BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 178/04 Verk374ndet am: 2. Mai 2007 K374pferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247247 566 a.F., 126 a) Die Regelung in einem Mietvertrag, dass das Mietverh344ltnis mit der k374nftigen 334bergabe der Mietsache beginnt, steht der Wahrung der Schriftform des 247 566 BGB a.F. nicht entgegen (Festhaltung an Senatsurteil vom 2. Novem-ber 2005 - XII ZR 212/03 - NJW 2006, 139 f.). b) Zur Heilung eines auf unzureichender Kennzeichnung der Lage des Mietob-jekts in einem Geb344ude beruhenden Mangels der Schriftform durch eine Nachtragsvereinbarung, die eine hinreichende Kennzeichnung des Mietob-jekts (hier: "Mieteinheit Nr. 15") enth344lt. BGH, Urteil vom 2. Mai 2007 - XII ZR 178/04 - OLG Dresden LG Leipzig - 2 - Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 2. Mai 2007 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richter Sprick, Fuchs, Dr. Ahlt und die Richterin Dr. V351zina f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Kl344ger wird das Urteil des 5. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Dresden vom 10. August 2004 im Kosten-punkt und zu Ziffer 1 b des Urteilsausspruchs aufgehoben und in-soweit wie folgt ge344ndert: Die Berufung der Beklagten gegen die Abweisung ihrer Feststel-lungswiderklage im Urteil der 11. Zivilkammer des Landgerichts Leipzig vom 26. Februar 2004 wird zur374ckgewiesen. Die Beklagte tr344gt die Kosten des Rechtsstreits. Von Rechts wegen Tatbestand: Mit ihrer Widerklage, die allein Gegenstand des Revisionsverfahrens ist, begehrt die Beklagte die Feststellung, dass das Mietverh344ltnis der Parteien durch die K374ndigung der Beklagten vom 14. November 2002 zum 30. Juni 2003 beendet worden sei. 1 Insoweit streiten die Parteien dar374ber, ob der von ihren jeweiligen Rechtsvorg344ngern abgeschlossene Mietvertrag vom 1./24. September 1992 2 - 3 - 374ber noch zu errichtende Gewerber344ume, der in 247 2 Abs. 1 eine feste Laufzeit von 15 Jahren vorsah, der Schriftform gen374gt. 3 Die zum Betrieb einer Apotheke vorgesehenen Mietr344ume im Einkaufs-zentrum "P. E. " in L. , P. -/V. stra337e sind in 247 1 dieses Vertrages wie folgt bezeichnet: 4 "Die Lage und Nutzung des Mietobjektes und der vorgenannten Grund-st374cke ergeben sich aus dem beiliegenden Lageplan, der Vertragsbestandteil ist (Anlage 2). 205 An den Mieter werden 119 qm Nettogrundrissfl344che (gem. DIN 277) im Erdgeschoss, Bereich P. Stra337e, vermietet. 5 Die an den Mieter vermieteten Fl344chen sind in dem beiliegenden Grund-riss gekennzeichnet, der ebenfalls Vertragsbestandteil ist (Anlage 3)." 6 Die Mietzeit ist in 247 2 Abs. 1 des Vertrages wie folgt bestimmt: 7 "Das Mietverh344ltnis beginnt mit dem 1. des Monats, der auf die 334bergabe des bezugsfertigen Mietobjektes folgt, voraussichtlich am 1. Oktober 1993. 8 Das Mietverh344ltnis wird f374r 15 Jahre Festmietzins (lies: Festmietzeit) ab-geschlossen205" 9 Ferner bestimmt 247 2 Abs. 1 des Mietvertrages, dass die 334bergabe des Mietobjekts in einem 334bergabeprotokoll festzuhalten ist. 10 Mit schriftlicher Vereinbarung vom 29. Juli/12. August/19. Oktober 1993, die als "304nderung zum Mietvertrag vom 01.09./24.09.1992" zwischen den na-mentlich benannten urspr374nglichen Vertragsparteien bezeichnet ist, vereinbar-ten diese und eine W. L. KG Gesellschaft f374r Industrie- und Gewer- 11 - 4 - bebau in M. , dass letztere anstelle der bisherigen Vermieterin in s344mtli-che Rechte und Pflichten des Mietvertrages eintritt. Die L. KG wurde am 24. Januar 1996 als Eigent374merin des Grundst374cks im Grundbuch eingetra-gen. Sie ver344u337erte das Grundst374ck an G. H. , der am 17. Juni 1996 als neuer Eigent374mer im Grundbuch eingetragen wurde. 