BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 197/99 Verkündet am: 28. November 2001 Breskic, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat au f die mündliche Verhandlung vom 28. November 2001 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die Richter Gerber, Prof. Dr. Wagenitz, Fuchs und Dr. Vézina für Recht erkannt: Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des 24. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 22. Juni 1999 im Koste n - punkt und insoweit aufgehoben, als die Widerklage abgewiesen worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird der Rechtsstreit zur erneuten Ve r - handlung und Entscheidung - auch über die Kosten des Revis i - onsverfahrens - an das Oberlandesgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte und Widerkläger begehrt Schadensersatz wegen eines unberechtigten Räumungsverlangens der Kläger. Der Rechtsvorgänger der Kläger vermietete an den Beklagten ein L a - denlokal. In § 4 Ziff. 4 des Mietvertrages heißt es: "Das Mietverhältnis beginnt am 01.08.1992 und endet am 31.07.1997. Der Mieter kann aber einmal die Verlängerung des Mietverhältnisses um fünf Jahre über den vereinbarten Beend i - - 3 - gungstermin verlangen, wenn er das Optionsrecht bis sptestens sechs Monate vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit ausbt." Am 22. Januar 1997 bergab der Beklagte seinem Vermieter ein Schre i - ben, in dem er das Optionsrecht ausbte; der Vermieter unterzeichnete das Schreiben am 23. Januar 1997. Der Vermieter hatte das Grundstck zu diesem Zeitpunkt bereits an die Klger verußert, die am 9. Januar 1997 als Eigentmer im Grundbuch eing e - tragen worden waren. Am 24. Januar 1997 erschien der Klger zu 2 im Lade n - lokal des Beklagten und erklrte, er werde demnchst der neue Vermieter sein. Am 11. Februar 1997 bersandten die Klger dem Beklagten ein Schreiben, in dem sie sich als neue Eigentmer vorstellten, die Kontoverbindung mitteilten und auf das Auslaufen des Mietvertrages am 31. Juli 1997 hinwiesen. Der Beklagte wies demgegenber auf die seiner Auffassung nach wir k - same Ausbung des Optionsrechts gegenber dem Voreigentmer hin. Nachdem der Beklagte im Laufe des von den Klgern angestrengten Rumungsverfahrens unter Wahrung seines Rechtsstandpunktes das Objekt gerumt hatte, haben die Parteien den Rechtsstreit insoweit bereinstimmend fr erledigt erklrt. Mit der Widerklage hat der Beklagte die Feststellung b e - gehrt, daß die Klger als Gesamtschuldner verpflichtet seien, ihm smtlichen Schaden zu ersetzen, der ihm dadurch entstehen werde, daß die Klger das Mietverhltnis gekndigt und ihn zur Rumung aufgefordert htten. Diesem Antrag hat das Landgericht stattgegeben. In der Berufungsinstanz hat der B e - klagte den bislang entstandenen Schaden beziffert und wegen eines weiterg e - henden Schadens seinen Feststellungsantrag aufrechterhalten. Auf die Ber u - fung der Klger hat das Oberlandesgericht die Widerklage abgewiesen. Dag e - - 4 - gen wendet sich der Beklagte mit der Revision, mit der er sein Begehren aus der Berufungsinstanz weiterverfolgt. Entscheidungsgrnde: Die Revision des Beklagten fhrt zur Aufhebung des angefochtenen U r - teils und zur Zurckverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht. 1. Das Oberlandesgericht hat ausgefhrt, Voraussetzung fr eine K n - digung sei eine schuldhafte schwere Pflichtverletzung, die dem anderen