BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 192/08 Verk374ndet am: 11. August 2010 Beskic, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 123 Abs. 1 Der Mieter ist verpflichtet, den Vermieter vor Abschluss eines Gewerberaum-mietvertrages 374ber au337ergew366hnliche Umst344nde aufzukl344ren, mit denen der Vermieter nicht rechnen kann und die offensichtlich f374r diesen von erheblicher Bedeutung sind. BGH, Urteil vom 11. August 2010 - XII ZR 192/08 - OLG Naumburg LG Magdeburg - 2 - Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 11. August 2010 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, den Richter Prof. Dr. Wagenitz, die Richterin Dr. V351zina und die Richter Dose und Schilling f374r Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil des 9. Zivilsenats des Oberlandes-gerichts Naumburg vom 28. Oktober 2008 wird auf Kosten des Beklagten zur374ckgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kl344gerin verlangt von dem Beklagten aus abgetretenem Recht R344u-mung und Herausgabe eines Ladengesch344fts. 1 Mit Vertrag vom 1. Juni 2007 vermietete die C. Immobilien GmbH und Co. KG (i. F.: Vermieterin), vertreten durch die Kl344gerin, an den Be-klagten in dem von Friedensreich Hundertwasser entworfenen Gesch344ftshaus in M. ein Ladengesch344ft zum Verkauf von Textilien und Sortimenten im Outdoorbereich. Bestandteil des Vertrages war eine als Anlage 5 beigef374gte Sortimentsliste vom 23. Mai 2007, die allgemeine Angaben zu dem beabsichtig-ten Bekleidungsangebot enth344lt, ohne eine Marke zu nennen. Der Beklagte be-absichtigte, in den Mietr344umen nahezu ausschlie337lich Waren der Marke "Thor Steinar" zu verkaufen, die von der M. GmbH, deren Gesch344ftsf374hrer der 2 - 3 - Beklagte war, vertrieben wird. Diese Marke wird in der 326ffentlichkeit in einen ausschlie337lichen Bezug zur rechtsradikalen Szene gesetzt. 3 Nachdem die Kl344gerin von dem beabsichtigten Angebot der Marke "Thor Steinar" erfahren hatte, versuchte sie, den Beklagten zu einem Verzicht auf die Er366ffnung des Ladens oder auf den Vertrieb des Warensortiments der Marke "Thor Steinar" zu bewegen. Am 27. Juli 2007, dem Tag der Er366ffnung des Ladens, unterzeichnete der Beklagte auf Wunsch der Kl344gerin eine Erkl344rung zum Mietvertrag, in der er versicherte, dass von seinem Gewerbe keine verfassungsrechtlich relevanten Aktivit344ten ausgingen und er auch keine rechts- oder linksextremistische Par-teien oder Gruppierungen finanziell unterst374tze und unterst374tzen werde. Diese Erkl344rung wurde auch von dem Vertreter der Kl344gerin unterzeichnet. 4 Mit Schreiben vom 27. Juli 2007 k374ndigte die Vermieterin den Mietver-trag aus wichtigem Grund. Sie wiederholte die K374ndigung mit Schreiben vom 2. August 2007 und erkl344rte dar374ber hinaus die Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger T344uschung. 5 Die Vermieterin hat ihre Anspr374che auf R344umung und Herausgabe des Mietobjekts an die Kl344gerin abgetreten. 6 Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Die Berufung des Beklag-ten ist erfolglos geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revisi-on verfolgt der Beklagte seinen Klageabweisungsantrag weiter. 7 Entscheidungsgr374nde: Die Revision hat keinen Erfolg. 