12 In einer weiteren schriftlichen, von beiden Parteien unterzeichneten Ver-einbarung vom 2. September 1999 trafen G. H. als Vermieter und die Beklagte als Mieterin "zur Durchf374hrung des Mietvertrages vom 01./24.09.1992 i.d.F. vom 29.07./12.08./19.10.1993 betreffend die Mieteinheit Nr. 15 im Gewerbeobjekt P. stra337e /V. stra337e in L. ("P. E. ")" erg344nzende Vereinbarungen zur Untervermietung und zur Beilegung eines anh344ngigen Rechtsstreits. G. H. verstarb 2002 und wurde von den Kl344gern als alleini-gen Erben beerbt. 13 Mit Anwaltsschriftsatz vom 14. November 2002 (Bl. 74 R des vom Beru-fungsgericht beigezogenen fr374heren Verfahrens 11 O 5557/02 LG Leipzig) und erneut mit Anwaltsschriftsatz vom 14. Juli 2003 im vorliegenden Verfahren er-kl344rte die Beklagte unter Berufung auf einen Mangel der Schriftform jeweils "nochmals" die K374ndigung des Mietverh344ltnisses zum n344chstm366glichen Termin. Aus den Akten dieses fr374heren Verfahrens ist ferner ersichtlich, dass sie schon zuvor mit Anwaltsschriftsatz vom 19. September 2001 die K374ndigung zum 31. M344rz 2002 erkl344rt hatte (Bl. 6, 35 der Beiakte 11 O 5557/02 LG Leipzig). 14 Die Beklagte, die das Mietobjekt unter anderem von Juni 2002 bis M344rz 2003 im Wege der Untervermietung genutzt und im Mai 2003 ger344umt hat, ver-tritt die Auffassung, dass das Mietverh344ltnis durch ihre K374ndigung vom 14. No-vember 2002 zum 30. Juni 2003 beendet worden sei, und begehrt die entspre- 15 - 5 - chende Feststellung im Wege der Widerklage, die sie gegen374ber der von den Kl344gern erhobenen Klage auf Mietzins und Nebenkosten f374r die Zeit von August 2002 bis M344rz 2003 erhoben hat. 16 Das Landgericht gab der Klage statt und wies die Widerklage ab. Die Be-rufung der Beklagten hatte - abgesehen von einer geringf374gigen Herabsetzung des ausgeurteilten Zahlungsbetrages infolge 374bereinstimmender Teilerledi-gungserkl344rung - lediglich insoweit Erfolg, als das Berufungsgericht auf die Wi-derklage ab344ndernd feststellte, das Mietverh344ltnis sei zum 30. Juni 2003 been-det worden. Dagegen richtet sich die vom Berufungsgericht nur hinsichtlich der Wi-derklage zugelassene Revision der Kl344ger, mit der diese die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils begehren, soweit damit die Widerklage abgewie-sen wurde. 17 Entscheidungsgr374nde: Die Revision hat Erfolg und f374hrt zur Wiederherstellung der landgerichtli-chen Entscheidung zur Widerklage. 18 I. 1. Zutreffend geht das Berufungsgericht, dessen Entscheidung in ZMR 2005, 41 f. (m. abl. Anm. Durst/Weber ZMR 2005, 760 ff.) ver366ffentlicht ist, da-von aus, dass an die Stelle des urspr374nglichen Vermieters zun344chst durch drei-seitigen Vertrag die L. KG und sodann gem344337 247 571 Abs. 1 BGB a.F. 19 - 6 - der Grundst374ckserwerber G. H. trat, dessen Rechtsnachfolger die Kl344ger sind. Auch die Revision erinnert dagegen nichts. 