BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XI ZR 167/05 Verk374ndet am: 23. Oktober 2007 Herrwerth, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja _____________________ BGB a.F. 247247 123, 138 Ba, 276 Fa Die sittenwidrige 334berteuerung des Kaufpreises eines finanzierten Ob-jekts f374hrt f374r sich genommen auch im Falle einer institutionalisierten Zu-sammenarbeit zwischen finanzierender Bank und dem Verk344ufer oder Vertreiber des Objekts nicht zu einer widerleglichen Vermutung, die fi-nanzierende Bank habe von der sittenwidrigen 334berteuerung Kenntnis gehabt. Eine solche Vermutung kommt nur im Falle einer arglistigen T344uschung in Betracht. BGH, Urteil vom 23. Oktober 2007 - XI ZR 167/05 - OLG Celle LG L374neburg - 2 - Der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die m374ndliche Ver-handlung vom 23. Oktober 2007 durch den Vorsitzenden Richter Dr. h.c. Nobbe, den Richter Dr. Joeres, die Richterin Mayen sowie die Richter Dr. Ellenberger und Prof. Dr. Schmitt f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Kl344ger wird das Urteil des 3. Zivil-senats des Oberlandesgerichts Celle vom 4. Mai 2005 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entschei-dung, auch 374ber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zur374ckverwiesen. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: 1 Die Kl344ger wenden sich gegen die Zwangsvollstreckung der be-klagten Bausparkasse aus einer notariellen Urkunde und erheben au337erdem Feststellungsklage im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Finanzierung einer Eigentumswohnung. Der Kl344ger, ein damals 37 Jahre alter Industriemechaniker, und seine Ehefrau, eine damals 26 Jahre alte Verk344uferin, wurden im Jahr 1992 von Vermittlern geworben, zwecks Steuerersparnis ohne Eigenka-pital eine Eigentumswohnung in C. zu erwerben. Die Vermittler waren f374r die H. GmbH t344tig, die seit 1990 in gro337em Umfang An-lageobjekte vertrieb, die die Beklagte finanzierte. Im Rahmen der Ge-spr344che legten die Vermittler den Kl344gern am 13. Oktober 1992 u.a. ei-nen Besuchsbericht zur Unterschrift vor, in welchem Mieteinnahmen von monatlich 339 DM ausgewiesen waren. Au337erdem erteilten die Kl344ger der H. GmbH einen Objekt- und Finanzierungsvermittlungs-auftrag und unterzeichneten einen an die Beklagte gerichteten Darle-hensantrag, in dem die Mieteinnahmen ebenfalls mit 339 DM monatlich angegeben sind. Das notarielle Kaufangebot der Verk344uferin vom 22. Oktober 1992, aus dessen Anlage sich ergab, dass die damalige Mie-te f374r die zu erwerbende Wohnung 220,84 DM, der Nettoertrag 183,34 DM betrug, nahmen sie - vertreten durch eine Notariatssekret344-rin, die sie zuvor durch notarielle Urkunde bevollm344chtigt hatten - mit notarieller Erkl344rung vom 9. November 1992 an. Zur Finanzierung des Kaufpreises von 90.519 DM, der die von der Verk344uferin zu erbringenden Renovierungsleistungen umfasste, hatten sie zuvor mit der Beklagten am 26. Oktober/4. November 1992 einen Darlehensvertrag abgeschlossen. 2 - 4 - Danach wurde der Kauf 374ber ein tilgungsfreies Vorausdarlehen in H366he von 105.000 DM sowie 374ber zwei Bausparvertr344ge bei der Beklagten in H366he von 52.000 DM und 53.000 DM finanziert. Wie im Vertrag vorgese-hen, traten die Kl344ger der f374r das Objekt bestehenden Mietpoolgemein-schaft bei und bestellten zur Sicherung sowohl des Vorausdarlehens als auch der nach Zuteilung der jeweiligen Bausparvertr344ge auszureichen-den Bauspardarlehen mit notarieller Urkunde vom 13. November 1992 zugunsten der Beklagten eine Grundschuld in H366he des Vorausdarle-hensbetrags nebst Zinsen, 