BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 163/12 Verkündet am: 15. Oktober 2014 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB §§ 562 Abs. 1 Satz 1, 566 Abs. 1 a) Soweit es für den Inhalt der mietvertraglichen Rechte und Pflichten zwischen Erwerber und Mieter auf den Beginn des Mietverhältnisses ankommt, ist auf den Beginn des ursprüngl i- chen Mietverhältnisses zwischen Veräußerer und Mieter abzustellen. b) Da für, ob eine in die Mieträume eingebrachte Sache dem Vermieterpfandrecht des Erwe r- bers unterfällt, kommt es auf den Zeitpunkt der Einbringung der Sache in die Mieträume an. Eine Sicherungsübereignung der Sache im Zeitraum nach ihrer Einbringung in die Miet räume und vor einem veräußerungsbedingten Vermieterwechsel verhindert daher nicht, dass das Vermieterpfandrecht des Erwerbers die Sache erfasst (Fortführung von BGHZ 170, 196 = NZM 2007, 212 und BGH Urteil vom 20. März 1986 IX ZR 42/85 NJW 1986, 2426). c) Neben dem Vermieterpfandrecht des Veräußerers, das dessen Forderungen aus dem Mietverhältnis sichert, entsteht ein eigenständiges Vermieterpfandrecht des Erwerbers. Die beiden Vermieterpfandrechte erfassen dieselben Sachen und stehen im gleichen Rang. BGH , Urteil vom 15. Oktober 2014 - XII ZR 163/12 - OLG Hamm LG Bochum - 2 - Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 15. Oktober 2014 durch d en Vorsitzende n Richter Dose , die Richterin Weber - Monecke und die Richter Dr. Gü nter, Dr. Botur und Guhling für Recht erkannt: Auf d ie Revision der Klägerin wird das Urteil des 27 . Zivil senats des Oberl an d es gerichts Hamm vom 4 . Dezembe r 2012 aufgeh o- ben . Der Rechtsstreit wird zur erneuten Verhandlung und Entsche i- dung, auch über die Ko sten des Revisionsverfahrens, an das Oberlandesgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand : Die Klägerin nimmt den beklagten Insolvenzverwalter auf Schadense r- satz in Anspruch mit der Begründung, er habe unter Missachtung ihres Ve r- mieterpfandr echts den Erlös aus der Verwertung des Mieterinventars an Dritte ausgekehrt. Der Beklagte ist der Insolvenzverwalter über das Vermögen einer Miet e- rin von Gewerberaum (im Folgenden: Schuldnerin) . Deren Rechtsvorgängerin 1 2 - 3 - schloss am 31. August 2006 eine n Mietvertrag mit der damaligen Grundstück s- eigentümerin. Zu diesem Zeitpunkt befand sich bereits das Mieteri nventar in den Mietr äumen. Die Klägerin kaufte das Objekt mit notariellem Vertrag vom 22. Dezember 2006 und wurde als Eigentümerin in das Grundbuch eingetr a- gen. Nachdem am 1. Februar 2008 das Insolvenzverfahren über das Verm ö- gen der Schuldnerin eröffnet und der Beklagte zum Insolvenzverwalter bestellt worden war, machte die Klägerin geltend, ihr stehe das Vermieterpfandrecht an dem Inventar und dahe r insoweit ein Absonderungsrecht zu. Der Beklagte ve r- wies auf einen Raumsicherungsübereignungsvertrag , der am 6. Oktober 2006 z wischen der Schuldnerin und der H. - Bank zustande gekommen sei, sowie auf eine Vereinbarung zwischen den ursprünglichen Mietvertra gsparteien und der