BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 175/07 Verk374ndet am: 7. Oktober 2009 Breskic, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja SchuldRAnpG 247 20 Abs. 1; NutzEV 247 5 Abs. 1 Bei der Ermittlung des orts374blichen Nutzungsentgelts f374r Garagenfl344chen in den neuen L344ndern (247 5 Abs. 1 Nutzungsentgeltverordnung) m374ssen zwar Einzelf344l-le au337er Betracht bleiben, in denen es einem Nutzungsgeber gelungen ist, ein v366llig au337erhalb des g344ngigen Preisspektrums liegendes Nutzungsentgelt zu erzielen. Die Frage, ob ein solcher Extremfall vorliegt, kann aber nicht ohne Be-r374cksichtigung der Besonderheiten des jeweiligen Marktes beantwortet werden. Werden Garagenfl344chen in 80 % bis 90 % aller F344lle von Kommunen oder kommunalen Gesellschaften angeboten, so kann das orts374bliche Entgelt nicht allein durch die Preisgestaltung dieser Anbieter bestimmt und dabei eine nicht unbeachtliche Anzahl privater Nutzungsvertr344ge mit deutlich h366heren Entgelten als "Ausrei337er" au337er Betracht gelassen werden. Zur Ermittlung des orts374blichen Entgelts bei erheblich divergierenden Nut-zungsvereinbarungen. BGH, Urteil vom 7. Oktober 2009 - XII ZR 175/07 - LG Potsdam AG Potsdam - 2 - Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 7. Oktober 2009 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die Richter Weber-Monecke, Prof. Dr. Wagenitz, Dr. Klinkhammer und Schilling f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Kl344ger wird das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam vom 4. Dezember 2007 in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 4. Februar 2008 aufgehoben. Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch 374ber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Beru-fungsgericht zur374ckverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kl344ger verlangen vom Beklagten ein erh366htes Entgelt f374r die Nutzung einer in T. gelegenen Garagenfl344che. 1 Die Garagenfl344che steht im Eigentum der Kl344ger; an der aufstehenden Garage besteht - nach dem insoweit fortgeltenden Recht der DDR 374ber das Eigentum des Nutzers an Baulichkeiten [247 296 ZGB-DDR; Art. 231 247 5 Abs. 1 Satz 1 EGBGB] - Eigentum des Beklagten. Die Garagenfl344che ist Teil einer Ga-ragenanlage ("B. stra337e I"), die insgesamt 121 Garagen umfasst. 51 dieser Garagen - auch die vom Beklagten genutzte Garage - liegen auf einem Grund- 2 - 3 - st374ck der Kl344ger. Die 374brigen 70 Garagen der Anlage liegen auf einem der Stadt T. geh366renden Nachbargrundst374ck, das von der Wohnungsbaugesell-schaft T. mbH verwaltet wird. Die Kl344ger sind ferner Eigent374mer eines an-grenzenden Grundst374cks, das mit einem weiteren - 72 Pl344tze umfassenden - Garagenkomplex ("B. stra337e II") bebaut ist. 3 Der Beklagte schloss am 18. Februar 1975 mit der VEB KWV T. - "auf der Grundlage eines zwischen der VEB KWV T. und der Garagenge-meinschaft T. , B. stra337e, geschlossenen Vertrags" einen als Pachtvertrag bezeichneten Vertrag 374ber die bereits mit einer Garage bebaute Stellfl344che f374r die Zeit ab 1. Januar 1975. Als j344hrlich zu entrichtendes Nutzungsentgelt waren urspr374nglich 12 Mark vereinbart; au337erdem hatte der Beklagte an die Garagen-gemeinschaft nach dem Gemeinschaftsstatut einen variablen Zusatzbetrag f374r zu erwartende Ausgaben zu entrichten. Das Nutzungsentgelt wurde sp344ter auf 60 DM j344hrlich erh366ht. Es wird - nach Aufhebung der staatlichen Verwaltung - 374ber die Garagengemeinschaft an die Kl344ger gezahlt. Au337erdem entrichtet der Beklagte weiterhin an die Garagengemeinschaft