BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 198/05 Verk374ndet am: 19. September 2007 K374pferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 550 Regeln die Parteien die F344lligkeit des Mietzinses abweichend von den gesetzli-chen Bestimmungen, geh366rt diese Vereinbarung zu den wesentlichen Vertrags-bedingungen und bedarf der Schriftform. BGH, Urteil vom 19. September 2007 - XII ZR 198/05 - OLG Brandenburg LG Potsdam - 2 - Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 19. September 2007 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die Richter Sprick, Prof. Dr. Wagenitz, Fuchs und Dr. Ahlt f374r Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil des 3. Zivilsenats des Brandenbur-gischen Oberlandesgerichts vom 5. Oktober 2005 wird auf Kosten der Kl344gerin zur374ckgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten dar374ber, ob sich ein zwischen ihnen bestehendes Mietverh344ltnis aufgrund einer Verl344ngerungsklausel 374ber den 14. Juni 2004 hinaus fortgesetzt hat und ob ggf. die Beklagte den Mietvertrag wegen eines Formfehlers in gesetzlicher Frist wirksam k374ndigen konnte. 1 Der Rechtsvorg344nger der Kl344gerin vermietete mit schriftlichem Vertrag vom 26. Mai 1992 der Beklagten Gesch344ftsr344ume im Einkaufszentrum S. in R. Als j344hrlicher Mietzins wurden 205.500 DM (monatlich somit 17.125 DM) zuz374g-lich gesetzlicher MWSt vereinbart. Nach 247 2 Nr. 3 des Vertrages sollte der j344hr-liche Mietzins in viertelj344hrlichen Raten jeweils zum 15. des zweiten Monats eines Quartals entrichtet werden. In 247 3 des Mietvertrages hei337t es: 2 "1. Das Mietverh344ltnis beginnt am 15.06.92 und l344uft 12 Jahre205 - 3 - 2. ... 3. Nach Ablauf der Mietzeit (einschlie337lich der Optionszeitr344ume) ver-l344ngert sich das Mietverh344ltnis jeweils um drei Jahre, falls es nicht seitens einer Vertragspartei sp344testens 12 Monate vor seiner Been-digung gek374ndigt wird. 4. Der Mieter erh344lt das Recht, das Mietverh344ltnis durch einseitige Er-kl344rung um 3 x 3 Jahre zu verl344ngern. Die Erkl344rung ist in einer Frist von sechs Monaten vor dem jeweiligen Ablauf per Einschreiben dem Vermieter zuzustellen." Mit Schreiben vom 17. November 2003 k374ndigte die Beklagte das Miet-verh344ltnis zum 14. Juni 2004, ersatzweise zum n344chstm366glichen Termin. Die Kl344gerin widersprach der K374ndigung. Die Beklagte zahlte den vereinbarten Mietzins f374r Juni 2004 anteilig und r344umte die gemieteten Fl344chen. Die Kl344gerin hat die in Rede stehenden Gesch344ftsr344ume ab 15. September 2004 bis zum 31. Dezember 2004 allerdings nur gegen Zahlung von pauschalen monatlichen Betriebskosten weitervermietet. Die Kl344gerin verlangt von der Beklagten f374r die Zeit von Juni bis einschlie337lich Dezember 2004 insgesamt 55.276,59 200 nebst Zinsen. Die Beklagte begehrt widerklagend die Feststellung, dass das Mietver-h344ltnis zwischen den Parteien zum 15. Juni 2004 geendet habe und nicht bis zum 15. Juni 2007 fortbestehe. 3 Das Landgericht hat der Klage in vollem Umfang stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandes-gericht das erstgerichtliche Urteil ge344ndert und die Beklagte lediglich zur Zah-lung der restlichen Miete f374r Juni 2004 in H366he von 5.416,95 200 nebst Zinsen verurteilt. Weiterhin hat es auf die Widerklage festgestellt, dass das Mietver-h344ltnis zwischen den Parteien mit Ablauf des 30. Juni 2004 geendet habe und 4 - 4 - nicht bis zum 14. Juni 2007 fortbestehe. Im 334brigen hat es Klage und Widerkla-ge abgewiesen. Gegen dieses Urteil richtet sich die vom Oberlandesgericht zu-gelassene Revision der Kl344gerin, mit der sie die Wiederherstellung des landge-richtlichen Urteils erstrebt. Entscheidungsgr374nde: Die Revision hat keinen Erfolg. 