H. - Bank, die ebenfalls vom 6. Oktober 2006 stamme und mit der die Vermiet e- rin auf ihr Vermieterpfandrecht verzichte t habe . In dieser Vereinbarung war zudem ein Sicherungsübereignungsvertrag zwischen der Schuldnerin und der H. - Bank vom 30 . August 2006 in Bezug genommen. D ie Klägerin stellte eine wirksame Sicherungsübereignung und die Wirksamkeit des Verzichts in Abr e- de . Gleichwohl zahlte der Beklagte aus dem durch die Veräußerung des Inve n- tars erzielten Erlös einen Betrag v on 782.000 H. - Bank aus . In dieser Höhe nimmt die Klägerin ihn auf Schadensersatz in Anspruch. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen, weil es jedenfalls an einer schuldhaften Pflichtverletzung des Beklagten fehle. Die Berufung der Klägerin ist o hne Erfolg geblieben. Mit ihrer vom Senat zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihren Schadensersatzanspruch weiter. 3 4 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision ist begründet . I. Das Berufungsgericht hat seine in ZMR 2013, 434 veröffentlichte En t- scheidung wie folgt begründet: Der Klägerin stehe der geltend gemachte Schadensersatzanspruch schon mangels Vermieterpfandrechts und damit Absonderungsrechts an dem Teil des Betriebsinventars, über dessen Verwertungserlös gestritten werde, nicht zu. Das Inventar habe zum Zeitpunkt des Vermieterwechsels (§ 566 BGB) wegen der zwischenzeitlich jedenfalls aufgrund des Sicherungsübereignung s- vertrags vom 30. August 2006 erfolgten Sicherungsübereignung nicht mehr im Eigentum der Schuldnerin gestanden , wobei dahinstehen k önne, ob diese S i- cherungsübereignung vor oder nach dem Mietvertragsbeginn vom 1. Septem - ber 2006 wirksam geworden sei. Denn m it dem Übergang des Eigentums an dem Mietobjekt und dem Entstehen eines neuen Mietvertrags zwischen Kläg e- rin und Schuldnerin sei ei ne Zäsur eingetreten . Diese betreffe nicht nur die vor dem Eigentumsübergang entstandenen Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis, sondern auch die dafür bestehenden Sicherungsrechte. Nur für die dem Veräußerer rechtsgeschäftlich ge leisteten Sich erheiten ordne die So n- derregelung des § 566 a BGB den Eintritt des neuen Vermieters in die insoweit aus der Sicherungsvereinbarung folgenden Rechte und Pflichten an. Für das gesetzlich begründete Vermieterpfandrecht gebe es keine entsprechende B e- stimmung. Deshalb habe d er ursprüngliche Vermieter sein Vermieterpfandrecht für die in seiner Person begründeten Forderungen behalten und die Klägerin ein 5 6 7 8 - 5 - neues Vermieterpfandrecht erworben. Letzteres könne sich aber nur auf die der Schuldnerin zum Zeitpunkt des V ermieterwechsels gehörenden Gegenstände beziehen, also nicht auf das zwischenzeitlich sicherungsübereignete Inventar. Auf diesem Prinzip fuße auch die von der Literatur fast einhellig vertretene Au f- fassung, dass die Vermieterpfandrechte von Veräußerer und Erwerber zue i- nander im Gleichrang stünden. Ein gutgläubiger Erwerb des besitzlosen Ve r- mieterpfandre chts sei ausgeschlossen und dem entsprechend sei auch der gute Glaube des Erwerbers daran, dass alle in die Mieträume eingebrachten Sachen des Mieters unverän dert in dessen Eigentum verblieben seien, nicht schutzwü r- dig. II. Die se Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht stand . 