einen Geldbetrag, aus dem diese die Kosten f374r von ihr errichtete Gemeinschaftseinrichtungen sowie be-stimmte Steuern und Versicherungsbeitr344ge deckt. Nicht zu diesen Kosten z344h-len Eigent374merhaftpflichtversicherung und Grundsteuer, die bei den Kl344gern anfallen. Mit Schreiben vom 28. Juli 1994 erkl344rten die Kl344ger, das Nutzungsent-gelt zum 1. November 1994 auf 60 DM monatlich zu erh366hen. Das erh366hte Ent-gelt soll nach dem Willen der Kl344ger - als Brutto-Entgelt - auch bislang von der Garagengemeinschaft - nach deren Statut - erbrachte Verwaltungs- und Neben-leistungen umfassen und k374nftig monatlich und unmittelbar (also nicht 374ber die Garagengemeinschaft) an die Kl344ger gezahlt werden. Die Parteien streiten 374ber die Berechtigung dieses Verlangens. 4 - 4 - Ein entsprechender Streit besteht zwischen den Kl344gern und den 374brigen [50] Nutzern der Garagenfl344chen der Garagenanlage B. strasse I, soweit die-se zum Grundst374ck der Kl344ger geh366ren. F374r die 374brigen 70 Garagenpl344tze des Garagenkomplexes "B. stra337e I", die auf dem von der Wohnungsbaugesell-schaft T. mbH verwalteten Grundst374ck belegen sind, hat diese das Nut-zungsentgelt durch Vereinbarung r374ckwirkend zum 1. Januar 2000 von bisher 60 DM auf 120 DM j344hrlich angehoben. Mit den Nutzern der Einstellpl344tze auf dem weiteren den Kl344gern geh366renden Grundst374ck (Garagenkomplex "B. stra337e II") haben die Kl344ger Erh366hungen vereinbart. Dabei wurde das Nut-zungsentgelt f374r 49 der insgesamt 50 dem Schuldrechtsanpassungsgesetz un-terliegenden Pl344tze auf 60 DM im Monat angehoben. Mit zwei Nutzern wurde eine Erh366hung des Entgelts auf 70 DM vereinbart. 18 Garagen wurden f374r 100 DM monatlich vermietet. Die vereinbarten Entgelte umfassen als Bruttoent-gelte auch die Abgeltung der den Kl344gern entstehenden Kosten f374r die Unter-haltung und die 366ffentlichen Lasten des Objekts. 5 Mit ihrer Klage begehren die Kl344ger vom Beklagten r374ckst344ndigen Miet-zins f374r die Zeit von November 1994 bis Dezember 2003 in H366he von [monat-lich (geforderter 60 DM - gezahlter 5 DM =) 55 DM x 110 Monate = 6.050 DM =] 3.093,32 200 nebst Zinsen. 6 Das Amtgericht hat die Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Be-rufung hatte nur in H366he eines Betrags von 316,90 200 nebst Zinsen Erfolg. Mit der zugelassenen Revision verfolgen die Kl344ger ihr erstinstanzliches Begehren weiter. 7 - 5 - Entscheidungsgr374nde: 8 Die Revision hat Erfolg. Sie f374hrt zur Aufhebung des angefochtenen Ur-teils und zur Zur374ckverweisung der Sache an das Berufungsgericht. I. 9 Nach Auffassung des Landgerichts durfte das Entgelt f374r die vom Be-klagten genutzte Garagenfl344che - nach dem Schuldrechtsanpassungsgesetz in Verbindung mit 247 5 Abs. 1 Nutzungsentgeltverordnung (NutzEV) - ab dem 1. November 1993 bis zur H366he der orts374blichen Entgelte, jedoch mindestens auf 60 DM je Stellplatz im Jahr, erh366ht werden. Diese Erh366hung h344tten die Kl344-ger mit ihrem Schreiben vom 28. Juli 1994 zum 1. November 1994 vollzogen, so dass sie f374r die Nutzung des Garagengrundst374cks die Zahlung eines orts374b-lichen und angemessenen Nutzungsentgelts verlangen k366nnten. Auf der Grund-lage des Gutachtens des Sachverst344ndigen M. O. sei davon auszugehen, dass f374r eine in T. gelegene Garagenfl344che in den Jahren 1994 bis 1997 [richtig: bis 1996] ein j344hrliches Nutzungsentgelt von 90 DM und f374r die Jahre 1997 bis 2003 ein j344hrliches Nutzungsentgelt von 120 DM orts374blich gewesen sei. Der Sachverst344ndige habe das orts374bliche Nutzungsentgelt unter Heran-ziehung