , die Richterin Weber - Monecke und die Richter Schilling, Dr. Nedden - Boeger und Guhling für Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil der 4 . Zivil kammer des L an d g e- richts Neuruppin vom 1 6 . Januar 2 013 wird auf Kosten der Kl ä- ger zurückgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand : Die Kläger verlangen von den Beklagten eine Entschädigung nach dem Schuldrechtsanpassungsgesetz für ein auf deren Grundstück errichtetes Ba u- werk. Mit schriftlichem Vertrag v om 16 . November 1976 pachteten die Kläger vom Rat der in der ehemaligen DDR gelegenen Gemeinde K. ein Teil - Grundstück zur " Nutzung für persönliche Erholungsbedürfnisse " . In der Folg e- zeit errichteten die Kläger auf dem Grundstück einen Bungalow . Nach Restit ut i- on des Grundstücks sind die Beklagten dessen Eigentümer geworden. Sie b e- absichtigen, das Grundstück zu renaturieren und zu diesem Zweck den Bung a- low abzureißen. Mit Schreiben vom 11. März 2010 kündigten die Kläger den Pachtvertrag zum 31. Oktober 2010 . Sie verlangten einen Wertersatz von 75.000 1 2 3 - 3 - Errichtung des Bungalows, der sich aus dem Wert der Baulichkeit von 30.000 und dem gegenüber unbebautem Pachtland um 45.000 d- stückswert zusammensetze. Auch nach Rückgabe verweigerten d ie Beklagten eine Zahlung, weil der Bungalow wegen des beabsichtigten Abrisses den Ve r- kehrswert des Grundstücks nicht erhöhe. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Kläger ha t- te keinen Erfolg. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfo l- gen die Kläger ihr Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision ist nicht begründet . I. Das Berufungsgericht hat seine Entscheidung im Wesentlichen wie folgt begründet: Auf das Vertragsverhältnis finde das Schuldrechtsanpa ssungsgesetz Anwendung. Da die Kläger selbst gekündigt hätten, kämen nur Ansprüche nach § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG in Betracht , so dass der Betrag zu ersetzen sei, um den der Verkehrswert des Grundstücks im Zeitpunkt der Rückgabe erhöht sei. Der Eigentümer so lle insoweit Ausgleich leisten, als ihm tatsächlich ein real i- sierbarer Wert zufließe. Dies sei hier nicht der Fall, weil die Beklagten weder eine Neuver p ac h- tung des bebauten Gr undstücks noch dessen Verkauf, sondern vielmehr den Abriss des Bauwerks beabsi chtigten. Unter Berücksichtigung des gesetzgeber i- schen Zwecks des Schuldrechtsanpassungsgesetzes bestehe in einem derart i- 4 5 6 7 8 - 4 - g en Fall kein Anspruch auf Wertersatz. Bei einer Vertragsbeendigung durch den Nutzer solle der Eigentümer lediglich für solche bauliche n Investitionen des Nutzers Wertersatz leisten müssen, die ihm nach der Vertragsbeendigung werterhöhend zugute kämen. Das hänge aber in erster Linie von der vom E i- gentümer beabsichtigten zukünftigen Nutzung des Grundstücks ab. II. Die se Ausführungen hal ten der rechtlichen Nachprüfung stand . 1 . Zutreffend und im Revisionsverfahren nicht angegriffen geht das Ber u- fungsgericht von § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG als der allein in Betracht komme n- den Anspruchsgrundlage aus . Durch den Vertrag vom 16. November 1976 u nd die nachfolgende Grundstücksnutzung zu Erholungszwecken wurde ein Rechtsverhältnis nach den §§ 312 ff. ZGB - DDR begründet, auf das gemäß § 6 Abs. 1 SchuldRAnpG die Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs über den Miet - oder den Pachtvertrag anzuwenden sind, soweit das Schuldrechtsa n- passungsgesetz nichts anderes bestimmt. Die Rückgabe des Grundstücks an die Beklagten als