5 I. Das Berufungsgericht hat ausgef374hrt: Das Mietverh344ltnis zwischen den Parteien habe nicht gem344337 247 3 Nr. 1 des Mietvertrages mit Ablauf des 14. Juni 2004 sein Ende gefunden. Vielmehr habe es sich entsprechend 247 3 Nr. 3 des Mietvertrages um drei Jahre verl344ngert, weil es nicht seitens einer Vertragspar-tei sp344testens zw366lf Monate vor seiner Beendigung "gek374ndigt" worden sei. Zwar sei die genannte Verl344ngerungsklausel nicht eindeutig. Aus ihr gehe im Gegensatz zur Meinung der Beklagten aber nicht hervor, dass es zu einer au-tomatischen Vertragsverl344ngerung nur komme, wenn der Mieter wenigstens eines der drei in 247 3 Nr. 4 des Mietvertrages einger344umten Optionsrechte aus-ge374bt habe. Vielmehr spreche f374r das Eingreifen der Verl344ngerungsklausel be-reits nach Ablauf der regul344ren Mietzeit von 12 Jahren, dass unter dem Ablauf der Mietzeit, an den 247 3 Nr. 3 des Mietvertrages ankn374pfe, vertragssystema-tisch das regul344re Mietende verstanden w374rde. Auch habe das Nebeneinander von automatischer Vertragsverl344ngerung einerseits und Optionsrecht des Mie-ters andererseits durchaus Sinn. Insbesondere k366nne der Mieter einer zun344chst 6 - 5 - fristgerechten K374ndigungserkl344rung des Vermieters bis sechs Monate vor Ab-lauf der Mietzeit durch Aus374bung der Option noch die vertragsbeendigende Wir-kung nehmen. Mit der Gew344hrung von Optionsrechten bringe der Vermieter dem Mieter ein wesentlich gr366337eres Vertrauen entgegen als mit der blo337en Vereinbarung einer automatischen Vertragsverl344ngerung. Nehme man diese schon nach dem Ende der regul344ren Mietzeit an, so stehe dies nicht in offen-sichtlichem Widerspruch zu den Mieterinteressen. Im 334brigen habe die Beklag-te durch ihr eigenes Verhalten, n344mlich dadurch, dass sie mit Schreiben vom 17. November 2003 den Vertrag "gek374ndigt" habe, ein deutliches Zeichen daf374r gesetzt, dass sie selbst von einer automatischen Vertragsverl344ngerung ausge-he. Das Mietverh344ltnis habe jedoch aus anderen Gr374nden mit dem 30. Juni 2004 geendet. Der Beklagte habe den Vertrag zu diesem Zeitpunkt mit seinem Schreiben vom 17. November 2003 in gesetzlicher Frist wirksam gek374ndigt. Die Parteien h344tten n344mlich, wie die Kl344gerin unwidersprochen vorgetragen habe, die Zahlungsweise der Miete "m374ndlich bzw. konkludent" von quartalsweise auf monatlich umgestellt. Damit sei die nach 247 566 BGB a.F. bzw. 247 550 BGB er-forderliche Schriftform nicht mehr gewahrt gewesen. Auch betreffe diese Ver-trags344nderung nicht lediglich einen unwesentlichen Punkt. Dies zeige sich dar-an, dass von der F344lligkeitsregelung der Miete das Recht des Vermieters zur au337erordentlichen fristlosen K374ndigung wegen Zahlungsverzugs nach 247 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB abh344nge. Ob etwa das Vertragsverh344ltnis schon im zweiten Monat der Nichtzahlung der Miete oder erst im zweiten Quartal vom Vermieter mit sofortiger Wirkung einseitig beendet werden k366nne, mache - auch f374r einen potentiellen Grundst374ckserwerber - einen gro337en Unterschied. Die vorgenommene 304nderung hinsichtlich des Zeitpunkts der Mietzahlungen sei auch weder auf ein Jahr beschr344nkt gewesen noch habe sie von einem der Ver-tragspartner einseitig widerrufen werden k366nnen. Die ordentliche K374ndigung 7 - 6 - des Mietverh344ltnisses durch die Beklagte versto337e auch nicht gegen Treu und Glauben, da die 304nderung die Beklagte nicht einseitig beg374nstigt habe. II. 8 Diese Ausf374hrungen halten einer revisionsrechtlichen 334berpr374fung in den wesentlichen Punkten stand. 