vergleichbar genutzter Grundst374cke aufgrund zutreffender Erw344gungen ermittelt. Es sei nicht zu beanstanden, dass er Nutzungsvertr344ge, in denen die Nutzungs374berlassung seitens der T. Wohnungsbaugenossenschaft oder der Wohnungsbaugesellschaft T. mbH erfolgt sei, in seine Vergleichsbe-rechnung einbezogen habe. Die gemeinn374tzigen Wohnungsbaugesellschaften seien als Anbieter Teil des 366rtlichen Marktes. Die Nutzungsentgeltverordnung lasse nur eine Differenzierung anhand von objektiven grundst374cksbezogenen 10 - 6 - Kriterien zu, nicht jedoch eine Differenzierung nach der Art des Vermieters bzw. der Person des 334berlassenden. Es sei damit - wie im Gutachten des Sachver-st344ndigen auch geschehen - ausschlie337lich von der Art, Gr366337e, Lage und Be-schaffenheit des Grundst374cks auszugehen. Nicht zu beanstanden sei auch, dass der Sachverst344ndige die - von ihm als Ausnahmeerscheinung gewerte-ten - Entgelte f374r Garagenfl344chen des Garagenkomplexes "B. stra337e II" au337er Ansatz gelassen habe. Diese Vorgehensweise bewirke angesichts des gering-f374gigen Anteils dieser Garagenfl344chen an der Gesamtzahl der Nutzungsvertr344-ge im Gemeindegebiet T. keine Verzerrung des dargestellten Marktes. Das zuvor eingeholte Gutachten des Gutachterausschusses f374r Grund-st374ckswerte im Landkreis Potsdam-Mittelmark, nach dem f374r eine in T. bele-gene Garagenfl344che ein monatliches Nutzungsentgelt von 40 DM (bis 1994) bzw. 60 DM (ab 1995) angemessen und orts374blich sei, stelle die Ergebnisse des Sachverst344ndigen M. O. nicht in Frage. Denn den vom Ausschuss ermittel-ten Entgelten liege die fehlerhafte Auffassung zugrunde, dass es sich bei den von den gemeinn374tzigen Wohnungsbaugesellschaften angebotenen Garagen-fl344chen um einen nicht zu ber374cksichtigenden Teilmarkt handele. Auch die vom Gutachterausschuss im Rahmen einer Hilfserw344gung vorgenommene Ableitung des orts374blichen Entgelts aus einer Verzinsung des Bodenwertes k366nne den Beweiswert des Gutachtens des Sachverst344ndigen M. O. nicht ersch374ttern. Denn nach 247 3 Abs. 3 Satz 1 NutzEV sei eine solche Ableitung nur zul344ssig, wenn es an Erkenntnissen 374ber eine ausreichende Anzahl von vergleichbaren Grundst374cken mit nach dem 1. Oktober 1990 vereinbarten Entgelten fehle. Das sei, wie das Gutachten des Sachverst344ndigen M. O. belege, hier nicht der Fall. 11 Dieses Gutachten sei auch nicht deshalb fehlerhaft, weil der Sachver-st344ndige keine vergleichbaren Garagenfl344chen aus dem Stadtgebiet B. in seine Bewertung einbezogen habe; denn insoweit fehle es schon im Hinblick 12 - 7 - auf die unterschiedliche Gr366337e von B. und T. am Erfordernis "ver-gleichbarer Gemeinden" im Sinne von 247 3 Abs. 2 NutzEV. 13 Allerdings sei zu ber374cksichtigen, dass es sich bei dem Nutzungsentgelt f374r Garagenfl344chen um Bruttobetr344ge handele; nach den Feststellungen des Sachverst344ndigen M. O. w374rden bei den Garagenfl344chen, welche die gemein-n374tzigen Wohnungsbaugesellschaften zur Nutzung 374berlie337en, die anfallenden Lasten und Kosten durch die jeweiligen Nutzer bzw. durch die von ihnen gebil-deten Garagengemeinschaften getragen. Es sei davon auszugehen, dass auch die gemeinn374tzigen Wohnungsbaugesellschaften, m374ssten sie die laufenden Kosten selbst tragen, ein diese Kosten ber374cksichtigendes Bruttoentgelt verlan-gen w374rden. Bezogen auf die vom Beklagten genutzte Garagenfl344che w374rden die Haftpflichtversicherung und die Grundsteuer von den Kl344gern getragen. Die vom Sachverst344ndigen M. O. ermittelten Nutzungsentgelte seien deshalb um diese Kosten zu erh366hen. Unter Ber374cksichtigung dieses Erh366hungsbetrags, der nach 247 315 BGB mit 14 DM (f374r 1996 [richtig: 1994] bis 2002) und 20,40 DM (f374r 2003) bestimmt werde, errechne sich ein j344hrliches orts374bliches Nutzungs-entgelt von 104 DM f374r die Jahre 1994 bis 1996, von 134 DM f374r die Jahre 1997 bis 2002 und von 140,40 DM f374r das Jahr 2003. II. Diese Ausf374hrungen halten der rechtlichen Nachpr374fung nicht stand. 