Voraussetzung e i- nes Anspruchs auf eine Entschädigung nach dem Schuldrechtsanpassungsg e- setz (vgl. hierzu Senatsurteil vom 15. Januar 2014 - XII ZR 83/13 - WuM 2014, 152 Rn. 17 ff.) ist zwischen den Parteien nicht (mehr) im Streit . Mangels Fes t- stellungen des Berufungsgerichts ist - trotz des entsprechenden Bestreitens der Beklagten - zugunsten der Revision zu unterstellen, dass der Bung alow en t- sprechend den Rechtsvorschriften in der DDR errichtet worden ist. 2. Ohne Erfolg wendet sich die Revision dagegen, dass das Berufung s- gericht bei der Bestimmung des Verkehrswerts gemäß § 12 Abs. 3 9 10 11 12 - 5 - SchuldRAnpG die von den Grundstückseigentümern b eabsichtigte künftige Grundstücksnutzung berücksichtigt hat und deshalb zu dem Ergebnis gelangt ist, dass der von den Klägern erbaute Bungalow den Verkehrswert des Grun d- stücks nicht erhöh e . a) D ie Frage, ob und wie sich die A bsichten des Grundstückseige nt ü- mers zur zukünftigen Nutzung auf den Verkehrswert i.S.d. § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG auswirken, wird in Rechtsprechung und Literatur nicht einheitlich beantwortet. Nach einer Ansicht ist regelmäßig ein objektiver Maßstab anzulegen, so dass es auf die obj ektive Verwertbarkeit des Bauwerks, nicht aber auf die su b- jektive Verwertungsabsicht des Grundstückseigentümers ankomme ( so LG Frankfurt/Oder in einem unveröffentlichten Beschluss vom 20. Mai 2009 - 15 S 164/08 ; Matthiessen in Kimme Offene Vermögensfragen [ Stand: Juni 2009] § 12 SchuldRAnpG Rn. 15 ; Thiele/Röske SchuldRÄndG [ Stand: August 1999] § 12 SchuldRAnpG Rn. 29 ff. ). Auch nach dieser Auffassung soll alle r- dings dann, wenn die tatsächlich e Nutzung hinter der baurechtlich zulässigen zurückbleibt, das Ba uwerk zumindest für den Fall keine Werterhöhung für das Grundstück darstellen, dass es abgerissen werden soll, um das Grundstück anderweitig zu bebauen (vgl. dazu Zimmermann VIZ 1996, 121, 126; ders. in Prütting/Zimmermann/Heller Grundstücksrecht Ost § 12 SchuldRAnpG Rn. 61 f.; ders. in RVI [August 2012] § 12 SchuldRAnpG Rn. 61 f.) . Demgegenüber kommt es nach überwiegender Meinung auf die subjekt i- ve Verwertbarkeit des Bauwerks für den Eigentümer an (vgl. LG Zwickau WuM 2009, 305, 306 ; LG Potsdam VIZ 2002 , 244 f. ; AG Strausberg Grundeigentum 1996, 1119, 1121; Czub OVspezial 1997, 258, 26 1 ; Schnabel Schuldrechtsä n- derungsgesetz § 12 SchuldRAnpG Rn. 31; ders. NJW 2000, 2387, 2392; 13 14 15 - 6 - Kühnlein VIZ 2000, 578, 582; wohl auch MünchKommBGB/Kühnholz 4. Aufl. § 12 Schu ldRAnpG Rn. 16; Krauß Sachenrechtsbereinigung und Schuldrecht s- anpassung im Beitrittsgebiet S. 546; Bultmann in Kiethe SchuldRAnpG § 12 Rn. 25 f. ). Dies ergebe sich insbesondere aus den Motiven des Gesetzgebers. b) Die letztgenannte Auffassung ist zutref fend. aa) D em Gesetzeswortlaut selbst ist allerdings nichts da für zu entne h- men, dass eine Verkehrswerterhöhung die Absicht des Eigentümers v orau s- setz t , das Bauwerk zu erhalten und für sich zu verwerten. Nach der Vorschrift des § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG k ann der Nutzer eine Entschädigung verlangen, soweit der Verkehrswert des Grundstücks durch das Bauwerk im Zeitpunkt der Rückgabe erhöht ist. Regeln dazu, wie diese Verkehrswerterhöhung festzuste l- len ist, enthält § 12 Abs. 1 und 3 SchuldRAnpG hingegen nicht . Insoweit kann grundsätzlich auf die Immobilienw ertermittlungsveror d- nung vom 19. Mai 2010 (ImmoWertV, BGBl. I 639) zurückgegriffen werden (S e- natsurteile vom 15. Januar 2014 - XII ZR 83/13 - WuM 2014, 152 