BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 177/05 Verk374ndet am: 30. Januar 2008 Breskic, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge-m344337 247 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis 20. Dezember 2007 am 30. Januar 2008 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richter Sprick, Fuchs, Dr. Ahlt und die Richterin Dr. V351zina f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Kl344gerin wird das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Magdeburg vom 20. September 2005 aufgeho-ben. Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch 374ber die Kosten der Revision, an das Berufungsgericht zu-r374ckverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kl344gerin verlangt eine Erh366hung des Pachtzinses nach dem Schuld-rechtsanpassungsgesetz. 1 Mit Vertrag vom 1. Juli 1989 374berlie337 der Deutsche Anglerverband der ehemaligen DDR der Beklagten in der Wochenendsiedlung "B. S. " die Parzelle 23 a zur Bebauung mit einem Bungalow. 2 Am 10. M344rz 1999 trafen die Landeshauptstadt Magdeburg als Verp344ch-terin und die Beklagte als P344chterin folgende Vereinbarung: 3 - 3 - "Der bestehende Vertrag vom 1.7.1989 f374r Ihre Parzelle am B. S. wird fortgesetzt unter Ber374cksichtigung des Schuldrechtsanpas-sungsgesetzes (SchuldR304ndG) vom 21.9.1994. Der Pachtzins betr344gt r374ckwirkend ab 1.1.1996 lt. eines erstellten Gut-achtens 374ber den orts374blichen Pachtzins 1,20 DM/m262. Nach den vorliegenden und best344tigten Vermessungsunterlagen betr344gt der Zins f374r Parzelle 23 a f374r 562 m262 x 1,20 DM und somit 674,40 DM/Jahr. Dieser Pachtzins ist f344llig am 15.3. eines jeden Kalen-derjahres. Eine zuk374nftige Anpassung an den orts374blichen Pachtzins bleibt vorbe-halten." Mit Zuordnungsbescheid vom 13. Dezember 2000 wurde festgestellt, dass die Kl344gerin Eigent374merin des Grundst374cks geworden ist. 4 Der Gutachterausschuss f374r Grundst374ckswerte f374r den Bereich des Ka-tasteramtes Magdeburg ermittelte zum Wertermittlungsstichtag 19. Juni 2002 ein orts374bliches Nutzungsentgelt von 1,20 200/m262 p.a. Am 16. Oktober 2002 schrieb das Bundesverm366gensamt Magdeburg an die Beklagte: 5 "... Mit Wirkung vom 1. Januar 2003 erh366he ich das Nutzungsentgelt f374r die von Ihnen am B. S. benutzte Parzelle 23 a auf 1,20 200/m262/Jahr. Bei einer Parzellengr366337e von 562 m262 ergibt sich ein j344hrliches Nutzungs-entgelt von 1,20 200/m262/Jahr x 562 m262 = 674,40 200/Jahr. Mit der Erh366hung wird das orts374bliche Entgelt nicht 374berschritten. Mir liegt ein entsprechendes Gutachten des Gutachterausschusses des Katasteramtes Magdeburg vom 17.9.2002 vor (247 6 Abs. 1 Nr. 1 Nut-zungsentgeltverordnung). Der Gutachterausschuss ist bei der Ermittlung des orts374blichen Entgeltes von einer Verzinsung des Bodenwertes ausgegangen, da orts374bliche Entgelte in vergleichbaren Gemeinden f374r Grundst374cke vergleichbarer Art, Gr366337e, Beschaffenheit und Lage nicht ermittelt werden konnten (247 3 - 4 - Abs. 3 Nutzungsentgeltverordnung). Dabei hat der Gutachterausschuss einen Pachtzins von 3,5 % p.a. angesetzt. Das Gutachten des Gutach-terausschusses kann im Bedarfsfall hier im Hause eingesehen werden. Ab 1. Januar 2003 ist von ihnen daher ein Nutzungsentgelt in H366he von 674,40 200/Jahr zu zahlen." 6 Die Beklagte zahlte f374r das Jahr 2003 weiterhin den bisherigen Pachtzins von 674,40 DM (= 344,82 200). 