1. Zutreffend ist allerdings der rechtliche Ausgangspunkt des Berufung s- gerichts. G emäß §§ 578 Abs. 1, 566 Abs. 1 BGB tritt der Erwerber ein es g e- werblich vermieteten G rundstücks anstel le des Veräußerers als Vermiete r in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis hier mit der Schuldnerin ergebenden Rechte und Pflichten ein. Mit dem Eigentumsübe r- gang entsteht ein neues Mietverhältnis zwi schen dem Erwerber des Grun d- stücks und dem Mieter, jedoch mit dem gleichen Inhalt, mit dem es zuvor mit dem Veräußer er bestanden hat (st. Rspr., vgl. Senatsurteil vom 25. Juli 2012 XII ZR 22/11 NJW 2012, 3032 R n. 25 mwN). Danach ist mit dem Eigentumsübergang ein neues Mietverhältnis zw i- schen der Klägerin und der Schuldnerin entstanden. 9 10 11 - 6 - 2. Der vom Berufungsger icht hieraus gezogene Schluss , dem der Kläg e- rin zustehenden Vermieterpfandrecht gemäß §§ 578 Abs. 1 , 562 Abs. 1 Satz 1 BGB unterfielen nur die i m Zeitpunkt des Eigentumsübergangs noch im Eige n- tum der Schuldnerin stehenden Sachen, ist hingegen rechtsfehlerhaft. a) Richtig ist zwar , dass hinsichtlich der vertraglichen Ansprüche durch den Eigentumsüber gang und das Entstehen eines neuen Mietvertrags mit dem Erwerber gemäß § 566 BGB eine Zäsur eintritt. Die schon vorher entstandenen und fällig gewordenen Ansprüche bleiben bei dem bisherigen Vermieter, und nur die nach dem Zeitpunkt des Eigentumswechsels f ällig werdenden Ford e- rungen stehen dem Grundstückserwerber zu (st. Rspr., vgl. Senatsurteil vom 25. Juli 2012 XII ZR 22/11 NJW 2012, 3032 Rn. 32 mwN ; zur Ausnahme bei Nebenkosten vgl. Senatsurteil vom 29. September 2004 XII ZR 148/02 NZM 2005, 17 ) , weshalb die Wirkung der Zäsur auch mit dem Begriff " Fälligkeitspri n- zip " umschrieben wird (vgl. Schmidt - Futterer/Streyl Mietrecht 11. Aufl. § 566 BGB Rn. 86 mwN) . b) D iese Zäsur bewirkt aber keinen Einschnitt dergestalt , dass der vor ihr liegende Zeitra um bei der Bestimmung des Inhalts der sich aus dem Mietve r- hältnis ergebenden Rechte und Pflichten i.S.d. § 566 Abs. 1 BGB unberück sic h- tigt bliebe . aa) Mit Hilfe des Fälligkeitsprinzip s wird die Frage beantwortet , welche mietvertraglichen Rechte und Pfli chten infolge eines Eigentumsübergangs dem Erwerber und welche dem Veräußerer zuzurechnen sind (vgl. Senatsurteil vom 29. September 2004 XII ZR 148/02 NZM 2005, 17 ). Für den Inhalt der so als dem Erwerber zuzurechnend ermittelten Rechte und Pflichten b leibt die Zäsur hingegen ohne Auswirkung. Insoweit ordnet § 566 Abs. 1 BGB an, dass der Erwerber an d ie Stelle des Veräußerers tritt , so dass seine Rechte und Pflichten 12 13 14 15 - 7 - inhaltlich mit denen übereinstimmen, die dem Ver äußerer bei Hinwegdenken des Eigentumsü bergangs zustünden bzw. ihn träfen . bb) Soweit es für den Inhalt der