8 - 4 - I. 9 Das Berufungsgericht, dessen Entscheidung in NZM 2009, 128 ver366ffent-licht ist, hat zur Begr374ndung im Wesentlichen ausgef374hrt: Der Beklagte sei zur R344umung und Herausgabe verpflichtet. Er habe kein Recht zum Besitz, weil die Kl344gerin den Mietvertrag vom 1. Juni 2007 im Namen der Vermieterin mit Schreiben vom 2. August 2007 wirksam wegen arglistiger T344uschung gem344337 247 123 Abs. 1 BGB angefochten habe. Der Beklagte sei unter Zugrundelegung seines eigenen Sachvortrags verpflichtet gewesen, der Kl344gerin im Zuge der Vertragsverhandlungen auch ohne ausdr374ckliche Nachfrage mitzuteilen, dass er weit 374berwiegend Ware der Marke "Thor Steinar" verkaufen wolle. Der Beklagte habe nach seinem eigenen Vortrag gewusst, dass es Presseberichterstattung gebe, die dem von ihm an-gebotenen Warensortiment eine hohe Affinit344t zur rechten Szene zuweise. In dieser Berichterstattung werde die Meinung vertreten, die Marke "Thor Steinar" werde bevorzugt von Anh344ngern und Mitgliedern der rechtsradikalen Szene gekauft und getragen und als Erkennungssymbol f374r die Zugeh366rigkeit zur "rechten Szene" genutzt. Ausweislich des von dem Beklagten vorgelegten Arti-kels aus der TAZ vom 2. Mai 2008 sei es in mehreren Fu337ballstadien der neuen Bundesl344nder, im Bundestag und im Landtag von Mecklenburg-Vorpommern verboten, Kleidung des Labels "Thor Steinar" zu tragen. Es lasse sich zwar nach Aktenlage nicht feststellen, dass diese Verbote bereits vor dem Abschluss des Mietvertrages vom 1. Juni 2007 ausgesprochen worden seien. Es spreche aber nichts f374r das Gegenteil. Zumindest die W. GmbH und Co. KG a.A. habe sp344testens am 27. April 2007 f374r Zuschauer, die Kleidung der Marke "Thor Steinar" tragen, ein Stadionverbot verh344ngt. 10 - 5 - Aus 366ffentlich zug344nglichen Quellen wie dem Artikel "Thor Steinar" in der Internet-Enzyklop344die Wikipedia sei ersichtlich, dass bereits vor dem 1. Juni 2007 Presseberichterstattung existiert habe, die die Marke "Thor Steinar" mit Rechtsextremismus in Verbindung gebracht habe. Bereits aufgrund dieses ne-gativen Bildes der Marke in der 326ffentlichkeit sei der Beklagte, unabh344ngig da-von, ob dieses Bild zu Recht bestehe, verpflichtet gewesen, die Vermieterin 374ber den beabsichtigten 374berwiegenden Verkauf von Waren der Marke "Thor Steinar" aufzukl344ren. 11 Da das Hundertwasserhaus eine Touristenattraktion darstelle, sei f374r den Beklagten offensichtlich gewesen, dass es f374r die Vermieterin bei der Entschei-dung 374ber den Abschluss des Mietvertrages von ausschlaggebender Bedeu-tung gewesen sei, ob eine Presseberichterstattung zu erwarten sei, die den K344uferkreis einer vom Mieter verkauften Marke in Zusammenhang mit der rechtsextremen Szene bringe. 12 Die Verletzung der Aufkl344rungspflicht sei auch f374r den Abschluss des Mietvertrages urs344chlich gewesen. Aus der umfangreichen Presseberichterstat-tung und den Reaktionen von Parlamenten und Fu337ballvereinen auf die Marke "Thor Steinar" k366nne geschlossen werden, dass die Kenntnis der Vermieterin von dem beabsichtigten Verkauf dieser Marke Einfluss auf ihre Entschlie337ung gehabt h344tte. Dass dies der Fall gewesen sei, zeige das anschlie337ende Bem374-hen der Vermieterin um eine Beendigung des Vertragsverh344ltnisses. 13 Den dadurch begr374ndeten Anschein der Urs344chlichkeit der T344uschung f374r den Vertragsschluss habe der Beklagte nicht entkr344ftet. Denn es stehe auf-grund der Beweisaufnahme fest, dass die Vermieterin, wie der Zeuge D. glaubhaft bekundet habe, bei Nennung der Marke w344hrend der Vertragsver- 14 - 6 - handlungen recherchiert, deren Brisanz bemerkt und deshalb den Vertrag nicht abgeschlossen h344tte. 15 Der Beklagte habe die Vermieterin auch arglistig get344uscht. Er habe von der bereits vor Abschluss des Mietvertrages vorhandenen kritischen Pressebe-richterstattung gewusst und es deshalb mindestens ernsthaft f374r m366glich gehal-ten und billigend in Kauf genommen, dass der Mietvertrag bei Kenntnis der Vermieterin von dem beabsichtigten Verkauf der Marke "Thor Steinar" nicht zu-stande gekommen w344re. Die Anfechtung sei auch nicht durch eine Best344tigung des Mietvertrages gem344337 247 144 BGB ausgeschlossen. Eine solche Best344tigung sei, wie eine W374rdigung der Zeugenaussagen ergebe, weder durch die schriftliche "Erkl344-rung zum Mietvertrag" vom 27. Juli 2007 noch m374ndlich erfolgt. 