Rn. 13 und vom 12. März 2008 - XII ZR 156/05 - NJW - RR 2008, 1047 Rn. 25). Diese lässt es in § 2 Satz 2 ImmoWertV zwar ausdrücklich zu, dass künftige Entwicklu n- gen , etwa absehbare anderweitige Nutzungen , bei der Wertermittlung Berüc k- sichtigung finden, wenn sie mit hinreichender Sicherheit auf Grund konk reter Tatsachen zu erwarten sind . Auf persönliche Nutzungsabsichten eines Erwe r- bers kommt es insoweit jedoch nicht an (vgl. Kleiber Verkehrswertermittlung von Grundstücken 7. Aufl. § 2 ImmoWertV Rn. 4, 8) . bb ) Nach dem im Gesetzgebungsverfahren zum Ausd ruck gekommenen Willen des Gesetzgebers hat die vom Grundstückseigentümer beabsichtigte Nutzung nach Rückerhalt des Grundstücks demgegenüber im Rahmen des § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG eine maßgebliche Bedeutung . 16 17 18 19 - 7 - (1) E in von dem Nutzer auf einem fremden Grund stück errichtetes Ba u- werk kann bei Vertragsbeendigung nach Auffassung des Gesetzgebers noch einen erheblichen Wert darstel len. Aus diesem Grund hielt er es für unang e- messen, den Nutzern, die ihre baulichen Investitionen im Vertrauen auf einen langfristigen Fortbestand der vertraglichen Nutzungsbefugnis vorgenommen haben, ihren Wert ersatzlos zu nehmen und dem Grundstückseigentümer einen solchen Vorteil unentgeltlich zufallen zu lassen (BT - Drucks. 12/7 135 S. 46) . Deshalb bestimmt § 12 Abs. 2 SchuldRAnpG für den Fall, dass der Grun d- stückse igentümer das Nutzungsverhältnis vor dem 4. Oktober 2022 (vgl. §§ 12 Abs. 2 Satz 2 Alt. 2, 23 Abs. 4 SchuldRAnpG) ordentlich kündigt, eine Entsch ä- digung in Höhe des Zeitwerts des Bauwerks, ohne dass es hierbei auf die Ve r- wend ungsabsichten des Grundstückseigentümers ankommt. (2) In den anderen Fällen der Vertragsbeendigung, also bei ordentlicher Kündigung des Grundstückseigentümers nach Ablauf der Kündigungsschut z- frist, außerordentlicher Kündigung des Grundstückseigentümers vor Ablauf der Kündigungsschutzfrist und Kündigung des Nutzers vor Ablauf der Kündigung s- schutzfrist, sollte eine Werterhöhung nach dem Willen des Gesetzgebers dag e- gen nur insoweit Entschädigungspflichten des Grundstückseigentümers nach sich ziehen, als ihm nach Vertragsbeendigung tatsächlich noch ein für ihn real i- sierbarer Wert zufließt (BT - Drucks. 12/7135 S. 47). Nach der Gesetzesbegründung soll das allerdings dann nicht der Fall sein , wenn das Grundstück mit Wochenendhaus sich nunmehr zur Bebauung mit einem Mehrfamilienhaus eig ne, weil der Grundstückseigentümer das W o- chenendhaus beseitigen werde, um sein Grundstück einer angemessenen wir t- schaftlichen Verwertung zuzuführen . Demgegenüber liege eine Werterhöhung beispielsweise vor, wenn ein Wochenendhaus a uch nach Vertragsbeendigung zu Erholungszwecken genutzt werden solle. Sei jedoch die Änderung der Nu t- 20 21 22 - 8 - zungsart zulässig, etwa die Errichtung eines Betriebsgebäudes auf einem E r- h o lungsgrundstück, erhöhe das dem ursprünglichen Nutzungszweck dienende Bauwerk d en Verkehrswert des Grundstücks in der Regel nicht (BT - Drucks. 