1. Das Oberlandesgericht h344tte allerdings feststellen m374ssen, ob es sich bei der Verl344ngerungs- und der Optionsklausel in 247 3 Nr. 3 und 4 des Mietver-trages um, wie von der Beklagten behauptet, von der Kl344gerin gestellte Allge-meine Gesch344ftsbedingungen oder, wie von der Kl344gerin behauptet, um Indivi-dualvereinbarungen handelte. Insbesondere stand der Annahme Allgemeiner Gesch344ftsbedingungen nicht entgegen, dass die Klauseln von der Kl344gerin bzw. deren Rechtsvorg344ngerin nur einmal verwendet werden sollten. Denn die Kl344-gerin hat vorgetragen, dass sie die Klauseln aus einem mit der T.-Gruppe ab-geschlossenen Mietvertrag, bei dem diese die Vertragsbedingung gestellt habe, 374bernommen habe. In diesem Fall aber w344ren die Klauseln im Sinne von 247 305 Abs. 1 Satz 1 BGB f374r eine Vielzahl von Vertr344gen vorformuliert. Als Allgemeine Gesch344ftsbedingungen aber h344tten die Klauseln z.T. nach anderen Regeln ausgelegt werden m374ssen als den vom Berufungsgericht angewandten. Da die Auslegung der Verl344ngerungsklausel - wovon auch das Berufungsgericht aus-geht - zu keinem eindeutigen Ergebnis f374hrt, w344re 247 305 c Abs. 2 BGB an-wendbar. Dies h344tte zur Folge, dass zu Lasten der Kl344gerin die Auslegung vor-zuziehen w344re, nach der sich das Vertragsverh344ltnis erst mit Ende einer Opti-onszeit verl344ngert h344tte (vgl. zur Auslegung entsprechender Klauseln in Allge- 9 - 7 - meinen Gesch344ftsbedingungen Senatsurteile vom 14. Dezember 2005 - XII ZR 236/03 - ZMR 2006, 266 und - XII ZR 241/03 - NZM 2006, 137). 10 F374r das vorliegende Revisionsverfahren kann jedoch dahinstehen, ob es sich bei den genannten Klauseln um Allgemeine Gesch344ftsbedingungen han-delt oder nicht. Denn Revision hat nur die Kl344gerin eingelegt, zu deren Lasten sich die mangelnden Feststellungen des Oberlandesgerichts jedoch nicht aus-wirken. Dar374ber hinaus ist das Oberlandesgericht zutreffend davon ausgegan-gen, dass die K374ndigung der Beklagten vom 17. November 2003 das Vertrags-verh344ltnis zwischen den Parteien jedenfalls zum 30. Juni 2004 beendet hat. 2. Nach st344ndiger Rechtsprechung des Senats ist es zur Wahrung der Schriftform des 247 550 BGB grunds344tzlich erforderlich, dass sich die wesentli-chen Vertragsbedingungen - insbesondere Mietgegenstand, Mietzins sowie Dauer und Parteien des Mietverh344ltnisses - aus der Vertragsurkunde ergeben (Senatsurteile vom 2. November 2005 - XII ZR 212/03 - NJW 2006, 139, 140; vom 18. Dezember 2002 - XII ZR 253/01 - NJW 2003, 1248; BGHZ 142, 158, 161; ebenso Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts 9. Aufl. Rdn. 95 ff.; Both in Herrlein/Kandelhard Mietrecht 3. Aufl. 247 550 Rdn. 14; Palandt/Weidenkaff BGB 66. Aufl. 247 550 Rdn. 10). F374r Ab344nde-rungen gelten dieselben Grunds344tze wie f374r den Ursprungsvertrag. Sie bed374r-fen deshalb ebenfalls der Schriftform, es sei denn, dass es sich um unwesentli-che 304nderungen handelt (Blank/B366rstinghaus Miete 2. Aufl. 247 550 Rdn. 41; Wolf/Eckert/Ball aaO Rdn. 113; Emmerich/Sonnenschein Miete 9. Aufl. 247 550 Rdn. 19; a.A. Schmidt-Futterer/Lammel Mietrecht 9. Aufl. 247 550 Rdn. 41, nach dessen Meinung es bei einem Mietvertrag keine unwesentlichen Abreden gibt). 