ECLI:DE:BGH:2016:170216UXIIZR183.13.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 183/13 Verkündet am: 17. Februar 2016 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 305 c Abs. 2 Die i n einem Mietvertrag über Gewerberäume enthaltene AGB - Klausel "Die Grundsteuer zahlt die Vermieterin. Erhöhungen gegenüber der bei Übergabe des Objekts erhobenen Grundsteuer tragen die Mieter." ist hinsichtlich der durch die Vermietbarkeit des bebauten Gru ndstücks bedin g- ten Grundsteuererhöhung nicht eindeutig und daher zu Lasten des Verwenders auszul e gen. BGH, Urteil vom 17. Februar 2016 - XII ZR 183/13 - OLG Stuttgart LG Heilbronn - 2 - Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Ver handlung vom 17. Februar 2016 durch d en Vorsitzende n Richter Dose , die Richterin Weber - Monecke und die Richter Schilling, Dr. Nedden - Boeger und Guhling für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 13. Zivilsenats des Oberlandesger ichts Stuttgart vom 7. November 2013 aufg e- hoben. Die Berufung der K lägerin gegen das Urteil der 3. K ammer für Handelssachen des Landgerichts Heilbronn vom 17. April 2013 wird zurückgewiesen. Die Kosten der Rechtsmittelverfahren werden der Klägerin aufe r- leg t. Von Rechts wegen Tatbestand : Die Parteien sind durch einen Geschäftsraummietvertrag miteinander verbunden. Sie streiten über die Umlage von Grundsteuer. Durch Mietvertrag vom März 2007 vermietete die Klägerin der Beklagten ein Ladenlokal in einem damals noch zu errichtenden Geschäftshaus in der I n- nenstadt von Heilbronn. Im Zusammenhang mit den Nebenkosten enthält der 1 2 - 3 - Miet vertrag folgende von der Klägerin gestellte allgemeine Ge schäfts be ding - ung : Die Grundsteuer zahlt die Vermieterin. Erhöhunge n gegenüber der bei Übergabe des Objekts erhobenen Grundsteuer tragen die Mi e- . Die Überga be der Mieträume erfolgte am 1. Dezember 2008. Die Eröf f- nung des Geschäftshauses mit insgesamt vier Mieter n fand am 5. März 2009 statt. Für das Jahr 2009 wurd e die Grundsteuer durch Bescheid der Stadt Heilbronn vom 9. Januar 2009 ausgehend von einem Grundsteuermessbetrag für ein unbe bautes Grundstück auf 16.029,24 stgesetzt. Mit Bescheid vom 11. Januar 2010 wurde die Grundsteuer nunmehr aufgrund eines Gru ndste u- ermessbetrags für ein Geschäftsgrundstück auf 66.998,14 Die Klägerin verlangt mit der Klage die Zahlung der nach ihrer Auffa s- sung auf die Beklagte entfallenden Anteile der Grundsteuerdifferenz für die Ja h- re 2010 und 2011, die sich auf insgesamt 45.310,63 belaufen . Das Landg e- richt hat die Klage abgewiesen . Auf die Berufung der Klägerin hat das Ber u- fungsgericht der Klage stattgegeben. Dagegen richtet sich die vom Senat zug e- lassene Revision der Beklagten , die die Wiederherstellung de s landgerichtl i- chen Urteils erstrebt. 3 4 - 4 - Entscheidungsgründe : Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat die Vertragsk lausel im Gegensatz zum Lan d- gericht dahin ausgelegt, dass sämtliche Erhöhungen der Grundsteuer, also auch die Erhöhung wegen d es nach Bebauung geänderten Einheitswerts und Grundsteuermessbetrags, zur Umlage des Differenzbetrags auf die Mieter b e- rechtigten. Der Wortlaut sei eindeutig. Das gelte auch für den Vergleichsma ß- stab der " bei Übergabe des Objektes erhobenen Grundsteuer " . D a die Anpa s- sung in der Regel zeitlich verzögert nach Bebauung und Vermietung des Grundstücks erfolge, ergebe sich daraus eine Grundsteuererhöhung gegenüber der bei Übergabe des Objekts noch auf der Grundlage eines unbebauten Gru ndstücks erhobenen Grundsteu er. Es treffe nicht zu, dass durch einen Bezug der Klausel auf das Objekt nur das bebaute Grundstück gemeint sein könne. Die Klausel sei so auszulegen, wie sie typischerweise von an solchen Geschäften betei ligten Kreisen versta n- den werde . Danach erfasse s ie auch Grundsteuererhöhungen, die sich aus e i- ner Neubebauung ergäben. Der Grundsteuerbescheid ergehe in der Regel erst nach Übergabe des Mietobjekts. Wer , wie die Beklagte , deutschlandweit W a- renhäuser betreibe, sei mit den Grundlagen des Steuerrechts und damit auch mit der unterschiedliche n Besteuerung bebauter und unbebauter Grundstücke vertraut . Aus der vertraglichen Nebenkostenregelung werde deutlich, dass die Vermieterin ihre Nebenkosten weitgehend auf die Mieter überwälzen wolle. S o- weit die Grundsteu ererhöhung auf geänderte n Hebes ätzen beruhe , sei sie im V ergleich zur Miete geringfügig. 