Teil die Fortsetzung des Mietverhltnisses unzumutbar mache. Sie komme daher nur in Betracht, wenn die Gesamtwrdigung aller maûgeblichen Umstnde u n - ter Bercksichtigung der beiderseitigen Interessenlage der Mietvertragsparte i - en dazu fhre, daû die Fortsetzung des Mietverhltnisses fr denjenigen, der die unberechtigten Erklrungen seines Vertragspartners zum Anlaû fr seine eigene Kndigung genommen habe, unzumutbar erscheine. Zu bercksichtigen sei zunchst, daû die Klger "lediglich verbal" das Mietvertragsverhltnis in Frage gestellt htten. Da der Beklagte im Besitz des Mietobjektes gewesen sei, seien derartige Erklrungen zunchst folgenlos geblieben. Es habe sich mithin nicht um eine objektive Gefhrdung des Vertrages gehandelt, sondern alle n - falls um eine subjektive Verunsicherung des Beklagten, ohne daû dies tatsc h - lich zu einer Nutzungsbeeintrchtigung gefhrt habe. Die Rechtsprechung h a - be zudem den Grundsatz entwickelt, daû auch die materiell -rechtlich unb e - rechtigte Anrufung der Gerichte nicht als positive Forderungsverletzung anz u - sehen sei. Divergenzen zwischen Vertragsparteien mûten in rechtlich ger e - gelten Bahnen ausgetragen werden können; dies msse auch der davon b e - - 5 - troffene Vertragspartner hinnehmen. Die Fortsetzung des Vertrages sei dem Beklagten daher nur dann unzumutbar gewesen, wenn ein gedeihliches Z u - sammenleben mit dem Klger nicht mehr zu erwarten gewesen sei. Dies sei nicht der Fall. Dem Beklagten sei es zumutbar gewesen, sich auf den Recht s - streit mit den Klgern ber die Fortdauer des Mietverhltnisses einzulassen. Wenn der Beklagte es fr ratsamer gehalten habe, einer Auseinandersetzung ber die Fortdauer des Vertrages aus dem Wege zu gehen, sei dies seine En t - scheidung, fr die er jedoch nicht die Klger haftbar machen könne. 2. Die Entscheidung des Berufungsgerichts hlt einer rechtlichen Nac h - prfung nicht stand. a) Das Berufungsgericht geht zunchst zutreffend davon aus, daû der Beklagte sein Optionsrecht wirksam ausgebt hat. Zwar war sein Vermieter zum Zeitpunkt der Optionsausbung nicht mehr Eigentmer des Mietobjekts. Davon wuûte aber der Beklagte nichts. Seine Erklrung ist deshalb nach §§ 407, 412 BGB auch gegenber den Klgern als den neuen Vermietern wir k - sam. Aus der weiten Fassung des § 407 BGB ergibt sich, daû die Vorschrift auf jede Art von Rechtshandlungen, mithin auch hier auf die Ausbung der Verl n - gerungsoption, anwendbar ist (MnchKomm -Roth BGB 4. Aufl. § 407 Rdn. 7; vgl. auch BGHZ 111, 84, 91). Aus den besonderen mietrechtlichen Regelungen der §§ 571 bis 579 BGB a.F. ist kein Hinweis darauf ersichtlich, daû die A n - wendbarkeit des § 407 BGB in solchen Fllen ausgeschlossen wre. § 574 BGB a.F. regelt Rechtsgeschfte, die lediglich den Mietzinsanspruch, nicht aber eine Vertragsnderung betreffen (vgl. Staudinger/Emmerich BGB 13. Bearb. § 574 Rdn. 4). Damit hat sich vorliegend der Mietvertrag zwischen den Parteien um weitere fnf Jahre verlngert. Das stellen auch die Klger in ihrer Revisionserwiderung nicht in Frage. - 6 - b) Entgegen der Auffassung des Oberlandesgerichts kommt indes ein Schadensersatzanspruch wegen positiver Vertragsverletzung in Betracht. In der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist seit langem anerkannt, daû der Vermieter den Mietvertrag verletzt, wenn er das Mietverhltnis schuldhaft ohne Grund kndigt (BGHZ 89, 296, 302; BGH, Urteil vom 