mietvertraglichen Rechte und Pflichten zwischen Erwerber und Mieter auf den Beginn des Mietverhältnisses ankommt, ist deshalb auf den Beginn des ursprünglichen Mietverhältnisses zwisch en Ve r- äußerer und Mieter abzustellen . Dies hat beispielsweise zur Folge , dass für das neue Mietverhältnis, sofern es Wohnraum betrifft , gemäß § 573 c Abs. 1 Satz 2 BGB ggf. länge re Kündigungsfristen gelten ( Blank in Blank/Börstinghaus Miete 4. Aufl. § 566 BGB Rn. 69 und § 573 c BGB Rn. 10 ; MünchKommBGB/Häublein 6. Aufl. § 573 c Rn. 8; Schmidt - Futterer/Blank Mietrecht 11. Aufl. § 573 c BGB Rn. 12 ; vgl. auch OLG Hamm NJW 1981, 584 zu § 565 Abs. 2 BGB a.F. ). Auch die 30 - Jahresfrist des § 544 Satz 1 BGB wird vo m ursprünglichen Überla s- sungszeitpunkt ab berechnet und beginnt nicht etwa mit dem Eigentumswec h- sel neu zu laufen (OLG Karlsruhe OLGR 2008, 367, 368 ; vgl. auch OLG Düsseldorf NJWE - MietR 1997, 155, 157 zu § 567 BGB a.F. ). Aus dem gleichen Grund laufen so nstige vertragliche Fristen wie die für Mieterhöhungen und Schönheitsreparaturen ebenso unbeschadet der Zäsur weiter ( MünchKommBGB/Häublein 6. Aufl. § 565 Rn. 16; NK - BGB/Hinz 2. Aufl. § 565 Rn. 17 ) wie d er im Zeitpunkt des Eigentumsübergangs bestehende Ve r- zug des Veräußerers i n der Person des Erwerbers fortwirkt (BGH Urteil vom 9. Februar 2005 VIII ZR 22/04 NJW 2005, 1187, 1188). c) Entgegen der Annahme des Berufungsgerichts ist der Eigentumsübe r- gang auch nicht der maßgebliche Zeitpunkt für die Beurt eilung der Frage, ob eine in die Mieträume eingebrachte Sache dem Vermieterpfandrecht des E r- werbers unterfällt. Vielmehr kommt es gemäß § 562 Abs. 1 Satz 1 BGB auch insoweit auf den Zeitpunkt der Einbringung der Sache in die Mieträume an. Eine 16 17 18 - 8 - Sicherungsüb ereignung der Sache im Zeitraum zwischen ihrer Einbringung in die Mieträume und dem Eigentumswechsel verhindert daher nicht, dass das Vermieterpfandrecht des Erwerbers die Sache erfasst . aa) Das gesetzliche Vermieterpfandrecht entsteht gemäß § 562 Abs. 1 Satz 1 BGB mit der Einbringung der dem Mieter gehörenden Sache in die Mieträume. Die s gilt auch, soweit es erst künftig entstehende Forderungen aus dem Mietverhältnis sichert . Der Zeitpunkt der Einbringung bestimmt daher en t- sprechend §§ 1257, 1209 BGB d e n Rang des Vermieterpfandrechts im Verhäl t- nis zu anderen Pfandrechten (BGHZ 170, 196 = NZM 2007, 212 Rn. 11 mwN und BGH Urteil vom 20. März 1986 IX ZR 42/85 NJW 1986, 2426, 2427 ). Dabei gelten auch solche Sachen des Mieters als eingebracht, die sich sc hon vor Beginn des Mietverhältnisses in den Mieträumen befunden haben und die der Mieter dann in den Mieträumen belässt ( BeckOK BGB/Ehlert [Stand 1. August 2012] § 562 Rn. 11; von der Osten in Bub/Treier Handbuch der G e- schäfts - und Wohnraummiete 4. Aufl. I II A Rn. 2190; MünchKommBGB/Artz 6. Aufl. § 562 Rn. 12; Schmidt - Futterer/Lammel Mietrecht 11. Aufl. § 562 BGB Rn. 33). Ein gutgläubiger Erwerb des Vermieterpfandrechts ist hingegen nicht möglich (BGH Z 34, 153 = NJW 1961, 502, 503; allgemein zum