374bernahmen die pers366nliche Haftung f374r die Grundschuldsumme und unterwarfen sich der sofortigen Zwangsvollstre-ckung in ihr pers366nliches Verm366gen. Nachdem die Kl344ger nach Valutie-rung des Vorausdarlehens ihren Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachgekommen waren, k374ndigte die Beklagte im Jahr 1997 das Voraus-darlehen, stellte einen Betrag von 108.364,75 DM f344llig und betreibt nun die Zwangsvollstreckung auch in das pers366nliche Verm366gen der Kl344ger. Mit ihrer Klage begehren die Kl344ger, die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde vom 13. November 1992 f374r unzul344ssig zu erkl344-ren, soweit diese 374ber die belastete Immobilie hinausgeht, und au337er-dem Feststellung, dass die Beklagte aus dem Darlehensvertrag keine Rechte gegen sie habe sowie ihnen Zug um Zug gegen 334bertragung der Wohnung jedweden Schaden zu ersetzen habe, der aus dem Abschluss des Darlehensvertrages und des Kaufvertrages resultiere. Sie machen insbesondere geltend, Darlehensvertrag und Kaufvertrag seien ein ver-bundenes Gesch344ft; 247 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG stehe dem nicht entge-gen, weil das Darlehen nicht zu f374r grundpfandrechtlich abgesicherte Kredite 374blichen Bedingungen gew344hrt worden sei. Die Beklagte habe in mehrfacher Hinsicht ihre Aufkl344rungspflichten verletzt. Insbesondere ha- 3 - 5 - be sie darauf hinweisen m374ssen, dass der Kaufpreis - wie die Kl344ger be-haupten - sittenwidrig 374berh366ht sei. Ferner sei verschwiegen worden, dass im Kaufpreis versteckte Zinssubventionen enthalten seien. Auch sei der Beklagten bekannt gewesen, dass die Vermittler die Kl344ger arglistig 374ber die Mieth366he get344uscht h344tten, da sie ihnen in dem Besuchsbericht eine weit h366here Miete vorgespiegelt h344tten als sie in Wahrheit erzielt worden sei. Die Klage ist in beiden Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der - vom erkennenden Senat zugelassenen - Revision verfolgen die Kl344ger ihr Klagebegehren weiter. 4 Entscheidungsgr374nde: Die Revision ist begr374ndet. Sie f374hrt zur Aufhebung des angefoch-tenen Urteils und zur Zur374ckverweisung der Sache an das Berufungsge-richt. 5 I. Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgef374hrt: 6 Den Kl344gern st374nden keine Anspr374che aus vorvertraglichem Auf-kl344rungsverschulden der Beklagten zu. 334ber die Besonderheiten der Fi-nanzierungskonstruktion habe die Beklagte nicht aufkl344ren m374ssen. Im 334brigen k366nne eine diesbez374gliche Aufkl344rungspflichtverletzung nur zum Ersatz des Differenzschadens f374hren, den die Kl344ger nicht dargetan h344t-ten. Die Beklagte habe auch nicht in nach au337en erkennbarer Weise ihre 7 - 6 - Kreditgeberrolle 374berschritten. Insbesondere sei sie durch die im Darle-hensvertrag vorgesehene Beitrittsverpflichtung zu einem Mietpool nicht 374ber ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgegangen. Dass bei dem hier zu beurteilenden Mietpool im ma337geblichen Zeitpunkt eine Unterdeckung bestanden habe, h344tten die Kl344ger selbst nicht behauptet. Ein Scha-densersatzanspruch aus Aufkl344rungsverschulden ergebe sich auch nicht wegen angeblich im Kaufpreis enthaltener Innenprovisionen und einer angeblichen sittenwidrigen 334berteuerung. Der Vortrag der Kl344ger, der Kaufpreis der Wohnung liege um 209% 374ber dem Ertragswert und sei damit sittenwidrig, sei unerheblich, da die Kl344ger eine Kenntnis der Be-klagten hiervon nicht schl374ssig dargelegt h344tten. Es fehle auch an schl374ssigem Vortrag zu einem aufkl344rungspflichtigen Wissensvorsprung der Beklagten 374ber fehlerhafte Angaben der