20 2. Zumindest im Ergebnis nicht zu beanstanden ist auch, dass das Beru-fungsgericht nicht gepr374ft hat, ob bereits die K374ndigung der Beklagten vom 19. September 2001 das Mietverh344ltnis beendet hatte, n344mlich zum 31. M344rz 2002 und damit zu einem fr374heren Zeitpunkt als demjenigen, den die Beklagte als Zeitpunkt der Beendigung festzustellen begehrt. Es ist bereits fraglich, ob das Berufungsgericht gehalten war, wegen der Bezugnahme der Parteien auf die im Verfahren 11 O 5557/02 LG Leipzig erkl344r-te K374ndigung vom 14. November 2002 nach Beiziehung dieser Akte auch den Wortlaut dieser K374ndigungserkl344rung zu beachten und wegen ihrer Formulie-rung "205 k374ndige ich nochmals das Mietverh344ltnis zum n344chstm366glichen Ter-min" zu pr374fen, ob sich aus dieser Akte eine fr374here K374ndigungserkl344rung er-gab. Die fr374here K374ndigung vom 19. September 2001 konnte n344mlich f374r die Widerklage ohnehin unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt entscheidungser-heblich sein. Denn wenn der Mietvertrag die Schriftform wahrte, war sie wegen der vereinbarten Festmietzeit ebenso unwirksam wie die sp344teren K374ndigun-gen. Andernfalls w344re sie zwar als ordentliche K374ndigung zul344ssig gewesen, h344tte das dann als auf unbestimmte Zeit geschlossen geltende Mietverh344ltnis aber ebenfalls nicht beendet, weil die Beklagte den Gebrauch der Mietsache nach dem 31. M344rz 2002 (durch ihren Untermieter) fortsetzte und nicht ersicht-lich ist, dass eine der Parteien innerhalb der Frist des 247 545 BGB ihren entge-genstehenden Willen erkl344rt h344tte. Das nach dieser Vorschrift (wiederum auf unbestimmte Zeit) verl344ngerte Mietverh344ltnis h344tte somit im Zeitpunkt der er-neuten K374ndigung vom 14. November 2002 noch bestanden und w344re erst durch diese K374ndigung zum 30. Juni 2003 beendet worden. 21 - 7 - 3. Mit Erfolg wendet sich die Revision jedoch gegen die Auffassung des Berufungsgerichts, die K374ndigung der Beklagten vom 14. November 2002 habe das Mietverh344ltnis zum 30. Juni 2003 beendet, weil der Vertrag wegen eines Mangels der Schriftform nach 247 550 Satz 1 BGB (247 566 Satz 2 BGB a.F.) als auf unbestimmte Zeit geschlossen gelte und deshalb mit der Frist des 247 580 a Abs. 2 BGB ordentlich habe gek374ndigt werden k366nnen. 22 a) Den Mangel der gesetzlichen Schriftform des 247 126 BGB sieht das Be-rufungsgericht darin, dass dem Vertrag zwar die fest vereinbarte Laufzeit von 15 Jahren zu entnehmen sei, nicht aber deren Beginn und folglich auch nicht deren Ende. Der mit der Schriftform in erster Linie bezweckte Schutz eines sp344-teren Grundst374ckserwerbers erfordere es aber auch, dass dieser aus der Miet-vertragsurkunde, einer darin in Bezug genommenen weiteren Urkunde oder einem formg374ltigen Nachtrag auch den Ablauf des Mietverh344ltnisses ersehen k366nne. Auf au337erhalb der Urkunde liegende tats344chliche Umst344nde k366nne in-soweit nicht zur374ckgegriffen werden, da es nicht um die Auslegung des Vertra-ges gehe. Dies gelte selbst dann, wenn der Zeitpunkt der 334bergabe des Miet-objekts - anders als im vorliegenden Fall - unstreitig sei. 23 b) Dem vermag der Senat nicht zu folgen. Er hat - nach Erlass der ange-fochtenen Entscheidung - eine 344hnliche Laufzeitklausel ("Das Mietverh344ltnis beginnt mit der 334bergabe der Mietr344ume. Es endet nach Ablauf von 15 Jahren am darauf folgenden 30. Juni.") als schriftformwahrend angesehen und dabei insbesondere auch das praktische Bed374rfnis ber374cksichtigt, den Mietbeginn bei einer Vermietung vom Rei337brett von einem k374nftigen Ereignis wie der Fertig-stellung oder der 334bergabe der Mietsache abh344ngig zu machen, mithin einem Ereignis, dessen Eintritt die Mietvertragsparteien als gewiss ansehen, ohne den genauen Zeitpunkt des Eintritts vorhersagen zu k366nnen (Senatsurteil