gesetzliche n Pf andrecht: BGHZ 119, 75 = NJW 1992 , 2570, 2574 und BGHZ 87, 274 = NJW 1983, 2140, 2141). Eine erst nach der Einbringung auch durch Raumsicherungsüberei g- nung svertrag erfolgende Sicherungsübereignung der Sache des Mieters lässt das bereits entstand ene Pfandrecht des Vermieters unberührt. Diese s genießt insoweit Vorrang ( Senatsurteil BGHZ 117, 200 = NJW 1992, 1156 , 1157 und BGH Urteil vom 4. Dezember 2003 IX ZR 222/02 NJW - RR 2004, 772, 773 ) . 19 20 - 9 - bb) Wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat , geht das Ve r- mieterpfandrecht des Veräußerers nicht auf den Erwerber über ( daher missve r- ständlich : jurisPK - BGB/Mössner 6. Aufl. § 562 Rn. 12; Kellendorfer in Müller/ Walther Miet - und Pachtrecht [Stand: November 2011] § 562 BGB Rn. 28; Prütting /Wegen/Wein reich/Riecke BGB 8. Aufl. § 562 Rn. 35; Schmid/Harz/ Riecke Fachanwaltskommentar Mietrecht § 562 BGB Rn. 56; Kellendorfer in Spielbauer/Schneider Mietrecht § 562 BGB Rn. 28; Staudinger/Emmerich BGB [2014 ] § 562 Rn. 35 ) . Denn der Erwerber ist nicht der Rech tsnachfolger des Veräußerers , sondern es findet ein unmittelbarer Rechtserwerb kraft Gesetzes statt ( Senatsurteil vom 3. Mai 2000 XII ZR 42/98 NJW 2000 , 2346; BGH Urteile vom 23. Februar 2012 IX ZR 29/11 NJW 2012, 1881 Rn. 17 und vom 28. Mai 2008 VIII ZR 133/07 NJW 2008, 2256 Rn. 17) . Daher entsteht neben dem Vermieterpfandrecht des Veräußerers, das dessen Forderungen aus dem Mietverhältnis sichert, ein eigenständiges Vermieterpfandrecht des Erwerbers (vgl. BeckOK BGB/Ehlert [Stand: 1. August 20 12] § 562 Rn. 7; Erman /Lützenkirchen BGB 13. Aufl. § 562 Rn. 15; MünchKommBGB/Artz 6. Aufl. § 562 Rn. 24 ; Schmidt - Futterer/Lammel Mietr echt 11. Aufl. § 562 BGB Rn. 55 ). cc) Dieses Vermieterpfandrecht bleibt seinem Umfang nach nicht hinter demjeni gen des Ver äußerers zurück und wird insbesondere nicht durch eine Sicherungsübereignung nach Einbringung der Sache berührt. Vielmehr ist für die Frage, ob dem Vermieterpfandrecht des Erwerbers die bei Eigentumsübe r- gang in den Mieträumen befindliche n Sachen unterf allen, ebenfalls der Zei t- punkt von der en Einbringung maßgeblich , so dass die Vermieterpfandrechte von Veräußerer und Erwerber insoweit dieselben Sachen erfassen (vgl. BeckOK BGB/Ehlert [Stand: 1. August 2012] § 562 Rn. 7; Jaeger /Henckel InsO § 50 Rn. 37; S chmidt - Futterer/Lammel Mietrecht 11. Aufl. § 562 BGB Rn. 55; Kellendorfer in Spielbauer/Schneider Mietrecht § 562 BGB Rn. 28) . 21 22 - 10 - (1) Dies ergibt sich bereits daraus, dass der Erwerber gemäß § 566 Abs. 1 BGB an die Stelle des Veräußerers tritt. Die Vorschr ift weist ihm die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte um ein solches handelt es sich b ei dem Vermieterpfandrecht und Pflichten mithin in dem Umfang zu, den sie ohne den Eigentumsübergang beim Veräußerer hätten . Das im Augenblick des Eigentums übergangs kraft Gesetzes entstehende neue Mietverhältnis zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter hat uneingeschränkt de n se l- ben