Vermittler zur H366he der zu erzielenden Miete. Einwendungen aus dem notariellen Kaufvertrag k366nn-ten die Kl344ger der Beklagten auch nicht im Wege des Einwendungs-durchgriffs entgegen halten. Die Anwendung des 247 9 Abs. 1 VerbrKrG sei ausgeschlossen, da es sich um einen Realkredit im Sinne des 247 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG gehandelt habe. Insbesondere sei der Kredit auch dann noch zu einem markt374blichen Zinssatz gew344hrt worden, wenn man den Vortrag der Kl344ger zugrunde lege, in die Zinsberechnung seien im Kauf-preis versteckte Zinssubventionen einzubeziehen. In diesem Fall 374ber-schreite der Zinssatz die in der amtlichen Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank ausgewiesene obere Streubreitengrenze nur um 0,18 Pro-zentpunkte. - 7 - II. 8 Das Berufungsurteil h344lt rechtlicher Nachpr374fung in einem ent-scheidenden Punkt nicht stand. 1. Aus Rechtsgr374nden nicht zu beanstanden ist entgegen der Auf-fassung der Revision allerdings die Ansicht des Berufungsgerichts, Dar-lehensvertrag und Kaufvertrag seien kein verbundenes Gesch344ft im Sin-ne des 247 9 Abs. 1 VerbrKrG. 247 9 VerbrKrG findet nach dem eindeutigen Wortlaut des 247 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG auf Realkreditvertr344ge, die zu f374r grundpfandrechtlich abgesicherte Kredite 374blichen Bedingungen ge- w344hrt worden sind, keine Anwendung (Senat, BGHZ 152, 331, 337; 161, 15, 25; 168, 1, 9, Tz. 21; Senatsurteile vom 26. November 2002 - XI ZR 10/00, WM 2003, 64, 66, vom 28. Oktober 2003 - XI ZR 263/02, WM 2003, 2410, 2411, vom 18. November 2003 - XI ZR 322/01, WM 2004, 172, 175, vom 18. Januar 2005 - XI ZR 201/03, WM 2005, 375, 376 und vom 27. September 2005 - XI ZR 79/04, BKR 2005, 501, 504). Um einen solchen Kredit handelt es sich bei dem im Streit stehen-den Darlehen. Entgegen der Auffassung der Revision ist das Darlehen zu f374r grundpfandrechtlich abgesicherte Kredite 374blichen Bedingungen ge-w344hrt worden. Die von den Kl344gern behaupteten versteckten Zinssub-ventionen sind schon deshalb nicht geeignet, die Anwendung des 247 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG auszuschlie337en, weil es f374r die Beurteilung der 334blichkeit der mit dem Verbraucher vereinbarten Bedingungen unerheb-lich ist, wie sie intern durch den Kreditgeber kalkuliert wurden (vgl. Senatsurteil vom 20. M344rz 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 881 f., Tz. 47). Unabh344ngig hiervon hat das Berufungsgericht auch zu-treffend ausgef374hrt, dass das Darlehen auch dann zu 374blichen Be- 9 - 8 - dingungen gew344hrt worden ist, wenn man die Auffassung der Kl344ger zugrunde legt, die Zinssubventionen seien in die Berechung des Zinssat-zes einzubeziehen. In diesem Fall lag der im Darlehensvertrag verein-barte effektive Jahreszins nach den Feststellungen des Berufungsge-richts mit 0,18 Prozentpunkten nur geringf374gig 374ber der bei Vertrags-schluss ma337geblichen oberen Streubreitengrenze der in der amtlichen Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank ausgewiesenen Zinss344tze (vgl. Senat, Urteil vom 18. M344rz 2003 - XI ZR 422/01, ZIP 2003, 894, 896 m.w.Nachw.). Entgegen der Auffassung der Revision macht auch die dem bank374blichen Bestreben des finanzierenden Kreditinstituts nach ei-ner gen374genden Absicherung des Kreditengagements Rechnung tragen-de Pflicht des Darlehensnehmers, dem f374r das Kaufobjekt bestehenden Mietpool beizutreten, die vereinbarten Kreditkonditionen nicht un374blich im Sinne des 247 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG (vgl. zur Pflicht, einem Mietpool beizutreten: Senatsurteil vom 20. M344rz 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 878, Tz. 18 ff.). 