BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 188/08 Verk374ndet am: 15. September 2010 K374pferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 543 Abs. 1 Bei einem gewerblichen Mietverh344ltnis kann f374r den Mieter ein Recht zur fristlosen K374ndigung gem344337 247 543 Abs. 1 BGB bestehen, wenn der Vermieter gegen374ber Dritten ohne berechtigtes Interesse Behauptungen aufstellt, die geeignet sind, den Gewerbebetrieb des Mieters nachhaltig zu beeintr344chtigen, und deshalb die das Schuldverh344ltnis tragende Vertrauensgrundlage derart zerst366rt ist, dass dem Mie-ter unter Abw344gung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietver-h344ltnisses bis zum Ablauf der K374ndigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverh344ltnisses auch bei Anlegung eines strengen Ma337stabes nicht mehr zugemutet werden kann. BGH, Urteil vom 15. September 2010 - XII ZR 188/08 - OLG M374nchen LG M374nchen II - 2 - Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 15. September 2010 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die Richter Dose, Dr. Klinkhammer, Schilling und Dr. G374nter f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Kl344gerin wird das Urteil des 8. Zivilsenats des Oberlandesgerichts M374nchen vom 30. Oktober 2008 aufgehoben. Der Rechtsstreit wird zur erneuten Verhandlung und Entschei-dung, auch 374ber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Oberlandesgericht zur374ckverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Mit Vertrag vom 30. Oktober 2006 mietete die Kl344gerin von der Beklag-ten Gewerber344ume zum Betrieb eines "Wellness- und Seminarhauses" auf die Dauer von zwei Jahren. 1 Mit Schreiben vom 4. April 2007 k374ndigte die Kl344gerin den Mietvertrag au337erordentlich zum 30. April 2007 mit der Begr374ndung, die Beklagte habe seit Beginn des Mietverh344ltnisses durch verschiedene Handlungen, vor allem durch herabsetzende 304u337erungen, versucht, die Aus374bung ihres Gewerbebetriebes zu st366ren. 2 - 3 - Mit ihrer Klage beansprucht die Kl344gerin den Ersatz von k374ndigungsbe-dingten Kosten und Aufwendungen sowie die Freigabe der Kaution. Das Land-gericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Kl344gerin hatte keinen Er-folg. 3 4 Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgt die Kl344gerin ihre bis-herigen Antr344ge weiter. Entscheidungsgr374nde: Die vom Senat zugelassene Revision der Kl344gerin f374hrt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zur374ckverweisung des Rechtsstreits an das Ober-landesgericht. 5 I. Das Oberlandesgericht hat zur Begr374ndung seiner Entscheidung ausge-f374hrt, ein Grund zur au337erordentlichen K374ndigung sei nicht gegeben. Die von der Kl344gerin behaupteten Verst366337e der Beklagten seien weder f374r sich genom-men noch in einer Gesamtschau geeignet, bei Abw344gung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverh344ltnisses bis zum vereinbarten Ende f374r die Kl344gerin als unzumutbar erscheinen zu lassen. Im 334brigen fehle es f374r eine wirksame au337erordentliche K374ndigung bez374glich einzelner Verst366337e an der gem344337 247 543 Abs. 3 Satz 1 BGB erforderlichen Abmahnung. Eine solche sei auch nicht gem344337 247 543 Abs. 3 Satz 2 BGB entbehrlich gewesen. 6 - 4 - II. 7 Diese Ausf374hrungen halten einer rechtlichen 334berpr374fung nicht stand. 