16 II. Diese Ausf374hrungen halten einer rechtlichen 334berpr374fung stand. 17 Die Kl344gerin hat gegen den Beklagten aus abgetretenem Recht einen Anspruch auf R344umung und Herausgabe. 18 Der Beklagte kann ein Recht zum Besitz nicht aus dem Mietvertrag vom 1. Juni 2007 herleiten. Denn die Vermieterin hat den Vertrag wirksam gem344337 247247 123 Abs. 1, 124 BGB wegen arglistiger T344uschung angefochten. Der Miet-vertrag ist deshalb als von Anfang an nichtig anzusehen (247 142 Abs. 1 BGB). 19 1. Zu Recht ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass der Be-klagte die Vermieterin dadurch arglistig get344uscht hat, dass er sie vor Vertrags- 20 - 7 - schluss nicht 374ber seine Absicht, in den Mietr344umen nahezu ausschlie337lich Wa-ren der Marke "Thor Steinar" zu verkaufen, aufgekl344rt hat. 21 a) Zwar besteht bei Vertragsverhandlungen keine allgemeine Rechts-pflicht, den anderen Teil 374ber alle Einzelheiten und Umst344nde aufzukl344ren, die dessen Willensentschlie337ung beeinflussen k366nnten (Staudinger/Singer/v. Finckenstein BGB Bearb. 2004 247 123 Rn. 10; M374nchKommBGB/Kramer 5. Aufl. 247 123 Rn. 16 bis 18; vgl. zum Kaufvertrag: BGH Urteile vom 13. Juli 1983 - VIII ZR 142/82 - NJW 1983, 2493, 2494 und vom 12. Juli 2001 - IX ZR 360/00 - NJW 2001, 3331, 3332). Vielmehr ist grunds344tzlich jeder Ver-handlungspartner f374r sein rechtsgesch344ftliches Handeln selbst verantwortlich und muss sich deshalb die f374r die eigene Willensentscheidung notwendigen Informationen auf eigene Kosten und eigenes Risiko selbst beschaffen (BGH Urteil vom 13. Juli 1988 - VIII ZR 224/87 - NJW 1989, 763, 764 m.w.N.). Allerdings besteht nach der Rechtsprechung eine Rechtspflicht zur Auf-kl344rung bei Vertragsverhandlungen auch ohne Nachfrage dann, wenn der ande-re Teil nach Treu und Glauben unter Ber374cksichtigung der Verkehrsanschau-ung redlicherweise die Mitteilung von Tatsachen erwarten durfte, die f374r die Wil-lensbildung des anderen Teils offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind (RGZ 111, 233, 234; vgl. zur Aufkl344rungspflicht des Vermieters: Senatsur-teile vom 16. Februar 2000 - XII ZR 279/97 - NJW 2000, 1714, 1718; vom 28. April 2004 - XII ZR 21/02 - NJW 2004, 2674; vom 28. Juni 2006 - XII ZR 50/04 - NJW 2006, 2618, 2619 und vom 15. November 2006 - XII ZR 63/04 - NZM 2007, 144; zur Aufkl344rungspflicht des Verk344ufers: BGH Urteile vom 12. Juli 2001 - IX ZR 360/00 - NJW 2001, 3331 und vom 25. Oktober 2007 - VII ZR 205/06 - NJW-RR 2008, 258 Rn. 20; Staudinger/Singer/v. Finckenstein BGB Bearb. 2004 247 123 Rn. 11; M374nchKommBGB/Kramer 5. Aufl. 247 123 Rn. 16 bis 18). Davon wird insbesondere bei solchen Tat- 22 - 8 - sachen ausgegangen, die den Vertragszweck vereiteln oder erheblich gef344hr-den k366nnen (BGH Urteile vom 13. Dezember 1990 - III ZR 333/89 - NJW-RR 1991, 439 und vom 8. Dezember 1989 - V ZR 246/87 - NJW 1990, 975, zu Kaufvertr344gen). Eine Tatsache von ausschlaggebender Bedeutung kann auch dann vorliegen, wenn sie geeignet ist, dem Vertragspartner erhebli-chen wirtschaftlichen Schaden zuzuf374gen. Die Aufkl344rung 374ber eine solche Tatsache kann der Vertragspartner red-licherweise aber nur verlangen, wenn er im Rahmen seiner Eigenverantwortung nicht gehalten ist, sich selbst 374ber diese Tatsache zu informieren (vgl.Staudinger/Singer/v. Finckenstein BGB Bearb. 2004 247 123 Rn. 17 m.w.N.). 