7 Das Amtsgericht hat die auf Zahlung von 329,58 200 gerichtete Klage ab-gewiesen. Die zugelassene Berufung ist ohne Erfolg geblieben. Dagegen wen-det sich die Kl344gerin mit der vom Landgericht zugelassenen Revision. Entscheidungsgr374nde: Die Revision f374hrt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zu-r374ckverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht. 8 1. Das Berufungsgericht hat, soweit f374r die Revision noch von Bedeu-tung, ausgef374hrt: Rechtsgrundlage f374r die Erh366hung der Pacht sei nicht die Nutzungsentgeltverordnung (NutzEV), sondern 247 20 SchuldRAnpG. Die Nut-zungsentgeltverordnung solle gem344337 247 20 Abs. 1 SchuldRAnpG eine schritt-weise Entgelterh366hung bis zur H366he der orts374blichen Entgelte erm366glichen. Sie lasse gem344337 247 2 Abs. 2 NutzEV jedoch nach dem 2. Oktober 1990 getroffene Vereinbarungen 374ber Nutzungsentgelte ausdr374cklich zu. Nach Erreichen des orts374blichen Entgeltes seien unter den Voraussetzungen des 247 20 Abs. 3 SchuldRAnpG weitere Erh366hungen m366glich. Die Beklagte und die seinerzeitige Verp344chterin, die Landeshauptstadt Magdeburg, h344tten am 26. M344rz 1999 den 9 - 5 - Pachtzins mit 1,20 DM/m262 gem344337 247 2 Abs. 2 NutzEV vereinbart. Es sei unstrei-tig, dass mit dem r374ckwirkend ab 1. Januar 1996 vereinbarten Pachtzins von 1,20 DM/m262 das orts374bliche Nutzungsentgelt vereinbart worden sei. Deshalb sei die von der Kl344gerin erkl344rte Erh366hung nach 247 20 Abs. 3 SchuldRAnpG zu be-urteilen. 10 Zwar enthalte diese Vorschrift anders als 247 6 NutzEV nur den Hinweis darauf, dass das Anpassungsverlangen schriftlich geltend zu machen sei. Die Kammer schlie337e sich jedoch der mit Urteil vom 2. Dezember 2004 ge344u337erten Auffassung der 12. Zivilkammer des Landgerichts Magdeburg an, wonach auch ein Anpassungsverlangen nach 247 20 Abs. 3 SchuldRAnpG als Mindestvoraus-setzung der Angabe der Rechtsgrundlage, der Darlegung der Zul344ssigkeitsvor-aussetzungen und der Nennung des neu verlangten Entgeltes oder des Anpas-sungsbetrages bed374rfe. Diese Angaben seien insbesondere deshalb zu verlan-gen, weil das Anpassungsverlangen keiner Zustimmung bed374rfe, sondern viel-mehr einseitig rechtsgestaltend sei. Es unterliege mithin - grunds344tzlich - ledig-lich der Kontrolle durch den P344chter. Angesichts der Kompliziertheit der Mate-rie, die in dem Streit 374ber die Rechtsgrundlage der Erh366hung des Nutzungsent-geltes ihren Ausdruck finde, seien die genannten Mindestangaben erforderlich, um dem P344chter die M366glichkeit zu geben, das Verlangen nachzuvollziehen und zu pr374fen. 334berdies sei kein vern374nftiger Grund daf374r ersichtlich, weshalb die Erh366hungen nach 247 3 NutzEV bis zum orts374blichen Entgelt gem344337 247 6 der Verordnung detaillierter Angaben und Begr374ndungen bed374rften, folgende Erh366-hungen auf ein h366heres orts374bliches Entgelt jedoch nicht. 2. Diese Ausf374hrungen des Berufungsgerichts halten einer rechtlichen Nachpr374fung nicht stand. 11 - 6 - a) Der Senat hat - nach Erlass des Berufungsurteils - entschieden (Urteil vom 19. September 2007 - XII ZR 3/05 - WuM 2007, 631 f. mit zustimmender Anmerkung Toussaint juris PR-BGHZivilR 44/2007 Anm. 4), dass das Erh366-hungsverlangen nach 247 20 Abs. 3 SchuldRAnpG im Gegensatz zum Verlangen nach 247 20 Abs. 1 SchuldRAnpG i.V.m. 247 6 NutzEV keine besondere Begr374n-dung voraussetzt. 247 20 Abs. 1 SchuldRAnpG regelt i.V.m. 247 6 NutzEV die An-passung des in der DDR 374blich gewesenen niedrigen Nutzungsentgelts bis zum Erreichen der orts374blichen Miete. Demgegen374ber regelt 247 20 Abs. 3 SchuldRAnpG die Erh366hung des Nutzungsentgelts f374r den Fall, dass das Ent-gelt die orts374bliche H366he bereits erreicht hatte und in der Folge eine weitere Anpassung erforderlich wird. 12 F374r das Anpassungsverlangen nach 247 20 Abs. 1 SchuldRAnpG wurde mit zwei 304nderungen der Nutzungsentgeltverordnung eine Erl344uterungs- und sp344ter sogar eine Begr374ndungspflicht eingef374hrt, f374r Anpassungsverlangen nach Erreichen der Orts374blichkeit