14. Januar 1988 - IX ZR 265/86 - NJW 1988, 1268, 1269), anficht (BGH, Urteil vom 29. Oktober 1986 - VIII ZR 144/85 - NJW 1987, 432, 433) oder vom V ertrag zurcktritt (BGHZ 99, 182, 186, 189). Fehlt ein Kndigungsgrund, so tritt die Gesta l - tungswirkung der Kndigung nicht ein; das Mietverhltnis besteht vielmehr fort. Mit der wegen fehlender materieller Grnde unwirksamen Kndigung macht der Vermieter dem Mieter indessen den Gebrauch der Mietsache streitig und ve r - letzt damit seine Vertragspflichten. Geschieht das schuldhaft, wobei Fahrl s - sigkeit gengt, und erwchst dem Mieter daraus ein Schaden, so ist der Ve r - mieter dem Mieter aus dem Gesichtspunkt der positiven Vertragsverletzung ersatzpflichtig. Das Risiko, die Rechtslage falsch zu beurteilen, trgt dabei der Vermieter, so daû er die Vertragsverletzung in aller Regel auch dann zu ve r - treten hat, wenn er sich ber die Rechtslage geirrt hat (vgl. BGH, Urteil vom 14. Januar 1988, aaO m.w.N.; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet -, Pacht - und Leasingrechts, 8. Aufl. Rdn. 191; Erman/Jhnke, BGB, 10. Aufl., vor § 537 Rdn. 19). Diese Grundstze sind auch hier anzuwenden (a.A. Klinkhammer NJW 1997, 2 21, 223; wohl auch OLG Hamm, NJW -RR 1996, 1294). c) Danach ist das Verhalten der Klger als positive Vertragsverletzung zu werten. Zwar haben sie hier nicht gekndigt, sondern den Beklagten ledi g - lich zur Rckgabe aufgefordert und schlieûlich auf Rumung und Herausgabe verklagt. Ihr Vorgehen, den Beklagten zur Herausgabe zu bewegen, war aber nicht weniger gravierend als das eines Vermieters, der zu Unrecht kndigt, a n - - 7 - ficht oder zurcktritt, da sie dem Beklagten dessen Recht zum Besitz mit der Rumungsklage schuldhaft streitig gemacht haben. Die Klger können sich nicht mit Erfolg darauf berufen, daû sie ein staatliches Gericht angerufen h a - ben und ihnen dies, ohne Nachteile befrchten zu mssen, erlaubt sein msse. Zwar ist der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts zutreffend, daû nicht jede materiell -rechtlich unberechtigte Anrufung eines Gerichts als positive Vertrag s - verletzung anzusehen ist (vgl. BGHZ 20, 169, 172). Der dort entschiedene Fall ist mit dem hier Vorliegenden aber nicht vergleichbar. Die Klger konnten sich nicht unverschuldet fr berechtigt halten, auf Rumung zu klagen. Sie muûten vielmehr damit rechnen, daû der Beklagte noch fristgemû im Januar wirksam gegenber seinem Vermieter, dem Voreigentmer des Grundstcks, die Option ausgebt hatte, nachdem sie den Beklagten durch ihr eigenes Verhalten im Januar darber im Unklaren gelassen hatten, daû sie bereits Eigentmer des Grundstcks geworden waren. Dieses Verhalten war geeignet, fr den Bekl a - gen ein eigenes Kndigungsrecht nach § 554 a BGB a.F. z u begrnden, weil ihm die Fortsetzung des Mietverhltnisses, welches die Klger durch die R u - mungsklage zu beenden suchten, unter diesen Umstnden nicht mehr zuz u - muten war. Die Frage des Mitverschuldens des Beklagten stellt sich daher nicht. - 8 - 3. Der Senat kann in der Sache nicht selbst entscheiden. Das Oberla n - desgericht hat - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - keine Feststellungen zur Höhe des Schadens getroffen. Die Sache muû an das Berufungsgericht zurckverwiesen werden, damit es die noch erforderlichen Feststellungen tre f - fen kann. Hahne Gerber Wag e - nitz Fuchs Vézina
Full & Egal Universal Law Academy