2. Zu Recht hat das Berufungsgericht auch einen Schadensersatz-anspruch der Kl344ger abgelehnt, soweit dieser darauf gest374tzt wird, die Beklagte habe die Kl344ger nicht 374ber etwaige Nachteile und Risiken der Finanzierung des Kaufpreises durch ein Vorausdarlehen in Kombination mit zwei neu abzuschlie337enden Bausparvertr344gen aufgekl344rt. Ungeachtet der Frage, ob und unter welchen Umst344nden im Einzelfall insoweit 374ber-haupt eine Pflicht der finanzierenden Bank in Betracht kommt, ungefragt 374ber die spezifischen Vor- und Nachteile dieser Konstruktion aufzukl344-ren, f374hrt eine etwaige Aufkl344rungspflichtverletzung nur zum Ersatz der durch die gew344hlte Finanzierung entstandenen Mehrkosten (st.Rspr., siehe etwa Senatsurteile BGHZ 168, 1, 21 f., Tz. 49 m.w.Nachw. und 10 - 9 - vom 20. M344rz 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 878, 881, Tz. 42 f.), die die Kl344ger nicht dargelegt haben. 3. Eine Haftung der Beklagten aus vorvertraglichem Aufkl344rungs-verschulden 374ber das finanzierte Gesch344ft l344sst sich hingegen nicht mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begr374ndung verneinen. 11 a) Dabei erweist sich das Berufungsurteil allerdings als rechtsfeh-lerfrei, soweit das Berufungsgericht auf der Grundlage der fr374heren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ein Aufkl344rungsverschulden der Beklagten verneint hat. 12 aa) Nach st344ndiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine kreditgebende Bank bei steuersparenden Bauherren-, Bautr344ger- und Erwerbermodellen zur Risikoaufkl344rung 374ber das finanzierte Ge-sch344ft nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet. Sie darf regelm344337ig davon ausgehen, dass die Kunden entweder 374ber die not-wendigen Kenntnisse oder Erfahrungen verf374gen oder sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten bedient haben. Aufkl344rungs- und Hinweispflichten bez374glich des finanzierten Gesch344fts k366nnen sich daher nur aus den be-sonderen Umst344nden des konkreten Einzelfalls ergeben. Dies kann der Fall sein, wenn die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durch-f374hrung oder dem Vertrieb des Projekts 374ber ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgeht, wenn sie einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken hinzutretenden besonderen Gef344hrdungstatbestand f374r den Kunden schafft oder dessen Entstehung beg374nstigt, wenn sie sich im Zusam-menhang mit Kreditgew344hrungen sowohl an den Bautr344ger als auch an einzelne Erwerber in schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt oder 13 - 10 - wenn sie in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erken-nen kann (vgl. etwa BGHZ 159, 294, 316 sowie Senatsurteile BGHZ 161, 15, 20; 168, 1, 19 f., Tz. 41, vom 9. November 2004 - XI ZR 315/03, WM 2005, 72, 76 und vom 15. M344rz 2005 - XI ZR 135/04, WM 2005, 828, 830). bb) Ein solches Aufkl344rungsverschulden hat das Berufungsgericht auf der Grundlage der fr374heren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bei den von ihm gepr374ften m366glicherweise verletzten Aufkl344rungspflich-ten nicht festgestellt, ohne dass ihm insoweit Rechtsfehler unterlaufen w344ren. 14 (1) Rechtsfehlerfrei ist entgegen der Auffassung der Revision, die insoweit auf das Urteil eines anderen Senats des Berufungsgerichts ver-weist (OLG Celle ZGS 2007, 152 ff.), die Ansicht des Berufungsgerichts, in der von den Kl344gern behaupteten fehlerhaften Ermittlung des Belei-hungswerts durch die Beklagte liege keine einen