Inhalt, mit dem es zuvor mit dem Veräußerer bestanden hat (Senatsurteil vom 3. Mai 2000 XII ZR 42/98 NJW 2000 , 2 346), und übernimmt dabei wie dargelegt auch Überlassungszeitpunkt, Vertragsbeginn und vertragliche Fris t- läufe. Daher ist es folgerichtig, als Zeitpunkt der Entstehung auch des Ve r- mieterpfandrechts des Erwerbers den des ursprünglichen Einbringen s i.S.d . § 562 Abs. 1 Satz 1 BGB anzusehen. Dass das Vermieterpfandrecht nicht vor Beginn des Mietverhältnisses entstehen kann (BeckOK BGB/Ehlert [Stand: 1. August 2012] § 562 Rn. 11; Blank in Blank/Börstinghaus Miete 4. Aufl. § 562 BGB Rn. 11; von der Osten i n Bub/Treier Handbuch der Geschäfts - und Wohnraummiete 4. Aufl. III A Rn. 2190; Emmerich in Emmerich/Sonnenschein Miete 11. Aufl. § 562 BGB Rn. 6; Soergel/Heintzmann BGB 13. Aufl. § 562 Rn. 25; zum " vorzeitigen Ei n- zug " vgl. Staudinger/Emmerich BGB [2014] § 562 Rn. 11), steht dem somit nicht entgegen . Denn wegen § 566 Abs. 1 BGB ist der ursprüngliche Vertrag s- beginn auch für das neue Vertragsverhältnis maßgeblich . (2) D ieses Ergebnis entspricht zudem Sinn und Zweck des § 566 Abs. 1 BGB . Bei dieser Norm han delt es sich um eine mieterschützende Vorschrift. Sie bezweckt, dem Mieter gegenüber dem neuen Vermieter die Rechtsposition zu erhalten, die er aufgrund des Mietvertrages hätte, wenn der frühere Vermieter Eigentümer ge blieben wäre (BGH Urteil vom 9. Februa r 2005 VIII ZR 22/04 23 24 25 - 11 - NJW 2005, 1187, 1188) . Dagegen soll sie k eine Besserstellung des Mieters, dessen Vermieter veräußerungsbedingt gewechselt hat, gegenüber dem Mieter ohne Vermieterwechsel bewirken . E ine derartige Besserstellung wäre aber die Folg e der vom Berufungsg e- richt vertretenen Rechtsauffassung. Denn diese würde dazu führen, dass die sicherungsübereigneten Sachen für die ab dem Eigentumsübergang entst e- henden Neuverbindlichkeiten nicht mehr dem Vermieterpfandrecht unterfielen. Demgegenüber ha t eine nachträgliche Sicherungsübereignung der eingebrac h- ten Sachen bei unverändertem Vermieter keinen Einfluss auf den Umfang des Vermieterpfandrechts ( Senatsurteil BGHZ 117, 200 = NJW 1992, 1156, 1157; BGH Urteile vom 20. Juni 2005 II ZR 189/03 NJW - R R 2005, 1328, 1329 und vom 4. Dezember 2003 IX ZR 222/02 NJW - RR 2004, 772, 773 ), das auch erst zukünftig entstehende Forderungen aus dem Mietverh ältnis sichert (BGHZ 170, 196 = NZM 2007, 212 Rn. 11 mwN und BG H Urteil vom 20. März 1986 IX ZR 42/85 N JW 1986, 2426, 2427). ( 3 ) Die Rechtsauffassung des Berufungsgerich ts ist darüber hinaus u n- vereinbar damit, dass die Vermieterpfandrechte von Veräußerer und Erwerber gleichrangig nebeneinander stehen ( so die nahezu einhellige Literaturauffa s- sung , vgl. Be ckOK BGB/Ehlert [Stand: 1. August 2012] § 562 Rn. 7; Blank in Blank/Börstinghaus Miete 4. Aufl. § 566 BGB Rn. 92; Landwehr in Bub/Treier Handbuch der Geschäfts - und Wohnraummiete 4. Aufl. II A Rn. 2682; Erman/ Lützenkirchen BGB 13. Aufl. § 562 Rn. 15; Herr lein in Herrlein/Kandelhard Mietrecht 4. Aufl. § 562 BGB Rn. 19; Jaeger /Henckel InsO § 50 Rn. 37; jurisPK - BGB/Mössner 6. Aufl. § 562 Rn. 12; Lammel Wohnraummietrecht 3. Aufl. § 562 BGB Rn. 53; Lützenkirchen/Dickersbach Mietrecht § 562 BGB Rn. 36; Kellendor fer in Müller/Walther Miet - und Pachtrecht [Stand: Novem - ber 2011] § 562 BGB Rn. 28; MünchKommBGB/Artz 6. Aufl. § 562 Rn. 24; 26 27 - 12 - MünchKommInsO/Ganter 3. Aufl. § 50 Rn. 91 a; Palandt/Wei denkaff BGB 73. Aufl. § 566 Rn. 17; Prütting/ Wegen/Weinreich/Riecke BGB 9. Aufl. § 562 Rn. 35; RGRK /Gelhaar 12. Aufl. § 571 Rn. 22; Schmid/Harz/Riecke Fach - anwaltskommentar Mietrecht 4. Aufl. § 562 BGB Rn. 56; Schmidt - Futterer/ Lammel Mietrecht 11. Aufl. § 562 BGB Rn. 55; Schmidt - Futterer/Streyl Mi e t- recht 11. Aufl. § 566 BGB Rn. 142; Soergel/Heintzmann BGB 13. Aufl. § 566 Rn. 21 a . E . ; Kellendorfer in Spielbauer/Schneider Mietrecht § 562 BGB Rn. 28; Staudin ger/Emmerich BGB [2014 ] § 562 Rn. 35; Stern/Mittelstein Die Miete nach dem Rechte des Deutschen Rei ches 4. Aufl. S. 557; Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet - , Pacht - und Leasingrechts 10. Aufl. Rn. 1404; a.A. soweit ersichtlich lediglich von der Osten in Bub/Treier Han d- buch der Geschäfts - und Wohnraummiete 4. Aufl. III A Rn. 2224: Vo rrang des Alt - Eigentümers ). Denn ein solcher Gleichrang kann nur bestehen, wenn beide Pfandrechte den gleichen Entstehungszeitpunkt haben ( dies ausdrücklich bej a- hend Jaeger /Henckel InsO § 50 Rn. 37; MünchKommInsO/Ganter 3. Aufl. § 50 Rn. 91 a; RGRK /Gelhaar 12. Aufl. § 571 Rn. 22; Stern/Mittelstein Die Miete nach dem Rechte des Deutschen Reiches 4. Aufl. S. 557). Andernfalls müsste das Vermieterpfandrecht des Veräußerers nach dem gemäß § § 1257, 1209 BGB geltenden Prioritätsprinzip Vorrang genießen . Für ei nen solchen Vorrang ist auch kein durchgreifender Grund ersich t- lich . Das Vermieterpfandrecht trägt dem Sicherungsbedürfnis des Vermieters Rechnung. Dieses ist für Veräußerer und Erwerber nicht unterschiedlich, n ac h- dem sich die vor und nach dem Eigentumsübe rgang bestehenden Mietverhäl t- nisse inhaltlich entsprechen . (4 ) D araus , dass in § 566 a BGB eine ausdrückliche Regelung für vom Mieter geleiste te vertragliche Sicherheit en getroffen is t , folgt nichts zugunsten der vom Berufungsgericht vertretenen Auffass ung . Mit dieser hinsichtlich des 28 29 - 13 - Eintritts des Erwerbers im Wesentlichen § 572 BGB a.F. entsprechenden B e- stimmung wollte der Gesetzgeber dem Umstand Rechnung tragen, dass der Anspruch des Mieters auf Rückgabe der Sicherheit nicht zu den von § 571 BGB a .F. (als der Vorgä ngervorschrift des § 566 BGB) erfassten Rechte n und Pflic h- ten gehörte (vg l. Senatsurteil BGHZ 141, 160 = NJW 1999, 1857, 1858 f. ; hie r- von für den Kautionszahlungsanspruch abgrenzend Senatsurteil vom 25. Juli 2012 XII ZR 22/11 NJW 2012 , 3032 Rn. 28 ) . Für das Vermieterpfandrecht als gesetzliche Sicherheit bedurfte es keiner gesonderten Regelung, weil es zu den sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechten gehört, die schon von der Bestimmung des § 566 Abs. 