sieht das Gesetz eine Erl344uterungs- und Be-gr374ndungspflicht aber nicht vor. Deshalb liegt die Annahme nahe, dass der Ge-setzgeber eine solche Begr374ndung f374r das Anpassungsverlangen nach 247 20 Abs. 3 SchuldRAnpG nicht einf374hren wollte. Denn f374r Ver344nderungen nach 247 20 Abs. 3 SchuldRAnpG ist eine Begr374ndungspflicht nicht so dringend wie bei dem Anpassungsverlangen nach 247 20 Abs. 1 SchuldRAnpG i.V.m. 247 6 NutzEV. Die Anpassung nach der Nutzungsentgeltverordnung soll den Vermieter in die Lage versetzen, die vor dem Beitritt in der DDR 374blichen niedrigen Nutzungsgeb374h-ren an die orts374blichen Mietzinsen anzupassen, um dem Eigent374mer, der auf-grund der Schutzvorschriften nach Art. 232 247 4 a EGBGB und 247 23 SchuldRAnpG die Vertr344ge nicht k374ndigen konnte, eine angemessene Boden-verzinsung zu erm366glichen. Mit der Verteilung der Erh366hung auf einen l344ngeren Zeitraum war beabsichtigt, einen sprunghaften Anstieg des Nutzungsentgelts zu verhindern, der viele Nutzer gezwungen h344tte, ihre Erholungsgrundst374cke auf- 13 - 7 - zugeben (Kiethe/Schilling Schuldrechtsanpassungsgesetz 247 3 NutzEV Rdn. 24 unter Hinweis auf die amtliche Begr374ndung BR-Drucks. 344/99 zu 247 3). Insge-samt soll der Nutzer nicht mehr zahlen m374ssen, als andere B374rger aus freien St374cken f374r eine vergleichbare Nutzung auszugeben bereit sind (Kiethe/Schil-ling aaO Rdn. 5, 6). Deshalb ist Obergrenze f374r die Anhebung stets die orts374bli-che Miete. Durch die Pflicht zur Begr374ndung wird der Eigent374mer angehalten, die erlaubten Anpassungsschritte zu beachten und insgesamt das orts374bliche Entgelt nicht zu 374berschreiten. Dieser Warnfunktion bedarf es bei der Erh366hung nach 247 20 Abs. 3 SchuldRAnpG nicht in gleichem Umfang, weil nach Erreichen der orts374blichen Miete nur noch Anpassungen entsprechend der orts374blichen Entwicklung der Mieten m366glich sind. Aspekte der Rechtssicherheit und der Vertragsgerechtigkeit verlangen eine Begr374ndung des Anpassungsverlangens nicht. Zwar trifft es zu, dass das Anpassungsverlangen nach 247 20 Abs. 3 SchuldRAnpG automatisch zu einer Erh366hung des Mietzinses f374hrt, ohne dass es der Zustimmung nach 247 558 BGB (= 247 2 MHG) bedarf (Kiethe/Matthiessen 247 20 SchuldRAnpG Rdn. 25; Thie-le/Winterstein Schuldrechts344nderungsgesetz 247 20 SchuldRAnpG Rdn. 17). Das ist eine Folge der gesetzlichen Regelung (vgl. 247 20 Abs. 3 Satz 4 SchuldRAnpG). Einen allgemeinen Rechtsgrundsatz des Inhalts, dass bei Miet-vertr344gen, Pachtvertr344gen oder sonstigen Nutzungsvertr344gen jeweils die ge-setzliche Grundlage anzugeben sei, wenn der Eigent374mer von einem ihm nach dem Gesetz zustehenden Recht Gebrauch macht, gibt es nicht. Zwar wirken Gestaltungsrechte auf die Rechtsstellung des Erkl344rungsempf344ngers ohne des-sen Zutun ein, so dass sich die Rechts344nderung klar und eindeutig aus der Er-kl344rung ergeben muss (Palandt/Heinrichs BGB 67. Aufl. 334berblick vor 247 104 Rdn. 17). Ob ein eindeutiges 304nderungsverlangen zu einer Erh366hung gef374hrt hat, kann aber in einem gerichtlichen Verfahren gekl344rt werden, in dem die Vor- 14 - 8 - aussetzungen f374r die begehrte Erh366hung vom Eigent374mer dargelegt und gege-benenfalls bewiesen werden muss. 15 b) Der Senat kann in der Sache nicht selbst entscheiden. Die Beklagte hat die Orts374blichkeit des von der Kl344gerin nunmehr geltend gemachten Ent-gelts bestritten. Das Berufungsgericht hat hierzu keine Feststellungen getroffen, was nachzuholen sein wird. Hahne Sprick Fuchs Ahlt V351zina Vorinstanzen: AG Magdeburg, Entscheidung vom 18.03.2005 - 120 C 2340/03 - LG Magdeburg, Entscheidung vom 20.09.2005 - 2 S 192/05 -
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