Schadensersatzan-spruch ausl366sende Aufkl344rungspflichtverletzung. Wie der Senat mit Urteil vom 20. M344rz 2007 (XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 880 f., Tz. 41 m.w.Nachw.) best344tigt und im Einzelnen begr374ndet hat, pr374fen und ermit-teln Kreditinstitute nach st344ndiger Rechtsprechung des Bundesgerichts-hofs den Wert der ihnen gestellten Sicherheiten grunds344tzlich nur im ei-genen Interesse sowie im Interesse der Sicherheit des Bankensystems, nicht aber im Kundeninteresse (BGHZ 147, 343, 349; 168, 1, 20 f., Tz. 45 und Senatsurteile vom 7. April 1992 - XI ZR 200/91, WM 1992, 977, vom 21. Oktober 1997 - XI ZR 25/97, WM 1997, 2301, 2302 und vom 11. November 2003 - XI ZR 21/03, WM 2004, 24, 27). Dementspre- 15 - 11 - chend kann sich grunds344tzlich aus einer lediglich zu bankinternen Zwe-cken erfolgten Beleihungswertermittlung keine Pflichtverletzung gegen-374ber dem Kreditnehmer und somit auch keine diesbez374gliche Aufkl344-rungspflicht ergeben (Senat, BGHZ 168 aaO S. 21, Tz. 45 und Urteil vom 20. M344rz 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 881, Tz. 41; a.A. OLG Celle ZGS 2007, 152, 156 f.). (2) Entgegen der Auffassung der Revision erweist sich das Beru-fungsurteil auch als rechtsfehlerfrei, soweit das Berufungsgericht eine Aufkl344rungspflichtverletzung der Beklagten im Hinblick auf den angeblich sittenwidrig 374berteuerten Kaufpreis sowie eine im finanzierten Kaufpreis enthaltene versteckte Innenprovision wegen eines f374r sie erkennbaren Wissensvorsprungs verneint hat. Eine Aufkl344rungspflicht der Bank 374ber die Unangemessenheit des Kaufpreises ist, wenn sonstige einen Wis-sensvorsprung begr374ndende Umst344nde nicht vorliegen, nur ausnahms-weise dann anzunehmen, wenn es - bedingt durch eine versteckte In-nenprovision oder aus anderen Gr374nden - zu einer so wesentlichen Ver-schiebung der Relation zwischen Kaufpreis und Verkehrswert kommt, dass die Bank von einer sittenwidrigen 334bervorteilung des K344ufers durch den Verk344ufer ausgehen muss (st.Rspr., vgl. etwa BGH, Senatsur-teile vom 23. M344rz 2004 - XI ZR 194/02, WM 2004, 1221, 1225 und vom 15. M344rz 2005 - XI ZR 135/04, WM 2005, 828, 830, jeweils m.w.Nachw.). Dies hat das Berufungsgericht verneint, ohne dass ihm hierbei ein re-visionsrechtlich beachtlicher Fehler unterlaufen ist. Dabei kann dahin stehen, ob die Kl344ger zur sittenwidrigen 334berteuerung 374berhaupt schl374s-sig vorgetragen haben, nachdem sie sich in erster Linie auf den Ertrags-wert der Wohnung, nicht aber auf den davon zu unterscheidenden Ver-kehrswert im Zeitpunkt des Erwerbs beziehen und zudem - worauf die 16 - 12 - Revisionserwiderung zu Recht verweist - nicht ber374cksichtigen, dass in dem notariellen Kaufvertrag erhebliche Renovierungsverpflichtungen der Verk344uferin enthalten waren. Jedenfalls fehlt es nach den aus Rechts-gr374nden nicht zu beanstandenden Feststellungen des Berufungsgerichts an ausreichendem Vortrag der Kl344ger zur Kenntnis der Beklagten von einer sittenwidrigen 334berteuerung. Solchen Vortrag der Kl344ger hat das Berufungsgericht auch im Lichte der neueren Rechtsprechung des er-kennenden Senats zu Beweiserleichterungen im Falle institutionalisierten Zusammenwirkens der finanzierenden Bank mit dem Verk344ufer oder Ver-treiber des Objekts (BGHZ 168, 1 ff., 22 ff., Tz. 50 ff.) zu Recht f374r erfor-derlich gehalten. Die sittenwidrige 334berteuerung des Kaufpreises eines finanzierten Objekts f374hrt f374r sich genommen auch im Falle einer institu-tionalisierten Zusammenarbeit zwischen finanzierender Bank und dem Verk344ufer oder Vertreiber des Objekts nicht zu einer