23 In der Gewerberaummiete obliegt es grunds344tzlich dem Vermieter, sich selbst 374ber die Gefahren und Risiken zu informieren, die allgemein f374r ihn mit dem Abschluss eines Mietvertrages verbunden sind. Er muss allerdings nicht nach Umst344nden forschen, f374r die er keinen Anhaltspunkt hat und die so au-337ergew366hnlich sind, dass er mit ihnen nicht rechnen kann. Er ist deshalb auch nicht gehalten, Internetrecherchen zum Auffinden solcher etwaiger au337erge-w366hnlicher Umst344nde durchzuf374hren. 24 F374r die Frage, ob und in welchem Umfang eine Aufkl344rungspflicht be-steht, kommt es danach wesentlich auf die Umst344nde des Einzelfalls an. 25 b) Das Berufungsgericht hat ausgehend von diesen Grunds344tzen rechts-fehlerfrei eine Aufkl344rungspflicht des Beklagten wegen der besonderen Um-st344nde des Falles bejaht. 26 Das Mietobjekt lag in dem von dem K374nstler Friedensreich Hundertwas-ser entworfenen, im Zentrum von M. gelegenen so genannten "Hun-dertwasserhaus", das mit einer Gesamtmietfl344che von 7000 qm von der Ver- 27 - 9 - mieterin als Gesch344ftshaus konzipiert war und aufgrund seiner besonderen Gestaltung eine Attraktion f374r Touristen und Kunden sein sollte. 28 Nach den revisionsrechtlich nicht angreifbaren Feststellungen des Beru-fungsgerichts wurde dieses Ziel durch den von dem Beklagten geplanten Ver-kauf von Waren der Marke "Thor Steinar", die unstreitig in der 366ffentlichen Mei-nung ausschlie337lich der rechtsradikalen Szene zugeordnet werden, gef344hrdet. Denn der Verkauf solcher Waren kann zur Folge haben, dass das Hundertwas-serhaus in den Ruf ger344t, Anziehungsort f374r rechtsradikale K344uferschichten zu sein und damit ein Ort, an dem - auch aufgrund von Demonstrationen - gewalt-same Auseinandersetzungen zu erwarten sind. Diese, das gesamte Anwesen treffende m366gliche rufsch344digende Wirkung ist geeignet, Kunden und Touristen fernzuhalten und damit andere Mieter im Anwesen zu einer Minderung oder Beendigung des Mietvertrages zu veranlassen und potentielle Mieter von dem Abschluss eines Mietvertrages abzuhalten. Der Verkauf von Waren der Marke "Thor Steinar" kann deshalb der Vermieterin erheblichen wirtschaftlichen Scha-den zuf374gen. Dar374ber hinaus ist die Vermietung von R344umen zum Verkauf von Waren, die in der 366ffentlichen Meinung ausschlie337lich der rechtsradikalen Szene zuge-ordnet werden, geeignet, den Vermieter in der 366ffentlichen Meinung in die N344he zu rechtsradikalem Gedankengut zu stellen und sich auch deshalb gesch344fts-sch344digend f374r ihn auszuwirken. 29 Im Hinblick auf diese m366glichen gravierenden Auswirkungen war der be-absichtigte Verkauf von Waren dieser Marke f374r die Vermieterin von erheblicher Bedeutung. 30 Sie durfte dar374ber auch redlicherweise eine Aufkl344rung erwarten. Denn sie konnte ohne einen Hinweis auf die Marke nicht erkennen, dass der Beklagte 31 - 10 - in den Mietr344umen Waren verkaufen wollte, die nahezu ausschlie337lich rechts-radikalen Kreisen zugeordnet werden. Sie hatte auch keine Veranlassung, dies anzunehmen. Denn bei dem Verkauf solcher Waren handelt es sich um einen au337ergew366hnlichen Umstand, mit dem sie nicht rechnen musste. Dar374ber hin-aus bestand f374r sie aufgrund der verharmlosenden Angaben des Beklagten zum Sortiment kein Anlass zu einer Nachfrage. Im Hinblick auf diese dem Beklagten bekannten Umst344nde musste es sich ihm aufdr344ngen, dass sich die Vermieterin insoweit 374ber die Waren, die er zum Verkauf anbieten wollte, im Irrtum befand und dass der beabsichtigte Ver-kauf von Waren der Marke "Thor Steinar" f374r deren Entscheidung, den Mietver-trag abzuschlie337en, von erheblicher Bedeutung war. 32 Der Beklagte war deshalb nach Treu und Glauben und den Grunds344tzen eines redlichen Gesch344ftsverhaltens verpflichtet, die Vermieterin 374ber den be-absichtigten Verkauf von nahezu ausschlie337lich Waren der Marke "Thor Stei-nar" zu informieren. 