vom 2. November 2005 - XII ZR 212/03 - NJW 2006, 139 ff.; vgl. auch Senatsurteil 24 - 8 - vom 7. M344rz 2007 - XII ZR 40/05 -, zur Ver366ffentlichung bestimmt). Daran h344lt der Senat auch unter Ber374cksichtigung der Bedenken der Revisionserwiderung fest. 25 c) Die Parteien haben n344mlich das, was sie zur zeitlichen Befristung ver-einbart haben, vollst344ndig und richtig in der Vertragsurkunde niedergelegt. Zu-s344tzlich haben sie sinnvollerweise vereinbart, die f374r den Mietbeginn ma337gebli-che sp344tere 334bergabe in einem 334bergabeprotokoll zu dokumentieren. Dass dies in der Folgezeit unterblieb, ist unsch344dlich, weil das 334bergabeprotokoll entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung keine Anlage zum Mietver-trag darstellen sollte, in die weitere im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietver-trages bereits getroffene Vereinbarungen "ausgelagert" werden (vgl. Senatsur-teil BGHZ 142, 158, 161). Ob eine Urkunde die Schriftform wahrt oder nicht, ist grunds344tzlich aus der Sicht des Zeitpunktes ihrer Unterzeichnung zu beurteilen. Sp344tere tats344chli-che Geschehnisse k366nnen die Wahrung der Form nicht mehr in Frage stellen; dies gilt sogar f374r die Vernichtung der Urkunde. Allenfalls nachtr344gliche, nicht formwahrend getroffene 304nderungsvereinbarungen k366nnen dazu f374hren, dass die Schriftform von nun an nicht mehr gewahrt ist. Die nach dem Willen der Par-teien zu protokollierende sp344tere 334bergabe des Mietobjekts stellt aber keine den Ursprungsvertrag ab344ndernde Vereinbarung dar, etwa dergestalt, dass die Mietzeit nunmehr abweichend von der urspr374nglichen Bestimmung kalenda-risch festgelegt werden sollte. Mit der 334bergabe verwirklichte sich vielmehr nur dasjenige tats344chliche Ereignis, das nach dem Ursprungsvertrag den Mietbe-ginn zum ersten Tag des Folgemonats ausl366sen sollte. 26 d) Auch der Schutzgedanke des 247 550 BGB erfordert keine abweichende Beurteilung. Der Senat hat bereits mehrfach darauf hingewiesen, dass es zahl- 27 - 9 - reiche Fallgestaltungen gibt, in denen 247 550 BGB bzw. 247 566 BGB a.F. den Zweck, einem sp344teren Grundst374ckserwerber Klarheit 374ber die Bedingungen eines langfristigen Mietvertrages zu verschaffen, in den er kraft Gesetzes ein-tritt, nicht umfassend gew344hrleisten kann (vgl. Senatsurteile BGHZ 154, 171 f.; 136, 357, 370 f.). Dies gilt auch hinsichtlich der f374r einen Grundst374ckserwerber wichtigen Kenntnis, zu welchem Zeitpunkt ein langfristiges Mietverh344ltnis endet. Wenn die Mietvertragsurkunde etwa eine Verl344ngerungsoption zugunsten des Mieters vorsieht, kann der Grundst374ckserwerber der Urkunde nicht entnehmen, ob der Mieter diese Option vor dem Eigentums374bergang ausge374bt hat oder nicht, so dass Ungewissheit dar374ber bestehen kann, ob das Mietverh344ltnis bald enden oder gegebenenfalls noch jahrelang fortbestehen wird. Er ist aber durch die aus der Urkunde ersichtliche Einr344umung einer solchen Option hinreichend gewarnt, so dass es ihm zuzumuten ist, sich gegebenenfalls bei dem Verk344ufer oder bei dem Mieter zu erkundigen. Nichts anderes gilt f374r den vorliegenden Fall. Aus der Mietvertragsurkun-de ist f374r ihn ersichtlich, dass der Mietbeginn und damit auch das Mietende vom Zeitpunkt des Eintritts eines Ereignisses abh344ngig sind, der bei Abschluss des Vertrages noch ungewiss war. Er wei337 daher, dass das Mietverh344ltnis nicht be-reits 15 Jahre nach Abschluss des Vertrages enden wird, sondern erst zu ei-nem sp344teren Zeitpunkt, 374ber den er sich erst noch auf andere Weise Gewiss-heit verschaffen muss und regelm344337ig auch kann. 28 - 10 - II. 29 Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung erweist sich die an-gefochtene Entscheidung zur Widerklage auch nicht aus anderen Gr374nden als richtig. 