8 1. Nach 247 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann jede Partei das Mietverh344ltnis aus wichtigem Grund au337erordentlich fristlos k374ndigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem K374ndigenden unter Ber374cksichtigung aller Umst344nde des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abw344gung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverh344ltnisses bis zum Ablauf der K374ndigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverh344ltnisses nicht zugemutet werden kann (247 543 Abs. 1 Satz 2 BGB). Die Beantwortung der Frage, ob eine Unzumutbarkeit in diesem Sinne vorliegt, ist das Ergebnis einer wertenden Betrachtung; diese obliegt in erster Linie dem Tatrichter und kann vom Revisionsgericht nur daraufhin 374berpr374ft werden, ob der Tatrichter die ma337gebenden Tatsachen vollst344ndig und fehler-frei festgestellt und gew374rdigt hat oder ob er die allgemein anerkannten Ma337-st344be ber374cksichtigt und richtig angewandt hat. Das Revisionsgericht kann re-gelm344337ig nur 374berpr374fen, ob das Berufungsgericht Rechtsbegriffe verkannt hat oder ob dem Tatrichter von der Revision ger374gte Verfahrensverst366337e unterlau-fen sind, er etwa wesentliche Tatumst344nde 374bersehen oder nicht vollst344ndig gew374rdigt oder Erfahrungss344tze verletzt hat (Senatsurteil vom 21. M344rz 2007 - XII ZR 36/05 - NJW-RR 2007, 886 Rn. 16). 9 2. Der Pr374fung anhand dieses Ma337stabs h344lt das Berufungsurteil nicht stand. Das Oberlandesgericht hat zu hohe Anforderungen an das Vorliegen eines wichtigen Grundes gestellt und damit den Ma337stab f374r die Unzumutbar-keit der Vertragsfortsetzung 374berspannt. 10 - 5 - a) F374r eine Mietvertragspartei kann ein Recht zur fristlosen K374ndigung gem344337 247 543 Abs. 1 BGB bestehen, wenn infolge des Verhaltens des anderen Vertragsteils die Durchf374hrung des Vertrages wegen der Zerst366rung der das Schuldverh344ltnis tragenden Vertrauensgrundlage derart gef344hrdet ist, dass dem K374ndigenden unter Abw344gung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverh344ltnisses bis zum Ablauf der K374ndigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverh344ltnisses auch bei Anlegung eines strengen Ma337sta-bes nicht mehr zugemutet werden kann (Senatsurteile vom 23. Januar 2002 - XII ZR 5/00 - NJW-RR 2002, 946 und vom 10. April 2002 - XII ZR 37/00 - NJW-RR 2002, 947, 948; Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingsrechts 10. Aufl. Rn. 1030; Blank in Schmidt-Futterer Miet-recht 9. Aufl. 247 543 BGB Rn. 163). 334ber die Wirksamkeit einer au337erordentli-chen K374ndigung nach 247 543 Abs. 1 BGB ist auf Grund einer umfassenden Inte-ressenabw344gung zu entscheiden ( Blank in Blank/B366rstinghaus, Miete 3. Aufl. 247 543 BGB Rn. 6; Grapentin in Bub/Treier Handbuch der Gesch344fts- und Wohnraummiete 3. Aufl. IV Rn. 190 mwN ). Hierf374r sind die Interessen des K374ndigenden an der Vertragsbeendigung und die Interessen der anderen Ver-tragspartei an der Fortdauer des Mietverh344ltnisses zu ermitteln und zu bewer-ten (Blank in Schmidt-Futterer aaO 247 543 BGB Rn. 159; Emmerich in Emme-rich/Sonnenschein Miete 9. Aufl. 247 543 BGB Rn. 4). Fr374here Vertragsverletzun-gen des K374ndigungsgegners k366nnen ber374cksichtigt werden, selbst wenn diese f374r sich genommen eine K374ndigung nicht rechtfertigen w374rden (Grapentin in Bub/Treier aaO IV Rn. 190 mwN; M374ller in M374ller/Walther Miet- und Pachtrecht (Stand 2010) C 247 543 BGB Rn. 5). 11 b) Die von der Kl344gerin vorgetragenen und unter Beweis gestellten Vor-f344lle lassen auf eine nachhaltige Zerr374ttung des Vertrauensverh344ltnisses zwi-schen den Parteien schlie337en und sind daher zumindest in ihrer Gesamtheit 12 - 6 - geeignet, eine au337erordentliche K374ndigung gem344337 247 543 Abs. 1 BGB zu be-gr374nden. 13 Nach dem Vortrag der Kl344gerin hat die Gesellschafterin der Beklagten die Kl344gerin nicht nur gegen374ber Dritten beleidigt, sondern auch versucht, durch missf344llige 304u337erungen und Verd344chtigungen den Gesch344ftsbetrieb der Kl344ge-rin zu diffamieren. Die von der Kl344gerin bereits erstinstanzlich vorgetragenen und in der Berufung wiederholten Behauptungen zu 304u337erungen