33 c) Zu Recht hat das Berufungsgericht auch die subjektiven Vorausset-zungen f374r eine arglistige T344uschung durch unterlassene Aufkl344rung bejaht. Nach seinen Feststellungen wusste der Beklagte, dass die Marke "Thor Stei-nar" in der 366ffentlichen Meinung rechtsradikalen Kreisen zugeordnet wird und dass zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages zumindest in Fu337ball-stadien von W. ein Verbot f374r das Tragen von "Thor Steinar" be-stand. Ihm war deshalb bewusst, dass der Verkauf von Waren dieser Marke in dem von Friedensreich Hundertwasser gestalteten gro337en Gesch344ftshaus ge-eignet war, erhebliche wirtschaftliche Nachteile f374r die Vermieterin zu verursa-chen. Daraus ergibt sich, dass er zumindest billigend in Kauf genommen hat, dass die Vermieterin den Mietvertrag nicht abgeschlossen h344tte, wenn sie vor 34 - 11 - Vertragsschluss Kenntnis von dem beabsichtigten Verkauf der Marke "Thor Steinar" gehabt h344tte. 35 d) Das Berufungsgericht hat weiter rechtsfehlerfrei angenommen, dass die Verletzung der Aufkl344rungspflicht f374r den Entschluss der Vermieterin, den Mietvertrag abzuschlie337en, urs344chlich war. Wie oben ausgef374hrt, handelte es sich bei dem beabsichtigten Verkauf von Waren der Marke "Thor Steinar" um einen Umstand, der angesichts der drohenden wirtschaftlichen Auswirkungen f374r die Vermieterin von erheblicher Bedeutung war. Diese Annahme wird zu-s344tzlich gest374tzt durch das Verhalten der Vermieterin nach Kenntniserlangung von diesem Umstand. Sie hat n344mlich noch am Tag der Er366ffnung des Ladens durch den Beklagten am 27. Juli 2007 versucht, sich von dem Mietvertrag zu l366sen. 2. Entgegen der Ansicht der Revision ist die Anfechtung des Mietvertra-ges auch nicht gem344337 247 144 BGB durch eine Vertragsbest344tigung der Vermie-terin ausgeschlossen. 36 Rechtsfehlerfrei geht das Berufungsgericht davon aus, dass eine hier al-lein in Betracht kommende konkludente Best344tigung des anfechtbaren Vertra-ges nur vorliegt, wenn das Verhalten des Anfechtungsberechtigten eindeutig Ausdruck eines Best344tigungswillens ist und jede andere, den Umst344nden nach einigerma337en verst344ndliche Deutung ausscheidet (Senatsurteil vom 1. April 1992 - XII ZR 20/91 - NJW-RR 1992, 779, 780; BGH Urteil vom 2. Februar 1990 - V ZR 266/88 - BGHZ 110, 220, 222). Das Berufungsgericht hat in revisions-rechtlich nicht zu beanstandender Weise ebenso wie das Landgericht die Zeu-genaussagen dahin gew374rdigt, dass weder aus der schriftlichen Erkl344rung des Beklagten vom 27. Juli 2007, noch aus den m374ndlichen Besprechungen an die-sem Tag, noch aus der 334berreichung eines Hundertwasserbildes anl344sslich der 37 - 12 - Gesch344ftser366ffnung auf eine Best344tigung des Mietvertrages durch die Vermiete-rin geschlossen werden kann. Die Beweisw374rdigung des Berufungsgerichts ist umfassend und in sich widerspruchsfrei. Sie verst366337t auch nicht gegen Denk-gesetze oder allgemeine Erfahrungss344tze. 38 3. Die Anfechtung ist auch nicht deshalb ausgeschlossen, weil der Miet-vertrag zum Zeitpunkt der Anfechtung bereits in Vollzug gesetzt war. Eine auf Abschluss eines Mietvertrages gerichtete Willenserkl344rung kann auch nach 334berlassung der Mietsache wegen arglistiger T344uschung angefochten werden (Senatsurteil vom 6. August 2008 - XII ZR 67/06 - BGHZ 178, 16 Rn. 34 f.). Hahne RiBGH Prof. Dr. Wagenitz V351zina ist urlaubsbedingt an der Unterschrift verhindert Hahne Dose Schilling Vorinstanzen: LG Magdeburg, Entscheidung vom 13.02.2008 - 5 O 1879/07 - OLG Naumburg, Entscheidung vom 28.10.2008 - 9 U 39/08 -
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