30 Es kann dahinstehen, ob das Mietobjekt bereits durch den Wortlaut des 247 1 des Ursprungsvertrages hinreichend konkretisiert ist, etwa weil an Ort und Stelle festzustellen w344re, dass es im "Erdgeschoss, P. Stra337e" nur eine einzige Mieteinheit gibt, deren R344ume eine Nettogrundrissfl344che nach DIN 277 von 119 m262 aufweisen. Zwar weist die Revisionserwiderung zutreffend darauf hin, die Beklagte habe unbestritten vorgetragen, die im Mietvertrag erw344hnte Anlage 3 - Grund-riss mit darin eingezeichneten Mietfl344chen - (vermutlich Blatt 28 der ebenenfalls beigezogenen Akte 11 O 1593/98 LG Leipzig) habe zu keinem Zeitpunkt exis-tiert. Auch wenn deshalb der Ursprungsmietvertrag mangels hinreichender Konkretisierung des Mietobjekts nicht der Schriftform entsprochen haben sollte, w344re dieser Mangel n344mlich inzwischen geheilt. 31 Insoweit kann wiederum dahinstehen, ob diese Heilung schon dadurch eingetreten ist, dass die genaue Lage der Mietr344ume jedenfalls im Zeitpunkt der Errichtung der jeweils formwahrend vereinbarten Nachtr344ge anhand der tat-s344chlichen Nutzungsverh344ltnisse im Geb344ude h344tte festgestellt werden k366nnen. Denn sp344testens die von beiden damaligen Vertragsparteien unterzeichnete Nachtragsvereinbarung vom 2. September 1999, die auf den Ursprungsvertrag nebst Nachtrag aus dem Jahre 1993 Bezug nimmt, enth344lt eine ausreichende Konkretisierung des Mietobjekts, indem es dieses als "Mieteinheit Nr. 15 im Gewerbeobjekt P. stra337e /V. stra337e in L. (P. E. )" kennzeichnet. Sp344testens seitdem ist die Schriftform des Vertrages ge- 32 - 11 - wahrt, weil sich aus der Gesamtheit der durch Bezugnahme zu einer gedankli-chen Einheit verbundenen Vertragsurkunden nunmehr hinreichend bestimmbar ergibt, welche R344ume vermietet sind. Denn es entspricht der Lebenserfahrung, dass sich bei einem Bauprojekt der vorliegenden Gr366337enordnung (Einkaufs-zentrum nebst weiteren Gewerbefl344chen), das von einer Bauplanungsfirma er-richtet wurde, die durch laufende Nummern gekennzeichneten Mieteinheiten jeweils unschwer identifizieren lassen. Daf374r spricht hier zus344tzlich nicht nur, dass die Beklagten selbst sich in der vorgerichtlichen Korrespondenz dieser Kennzeichnung bedienen, sondern auch, dass sie in den Betriebskostenab-rechnungen f374r die Jahre 1996 bis 2000 von zwei mit der Verwaltung des Ge-samtobjekts nacheinander beauftragten Unternehmen jeweils zur Identifizierung des Mietobjekts verwendet wurde (Blatt 21, 23, 25 der Akte 11 O 9568/00 LG Leipzig und Blatt 22, 28 der Akte 11 O 5557/02 LG Leipzig). III. Nach alledem erweist sich die K374ndigung vom 14. November 2002 zum 30. Juni 2003 als unwirksam, so dass das Landgericht die Feststellungswider-klage zu Recht abgewiesen hat. Das Urteil des Berufungsgerichts war deshalb 33 - 12 - auf die Revision der Kl344ger im Umfang seiner Anfechtung aufzuheben und die Berufung der Beklagten gegen die Abweisung der Widerklage zur374ckzuweisen. Hahne Sprick Fuchs Ahlt V351zina Vorinstanzen: LG Leipzig, Entscheidung vom 26.02.2004 - 11 O 3461/03 - OLG Dresden, Entscheidung vom 10.08.2004 - 5 U 426/04 -
Full & Egal Universal Law Academy