der Gesell-schafterin der Beklagten, wonach die Kl344gerin in den Gesch344ftsr344umen 204ein schl374pfriges Gesch344ft mit Sexspielchen223 oder "ein verdecktes Puff" betreibe, sind ebenso wie die behauptete 304u337erung, die Kl344gerin betreibe eine Sekte, geeignet, den Gesch344ftsbetrieb der Kl344gerin massiv zu beeintr344chtigen. Sollte sich dieser Sachvortrag der Kl344gerin in einer Beweisaufnahme best344tigen, h344tte die Beklagte, die sich das Verhalten ihrer Gesellschafterin zurechnen lassen m374sste (247 31 BGB), ihre mietvertraglichen Pflichten in erheblichem Umfang ver-letzt. Denn im Rahmen der allgemeinen vertraglichen Treuepflicht (247 242 BGB) sind Vertragsparteien verpflichtet, alles zu unterlassen, was das Interesse des Vertragspartners an der Durchf374hrung des Vertrages beeintr344chtigen k366nnte, und alles zu tun, was notwendig ist, um die Erf374llung der vertraglich 374bernom-menen Verpflichtung sicherzustellen (Senatsurteil vom 28. April 1982 - IVa ZR 8/81 - NJW 1983, 998, 999 mwN). Diese vertragliche Nebenpflicht wird verletzt, wenn eine Vertragspartei ohne anerkennenswertes Interesse Behauptungen in der 326ffentlichkeit verbreitet, die geeignet sind, das Ansehen des Vertragspart-ners erheblich zu beeintr344chtigen (vgl. Blank in Schmidt-Futterer aaO 247 543 BGB Rn. 182). Sollten sich daher die Behauptungen der Kl344gerin in einer Beweisauf-nahme best344tigen, h344tte ein ausreichender Grund zur au337erordentlichen K374ndi-gung des Mietverh344ltnisses vorgelegen. 14 - 7 - c) Soweit das Oberlandesgericht den entsprechenden Vortrag der Kl344ge-rin f374r nicht hinreichend schl374ssig gehalten und daher von der Erhebung der angebotenen Beweise abgesehen hat, r374gt die Kl344gerin zu Recht eine Verlet-zung ihres Anspruchs auf rechtliches Geh366r (Art. 103 Abs. 1 GG). 15 16 aa) Ein Sachvortrag ist dann schl374ssig, wenn Tatsachen vorgetragen werden, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als entstanden erscheinen zu lassen. Die Angabe n344herer Einzelheiten, die den Zeitpunkt und den Vorgang bestimmter Ereignis-se betreffen, ist nicht erforderlich, soweit diese Einzelheiten f374r die Rechtsfol-gen nicht von Bedeutung sind. Die Ablehnung eines f374r eine beweiserhebliche Tatsache angetretenen Zeugenbeweises ist dar374ber hinaus nur dann zul344ssig, wenn die unter Beweis gestellten Tatsachen so ungenau bezeichnet sind, dass ihre Erheblichkeit nicht beurteilt werden kann, oder wenn sie zwar in das Ge-wand einer bestimmt aufgestellten Behauptung gekleidet, aber aufs Geratewohl gemacht, gleichsam "ins Blaue hinein" aufgestellt, mit anderen Worten, aus der Luft gegriffen sind und sich deshalb als Rechtsmissbrauch darstellen (Senats-beschluss vom 1. Juni 2005 - XII ZR 275/02 - NJW 2005, 2710, 2711). bb) Gegen diese Grunds344tze hat das Oberlandesgericht in mehreren Punkten versto337en. 17 (1) Bereits in der Klageschrift hat die Kl344gerin ausreichend schl374ssig vorgetragen, dass sich die Gesellschafterin der Beklagten im Dezember 2006 gegen374ber einer Verk344uferin eines benachbarten Gesch344fts dahingehend ge-344u337ert habe, dass sie die Kl344gerin bis Sommer 2007 "aus dem Laden heraus habe" und die Kl344gerin ein "schl374pfriges Gesch344ft mit Sexspielchen" betreibe. Zum Beweis dieser Behauptung hat die Kl344gerin die Verk344uferin namentlich und mit ladungsf344higer Anschrift als Zeugin benannt. 18 - 8 - (2) In einem weiteren erstinstanzlichen Schriftsatz hat die Kl344gerin er-g344nzenden Sachvortrag dazu gehalten, dass die Gesch344ftsf374hrerin der Beklag-ten in der 326ffentlichkeit verbreite, die Kl344gerin w374rde in ihren Gesch344ftsr344umen einer Sektent344tigkeit nachgehen bzw. ein "verdecktes Puff" betreiben. Zum Be-weis hierf374r hat sie Zeugen angeboten, die eigene Wahrnehmungen zu den von ihr behaupteten 304u337erungen der Gesch344ftsf374hrerin der Beklagten gemacht ha-ben sollen. 