12/7135 S. 47). (3) Der Gesetzgeber hat durch diese Beispiele deutlich gemacht, dass es für die Frage, ob ein vom Nutzer errichtetes Bauwerk zu einer Entschädigung gemäß § 12 Abs. 3 SchuldRA npG führt, maßgeblich auf die Verwendungsa b- sichten des Grundstückseigentümers ankommt. Entgegen einer teilweise ve r- tr e tenen Ansicht (vgl. z.B. Matthiessen in Kimme Offene Vermögensfragen [ Stand: Juni 2009] § 12 SchuldRAnpG Rn. 15) gilt das nicht nur, wenn es um eine " Höhernutzung " des Grundstücks geht, also in de m Fall, der in der Gese t- zesbegründung mit der Bebauung durch ein Mehrfamilien - statt durch ein W o- chenendhaus angesprochen ist , sondern auch in Fällen der vorliegenden Art. Denn im Zusammenhang mit d em Wochenendhaus wird eindeutig die We i- ternutzungsabsicht des Grundstückseigentümers angesprochen ( " genutzt we r- den soll " ) . (4) Hiergegen spricht entgegen der Re chtsauffassung der Revision nicht, dass die Gesetzesbegründung § 591 Abs. 1 BGB als vergleich bare Wertersat z- regelung benennt. Der Bezugnahme in der Gesetzesbegründung ist mit Blick auf die Bedeutung der Verwendungsabsichten des Grundstückseigentümers für die nach § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG zu leistende Entschädigung nichts zu en t- nehmen. Dies folgt sc hon daraus, dass der Anspruch auf Ersatz des Mehrwerts gemäß § 591 Abs. 1 BGB - anders als der Entschädigungsanspruch nach § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG - die Zustimmung des dem Grundsatz nach zahlung s- pflichtigen Grundstückseigentümers zu der vom Nutzer vorgenom menen Inve s- tition voraussetzt (vgl. Staudinger/v. Jeinsen BGB [2013] § 591 Rn. 31) . De m- gegenüber ist der Gesetzgeber im Rahmen des § 12 SchuldRAnpG davon au s- 23 24 - 9 - gegangen, dass die Errichtung eines Bauwerks in der DDR nicht selten ohne oder sogar gegen den Will en des Grundstückseigentümers erfolgte (vgl. BT - Drucks. 12/7135 S. 31). Mit der Erwähnung von § 591 Abs. 1 BGB wollte der Gesetzgeber daher ersichtlich lediglich darauf hin weisen, dass das Bürgerliche Gesetzbuch im Pachtrecht bereits eine ähnlich konstruie rte Ersatzregelung für den Fall der Vertragsbeendigung kennt. cc) Aus entschädigungsrechtlicher Sicht hat der Gesetzgeber dem Grundstückseigentümer im Rahmen des § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG mithin eine weitgehende Dispositionsfreiheit eingeräumt , die Nutzun g des zurückgegeb e- nen Grundstück s zu ändern, um es einer angemessenen wirtschaftlichen Ve r- wertung zuzuführen. Dem Verkehrswert im Sinne dieser Vorschrift ist dadurch eine andere als die Bedeutung beigegeben, die der allein auf den Veräuß e- rungswert (Marktwe rt) ohne Rücksicht auf künftige Nutzungsabsichten des Grundstückseigentümers abstell ende § 194 BauBG beinhaltet (Senatsurteil vom 15. Januar 2014 - XII ZR 83/13 - WuM 2014, 152 Rn. 15 ). Bestätigt wird diese s Ergebnis d urch die Regelung in § 15 Abs. 1 Sa tz 2 SchuldRAnpG . N ach dieser hat der Nutzer in den auch von § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG erfassten Fällen - und damit unter anderem bei einer Eigenkü n- digung durch den Nutzer - auf Verlangen des Grundstückseigentümers die Häl f- te der Abbruchkosten des Bauwerks zu tragen, wenn der Abbruch binnen eines Jahres nach Besitzübergang erfolgt. Bei einer ordentlichen Kündigung durch den Grundstückseigentümer binnen der vom Schuldrechtsanpassungsgesetz angeordneten Kündigungsschutzfrist kommt eine solche Kostenbeteiligung hi n- gegen nicht in Betracht. Dies belegt, dass der Nutzer dann, wenn er sich selbst nicht vertragstreu verhält oder vom Vertrag löst, entschädigungsrechtlich die Entscheidung des Grundstückseigentümers, das Bauwerk abzureißen, hinz u- nehmen ha ben soll . I n ei nem derartigen Fall erst die Pflicht des Grundstücke i- 25 26 - 10 - gentümers zur Entschädigungszahlung wegen eines objektiv erhöhten Ve r- kehrswerts und dann die Zahlungspflicht des Nutzers in Höhe der hälftigen A b- bruchkosten anzunehmen , entspricht er kennbar nicht dem Wil len des Geset z- gebers. dd) Im Übrigen ist es