14 1. Zwar geht das Landgericht zu Recht davon aus, dass die Kl344ger - auch schon f374r die hier in Frage stehende Nutzungszeit (1994 bis 2003) - Ei-gent374mer der vom Beklagten genutzten Garagenfl344che waren, dass sie damit f374r die Forderung nach Nutzungsentgelt f374r den genannten Zeitraum (gem344337 15 - 8 - 247 20 Abs. 1 Schuldrechtsanpassungsgesetz) aktiv legitimiert sind und dass ihr Erh366hungsverlangen vom 28. Juli 1994 (nach 247 6 Abs. 1 NutzEV in der damals geltenden Fassung) formwirksam war. 16 2. Indes sind die Feststellungen, die das Landgericht zur H366he des orts-374blichen Nutzungsentgelts f374r die vom Beklagten genutzte Garagenfl344che ge-troffen hat, nicht frei von Rechtsfehlern. Das Gutachten des Sachverst344ndigen M. O., auf welches das Landgericht seine Entscheidung ma337gebend st374tzt, bie-tet keine tragf344hige Grundlage f374r die Ermittlung des orts374blichen Nutzungsent-gelts. a) Die H366he des orts374blichen Nutzungsentgelts festzustellen ist Aufgabe des Tatrichters, dem f374r eine - weil "punktgenau" regelm344337ig gar nicht m366gli-che - Ermittlung des konkreten orts374blichen Nutzungsentgelts ein Sch344tzungs-ermessen (247 287 ZPO) einzur344umen ist. Das Revisionsgericht ist auf die Pr374-fung beschr344nkt, ob die Ermittlung der orts374blichen Vergleichsmiete auf grund-s344tzlich falschen oder offenbar unrichtigen Erw344gungen beruht, ob wesentliche, die Entscheidung bedingende Tatsachen au337er Betracht gelassen worden sind oder ob die Entscheidung auf sonstigen Verfahrensverst366337en beruht. Im Rah-men seines Sch344tzungsermessens muss der Tatrichter alle wesentlichen Ge-sichtspunkte, die Erfahrungss344tze und die Denkgesetze beachtet haben (vgl. etwa BGH Urteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04 - NJW 2005, 2074 Rdn. 16). 17 b) Das Berufungsgericht hat seine Entscheidung ausschlie337lich auf das Gutachten des Sachverst344ndigen M. O. gest374tzt. Dabei hat es - dem Gutachter folgend - f374r die Entscheidung wesentliche Gesichtspunkte unbeachtet gelas-sen. 18 - 9 - aa) Im Ausgangspunkt nicht zu beanstanden ist, dass das Berufungsge-richt - in 334bereinstimmung mit dem Gutachter - auch Nutzungsvertr344ge 374ber Garagenfl344chen einbezogen hat, die im Eigentum der Stadt T. stehen und von kommunalen Wohnungsbaugesellschaften verwaltet werden. 19 20 Das orts374bliche Entgelt, bis zu dessen H366he Nutzungsentgelte nach 247 5 Abs. 1 Satz 2 NutzEV angehoben werden k366nnen, ist in 247 3 Abs. 2 NutzEV de-finiert. Danach sind orts374blich die Entgelte, die nach dem 2. Oktober 1990 in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden f374r vergleichbar genutzte Grundst374cke vereinbart worden sind. F374r die Vergleichbarkeit ist die tats344chli-che Nutzung unter Ber374cksichtigung der Art und des Umfangs der Bebauung der Grundst374cke ma337gebend. Mit dieser Formulierung hat der Gesetzgeber - 344hnlich wie bei der Definition der orts374blichen Vergleichsmiete im Wohn-raummietrecht (247 558 Abs. 2 BGB, zuvor 247 2 Abs. 1, 1 a Mieth366heregelungsge-setz, Art. 1 247 3 1. Wohnraumk374ndigungsschutzgesetz) - klargestellt, dass sich die Preisbildung auf dem Garagengrundst374cksmarkt