1 BGB erfasst sind. Mithin ver bleibt es ma n- gels Sonderregelung insoweit bei den allgemeinen Grundsätzen zum Eintritt des Erwerbers in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten. (5 ) Schließlich gebietet auch der Grundsatz , dass das Vermieterpfan d- recht nicht zu e iner übermäßigen Benachteiligung der übrigen Gläubiger des Mieters führen und deshalb der Begriff der durch das Vermieterpfandrecht ges i- chert en Forderungen nicht ausdehnend ausge legt werden darf (BGHZ 60, 22 = WM 1973, 148, 149 ) , kein anderes rechtliches E rgebnis . Denn die übrigen Gläubiger werden dadurch, dass auch für das Vermieterpfandrecht des Erwe r- bers auf den Zeitpunkt des Einbringens der Sachen abgestellt wird, nicht schlechter gestellt als ohne Vermieter wechsel . Im Gegenteil würde die Auffa s- sung des Berufungsgerichts zu einer nicht gerechtfertigten Besserstellung der übrigen Gläubiger führen, weil deren Mobiliarvollstreckung kein Vermieterpfan d- recht wegen nach dem Eigentumswechsel fällig gewordener Vermieterford e- rungen entgegenstünde. dd) Nach dem im Revisionsverfahren zu unterstellenden Vortrag der Kl ä- gerin war das der Schuldnerin gehörende Inventar bei der Einbringung in d ie 30 31 - 14 - Mieträume nicht sicherungsübereignet, so dass es vom Vermieterpfandrecht der Veräußerin erfasst war. Eine erst anschließend erfolgte Sicherungsüberei g- nung des Inventars konnte diese Sachen nicht dem Vermieterpfandrecht der Klägerin entziehen, das diese gemäß §§ 578 Abs. 1, 566 Abs. 1, 562 Abs. 1 Satz 1 BGB kraft Gesetzes er worben hat. Mit der vom Berufungsgericht gewählten Begründung lässt sich daher der auf § 60 Abs. 1 InsO gestützte klagegegenständliche Schadensersatza n- spruch der Klägerin wegen Verletzung ihres behaupteten Absonderungsrechts nach § § 50 Abs. 1 , 170 Abs. 1 Satz 2 InsO nicht verneinen. 3. Die Entscheidung des Berufungsgerichts erweist sich auf der Grundl a- ge der von ihm getroffenen Feststellungen auch nicht deshalb als richtig (§ 563 Abs. 3 ZPO), weil der Sicherungsübereignungsvertrag vom 30. August 2006 datiert. Denn es bedarf insoweit eine r bislang unterbliebenen tatrichterlichen Auslegung, ob mit diesem bereits vor dem Beginn des ursprünglichen Mietve r- hältnisses ein Sicherungsrecht übertragen wurde. 32 33 - 15 - Ferner hat d as Berufungsgericht von seinem Rechtsstandpunkt aus fo l- gerichtig keine F eststellungen insbesondere dazu getroffen, welche dem Ve r- mieterpfandrecht unterfallenden Forderungen der Klägerin bestehen, ob der Beklagte schuldhaft gehandelt hat und inwieweit der Klägerin ein Schaden en t- standen ist. Da die Sache mithin nicht zur End entscheidung reif ist, ist das Ber u- fungsurteil aufzuheben und die Sache gemäß § 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO an das Oberlandesgericht zurückzuverweisen . Dose Weber - Monecke Günter Botur Guhling Vorinstanzen: LG Bochum, Entscheidung vom 09.11.2011 - I - 4 O 436/ 10 - OLG Hamm, Entscheidung vom 04.12.2012 - I - 27 U 195/11 - 34 35
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