5 6 7 - 5 - Es erg e be sich auch kein Verstoß gegen das Transparenzgebot nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB . Mehrdeutig im Sinn e von § 305 c BGB sei die Klau sel ebenfalls nicht . II. Das hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Entgegen der Auffassung des Berufungsgericht s ist die fragliche Vertragsk lausel jedenfalls nicht eindeutig im Sinne der Klägerin auszulegen, welche als Verwenderin der allgemeinen Geschäftsbedingungen nach § 305 c Abs. 2 BGB den Nachteil der Mehrdeuti g- keit zu tragen hat. 1. Die Klausel unterliegt als allgemeine Geschäftsbedingung in vollem Umfang der Auslegung durch das Revision sgericht , das dabei nicht an die Au s- legung des Berufungsgericht s gebunden ist (BGHZ 163, 321 , 323 f. = NJW 2005, 2919 , 2920 ). Dafür gilt nach ständiger Rechtsprechung des Bundesg e- richtshof s der Grundsatz der objektiven Auslegung ( BGH Urteil vom 18. Juli 2007 VIII ZR 227/06 NJW - RR 2007, 1697 Rn. 23 mwN und Senatsurteil BGHZ 176, 191 = NJW 2008, 2497 Rn. 11 mwN ). Allgemeine Geschäftsbedi n- gungen sind dementsprechend nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspar t- nern unter Abwägung der Interessen der norm alerweise beteiligten Verkehr s- kreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durc h- schnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (BGH Urteil vom 21. Oktober 2009 VIII ZR 244/08 NJW 2010, 293 Rn. 11 mwN und Senats urteil BGHZ 162, 39 = NJW 2005, 1183, 1184 mwN). 8 9 10 - 6 - 2. Nach diesen Maßstäben führt d ie Auslegung der Klausel im vorliege n- den Fall dazu, dass für den Fall der Neufestsetzung der Grundsteuer aufgrund der Bebauung und Vermietbarkeit des Grundstücks unklar bl eibt, ob die sich daraus ergebenden Differenzbeträge auf die Mieter umlegbar sind. a) Zuzustimmen ist dem Berufungsgericht allerdings im Ausgangspunkt . D as Abstellen der Klausel auf Erhöhungen der bei Übergabe des Objekts erh o- benen Grundsteuer spricht d a für , dass maßgebliche Vergleichsgröße die bei Übergabe des Mietobjekts festgesetzte Grundsteuer ist . Dass die Klausel auf die " erhobene " Grundsteuer verweist, deutet darauf hin , dass es auf die behör d- liche Steuerfestsetzung ankommt , wie sie im konkreten F all zum Zeitpunkt der Übergabe erfolgt ist . Die Steuerfestsetzung beruhte i m vorliegenden Fall bei Übergabe des Mietobjekts noch auf dem unbebauten Grundstück und dem sich daraus ergebenden Steuermessbe trag . b) Eine solche Betrachtung wäre jedoch nicht vollständig. Sie wird vie l- mehr durch den Umstand in Frage gestellt, dass in der Klausel von dem Objekt die Rede ist . Damit enthält schon der Wortlaut der Klausel einen Hinweis d a- rauf, dass anstelle der tatsächlich festgesetzten Grundsteuer auch eine Erh ö- hu ng der von vornherein auf das Mietobjekt bezogenen Grundsteuer gemeint sein kann . Denn b ei dem Objekt handelt es sich um das Mietobjekt, wie es sich aus der vertraglichen Vereinbarung ergibt. D ieses besteht aber nicht aus dem unbebauten Grundstück, auf wel ches sich der bei Übergabe geltende Steue r- messbetrag (§ 13 Abs. 1 GrStG) bezieht, sondern aus den vertraglich als Mie t- gegenstand vereinbarten Räumen. Das lässt es wiederum als zumindest nicht fernliegend erscheinen, dass mit der erhobenen Grundsteuer dieje nige gemeint ist, die für das bebaute Grundstück festzusetzen ist , und mithin die später so festgesetzte Steuer