ausschlie337lich nach den zuvor genannten Nutzungs- und Bebauungsmerkmalen richtet. Diese Merkmale lassen eine Differenzierung nach der Rechtsnatur des Nutzungsgebers oder Grundst374ckseigent374mers nicht zu. Versuche, die von Kommunen oder kommu-nalen Gesellschaften zur Nutzung 374berlassenen Garagenfl344chen als "Teilmarkt" oder "Sondermarkt" (vgl. zu diesen Begriffen Staudinger/Emmerich BGB [2006] 247 538 Rdn. 19, 24, 30, 33; M374nchKomm/Artz BGB 5. Aufl. 247 558 Rdn. 33) mit der Folge zu qualifizieren, dass Nutzungsvertr344ge 374ber solche Fl344chen bei der Ermittlung des orts374blichen Nutzungsentgelts unber374cksichtigt bleiben m374ssten, sind deshalb mit der gesetzlichen Regelung nicht vereinbar. Dies gilt unabh344n-gig von der Frage, ob und inwieweit Kommunen und kommunale Gesellschaf-ten die Entgelte f374r die Nutzung solcher Garagenfl344chen nicht oder nicht nur nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten kalkulieren, sondern auch politische As-pekte - etwa der st344dtebaulichen Planung und der Strukturentwicklung, aber - 10 - auch sozialpolitische Gesichtspunkte - in ihre Preisgestaltung einflie337en lassen. Denn der Gesetzgeber hat - ungeachtet der M366glichkeit einer solchen Preispra-xis, die in den Gutachten der Gutachteraussch374sse von Landkreis und Land nachdr374cklich beklagt wird und angesichts des dort aufgezeigten Preisspekt-rums jedenfalls als Erkl344rungsm366glichkeit nicht fern liegt - keinen Weg er366ffnet, eine solche nicht marktwirtschaftlich, sondern politisch motivierte Preisgestal-tung als Teil- oder Sondermarkt zu qualifizieren und bei der Ber374cksichtigung des orts374blichen Nutzungsentgelts unber374cksichtigt zu lassen. bb) Mit der Zielrichtung der Nutzungsentgeltverordnung nicht im Einklang steht dagegen, dass das Berufungsgericht - auch insoweit dem Gutachter fol-gend - die von den Kl344gern f374r 49 Garagenfl344chen des Garagenkomplexes "B. strasse II" vereinbarten Nutzungsentgelte bei der Ermittlung des orts374blichen Entgelts au337er Betracht gelassen hat, weil es sich insoweit um "Ausrei337er nach oben" handele. 21 Das Berufungsgericht verkennt nicht, dass diese Nutzungsvertr344ge, die ein Nutzungsentgelt von monatlich 60 DM vorsehen, nicht schon deshalb als Vergleichsobjekt bei der Feststellung des orts374blichen Entgelts au337er Betracht bleiben, weil die Kl344ger selbst Vertragspartner auch dieser Vertr344ge sind. Im Wohnraummietrecht ist anerkannt, dass auch vom Vermieter selbst an Dritte vermietete Wohnungen taugliche Vergleichsobjekte f374r die Feststellung der orts374blichen Miete hergeben (vgl. etwa Sternel, Mietrecht aktuell, 2009 Rdn. IV 243 m.w.N.). F374r das orts374bliche Nutzungsentgelt nach der NutzEV kann nichts anderes gelten. 22 Das Berufungsgericht geht auch zu Recht davon aus, dass bei der Er-mittlung des orts374blichen Nutzungsentgelts Einzelf344lle au337er Betracht bleiben m374ssen, in denen es einem Nutzungsgeber gelungen ist, ein v366llig au337erhalb 23 - 11 - des g344ngigen Preisspektrums liegendes Nutzungsentgelt zu erzielen. Anderen-falls tr344ten Verzerrungen ein: Extremen Einzelf344llen, die hinsichtlich der verein-barten Entgelth366he nicht repr344sentativ sind, w374rde 374ber eine Durchschnittsbe-trachtung eine Marktbedeutung zugemessen, die ihnen in der - mit dem Kriteri-um der Orts374blichkeit abzubildenden - fl344chendeckenden Realit344t nicht zu-kommt (vgl. etwa Staudinger/Emmerich aaO Rdn. 24). Die Frage, ob ein solcher Extremfall ("Ausrei337er") vorliegt, kann indes nicht ohne Ber374cksichtigung der Besonderheiten des jeweiligen Marktes beant-wortet