widerleglichen Ver-mutung, die finanzierende Bank habe von der sittenwidrigen 334berteue-rung Kenntnis gehabt. Eine solche Vermutung kommt vielmehr nur im Falle einer arglistigen T344uschung der K344ufer 374ber den Kaufpreis in Be-tracht, f374r die es hier an ausreichendem Vortrag fehlt. Was die angeblich im Kaufpreis enthaltenen versteckten Innenpro-visionen und die angeblich darin enthaltenen versteckten Zinssubventio-nen anbelangt, hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei ausgef374hrt, dass die Kl344ger selbst nicht darlegen, diese h344tten zu der von ihnen be-haupteten Sittenwidrigkeit des Kaufpreises gef374hrt. 17 (3) Aus Rechtsgr374nden nicht zu beanstanden sind schlie337lich die Feststellungen des Berufungsgerichts, ein haftungsbegr374ndendes 334ber-schreiten der Kreditgeberrolle durch die Beklagte stehe nicht fest. Insbe- 18 - 13 - sondere geht das Berufungsgericht ohne Rechtsfehler davon aus, dass die Beklagte durch die in 247 3 des Darlehensvertrages vorgesehene Be-dingung, nach der die Auszahlung der Darlehensvaluta von einem Beitritt in einen Mietpool abh344ngig war, nicht 374ber ihre Rolle als Finanzierungs-bank hinausgegangen ist. Ihr Bestreben nach einer gen374genden Absi-cherung des Kreditengagements ist bank374blich und typischerweise mit der Rolle eines Kreditgebers verkn374pft (Senat, BGHZ 168, 1, 20, Tz. 43 und Urteil vom 31. M344rz 1992 - XI ZR 70/91, WM 1992, 901, 905). (4) Auch eine Aufkl344rungspflicht der Beklagten wegen eines durch sie bewusst geschaffenen oder beg374nstigten besonderen Gef344hrdungs-tatbestands kommt insoweit nicht in Betracht. Wie der erkennende Senat mit Urteil vom 20. M344rz 2007 (XI ZR 414/04, WM 2007, 878, 879, Tz. 27 ff.) entschieden und im Einzelnen begr374ndet hat, k366nnen die fi-nanzierende Bank, die - wie die Beklagte - den Beitritt zu einem Mietpool zur Bedingung der Darlehensauszahlung gemacht hat, nur bei Hinzutre-ten spezifischer Risiken des konkreten Mietpools Aufkl344rungspflichten wegen eines durch sie bewusst geschaffenen oder beg374nstigten beson-deren Gef344hrdungstatbestands treffen. Dies kann etwa der Fall sein, wenn sie den Beitritt in Kenntnis einer bereits bestehenden 334berschul-dung des konkreten Mietpools oder in Kenntnis des Umstands verlangt, dass dem konkreten Mietpool Darlehen gew344hrt wurden, f374r die der An-leger als Poolmitglied mithaften muss (Senatsurteil vom 20. M344rz 2007 aaO Tz. 27). Das hat das Berufungsgericht hier ohne Rechtsfehler ver-neint, weil die Kl344ger selbst nicht behaupten, der f374r ihre Wohnung be-stehende Mietpool habe bei Erwerb der Wohnung eine Unterdeckung aufgewiesen. Weiteren konkret auf den Erwerb ihrer Wohnung bezoge-nen Vortrag haben die Kl344ger nicht erbracht. 19 - 14 - 20 b) Wie die Revision zu Recht geltend macht, l344sst sich jedoch mit diesen Ausf374hrungen nach dem Urteil des erkennenden Senats vom 16. Mai 2006 (BGHZ 168, 1, 22 ff., Tz. 50 ff.) eine Haftung der Beklagten f374r eigenes Aufkl344rungsverschulden nicht abschlie337end verneinen. Mit diesem Urteil hat der erkennende Senat seine Rechtsprechung zum Be-stehen von Aufkl344rungspflichten der kreditgebenden Bank erg344nzt. aa) Nach dieser Rechtsprechung (BGHZ 168, 1, 22 ff., Tz. 50 ff. sowie Senatsurteile vom 19. September 2006 - XI ZR 204/04, WM 2006, 2343, 2345, Tz. 23, f374r BGHZ 169, 109 ff. vorgesehen, vom 17. Oktober 2006 - XI ZR 205/05, WM 2007, 114, 115, Tz. 17 f., vom 5. Dezember 2006 - XI ZR 341/05, ZIP 2007, 414, 418, Tz. 29 und vom 20. M344rz 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 882, Tz. 53) k366nnen sich die Anleger in F344llen institutionalisierten