auch sachgerecht, in den von § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG erfassten Fallkonstellationen den Nutzungsabsichten des Eige n- tümers eine maßgebliche Bedeutung beizumessen. § 12 Abs. 2 SchuldRAnpG schützt den Nutzer, der im Vertrauen auf die langfristige Vertragslaufzeit - ggf. erhebliche - bauliche Investitionen vorg e- nommen hat, diese jedoch allein aufgrund der Entscheidung des Grundstück s- eigentümers, das Nutzungsverhältnis ordentlich zu kündigen, nicht in vollem Umfa ng nutzen kann. Demgegenüber trifft § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG - neben dem Fall der Vertragsbeendigung nach Ablauf der Frist gemäß §§ 12 Abs. 2 Satz 2 Alt. 2, 23 Abs. 4 SchuldRAnpG, binnen derer der Gesetzgeber den Nu t- zer als besonders schutzwürdig eingestuft hat - für die jenigen Fälle eine Reg e- lung, in denen der Nutzer die vorzeitige Vertragsbeendigung zu vertreten hat. Den Grundstückseigentümer unabhängig davon als entschädigungspflichtig anzusehen , ob er für das vom vertragsuntreuen oder sich selbst vom Ver trag lösenden Nutzer errichtete Bauwerk eine Weiterverwendung beabsichtigt, en t- spricht nicht Sinn und Zweck des Gesetzes. Mit § 12 SchuldRAnpG wollte der Gesetzgeber nicht dem Nutzer die Möglichkeit eröffnen, dass er statt der lan g- fristigen Vertragsdauer m it der sich daraus ergebenden zeitabhängigen Amort i- sation seiner Investition zu Lasten des Grundstückseigentümers eine vorzeitige Vertragsbeendigung zum Zwecke der Erlangung einer möglichst hohen En t- schädigungsleistung wählen kann . 27 28 - 11 - ee) Die von der Revi sion geäußerte Befürchtung , dass Grundstückse i- gentümer missbräuchlich eine A brissabsicht vorgeben könnten und so eine Aushöhlung von § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG droh e, teil t der Senat nicht. Zum einen ist es Sache des Tatrichters, sich im Rahmen des § 286 ZPO die Übe r- zeugung vom Fehlen einer Weiternutzungsabsicht des Grundstückseigent ü- mers zu bilden und dabei die bloß vorgesch obene von der tatsächlich best e- henden Abrissabsicht zu trennen. Zum anderen wird es der Grundstückseige n- tümer schon wegen der in § 15 Abs . 1 Satz 2 Nr. 2 SchuldRAnpG enthaltenen Jahresfrist in vielen Fällen nicht lange bei der bloßen Abrissabsicht belassen, sondern diese umgehend - und dann schon während eines eventuellen En t- schädigungsprozesses - umsetzen, um die Kostenbeteiligung des Nutz ers zu er reichen . Darüber hinaus würde die Behauptung einer nicht den Tatsachen entsprechende n Abrissabsicht ebenso zu Schadensersatzansprüchen des Nu t- zers führen wie sie strafrechtliche Relevanz erlangen könnte. c) Danach ist es revisionsrechtlich nich t zu beanstanden, dass das Ber u- fungsgericht den Klägern einen Entschädigungsanspruch nach § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG versagt hat. Nach den von der Revision nicht angegriffenen ta t- richterlichen Feststellungen haben die Beklagten hinsichtlich des von den Kl ä- ger n errichteten Bungalows keine Weiternutzungsabsicht, sondern planen des - 29 30 - 12 - sen Abriss und die Renaturierung des Grundstücks. Dann aber führt das Ba u- werk nicht zu einer Erhöhung des Verkehrswerts i.S.d. § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG, so dass ein Anspruch der Kläger auf eine Entschädigungsza h- lung nicht besteht. Dose Weber - Monecke Schilling Nedden - Boeger Guhling Vorinstanzen: AG Neuruppin, Entscheidung vom 29.05.2012 - 43 C 171/11 - LG Neuruppin, Entscheidung vom 16.01.2013 - 4 S 120/12 -
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