werden. Werden Garagenfl344chen (bei Trennung von Grundeigentum und Eigentum an der Garage) - wie vom Sachverst344ndigen M. O. gesch344tzt - in 80 % bis 90 % aller F344lle von Kommunen oder kommunalen Gesellschaften angeboten, so kann das orts374bliche Entgelt f374r die Nutzung solcher Fl344chen nicht allein durch die - m366glicherweise auch anderen als nur marktwirtschaftli-chen 334berlegungen folgende - Preisgestaltung dieser Anbieter bestimmt und dabei eine nicht unbeachtliche Anzahl der von privaten Anbietern mit deutlich h366heren Entgelten abgeschlossenen Nutzungsvertr344ge als "Ausrei337er" au337er Betracht gelassen werden. 24 So liegen die Dinge hier: Den vom Sachverst344ndigen ermittelten [angeb-lich] 469 Nutzungsvertr344gen 374ber Garagenfl344chen, aus denen kommunale T. Gesellschaften j344hrliche Entgelte zwischen 60 und 144 DM erzielen, ste-hen 49 von den Kl344gern geschlossene Erg344nzungsvertr344ge 374ber Garagenfl344-chen gegen374ber, in denen ein j344hrliches Entgelt von 720 DM vereinbart ist. Damit werden in rund 10 % aller F344lle in T. Nutzungsentgelte erzielt, die 374-ber dem vom Sachverst344ndigen f374r orts374blich erachteten Niveau liegen. Diese rund 10 % aller Nutzungsverh344ltnisse sind schon f374r sich genommen keine un-beachtliche Gr366337enordnung. Jedenfalls geht es nicht an, eine solche Quantit344t ohne weiteres als "Ausrei337er" abzutun und deshalb bei der Ermittlung des ort- 25 - 12 - 374blichen Entgelts von vornherein au337er Betracht zu lassen, wenn - wie im vor-liegenden Fall - die verbleibenden 90 % aller Nutzungsverh344ltnisse ausschlie337-lich auf Nutzungsvertr344gen mit den beiden kommunalen Wohnungsgesellschaf-ten basieren und die Nutzungsentgelte in einem Gutteil dieser F344lle und f374r wei-te Strecken des hier in Frage stehenden Nutzungszeitraums lediglich auf das von 247 5 Abs. 3 Satz 2 NutzEV vorgesehene Mindestentgelt von 60 DM angeho-ben worden sind. 3. Das angefochtene Urteil kann danach nicht bestehen bleiben. Der Se-nat vermag in der Sache nicht abschlie337end zu entscheiden. Denn es fehlt an den zu einer gesetzm344337igen Ermittlung des orts374blichen Nutzungsentgelts not-wendigen Feststellungen. Das Berufungsurteil war deshalb aufzuheben und die Sache an das Berufungsgericht zur374ckzuverweisen, damit es die erforderlichen Feststellungen nachholt. 26 4. F374r das weitere Verfahren weist der Senat auf Folgendes hin: 27 a) F374r die Ermittlung des orts374blichen Entgelts werden - jedenfalls im Grundsatz - neben den zu den kommunalen Anbietern bestehenden Nutzungs-verh344ltnissen auch die von den Kl344gern abgeschlossenen (Nutzungs-) Erg344n-zungsvertr344ge in die Betrachtung einzubeziehen sein. Das bedeutet indes nicht, dass die von den kommunalen Anbietern erzielten und die von den Kl344gern in Erg344nzungsvertr344gen vereinbarten Nutzungsentgelte einem unmittelbaren, an den jeweiligen Nominalbetr344gen dieser Entgelte orientierten Vergleich zug344ng-lich w344ren. 28 Das Berufungsgericht weist zu Recht darauf hin, dass die von den Kl344-gern in den Erg344nzungsvertr344gen vereinbarten Nutzungsentgelte - vom Sach-verst344ndigen unber374cksichtigt - ein anderes Leistungsspektrum vorsehen als die Nutzungsvertr344ge der kommunalen Anbieter. W344hrend die von den Kl344gern 29 - 13 - neu vereinbarten Nutzungsentgelte sich als "Bruttoentgelte" verstehen und die f374r die Garagenfl344chen zu entrichtenden 366ffentlichen Abgaben, Versicherungen sowie Versorgungs- und Verwaltungsleistungen (etwa Gemeinstrom, Platzwart etc.) einbeziehen, wird zumindest ein Teil dieser Leistungen bei den zu den Kommunen