Zusammenwirkens der kreditgew344hrenden Bank mit dem Verk344ufer oder Vertreiber des finanzierten Objekts unter erleichterten Voraussetzungen mit Erfolg auf einen die Aufkl344rungspflicht ausl366senden konkreten Wissensvorsprung der finanzierenden Bank im Zusammenhang mit einer arglistigen T344uschung des Anlegers durch un-richtige Angaben der Vermittler, Verk344ufer oder Fondsinitiatoren bzw. des Fondsprospekts 374ber das Anlageobjekt berufen. Die Kenntnis der Bank von einer solchen arglistigen T344uschung wird - was das Berufungs-gericht noch nicht ber374cksichtigen konnte - widerleglich vermutet, wenn Verk344ufer oder Fondsinitiatoren, die von ihnen beauftragten Vermittler und die finanzierende Bank in institutionalisierter Art und Weise zusam-menwirken, auch die Finanzierung der Kapitalanlage vom Verk344ufer oder Vermittler, sei es auch nur 374ber einen von ihm benannten besonderen Finanzierungsvermittler, angeboten wurde und die Unrichtigkeit der An- 21 - 15 - gaben des Verk344ufers, Fondsinitiators oder der f374r sie t344tigen Vermittler bzw. des Verkaufs- oder Fondsprospekts nach den Umst344nden des Fal-les objektiv evident ist, so dass sich nach der allgemeinen Lebenserfah-rung aufdr344ngt, die Bank habe sich der Kenntnis der arglistigen T344u-schung geradezu verschlossen. bb) Diese Voraussetzungen liegen hier nach dem f374r die Revision ma337geblichen Sachverhalt vor. Mit R374cksicht auf die nach Behauptung der Kl344ger arglistige T344uschung der Vermittler zur erzielten Miete kommt eine Aufkl344rungspflicht der Beklagten und ein daraus folgender Scha-densersatzanspruch der Kl344ger unter dem Gesichtspunkt eines aufkl344-rungspflichtigen Wissensvorsprungs 374ber Risiken des Anlagegesch344fts in Betracht. 22 (1) Nach dem im Revisionsverfahren zugrunde zu legenden Sachverhalt sind die Kl344ger von dem Vermittler arglistig get344uscht wor-den, der in dem Besuchsbericht wahrheitswidrig monatliche Mieteinnah-men von 339 DM eingesetzt hatte. Diese auch im Darlehensantrag enthaltene Angabe war evident unrichtig. Wie aus der dem notariellen Kaufvertragsangebot vom 22. Oktober 1992 beigef374gten Anlage ersicht-lich ist, betrug die Miete f374r die von den Kl344gern erworbene Wohnung Nr. tats344chlich nur 220,84 DM, der Nettoertrag gar nur 183,34 DM. Angesichts der gro337en Differenz zwischen zugesagter und tats344chlich erzielter Miete konnte die Unrichtigkeit der auch im Darlehensantrag ent-haltenen Angabe von der Beklagten nicht 374bersehen werden, wenn sie sich der Erkenntnis nicht verschloss (vgl. Senat, BGHZ 168, 1, 24, Tz. 55). Soweit die Revisionserwiderung einwendet, es fehle an der Kau-salit344t der falschen Angaben des Vermittlers f374r den Vertragsschluss, 23 - 16 - wird dies - nachdem beide Parteien Gelegenheit zu erg344nzendem Vor-trag hatten - vom Tatrichter zu kl344ren sein. (2) Sofern die Kl344ger durch evident unrichtige Angaben zur Miete zum Vertragsschluss bestimmt worden sind, w374rde die Kenntnis der Be-klagten hiervon widerlegbar vermutet, weil die weiteren Voraussetzungen f374r die Beweiserleichterung nach dem im Revisionsverfahren ma337gebli-chen Sachverhalt vorliegen. Danach bestand zwischen der Wohnungs-verk344uferin, der Beklagten und den Vermittlern eine institutionalisierte Zusammenarbeit, die die Ver344u337erung von Eigentumswohnungen und die Finanzierung des Erwerbs durch die Beklagte im Strukturvertrieb vor-sah. Grundlage dieser planm344337igen und arbeitsteiligen Zusammenarbeit bildete ein gemeinsames Vertriebskonzept der Beklagten und der H. Gruppe, zu der sowohl die Immobilien- und die Finanzmaklerin als auch die Mietpoolverwalterin