19 cc) Damit hat die Kl344gerin ihrer Darlegungslast gen374gt, so dass bereits das Landgericht die angebotenen Beweise h344tte erheben m374ssen. Da die erst-instanzlich getroffenen Feststellungen somit unvollst344ndig waren, h344tte das Oberlandesgericht die notwendigen Tatsachenfeststellungen nachholen m374s-sen (247 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). Au337erdem h344tte das Oberlandesgericht bei sei-ner Entscheidung auch nicht unber374cksichtigt lassen d374rfen, dass die Beklagte noch nach Schluss der m374ndlichen Verhandlung in erster Instanz in einem vom Landgericht nachgelassenen Schriftsatz ihres Prozessbevollm344chtigten vortra-gen lie337, die Kl344gerin betreibe "in rotem Lackleder rauchend vor ihrem Laden Werbung f374r ihr Haus", ohne diese Behauptung n344her zu konkretisieren oder unter Beweis zu stellen. Auch diese 304u337erung, die sachlich in dem Schriftsatz nicht notwendig gewesen w344re und daher von dem Prozessbevollm344chtigten der Beklagten nur nebenbei erw344hnt wurde, l344sst R374ckschl374sse auf das zerst366r-te Vertrauensverh344ltnis zwischen den Mietvertragsparteien zu. 20 3. Schlie337lich ist entgegen der Auffassung des Oberlandesgerichts die von der Kl344gerin erkl344rte au337erordentliche K374ndigung auch nicht bereits des-halb unwirksam, weil es an einer vorherigen Abmahnung fehlt. Kommt - wie im vorliegenden Fall - eine au337erordentliche K374ndigung wegen der Zerst366rung der das Schuldverh344ltnis tragenden Vertrauensgrundlage in Betracht, bedarf die K374ndigung keiner vorherigen Abmahnung. Zwar ist diese nach 247 543 Abs. 3 21 - 9 - Satz 1 BGB grunds344tzlich Voraussetzung, falls das Mietverh344ltnis wegen der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag au337erordentlich gek374ndigt werden soll. Bei einer Zerr374ttungsk374ndigung ist eine Abmahnung jedoch ausnahmswei-se entbehrlich, weil die Vertrauensgrundlage auch durch eine Abmahnung nicht wiederhergestellt werden k366nnte (OLG Celle ZMR 2009, 192, 196; OLG Bre-men GuT 2008, 37, 38; Wolf/Eckert/Ball aaO Rn. 1030; Schmidt-Futterer aaO 247 543 BGB Rn. 164; Grapentin in Bub/Treier aaO IV Rn. 190 mwN). III. Das angefochtene Urteil kann daher mit der gegebenen Begr374ndung kei-nen Bestand haben. Auf die Revision der Kl344gerin ist es aufzuheben ( 247 562 Abs. 1 ZPO ) und der Rechtsstreit zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Oberlandesgericht zur374ckzuverweisen ( 247 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO ). Der Senat kann nicht abschlie337end entscheiden, weil es weiterer tats344chlicher Fest-stellungen bedarf und das Oberlandesgericht den unter Beweis gestellten Be-hauptungen der Kl344gerin wird nachgehen m374ssen. Sollten sich bei der durchzu-f374hrenden Beweisaufnahme die Behauptungen der Kl344gerin als wahr erweisen, wird das Oberlandesgericht im Rahmen der nach 247 543 Abs. 1 Satz 2 BGB vor-zunehmenden Abw344gung auch zu ber374cksichtigen haben, dass die Beklagte bereits kurz nach Beginn des Mietverh344ltnisses der Kl344gerin wiederholt mit ei-ner au337erordentlichen K374ndigung gedroht und damit zum Ausdruck gebracht hat, selbst kein Interesse daran zu haben, dass das Mietverh344ltnis bis zum 22 - 10 - Ablauf der vereinbarten Frist fortdauert. Daf374r spricht auch die von der Kl344gerin behauptete und unter Beweis gestellte 304u337erung der Gesellschafterin der Be-klagten, sie werde die Kl344gerin "bis Sommer 2007 aus dem Laden heraus ha-ben". Hahne Dose Klinkhammer Schilling G374nter Vorinstanzen: LG M374nchen II, Entscheidung vom 26.02.2008 - 1 O 5657/07 - OLG M374nchen, Entscheidung vom 30.10.2008 - 8 U 2621/08 -
Full & Egal Universal Law Academy