bestehenden Nutzugsverh344ltnissen von den sogenannten Gara-gengemeinschaften erbracht. In diesen Gemeinschaften waren schon vor 1990 die Nutzer der Garagenfl344chen zusammengeschlossen; f374r die von diesen Ge-meinschaften erbrachten Leistungen haben die Nutzer gesonderte Entgelte zu entrichten. Ein Vergleich der von den Kl344gern in den Erg344nzungsvertr344gen neu ver-einbarten Entgelte mit den von den kommunalen Wohnungsverwaltungen ver-langten Preisen m374sste deshalb ber374cksichtigen, in welchem Umfang und f374r welche Leistungen die Nutzer der von den kommunalen Wohnungsgesellschaf-ten 374berlassenen Garagenfl344chen an die Garagengemeinschaften zus344tzliche Entgelte zu entrichten haben. Solche Entgelte m374ssten den an die kommunalen Wohnungsgesellschaften (unmittelbar oder 374ber die Garagengemeinschaften) zu zahlenden Entgelten insoweit hinzugerechnet werden, als sie Leistungen der Garagengemeinschaften abdecken, die auch in dem von den Kl344gern nunmehr vereinbarten Bruttoentgelt enthalten sind. Im Interesse einer inhaltlichen Ver-gleichbarkeit der Entgelte m374sste zudem ermittelt werden, ob und inwieweit die von den Kl344gern neu vereinbarten Bruttoentgelte Leistungen (etwa die Beauf-sichtigung durch einen Platzwart) umfassen, die weder von den kommunalen Anbietern noch von den Garagengemeinschaften erbracht werden. Der Wert solcher Leistungen m374sste folgerichtig von den von den Kl344gern vereinbarten Bruttoentgelten in Abzug gebracht werden. Zu beidem enth344lt das Berufungsur-teil ebenso wie das ihm zugrundeliegende Gutachten des Sachverst344ndigen M. O. keine Feststellungen. 30 - 14 - Solche Feststellungen d374rften sich nicht etwa deshalb als entbehrlich er-weisen, weil die Kl344ger - nach den Feststellungen des Berufungsgerichts - auch die derzeit von den Garagengemeinschaften erbrachten Leistungen anbieten und das erh366hte Nutzungsentgelt, dessen (Nach-) Zahlung sie vom Beklagten begehren, als ein auch diese Leistungen umfassendes Bruttoentgelt zu verste-hen ist. Die Leistungserbringung durch die Garagengemeinschaften und das von den Nutzern hierf374r an die Garagengemeinschaften zu zahlende Entgelt d374rfte ihre Grundlage in den bisherigen Nutzungsvertr344gen finden. Die NutzEV erlaubt nur eine den Nutzungsvertrag gestaltende Erh366hung des vereinbarten Nutzungsentgelts; eine einseitige Ver344nderung des vertraglich vereinbarten Leistungsinhalts erm366glicht sie indes nicht. Erst anhand der gebotenen Korrek-tur der von kommunalen Wohnungsverwaltungen verlangten ("Netto-") Preise (um etwaige an die Garagengemeinschaften zu zahlende Verg374tungen f374r die von ihnen erbrachten Leistungen) und des von den Kl344gern begehrten (auch etwaige weitergehende Leistungen umfassenden) Bruttoentgelts k366nnen des-halb vergleichbare, weil f374r vergleichbare Leistungen geschuldete, Entgelte ermittelt werden. Die so ermittelten vergleichbaren Entgelte k366nnen die Grund-lage f374r die Feststellung eines orts374blichen Entgelts ergeben, das dann jedoch - bezogen auf das vom Beklagten an die Kl344ger zu entrichtende Nutzungsent-gelt - um die von ihm auch weiterhin an die Garagengemeinschaft zu erbrin-gende Verg374tung zu vermindern ist. 31 b) Wenn und soweit auch zwischen den solcherma337en "bereinigten" Ent-gelten, die von den Nutzern an die Kl344ger einerseits und an die kommunalen Wohnungsgesellschaften andererseits zu zahlen sind, weiterhin erhebliche Dis-krepanzen bestehen sollten, wird das Berufungsgericht zu ber374cksichtigen ha-ben, dass das orts374bliche Entgelt nicht als ein arithmetisches Mittel aus erheb-lich divergierenden Vereinbarungen hergeleitet werden kann. Mit dem Ma337stab der orts374blichen Vergleichsmiete wird vielmehr ein repr344sentatives Angebot an 32 - 15 - vergleichstauglichen Objekten vorausgesetzt, bei denen sich das festzustellen-de orts374bliche Nutzungsentgelt an marktwirtschaftlichen Grunds344tzen orientiert. Die dynamische Entwicklung des Marktes f374hrt dabei zu einer Anpassung der f374r bestehende Nutzungsverh344ltnisse zu zahlenden Entgelte. 