geh366rten. Die Vermittler traten gegen374ber den Kunden sowohl als Vermittler der Verk344uferin als auch als Handelsver-treter der Beklagten auf. Die von ihnen vermittelte Finanzierung sah meist eine Vollfinanzierung durch ein Vorausdarlehen einer Bank vor, das nach Zuteilung von zwei gleichzeitig bei der Beklagten abgeschlos-senen, zu unterschiedlichen Zeitpunkten zuteilungsreifen Bausparvertr344-gen getilgt werden sollte. Die H. Gruppe oder deren Untervermittler 374bernahmen s344mtliche Vertragsverhandlungen mit den Erwerbern auch bez374glich der Finanzierung und erhielten f374r diese die Finanzierungszu-sage der Beklagten, die ihrerseits die Darlehensauszahlung von dem Beitritt der K344ufer zu einer Mieteinnahmegesellschaft der H. Gruppe abh344ngig machte. Auch den Kl344gern wurde die Finanzierung durch den eingeschalteten Strukturvertrieb angeboten, ohne dass sie pers366nlichen Kontakt mit Mitarbeitern der Beklagten gehabt oder von sich aus um ei- 24 - 17 - nen Kredit dort nachgesucht h344tten. Die Vermittler, denen die konzeptio-nelle Finanzierungsbereitschaft der Beklagten bekannt war, benannten sie den Kl344gern als finanzierendes Institut und legten ihnen die Darle-hensantragsformulare der Beklagten zur Unterschrift vor (vgl. Senatsur-teil vom 20. M344rz 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 878, 882, Tz. 56). (3) Ihre hiernach ggf. widerlegbar zu vermutende Kenntnis von den fehlerhaften Angaben der Vermittler zu der erzielten Miete hat die Be-klagte bestritten und f374r ihre fehlende Kenntnis Beweis angeboten. Ihr muss daher Gelegenheit gegeben werden, die Vermutung zu widerlegen. 25 cc) Im Falle einer Aufkl344rungspflichtverletzung wegen eines aufkl344rungspflichtigen Wissensvorsprungs h344tte die Beklagte die Kl344ger nach dem Grundsatz der Naturalrestitution (247 249 Satz 1 BGB) so zu stellen, wie sie ohne die schuldhafte Aufkl344rungspflichtverletzung ge-standen h344tten. Dabei ist nach der Lebenserfahrung, die im konkreten Fall zu widerlegen der Darlehensgeberin obliegt, davon auszugehen, dass die Kl344ger bei einer Aufkl344rung 374ber die Unrichtigkeit der deutlich 374berh366ht angegebenen Mieteinnahmen die Eigentumswohnung mangels Rentabilit344t nicht erworben und deshalb weder den Darlehensvertrag bei der Beklagten abgeschlossen noch die Grundschuldbestellung und die 334bernahme der pers366nlichen Haftung nebst Vollstreckungsunterwerfung notariell erkl344rt h344tten. Diesen Schadensersatzanspruch k366nnen die Kl344-ger auch ihrer Inanspruchnahme aus der notariellen Vollstreckungsun-terwerfungserkl344rung wegen der von ihnen 374bernommenen pers366nlichen Haftung gem344337 247 242 BGB entgegen halten (vgl. Senat, BGHZ 168, 1, 26, Tz. 61). 26 - 18 - III. Das angefochtene Urteil war nach alledem aufzuheben (247 562 Abs. 1 ZPO). Da die Sache nicht zur Endentscheidung reif ist, war sie zur weiteren Sachaufkl344rung an das Berufungsgericht zur374ckzuverwei-sen (247 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dieses wird - nachdem die Parteien im Hinblick auf die Erg344nzung der Rechtsprechung zum konkreten Wissens-vorsprung der finanzierenden Bank Gelegenheit zum erg344nzenden Sach-vortrag hatten - die erforderlichen Feststellungen zur arglistigen T344u-schung der Kl344ger und zu den weiteren Voraussetzungen eines m366gli-chen Schadensersatzanspruchs der Kl344ger aus Aufkl344rungsverschulden zu treffen haben. 27 Nobbe Joeres Mayen Ellenberger Schmitt Vorinstanzen: LG L374neburg, Entscheidung vom 15.10.2004 - 3 O 73/04 - OLG Celle, Entscheidung vom 04.05.2005 - 3 U 295/04 -
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