11 - 8 - Das Berufungsgericht hat eine wesentliche 304nderung des Vertrages dar-in gesehen, dass die Parteien "m374ndlich oder konkludent" die Zahlungsweise der Miete von quartalsweise auf monatlich umgestellten h344tten. 12 13 In diesem Zusammenhang r374gt die Revision, dass keine Partei in ihrem Vortrag auch nur angedeutet habe, die Mietvertragsparteien h344tten sich auf ei-ne monatliche Zahlungsweise in Ab344nderung des urspr374nglichen Vertrages ge-einigt. Zu der abweichenden Handhabung sei es gekommen, weil die Beklagte den Mietzins - ohne jede Absprache mit dem damaligen Vermieter - monatlich 374berwiesen und der damalige Vermieter dies hingenommen habe. Jedenfalls aber sei eine etwaige rechtlich erhebliche Absprache, wonach der Mietzins mo-natlich zu zahlen sei, von jeder Mietvertragspartei frei widerrufbar. Dem ist jedoch nicht zu folgen. Die Kl344gerin hat unwidersprochen bereits in der Klageschrift und sp344ter mit Schriftsatz vom 27. September 2004 vorge-tragen, die Parteien h344tten die urspr374nglich im Mietvertrag vorgesehene Rege-lung der viertelj344hrlichen Mietzahlung einvernehmlich auf monatliche Mietzah-lungen umgestellt. Von diesem Vortrag ist die Kl344gerin vor den Instanzgerichten nicht abger374ckt. Revisionsrechtlich ist es daher nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht hinsichtlich der Zahlungsweise der Miete von einer bindenden Vertrags344nderung ausgegangen ist. Nach Abschluss der Tatsacheninstanzen ist der Revision das Nachschieben neuen Sachvortrags verwehrt. 14 Das Berufungsgericht hat bei der ihm obliegenden Beurteilung, ob die vorliegende 304nderung der Zahlungsweise wesentlich ist oder nicht, darauf ab-gestellt, dass sich hierdurch die K374ndigungsm366glichkeit wegen Zahlungsver-zugs zugunsten der Kl344gerin 344nderte. Wie die Revision einr344umt, h344tte die Kl344-gerin, wenn die Beklagte die Miete nicht mehr bezahlt h344tte, das Mietverh344ltnis infolge der 304nderung bereits nach zwei Monaten k374ndigen k366nnen, w344hrend 15 - 9 - dies bei der urspr374nglichen viertelj344hrlichen Zahlungsverpflichtung erst nach f374nf Monaten der Fall gewesen w344re (vgl. 247 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB). Dass das Oberlandesgericht die 304nderung der Zahlungsweise deshalb als wesentlich bewertet hat, liegt im Rahmen seines tatrichterlichen Beurteilungsspielraums, ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden und entspricht auch der Auffassung des Senats. Da die Vereinbarung nicht schriftlich niedergelegt ist, leidet der Mietvertrag an einem Formmangel, weshalb er gem344337 247 550 BGB als auf un-bestimmte Zeit geschlossen gilt und nach 247 580 a Abs. 2 BGB ordentlich ge-k374ndigt werden konnte. Im Gegensatz zur Meinung der Revision verst366337t die Beklagte nicht ge-gen Treu und Glauben (247 242 BGB), wenn sie sich auf diesen Formmangel be-ruft. Wie das Berufungsgericht zutreffend ausf374hrt, handelt treuwidrig, wer eine sp344ter getroffene Abrede, die lediglich ihm vorteilhaft ist, allein deshalb, weil sie nicht die schriftliche Form wahrt, zum Anlass nimmt, sich von einem ihm inzwi-schen l344stig gewordenen Mietvertrag zu l366sen (vgl. BGHZ 65, 49, 55). Diese Voraussetzungen lagen hier nicht vor. Die Umstellung der Zahlungsweise hat 16 - 10 - der Beklagten keinen rechtlichen Vorteil gebracht, auch wenn die ge344nderte Zahlungsweise f374r die Beklagte "praktischer" gewesen sein sollte. Hahne Sprick Prof. Dr. Wagenitz ist urlaubsbe-dingt verhindert zu unterschreiben. Hahne Fuchs Ahlt Vorinstanzen: LG Potsdam, Entscheidung vom 30.12.2004 - 10 O 327/04 - OLG Brandenburg, Entscheidung vom 05.10.2005 - 3 U 24/05 -
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