33 Das Berufungsgericht hat - in 334bereinstimmung mit dem Gutachter - den Kreis der tauglichen Vergleichsobjekte auf solche Nutzungsverh344ltnisse be-schr344nkt, bei denen der Grundeigent374mer dem Nutzer nur die in seinem Eigen-tum stehende Garagenfl344che 374berl344sst, die auf dieser Fl344che errichtete Garage dagegen - nach dem Recht der DDR - im (Mobiliar-) Eigentum des Nutzers steht und deshalb von der Nutzungs374berlassung und dem f374r sie an den Grundeigent374mer zu zahlenden Entgelt nicht umfasst wird. Das ist im Ansatz richtig, da auch das Nutzungsverh344ltnis zwischen den Parteien, f374r das die Kl344-ger ein erh366htes Entgelt beanspruchen, nur auf die Garagenfl344che, nicht aber auf die im Eigentum des Beklagten stehende Garage bezogen ist. Allerdings f374hrt gerade diese Beschr344nkung auf solche vom Recht der DDR gepr344gten Nutzungsverh344ltnisse m366glicherweise zu einer Konzentration der Anbieter auf Kommunen und kommunale Wohnungsbaugesellschaften und damit zu einer Verengung des Vergleichsmarktes. Falls sich deshalb auch bei einer erneuten, die "bereinigten" Entgelte zugrunde legenden Vergleichsbetrachtung keine f374r die Ermittlung eines orts374blichen Entgelts hinreichend repr344sentative Zahl von Nutzungsverh344ltnissen mit unterschiedlichen Anbietern und zumindest n344he-rungsweise kompatiblen Entgelten finden l344sst, wird das Berufungsgereicht zu erw344gen haben, den Vergleichsma337stab zu lockern und auch Nutzungsvertr344ge 374ber im Eigentum des Grundeigent374mers stehende Garagen (also nicht nur 374ber Garagenfl344chen) oder 374ber blo337e Stellpl344tze in seine Betrachtung einzu-beziehen. Eine solche Vorgehensweise k366nnte den Unterschieden zwischen Nutzungsvertr344gen 374ber Garagenfl344chen einerseits und der Miete von (im Ei-gentum des Grundeigent374mers und Vermieters stehenden) Garagen anderer- - 16 - seits durch wirtschaftlich ermittelte Abschl344ge von dem f374r die Garagennutzung festgestellten orts374blichen Entgelt Rechnung tragen. Ebenso k366nnte der Unter-schied zwischen Nutzungsvertr344gen 374ber Garagenfl344chen einerseits und der Miete von blo337en Stellpl344tzen andererseits durch entsprechende Zuschl344ge zum orts374blichen Entgelt f374r blo337e Stellpl344tze Ber374cksichtigung finden. Eine solche M366glichkeit ist im Erg344nzungsgutachten des Gutachterausschusses f374r Grundst374ckswerte im Landkreis Potsdam-Mittelmark (vom 23. September 2005 Seite 6, 13) vorgezeichnet. Sie erscheint dem Senat als ein gangbarer Weg, den Zielen der Nutzungsentgeltverordnung auch unter nur begrenzt marktwirt-schaftlichen Prinzipien folgenden Angebotsverh344ltnissen angemessen Geltung zu verschaffen. Soweit sich dieser Weg als nicht gangbar erweist, wird das Be-rufungsgericht auf die von 247 3 Abs. 3 NutzEV er366ffnete M366glichkeit, das orts374b-liche Entgelt aus einer Verzinsung des Bodenwertes abzuleiten, zur374ckgreifen m374ssen. Hahne Weber-Monecke Wagenitz Klinkhammer Schilling Vorinstanzen: AG Potsdam, Entscheidung vom 19.07.2000 - 23 C 441/96 - LG Potsdam, Entscheidung vom 04.12.2007 - 6 S 19/00 -
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