die Vergleichsgröße für auf die Mieter umzulegende Erh ö- 11 12 13 - 7 - hungen darstellt (ebenso für eine ähnliche Klausel OLG Celle ZMR 1990, 410, 411 ; vgl. auc h OLG Hamm ZMR 1986, 198, 199 ) . Die Revision macht zu Recht geltend, dass sich entgegen der Auffa s- sung des Berufungsgericht s nicht daraus etwas anderes ergibt, dass der Grundsteuerbescheid mit dem erhöhten Steuermessbetrag in der Regel erst nach Übergab e des Mietobjekts ergeht. Daraus folgt noch nicht ohne weiteres, dass die Beklagte als Mieterin sich auch mit der Tragung des Differenzbetrags einverstanden erklären wollte (vgl. OLG Celle ZMR 1990, 410, 411; OLG Hamm ZMR 1986, 198, 199). D ieses Ergebni s wird dadurch gestützt, dass durch die Klausel der U m- fang der Grundsteuerumlage im Zweifel einheitlich fest ge leg t und nicht erst vo n den bei Vertragsschluss noch ungewissen Zeitpunkt en der Übergabe und der steuerlichen Wertf ortschreibung (§ 22 BewG ) abhän gig ge mach t werden sollte . Da die für die erhöhte Festsetzung des Einheitswerts und die daran gekoppelte Neufestsetzung der Grund steuer maßgebliche Vermietbarkeit des bebauten Grundstücks bereits einige Zeit vor Übergabe des Objekts verwirklicht sein kann , hinge es vom zeitlichen Ablauf und von dem Vorgehen der Steuerbehö r- den ab , ob die Neufestsetzung noch vor Übergabe des Mietobjekts stattfindet oder nicht. Wäre etwa der Einheitswert nach Fertigstellung des Geschäftsha u- ses und Eintritt der Vermietbarkeit b ereits 2008 mit Wirkung ab dem Jahresb e- ginn 2009 (§ § 22 Abs. 4 Satz 1, 3 Nr. 1 , 76 Abs. 1 Nr. 2, 79 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BewG) fortgeschrieben worden und in die Steuerfestsetzung für 2009 eing e- flossen (vgl. §§ 17, 18 GrStG, § 22 Abs. 2 BewG sowie FG Nürnber g DStRE 2011, 1383) und wäre die Übergabe des Mietobjekts erst nach dieser Steue r- festsetzung erfolgt, so hätte auch nach der Auffassung des Berufungsgericht s die Klägerin als Vermieterin die höhere Grundsteuer zu tragen. Die Auslegung des Berufungsgerichts würde mithin zu dem Ergebnis führen, dass wesentliche 14 15 - 8 - Aspekte der Grundsteuertragung bzw. - umlage bei Vertragsschluss noch nicht feststünden, sondern variabel wären und davon abhingen, wann das Mietobjekt fertiggestellt und vermietbar ist, wann die Grunds teuer nach dem höheren Ei n- heitswert festgesetzt wird und wann die Übergabe des Objekts erfolgt . Das gilt erst recht im Hinblick auf eine möglicherweise rückwirkende Erhöhung der Grundsteuer (vgl. OLG Frankfurt NZM 2000, 243, 244). c) Auch aus den weiter en vom Berufungsgericht angeführten Umstände n erg ibt sich keine Eindeutigkeit der Regelung. Für die vom Berufungsgericht vorgenommene restriktive Auslegung der Klausel im Sinne einer möglichst umfassenden Überwälzung der Nebenkosten auf die Mieter beste ht keine Grundlage . Wie aus der Klausel ersichtlich ist, sol l- te die Grundsteuer grundsätzlich vom Vermieter ge tragen werden , wie dies auch der gesetzlichen Regelung entspricht . D amit liefert die Klausel auch ke i- nen Anhaltspunkt dafür, dass etwa der größere Teil der Grundsteuer von den Mietern zu tragen sein soll. 16 17 - 9 - d) D ie somit verbleiben den Zweifel gehen nach § 305 c Abs. 2 BGB zu Lasten der Klägerin als Verwenderin der a llgemeinen Geschäftsbedingung en . Ob auch ein Verstoß ge gen das Transparenzgebot nach § 307 BGB vorliegt, braucht daher nicht entschieden zu werden. 3 . Das angefochtene Urteil ist demnach aufzuheben. Der Senat kann in der Sache abschließend entscheiden. Da es zur Umlegung der geltend g e- machten Grundsteuer be träge an einer vertraglichen Vereinbarung fehlt , i s t das landgerichtliche Urteil wiederherzustellen. Dose Weber - Monecke Schilling Nedden - Boeger Guhling Vorinstanzen: LG Heilbronn, Entscheidung vom 17.04.2013 - 23 O 72/12 KfH - OLG Stuttgart, Entschei dung vom 07.11.2013 - 13 U 76/13 - 18 19
Full & Egal Universal Law Academy